北京综合体考察报告

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1、北京综合体考察报告-“非常完美非常完美”组心得组心得“非常完美组非常完美组”北京行程全记录北京行程全记录n 三里屯三里屯SOHOSOHOn 工三都市综合体工三都市综合体n 屯三里屯三里n 盘古大观盘古大观n 世澳国际中心世澳国际中心n 合生麒麟社合生麒麟社n 当代当代MOMAMOMAn 银泰中心银泰中心n 华茂中心华茂中心非常完美第一站：非常完美第一站：三里屯三里屯SOHO SOHO 2009.8.262009.8.26 BEIJING SAN SOHO 写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业非常完美第二站：非常完美第二站：工三工三 2009.8.262009.8.26 GONG SAN PLAZA

2、 写写字字楼楼 产产权权酒酒店店 商商业业非常完美第三站：非常完美第三站：屯三里屯三里 2009.8.262009.8.26 BEIJING PANGU PLAZA 写写字字楼楼 商商业业 产产权权酒酒店店 屯三里屯三里非常完美第四站：非常完美第四站：盘古大观盘古大观 2009.8.272009.8.27 BEIJING PANGU PLAZA 写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业 酒酒店店非常完美第五站：非常完美第五站：世奥国际中心世奥国际中心 2009.8.272009.8.27 THE INTERNATIONAL CENTER TIMES 写写字字楼楼 公公寓寓非常完美第六站：非常完美第六站

3、：合生麒麟社合生麒麟社 2009.8.272009.8.27 KYLIN ZONE 住住宅宅 商商业业非常完美第七站：非常完美第七站：北京银泰中心北京银泰中心1 1 2009.8.272009.8.27BEIJING YINTAI CENTRE写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业 酒酒店店非常完美第七站：非常完美第七站：北京银泰中心北京银泰中心2 2 2009.8.272009.8.27 BEIJING YINTAI CENTRE写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业 酒酒店店非常完美第八站：当代非常完美第八站：当代MOMAMOMA 2009.8.282009.8.28 MOMA TIME公公寓寓 展展

4、览览当代当代MOMAMOMA非常完美第九站：华茂中心非常完美第九站：华茂中心1 1 2009.8.272009.8.27 BEIJING YINTAI CENTRE写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业 酒酒店店非常完美第九站：华茂中心非常完美第九站：华茂中心2 2 2009.8.282009.8.28 BEIJING YINTAI CENTRE写写字字楼楼 公公寓寓 商商业业 酒酒店店典型项目深度分析：典型项目深度分析：n 商务核心都市综合体商务核心都市综合体银泰中心银泰中心n 航母体量都市综合体航母体量都市综合体华茂中心华茂中心n 特色商业都市综合体特色商业都市综合体三里屯三里屯SOHOSOHO

5、n 绝版地标都市综合体绝版地标都市综合体盘古大观盘古大观商务核心都市综合体商务核心都市综合体银泰中心银泰中心北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外东临东三环路，南为建外SOHOSOHO，是长，是长安街的地标性建筑。安街的地标性建筑。1、区位及周边情况北京中心商务区核心地带北京中心商务区核心地带基地面积： 31,305平方米建筑总面积： 350,000平方米地上建筑总面积： 265,300平方米地下建筑总面积： 84,700平方

6、米酒店公寓楼： 120,500平方米酒店： 31,700平方米公寓： 58,400平方米商业配套： 30,300平方米办公楼A： 72,300平方米办公楼B： 72,500平方米大楼覆盖率： 46%绿化覆盖率： 21%容积率： 8建筑设计：建筑设计： 北京银泰中心由世界著名建筑师John C. Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。 景观设计：景观设计： (1)立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。(2)细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。 (3)水

7、景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。3 3、总体规划和设计、总体规划和设计世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑最显贵的黄金旺地：最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区；长安街第一高：长安街第一高：中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师John Portman &Associates约翰波特曼建筑设计事务所设计；中国最高的酒店：中国最高的酒店：凯悦酒店在大中华地区首家柏悦酒店,酒店大堂位于中央主楼的顶部

8、60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。核心价值核心价值CBDCBD最豪华的公寓：最豪华的公寓：28套极品酒店服务式豪华公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居，其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制。与一般的公寓建筑有所不同，北京银泰中心把公寓设置在了整个建筑群的中央主楼；顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：柏悦生活Park Life，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。最顶级的国际化团队：最顶级的国际化团队：建筑结构设计师是以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师John C. Portman约翰波特曼；柏悦

9、酒店和柏悦居的室内设计师是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师Peter Remedios；宝维士Bovis Lend Lease提供项目管理；餐饮和健身中心的室内设计师是亚洲著名的日本Super Potato Company Ltd.；核心价值核心价值中原地产二级市场豪宅部 国贸是深棕色、建外SOHO是白色，为了取得这个和谐，银泰中心在定外立面颜色的时候，选择了中间颜色米黄色，作了一个过渡，因为三者中间它是最高的建筑，能够把另外两个建筑协调起来，这其实也是由内而外与由外而内的相互协调。 另外，银泰中心把大堂设在顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点，欣赏到整个北京和现代化的CB

10、D,这不仅为建筑增加了亮点，也真正体现了地标性建筑的作用。 规划布局规划布局中原地产二级市场豪宅部n 有限的空间营造精致园林；n 开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然生机。n 室内水景的营造体现银泰的灵动婉约。建筑因绿色与水而整体晶莹剔透，自然因建筑而得以表达其寓意与传奇。 景观规划景观规划柏悦城柏悦府：专属府邸式公寓，柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F50-58F，2121套，套，549-869549-869平米。平米。 柏悦酒店：柏悦酒店：34-49F34-49F，共计，共计237237套套 悦生活悦生活PARKLIFEPARKLIFE：-1-1-3F+5F3F+5F的平台花园；的平

11、台花园；PICCPICC平安保险大厦：平安保险大厦：银泰写字楼银泰写字楼5A5A甲级写甲级写字楼字楼柏悦居：公寓，柏悦居：公寓，7-33F7-33F，共计共计216216套，面积套，面积133-240133-240平米。平米。北京亮餐厅与酒吧：顶层北京亮餐厅与酒吧：顶层 建筑规划建筑规划酒店品牌：酒店品牌：柏悦酒店；运作关键运作关键：引入中国第一家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升项目档次；酒店定位酒店定位：极致尊贵的精品酒店：极致尊贵的精品酒店产品打造全国最大的室内生态背景墙全国最大的室内生态背景墙宴会厅旁的贵宾休息室宴会厅旁的贵宾休息室全国最大的景泰蓝壁画全国最大的景泰蓝壁画全国最大的漆球全国最大

12、的漆球宴会厅内的蛋壳画宴会厅内的蛋壳画北京最高的餐厅北京最高的餐厅北京亮餐厅北京亮餐厅超大型货梯超大型货梯电梯轿厢尺度可容纳轿车，电梯轿厢尺度可容纳轿车，用于在宴会厅做车展；用于在宴会厅做车展；各种物业功能定位及运作思路公寓公寓 定位定位：柏悦居柏悦居现代豪华公寓现代豪华公寓柏悦府柏悦府专属府邸式公寓专属府邸式公寓经营模式经营模式：直接销售； 运作关键运作关键：以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间；和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创

13、造升值空间；境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群；销售方式销售方式：境内自主销售，境外委托代理行销售；渠道营销和公关营销相结合。销售渠道销售渠道：凯悦集团、美林集团、华平基金、海外路演、联合公关活动、产品推介会、网络营销三楼三楼5、各种物业功能定位及运作思路商业商业定位：奢侈品零售中心定位：奢侈品零售中心l经营模式经营模式：发展商租赁式经营，统一招商，统发展商租赁式经营，统一招商，统一管理；一管理；l 业态组合业态组合：服装、钟表、珠宝、手机、餐饮服装、钟表、珠宝、手机、餐饮l 运作关键运作关键：引入全球顶级奢侈品提升商业整引入全球顶级奢侈品提升商业整体档次与品质，一二

14、级品牌以扩大客户群体；体档次与品质，一二级品牌以扩大客户群体；1F1F2F2F3F3F-1F-1F扶疏的竹影与荷花池，五座古老的宋代庭院式木建筑，在曲折的水景蜿蜒引导下错落有致的呈现在面前6 6楼平台的楼平台的“秀秀”酒吧酒吧开幕盛典时的开幕盛典时的楼体投影仪式楼体投影仪式写字楼定位写字楼定位：世界：世界500500强中国总部强中国总部总建筑面积 约73975建筑高度 186米建筑层数44层 地上建筑面积 72144结构钢筋混凝土筒中筒结构抗震系数8度办公面积标准层高度4米大堂高度12米客梯高低区各6部，共12部进口OTIS高速双层轿厢客梯，共计24个电梯轿厢消防及服务梯2部进口OTIS电梯自

15、动扶梯4部自动扶梯车库至大堂穿梭电梯2部进口OTIS电梯中原地产二级市场豪宅部经营模式经营模式：先将一栋整体卖给PICC集团，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；入驻企业入驻企业：美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与普衡律师事务所以及跨国咨询公司等； 运作关键运作关键：将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；硬件打造硬件打造七大特色：七大特色：n 北京首例双轿厢电梯系统；n 全空气变风量（VAV）系统n 12米双层挑空大堂，独特环形走廊n 无中柱大开间办公空间n 15厘米高架空网络地板n 可更换单元式LOW-E幕墙系统n 全面个性化设计，创造人性

16、化舒适办公环境 中原地产二级市场豪宅部各业态之间的运营关系 待补充航母体量都市综合体航母体量都市综合体华茂中心华茂中心发展商背景：n 北京国华置业有限公司系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商，是国内最高端建筑综合体品牌华贸中心的发展商。 n 资 信连续多年蝉联由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、北京银行及新华社联合推选的“北京地产资信20强”称号。n 持有华贸新光天地、华贸写字楼、华贸购物中心等高投资回报率物业。与国际巨头公司进行长期战略合作。 地 位中国商业地产领军企业，开创了主流地产模式，获得来自政府部门、主流媒体百余项荣誉，成为业界标杆。 1、区位及周

17、边情况北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。CBD东行延伸区域 华茂中心写字楼华茂中心写字楼超超5A5A智能写字楼：智能写字楼：为跨国企业量身定做，以国际金融领袖型金融公司为支撑，入住华茂中心的金融企业享受北京CBD政府特殊津贴政策华茂中心写字楼购物中心北京北京CBD最大的商业中心最大的商业中心2 2家国际超家国际超5 5星酒店品牌星酒店品牌华茂公寓华茂公寓国际公寓国际公寓+商务楼商务楼JW万豪酒店万豪酒店丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心2、业态排布商业

18、写字楼酒店公寓新光天地华茂购物中心华茂广场华茂商业街丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店3、规划布局n 在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；n 公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；n 商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间

19、与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。4、景观规划 商城和广场以水主题贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让商城和商业广场不仅成为了华贸中心的核心部分，而且也将造就北京新的商业形态。 商城和广场以水主题贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的经验，源自我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现水主题的载体以及由水而生种种奇妙隐喻的空间道具。5、外部交通6、内部道路系统华茂中心商业华茂中心商业-新光天地新光天地定位：营造富含定位：营造

20、富含商业人文气息商业人文气息的高品质购物空间的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。” “EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUB MONACO北京的第一家店”“MAX&CO中国第一家形象店”“FAUCHON首次进入中国的旗舰店”“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。” “都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”“家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌”“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”总建面18万营业面积12万空间结构地下1层地上6层开发模式北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资业态组合商业+

21、展示汇聚全球938个品牌“中国商业地产十大经典案例” 4F水幕空间24米新光大道24米新光大道B1候车台大堂挑空10008朵北京红月季花400新光大堂新光星幕“商业人文气息商业人文气息”诠释：诠释：n 所谓商业，首先是规划在一个商业卖场里，与商品陈列、购物环境相融；n 所谓人文，是对来宾、对顾客一种人文的关怀。不是用商品拥挤着顾客，而是用一种 生活与艺术品味的设施，营造一种人文的气息与氛围，在商业的环境里体现对人们的关怀。” 商业定位及现场体验商业定位及现场体验n 免费手机充电；n 免费的纯净水和电视娱乐节目；n 最新的报纸和娱乐杂志；n 占地1116.9文化艺术展示场地；n 不收取门票，免费

22、供顾客参观浏览n 对展览文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；n 让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。n男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、VIP室、育婴室、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。n无所不在的人文关怀和贵宾礼遇细节及附加功能设置细节及附加功能设置B11F2F3F4F5F6F时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅 美食街、物产食品 BHG超市 FAUCHON法国百年美食n B1层与写字楼、地铁连通；n 零售超市及美食促进人流；n 首创食品流行品区；国际顶级精品 名表/珠宝/女鞋 化妆品/钟表/护肤室n 国际名品橱窗n 梦幻女鞋区n 护肤区 国

23、际精品 内睡衣 淑女服饰/配件n 梦幻内衣、睡衣区 时尚名品 少淑女服饰/配件 运动服饰/鞋 牛仔流行休闲 休闲服饰/绅士服 厨房/影音/家电 餐厅用品 卧室/妇孕儿童用品 餐厅n 星光水幕n 高尔夫球区n 新光文苑n PANASONIC CENTERn 儿童娱乐室/育婴室运营关键：n 引进成熟的外资百货运营模式-体验式一站购物；n 囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；n 艺术时尚品味营造出创新商业气息；n 超前和人性化的细节功能设置；n 将百货零售业从单纯将百货零售业从单纯“购物是买与卖购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为的传统模式，逐步转型为 “购物是休购物是休 闲生活闲生活”的现代商业格局。

24、的现代商业格局。 n 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；总建面4万空间结构地下1层地上4层开发模式华茂自有经营业态组合商业n 2008年4月11日，华茂中心开幕。n 华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四 层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅， 提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。 VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME & MERCIER（名士）

25、, BROOKS BROTHERS （布克兄弟）,CANALI（康纳利）, FERAUD（菲罗）, JAEGER-LECOULTRE（积家）, LOR0 PIANA（世界 顶级面料商）, MISSONI（米索尼）, MOSCHINO（莫斯奇诺）, TOMMY HILFIGER（托米）等国际品牌已 进驻华贸购物中心。 定位：都市新贵的高级生活指标华茂中心商业华茂中心商业-华茂购物中心华茂购物中心 运营关键：运营关键：n 相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；n 品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；n 自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，

26、商业氛围初现，启动购物中心；华茂中心商业华茂中心商业-华茂广场华茂广场 华贸广场东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。EMPORIO ARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等，为现代都会人仕提供全新体验。 n 华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长

27、300多米、宽15米的繁华商业街区。n 华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至 3800米不等，可满足租户个性化需求。 定位：定位：“SHOEROOMSHOEROOM商业街区商业街区”运营关键：作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业；运营关键：作为新光及购物中心的补缺，

28、吸纳零售及街铺商业；华茂中心商业华茂中心商业-华茂商业华茂商业街街华茂中心商业组群运营关键：n 为保证整体价值， 降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购 物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；n 利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形 成品种丰富及档次各一的商业气氛；n 商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地 品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值。华贸中心写字楼技术参数华贸中心写字楼技术参数 总建筑面积(m2)30万公建区容积率 4.33绿地率/绿化面积(%)30.20建筑高度(m) 建筑层数(地上)办公面积(

29、m2)T1135.3 2855867.28T2151.3 3264261.76T3167.33672482.56商业建筑面积(m2)32976.78结构 型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数(级)8 标准层面积(m2) 2,261-2,383办公面积标准层高度(m)4 办公面积标准层净高(m)2.7(含架空地板)办公面积外墙至核心筒距离(m) 11.6客梯(部/栋)T1:12 T2:12T3:15裙房扶梯(部)26 车位(个)1,400 n 建筑设计纯净、简洁、明快n 个性化定制，为跨国企业量身定做；n 入驻企业享受政府津贴；1、区位优势长安街上第一个国际商务重镇，位于CBD黄金交汇点，畅通

30、无忧。2、个性化定制n 针对跨国企业业主，量身定做租务方案。 n 面积划分上提供可持续发展空间。 3、硬件设施完善 四面环景办公空间 (2) 国际领先玻璃幕墙(3) 先进空调系统 (4) 迅捷通讯平台(5) 高科技电梯系统(6) 综合布线系统4合理的面积使用n最佳的商务氛围独立大堂入口处挑高9米。n跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。n纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光。n最大程度提高面积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。n办公空间倍感舒适层高4米，净高2.7米。5专业物管华贸写字楼物业管理公司第一太平戴维斯6“4M”标准n一次性成本降到最低n持续性运营成本降

31、到最低n风险最小化n机会最大化7优良环境未来的商业竞争是人才竞争，华贸中心得天独厚的地理位置及便利交通环境、一流商务环境、高品质生活环境、国际化休闲娱乐环境等对高素质员工具有极强吸纳力，使他们的工作积极性和主动性得到最大发挥，从而使企业活力四射。8国际化高端业态独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央水景花园的国际公寓。9只租不售做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。10配套环境n 内部环境华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国

32、际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。n 外部环境项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银行、邮局、餐饮等服务网点密布。办公楼大堂入口挑高办公楼大堂入口挑高9 9米米地面、墙面采用高档石材装修地面、墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。开敞、气派的大堂开敞、气派的大堂细致周到的室内空间设计细致周到的室内空间设计 办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。 采用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。 设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。 核心筒与玻璃幕墙

33、11.6米的间距， 满足了北京市场的设计标准并保障 了室内得到充足的自然光线。 玻璃幕墙系统中引入开启窗设计， 达到幕墙面积的25%。电梯 1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置。3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。智能控制分区电梯智能控制分区电梯空调系统：空调系统： 采用VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人 。 空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。 写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 消防系统：消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特

34、级。安全防范系统：安全防范系统： 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。综合布线系统：综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。 通信网络系统：通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。 计算机网络系统：计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。 卫星及共用天线电视系统卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理计费系统停车库管理计费系统 ：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进

35、行计费、管理。 其他配套设备设施其他配套设备设施 外墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材。裙楼部位（墙面）部分采用德国陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。 在建筑的用材上采用陶砖，色彩上与北京古老故宫颜色的呼应，长体菱形砖的使用在中国是首次出现。装修标准装修标准华茂中心写字楼运营关键：n 引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益。

36、“以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权” n 为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性；n 严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报；n 商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务。 华贸中心华贸中心-酒店酒店丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店(The Ritz-Carlton)北京丽思卡尔顿酒店北京丽思卡尔顿酒店，于2007年12月12日正式开业。由世界著名酒店设计顾问公司Hirsch Bedner Associates主持内部设计装潢，完

37、整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。拥有305305间客房间客房，宴会及会议场所面积宴会及会议场所面积多达多达1,1001,100平方米。平方米。 JWJW万豪酒店（万豪酒店（JW MarriottJW Marriott） 北京北京JWJW万豪酒店万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店。酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名团队完成。拥有588588间客房间客房的酒店，内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息，五个现代五个现代的餐饮及娱乐场所的餐饮及娱乐场所，以及万豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。华贸中心华贸中心-国际公寓国际公

38、寓n 华贸国际公寓层高2.9- 3.1米，大堂层高4.75米。n户型齐全， 既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅；n 意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计， 实现了实用性和品质感的完美结合。 华贸中心华贸中心-商住楼商住楼n 摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻。n 华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，享有高舒适度创意办

39、公空间。7 7、发展总策略：业态组合及盈利模式、发展总策略：业态组合及盈利模式城城市市地地标标综综合合体体商业商务公寓新光天地华茂广场/商业街写字楼酒店展示中心商务公寓委托酒店管理与台湾新光三越合作1、2栋整体出售外企3栋自主租赁购物中心服务式公寓自主招商租赁自主招商租赁自主经营出售自主管理出售自主管理保底分成保底抽成出售统一经营出租收租金自主经营，长期获利出租收租金出售获利8 8、开发策略及开发节奏、开发策略及开发节奏第一期第一期第二期第二期第三期第三期新光天地新光天地1 1、2 2栋写字楼栋写字楼购物中心购物中心3 3栋写字楼栋写字楼公寓公寓第四期第四期20032003年年6 6月月200

40、42004年年6 6月月商住楼商住楼20072007年初年初20072007年初、年初、n 处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化；n 引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后期自主经营的物业建立档次及形象；酒店开业酒店开业7、各物业价值支撑及综合价值平台n 商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素； 为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；n 写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费 力的商务人

41、群；n 酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公 寓档次；n 公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。10、项目启示及借鉴n 华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条， 各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；n 商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流； n 为跨国大企业量身定

42、做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；n 2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；n 公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。特色商业都市综合体特色商业都市综合体三里屯三里屯SOHOSOHO一、区位及周边情况一、区位及周边情况东直门商圈东直门商圈第二使馆区第二使

43、馆区燕莎商圈燕莎商圈第三使馆区第三使馆区朝外商圈朝外商圈CBDCBD核心区核心区2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。二、基础数据二、基础数据基本经济技术指标：基本经济技术指标：u占地面积：占地面积：5.1万平方米u建筑面积：建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；u容积率：容积率：6.2

44、u各业态面积各业态面积： 商业约商业约12.812.8万平米（万平米（B1-4B1-4层，局部层，局部5 5层）层） 办公办公10.210.2万平米（共万平米（共5 5栋，栋，5-245-24层）层） 公寓公寓12.012.0万平米（共万平米（共4 4栋，栋，5-285-28层）层） u建筑高度：建筑高度：97米u建筑层数建筑层数： 地上：地上（最高）28层； 地下：4层u装修：装修：公寓及写字楼均为精装修u车位：车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆三、总体规划和设计三、总体规划和设计1 1、各种功能规模：、各种功能规模：u商业约12.8万平米，占37%u办公1

45、0.2万平米，占29%u公寓12.0万平米，占34%2 2、内部交通体系：、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。3 3、内部空间布局：、内部空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。4 4、整体景观环境：、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑

46、汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。四、发展总策略：功能组合四、发展总策略：功能组合特特色色商商业业中中心心都都市市综综合合体体商业商业大型商场大型商场临街商铺临街商铺地下步行街地下步行街居住居住商务商务全家居服务式公寓全家居服务式公寓精装写字楼精装写字楼五、各种物业功能定位及运作思路五、各种物业功能定位及运作思路商业商业 :1.1. 定位：定位：北京高人气聚集地2.2. 开发模式：开发模式：统一开发，分割发售3.3. 经营模式：经营模

47、式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。4.4. 业态组合：业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100600）5.5. 运作关键：运作关键：u前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。u早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨

48、、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。五、各物业功能定位及运作思路五、各物业功能定位及运作思路公寓公寓：1.1. 定位：定位：全家居服务式公寓2.2. 开发模式：开发模式：统一开发3.3. 经营模式：经营模式：公开发售，统一物管4.4. 业态组合：业态组合：公寓（ 120300 ）5.5. 运作关键：运作关键：u依赖成熟的商业氛围。u针对目标客群（山西、内蒙老板，演艺圈明星、大使馆工作人员等）的精致产品打造。写字楼写字楼 ：1.1. 定位：定位：年轻有活力的企业基地2.2. 开发模式：开发模式

49、：统一开发3.3. 经营模式：经营模式：公开发售，统一物管4.4. 业态组合：业态组合：精装写字楼（ 120300 ）5.5. 运作关键：运作关键：u依赖成熟的商业氛围。u商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑。六、各业态盈利模式六、各业态盈利模式商业：商业：高价值销售获利，面积100600不等，散售。写字楼：写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓：公寓：直接销售获利。七、各物业价值支撑及综合价值平台七、各物业价值支撑及综合价值平台商业居住办公高品质的商业配套高消费力商务人流高品质力商务人流高消费力商务人流u商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关

50、键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；u公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有力保障。八、开发策略及开发节奏八、开发策略及开发节奏项目进度项目进度2007-3-9 完成地块转让2008-5-7 样板间开发2008-7-12内部认购2007-7 开启登记蓄客开盘2008-7-19业态业态期房签约统计期房签约统计上市销上市销售套数售套数已签约已签约套套 数数销售率销售率已签约已签约面积面积( () )成交均价成交均价( (元元/ /) )累计销售额累计销售额（亿元）（亿元）商业用房商业用房81738647%47%62237.65840436.

51、336.3办公用房办公用房36312434%34%35124.93617712.712.7公寓公寓658376%6%6522.55396182.62.6合计合计183854730%30%1038854970951.651.6注：北京房地产交易管理网统计结果截至时间2008年7月26日1、商业高价快销，写字楼平价稳销，公寓平价慢销；2 2、商业及办公这两类偏投资性用房的销售额构成了销售业绩的主体，后期带动消费型单位快速消化；、商业及办公这两类偏投资性用房的销售额构成了销售业绩的主体，后期带动消费型单位快速消化；3、公寓类产品销售额明显低于其他两种物业类型。20082008年年7 7月月1212日

52、开盘两周内回款逾日开盘两周内回款逾5050亿：亿：推售：推售：开盘除1栋公寓及一套140平米铺王（2009.8.31公开拍卖，最终被一内蒙投资型买家购得，单价接近17万/平米）预留外，其余单位一次性推出。潘石屹潘石屹炒作炒作常规推广常规推广项目进度项目进度2007-3-9 完成地块转让2008-5-7 样板间开发2008-7-12内部认购网站、媒体：网站、媒体：SOHO中国重拳拿地，三里屯SOHO呼之欲出 博客：博客：“再谈房价”活动：活动：三里屯新闻发布会网站、媒体：网站、媒体：新闻报道新闻报道活动：活动：亮相PARTY 2008-3 博客：博客：抛出抛出“百日百日剧变剧变”的同时，提出三里

53、屯所处的地段具备很强的投资价值博客：博客：“我们不用试市场的水温”三里屯SOHO即将亮相2008-5 2008-5 博客：博客：“百日剧百日剧变变”开始开始访谈：访谈：三里屯SOHO的销售已经进入倒计时短信：短信：告知开盘信息告知开盘信息网站、媒体：网站、媒体：逆势中，三里屯SOHO的销售会创造一个奇迹活动：活动：开盘活动博客：博客：宣布爆炸性消息，三里屯SOHO项目开盘即签约43.5亿元人民币 推广：推广：根据客户关注特征，采用根据客户关注特征，采用事件炒作事件炒作方式方式连番在山西、陕西、河北等地的煤老板中大力推介该项目2007-7 开启登记蓄客开盘2008-7-19九、营销推广九、营销推

54、广十、项目启示及借鉴十、项目启示及借鉴1 1、对产品的准确定位与精致打造、对产品的准确定位与精致打造n根据三里屯消费特色，打造零售型商业；n依托项目商业价值，结合目标客户（山西、内蒙等地老板、娱乐业明星、各国使馆工作人员等）打造120300平米居住型、舒适型精装公寓及写字楼。172 2、对客户的深入研究与准确锁定、对客户的深入研究与准确锁定第一类：能源型客群，占总成交的第一类：能源型客群，占总成交的6060：煤矿主：煤矿主：他们习惯于比较外露和直接的展现财富，主要集中在陕西、山西、内蒙古等。据此次了解销售现场有一个陕西的煤矿主签下了一笔2.5亿的合同，他买下的是三里屯SOHO最好的一层写字楼。

55、铁矿主：铁矿主：他们主要集中在河北，迄今为止三里屯SOHO最大一笔交易的买主就是河北一位铁矿主，他买下了两层总共四五十个单元的商铺。第二类客群：北京地区专业投资客群占总成交的第二类客群：北京地区专业投资客群占总成交的3030由近几年房地产价格增值中分得大量收益的客群，有实力，具有前瞻性。第三类客群：其他占总成交的第三类客群：其他占总成交的1010例如：以周迅、陈坤、刘若英、唐国强为代表的演艺明星，他们主要购买三里屯SOHO的公寓产品。3 3、对客户的精确打击、对客户的精确打击高比例佣金的奖励机制高比例佣金的奖励机制资源型客户的关注特征资源型客户的关注特征老潘的自我炒作推广老潘的自我炒作推广客户

56、研究客户研究营销手段营销手段山西、陕西、内蒙、河北、山西、陕西、内蒙、河北、东北等地的资源型富豪东北等地的资源型富豪针对性强的异地渠道营销针对性强的异地渠道营销客户很分散，不集中客户很分散，不集中庞大规模的销售团队庞大规模的销售团队北方资源型客户粗线条的购北方资源型客户粗线条的购买特点，关注项目本身买特点，关注项目本身销售现场的细节管理反而不销售现场的细节管理反而不那么重要那么重要挖掘此类客户的难度较高挖掘此类客户的难度较高对对 位位 研研 究究4 4、庞大的销售团队及高佣刺激。、庞大的销售团队及高佣刺激。u三里屯SOHO项目销售采用SOHO中国一贯的“150人标准化销售团队模式”；u项目设有

57、1名总经办老总（相当于项目销售总监），下属5名总监（相当于项目销售经理），每名销售总监带领3个销售团队，理论上这也是销售经理的管理极限了。每个销售团队的领导称为销售副总监（销售小组组长） ，每个副总监带领10名销售人员作为一个销售小组，共15组。u“编外人员”设置：每个销售员都有自己的外部销售关系网络，作为自己的客户拓展线，包括与二手经济、广告媒体、代理公司等的合作关系；每个销售季（三个月）淘汰的销售人员会转为“编外销售”继续进行项目的销售活动，其业绩会挂在正规编制销售员上，继续签单提取佣金。5 5、以营销的角度，系统的审视客户特征、以营销的角度，系统的审视客户特征客户构成分类客户来源客户购买

58、动机客户关注因素影响客户因素客户所在渠道准确锁定客户如何挖掘客户如何有效打动客户项目主卖点提炼意见领秀的寻找渠道营销的应用小结：小结： n 三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市氛围。n 三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的“场所”，并使其成为已有的街区活动的有机延伸。n 未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的“目的地”，将城市中的娱乐消费社交创意汇集到这里，形成一个拥有无限活力的场所，营造这样的“场所”将提升周围地区的商业价值，进而成就项目都市综合体价值。绝版地段都市综合体绝版地段都市综合体盘古大观盘古大观n 亚奥核

59、心区亚奥核心区高端综合体高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊龙廊综合组成。 一、区位及周边情况一、区位及周边情况二、基础数据：二、基础数据：项目总占地面积：3.90万 总建筑面积：42万建筑容积率：7.00 小区绿化率：30.00%超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，

60、层高3.75-5米商 业 龙 廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米 盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米三、建筑规划设计：三、建筑规划设计：1 1、各种功能规模：、各种功能规模： 写字楼：面积13.9万平米 公寓：面积20万平米 商业：面积2.5万平米 酒店：面积4.8万平米 项目有四种业态，除公寓部分外，其他均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。2 2、内部交通体系：、内部交通体系： 以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商-龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘。3 3、内部空间布局：

61、、内部空间布局： 写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。4 4、整体景观环境：、整体景观环境： 项目建筑本身就是一个地标景观-玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观。四、物业发展策略及功能组合：四、物业发展策略及功能组合：城城市市地地标标综综合合体体居居 住住商商 务务商商 业业公公寓寓大大宅宅空空中中四四合合院院写写 字字 楼楼空空中中会会馆馆七七星星酒酒店店 商商业业走走廊廊会会

62、议议餐餐饮饮只只租租不不售售奢奢侈侈品品走走廊廊五、物业功能定位及运作思路：五、物业功能定位及运作思路：1 1、写字楼、写字楼 定位：定位：世界级金融商业机构北京办事处经营模式：经营模式：发展商自持，公开招商业态组合：业态组合：写字楼+空中会馆运作关键：运作关键：其一、写字楼只租不售显示了开发商对物业价值挖掘充满信心的同时对其自身的持续经营提出了更高要求；其二、作为世界级企业办公场地的写字楼位置却不在CBD，以奥运公园或地标建筑吸引的客群需要努力挖掘。超超5A5A写字楼写字楼物业展示物业展示1 1192192米，亚奥商务旗舰米，亚奥商务旗舰盘古大观最高的标志性建筑，采用坚实现代的内筒框架结构体

63、系，建筑平面为正方形 ，楼最高点高度191.65米；建筑设计使用年限为100年，外墙为单元式空防紫外线全玻璃帷幕墙 。大厦共有地上39层，地下5层，总建筑面积约13.9万平方米。其中地上部分约11万平方米，地下部分约3万平方米，标准层建筑面积将近2800平方米，标准办公层层高4.6米，大堂内空间挑高15米，打造殿堂级超高视觉空间。 写字楼实景图写字楼实景图建筑设计：建筑设计：写字楼四层以上每层由四个立面组成，其中每一侧立面有17扇窗（南立面除外）为单元式幕墙，窗扇其窗玻璃采用LOW-E钢化夹胶中空玻璃幕墙窗，东、南（部分）、西、北4个立面每樘窗扇面积为6.3平方米。写字楼层高4.6m, 净高3

64、.4 m。大堂挑高15米。 35-3835-38层总统俱乐部层总统俱乐部5-305-30层办公区实景图层办公区实景图35-3835-38层总统俱乐部层总统俱乐部超超5A5A写字楼写字楼物业展示物业展示2 2网络通讯：网络通讯：大厦采用高架地板，满足所有网路、通讯及所有客户需要的系统走线，办公空间可自由分隔，自成系统；电话万门局，采用铜网传输,通到楼层弱电管井，可根据客户要求入户。空调系统：空调系统：标准楼层采用节能、低噪音的VAV空调全新风系统，自动调控温度与净化后的新风，再加上环保节能的冷却与供暖装置，确保大厦室内四季如春，清爽宜人。新风50立方米/每小时。 电梯系统：电梯系统：大厦共有30

65、部瑞士迅达电梯及6部扶梯，按客、货、VIP、员工等功能分开运行。电梯分高、中高、中、低四区高速运行，每一组电梯服务层数约为89层，同时还有6部扶梯连接1至4层，令通行快捷便利。平面隔断：平面隔断：办公层平面布置呈“十”字形走道，办公区为开敞式办公或分隔为四个基本单元空间，灵活分割、使用方便、利于疏散。超超5A5A写字楼写字楼物业展示物业展示3 32 2、七星公馆（、七星公馆（1 1）公寓大宅）公寓大宅定位：定位：绝版地段上的收藏经营模式：经营模式：出售业态组合：业态组合：600平大平面（毛坯、精装、精装全家电）运作关键：运作关键：客户对区域、空间布局、面积和文化价值的认同建筑设计：建筑设计：主

66、体是钢筋混凝土结构，框架剪力墙体系。建筑主体平面由三个长方形组成，主体建筑东侧为12米*15米室外柱廊。楼高78.6米，局部高80.3米。建筑设计使用年限为50年，抗震设防烈度为8级，建筑防火为一类建筑，耐火等级为一级。 公寓楼总建筑面积为23万平方米，其中地上19层，建筑面积为15.37万平方米；地下3层，建筑面积为7.67万平方米。地下一层为商业及写字楼的停车库、变配电等机电设备用房；地下二层主要为公寓停车库；地下三层为写字楼A座及酒店B座停车库，该层为人防层，共设六个防护单元。公寓地下车库共有（双车道）出入口两个；商业地下车库共有一进一出（单车道）出入口两个。 盘古七星公馆盘古七星公馆物

67、业展示物业展示1 1公寓户型：公寓户型：公寓有600平米、618平米两种户型，从左向右B、C、D每座2个单元，每个单元两梯两户，共192户。公寓的入户门是采用德国顶级品牌的防火防爆门；窗户是采用德国品牌的三层中空LOW玻璃,具有防紫外线、隔噪音等功能；法国Saint Gobain2.4米4.8米的超大尺寸观景窗；室内采用了最先进的VRV水循环中央空调系统。房间内配备的是意大利进口家具。3.75米层高，4.8米宽超大全景窗，180度全景主卧设计盘古七星公馆盘古七星公馆物业展示物业展示2 2三档销售，价格阶梯：三档销售，价格阶梯：毛坯销售价格：毛坯销售价格： 6300063000元元/ /平米平米

68、精装无家电销售价格：精装无家电销售价格： 7300073000元元/ /平米平米精装全屋家电销售价格：精装全屋家电销售价格： 8300083000元元/ /平米平米230230平米超大客厅平米超大客厅超大开间设计超大开间设计超级主卧超级主卧270270度景观私藏度景观私藏盘古七星公馆盘古七星公馆物业展示物业展示3 32 2、七星公馆（、七星公馆（2 2）空中四合院）空中四合院定位：定位：绝版地段上奥运公园顶级观礼台经营模式：经营模式：出租（1亿元/年）业态组合：业态组合：12套700平米顶层四合院运作关键：运作关键：天时已过，远离奥运会的奥运观礼台，一年1亿元的租金，无法想象持续的运作空中四合

69、院沿袭了北京四合院的建筑风格，坐北朝南，东西厢房，格局规整。空中四合院沿袭了北京四合院的建筑风格，坐北朝南，东西厢房，格局规整。空中四合院共有空中四合院共有1212套，每套建筑面积为套，每套建筑面积为775775平米，每户均配有两部私人专属电梯。平米，每户均配有两部私人专属电梯。空中四合院空中四合院物业展示物业展示1 1奢华：以四合院的名义奢华：以四合院的名义院落分上下两层：院落分上下两层：一层为会客、用餐、泳池，同时院内堆土一层为会客、用餐、泳池，同时院内堆土1.51.5米栽有寓意米栽有寓意“金玉满堂金玉满堂”的玉兰及海棠树和私的玉兰及海棠树和私人惬意水榭；人惬意水榭；二层以卧室、书房为主，

70、院落上空安装了可电二层以卧室、书房为主，院落上空安装了可电动开合屋顶，一二层之间备有动开合屋顶，一二层之间备有VIPVIP迷你电梯，迷你电梯，所有匹配无不极度奢华。所有匹配无不极度奢华。四合院大客厅四合院大客厅四合院一层游泳池四合院一层游泳池院落中空挑高院落中空挑高空中四合院空中四合院物业展示物业展示2 23 3、商业、商业 定位：定位：中国奢侈品走廊经营模式：经营模式：开发商自持，招商业态组合：业态组合：面积区间60平-400平运作关键：运作关键：顶级品牌进驻的综合体大多在CBD，而且盘古大观在小片区内没有呼应的商业项目，奥体公园和项目运作产生的人流以及品牌展示的价值评估将是品牌进驻的重点考

71、量建筑设计：建筑设计：龙廊世界第一商业长廊，汇集世界顶级品牌旗舰店的购物广场，这是世界级品牌的中国之家，建筑面积2.58万平方米。盘古大观龙廊，即公寓楼地上首层至三层。全长411米，进深13米，净高15米，创造了中国建筑史上最长最高走廊的记录,恢宏大气的空间尺度，让这条长廊成为盘古大观整个建筑的亮点，空间震撼；66根顶天立地的花岗石方柱，暗合360度周天大数，柱头上高达3米的含珠龙首，每一个都由整块重50吨的花岗岩雕琢而成，正对东向，朝着2008盛会中心体育场馆区，既延续北京城市中轴线隐藏的龙脉，更成为历史性盛会的仪仗护卫。龙廊龙廊物业展示物业展示4 4、酒店、酒店 定位：定位：奥林匹克公园中

72、国文化酒店经营模式：经营模式：开发商自持，自营业态组合：业态组合：酒店、会议、宴会、知名餐饮运作关键：运作关键：充分发挥区位优势，丰富经营项目酒店大堂实景图酒店大堂实景图七星酒店七星酒店物业展示物业展示1 1酒店客房天花酒店客房天花酒店客房陈设酒店客房陈设七星酒店七星酒店物业展示物业展示2 2六、项目各业态盈利模式：六、项目各业态盈利模式：公公 寓寓 写写 字字 楼楼酒酒 店店商商 业业直直接接销销售售获获利利开开发发商商自自持持，固固定定资资产产租租赁赁获获利利开开发发商商自自持持，固固定定资资产产租租赁赁获获利利开开发发商商自自持持，自自主主经经营营获获利利七、项目各业态价值支撑及综合价值

73、平台：七、项目各业态价值支撑及综合价值平台：七星酒店七星酒店商务商务办公办公商业商业空中四合院空中四合院公寓大宅公寓大宅资源平台资源平台提升品质提升品质超级租客超级租客完善业态完善业态资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流八、项目开发策略及开发节奏：八、项目开发策略及开发节奏： 七星公馆2010年5月1日入伙，目前商业在招商，写字楼招商尚未启动。 20012001年北京年北京摩根投资有限摩根投资有限公司的前身北公司的前身北京文茂公司通京文茂公司通过转让获得该过转让获得该地块的开发权。地块的开发权。 2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶

74、段，致使摩根中心“烂尾”。 2006年9月26日，北京摩根公司重建摩根中心项目，重新命名为七星摩根广场。 2002年9月和12月，北京摩根投资(盘古氏投资前身)与北京市国土资源局分别签定了摩根中心项目的土地出让合同，项目初期建设进展迅速。2008年12月6日盘古七星酒店开业。 2007年9月30日，历经磨难的北京七星摩根广场以盘古大观的全新形象开盘，盘古七星公馆隆重面市。九、项目营销推广：九、项目营销推广：1 1、奥运营销：奥运会期间国内外各大媒体记者驻点播报赛事、奥运营销：奥运会期间国内外各大媒体记者驻点播报赛事“随着北京08奥运会的日益临近，国内外媒体记者来到奥运核心区，寻找报道奥运的最佳

75、地理位置。毗邻奥运主场馆的盘古大观，以其不可复制的地理位置和和亚奥区域的第一高度，被奥组委推荐为拍摄鸟巢、水立方的最佳取景点。奥组委国家游泳队中心场馆团队的摄影部经理杨世明,前不久就组织新华社、中国青年报、解放军报、路透社、美联社、朝日新闻等13名中外媒体记者到北京盘古大观的“空中四合院”拍摄奥运会场馆夜景。今年以来，已有77家境内外媒体选择盘古大观A座写字楼39层作为拍摄的取景地点。”上文摘自2008年4月30号新华网处奥运核心区 “盘古大观成拍摄奥运场馆绝佳地 20082008年年6-76-7月份凤凰卫视转播间的进驻将盘古大观的奥运营销推向高潮：月份凤凰卫视转播间的进驻将盘古大观的奥运营销

76、推向高潮：一时间盘古大观成为奥林匹克之外亚奥板块的焦点。但可惜的是鉴于奥运场馆的安全考虑在08年6月份该片区就开始实行交通管制，项目的奥运营销更多只起到了宣传作用。2 2、事件营销：、事件营销：1212套云顶空中四合院与比尔盖茨营销套云顶空中四合院与比尔盖茨营销营销背景：营销背景：12座云顶空中四合院项目最大的噱头12座顶层豪装四合院只租不售，年租金1亿人民币比尔盖茨租住20082008年年7 7月月2323号，全国大大小小的在线媒体同时上线了一篇名为：号，全国大大小小的在线媒体同时上线了一篇名为：比尔比尔盖茨花一亿租盘古大观四合院观看奥运盖茨花一亿租盘古大观四合院观看奥运的文章，的文章， 当

77、盘古大观或真或假地与比尔当盘古大观或真或假地与比尔盖茨发生了关系后，这里就成了北京最引人注意的地方。盖茨发生了关系后，这里就成了北京最引人注意的地方。3 3、话题营销：不卖则不卖，要卖就要卖天价、话题营销：不卖则不卖，要卖就要卖天价七星公馆营销背景：毛坯销售价格： 63000元/平米精装无家电销售价格： 73000元/平米精装全屋家电销售价格： 83000元/平米截止到截止到20092009年年9 9月月1212日，在北京日，在北京20092009年预售商品房均价排行榜中，盘古大观仍以年预售商品房均价排行榜中，盘古大观仍以9.29.2万元万元/ /平方平方米的价格占据冠军宝座。销售情况怎样不说

78、，天价话题已然形成。米的价格占据冠军宝座。销售情况怎样不说，天价话题已然形成。十、项目启示及借鉴之一：建筑中国风格十、项目启示及借鉴之一：建筑中国风格建筑设计：讲中国语言的世界级建筑建筑设计：讲中国语言的世界级建筑 盘古大观，大气天成，取“潜龙出水”之意在距离水立方180米的地方以龙的造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴的地标建筑。 开发商力邀著名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计。李祖原先生将华夏龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高192米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。产品：产品：1212座顶级空中四合院座顶

79、级空中四合院 四合院是中国的传统建筑符号，盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院，院内堆土1.5种植花草盆艺，按照传统四合院布局设计建造，画栋雕梁古色古香，让项目从外形到产品都镌刻着厚重中国烙印。文化营销：七星酒店文化营销：七星酒店-中国文化之窗中国文化之窗 如果说建筑造型铸就了盘古大观的中国风格，那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见的中国文化元素作为整个项目的精神旗舰是不二担当。 无论与酒店大堂入口龙纹壁，旋转入口的大个景泰蓝，接待台背后的福、禄、寿，还是大堂吊顶的百鸟朝凤木刻，大堂两侧的龙纹石刻沙发，着眼之处皆传统，林林总总中国风。十、项目启示及借鉴之二：非一般的拷贝十、项目启示

80、及借鉴之二：非一般的拷贝 盘古大观地块的天然优势决定了它必须做最能凸显价值的产品，实际上它确实是这么做了，盘古七星公馆以超常规的户型面积筛滤出精确的客户群，以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售。这一点是最值得我们体会和借鉴之处。 纵向考察地产行情，在行情起落之间能立于不败之地的一数别墅二数豪宅，事实证明一般地块的豪宅都可以实现较高的溢价销售，核心区地块豪宅更是如此，如深圳的幸福里，当其1号楼开盘40000元/平米的时候市场的第一反应是惊叹，但随着1号楼的售罄，市场开始肯定幸福里的远见和定价把控。如果不是幸福里户型配比格局较小，它会实现更高的溢价。 结合盘古大观的开发和销售可以得到一些

81、启示，核心或者地标区域综合体若结合盘古大观的开发和销售可以得到一些启示，核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必须定位高端，并且需要一个清晰长效的主题支撑。想实现高溢价必须定位高端，并且需要一个清晰长效的主题支撑。用产品梳理客户，用定位吸引关注。 从盘古大观实际销售来看得地利不得天时，不太容易总结，通过从侧面了解到其实际销售情况并不理想，而且公开价格也未必是真实成交价格。这样云里雾里的传言只会让客户疑窦重生，影响营销活动的效果。 盘古大观是一个备受关注的综合体项目，但目前来看还不到判断其开发是否成功的时候，给我们的经验教训是作为地产项目必须有清晰完整的营销思路，制订相对公开透明的价格体系。地产项

82、目必须有清晰完整的营销思路，制订相对公开透明的价格体系。高端定位的综合体物业如果在公寓之前启动商业部分，将对公寓、住宅起到明显的积高端定位的综合体物业如果在公寓之前启动商业部分，将对公寓、住宅起到明显的积极影响。极影响。 盘古大观盘古大观大事记大事记充满传奇色彩的浴火重生充满传奇色彩的浴火重生n 2001年北京摩根投资有限公司的前身北京文茂公司通过转让获得该块土地的开发权。n 2002年9月和12月，北京摩根投资(盘古氏投资前身)与北京市国土资源局分别签定了摩根中心项目的土地出让合同，总建筑面积约42万平方米。项目初期建设进展迅速。n 2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工

83、欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾”。n 2005年10月，北京国土资源局发出公告，以长期拖欠土地出让金为名，收回摩根中心两期土地使用权，并于2006年5月22日挂牌拍卖，并最终为首创拿下。但此前，摩根投资已将北京市国土局告上法庭。n 2006年5月22日，北京市国土局拍卖摩根中心,最终北京首创和阳光股份公司以17.6亿元的价格联合取得这块土地新的开发权。首创获得该项目后，拟更名为“首创辉煌中心”。6月2日，首创置业投标联合体一次性付清了所有款项，并与政府签订了相关合约，拟于6月14日复工。但6月16日，首创集团董事长刘晓光被中纪委带走调查。6月20日开始，首创在香港市场停牌。6月

84、22日，首创方面向北京市政府发函称，考虑退回摩根中心项目，从而拿回相应中标金额。8月24日，刘晓光复职，首创亦于不久在香港联交所复牌。n 2006年9月12日，首创发布公告，终止与广西阳光股份(9.90,0.26,2.70%)、北京市国土资源局就摩根中心项目订立的土地使用权出让合同和土地开发及已建工程建设补偿协议,政府方面已退还首创缴纳的土地出让金。首创解释单方面终止合同的原因是“因失去开发最佳时期”。但当时大多数分析人士认为首创放弃的原因与摩根投资有关。而该地块的最终结果亦如人们所料，回归摩根投资。但随着申奥成功，这一区域土地迅速升值，并成为风波漩涡的中心。几经周折，2006年底，停工29个

85、月之久的“摩根中心”更名为“七星摩根中心”恢复开工。n 2006年9月26日，北京摩根公司重建摩根中心项目，并重新命名为北京七星摩根广场。 n 2007年9月30日，历经磨难的北京七星摩根广场以盘古大观的全新形象开盘面市总结：总结：综合体必将成为地产开发的主流类型，区别只在于业态的侧重点不同，盘古大观作为一个标志性地块的标志性项目，体量最大的盘古七星公馆是它的最大利润点，而这也是最值得我们借鉴和体会的所在：稀缺位置超常规产品，既对客户进行了精准梳理，又实现了产品高溢价销售稀缺位置超常规产品，既对客户进行了精准梳理，又实现了产品高溢价销售。关于“非常完美”6个风格迥异的。男男。女女。搞策划的，搞建筑的，搞设计的。在北京的4天3夜。 那些关于警察叔叔的故事那些在北京街头暴走的经历那些关于茉莉，关于荷花市场的晚风那些关于执着、关于幸运，关于合拍的记忆。非常合拍 配合完美