鲁能地产分析报告

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1、鲁鲁 能能 地地 产产做做 中中 国国 最最 好好 的的 地地 产产 服服 务务 者者以大城之关怀，做大企业以大城之关怀，做大企业以大城之关怀，做大企业以大城之关怀，做大企业目目 录录一、一、鲁能简介鲁能简介三、鲁能置业发展规划战略三、鲁能置业发展规划战略二、鲁能置业简介二、鲁能置业简介四、鲁能地产产品体系四、鲁能地产产品体系六、鲁能地产的盈利模式六、鲁能地产的盈利模式五、海南项目价值分析五、海南项目价值分析 一、鲁能简介（一）、鲁能集团简介（一）、鲁能集团简介（二）（二）、鲁能荣誉、鲁能荣誉（四）、（四）、鲁能旗下公司鲁能旗下公司（三）、（三）、鲁能集团鲁能集团涉及涉及产业产业（五）、（五）

2、、鲁能企业文化鲁能企业文化（六）、（六）、鲁能管理组织架构鲁能管理组织架构（一）鲁能集团公司（一）鲁能集团公司n 山东鲁能集团有限公司成立于山东鲁能集团有限公司成立于2003年年1月，是集团化发展、多元化经营月，是集团化发展、多元化经营的企业集团，以煤电、房地产等为核心业务。公司以科学发展观为统领，严的企业集团，以煤电、房地产等为核心业务。公司以科学发展观为统领，严格落实国家经济政策和产业政策，坚持资源型产业发展战略，依法经营，规格落实国家经济政策和产业政策，坚持资源型产业发展战略，依法经营，规范管理，服务国家经济社会又好又快发展。范管理，服务国家经济社会又好又快发展。n 鲁能集团公司坚持为国

3、家创造财富、为社会承担责任，积极履行大企业鲁能集团公司坚持为国家创造财富、为社会承担责任，积极履行大企业集团的政治责任、经济责任和社会责任。较早参与了西部大开发、中部崛起集团的政治责任、经济责任和社会责任。较早参与了西部大开发、中部崛起和东北等老工业基地振兴，有力地拉动和促进了地方经济发展。自成立以来，和东北等老工业基地振兴，有力地拉动和促进了地方经济发展。自成立以来，累计纳税约累计纳税约160亿元，在亿元，在2007年度中国企业集团纳税排行榜上名列第年度中国企业集团纳税排行榜上名列第67位。位。在灾区捐助、困难帮扶、法律援助、希望工程、慈善事业、支援地方建设等在灾区捐助、困难帮扶、法律援助、

4、希望工程、慈善事业、支援地方建设等方面，累计捐助约方面，累计捐助约1.5亿元。亿元。（二）鲁能荣誉（二）鲁能荣誉 2000年：年：鲁能鲁能商标荣获商标荣获中国最高认知率商标中国最高认知率商标称号称号 2002年：鲁能集团在年：鲁能集团在中国企业中国企业500强强中位列第中位列第45位位 2002年：年：鲁能鲁能商标荣获商标荣获中国十大公众认知商标中国十大公众认知商标称号称号 2004年：年：鲁能鲁能商标被国家工商总局认定为商标被国家工商总局认定为中国驰名商标中国驰名商标 2004年度、年度、2005年度被中国企业联合会、中国企业家协会先后评为年度被中国企业联合会、中国企业家协会先后评为“最最具

5、具 影响力企业影响力企业” 2007年度、年度、2008年度被评为年度被评为“最佳诚信企业最佳诚信企业” 2006年度、年度、2009年度被评为年度被评为“最具成长性企业最具成长性企业”集团荣誉集团荣誉（三）鲁能集团涉及产业（三）鲁能集团涉及产业n煤煤 电 产 业：按照煤按照煤电一体开一体开发模式，重点在煤炭模式，重点在煤炭资源富集地区投源富集地区投资建建 设煤煤电项目，促目，促进资源就地源就地转化和能源化和能源优化配置。化配置。n房房 地地 产 业：坚持住宅地持住宅地产与商与商业地地产并并举，重点在中心城市和，重点在中心城市和优势区区 域域发展房地展房地产项目。主要开目。主要开发了北京了北京

6、优山美地、重山美地、重庆鲁能能 星城、星城、济南南领秀城、海南三秀城、海南三亚湾新城、海湾新城、海蓝椰椰风等等产品系品系 列，运列，运营多家五星多家五星级酒店和大型酒店和大型购物中心。物中心。n新能源新能源产业：积极参与极参与风能、太阳能等能、太阳能等资源开源开发，促，促进低碳低碳经济和清和清洁 能源能源发展。展。n铝 产 业：坚持煤持煤电铝一体化，完善一体化，完善产业链条，条，发展循展循环经济。鲁能能 山西山西铝业是国家八大是国家八大铝工工业基地之一。基地之一。n港运物流港运物流业：坚持港持港电路一体化，在福建路一体化，在福建罗源湾、青源湾、青岛胶南胶南规划建划建设大大 型港型港电项目。已建

7、成运目。已建成运营5个个5万吨万吨级以下以下码头，在建，在建2个个5 万吨万吨级码头，备开工开工1个个15万吨万吨级码头。n工程建工程建设业：围绕核心核心业务，配套，配套发展工程建展工程建设业，承担，承担电厂、煤厂、煤矿、 基基础设施等施等项目的建目的建设施工。在全国施工。在全国电力系力系统唯唯 一一拥有有核核 工工业部部颁发的民用核承的民用核承压设备安装安装资质，先，先 后承担了大后承担了大亚 湾核湾核电站和岭澳核站和岭澳核电站常站常规岛的安装工作。的安装工作。规划建划建设福建福建 罗源、青源、青岛胶南、江胶南、江苏太太仓等大型港口等大型港口码头群。福建群。福建罗源源 已运已运营多个不同多个

8、不同砘位位码头。控股投。控股投资济南至菏南至菏泽高速公高速公 路，路，计划划2007年年8月竣工通月竣工通车。（四）鲁能集团旗下公司（四）鲁能集团旗下公司 是一家集是一家集团化化发展、多元化展、多元化经营的大型的大型资源型企源型企业。以。以电源、源、矿产、 城市基城市基础设施投施投资和房地和房地产、工程建、工程建设等等为核心核心业务。 鲁能集能集团旗下公司旗下公司 鲁能能发展集展集团公司公司 鲁能能矿业集集团公司公司 鲁能置能置业集集团公司公司 鲁能建能建设集集团公司公司 宁夏能源重化工集宁夏能源重化工集团公司公司 鲁能物能物资集集团公司公司 山山东鲁能泰山能泰山电力力设备有限公司有限公司 鲁

9、能英大集能英大集团公司等公司等 还有著名的俱有著名的俱乐部部 鲁能泰山足球俱能泰山足球俱乐部部 鲁能能乒乓球俱球俱乐部部（五）鲁能企业文化（五）鲁能企业文化企企业理念理念 坚持持发扬鲁能能精神：自我加精神：自我加压的的负责精神、精精神、精诚团结的的团 队精神、精神、顽强拚搏的奉献精神、追求卓越的拚搏的奉献精神、追求卓越的创新精神。新精神。 坚持持效益第一、品牌至尚、以人效益第一、品牌至尚、以人为本本的指的指导方方针。坚持先持先进的的发 展展战略、正确的操作思路、有效到位的操作措施。略、正确的操作思路、有效到位的操作措施。 坚持把管理作持把管理作为两个文明建两个文明建设的最佳的最佳结合点。合点。

10、 坚持持三重三重方方针：慎重投入、注重：慎重投入、注重产出、任重出、任重发展。展。 坚持持两改两重两改两重组两加两加强，推，推进三制三制。 坚持求持求三三实，戒，戒三表三表：力求：力求实干、干、实用、用、实效，力戒表面、表效，力戒表面、表 层、表演。、表演。 坚持以效益持以效益论英雄，以英雄，以结果定成果定成败。 坚持持是公是公鸡就要打就要打鸣，是母，是母鸡就要下蛋，是公司就要就要下蛋，是公司就要赚钱。 坚持持两干两干：一要干事、二要干：一要干事、二要干净。 （六）鲁能管理组织架构（六）鲁能管理组织架构 公司管理团队公司管理团队鲁能集团公司总经理、党组副书记鲁能集团公司总经理、党组副书记 徐鹏

11、徐鹏鲁能集团公司党组书记、副总经理鲁能集团公司党组书记、副总经理 赵健赵健鲁能集团公司副总经理、总会计师、鲁能集团公司副总经理、总会计师、 丁丁 勇勇鲁能集团公司副总经理、党组成员鲁能集团公司副总经理、党组成员 刘军刘军鲁能集团公司副总经理、党组成员鲁能集团公司副总经理、党组成员 刘宇刘宇鲁能集团公司党组成员、纪检组长鲁能集团公司党组成员、纪检组长 赵孟祥赵孟祥鲁能集团公司副总经理、党组成员鲁能集团公司副总经理、党组成员 孙瑜孙瑜鲁能集团公司副总经理、党组成员鲁能集团公司副总经理、党组成员 高毅高毅（一）、（一）、鲁能置业简介鲁能置业简介二、鲁能置业简介二、鲁能置业简介（五）、鲁能置业企业战略

12、（五）、鲁能置业企业战略（四）、鲁能置业组织结构（四）、鲁能置业组织结构（二）、鲁能置业荣誉（二）、鲁能置业荣誉（三）、鲁能置业分公司（三）、鲁能置业分公司（六）、鲁能置业企业文化（六）、鲁能置业企业文化（一）鲁能置业集团公司n 鲁能置能置业集集团公司隶属公司隶属鲁能集能集团，专业从事基从事基础设施投施投资及房地及房地产的开的开发、经营和管理。和管理。 截至截至 2007 年底，年底，鲁能置能置业集集团管理管理资产总额达达到到 263.27亿元，是中国国家建元，是中国国家建设部部审查通通过的具有国家一的具有国家一级资质的房地的房地产开开发企企业。开。开发的物的物业种种类有高档有高档别墅、公寓、

13、写字楼、酒店等，开墅、公寓、写字楼、酒店等，开发项目分布于北京、海南、四川、重目分布于北京、海南、四川、重庆、济南、青南、青岛、大、大连、银川、厦川、厦门等十几个省市和地区。等十几个省市和地区。n 2006 年在建房地年在建房地产面面积达达 270 多万平方米多万平方米 , 并并拥有有济南南贵和皇冠假和皇冠假日、海南三日、海南三亚山海天和泰安山海天和泰安东尊尊华美达大酒店三家五星美达大酒店三家五星级酒店，形成了酒店，形成了 集集团化化发展、展、专业化运作、化运作、规范化管理、品牌化范化管理、品牌化经营 的良好的良好发展局展局面，建成了一大批具有面，建成了一大批具有较大影响的房大影响的房产项目。

14、目。（二）鲁能置业荣誉（二）鲁能置业荣誉 2004年，年，鲁能地能地产荣荣获“中国十大地中国十大地产品牌品牌”称号称号 2006年，年，鲁能置能置业集集团荣荣获 2006 中国房地中国房地产百百强企企业，综合合实力排名力排名第第 十二，中国房地十二，中国房地产百百强企企业 “ 成成长性性 TOP 10” 位居第四，中位居第四，中国国 房地房地产百百强企企业 “ 规模性模性 TOP 10” 位列第五位列第五 公司开公司开发的北京的北京优山美地山美地别墅墅项目、重目、重庆鲁能星城能星城项目荣目荣获百百 强企企业突突 出出贡献献项目目奖 2008 年，被年，被评为中国房地中国房地产百百强企企业“成成

15、长性性”第三位、第三位、“规模性模性”第第四位四位鲁能置业荣誉鲁能置业荣誉（三）鲁能置业分公司（三）鲁能置业分公司n 鲁能英大集团有限公司鲁能英大集团有限公司 北京华金泰房地产开发有限公司北京华金泰房地产开发有限公司重庆鲁能开发重庆鲁能开发(集团集团)有限公司有限公司山东鲁能亘富开发有限公司山东鲁能亘富开发有限公司青岛安嘉房地产开发有限公司青岛安嘉房地产开发有限公司鲁鲁 能能 置置 业业 集集 团团海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能广大置业有限公司（四）鲁能置业企业组织结构体系（四）鲁能置业企业组织结构体系（五）鲁能置业企业战略（五）鲁能置业企业战略n 曾先后成功地开曾先后成功地开发了山了山东鲁

16、能大厦、青能大厦、青岛海情花园、北京高海情花园、北京高尔夫公夫公寓、北京寓、北京优山美地、重山美地、重庆鲁能能星城、星城、济南南领袖城等房地袖城等房地产品牌，管理品牌，管理资产总额达到达到 220 亿元。元。n 2005年，年，鲁能地能地产将下属北京、重将下属北京、重庆、济南、海南、青南、海南、青岛等城市的等城市的十几个公司十几个公司资源的重新整合，源的重新整合，实施施“鲁能地能地产”品牌化品牌化经营管理，走集管理，走集团化化发展、全国化布局、集展、全国化布局、集约型增型增长道路。目前，道路。目前，鲁能地能地产开开发规模在模在 1700 万平方米以上，已万平方米以上，已经具具备了相当雄厚的了相

17、当雄厚的实力基力基础。n 公司公司现有有员工工1500多人，下多人，下辖布局全国的六大区域性公司：布局全国的六大区域性公司：鲁能英能英大集大集团有限公司、北京有限公司、北京华金泰房地金泰房地产开开发有限公司、重有限公司、重庆鲁能开能开发(集集团)有限公司、山有限公司、山东鲁能亘富开能亘富开发有限公司、青有限公司、青岛安嘉房地安嘉房地产开开发有限公司、有限公司、海南海南鲁能广大置能广大置业有限公司。有限公司。（六）鲁能置业企业文化（六）鲁能置业企业文化 内外兼修，做百年品牌内外兼修，做百年品牌 山东鲁能集团主要以能源开发为主，当山东鲁能集团主要以能源开发为主，当前，随着房地产市场越来越成熟规范，

18、加之前，随着房地产市场越来越成熟规范，加之鲁能集团极其雄厚的资金，完善的管理制度，鲁能集团极其雄厚的资金，完善的管理制度，深厚的文化企业理念，规范的程序和实施多深厚的文化企业理念，规范的程序和实施多元化发展的战略模式，使得鲁能逐步从能源元化发展的战略模式，使得鲁能逐步从能源开发扩展到地产开发。并将房地产开发作为开发扩展到地产开发。并将房地产开发作为集团发展的主要支柱产业之一。集团发展的主要支柱产业之一。 鲁能地产首先在鲁能集团企业宗旨的指鲁能地产首先在鲁能集团企业宗旨的指引下，针对房地产的特殊情况，形成引下，针对房地产的特殊情况，形成“尊尊重客户，以人为本重客户，以人为本”的客户服务理念，鲁的

19、客户服务理念，鲁能地产认为房地产已经进入一种以客户为能地产认为房地产已经进入一种以客户为主体的时代，产品开发、建设、提供得切主体的时代，产品开发、建设、提供得切合客户的深层次需求，除了提供房子本身合客户的深层次需求，除了提供房子本身的居住功能外，各地分公司在项目开发中的居住功能外，各地分公司在项目开发中还注意给客户带来长期的附加值。还注意给客户带来长期的附加值。人本关怀，创造客户最大满意度人本关怀，创造客户最大满意度追求卓越，倡导品位生活追求卓越，倡导品位生活n 鲁能地产在打造产品的过程中，追求卓鲁能地产在打造产品的过程中，追求卓越，倡导品味生活。目前，在北京地产界打越，倡导品味生活。目前，在

20、北京地产界打造了数个声名显赫的大盘。其中，优山美地造了数个声名显赫的大盘。其中，优山美地位于风景优美的温榆河畔，占地面积约为位于风景优美的温榆河畔，占地面积约为1000亩，是北京中央别墅区的代表作，是目亩，是北京中央别墅区的代表作，是目前中央别墅区内规模最大、档次最高的涉外前中央别墅区内规模最大、档次最高的涉外高档别墅。格拉斯小镇位于优美的温榆河畔，高档别墅。格拉斯小镇位于优美的温榆河畔，是北京目前最大的别墅项目。以是北京目前最大的别墅项目。以5万平米小万平米小镇中心构建清晰可辨的城市机理、有机生动镇中心构建清晰可辨的城市机理、有机生动的街道空间和亲切舒适的个性化街坊。的街道空间和亲切舒适的个

21、性化街坊。三、鲁能发展规划战略（一）、鲁能置业整体发展战略（一）、鲁能置业整体发展战略（二）、鲁能发展战略目标体系（二）、鲁能发展战略目标体系 1 1、总体发展战略、总体发展战略 2 2、战略发展思路、战略发展思路 3 3、战略目标、战略目标 1 1、培育核心竞争力、培育核心竞争力 2 2、区域发展的战略目标、区域发展的战略目标 3 3、品牌发展战略目标、品牌发展战略目标三、鲁能置业集团发展规划战略三、鲁能置业集团发展规划战略 一、鲁能置业整体发展战略一、鲁能置业整体发展战略1、总体发展战略、总体发展战略n扩张战略：整合资源，全国扩张扩张战略：整合资源，全国扩张 对公司内部资源及可利用的外部资

22、源进对公司内部资源及可利用的外部资源进行整合，增强企业的核心竞争力，在次基础行整合，增强企业的核心竞争力，在次基础上进行外部扩张，向全国进军。上进行外部扩张，向全国进军。竞争战略：综合发展，走精品路线竞争战略：综合发展，走精品路线 公司自成立以来，先后开发住宅、商业、办公等多个项目，具有较为公司自成立以来，先后开发住宅、商业、办公等多个项目，具有较为丰富的开发经验和项目运作能力。因此，在下一步发展过程中，应充分丰富的开发经验和项目运作能力。因此，在下一步发展过程中，应充分 发挥企业在资金实力、土地储蓄等方面的发挥企业在资金实力、土地储蓄等方面的优势，走优势，走“商、住、办，综合发展、打造商、住

23、、办，综合发展、打造精品项目精品项目”之路，进一步提升企业的核心之路，进一步提升企业的核心能力和品牌优势。能力和品牌优势。n合作战略：广泛合作、发挥专业特长合作战略：广泛合作、发挥专业特长n企业要做大做强，只有与其他专业机构进行紧企业要做大做强，只有与其他专业机构进行紧密的合作，充分借助外部资源为企业服务，从密的合作，充分借助外部资源为企业服务，从而集中精力从事自己所擅长的开发领域。而集中精力从事自己所擅长的开发领域。 2、战略发展思路、战略发展思路n立足环渤海区域，逐步向全国大中城市立足环渤海区域，逐步向全国大中城市拓展拓展 鲁能置业集团目前的区域布点主要鲁能置业集团目前的区域布点主要集中于

24、环渤海区域，这与公司的资源与集中于环渤海区域，这与公司的资源与前期的发展战略有关。在下一步的发展前期的发展战略有关。在下一步的发展中，公司需要在环渤海区域的基础上，中，公司需要在环渤海区域的基础上，逐步向全国主要大中城市拓展。逐步向全国主要大中城市拓展。 3、战略目标、战略目标 根据国内房地产现发展状及趋势，根据国内房地产现发展状及趋势，按照鲁能置业集团发展战略的要求，确按照鲁能置业集团发展战略的要求，确定三个层次的战略目标体系：定三个层次的战略目标体系：n近期战略目标：近期战略目标： 利用两年时间实现年销售额利用两年时间实现年销售额50-70亿元，成为山东第一品牌，综合实力进亿元，成为山东第

25、一品牌，综合实力进入全国房地产企业前十强，寻机进入部入全国房地产企业前十强，寻机进入部分国内一线城市。分国内一线城市。n中期战略目标：中期战略目标：n 利用利用5年时间实现年销售收入年时间实现年销售收入突破突破100亿元，在全国主要城市成亿元，在全国主要城市成为主流开发商，综合实力进入全国为主流开发商，综合实力进入全国前五名，基本完成全国部署。前五名，基本完成全国部署。n长期战略目标：长期战略目标：n 利用十年时间实现年销售收入利用十年时间实现年销售收入150-200亿元，成为国内房地产第一亿元，成为国内房地产第一品牌。品牌。二、鲁能发展战略目标体系二、鲁能发展战略目标体系n1、培育核心竞争力

26、、培育核心竞争力 企业的核心竞争力是在组织内部经过整企业的核心竞争力是在组织内部经过整合了的知识和技能，鲁能置业的核心竞争力合了的知识和技能，鲁能置业的核心竞争力即：即：综合开发能力，打造精品项目综合开发能力，打造精品项目 鲁能置业集团公司隶属鲁能集团，专业鲁能置业集团公司隶属鲁能集团，专业从事基础设施及房地产的开发、经营和管从事基础设施及房地产的开发、经营和管理，是中国国家建设部审查通过的具有国家理，是中国国家建设部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业。一级资质的房地产开发企业。 92年成立以来，已相继开发高端别墅、公年成立以来，已相继开发高端别墅、公寓、写字楼、酒店等众多项目，分布于

27、北寓、写字楼、酒店等众多项目，分布于北京、海南、四川、重庆、济南、青岛、大京、海南、四川、重庆、济南、青岛、大连、银川、厦门等十几个城市和地区。连、银川、厦门等十几个城市和地区。n 经过十多年的发展，鲁能置业集团在经过十多年的发展，鲁能置业集团在商、住、办项目开发商均累计了丰富的经商、住、办项目开发商均累计了丰富的经验，从而为企业综合发展验，从而为企业综合发展 打下了坚实的基打下了坚实的基础，特别是开发精品住宅领域，已逐步形础，特别是开发精品住宅领域，已逐步形成企业的核心竞争力，在行业内和购房者成企业的核心竞争力，在行业内和购房者心目中树立了良好的品牌形象。心目中树立了良好的品牌形象。n2、区

28、域发展的战略目标、区域发展的战略目标 以山以山东市市场为发展根据地，与展根据地，与环渤海区域渤海区域为重心，向周重心，向周边省市乃至省市乃至全国房地全国房地产业务拓展。拓展。n第一阶段：第一阶段：公司在山公司在山东市市场具有很高的影响力，具有很高的影响力，为区域区域强势地地产企企业。同同时在在环渤海区域也基本完成布局。在全国其他区域主要涉足了重渤海区域也基本完成布局。在全国其他区域主要涉足了重庆和和海南等地区。海南等地区。n第二阶段：第二阶段：实力公司借助已完成的力公司借助已完成的实力累力累计和品牌影响力，和品牌影响力，选择适当适当时机，逐步向其他区域二机，逐步向其他区域二线城市城市发展。展。

29、n第三阶段：第三阶段：在前两在前两阶段的基段的基础上，公司上，公司积极极寻找适当找适当时机，向机，向长三角、三角、珠三角等房地珠三角等房地产一一线城市城市发展。展。n3、品牌发展战略目标、品牌发展战略目标n鲁能地产品牌发展战略是：鲁能地产品牌发展战略是：在立足在立足环渤海区域的基渤海区域的基础上，将上，将鲁能地能地产打打造成区域的造成区域的强势品牌，推广品牌，推广“建建设精品精品项目目”的品牌理念，逐步的品牌理念，逐步发展成展成为全国知名品牌。全国知名品牌。n中期品牌战略目标（品牌扩张阶段）：中期品牌战略目标（品牌扩张阶段）：与企与企业在全国市在全国市场拓展拓展战略相略相结合，将合，将鲁能地能

30、地产的品牌逐步推向全国主要房地的品牌逐步推向全国主要房地产市市场，逐步将区域品牌，逐步将区域品牌打造全国品牌。打造全国品牌。n远期品牌战略目标（品牌延伸阶段）：远期品牌战略目标（品牌延伸阶段）：公司最公司最终在全国建立起在全国建立起鲁能地能地产的的强势企企业品牌，成品牌，成为全国房地全国房地产市市场占有率及占有率及规模第一的品牌。模第一的品牌。四、鲁能地产产品体系四、鲁能地产产品体系（一）、鲁能的主要项目（一）、鲁能的主要项目（三）、鲁能品牌产品（三）、鲁能品牌产品1 1、鲁能领秀城、鲁能领秀城2 2、鲁能星城、鲁能星城3 3、鲁能城、鲁能城（二）、鲁能的物业类型（二）、鲁能的物业类型鲁能地产

31、主要项目表鲁能地产主要项目表项目项目地区地区物业类型物业类型开盘售价开盘售价现在价格现在价格开盘时间开盘时间优山美地优山美地北京北京别墅别墅18700元元/55000元元/03年年8月月鲁能星城鲁能星城重庆重庆商铺、公寓商铺、公寓3900元元/7200元元/08年年9月月格拉斯小镇格拉斯小镇北京北京别墅别墅20000元元/40000元元/09年年5月月领秀城领秀城济南济南公寓、别墅公寓、别墅3800元元/8800元元/06年年2月月海蓝椰风海蓝椰风海口海口别墅别墅8000元元/19000元元/08年年10月月三亚湾新城三亚湾新城三亚三亚公寓、别墅公寓、别墅15000元元/20000元元/08年

32、年10月月山海天一期山海天一期三亚三亚公寓公寓12000元元/17000元元/06年年10月月海蓝福源海蓝福源海口海口别墅别墅8000元元/23000元元/09年年12月月 从上表可以看出：鲁能的项目增值都比较快，增值幅度比较大，有的现从上表可以看出：鲁能的项目增值都比较快，增值幅度比较大，有的现价甚至是开盘时的价甚至是开盘时的3倍了，显然鲁能地产远视、远见是非常准确的。倍了，显然鲁能地产远视、远见是非常准确的。 鲁能已开发的物业种类有高档别墅、公寓、鲁能已开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等。写字楼、酒店等。n高档别墅：高档别墅：鲁能鲁能椰风别墅、鲁能海蓝福源、椰风别墅、鲁能海蓝福

33、源、格拉斯小镇、鲁能三亚高尔夫别墅、北京优山格拉斯小镇、鲁能三亚高尔夫别墅、北京优山美地等项目。美地等项目。鲁能海蓝福源鲁能椰风别墅三亚高尔夫别墅北京优山美地（二）鲁能的物业类型（二）鲁能的物业类型 n公公 寓：寓：北京高尔夫公寓、鲁能领寓、鲁能山海天、鲁能星城、北京高尔夫公寓、鲁能领寓、鲁能山海天、鲁能星城、 鲁能领秀城等项目鲁能领秀城等项目北京高尔夫公寓鲁能山海天鲁能领寓n酒酒 店：店：济南贵和皇冠假日、海南三济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天和泰安东尊华美达大酒店这三亚山海天和泰安东尊华美达大酒店这三家五星级酒店。家五星级酒店。泰安东尊华美达大酒店济南贵和皇冠假日海南三亚山海天（三）鲁能品

34、牌产品（三）鲁能品牌产品n 鲁能置能置业认真研究并真研究并把握市把握市场需求需求变化，化，坚持持实施品牌施品牌战略，略，现已已逐步逐步树立了立了鲁能城、鲁能领秀城、鲁能鲁能城、鲁能领秀城、鲁能星城星城的品牌系列形象。的品牌系列形象。 2004年年 鲁能能星城星城获得得“2004年度中国年度中国优秀示范楼秀示范楼盘50强”殊荣。殊荣。 2005年年 鲁能能星城荣星城荣获“中国第一教育大中国第一教育大盘”殊荣。殊荣。 2005年年 鲁能能星城荣星城荣获“2005年度年度CIHAF中国名中国名盘”殊荣。殊荣。 2005年年 鲁能能领秀城秀城(济南南)获得得“中国魅力楼中国魅力楼盘”殊荣。殊荣。 20

35、05年年 鲁能能领秀城秀城(济南南)获得得“最具最具发展力楼展力楼盘”殊荣。殊荣。重庆鲁能领秀城重庆鲁能领秀城 鲁能领秀城占地约鲁能领秀城占地约1600亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以世纪大道和规划路为界，西傍天然绿色屏障铜锣山，东临世纪大道和规划路为界，西傍天然绿色屏障铜锣山，东临800亩新区中心亩新区中心公园，内有天然河流公园，内有天然河流梨子园河流过，并通过中心公园与所规划的南岸新梨子园河流过，并通过中心公园与所规划的南岸新区府遥相呼应，拥有丰富的原生态自然环境和高尚生活基础。区府遥相呼应，拥有丰富的原生态自然环境和高尚生活基础。 融和融和“天

36、人合一天人合一”居住理念和居住理念和“院落院落友邻友邻”居住关系的新中式生活社区，令居住关系的新中式生活社区，令现代建筑元素与现代设计因素在此得现代建筑元素与现代设计因素在此得到传神体现。到传神体现。1、鲁能领秀城厦门鲁能领秀城厦门鲁能领秀城 鲁能领秀城位于思明区文曾路与机场路交叉口北侧鲁能领秀城位于思明区文曾路与机场路交叉口北侧,金榜山公园西大门金榜山公园西大门旁。占地面积：旁。占地面积：49693平方米，总建筑面积：平方米，总建筑面积：250000平方米。平方米。 鲁能领秀城配套设施：地块所属区域配套成熟，紧邻大型居住区文屏山鲁能领秀城配套设施：地块所属区域配套成熟，紧邻大型居住区文屏山

37、庄社区基本配套完整，附近为厦门最庄社区基本配套完整，附近为厦门最 繁华的商业中心文灶繁华的商业中心文灶-火车站商圈，火车站商圈， 包括大型商城与购物广场、美食广场包括大型商城与购物广场、美食广场 等商业配套一应俱全，购物、体闲、等商业配套一应俱全，购物、体闲、 娱乐均极为便捷，中小学、医院、银娱乐均极为便捷，中小学、医院、银 行等各方面配套设施应有尽有。行等各方面配套设施应有尽有。济南鲁能领秀城济南鲁能领秀城 雄踞泉城城市中轴线中央生态端的领秀城，雄踞泉城城市中轴线中央生态端的领秀城，承袭着泉城富贵地脉传统，以数万亩青山郁郁承袭着泉城富贵地脉传统，以数万亩青山郁郁葱葱、葱葱、200万平米社区绿

38、化、怀抱三山三水八万平米社区绿化、怀抱三山三水八泉、泉、45万平米国际级生活配套以及日渐完善的万平米国际级生活配套以及日渐完善的城市交通网络、单纯和谐的邻里氛围，于济南城市交通网络、单纯和谐的邻里氛围，于济南“后花园后花园”构建泉城理想之城，并一举征服诸构建泉城理想之城，并一举征服诸多专家、学者挑剔的眼光，摘取了中国地产最多专家、学者挑剔的眼光，摘取了中国地产最高荣誉高荣誉“2006博鳌论坛中国十大地产风尚博鳌论坛中国十大地产风尚住宅住宅”的桂冠，成就领秀泉城的上游人居典范。的桂冠，成就领秀泉城的上游人居典范。 2、鲁能星城 鲁能星城总占地鲁能星城总占地2000亩，总建筑面积亩，总建筑面积32

39、0万平方米，住宅容积率万平方米，住宅容积率3.5，商业容积率商业容积率5.5，项目共分，项目共分13个街区，预计常住人口约个街区，预计常住人口约7万万5千余人。距解放千余人。距解放碑约碑约4公里，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区公里，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于三区，属于CBD的重要辐射区域。内镶的重要辐射区域。内镶150亩原生月隐湖，紧邻亩原生月隐湖，紧邻2000亩亩 的龙头寺公园，近达重庆北站交通枢纽。的龙头寺公园，近达重庆北站交通枢纽。 由国际级大师澳大由国际级大师澳大 利亚柏涛（墨尔本）、香利亚柏涛（墨尔本）、香 港何显毅建筑师楼和

40、香港贝尔高林强强联袂港何显毅建筑师楼和香港贝尔高林强强联袂 担纲建筑和景观设计。担纲建筑和景观设计。3、鲁能城n 鲁能城是海南众多休闲地产品牌鲁能城是海南众多休闲地产品牌之一，它以一种全新的产业链模式独之一，它以一种全新的产业链模式独领风骚。领风骚。n “国际旅游岛国际旅游岛”构想让鲁能看到新构想让鲁能看到新的发展机遇，在整合岛内资源基础上，的发展机遇，在整合岛内资源基础上，“鲁能城鲁能城”应势而生，统筹规划、全应势而生，统筹规划、全面协调、管理鲁能集团在海南的地产面协调、管理鲁能集团在海南的地产业务，创造性推出了业务，创造性推出了“鲁能城模式鲁能城模式”，从而借势，从而借势“国际旅游岛国际旅

41、游岛”成为海南成为海南旅游地产开发的领军者。旅游地产开发的领军者。 鲁能城城市文化鲁能城城市文化海南鲁能城海南鲁能城 国际旅游岛的环岛发展先锋国际旅游岛的环岛发展先锋 在海南依托于国在海南依托于国际旅游旅游岛，全面，全面腾飞的同的同时，鲁能城更是以能城更是以环岛布局的布局的战略略发展方式，与海南一同走在了展方式，与海南一同走在了时代代发展的最前沿展的最前沿 。 2009年年9月月29日，海南日，海南鲁能城正式宣告成立。以能城正式宣告成立。以“国国际休休闲地地产供供应商商”的形象亮相的的形象亮相的鲁能城，全面摒弃海南能城，全面摒弃海南传统意意义上的地上的地产开开发理念，明确企理念，明确企业的的战

42、略定位和略定位和发展方向展方向为海南提供一种以休海南提供一种以休闲、度假、度假为主的全新生活方式。主的全新生活方式。 而在成立之而在成立之时所做的第一件事，就是将麾下四大所做的第一件事，就是将麾下四大项目目海口的海海口的海蓝福源、福源、海海蓝椰椰风，三，三亚的三的三亚湾新城、山海天四大湾新城、山海天四大项目目进行行统筹筹规划、全面划、全面协调，实现在海南形成一个任何房地在海南形成一个任何房地产开开发商都未曾做到的商都未曾做到的资源和信息共享，源和信息共享，业界界戏称称为“第二条高速公路第二条高速公路”，使旅游价，使旅游价值得到最大提升，以得到最大提升，以应对新的新的发展形展形势。鲁能鲁能山海天

43、山海天n 鲁能鲁能山海天，三亚高端公寓项目山海天，三亚高端公寓项目的开山之作，位居三亚大东海，枕倚的开山之作，位居三亚大东海，枕倚山青林茂的国家级猕猴自然保护区，山青林茂的国家级猕猴自然保护区，胸怀变幻万千的国家级红珊瑚自然保胸怀变幻万千的国家级红珊瑚自然保护区，面朝一望无际的辽阔大东海，护区，面朝一望无际的辽阔大东海，蕴藏山海之灵气，驾乘东来之福风，蕴藏山海之灵气，驾乘东来之福风，成为三亚最早同时也是最具代表性的成为三亚最早同时也是最具代表性的豪宅群。豪宅群。鲁能城项目简介鲁能城项目简介 鲁能鲁能海蓝椰风海蓝椰风 鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目，规划建鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目，规划建筑面积

44、约为筑面积约为 40万平方米（具体详细规划如下表万平方米（具体详细规划如下表 所示），容积率为所示），容积率为 0.45，分六期开发，目前已，分六期开发，目前已开发三期，前三期建筑面积约开发三期，前三期建筑面积约 20万平方米，产万平方米，产品类型包括独栋、联排、双拼、叠拼。品类型包括独栋、联排、双拼、叠拼。海蓝椰风项目土地储备明细表海蓝椰风项目土地储备明细表 项目名称产品类型收购后总权益占地面积建筑面积 容积率海蓝椰风项目一期住宅100% 16.34.8 0.29 海蓝椰风项目二期 住宅 100% 17.1 7.90.46 海蓝椰风项目三期住宅 100% 9.14.10.45 海蓝椰风后期项

45、目住宅 100% 42.719.2 0.45合计 85.2 36.0资料来源：光大证券研究所资料来源：光大证券研究所n一期项目：一期项目： n 鲁能海能海蓝椰椰风项目一期占地目一期占地 244亩，产品性品性质为独独栋和和联排排别墅，共墅，共 169户，综合容合容积率率为 0.29。一期。一期项目于目于 2007年年 3月份开月份开盘，当，当时联排排别墅价格墅价格为 6000元元/平方米，独平方米，独栋为 2万元万元/平方米，已平方米，已经交房。交房。 n n二期项目：二期项目： n 鲁能海能海蓝椰椰风项目二期占地目二期占地 320亩，产品性品性质为独独栋和和联排排别墅，共墅，共 320户，综合

46、容合容积率率为 0.45。二期。二期项目将于目将于 2010年年底交房，目前剩余年年底交房，目前剩余独独栋项目，大目，大约 20套，套，约 1000万元一套，每套大万元一套，每套大约 350平方米，平方米，销售售单价价约为 3万元万元/平方米。平方米。n三期项目：三期项目： n 鲁能海蓝椰风项目三期，产品性质为联排别墅，共鲁能海蓝椰风项目三期，产品性质为联排别墅，共 136户，目前剩户，目前剩余余 15套，套， 户均面积在户均面积在 200至至 260平方米，平方米， 综合容积率为综合容积率为 0.45。 三期项目将于三期项目将于 2011年交房，该项目于年交房，该项目于 2009年年 11月

47、月 28日开盘，当时日开盘，当时开盘价在开盘价在 9000至至 1.2万元万元/平方米，平方米，目前销售均价为目前销售均价为 1.7万元万元/平方米，平方米，到目前为止，整体销售均价在到目前为止，整体销售均价在 1.2万元万元/平方米左右。平方米左右。 鲁能鲁能海蓝福源海蓝福源 同时揽西海岸最纯净的外海、定义国际湾区生活的内海、长达同时揽西海岸最纯净的外海、定义国际湾区生活的内海、长达9公里的公里的沙滩半岛以及沙滩半岛以及20公里海岸线的稀世资源于一身，将有机融入世界各地风情公里海岸线的稀世资源于一身，将有机融入世界各地风情的建筑、园林语言，并与海南本地的气候的建筑、园林语言，并与海南本地的气

48、候环境和生态元素相结合，匠心打造融汇世环境和生态元素相结合，匠心打造融汇世界不同风格的各种物业形态的产品，成为界不同风格的各种物业形态的产品，成为一个容纳世界风情的度假小镇。一个容纳世界风情的度假小镇。海海尽情私享绵延六公里的一线海景尽情私享绵延六公里的一线海景20公里海岸线公里海岸线长达长达6公里的一线外海景观公里的一线外海景观桃桃 花花 涧涧真正的海滩别墅真正的海滩别墅 一一 线线 外外 超超 大大 内内 海海独享全海南唯一的内海资源独享全海南唯一的内海资源沙沙 滩滩 半半 岛岛半岛地形，历来是豪宅的温床半岛地形，历来是豪宅的温床n一期项目：一期项目： n 一期一期项目于目于 2009年年

49、 12月月22日开日开盘（10月月 1日接收日接收诚意登意登记），占），占地地 401亩，共，共 371套套别墅，近墅，近 10万平米，其中独万平米，其中独栋 247栋，单套面套面积在在 230-270平方米，平方米，联排排单套面套面积 110-170平米，基本售完，独平米，基本售完，独栋约有有 20-30套未售。套未售。12月份开月份开盘时销售价格在售价格在 1.2至至 1.4万元万元/平方米之平方米之间，1月月 27日日推出的房源推出的房源销售价格在售价格在 14000至至 16000元元/平方米，平方米，预计 2010年年 11月份交月份交付。付。 n n二期项目：二期项目： n 二期二

50、期项目目产品品类型型为中式养生中式养生别墅，占地墅，占地458亩，0.34-0.35容容积率，率，正在正在报建中。建中。n 鲁能鲁能三亚湾新城位于中国唯一的热三亚湾新城位于中国唯一的热带滨海度假城市带滨海度假城市三亚，横亘在中国最三亚，横亘在中国最美的海湾三亚湾畔海坡开发区。项目占地美的海湾三亚湾畔海坡开发区。项目占地6.8平方公里，作为区域的开发主体，鲁能平方公里，作为区域的开发主体，鲁能三亚湾新城依托于项目前所未有的磅礴三亚湾新城依托于项目前所未有的磅礴版图，巨手规划美丽城、版图，巨手规划美丽城、GOLF、游艇会、游艇会的三大高端版块，邀请美国的三大高端版块，邀请美国ERA、HOK、世邦魏

51、理仕和新加坡世邦魏理仕和新加坡DP、澳大利亚柏涛等、澳大利亚柏涛等国内外卓具盛名的专业机构，共同创造出国内外卓具盛名的专业机构，共同创造出一座足以比肩世界的滨海度假王国。一座足以比肩世界的滨海度假王国。 鲁能鲁能三亚湾新三亚湾新城城鲁能鲁能三亚湾新城项目分析三亚湾新城项目分析 核心定位核心定位 定位为新三亚中心的鲁能定位为新三亚中心的鲁能三亚湾新城，凭借三亚湾新城，凭借6.8平方公里的庞大规模，平方公里的庞大规模，麾麾下众多的丰富配套和全面的产品线，下众多的丰富配套和全面的产品线，1600亩迈阿密游艇社区、亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐亩商业娱乐生活城、生活城、2500亩城市高尔夫绿地社

52、区，具备十余万平米的商业配套，涵盖了购亩城市高尔夫绿地社区，具备十余万平米的商业配套，涵盖了购物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。同时，以物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。同时，以1500亩国际标准亩国际标准18绿地构成的高绿地构成的高尔夫主题社区，更是拥有难以比拟的稀尔夫主题社区，更是拥有难以比拟的稀缺性资源，加之迈阿密游艇社区内以游缺性资源，加之迈阿密游艇社区内以游艇为主题，涵盖国际文化中心等国际标艇为主题，涵盖国际文化中心等国际标杆性项目，共同构成了一座将度假与生杆性项目，共同构成了一座将度假与生活完美平衡的大城，成为整个新三亚发活完美平衡的大城，成为整个新三亚发展的中心力量。展的中心力量。 项目

53、配套项目配套1、美丽、美丽MALL 充满海岸风情的美丽充满海岸风情的美丽MALL， 是三亚是三亚首个开放式美丽文化主题旅游休闲街区。首个开放式美丽文化主题旅游休闲街区。2、时尚商业广场、时尚商业广场 征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂。征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂。3、世界风情酒吧街、世界风情酒吧街 万种风情应美丽之势而来，探索世界选万种风情应美丽之势而来，探索世界选美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的绚烂本真，集汇美丽时尚。绚烂本真，集汇美丽时尚。4、休闲娱乐不夜城、休闲娱乐不夜城 打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假打造一

54、个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。5、9600平米高尔夫主题双会所平米高尔夫主题双会所 以全方位的一流配套服务，让您悠然体味以全方位的一流配套服务，让您悠然体味VIP私家礼遇，给生活以无限私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。丰富的尊贵享受。6、国际标准、国际标准18绿地绿地 国际标准国际标准18洞洞绿地，绿地， 鲁能鲁能三亚湾新城三亚湾新城 国际标准国际标准18绿地由世界著名绿地由世界著名大师大师Phil Ryan倾情设计。倾情设计。7、高尔夫学院练习场、高尔夫学院练习场 GOLF学院练习场占地面积约学院练

55、习场占地面积约50000余平方米，包含室外草坪练习区、打台区余平方米，包含室外草坪练习区、打台区及及GOLF学院三个部分。学院三个部分。8、海南首个国际文化交流会所、海南首个国际文化交流会所 开设海南首个国学院，设传统国学文化科目。开设海南首个国学院，设传统国学文化科目。9、绿地体育公园、绿地体育公园 为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。经典展示经典展示迈阿密风情私家别墅媲美游艇的奢华行宫迈阿密风情私家别墅媲美游艇的奢华行宫 基于迈阿密风格的户型设计，通过正负空间的虚实对比，内部空间的合基于迈阿密风格的户型设计，通过正负空

56、间的虚实对比，内部空间的合理分割，将海岸的阳光海风魅力发挥至极；而纯净通透的落地大窗，柱廊坡理分割，将海岸的阳光海风魅力发挥至极；而纯净通透的落地大窗，柱廊坡顶的顶的 私家花园的海洋风情有序穿插，则将私家花园的海洋风情有序穿插，则将北美风格与海岸风情完美结合；依北而设北美风格与海岸风情完美结合；依北而设的客厅与主卧，让业主可以尽享北侧辽阔的客厅与主卧，让业主可以尽享北侧辽阔水系与园林魅力；户户花园和临河独栋专水系与园林魅力；户户花园和临河独栋专享的私家泳池，更是游艇生活的全面升级。享的私家泳池，更是游艇生活的全面升级。私家花园的海洋风情地下居室的现代艺术私家花园的海洋风情地下居室的现代艺术 建

57、筑的奢华表象，只是生活的外部观感。而代表别墅生活品质的私家建筑的奢华表象，只是生活的外部观感。而代表别墅生活品质的私家花园与地下居室，才是游艇度假的精髓所在。游艇花园与地下居室，才是游艇度假的精髓所在。游艇2区每户别墅都全面积赠区每户别墅都全面积赠送送70560平方的花园面积和平方的花园面积和76-140平方的地下室，游艇度假在此间悄然转平方的地下室，游艇度假在此间悄然转换了生活的方向。换了生活的方向。 私家花园，这片纯属于自己的户外私家花园，这片纯属于自己的户外天地，正是海洋度假所独具的生活魅力，天地，正是海洋度假所独具的生活魅力，充满海洋风情的热带草木花卉，盛放在充满海洋风情的热带草木花卉

58、，盛放在自家的窗前檐下，一派风情油然而生。自家的窗前檐下，一派风情油然而生。五、海南项目价值分析五、海南项目价值分析（一）、海蓝椰风项目价值（一）、海蓝椰风项目价值（二）、海蓝福源项目价值（二）、海蓝福源项目价值（三）、三亚湾新城项目价值（三）、三亚湾新城项目价值（四）、三亚湾土地一级开发项目（四）、三亚湾土地一级开发项目（一）、海蓝椰风项目价值n 海蓝椰风海蓝椰风项目很早获得，土项目很早获得，土n地成本很低，其成本主要为项目地成本很低，其成本主要为项目n周边配套设施成本、建安成本等。周边配套设施成本、建安成本等。n 海蓝椰风海蓝椰风项目为纯别墅项目，项目为纯别墅项目，n分六期，目前已开发三期

59、，四期分六期，目前已开发三期，四期n至六期正在规划设计阶段。注入至六期正在规划设计阶段。注入n建筑面积约建筑面积约31.2 万平方米，项目销售净利润率为万平方米，项目销售净利润率为26.9。摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要（二）、海蓝福源项目价值n 海蓝福源海蓝福源项目处在开发的初期，售价提升空间较大，项目占地面积项目处在开发的初期，售价提升空间较大，项目占地面积为为5100 亩，建筑面积约亩，建筑面积约113.9 万平方米，权益比例约为万平方米，权益比例约为45。 n 海蓝福源海蓝福源项目很早获得，土地成本很低，约项目很早获得，土地成本很低，约 1100元元/平方米，加上周平方

60、米，加上周边配套设施成本、建安成本等，假设该项目单方成本为边配套设施成本、建安成本等，假设该项目单方成本为 6000 元元/平方米，平方米，扣除合理税费及全额计提土地扣除合理税费及全额计提土地 增值税等，项目销售净利润率增值税等，项目销售净利润率25。摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要（三）、三亚湾新城项目价值n 三三亚湾新城湾新城项目很早目很早获得，土地成本很低，其成本主要得，土地成本很低，其成本主要为项目周目周边配套配套设施成本、建安成本等，假施成本、建安成本等，假设该项目目单方成本方成本为 7000元元/平方米，平方米，扣除合理税扣除合理税费及全及全额计提土地增提土地增值税等

61、，此次注入的三税等，此次注入的三亚湾新城二湾新城二级开开发项目的建筑面目的建筑面积约为67.7 万平方米（包括少量山海天万平方米（包括少量山海天项目），目），该项目目销售售净利利润率率27.5。摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要（四）、三亚湾土地一级开发项目n 鲁能三能三亚湾土地一湾土地一级开开发项目在建目在建项目目为三三亚湾水系工程，根据公湾水系工程，根据公告，告，该项目开目开发总面面积 10,297.65亩，可出，可出让土地土地 6,522.92亩，不可出，不可出让的公共土地面的公共土地面积 3,774.7 亩，预计总投投资 257,938.50 万元。完成征地拆迁万元。完成征

62、地拆迁约4,333.15 亩，通，通过政府政府“招拍挂招拍挂”已完成土地出已完成土地出让 1,760.29 亩，剩余，剩余土地一土地一级开开发面面积约为 4762.63亩。n 开开发成本成本约为40 万元万元/亩，使用假，使用假设开开发法，倒推法，倒推预计每每亩拍拍卖价格价格最少在最少在500 万万/亩以上，每以上，每亩利利润约为164 万元，万元，摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要六、鲁能地产的盈利模式六、鲁能地产的盈利模式n 通通过实地地调研及研及查阅资料，料，总结起来，起来，鲁能地能地产具具备独特的盈利模式，独特的盈利模式，概括如下：概括如下：n（一）大盘开发模式，优势在于土

63、地成本低，区域垄断以及杠杆作用大。（一）大盘开发模式，优势在于土地成本低，区域垄断以及杠杆作用大。n（二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。（二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。n（三）综合规划开发能力强。（三）综合规划开发能力强。n（四）项目产品品质高。（四）项目产品品质高。摘自：广宇发展（000537）研究报告内容摘要地区地区占地面积（万平）占地面积（万平）建筑面积（万平）建筑面积（万平）海口海南椰风85.236.0 海口盈滨岛340.2 119.1 三亚湾新城110.8 67.7 重庆鲁能星城 78.3332.8重庆鲁能领秀城 74.2 142.9 宜宾鲁能

64、137.4291.2济南鲁能261.1437.1 （一）、大盘开发模式，优势在于土地成本低，区域垄断以及（一）、大盘开发模式，优势在于土地成本低，区域垄断以及 杠杆作用大。杠杆作用大。 从鲁能地产位于各地的项目储备规模来看（具体数据见下表）从鲁能地产位于各地的项目储备规模来看（具体数据见下表） ，鲁，鲁能地产基本上都是能地产基本上都是成片拿地，大盘开成片拿地，大盘开发，这种开发模式发，这种开发模式具有独特优势，具具有独特优势，具体而言有如下几点。体而言有如下几点。资料来源：光大证券研究所资料来源：光大证券研究所n一是大盘开发具有土地成本优势。一是大盘开发具有土地成本优势。首先，大首先，大盘开开

65、发，锁定了土地开定了土地开发成成本，享受土地增本，享受土地增值；其次，大；其次，大规模拿地，企模拿地，企业所需要支付的土地所需要支付的土地总价比价比较高，直接排除了高，直接排除了纵多多竞争者，降低争者，降低竞争的激烈程度，有利于控制土地争的激烈程度，有利于控制土地成本。成本。 n n二是大盘开发具有区域垄断优势。二是大盘开发具有区域垄断优势。一般大一般大盘开开发，基本上，基本上项目目储备的占的占地面地面积均在千均在千亩以上，有的甚至是几千以上，有的甚至是几千亩，如，如鲁能海口盈能海口盈滨岛项目，占目，占地地5100亩，鲁能三能三亚湾新城湾新城项目（包括土地一目（包括土地一级开开发） ，合，合计

66、超超过1万万亩，大，大规模土地开模土地开发使得公司具有区域使得公司具有区域垄断断优势，也有利于，也有利于发挥公司公司综合合规划开划开发能力等。能力等。 n n三是大盘开发具有杠杆的优势。三是大盘开发具有杠杆的优势。大大盘开开发模式，当房价上模式，当房价上涨，公司的价，公司的价值则成倍增加，具有成倍增加，具有较大的杠杆大的杠杆优势。n（二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。（二）与城市发展方向相吻合，提前布局，获得超预期回报。n 根据根据鲁能地能地产的的项目布局以及三目布局以及三亚和海口的城市和海口的城市发展展规划，可以清晰划，可以清晰的看出的看出鲁能地能地产的的发展思路，展思路，

67、总结为一句一句话：与当地城市：与当地城市发展方向相吻展方向相吻合，提前布局，合，提前布局，获取超常取超常规收益。收益。n 鲁能地能地产提前提前3年布局海南、重年布局海南、重庆、天津、青、天津、青岛、宜、宜宾，现已已获得回得回报远远超超过预期的回期的回报。自。自1993年登年登陆海南以来，海南以来，鲁能集能集团先后开先后开发了了鲁能山海天、三能山海天、三亚湾新城、海湾新城、海蓝椰椰风和海和海蓝福源等福源等项目，土地目，土地储备达达8000亩，是海南土地，是海南土地储备最具最具规模模优势的企的企业。n（三）综合规划开发能力强。（三）综合规划开发能力强。n 鲁能地能地产，不只是建商品房，而是，不只是

68、建商品房，而是对整个区域的整个区域的综合合规划划设计，满足各足各种需求，形成市种需求，形成市场标杆，提升区域空杆，提升区域空间价价值。 n 鲁能地能地产综合合规划开划开发能力能力强，这点可以从点可以从鲁能三能三亚湾新城湾新城项目中目中窥探探究竟。究竟。鲁能三能三亚湾新城有湾新城有综合合娱乐、高尚体育、休、高尚体育、休闲度假、游艇度假、游艇观光、康体光、康体疗养、养、购物、餐物、餐饮以及居住等功能，有以及居住等功能，有别墅、公寓等住宅墅、公寓等住宅项目，又有酒店、目，又有酒店、高高尔夫球夫球场、游艇、游艇码头、综艺场馆等高档休等高档休闲业态等。等。 在海南建在海南建设“国国际旅游旅游岛”的大的大

69、战略略实施之后，施之后，鲁能三能三亚湾新城湾新城项目将目将会成会成为三三亚乃至海南国乃至海南国际化化发展的展的标杆，杆，对于提升区域价于提升区域价值及公司品牌价及公司品牌价值等都具有十分重要的意等都具有十分重要的意义，因此，我，因此，我们认为鲁能地能地产的的综合合规划开划开发能力能力强。n（四）项目产品品质高。（四）项目产品品质高。n 实地地调研研鲁能地能地产在海南开在海南开发的众多的众多项目，目，给我我们的印象是，不但的印象是，不但定位定位层次高，而且楼次高，而且楼盘产品品质量好。量好。 n 鲁能地能地产在海南开在海南开发的三个房地的三个房地产项目均是定位于旅游休目均是定位于旅游休闲地地产，

70、由国内外卓具盛名的由国内外卓具盛名的专业机构做整体机构做整体规划划设计，产品定位档次高，周品定位档次高，周边生生态环境，基境，基础设施，生活配套等均透露出施，生活配套等均透露出贵族生活气息。族生活气息。 n 从从产品的品的质量来看，量来看， 鲁能地能地产的的户型型设计， 以及服以及服务等方面都具有等方面都具有一流水准。如三一流水准。如三亚湾新城湾新城项目目户型型设计基于基于迈阿密阿密风格，将海岸的魅力格，将海岸的魅力与北美的建筑与北美的建筑风格完美格完美结合，内部空合，内部空间的合理分割，的合理分割，让业主尽享美主尽享美丽海海滩与园林魅力。与园林魅力。THE END注：文本框可根据需求改变颜色

71、、移动位置；文字可编辑POWERPOINT模板适用于简约清新及相关类别演示1234目录点击添加标题点击添加标题点击添加标题点击添加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添

72、加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本会议基调年会视频：http:/ 1、携手超越，驭领未来、携手超越，驭领未来2 2、你在我心里面、你在我心里面 -用心用心创造新未来创造新未来会议主体环节年度总结：由公司各职能部门、高层做年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总年总结报告，传递结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉年度公司战略发展规划以及嘉许许09年度优秀员工年度优秀员工感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化纺织的关注和企业文化员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采