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1、房地产开发与管理房地产开发与管理目录（一）1 房地产总体经济分析2 房地产与房地产业概述3 房地产开发程序4 开发商及其合作伙伴5 房地产空间市场分析6 房地产资产市场分析2024/8/目录（二）7 市场研究8 可行性研究9 房地产市场营销10 房地产资产管理11 美国房地产发展概述2024/8/1 房地产总体经济分析1.1 房地产空间市场1.2 房地产资产市场1.3 房地产体系1.4 空间市场和资产市场：四象限模型2024/8/1.1 房地产空间市场1.1.1 房地产空间市场1.1.2 房地产空间市场供给1.1.3 房地产空间市场需求1.1.4 房地产空间市场价格2024/8/1.1.1 房
2、地产空间市场空间市场空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权)市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或房地产租赁市场. 2024/8/1.1.2 房地产空间市场供给（A） 房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋（空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本（ LRMC），新的建设就要产生了。2024/8/1.1.2 房地产空间市场供给（B）租金租金空间数量空间数量节点节点 Q Qnownow 存量存量边际成本上升边际成本上升边际成本下降
3、边际成本下降长期边际成本长期边际成本 房地产空间市场供给函数房地产空间市场供给函数2024/8/1.1.3 房地产空间市场需求 房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。2024/8/1.1.4 房地产空间市场价格租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价（权力）。2024/8/1.2 房地产资产市场1.2.1 资本市场 1.2.2 房地产资产价格2024/8/1.2.1 资本市场大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。公共市场私人市场权益资产 基金房地产证券化 共有基金房地产私人公司石油和天然
4、气合作伙伴 负债资产 债券房地产抵押贷款证券化货币工具银行贷款整体抵押贷款债务风险2024/8/公共市场和私人市场公众市场公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞价方式进行交易。 私人市场私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。 2024/8/权益资产和负债资产负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利（例如：利息支付）。权益是指对于先期基础资产产生的现金流量的剩余索取权（例如，公司或物业）。2024/8/1.2.2 房地产资产价格价值（价格）=收益（租金）/ 资本化率房地产
5、资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租金）除以资本化率。The cap rateThe cap rate：就是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。2024/8/如何衡量资本化率资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确定，基于以下三个因素。1.资本的机会成本2.资本增长预期3.风险2024/8/1.3 房地产体系前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主要部分及其关系。空间市场空间市场供给(土地拥有者)需求(承租者)租金&占有权新增地方 &国家
6、经济 开发产业开发产业预测未来资本市场资产市场资产市场现金流楼市价格市场确定利率上限 供给(业主出售)需求(投资者购买)现金流信息收集与利用如果有发展有盈利吗？建造成本包括土地2024/8/1.4 空间市场和资产市场:四象限模型1.4.1 四象限图1.4.2 空间市场需求增长的变化1.4.3 资产市场需求增长的变化2024/8/1.4.1 四象限图R*Q*P*C*建设 (SF)价格 $ 存量 (SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:预测租金租金 $ 资产市场:估价2024/8/ 东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表
7、的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。 四象限图 (A)2024/8/ 西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。四象限图 (B)2024/8/西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价格的P*点将
8、与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每年建设市场的新增量。四象限图(C)2024/8/东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线Q*。四象限图(D)2024/8/1.4.2 空间市场需求增长的变化R*Q*P*C*C*Q*R*P*P1D0D1D0D1建设 (SF)存量 (SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金 $ 资产市场:估价价格 $ R12024/8/ 在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动，从D0到D1。在短期
9、内，没有时间来建设新的空间，来回应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求函数D1关系。空间市场需求增长的变化(A)2024/8/新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以*点为代表。注意的是，当新的均衡租金（R*）高于原来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外，注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平（Q*Q*）。空间市场需求增长的变化(B)2024/8/1.4.3 资产市场需求增长的变化建设(SF)存量 (SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金 $ 资产市场:估价价格 $ C*Q*R*
10、P*C*Q*R*P*P1SRLRD08% OARD111% OAR2024/8/资产市场需求增长的变化(A) 考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格
11、增长由原来的P*点水平达到P1水平。2024/8/资产市场需求增长的变化(B) 这是一个基于西北象限里新的8% OAR（Overall Rate）线，由新矩型连接的四个象限的长期均衡便产生了。 这一反映房地产发展景气指数新的均衡包含了空间建设的大量增加，并带来了空间存量上升到了新的Q*点。这是投资者对房地产的偏好转移。.2024/8/资产市场需求增长的变化(C) 需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R*Q*) 。低租金意味着资产市场的地资本化率并不能达到我们起初所想的长期的高价格。 房地产市场价格新的均衡点P*可能比原价格P*点高，但不一定高很多。2024/8/问 题1.例如，如果假设房地产的
12、需求是恒定的，当房地产的价格快速上升时，我们将会看到什么样的结果？2.市场是否有效？为什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的国内房地产市场。2024/8/2 房地产与房地产业概述2.1 2.1 房地产概述房地产概述2.2 2.2 房地产业概述房地产业概述2.3 2.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系2024/8/2.1 2.1 房地产概述房地产概述2.1.1 2.1.1 房地产的含义房地产的含义2.1.2 2.1.2 房地产的经济特征房地产的经济特征2.1.3 2.1.3 房地产的分类房地产的分类2.1.4 2.1.4 房地产投资的利与弊房地产投资的利与弊20
13、24/8/2.1.1 房地产的含义房地产是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各种附着物以及衍生的各种权益的合称和简称,是相对于动产的概念。2024/8/ The Real Estate 与 Real Property的区别 在英语中Real Estate 指土地及附着在土地上的建筑物或房屋。 Real Property是指Real Estate及Real Estate之上附带的各种权益。2024/8/2.1.2 房地产的经济特征A、房地产具有多重经济身份B、房地产通常是一种庞大的经济单位C、房地产具有供给稀缺与价值升值特性D、受外界影响大，具有较强的外部性E、房地产权利的可分割性 占有权(Pos
14、session) 使用权(Use) 受益权(Enjoyment) 处置权(Disposition)2024/8/2.1.3 房地产的分类从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。 2024/8/2.1.3.1 土地土地是房地产的一种原始形态。土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。 2024/8/2.1.3.2 建成后的物业所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建筑物的用途不同，这类房地产可以
15、分为下述几种形式：1.居住物业。2.商业物业。3.工业物业。4.特殊物业。 2024/8/2.1.3.3 居住物业 一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 2024/8/2.1.3.4 商业物业有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。2024/8/2.1.3.5 工业物业工业物业是通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。 2024/8/2.1.3.6 特
16、殊物业对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，我们常称之为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。 2024/8/2.1.3.7 在建工程在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 2024/8/2.1.4 房地产投资的利与弊、房地产投资之利、房地产投资之利(1).相对较高的收益水平(2).能够得到税收方面的好处(3).易于获得金融机构的支持(4).能抵消通货膨胀的影响(5).提高投资者的资信等级2 2、房地产投资之弊、房地产投资之弊(1).变现性差(2).投资数额巨大(3).投资回收
17、周期较长(4).需要专门的知识和经验2024/8/2.2 2.2 房地产业概述房地产业概述1.2.1 房地产业的含义1.2.2 房地产业的行业细分1.2.3 房地产业的特性2024/8/2.2.1 房地产业的含义房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 2024/8/2.2.2 房地产业的行业细分房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 2024/8/2.2.3 房地产业的特性房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关
18、联性强等特点。 2024/8/2.3 2.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系(A)(A)1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 2.可以改善人民的居住和生活条件； 3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 2024/8/2.3 2.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系(B)(B)6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 7.有利于产业结构的合理调整； 8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加速经济建设；
19、10.可以扩大就业面。 2024/8/2.3房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系（C C） 2024/8/2.3房地产业与国民经济的关系（房地产业与国民经济的关系（D D） 2024/8/2.3房地产业与国民经济的关系（房地产业与国民经济的关系（E E） 2024/8/问 题近几年，国内房地产发展迅速，为控制房地产价格过高国家出台了许多宏观政策来调控，请分析其利弊。2024/8/3 3 房地产开发程序房地产开发程序3.1 房地产开发的定义3.2 房地产开发的八阶段模型3.3 房地产开发商的众多角色2024/8/3.1 房地产开发的定义房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地
20、上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 2024/8/3.2 房地产开发的八阶段模型一：提出投资的设想 五：签署正式委托协议不可行可行二：投资设想细化 六：工程建设不可行可行三：可行性研究 七： 竣工投入使用不可行可行四：合同谈判 八：房地产资产管理不能达成协议能达成协议2024/8/3.2.1 提出投资的设想开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。2024/8/3.2.2 投资设想细化开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做
21、出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。2024/8/3.2.3 可行性研究开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2024/8/3.2.4 合同谈判开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。2024/8/3.2.5 签署正式委托协议 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。2024/8/3.2.6 工程建设
22、开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。2024/8/3.2.7 竣工投入使用开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。2024/8/3.2.8 房地产资产管理 业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。2024/8/3.3 房地产开发商的众多角色(A)开发商要成功地开发一个项目，必须很好地平衡项目的参与者与消费者之间的许多关系（见图）。首先开发商需要与地方
23、政府和开发场地周边的邻居协调好关系，通常情况下，开发商要获得地方政府的批准，必须对项目建设方案进行多次修改（政治），因此，使当地保持弹性是开发商的一个重要特征；第二，开发商需要寻找希望购买或承租建成后物业的客户，进行市场营销工作（营销）；第三，开发商要管理好自己内部的开发队伍，并协调好与外聘专业顾问机构之间的关系（建设监理、过程管理）； 第四，开发商要通过向资本市场展示所开发项目的财务可行性、支付融资费用以及项目权益投资回报的能力，以进行项目融资（融资）。2024/8/3.3 房地产开发商的众多角色(B)公共部门公共部门谁谁：法规制定者、政治家、邻居需要：需要：合理的开发计划使用者使用者谁：谁
24、：租客、自由自住的客户需需要要：满足服务、价格和时间需要的建筑空间规划师推广者谈判家供应商推广者谈判家借贷者投资合伙人分析师创造者推广者供应商雇主客户经理开发商开发商谁谁：企业家、风险管理者、开发队伍领导者需需要要：创造财富、保持公司良好财务状态、，创造对社区产生长期正面影响的资产资本市场资本市场谁谁：信贷、股权及其多种形式的组合需需要要：最低风险、最大限度的融资回报开发队伍开发队伍谁谁：企业内部或外部的专业队伍需需要要：比较好的薪酬、积累经验、提高专业知名度、与一个好的队伍一同工作2024/8/4 4 开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴(A)(A)4.1 私营部门开发商4.2 公共部门开发
25、商 4.3 建筑师4.4 工程师4.5 土地规划师4.6 景观建筑师4.7 承包商 4.8 环境顾问4.9 交通顾问2024/8/4 4 开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴(B)(B)4.10 评估师4.11 律师和会计4.12 房地产经纪人/租务代理4.13 金融伙伴4.14 物业管理者4.15 市场分析师4.16 营销与公共关系顾问4.17 政府机构4.18 最终用户2024/8/4.1 私营部门开发商私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下，寻求最大可能的回报。私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供服务的机构而获取利润，这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理
26、公司或总承包公司。2024/8/4.2 公共部门开发商公共部门涉足房地产开发的主要目标，即建设社区住宅、促进经济发展。我们可以称她们为“公营企业家”。公营企业家是指那些从事公共开发的专业人员，他们负责公共项目的规划、设计、融资，这些项目通常规模很大，而且对社区的发展有益，政府不仅承担了公共项目的成本，而且还承担了相应的风险。2024/8/4.3 建筑师在开发项目前期工作中，建筑师要负责：场地调研与分析；与公共团体沟通，了解他们的需要及对拟建项目的态度；与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。此外，建筑师还可以在开发商选择开发项目用地、提供可供选择的开发方案时，向开发商提供帮助。
27、2024/8/4.4 工程师工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。 2024/8/4.5 土地规划师 在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。2024/8/4.6 景观建筑师景观建筑师负责对开发项目占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配
28、合自然环境，创造出良好的景观环境。汽车和人行道、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人性路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环的有效手段。2024/8/4.7 承包商 承包商是建造者和管理者,他们能把图纸上的想法变成实实在在的东西：住宅、公寓、仓库、商场、写字楼或公共建筑。开发商常常把工程建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案和施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成项目的建设工作。总承包商获得总包合同后，依据工作任务的不同，将合同分给不同的分包商。总承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备
29、、电气和给排水系统安装工程、装修工程等。总承包商直接对开发商负责，分包商向总承包商负责。总承包商富有协调分包商工程进度、监督其施工质量的责任。2024/8/4.8 环境顾问开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、避免开发商未来可能面临的环境责任。 2024/8/例如，一宗开发项目用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场，处理这些污染物的成本会极大地影响着购买土地的价格；又例如，一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发项目，可能会在建设过程中夭折，甚至有些在项
30、目建成后也要拆除。举 例2024/8/4.9 交通顾问交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路体系的廉洁、停车位的数量与布局等进行规划设计。2024/8/例如，地面停车、地上立体车停车和地下停车的成本有较大差异，如何进行停车位的布局？又例如，在一个居住小区，如何协调人行道和车行道，以尽可能减少交叉干扰？在商业综合用途的开发项目中，可能同时存在居住、办公、购物等行为引致的交通流，如何很好地区分和协调？交通顾问可以就这些问题，向发展商提供专业的解决方案。举 例2024/8/4.10 评估师评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商
31、提供服务，包括项目前期、建设过程中和项目建成后。评估师主要负责项目的估价工作，即估算项目的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找项目融资和贷款、处理有关房地产税项，以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的服务。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询服务，包括投资分析、诉讼证人等。2024/8/4.11 律师和会计师 律师可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角
32、度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。2024/8/4.12 房地产经纪人/租务代理房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项
33、目收益现金流分布模与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项目收益现金流分布模式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发挥着关键的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助挥着关键的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销计划与策略。开发商制定并执行营销计划与策略。在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请专业的经纪或代理机构。请专业的经纪或代理机构。2024/8/4.13
34、 4.13 金融伙伴金融伙伴(A)(A)合资伙伴合资伙伴(joint venture partner):(joint venture partner):是指任何个人或机构，他们在项目开发过程中，向开发商提供权益融资，占有项目一定比例的股份，并按股份比例或的项目开发利润。建设贷款的贷方建设贷款的贷方( (通常是商业银行通常是商业银行):):负责提供项目建设过程中的融资，并负责监督开发商在预算范围内，按照预定计划和条件完成项目的建设。建设贷款的拨付，通常按照项目施工实际完成的工作量，分期拨付。2024/8/4.13 4.13 金融伙伴金融伙伴(B)(B)长期贷款的贷方：长期贷款的贷方：提供长期贷款
35、（长期抵押贷款）的金融机构。长期权益投资者长期权益投资者:在项目建设期间，长期权益投资者可能参与，也可能不参与。他们可能在项目开工前就签约购买将要建成的物业（以开工前的估算价格为基础定价），或在项目竣工后投资。2024/8/4.14 4.14 物业管理者物业管理者从常规上讲，项目竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责项目运营期间的管理。2024/8/4.15 4.15 市场分析师市场分析师市场研究专家市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度（市场吸纳率和吸纳速度）、预期的价格或租金水平等。2024/8/4.16 4.
36、16 营销与公共关系顾问营销与公共关系顾问营销与公共关系人员参与帮助开发商为其开发的产品设计一个营销战略，提供营销与媒体关系服务。2024/8/4.17 4.17 政府机构政府机构从理论上来说，开发过程中的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证项目土地利用的合理性和高质量的开发。开发商强化最终产品质量的唯一途径，就是将政府部门作为一个开发队伍的主动参与者来对待。2024/8/4.18 最终用户最终用户是指建造空间的最终使用者（最终产品的直接消费者）。2024/8/5 5 房地产空间分析房地产空间分析5.1 城市中心论与城市体系 5.2 竞争与城市价值5.3 城市土地使用结构5.4 单中
37、心城市原则5.5 其它城市土地使用理论 2024/8/5.1 城市中心论与城市体系 5.1.1 城市格局与城市规模5.1.2 城市位置分布5.1.3 布局基本因素: 向心力和离心力 5.1.4 经济基础与城市增长2024/8/5.1.1 5.1.1 城市格局与城市规模城市格局与城市规模假设人口最多的城市等级定为1，那么每个城市的人口大约等于最大城市人口除以该城市的等级。 等级/规模规则可以表述如下: 城市人口城市人口城市人口城市人口 = = = = 最大城市人口最大城市人口最大城市人口最大城市人口城市排名城市排名城市排名城市排名2024/8/等级/规模理论规则2024/8/美国城市等级/规模规
38、则2024/8/中国城市等级/规模规则2024/8/中美两国城市排名/规模比较2024/8/5.1.2 5.1.2 城市位置模式城市位置模式美国美国2020个大都市个大都市2024/8/5.1.3 5.1.3 影响模式的主要因素影响模式的主要因素: : 向向心力和离心力心力和离心力向心力向心力离心力离心力平衡力平衡力中央区位论与城市等级中央区位论与城市等级2024/8/向心力向心力向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐渐倾向于集聚从而形成大城市的力量。2024/8/ 离心力离心力离心力（或分散力）指的是与这种向心力背道而驰的力量。这种力量往往限制城市的增长，并导致更多小城市在区域内分
39、散分布。2024/8/影响区域集中力和分散的力量向心力向心力向心力向心力分散力分散力分散力分散力关联关联关联关联厚市场厚市场厚市场厚市场知识外溢和其他经济外部性知识外溢和其他经济外部性知识外溢和其他经济外部性知识外溢和其他经济外部性固定因素固定因素固定因素固定因素地租地租地租地租 上涨上涨上涨上涨拥挤和其他纯非经济拥挤和其他纯非经济拥挤和其他纯非经济拥挤和其他纯非经济2024/8/ 平衡力平衡力当集中力越来越强大、越来越重要的时候，一个或几个大城市的人口增长和城市发展往往快于小城市。相反，当分散的力量更加强大或者更重要时，中小型城市将获得人口过快增长。2024/8/中央区位论与城市等级中央区位
40、论与城市等级早期经验地理观察和经济分析已经发展成一个实体地里理论，通常称作中央区位论，主要包括城市等级理论（城市扩张）。因此，中央区位论和城市等级理论描述如下：为了减少空间摩擦，许多大小、规模和功能类似的地区倾向于地理空间和人口的均匀分布。 2024/8/中央区位论与城市等级中央区位论与城市等级图表中显示了39个低阶城市（单点）和5个高阶城市（圆圈点）的理论结构，假定其腹地区域是平原。六边形的能够使我们的运输成本降低，这就形成了以原点为中心的大六边形。2024/8/5.1.4 5.1.4 经济基础与城市增长经济基础与城市增长5.1.4.1 定义经济基础5.1.4.2 出口基数 5.1.4.3
41、位置商数5.1.4.4 服务行业与出口乘数2024/8/5.1.4.1 5.1.4.1 定义经济基础定义经济基础 (A)(A)一般来说,经济基础是指推动和促进地区带房地产活动和价值的引擎。 2024/8/5.1.4.1 5.1.4.1 定义经济基础定义经济基础 (B)(B)从概念上看，一个地区的经济基础主要包括三个部分：（1）满足当地需求和其他城市地区出口的商品和服务产量；（2）区域投资产出或资本回报；（3）政府的转移支付功能，如社会保险。 2024/8/5.1.4.2 5.1.4.2 输出基数输出基数 我们看到输出产品的重要性，为了更广泛地、合理地使用本地经济增长的城市经济理论，即出口基数理
42、论。主要的输出基数理论原则规定：城市或地区的经济增长完全依赖于本地经济的出口部分的增加。2024/8/5.1.4.3 5.1.4.3 位置商数位置商数 LQ通常被看作是商指数的简写。 位置商数的定义是指本地第一产业就业总数的比例 除以 全国同一产业就业总数比例. 这个公式就是 其中，N mi = 城市 m 产业 i 的就业人数N m = 城市m所有产业总就业人数N i = 国家产业 i 就业人数N = 国家所有产业的就业总人数 当LQ高，表示该区域的重要性大。N N mimi / N / NmmN Ni i / N / NLQLQ mimi = =2024/8/5.1.4.4 5.1.4.4
43、服务行业与输出乘数服务行业与输出乘数 (A)(A)非基本行业也被称为服务业领域.区域经济的一个重要特点是非基本或一般服务行业就业人数大大超过了出口行业直接就业人数.结果：出口行业的扩充创造了当地就业总数的就业效应倍增。2024/8/如果出口行业丢失工作，间接导致了服务行业和人口的丢失。 5.1.4.4 5.1.4.4 服务行业与输出乘数服务行业与输出乘数 (B)(B)两类乘数往往被认为是预测出口基数变化效应成长:1.就业乘数净总就业增加出口就业增加2.人口乘数净总人口增加出口就业增加2024/8/5.1.4.5 5.1.4.5 用经济基础进行城市分类用经济基础进行城市分类格林米勒(1993)将
44、城市分为九组: 农场; F.I.R.E-金融、保险、房地产; 政府; 制造业; 军事; 矿业(含油气)服务; 运输; 多样化。2024/8/5.2 竞争与城市价值5.2.1 最高最好使用5.2.2 运输成本的角色: 叫价租金曲线2024/8/5.2.1 5.2.1 最高最好使用最高最好使用最高及最佳使用(HBU)意味着每块地都通过竞争来使用，平衡效应的结果达到最具生产力的位置. 2024/8/5.2.2 5.2.2 运输成本的角色运输成本的角色: : 叫价租叫价租金曲线金曲线运输成本包括投入和产出等移动成本, 费用由卖方直接和买家间接承担. 运输成本的角色在决定最高最佳使用和土地价值中产生了经
45、典经济学重要概念，即出价租金曲线(或出价租金函数). 2024/8/三种土地使用对于产量和运输成本的敏感性差异性的出价地租曲线地租地租A AB BC C中心中心B B使用空间使用空间距离距离2024/8/三类土地使用对于运输成本的生产性和敏感性差异性出价地租曲线 图中出价地租曲线显示了三种不同的土地使用，标记为A、B、C 。当运输成本降低时，A有最大的生产量，在中心点出价地租出现较高点。C有最低的生产量，与运输成本有较小的敏感性，出价地租曲线最平缓。B处在两者之间。结果就是，在土地市场的平衡中，假定三种土地使用方式有共同的中心点，A的价格比其他两个更有优势接近中心点，B更远些离中心点，C最远。
46、 2024/8/5.3 城市土地使用结构5.3.1 城市土地使用结构同心圈模型5.3.2 城市土地使用结构部门模型5.3.3 差异2024/8/5.3.1城市土地使用结构同心圈模型CBD 迁徙者迁徙者 低收入者低收入者中等和较中等和较高收入者高收入者Newest2024/8/城市土地使用结构同心圈模型城市土地使用结构同心圈模型如果把这种敏感性结果与单中心城市模型结合，我们就得到一个经典的城市模式同心圆模型；模型显示了类型相似的土地使用倾向于土地离城市中心的距离类似，结果就形成了环绕CBD的同心圆模式。2024/8/5.3.2 5.3.2 城市土地使用结构模型城市土地使用结构模型CBDCBD中等
47、中等中等中等收入收入收入收入低收入低收入低收入低收入重工业重工业重工业重工业 轻工业轻工业轻工业轻工业中等中等中等中等收入收入收入收入上层上层上层上层收入收入收入收入低收入低收入低收入低收入流行趋势流行趋势2024/8/城市土地使用结构模型城市土地使用结构模型 霍伊特扇形模式 是指一些土地使用能够互相共荣并且往往这些扇形相互毗邻。因此低收入住房比高收入住房更有可能与工业发展邻近. 2024/8/5.3.3 两者的差异两者的差异同心环模型与扇形模型对城市结构的看法截然相反。但是，我们依然发现了两者之间存在一些实质性的共同点。大多数的城市的部分解释透过这两种观点。 2024/8/5.4 5.4 单
48、中心城市原则单中心城市原则5.4.1 单中心城市与土地使用横断面 5.4.2 原则5.4.3 单中心城市模型2024/8/5.4.15.4.1单中心城市与土地使用横断面 简单的单中心城市,是一个从中心点延伸出来的有一定半径的圆圈. 单中心模型是一个典型的理论例子，将现实简单化，来揭示现实中重要的共性。 2024/8/单中心城市与土地使用横断面L LL LC CC CA AA AB BB BCBDCBDA= A= 农业租金农业租金农业租金农业租金; C= ; C= 建设租金建设租金建设租金建设租金; L= ; L= 位置租金位置租金位置租金位置租金 ; ;CBD = CBD = 中央商务区中央商
49、务区中央商务区中央商务区; B= ; B= 城市边缘城市边缘城市边缘城市边缘2024/8/5.4.2 5.4.2 原则原则原则 1 1 ： 其他因素平等的条件下其他因素平等的条件下, ,大城市将有较高的平均租金大城市将有较高的平均租金. . 2024/8/假定密度和运输成本不变，人口增长的影响L LL LC CC CA AA AB BB BCBDCBD2024/8/假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(A)我们看到，人口每增加一个百分点则该区域也同样增加一个百分点，假定密度不变，半径则增加半个百分点。这就是说，人口增加，保持密度和其他价格不变，租金将会均匀增加。 2024/8/假定密度和运输
50、成本不变，人口增长的影响(B)保持密度不变，大城市的土地租金将倾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是说，如果大城市保持每个居住单位的租金与小城市同样水平，那么高密度和低建设成本往往出现在大城市里。因此，架设不同规模城市的居住租金不变，大城市往往获得较高的密度和较小的居住单位。2024/8/假定密度和运输成本不变，人口增长的影响(C)我们看到，引起租金上涨的原因并不是人口本身和城市面积，而是半径的长度，也就是城市边缘离中心区的距离。租金梯度有运输成本和密度决定。城市边缘的租金由农业机会成本和建筑物建设成本组成。因此，控制平均租金变化的是每个点离城市边缘的距离变化。 2024/8/5.4.2
51、 5.4.2 原则原则原则原则 2 2 如果一个城市的区域增加而非密度增加，物业租金的增长与周边有强大的关联性。但是，如果城市的密度增加，而不是区域面积增加，物业的租金与城市中心有很强的关联性。2024/8/区域固定条件下的人口增长效果L LL LC CC CA AA AB BB BCBDCBD2024/8/区域固定条件下的人口增长效果( (A) )现在假设城市区域固定，因为土地使用受到管制和控制。随着城市半径不变，人口增加，则密度必然增加。因此，我们得出最终平衡租金等于每平方英亩的运输成本。现假设每个人的运输成本不变，随着每平方英亩的居住人口更多，每平方英亩的运输成本也必然增加。因此，租金将
52、会均匀增加。2024/8/5.4.2 5.4.2 原则原则原则原则 3 3保持人口和收入不变，人均运输成本降低，将引起城市中心地区土地租金的绝对值减少，同时，引起城市边缘地带土地租金的增加。一般来说，对边缘地带土地经租金的影响要视密度变化情况而定。2024/8/运输成本的减少对存款购买土地的影响L LL LC CC CA AA AB BB BCBDCBD2024/8/运输成本的减少对存款购买土地的影响(A)(A)第一种情况，Circlopolis居民选择了花费一些运输成本购买城市土地。这些城市密度降低行为反映在远离乡村购买大量房屋，比如带公园的街道,或高尔夫球场,甚至有更多停车位的购物中心.这
53、种密度降低的结果是运输成的增加，影响到边缘地带土地租金的增加和中心土地租金的降低。2024/8/运输成本的减少对存款购买土地的影响(B)(B)的确, 城市密度降低纯效果,即使运输成本没有减少, 来降低市中心 土地绝对租金。运输成本的降低将只扩大这种减少。 2024/8/运输成本的减少对存款不购买土地的影响L LL LC CC CA AA AB BB BCBDCBD2024/8/运输成本的减少对存款不购买土地的影响(A)(A)第二种选择可能影响了运输业的发展，如果居民选择保持同样水平的居住密度，不是扩张城市空间区域而不管运输业的发展。这往往只发生在面对严重变化或政府限制空间扩展。那么,运输成本降
54、低引起了城市土地租金下滑 。但是，在租金下降的情况下，位置离城市中心越近。2024/8/运输成本的减少对存款不购买土地的影响(B)(B)我们直觉地看到技术改进提高了整体的生产力和社会福利，即运输成本的降低。必然导致城市总土地价值的下降，其中隐含的实质就是受限空间里的土地减租的可能性。更广泛地说, 运输成本的降低降低导致了城市中心位置 土地价值,使得所有地点平等。得出的结果是在城市面积扩张的情况下，城市中心的土地价值开始下降，至少相对而言。2024/8/5.4.2 5.4.2 原则原则原则 4 人均净收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明显的下降，尽管次要的运输成本增
55、加对收入增加效果可以缓和这个结果或者推翻它，特别是在城市的空间扩张是被抑制的情况。2024/8/收入城市人均收入全面上涨，将降低人口密度和租金梯度。这将影响周边土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上涨引起的租金梯度下降，城市扩张，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加对运输成本的影响。 2024/8/5.4.3 5.4.3 单中心城市模型起初，许多人认为商业地产租金随着城市的增长而增长。 相反，单中心城市模型显示低密度住宅的价值逐渐地增加了，至少土地价值在上涨，即使城市人口没有增长。 2024/8/原则原则 5 5城市成长越快，不确定性越大，结果就是成长带来了城市土地价值的增加，不确定性
56、显示小的、密度较高的城市是最理想的。像理想的发展被延期 直到其他方法出现。.2024/8/土地价值预测不确定性效果土地价值预测不确定性效果事实反映，土地拥有者需要租金溢价。建成后物业一定能够可能转化成以前他们希望开发农业土地和因此转变成城市范围内土地使用。土地租金增长与不确定性含义和土地价值城市和地区超出了城市范围的闲置地区。2024/8/城市内外地租的组成及不确定性城市内外地租的组成及不确定性位置租金位置租金位置租金位置租金不可更改租金不可更改租金不可更改租金不可更改租金建设租金建设租金建设租金建设租金农业租金农业租金农业租金农业租金距距距距CBDCBD距离距离距离距离B= B= 城市边缘城
57、市边缘城市边缘城市边缘B B2024/8/城市内外地租的组成及不确定性城市内外地租的组成及不确定性(A)(A)图表显示城市内部土地租金上涨和不确定性的含义，以及超出城市边界的非都市化区域。图中租金模型描述的是当前点租金，直接反映了空间市场需求与攻击之间的平衡，为了表明位置与城市边界的关系。 2024/8/城市内外土地价值的组成及不确定性城市内外土地价值的组成及不确定性位置价值位置价值位置价值位置价值不可逆转溢价不可逆转溢价不可逆转溢价不可逆转溢价造价造价造价造价农业租金农业租金农业租金农业租金与与与与 CBDCBD距离距离距离距离B= B= 城市边缘城市边缘城市边缘城市边缘B B溢价增加溢价增
58、加溢价增加溢价增加2024/8/城市内外土地价值的组成及不确定性城市内外土地价值的组成及不确定性结果是未开发土地价值戏剧性地增长的溢价增加和不可逆转性两者，作为城市边界方法。对于相似的现实情况，几乎所有的成片未开发土地市场价值仅包括这两部分溢价成长型城市边缘。 2024/8/5.5 5.5 其它城市土地使用理论其它城市土地使用理论5.5.1 边界土地使用效应 5.5.2 多中心城市5.5.3 邻里动态与生命周期5.5.4 物业生命周期和折旧结构2024/8/5.5.1 5.5.1 边界土地使用效果边界土地使用效果最重要的是认识到同质的相关性地区的土地使用本质结果，也就是地区间土地使用边界。这些
59、边界影响了与之相邻和附近地块的区位租金和土地价值 2024/8/边界土地使用的负面外部效应边界土地使用的负面外部效应叫价租金叫价租金商业中心商业中心距离距离2024/8/边界土地使用的负面外部效应边界土地使用的负面外部效应一块土地使用的价租金曲线是利益从容易接近性到表左边缘横坐标轴线到另一个边界土地使用。2024/8/例子图表显示了围绕边界位于上图所是左侧的商业中心的居住土地使用的叫价曲线。在土地使用边界附近叫价曲线较低，当距离消灭了消极的外部型，则降低当进一步增加距离减少对商业中心的影响。2024/8/5.5.2 5.5.2 多中心城市多中心城市多中心城市不但拥有子中心，而且有多个主要中心。
60、2024/8/多中心城市的租金梯度多中心城市的租金梯度MACMACNBDNBDCBDCBDMACMACNBD=NBD=近邻商务区近邻商务区近邻商务区近邻商务区 CBD=CBD=中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区MAC=MAC=主要活动中心主要活动中心主要活动中心主要活动中心2024/8/多中心城市的租金梯度多中心城市的租金梯度土地价值和土地租金梯度往往决定均衡通过每个位置最高叫价曲线的实用性，导致长期以来最高最好的土地使用。 一个城市的横断面看到一个主导CBD但是远离城市中心点。土地租金粗的实体直线，最高叫价曲线超过每个点。 2024/8/5.5.3 5.5.3 周边动态与生命周期周边动
61、态与生命周期 这里说的是城市的自然动态、进化进程及邻里关系。从生物学借用术语，这个过程有时称为邻里继承理论。2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型土地价值土地价值成长期成长期成熟期成熟期有敏感性有敏感性? ?衰退期衰退期返回返回? ?I III IIIIIIIIIVIV时间时间2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型(A)(A)让我们跟踪一个美国西部地区典型地区的模型。起初田园农业地带在每个城市扩张区域的边缘，上图表示的成长过程中分阶段特性：随着该地区城市的发展而变得成熟，土地价值迅速上涨的。这个阶段开始于I点，图中表示在横水平轴线上。西侧区域最初开发成低密度居住区，并全部建成这
62、种新的 房屋。 2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型(B)(B)当开发完成后，西侧的成长期和为开发土地最终价值快速上涨，但是邻里关系进入了一个长期成熟期，加之总体来说是固定的。从II点开始，这个成熟期将无限期地继续，伴随着建筑被整修或重新修建新的建筑物时，除了保留邻里关系及其低密度特征，原来建筑物的年代不再考虑。 2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型(C)(C)然而，任何城市大都市化区域的发展整个全部压力放在西部地区能够引起逐步形成两种远离成熟期的可能。 图中用III点表示。最大的一种可能是西部土地价值大幅回升。这是由西部城市中心地区离位置全面扩张引起的。图中显示此时重新开
63、发将获得更多土地使用权益。 2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型(D)(D)相反，我们不希望看到WEST Side A进入衰退期。任何地区的都市化区域都可能演化成一个事实，那就是减少West Side的价值。 各种经济的、地理的、和社会的因素可能引起下降。当然，下降能持续，直到West Side 永远地停留在低价值状态逐渐地结束。然而，还有一种可能是价值下降突然出现转折。这个转折点在图中IV示意。当建筑出现全面下降，土地价值被相邻的点压下 ,此时重建的成本比较低。如果 West Side 有一些能够抓住的有利的特质，或者任何城市的演化对West Side 产生直接的有利条件，重新开发
64、和重修将更有利。 2024/8/邻近地区连续模型邻近地区连续模型(E)(E)丛房地产投资者观点来看，邻里继承关系理论是个很重要的概念。 继承理论不间断提出两种土地租金和土地价值的方向。首先，土地租金。第二，突然转折可能性崔在，因黑区导致土地租金和土地价值的突然变化。 2024/8/5.5.4 5.5.4 物业生命周期与折旧结构物业生命周期与折旧结构房地产投资者意识到物业生命周期对他们来说很重要的，这是投资回报本质的基础，也是物业的现实期望。 2024/8/物业价值的组成物业价值的组成U UU UU UU UP PP PP PP PC CC CC CC CS SL LC = 建设起点； U =
65、重新建设的最高最佳使用P = 物业价值； S = 结构价值； L = 区位价值 TimeTime2024/8/物业价值的组成物业价值的组成(A)(A)物业价值主要有两个部分组成：土地价值和建造价值。 图中物业生命周期简化模型说明了这两个组成部分之间的关系。图中描述的模型是与作为开发过程中的土地价值模型一致的。图中显示的是城市单点位置贯穿水平线全部历史持续时间。 2024/8/物业价值的组成物业价值的组成(B)(B)离散点，当这块土地上重新建设或发生重大结构改造，沿时间轴线分布在C点。在那些时间点上，结构建造或重新建造成就最高最好使用该地块。新建的或重建的建筑物价值基于地块最高最好使用。该建筑物
66、用来追踪土地使用价值的演变。图中破折线和U点线是一个来定义地块位置价值趋势的好方法。2024/8/物业价值的组成物业价值的组成(C)(C) 地块的位置价值不间断地增长，被 向上延伸U点价值证明。房地产的市场价值在任何时候包括建筑物价值加上土地价值.建筑物价值在重新建设后用S表示，建筑物价值构成了大部分的物业价值。在任何时候，土地价值加上建造成本的总和等于物业价值，P表示。即, P = S + L. 重建的最佳时间往往地块全部价值仅等于其土地价值的时候才出现；结果就是，当前的建筑物由于此地块重新开发价值变为0，2024/8/折旧原则折旧原则从长远来说, 位置价值的变化提供了已建成地产无杠杆投资者
67、平均资本收益的理论值 (即财产是充分的运作). 2024/8/6 6 房地产资产分析房地产资产分析6.1 概述6.2 金融理论：房地产融资决策基础6.3 金融创新6.4 房地产作为一个投资者：一些背景信息6.5 房地产现值计算 6.6 衡量投资成果：投资回报的概念2024/8/6.1 6.1 概述概述6.1.1 金融市场的定义6.1.2 初级市场和二级贷款市场6.1.3 美国全部商业房地产的资本来源6.1.4 房地产资本流量6.1.5 房地产权益与债务市场2024/8/6.1.1 金融市场的定义金融市场是使用金融工具将需要资金的任何有剩余资金的人相匹配的金融工具、贷款人和投资者的总称。2024
68、/8/6.1.2 初级市场和二级贷款市场初级金融市场：贷款以不同的方式、在不同的地方发起（创造）的，其整体的集合就是人们所称的初级金融市场。一旦形成债务，债务单元（由债券、信托契据、票据和抵押单据等代表）就可以在二级金融市场中交易了。2024/8/6.1.3 美国全部商业房地产的资本来源权益总额：权益总额：36093609亿美元亿美元债务总额：债务总额：1430014300亿美元亿美元2024/8/6.1.4 6.1.4 房地产资本流量房地产资本流量资本流量指的是某一给定时间段内总持有量的变动。监控房地产资本流量的信息来源：1.私人债务；2.公共债务；3.私人权益4.公公权益。2024/8/6
69、.1.5 房地产权益与债务市场(A)1.房地产权益市场的所有权形式的特点所有权形式成立难易程度筹集资金能力管理个人责任所得税待遇所有权转移解散个人独资 简单，成本低有限灵活，独立，可能不够专业无限单一简单，成本低极容易公共投资 简单，成本低有限，但好于个人独资依赖于所有者，可能难以管理无限单一可能很难可能困难一般合伙 较容易有限，但好于个人独资通常由指定合伙人管理无限单一很难相当简单有限合伙 较困难,成本较高有限，但好于一般合伙好，由一般合伙人或代理人管理对有限合伙认为有限；对一般合伙人为无限单一一般合伙人：很难；有限合伙人：相对容易可能很费时间而且占用所投入的资金一般公司(C公司)复杂，成本
70、高如果被紧密控制则没有问题；如果是公共公司则依赖于投资连续而且集中有限双重很容易过程简单，但需要股东的通过S公司复杂，成本高有限，不适用于收益性房地产取决于所有权的相对比例有限单一受股东人数上限的妨碍简单但需要股东的通过房地产投资信托复杂，成本高很好集中，由顾问集团管理有限有限制的单一很容易复杂2024/8/6.1.5 房地产权益与债务市场(B)2.房地产债务市场中的主要参与机构（短期）货币市场建设贷款：为开发商建设场地内的建筑物或构筑物的建设活动提供资金的贷款（长期）资本市场人寿保险公司商业银行储蓄机构退休基金2024/8/货币市场利率波动的原因货币市场利率波动的原因（1）短期资金的供给和需
71、求的变动；（2）美联储的利率政策。调整银行必须为其存款持有的储备；调整保证金要求；调整银行向美联储银行借款时必须支付的利率（贴现率）；购买和出售政府证券（公开市场操作）。30 八月 6.2 6.2 金融理论：房地产融资决策金融理论：房地产融资决策基础基础11.2.1 房地产收益能力11.2.2 权益角度的融资11.2.3 贷款人角度的融资以及房地产价值估计11.2.4 还本付息能力11.2.5 杠杆效应2024/8/6.2.1 6.2.1 房地产收益能力房地产收益能力: :起点起点衡量房地产收益能力的净经营收入(NOI)是贷款人和权益投资者的收益来源。 NOI的基本计算过程如下: 潜在毛收入
72、空置和收租损失 = 有效毛收入 经营费用 = 净经营收入2024/8/6.2.2 6.2.2 融资决策：权益透视融资决策：权益透视1.使用债务资金的效益使用债务资金的一个主要效益是它能通过杠杆效应提高权益资本的回报；债务资金的使用还降低了任意给定项目所需的最小投资额；根据客户（投资者）需要调整投资机会的灵活性，是债务融资的另一种效益。2.使用债务资金的成本 当权益投资者为寻求较高的收益而借款时，他们也承担了收益变动性更大（风险更高）的成本。而且，在的情况下，如果项目的净收入降低到还本付息金额以下，投资者将面临着违约和赎取权的丧失。2024/8/6.2.3 6.2.3 贷款人角度的融资以及房地贷
73、款人角度的融资以及房地产价值估计产价值估计贷款人在进行贷款决策时要考察两个基本的问题：(1)房地产作为贷款抵押物的充分性；(2)房地产收入流偿还贷款的能力。2024/8/评估房地产（抵押物）价值评估房地产价值的方法主要有两种：(1)折现现金流法（DCF）；(2)收益资本化法。2024/8/6.2.4 还本付息能力债务偿付额覆盖比（DSCR）等于NOI除以债务偿付额（DS）：DSCR=NOIDS抵押贷款常数（MC）就是每期必须偿还金额占初始贷款额度的百分比。MC=贷款数额DS2024/8/6.2.5 杠杆效应1.全部投资回报率（ROR）ROR衡量的是房地产的总体回报，计算如下： ROR=NOI/
74、总开发成本2.权益回报率（ROE）ROE是衡量权益投资回报水平的指标，是税前现金流（BTCF）和权益投资的比值： ROE= BTCF/权益投资2024/8/6.3 6.3 金融创新金融创新 6.3.1 机会基金 6.3.2 房地产投资信托6.3.3 商业抵押贷款支持证券6.3.4 传统的商用房地产投资者和贷款人2024/8/6.3.1 机会基金 通过使用他们自己的一些资金，加上从其他投资者那里筹集到的大量资金，购买不良贷款，价格经常为每美元（不良贷款）10-50美分。然后，再寻找独立承包商，来运作这些处于困境中的房地产。摩根斯坦利、高盛和美林在创立机会基金方面是华尔街的摩根斯坦利、高盛和美林在
75、创立机会基金方面是华尔街的领导者。领导者。2024/8/6.3.2 房地产投资信托房地产投资信托是为了使小额投资者能够分享到原来少数富有的个人和大机构才能获得的商用房地产的收益。在20世纪60年代缓慢启动之后，REIT在20世纪70年代初期迅速增长。虽然这些REIT有部分是直接拥有房地产的“权益REIT”，但大多数是“抵押贷款REIT”。与机会基金的运作环境相同， REIT能使用个人投资者通过股票市场提供的资金，以低廉的价格购买房地产。2024/8/6.3.3 商业抵押贷款支持证券商业抵押贷款支持证券（CMBS）是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。借助这种方式，投资者
76、可以购买贷款组合的一部分，就像可以购买REIT的一部分权益一样。2024/8/6.3.4传统的商用房地产投资者和贷款人历史上，人寿保险公司是长期房地产信贷的主要提供者。通过发放优质贷款，人寿保险公司避开了抵押贷款REIT 在20世纪70年代和 S&L 在20世纪80年代经历的极端问题。 短期房地产信贷市场同样在变化。商业银行是短期房地产信贷的主要提供者，但它们通过合并变得更大了，现在看起来更像金融超市。与仅提供建设贷款不同，大型商业银行现在安排几乎所有类型的房地产融资。而且像投资银行一样，商业银行现在为其服务寻求费用。 汤姆沃尔夫（Tom Wolfe）在完美的人（A Man in Full）一
77、书中讲述胡故事，是所有有抱负的开发商都必须阅读的。 2024/8/6.4 6.4 房地产作为一个投资者：一房地产作为一个投资者：一些背景信息些背景信息6.4.1 投资业与房地产的角色 6.4.2 房地产作为一种资产种类2024/8/6.4.1 6.4.1 投资业与房地产的角色投资业与房地产的角色 6.4.1.1 投资目标与焦点6.4.1.2 投资者特征含义6.4.1.3 投资产品与投资工具2024/8/6.4.1.1 6.4.1.1 投资者的目标与焦点投资者的目标与焦点 (A)(A)增长目标或存款目标，意味着一个相对长时间的范围内与投资无直接关系或向中等程度使用的现金流。 收入目标或现金流目标
78、，意味着投资者对又投资产生的现金使用 有一个短期的和持续的需求。2024/8/6.4.1.1 6.4.1.1 投资者的目标与焦点投资者的目标与焦点 (B)(B)下面列出是房地产资产市场里影响投资者的主要限制条件和关系： 风险流动性时间范围投资者的专业和管理负担规模资本约束2024/8/6.4.1.2 6.4.1.2 投资者特征含义投资者特征含义一个区分投资目标和投资限制的重要含义是指投资者是有特征的 他们有不同的个人目标和生活方式，他们的不同点在于生活圈子和财富与收益的数量。 投资者特征的一个含义是奠定了投资产品市场的基础。 特征的另一个含义是对各种不同投资产品和投资工具的需求。 2024/8
79、/6.4.1.3 6.4.1.3 投资产品与投资工具投资产品与投资工具 基础资产是指直接生产有形资本，如办公大楼或工业公司或服务性公司。 相对于基础资产，投资产品或投资工具是基础资产一个多次层次的典型代表，但是他们依靠基础资产。2024/8/基础资产与投资产品：基础资产与投资产品：一个传统企业融资案例一个传统企业融资案例 美国广播美国广播美国广播美国广播 公司公司公司公司 ( (物质收集物质收集, ,人人, , 合法的资产与关系合法的资产与关系) ) ABC ABC ABC ABC 公共股票公共股票公共股票公共股票 ( (劣后债权劣后债权 ) )-中等风险中等风险-中等总回报中等总回报- -
80、低流动收益低流动收益ABC ABC 公司债券公司债券公司债券公司债券( (高等赔偿高等赔偿) )- -低风险低风险- -低总回报低总回报- - 高流动收益高流动收益请选择请选择请选择请选择美国广播公司的股票美国广播公司的股票 ( (未定权益未定权益) )- -高风险高风险- - 高总回报高总回报- 0- 0流动收益流动收益多种共同基金多种共同基金多种共同基金多种共同基金( (拥有美国广播公司各种公共基金及其他资产拥有美国广播公司各种公共基金及其他资产) )- -各种风险，回报，流动收益结构各种风险，回报，流动收益结构 基础资产基础资产投资产品投资产品: :投资产品投资产品: :投资产品投资产品
81、: :2024/8/基础资产与投资产品：一个传统企业基础资产与投资产品：一个传统企业融资案例融资案例(A)(A)图表最顶的格子描述的是美国广播公司，基础资产，有形资产收集和人力资产产品生产和销售产生的现金流。美国广播公司债券是高级债权,即他们必须首先支付， 他们有固定的合同期满或支票到期。所有这些特点使美国广播公司对大多数投资者提供风险相对较低的债券。传统的债券为投资者提供了高投资收益率，就是债券总回报期望值。相反，美国广播公司的普通股票是美国广播公司现金流的剩余权利，无需契约保障股东将获得 。2024/8/基础资产与投资产品：一个传统企基础资产与投资产品：一个传统企业融资案例业融资案例(B)
82、(B)从19世纪以来第一层次投资产品股票和债券在美国一直在公司金融和投资业占主导。投资产品体系的主要重点是建立在美国广播公司基础资产之上，让投资者有不同的风险和回报目标。在这同一基础资产直接或间接地满足所有投资。2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例“ “实体实体实体实体” ” ( (例如例如例如例如 家族式购物中心）家族式购物中心）家族式购物中心）家族式购物中心）( (房地产租金产生房地产租金产生) )有限公司有限公司有限公司有限公司, ,混合房地产基金混合房地产基金混合房地产基金混合房地产基金 , , 私人房地产私人房地产私人房地产私人房地产投资基金等投资基金等投资基金等投资基
83、金等. .拥有物业权益拥有物业权益: :LP shares (units) privately heldLP shares (units) privately held和私人交易和私人交易商业贷款商业贷款商业贷款商业贷款高级负债要求高级负债要求: :私下交易私下交易(“(“整体贷款整体贷款” ”) )房地产投资基金房地产投资基金房地产投资基金房地产投资基金 伞形伙伴REIT拥有拥有 LP LP units,units,公开交易的股票公开交易的股票. .( (基础资产基础资产, ,抵押贷款或抵押贷款或商商业房地产抵押贷款支持证业房地产抵押贷款支持证券券 ) ) 大投资者大投资者大投资者大投资者(
84、 (个人财富个人财富, , 开发商开发商, , 公共结构公共结构) )基础资产基础资产基础资产基础资产( (私人交易私人交易私人交易私人交易) )私人投资产品私人投资产品: :公共投资产品公共投资产品: :投资者投资者: :私人私人, ,公众公众商业房地产抵押商业房地产抵押商业房地产抵押商业房地产抵押贷款贷款贷款贷款支持证券支持证券支持证券支持证券 公共交易抵押证券公共交易抵押证券 小投资者小投资者小投资者小投资者 & & 大投资者大投资者大投资者大投资者小投资者小投资者小投资者小投资者 & & 大投资者大投资者大投资者大投资者2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例(A)(A)图表
85、描述了一个房地产基础资产典型收集投资体系，说的是，一组有家族或兄弟开发的购物中心。像各种类型潜在的有形资产，这些房地产产生来自商品和服务生产和销售的现金流，在这种情况下，通过零租来建设空间和位置。2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例(B)(B)有别于典型的大型工业总公司局面,但是 在传统的房地产体系是可以自己直接投资的基本物理资产。这里图中位于顶部的基础资产由直线交与图表底部的投资者。值得注意的是，这个投资者的盒子被分成两类，是大的和小的。基础有形资产属于大的实体，通常每个价值数百万美元。 2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例(C)(C)股票与债券作为传统房地产投资
86、产品的第一层次，同时也是企业融资的主要形式，存在已经很长时间了。整体贷款往往通过议付来自公共团体或极少数私下交易全部整体贷款变得成熟。 2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例(D)(D)那些被动的投资者是指不想深入或直接卷入基础房地产资产管理与运营投资者。各种房地产被动实体投资产品已经多年开发。其中最突出的包括房地产有限合伙人，混合房地产基金、私人房地产投资信托基金 。2024/8/房地产投资体系案例房地产投资体系案例(E)(E)房地产市场是一个私人市场，这里单独的买者和卖者必须发自对方，并且私下交易，这是一个高度发达和功能完备的资产市场。 2024/8/年终公众与私人资产市场商业
87、房地产价值2024/8/年终公众与私人资产市场商业房地产价值 目前，重点是认识到双重市场的存在。这里讲述了一种方式来描述两个平行市场。图表描述了这两个市场中商业物业资产的隐含价值，显示了资产价值的两个指数。美国房地产投资信托协会 指数基于房地产投资信托基金的共享价格。美国不动产投资信托评议会指数基于机构投资者直接持有的大型商业物业评估价值 。2024/8/年终公众与私人资产市场商业房地产价值上面两个著述大体上描述同一个图片。然而，从图中登记转折点和迅速趋势点来看，房地产投资信托基金共享价格好像拥有导向私人市场价格的趋向。相反，房地产投资信托基金基础指数短期内出现忽上忽下的现象。 2024/8/
88、6.4.2 6.4.2 四大投资资产类别四大投资资产类别 传统上，投资内容和投资规划有四大主要资产分类。现金 (短期国库券)股票债券房地产2024/8/美国美国9090年代资产分类聚合价值模型年代资产分类聚合价值模型 ( (万亿美元万亿美元) )2024/8/主要投资资产分类的固有特征主要投资资产分类的固有特征投资关系投资关系投资关系投资关系股票股票股票股票房地产房地产房地产房地产* *长期债券长期债券长期债券长期债券*现金现金现金现金 ( (短期国库券短期国库券短期国库券短期国库券) )风险风险风险风险高高高高中低度中低度中低度中低度*最低最低最低最低总收益总收益总收益总收益流通性流通性流通
89、性流通性低低低低高高高高极高极高极高极高中度中度中度中度发展发展发展发展低低低低无无无无无无无无*通胀保护通胀保护通胀保护通胀保护L. R. GoodL. R. Good好好好好坏坏坏坏很好很好很好很好( (假设再投资假设再投资假设再投资假设再投资) )中低度中低度中低度中低度*高高高高高高高高中度中度中度中度中度中度中度中度最低最低最低最低* * 无杠杆公共质量商业物业（充分运营）无杠杆公共质量商业物业（充分运营） *投资等级公司或政府债券投资等级公司或政府债券*投资者因具有长期知识和丰富经验而风险低，所以他们拥有成熟的资投资者因具有长期知识和丰富经验而风险低，所以他们拥有成熟的资产或直到价
90、格最合适。中度风险为投资者完全揭露了资产市场价格的波产或直到价格最合适。中度风险为投资者完全揭露了资产市场价格的波动。动。 *除非投资被推翻，重新投资并没有当前产量除非投资被推翻，重新投资并没有当前产量 2024/8/ 主要投资资产分类普通奠定主要投资资产分类普通奠定前面的表格主要分别列出了四种资产典型投资业绩预期的独特特征。 表格描述了每一种资产五个方面投资业绩。 风险 投资平均总收益 当前平均产量 平均增长 相对程度的通货膨胀保护 2024/8/6.5 6.5 房地产现值应用房地产现值应用6.5.1 6.5.1 单森公式单森公式6.5.2 6.5.2 多期问题多期问题2024/8/6.5.
91、1 6.5.1 单森公式单森公式6.5.1.1 6.5.1.1 单期贴息计算单期贴息计算6.5.1.2 6.5.1.2 单利多期计算单利多期计算6.5.1.3 6.5.1.3 单利与复利单利与复利6.5.1.4 6.5.1.4 名义利率与实际利率名义利率与实际利率6.5.1.5 6.5.1.5 债券与银行按揭债券与银行按揭2024/8/6.5.1.1 6.5.1.1 单期贴息计算单期贴息计算现值最简单的类型是单期贴息计算。 一般来说，我们假设PV代表现值，FV代表终值，r代表单期预期回报，那么通过终值计算现值的公式为 与之相对应的现值表现终值的公式为： PV =PV =FVFV1+r1+rFV
92、 = (1+rFV = (1+r )PVPV2024/8/6.5.1.2 6.5.1.2 单息多期单息多期多期单次复利公式，现值用终值表现： 相反，终值用现值表现为： (1+r)(1+r)PV =PV =FVFVN NFV = (1+rFV = (1+r ) PVPVN Nr r 指的是单期单利或贴现率（或与其回报率指的是单期单利或贴现率（或与其回报率指的是单期单利或贴现率（或与其回报率指的是单期单利或贴现率（或与其回报率 ， n n 指的是回收期指的是回收期指的是回收期指的是回收期 2024/8/6.5.1.3 6.5.1.3 单利与复利单利与复利单利不包括复合效果。 重要记住的是，无论我们
93、怎么定义每期的收益或回报，这并不能影响我们实际拥有的货币。定义只不过是个公约而已。 2024/8/6.5.1.4 6.5.1.4 名利利率与有效利率名利利率与有效利率 有效利率（EAR）是指每年的实际产量，等于前面说的名义利率，也就是每个期末单利单期计算。表示名义利率与有效利率关系的公式如下： EAR = (1+i/m) -1; i = m(1+ EAR) -1i 指的是名义利率，m 每年复利计息期数,I / m=r 是实际利率的复利单期应用。 有时候名义利率 I 有时候成为年利。mm1/m1/m2024/8/6.5.1.5 6.5.1.5 债券等值债券等值与按揭等值利与按揭等值利率率如上所述
94、，每月收到的租金和每月支付的贷款，因名义利率基于前面房地产引用的公式里的m12，是最常用的利率或者产量。这种方式下定义的名义利率，有时候称为按揭等值利率。 2024/8/6.5.2 6.5.2 多期问题多期问题6.5.2.1 等比级数公式6.5.2.2 欠款延期年金水平现值6.5.2.3 预付延期年金水平现值6.5.2.4 不间断增长的延期年金现值 6.5.2.5 永久常数现值6.5.2.6 永续年金基本经济含义6.5.2.7 长期租赁2024/8/6.5.2 6.5.2 多期问题多期问题6.5.2.8 几何现金流现值综述6.5.2.9 年金转化终值 6.5.2.10 现金流清偿6.5.2.1
95、1 支付期清偿6.5.2.12 结合单一总额和年金流量水平: 经典抵押数学应用6.5.2.13 商业计算工作现值关键点6.5.2.14 内部回报率与多期贴现现金流公式2024/8/6.5.2.1 6.5.2.1 等比级数公式等比级数公式为了解释年金价值和永续年金，我们认为最好从第一原则开始：一个著名的数学公式称作等比级数公式。假设我们有一个包括N期的总和，每一个都是前面一期的d的倍数，第一期的价值为a。另外一个说法是，d 是公比。S 代表价值总和。S = a + ad +ad + +ad 2024/8/6.5.2.2 6.5.2.2 欠款延期年金水平现值欠款延期年金水平现值这个著名的几何公式就
96、是：或者写为 这里PMT 是支付数量现金流水平，r是每次支付的单利的有效期间 PV = PMTPV = PMTr r1-1/(1+r)N1-1/(1+r)NPV = PMTPV = PMTN N1 1r r1 1r r1 1(1+r)(1+r)2024/8/6.5.2.3 6.5.2.3 预付延期年金水平现值预付延期年金水平现值预付年终现值支付公式：PV = PMT(1+r)PV = PMT(1+r)1 - 1/(1+r)1 - 1/(1+r)r rN N2024/8/6.5.2.4 6.5.2.4 不间断增长的延期年金不间断增长的延期年金现值现值 一般来说，不间断增长延期年金现值的集合公式如
97、下：一般来说，不间断增长延期年金现值的集合公式如下：一般来说，不间断增长延期年金现值的集合公式如下：一般来说，不间断增长延期年金现值的集合公式如下：PV=CFPV=CF1 11 - 1 + g)/(1+r)1 - 1 + g)/(1+r)N Nr - gr - g这里这里 CF1CF1 代表的是初始现金流的价值，代表的是初始现金流的价值，g g 是指同期增长是指同期增长率，率，r r 总是指支付期。总是指支付期。 2024/8/6.5.2.5 6.5.2.5 不间断增长的现值不间断增长的现值 几何公式如下： PV = PV = CFCF1 1 r - g r - g 像以前定义其他定一样，这个
98、公式称作不间断现值公式。2024/8/6.5.2.6 6.5.2.6 恒定公式的几个基本经恒定公式的几个基本经济含义济含义 不简单增长的永续年金公式往往是指金融学导论里著名的和简单计算基础价值共享的公司普通股票方式。该公式称作戈登增长模型，其中CF1是指当前每股年度分红，g 是指公司每股分红长期预期增长率，r 是指股票市场投资预期回报。 2024/8/6.6 6.6 衡量投资业绩：收益的概念衡量投资业绩：收益的概念6.6.1 6.6.1 投资回报投资回报 : : 基本定义和分类基本定义和分类6.6.2 6.6.2 定期回报定期回报6.6.3 6.6.3 多期加权回报多期加权回报2024/8/6
99、.6.1 6.6.1 投资回报投资回报 : : 基本定义和分基本定义和分类类6.6.1.1 6.6.1.1 衡量投资回报的两个基本方法衡量投资回报的两个基本方法6.6.1.2 6.6.1.2 定期与多期回报测量方法的优缺点定期与多期回报测量方法的优缺点2024/8/6.6.1.1 6.6.1.1 衡量投资回报的两个基衡量投资回报的两个基本方法本方法固定回报通常被简单量化为持有期收益。固定回报可均分 来定义时间加权多期回报，而 所谓的多期获取回报利率，或在一个整体时间间隔更大的部分，计算更强烈在整体平均回报。多期回报在现金流入或者流出投资的期间中点提供一个与此相关的单独固有的多期回报数量。202
100、4/8/6.6.1.26.6.1.2定期与多期回报测量方法的定期与多期回报测量方法的优缺点优缺点(A)(A)对房地产来说，每一期的收益都很重要，无论从宏观方面还是决定投资收益。固定收益使得房地产投资业绩可量化，同大多数公共利益主要组成部分同类，包括股票和债券。 固定收益促进投资业绩风险测评使收益可变性的量化成为可能。同样，固定收益特别地对追踪资产市场的历史起伏特别重要，确定市场的转折点和辨识时间趋势。期期的收益还可以适合评价和比较那些对时间资本无法控制进出的投资管理者的业绩， 2024/8/6.6.1.26.6.1.2单利与复利测量方法的优单利与复利测量方法的优缺点缺点(B)(B)另一方面，内
101、部回报率是典型的从微观层面测量个人物业和开发项目投资回报的方法。为此，内部回报率有两大优势。首先，在中间点时间不需要关于投资资产市场价格的知识。内部回报率的另一优势是与之相反的固定回报关于资本流的时间。2024/8/6.6.2 6.6.2 固定回报固定回报6.6.2.1 固定回报的正式定义6.6.2.2 时间加权投资6.6.2.3 NCREIF 指数回报公式6.6.2.4 实际收益与名义收益6.6.2.5 衡量投资风险6.6.2.6 风险于受益的关系2024/8/6.6.2.16.6.2.1固定回报的正式定义固定回报的正式定义(A)(A)总收益是指最基本和最全面的固定收益数量。我们用符号rt表
102、示时期内t获得的总收益。总收益的公式是： r t = (CF t + V t Vt-1)/Vt-1 这一期一期的总收益主要包括两部分：收入收益和增值收益这两大主要类型的投资目标收益和增长有很大的关系。 2024/8/6.6.2.16.6.2.1固定回报的正式定义固定回报的正式定义(B)(B)T收入回报通常称作当前产量，我们用y t表示，t表示时间， 则 y t = CF t / Vt-1 . 升值回报通常包括一些其他标签，如资本回报，资本增益，组件价格变换或者增长。我们用符号gt表示他，在时期t内，公式如下： g t = (V t -Vt-1)/ Vt-1)我们应该注意的是，在特定其间内，总的
103、收益包括收入收益和增值收益： r t = y t + g t 2024/8/6.6.2.26.6.2.2时间加权投资时间加权投资因为内部回报率的精确计算不方便，实际过程中这种方法根据我们的当前目的进行调整而实施，通常称作时间加权投资。 r = (End Val Beg Val + CF i) /(Beg Val - w i CF i)这里: CF i指的是时期t里产生的净现金流量总和, w i指的是投资期内投资者得到净现金流 i时间比例。2024/8/6.6.2.36.6.2.3联邦房地产信托投资委员联邦房地产信托投资委员会指数回报公式会指数回报公式在美国，公共商业物业定期回报收益最广泛用的指
104、数是NPI。NPI是指美国不动产投资信托委员会财产指数，该委员会是一个工业协会，数据贡献的成员，包括主要的房地产投资咨询公司提供免费管理服务，主要是养老金和养老保险基金。 2024/8/6.6.2.4 6.6.2.4 实际收益与名义收益实际收益与名义收益实际收益是指不间断购买力衡量的收益。名义收益指的是当前收益，与实际相对。 因此，名义收益包括通货膨胀，而实际收益不包括通货膨胀，也反映了净实际购买力回报。 2024/8/6.6.2.5 6.6.2.5 衡量风险收益衡量风险收益我们考虑风险的时候，往往考虑失去所有的原始资本的可能性。或者，我们在定义风险时候，考虑了资产丢失的可能性和严重损坏的出现
105、。这种使用最广泛的统计度量来量化分散，称为未来收益标准差的概率分布。这种衡量投资风险的方法也称作波动性。 2024/8/三种资产未来回报的风险与预期收三种资产未来回报的风险与预期收益概率分布益概率分布-10%-10%-5%-5%0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%0%0%25%25%50%50%75%75%100%100%A AB BC C概概概概率率率率回报回报回报回报2024/8/三种资产未来回报的风险与预期收益概三种资产未来回报的风险与预期收益概率分布率分布 (A)(A)横向轴线描述的部分投资回报的所有可能价值，预期能够得到的时间轴线。纵轴线衡量了
106、与每个预期回报价值可能有关的可能性。如果能够提前准确的知道未来回报，那么在水平轴线上有个既定的点，即既定的未来回报，可能有100%的可能性。在这种情况下，接下来认识到回报能够准确确定等于预期回报。这是一个无风险资产，图中A资产有一个确定的回报，10%。资产A的回报可能性分布标准偏差为0。 2024/8/三种资产未来回报的风险与预期收益概率三种资产未来回报的风险与预期收益概率分布分布(B)图中资产B描述了有点风险的投资资产。未来收益不能预先得知，所以有多种可能性价值。事前估计收益不能完全等于事后估计利润。对于资产B，预期回报达到10%，而现实的仅是1%。 2024/8/三种资产未来回报的风险与预
107、期收益概率三种资产未来回报的风险与预期收益概率分布分布(C)从正态分布来看，有三分之二的现实收益跟预期收益不符合。 所有，资产B说明，现实收益只有三分之一的机会达到9%-11%之间。尽管没有完全符合正态分布的规则，但是至少可以预测资产B 的预期回报不会低于7%或高于13%。 2024/8/三种资产未来回报的风险与预期收益概率三种资产未来回报的风险与预期收益概率分布分布(D)图表中的资产C属于高风险投资资产。预期回报达到10%，但是现在的标准偏差是5%，也就是说，收益有三分之一的机会 低于5%或高于15#，我们同时看到，未来有效价值范围可能性出现在-3%到23%。现实收益只有1%的机会超出这个范
108、围。 2024/8/6.6.2.6 6.6.2.6 风险与回报之间的关风险与回报之间的关系系投资者始终在避免风险。没有投资者想选择购买资产B，事实上，任何投资者都想卖掉B而买进A。因此，资产A的价格将会上升，而资产B的价格将会下降。 这也许就是资本市场中金融经济学理论最根本的地方：期望资产获得较高的预期回报，风向就越大。 2024/8/金融经济学金融经济学: : 风险与回报风险与回报风险风险风险风险预预预预期期期期回回回回报报报报rf f2024/8/金融经济学：风险与回报金融经济学：风险与回报图中，横坐标轴线表示的是风险，纵向坐标轴表了预期总回报。结论是进行无风险资产投资，投资者可获得较高的
109、回报等于利率R f。 2024/8/6.6.3 6.6.3 美元加权回报美元加权回报6.6.3.1 6.6.3.1 时间加权平均回报时间加权平均回报6.6.3.2 6.6.3.2 内部投资回报率内部投资回报率 (IRR)(IRR)2024/8/6.6.3.1 6.6.3.1 时间加权平均回报时间加权平均回报跨越时间连续不断的按周期的平均回报称为总体时间的时间加权平均回报。我们能用两种方法从一系列定期回报中计算时间加权平均回报。 简单 或算术平均数表明个人定期回报的集中趋势 , 可通过 个人定期回报之和除以时期的数量计算。相反，几何平均值影响了复利计算，或者利滚利。通常也称作连锁效益。2024/
110、8/6.6.3.2 6.6.3.2 内部收益率内部收益率 (IRR)(IRR)内部收益率是指典型的、传统的衡量房地产投资成绩的方法。IRR作为内部收益率，是因为它只包括资本投资项目所赚取的回报。2024/8/7 7 市场研究市场研究7.1 市场的含义 7.2 市场研究的含义7.3 市场研究的步骤7.4 市场研究的内容7.5 市场分析7.6 市场研究中信息的来源7.7 房地产研究四方格设计模型2024/8/7.1 7.1 市场的含义市场的含义“市场”这个词有各种不同的含义。历史上，市场是指买方和卖方会面的场所，有代表性的是城镇的中心或农村的集市。今天，市场市场被定义为一个特定地理区域内某种类型物
111、业的使用者、购买者和承租者。2024/8/7.2 7.2 市场研究的含义市场研究的含义市场研究是市场信息采集、加工和（增值）服务的过程。 美国市场营销协会对市场研究的定义市场研究的定义是：通过信息把消费者、顾客、公众和营销者联系起来，这些信息是用来:寻找和定义市场机会和问题；产生、提炼和评估营销行为；监测市场表现；促使人们把营销作为一个过程来理解。2024/8/7.3 7.3 市场研究步骤市场研究步骤第一步，是分析国家的经济状况（也包括国际经济状况）并预测其长期趋势，仔细考察区域、城市、邻里和场地的特征。第二步，是调查市场上重要的可比项目的特征、功能和优点。第三步，是对细分市场和拟建项目作出吸
112、纳率假设，即目标市场将在什么价格、多长时间吸纳多少单位的物业？预测细分市场的吸纳率需要仔细分析可比性物业的特点功能和优点。2024/8/7.4 7.4 市场研究的内容供给分析使用当地的、地区性的和全国性的数据，一般考虑以下因素：存量房及其质量；新建房的数量（包括在建的和拟建的）存量房和新建房的特点、功能和优点；总体空置率和空置房的特征；当前的吸纳率和吸纳数量（包括用户/租客的类型）；市场上的租金（以及不同地点和不同特征房屋之间租金差异的原因）；租约条款和折让情况（例如减免租金、搬迁补贴等）。大多数的需求分析都包括以下内容：人口和人口的变化；就业情况和就业情况的变化；收入和收入的变化；其他宏观经
113、济因素和地方因素。市场调研的内容可以分为：市场环境、产品与服务、营销组合三大类。市场调研的内容可以分为：市场环境、产品与服务、营销组合三大类。2024/8/7.5 7.5 市场分析市场分析7.5.1 市场分析的概念7.5.2 市场分析的目的7.5.3 市场分析的内容与作用7.5.4 市场供需变化与指标7.5.5 信息收集与验证7.5.6 空间空置量与净建设量、净吸收量的关系7.5.7 确定相关市场7.5.8 研究过程与结论的表述2024/8/7.5.1 市场分析的概念市场分析是对某种特定的商品或劳务的市场进行界定和研究的过程。2024/8/7.5.2 7.5.2 市场分析的目的市场分析的目的一
114、些市场分析侧重于具体微观决策，另有些侧重于更广泛房地产市场及其总体特性。具体微观分析主要侧重个人建筑物和房地产个人使用者。第二种分析，房地产市场总体特征，目的是量化和预测空间的需求和供给，主要包括预测房地产市场特定区域的未来租金和空缺。很明显，市场分析的目的主要是支配分析方法类型的选择。 2024/8/7.5.3 市场分析的内容与作用(A)1.市场分析的内容 市场研究 销售研究1.1 销售研究一般是针对具体的物业，分析它的需求组成。根据销售研究,开发商可以修改房地产的产品特征、价格和促销手法，使房地产产品更好地符合市场，吸引特定的客户群体。1.2 销售研究一般包含四个步骤：(1).描述拟建项目
115、使用者的特征；(2).找出项目的收入单元，例如空间和相关服务；(3).对产品的特征、功能和优点进行详细地描述；(4).给出价格策略和销售策略。2024/8/7.5.3 市场分析的内容与作用(B) 2.市场分析在可行性研究中的作用在开发商对项目创意进行了初步的验证和细化后，系统的市场分析将检验开发上做作的假设是否成立。市场分析在项目的不同阶段为不同的参与者服务。2024/8/市场分析中的几个问题对以下问题进行深入分析有助于得到更准确的市场研究结果：（1）从更广的范围获取市场统计数据；（2）分析数据的整体逻辑性；（3）建立与项目收益能力相关的指标的数据系列（作为敏感性分析的依据）；（4）详细地刻画
116、出项目所处的竞争性子市场。2024/8/7.5.4 市场供需变化与指标（市场供需变化与指标（A A）一个典型市场描述变化清单： 空置率租金水平新开工建设量新竣工量新空间吸引自然控制率是指长期运行市场趋向的一个平均控制率，这就表明市场供给和需求接近平衡。当控制率低于自然控制率，则租金上升，新开发也会发生。当控制率高于自然控制率，则租金下降。2024/8/7.5.4 市场供需变化与指标市场供需变化与指标(B)市值租金是指当前市场典型新出租交易租金水平。建设代表了市场空间存量增加的可能性。 空间吸收是指每年新增空间数量。总吸收测量年度空间租赁签约总量，不管租户来自什么地方。 净吸收是指简单的市场空间
117、净变化量。 2024/8/物业类型的主要需求驱动物业类型的主要需求驱动单一的家庭住宅单一的家庭住宅单一的家庭住宅单一的家庭住宅( (自住自住自住自住) )物业类型物业类型物业类型物业类型需求驱动需求驱动需求驱动需求驱动多家庭住宅多家庭住宅多家庭住宅多家庭住宅( (公寓租房公寓租房公寓租房公寓租房) )零售零售零售零售办公办公办公办公工业工业工业工业传统旅馆传统旅馆传统旅馆传统旅馆 人口人口人口人口 家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构 ( ( ( (育儿时期育儿时期育儿时期育儿时期) ) ) ) 利率利率利率利率 就业增长就业增长就业增长就业增长 ( ( ( (商业商业商业商业 & & & & 个
118、人职业个人职业个人职业个人职业) ) ) ) 人口人口人口人口 家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构 ( ( ( (非育儿期非育儿期非育儿期非育儿期) ) ) ) 当地购房能力当地购房能力当地购房能力当地购房能力 就业增长就业增长就业增长就业增长 ( ( ( (蓝领工作）蓝领工作）蓝领工作）蓝领工作） 收入聚集收入聚集收入聚集收入聚集 住房价值聚集住房价值聚集住房价值聚集住房价值聚集 交通量交通量交通量交通量 ( ( ( (特殊时间特殊时间特殊时间特殊时间) ) ) )办公室就业办公室就业办公室就业办公室就业: : : : 金融，保险，房地产金融，保险，房地产金融，保险，房地产金融，保险，房地产
119、(FIRE)(FIRE)(FIRE)(FIRE) 商业或个人服务商业或个人服务商业或个人服务商业或个人服务 法定服务法定服务法定服务法定服务 工业就业工业就业工业就业工业就业 运输就业运输就业运输就业运输就业 空运量空运量空运量空运量 铁路铁路铁路铁路 & & & &卡车量卡车量卡车量卡车量 航空旅客量航空旅客量航空旅客量航空旅客量 旅游团队或旅游者旅游团队或旅游者旅游团队或旅游者旅游团队或旅游者2024/8/7.5.5 空间空置量与净建设量、净吸收量空间空置量与净建设量、净吸收量之间的关系之间的关系 (空间空置) t = (空间空置) t-1+ (建设) t (净吸收) t2024/8/7.
120、5.6 信息收集与验证1，数据的搜集；2，验证房地产市场上的供给信息；3，理解和验证房地产市场上的需求信息。2024/8/7.5.6.1 数据的收集途径1. 私人公司或公共部门提供信息2. 交换信息2024/8/7.5.6.2 验证房地产市场上的供给信息存量房及其质量；新建房的数量（包括在建的和拟建的）存量房和新建房的特点、功能和优点；总体空置率和空置房的特征；当前的吸纳率和吸纳数量（包括用户/租客的类型）；市场上的租金（以及不同地点和不同特征房屋之间租金差异的原因）；租约条款和折让情况（例如减免租金、搬迁补贴等）。2024/8/7.5.6.3 理解和验证房地产市场上的需求信息1.就业、人口和
121、收入是直接影响房地产需求的主要因素。2.另外，房地产需求还受当地经济在全国和全球经济中的地位的影响。3.房地产需求还受到税收体制、利率和贷款条件的影响，因为这些因素影响到房屋使用者的支付能力。2024/8/7.5.7 确定相关市场确定竞争性子市场将市场细分为竞争性子市场都市区域层次的市场竞争性子市场同类项目群层次的市场2024/8/竞争性子市场的定义竞争性子市场的定义为房地产项目提供一批实质性租客的，在项目附近的一个地理区域。 2024/8/7.5.8 研究过程与结论的表述市场分析报告的基本大纲市场分析报告的基本大纲1. 结论概述A. 目标和目的B. 分析方法，关键假设，风险因素C. 建议实施
122、/不实施/推迟实施/改善项目2. 背景A. 国内或全球的经济形势，主要经济增长区域B. 地区经济展望C. 当地经济D. 市场的界定和场地分析3. 需求分析A. 预测总体需求B. 分析吸纳能力4. 供给分析A. 现有房屋存量调查、趋势分析、将来供给量预测B. 当前规划状况分析和可能发生的变化C. 商业周期循环和建设周期循环，供给预测与需求预测的比较5. 竞争分析A. 项目本身和竞争性项目的特点、功能和优点B. 细分市场分析6.分析项目的吸纳状况A. 基于竞争分析，从项目吸引租客的特征的特性和竞争优势出发，预测细分市场和市场份额，估算项目的总吸纳量和吸纳时间表B. 估计项目的吸纳率、预测每期的销售
123、和出租量、确定完成出租和销售所用的总时间、制定价格策略2024/8/7.6 7.6 市场研究中信息的来源市场研究中信息的来源7.6.1 预测模型与方法7.6.2 需求信息的主要来源7.6.3 供给信息的主要来源2024/8/7.6.1 预测模型与方法基本模型如下：QD = a + b P + c YQs = d + e P + f WQD = Qs其中，Q代表数量，D和S分别代表需求和供给。QD需求的数量，P是价格，Y是收入，Qs使供给的数量，W是天气2024/8/7.6.2 需求信息的主要来源需求信息的三个主要供应商是WEFA Group 、 Regional Financial Assoc
124、iates（RFA）和Data Resources Inc. / F. W. Dodge Company（DRI）。2024/8/7.6.3 供给信息的主要来源供给信息的主要供应商：世邦魏理仕属下之托图惠顿研究（CB Richard Ellis/ Torto- Wheaton）F W 道奇（ F . W . Dodge）美林（Merrill Lynch）地产信息集团Realty Information Group (Costar)建设市场数据集团（Construction Market Data Group）2024/8/7.7 7.7 四方格设计模型四方格设计模型宏观宏观宏观宏观（市场）（市
125、场）（市场）（市场）微观微观微观微观（单个物业）（单个物业）（单个物业）（单个物业）现在现在现在现在将来将来将来将来现在和历史现在和历史现在和历史现在和历史主要细分市场的供给主要细分市场的供给主要细分市场的供给主要细分市场的供给需求特点需求特点需求特点需求特点 偏好偏好偏好偏好 收入收入收入收入 租客类型租客类型租客类型租客类型吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置租金与价值（资本化率）租金与价值（资本化率）租金与价值（资本化率）租金与价值（资本化率）市场预测市场预测市场预测市场预测供应细分供应细分供应细分供应细分滞后于需求变化滞后于需求变化滞后于需求变化滞后于需求变化需求特点需求特点需求特
126、点需求特点 就业增长就业增长就业增长就业增长 人口增长人口增长人口增长人口增长 空间市场（由于就业和人口增长产生的）空间市场（由于就业和人口增长产生的）空间市场（由于就业和人口增长产生的）空间市场（由于就业和人口增长产生的）吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）目标物业和相似物业目标物业和相似物业目标物业和相似物业目标物业和相似物业户型规模和质量（特色、功能和优点）户型规模和质量（特色、功能和优点）户型规模和质量（特色、功能和优点）户型规模和质量（特色、功能和优点）需求特点需求特点需求特点需求特点 偏好偏
127、好偏好偏好 收入收入收入收入 租客类型租客类型租客类型租客类型运营成本（根据提供的服务调整）运营成本（根据提供的服务调整）运营成本（根据提供的服务调整）运营成本（根据提供的服务调整）吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）租金和价值（资本化率）目标物业的未来表现目标物业的未来表现目标物业的未来表现目标物业的未来表现预期租金预期租金预期租金预期租金运营成本运营成本运营成本运营成本吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置吸纳和空置净经营收入净经营收入净经营收入净经营收入市场产值市场产值市场产值市场产值目标2024/8/8 8 可行性研究可行性
128、研究(A)(A)8.1 可行性的定义8.2 可行性研究概述8.3 初步设计8.4 建造成本和全部成本的初步估算8.5 贷款人与投资者2024/8/8 8 可行性研究可行性研究(B)(B)8.6 建筑许可和其他政府管理8.7 价值报告和正式可行性评估8.8 风险资本8.9 风险控制技术8.10 案例研究2024/8/8.1 可行性的定义“可行性”最好的定义是一位著名房地产教育学家詹姆斯格里克普在其1972年的经典论文“可行性研究的合理方法”中提出的，格里克普给出的定义是：“当房地产项目分析时认为，一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下，具有满足特定目标的合理的可能性，那么房地产项目就
129、具有可行性。”2024/8/8.2 可行性研究概述可行性研究是正式阐述一个项目是否可行的工作。除了图、照片、摘要之外，一个典型的可行性研究还应该包括结论、市场研究、初步设计、成本估算、融资来源和条款、项目与政府的关系和价值估算。2024/8/一个可行性研究报告内容基本部分：摘要；地图；场地照片；效果图；市场研究所得出的项目价值模型；成本预算用造价手册测算加上承包商提供的估价；进度安排人员安排2024/8/可行报告关键的分析点项目的创意和目标市场；目标市场的仔细描述和列举；找出可比项目（竞争项目）的主要特征、功能和优点；把上述资料组合到折现现金流模型中；进行敏感性分析，对项目的各个关键决策进行评
130、价，从可行到最优；对风险的描述，提供适当的风险控制方法；基于所有项目参与者的角度评价项目的可行性。2024/8/8.3 初步设计初步设计是展示建筑的外观、可租售面积、停车场、HVAC系统等重要的建筑特征。2024/8/8.4 建造成本和全部成本的初步估算项目的建造成本包括土地成本、基础设施建造成本和主体工程建造成本。2024/8/一个典型的成本估算内容(A)土地成本场地开发成本设计费建筑设计其他工程设计施工成本按分部分项工程按人工和材料各种许可证融资费用长期贷款保证金建设贷款利息建设贷款费用2024/8/一个典型的成本估算内容(B)市场营销费用市场推广费用广告租赁佣金代理费运营准备费税收及其他
131、法律费用会计成本现场监理费用管理费不可预见费开发费2024/8/8.5 贷款人与投资者贷款人与投资者预测项目的偿债比率、贷款价值比，估计项目在特定市场上的长期保值能力。2024/8/8.6 建筑许可和其他政府管理政府部门是项目开发的最重要的参与者，项目所需的各种建筑许可证由政府部门颁发。有的开发商通过和政府合作开发公用/私营项目，来搞好与政府之间的关系。2024/8/8.7 价值报告和正式可行性评估市场研究的结论是对项目的出租或出售情况的估计，它预测项目的租金售价、出租出售率和出租出售时间，以及相应的费用。2024/8/8.8 风险资本对于这类大型项目，应该把项目创意细化之后到开始施工之间的这
132、段时间是为风险投资阶段。这一阶段的资金投入是充满风险的，因为在这一时期，项目仅仅从一个创意开始，他的规模和价值是未知的，它能否实现也是未知的。2024/8/8.9 风险控制技术1.可行性研究2.融资安排3.让项目管理、市场营销和施工方面的专业人员以及政府官员证实地视察和检验建筑设计4.开发商必须检查项目所需的设备和市政公用设施是否完善5.在考虑项目的基础设施建设成本时，开发商不只是考虑如何获得建设许可证，还要机智地提出“城市对这部分基础设施给予一定的补偿”的要求。6.开发商要检查承包商是否获得了相应的建筑许可，在一些城市，还要检查分包商是否也获得了相应的建筑许可。7.在建筑设计合同中提供结构性
133、担保。2024/8/9 9 房地产市场营销房地产市场营销(A)(A)9.1 市场营销与销售的协调9.2 营销计划和预算9.3 针对目标客户的广告9.4 公共关系9.5 现场推广9.6 产品推广2024/8/9 9 房地产市场营销房地产市场营销(B)(B)9.7 与房地产代理机构的关系9.8 培训销售人员9.9 销售的实施9.10 促成销售9.11 后期工作9.12 迎接市场营销的挑战2024/8/9.1 市场营销与销售的协调成功的房地产市场营销和销售运行系统1. 市场研究2. 战略计划和预算3. 针对目标客户的广告4. 公共关系5. 现场推广7. 与代理机构的关系8. 销售培训9. 销售的实施
134、6. 产品推广10. 后勤工作11. 客户满意度潜在客户现场参观者户积极的潜在客户已承诺的客户愉快的业主推荐机构2024/8/9.2 营销计划和预算制定市场营销预算的两种主要方法：1.第一步包括为制定的每一项市场营销活动估算合理的成本。然后再返回去推敲每一个项目来进行删减。2.估算需要用多长时间来完成这个项目的租赁工作。2024/8/9.3 针对目标客户的广告1.确定最好的媒体组合形式报纸杂志和商业出版物广播电视户外广告牌直接投递的邮件互联网2.决定在每一种报纸中广告放置的位置2024/8/9.4 公共关系公共关系是一种以广大公众为对象的目标性不强的促销手法。2024/8/9.5 现场推广现场
135、推广的原则是吸引目标市场的人们，无论是足可还是潜在客户，来现场参观。其目的是进行造势，这样可以吸引那些本来可能不会去参观项目的潜在客户前来参观。最明显的现场推广形式也许就属开盘仪式了。2024/8/9.6 产品推广产品推广包括与项目有关的搜有视觉上的印象（除了广告和评论）。它包括从小册子印刷品到任何现场的或不在现场的营销展示，这些都可能会被潜在客户看到。大楼的建筑设计租售中心现场设计样板房项目命名独特的标识2024/8/9.7 与房地产代理机构的关系无论是采用自己的销售人员还是外部的代理公司，了解哪些在不同的物业类型上有各自专长的当地代理商事很重要的。当地的房地产代理机构在商业物业的租售中是很
136、有影响的。2024/8/9.8 培训销售人员市场营销人员应熟悉的四个业务要素：财务、营销、生产和管理培训销售人员的两点好处：第一，销售人员的专业技能得提高；第二，专业技能的提高会带来自信、积极性和租售成绩的相应提高（这就为开发商带来直接的利益）。2024/8/9.9 销售的实施销售在市场营销阶段中的地位就像是汽车终于开始在道路上奔跑一样，正是在这个时候客户和销售代表将建造出来的建筑物转变为真正的收入。2024/8/9.10 促成销售一旦销售人员确认了一位对项目有兴趣的潜在客户，下一步重要的工作就是要进行成功的销售展示。促成销售是指销售人员约请客户签下订单。2024/8/9.11 后期工作1.预
137、售后的后期工作主要是鼓励客户继续到销售中心来；2.与客户进行后期的接触应当非常友好,不能盲目性太强；3.在签约和入住之间确保不出变故；4.在客户搬入后，后期工作的中心就转移到确保交付给客户的物业空间是能够让客户满意的。2024/8/9.12 迎接市场营销的挑战(A)1.研究物业类型、租客市场、消费者和贸易区域，彻底理解市场研究报告。2.了解开发公司的历史和现在的财务状况，当前经营的宗旨和将来的计划。3.阅读最近的租赁和/或销售合约，他们说明了业务是如何开展的，是和谁进行业务来往。4.接触并认识公司的主要供应商。2024/8/9.12 迎接市场营销的挑战(B)5.估计公司的财务压力会在哪里？6.
138、了解团队中的成员，谁在公司中控制什么？谁是可靠的？他们之间责权利的分界线在哪里？7.明确当前当地市场的情况和今后的发展趋势。8.最重要的事，一开就要有专业水准。9.不要一开始就把项目最好的单元（例如靠近湖边的单元）卖光。2024/8/10 10 房地产资产管理房地产资产管理10.1 房地产管理的三个层次10.2 从开发角度看房地产管理的基础理论10.3 从房地产开发到物业管理的转变10.4 战略计划的四个要素2024/8/10.1 房地产管理的三个层次物业管理资产管理组合投资管理2024/8/10.1.1 物业管理者、资产管理者和组合投资管理者之间的关系 写字楼 公寓物业管理者物业管理者物业管
139、理者资产管理者物业管理者物业管理者物业管理者资产管理者组合投资管理者投资者2024/8/10.1.2 管理的三个层次的主要职责物业管理者预租客的联系和保持（这种联系）收租运营成本控制财务报告和记录的保存物业维护资本性支出计划危机管理安全问题公共关系2024/8/10.1.2 管理的三个层次的主要职责物业管理者预租客的联系和保持（这种联系）收租运营成本控制财务报告和记录的保存物业维护资本性支出计划危机管理安全问题公共关系2024/8/10.1.2 管理的三个层次的主要职责组合投资管理者与投资者沟通，制定组合投资的目标和投资准则确定和执行组合投资战略监督获取、处置、资产管理和再投资决策对组合投资的
140、绩效负责客户报告与现金管理2024/8/10.3 10.3 从房地产开发到物业管理的从房地产开发到物业管理的转变转变（美元）收益能力发展期稳定期衰退期最高利润期房地产项目的生命周期图第一个阶段是开发建设阶段，是房地产项目周期中持续时间最短的阶段。当项目竣工投入使用且建筑物的入住率达到一定水平后，项目就到达了“稳定期”。2024/8/10.2 10.2 从开发角度看房地产管理的从开发角度看房地产管理的基础理论基础理论房地产管理的基本职能包括制定管理计划、对该计划进行预算、营销出租、收取租金、监控和反映客户提出的问题、保存会计和运营纪录、指导和实施建筑物的预防和补救性维护工作、监督职员和合同人员、
141、进行风险管理相关工作、进行保险、管理不动产和动产税的评估、以及日常一些保持项目价值的工作。2024/8/10.4 10.4 战略计划的四个要素战略计划的四个要素（1）职员选聘（2）营销计划（3）运营预算（4）资本支出计划2024/8/11 11 美国房地产发展概述美国房地产发展概述11.1 殖民地时期到19世纪末11.2 19世纪后期到第二次世界大战11.3 二战结束至今11.4 美国的土地、财富和人口2024/8/11.1 11.1 殖民地时期到殖民地时期到1919世纪末世纪末11.1.1 美国人传统的房地产11.1.2 土地分区和住宅建设11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用20
142、24/8/11.1.1 11.1.1 美国人传统的房地产美国人传统的房地产(A)(A)1.完全所有权的房地产交易完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易数量和价格的大范围波动。通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明富兰克林到乔治华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。2024/8/11.1.1 11.1
143、.1 美国人传统的房地产美国人传统的房地产(B)(B)2.土地租约早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分配、开发和使用权都交给土地的承租人代理。联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失，以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开发的日益兴旺和不断增长。2024/8/11.1.2 11.1.2 土地分区和住宅建设土地分区和住宅建设(A)(A)1.土地分区尽管联邦或者
144、州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途，相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展，越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。2024/8/11.1.2 11.1.2 土地分区和住宅建设土地分区和住宅建设(B)(B)2. 住宅建设由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪
145、早期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自己建造的。2024/8/11.1.3 11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用的作用19 世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了深远的影响。铁路迅速成为旅客和货物在全国范围内城镇之间的主要交通工具。铁路公司作为美国第一个真正巨大的商业组织，和房
146、地产开发有着紧密的联系。由于联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，而且将规划铁路沿线的上百万英亩土地划拨给他们，使州际长距离铁路运输公司获得了特权和资本。铁路公司广泛参与了房地产行业。除了销售土地外，许多铁路公司还持有大量土地抵押给银行，并且为买地者做保以使他们获得资本。2024/8/11.2 1911.2 19世纪后期到第二次世界大世纪后期到第二次世界大战战11.2.1 中央商务区和商用房地产开发11.2.2 公共部门现代角色的开端11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣11.2.4 金融11.2.5 大萧条与第二次世界大战2024/8/11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地产中
147、央商务区和商用房地产开发（开发（A A）1.摩天大楼的发展在19世纪80年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前的高度成为可能，此前人们总是认为六层是人们可以接受的每天步行上下楼的最高界限。新型钢结构、轻巧的隔板加上玻璃窗替代了传统的只能承受少量重量和体积的承重墙，使19世纪80年代建筑的高度达到了几百英尺，一个世纪后达到了1000英尺。2024/8/11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地产中央商务区和商用房地产开发（开发（B B）2.市中心旅馆、公寓和百货商店的发展许多大型旅馆都有很多楼层，日益成为城市中心地区重要的特征，吸引了大量商业客户，参加会议、社交目的、休闲旅游者也大大
148、增加，更重要的是成千上万个客房的增加。19世纪晚期城市中出现的另外一个和居住旅馆相关的创新就是公寓。由于中心地区土地价格的上涨，除了为富有阶层建造的公寓，显然建造独门独户的住宅或者连栋住宅越来越不经济。到1900年公寓已经日益成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿以及其他地区土地的重要用途之一。2024/8/11.2.1 11.2.1 中央商务区和商用房地产中央商务区和商用房地产开发（开发（C C）城市土地利用的另外一个创新就是大量供零售贸易使用的多层物业的出现，刚开始称为干货或者普通商店，19世纪称为百货商店。19世纪稍后的一段时间内，更大更壮观的百货公司覆盖了整个市区，并且作为城市中心主
149、要的服务机构在很多城市扩散开来。很多情况下，这些百货公司成为房地产市场的磁石。2024/8/11.2.2 11.2.2 公共部门现代角色的开端公共部门现代角色的开端19世纪末和20世纪初，当城市变得越来越大也越来越复杂时，政府开始增加提供市政服务，促进公共基础设施的发展，规范私人房地产开发。19世纪发展起来的契约限制作为土地管理的一种民间形式，为后来公共部门决定对开发进行控制提供了先例和模式。房地产业的领导者们开始认识到，地方政府应当拥有更大的权利和灵活性，来对城市的物业和土地进行管理，这比民间的努力要有效和广泛得多，因此在20世纪出现了更加直接和广泛的公共干预。2024/8/11.2.3 2
150、011.2.3 20世纪世纪2020年代房地产业的繁年代房地产业的繁荣（荣（A A）在经历了一战前后一段相对的低迷期后，20世纪20年代城市中心各种形状、尺寸和高度的写字楼都开始迅速发展。20世纪20年代后期，来自社会公共机构、辛迪加组织以及抵押债权的金融支持非常自由，这就进一步增加了写字楼建设的投机成分。写字楼市场飞速增长，美国的商业性租客、投资者以及房地产开发商对于市场充满信心。城市公寓的兴起城市公寓的兴起：20世纪20年代一个值得注意的趋势就是公寓的巨大增长。房地产投资者、开发商、出租者以及承包商都积极参与了新公寓的建设。尽管在一些城市这些公寓出售给公司，但是主要用来出租。2024/8/
151、11.2.3 2011.2.3 20世纪世纪2020年代房地产业的年代房地产业的繁荣（繁荣（B B）花园城市的传播花园城市的传播：花园城市运动是针对西方工业城市快速发展过程中出现的肮脏不卫生、犯罪猖獗以及过渡拥挤等现象而产生的。花园城市的主要观点包括四个要素：环境改造、社会改造、城镇规划以及区域规划。行业协会的诞生行业协会的诞生：20世纪早期的改革和现代化创新精神，推动者房地产业的巨大增长以及机构的发展，也同时带来了专业化的呼声。房地产业的众多参与者组织了行业商会，以提升行业实践的水准，孤立、排斥并革除不规范行为，更好地与公共部门、商业活动的其他部门以及普通公共协调沟通，并保护房地产业者的利益
152、，提高行业的政治地位以及经济生存能力。例如美国房地产经纪人协会（NAR）、建筑业主和管理者协会（BOMA）以及美国抵押银行家协会（MBA）。2024/8/11.2.4 11.2.4 金融金融融资方法：1. 卖主包括土地所有者、房屋所有者、土地细分者以及投机营造商总是信贷的重要来源。2. 另外一个典型的房地产资金供应者就是当地投资者网络，包括来自朋友、亲戚以及有钱个人的直接融资，通过信托公司或者抵押公司借款，通过成立或者参加辛迪加财团和有限合伙企业提供权益资本。2024/8/11.2.511.2.5大萧条与第二次世界大战大萧条与第二次世界大战20世纪20年代长期的繁荣突然就结束了，因为1929年
153、10月股票市场陷入了危机。从1929年开始，产出和就业连续四年稳步下降，到1933年降到谷底。2024/8/11.3 11.3 二战结束至今二战结束至今11.3.1 11.3.1 郊区化与战后的繁荣郊区化与战后的繁荣11.3.2 11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商二战后纽约市的写字楼开发商11.3.3 11.3.3 城市更新城市更新11.3.4 11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张11.3.5 2011.3.5 20世纪世纪7070年代年代-20-20世纪世纪9090年代年代2024/8/综 述二战期间由于直接受到战争的影响，除了工业建筑和住
154、宅开发，大多数新建私人建筑物都被搁置。步十多年来经济大萧条的后尘，到1945年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不足，尤其是住房需求受到抑制。战争结束后，1100万退伍军人回到家庭所在的社区，而那里却只有极少数闲置房屋供他们使用。截至1947年，超过500万的家庭要么和别的家庭一起居住在拥挤不堪的房子里，要么就在搭建的临时房屋里过日子。经历了一个崎岖坎坷的开端，住宅建筑业最终还是以迅速的发展来面对市场挑战。借助政府的各种帮助，比如通过抵押筹措资金、新修公路和基础设施建设、政府许可的分区规划等等，新增房屋供给达到了空前的水平。2024/8/11.3.1 11.3.1 郊区化与战后的繁荣郊区化与
155、战后的繁荣新竣工住宅的数量达到了前所未有的规模，20世纪50年代，就有1500万套住宅和公寓建成，超过了20世纪40年代的两倍，比20世纪30年代的五倍还要多。1950年之后，随着三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开始减少。随着整个住宅产业规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍军人管理局对大规模住房建设的支持和促进，加上人寿保险公司、储蓄与信贷机构、互助储蓄银行和其他来源提供了大量的融资，使部分住宅开发商的企业规模迅速扩大。2024/8/11.3.2 11.3.2 二战后纽约市的写字楼开二战后纽约市的写字楼开发商发商二战结束后的几年里，在曼哈顿掀起了一股修建写字楼的狂潮
156、。新的需求开始激活长期处于低迷状态的市场。在利润显著的写字楼开发中，纽约市走在了全国的前列。2024/8/11.3.3 11.3.3 城市更新城市更新有很多社区商业、房地产和市民团体提议的补救措施最初被称作“城区再规划”，后来叫“城市再开发”，最后被称作“城市更新”。2024/8/11.3.4 11.3.4 州际高速公路的延伸与城州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张市郊区的扩张1. 郊区购物中心的发展2. 郊区工业园区的发展3. 饭店和汽车旅馆的发展2024/8/11.3.5 2011.3.5 20世纪世纪7070年代年代-20-20世纪世纪9090年代年代新城市华的目标就是倡导分散且适于生活的
157、社区，在这些社区中，住宅类型、土地利用和建筑密度有更大的多样性。换句话说，就是开发并维护一个包容性很强的邻里社区，这个社区中的住宅，能适应各种不同规模、年龄、文化以及收入的家庭。2024/8/11.4 11.4 美国的土地、财富和人口11.4.1 美国土地产权分布11.4.2 美国城市的形态2024/8/11.4.1 美国土地产权分布美国联邦政府是最大的土地拥有者。接近三分之二的美国家庭拥有他们自己的住宅。商业和工业物业的产权主要有使用者（如公司和零售连锁）、机构投资者（保险公司和退休基金）、金融机构（银行）、房地产投资信托、房地产开发公司和私人个人或合伙者拥有。2024/8/ 美国土地产权分布2024/8/11.4.2 11.4.2 美国城市的形态美国城市的形态1.城市内部交通形式决定了美国各城市的形态和密度。2.城市中心单层厂房对土地的低效率使用和高效总装线及短途货柜运输的出现，导致加工工业从市中心向城市外围转移。3.郊区各功能中心的发展，也改变了传统的交通模式。4.郊区与郊区之间交通联系的增加，是20世纪后期美国城市形态变化的一个最重要的方面。4.从20世纪80年代开始，通讯技术的变革，进一步降低了个商业区域间距离远近的重要性。2024/8/
