联祥11月沈阳市场研究报告

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1、2010 年年 11 月月公司地址：沈阳市和平区总统大厦 C 座 1101 室联系电话：024-22813450-816第一篇第一篇第一章第二章第三章第四章第二篇第二篇第一章第二章第三章第四章第五章一、二、三、第六章市场资讯篇市场资讯篇.5政策法规.5楼市动态.6行业动态.8本月开盘项目总结. 10市场动态篇市场动态篇.31商品房市场. 31一、商品房供应量分析. 31二、商品房成交量分析. 33三、商品房供求关系分析. 34四、本月各区商品房成交情况分析. 34商品住宅市场 . 35一、商品住宅供应量分析. 35二、商品住宅供应户均面积分析. 36三、商品住宅成交量分析. 36四、商品住宅供

2、求关系分析 . 37五、商品住宅成交套均面积分析. 37六、本月各区商品住宅成交情况分析. 38七、各物业形态成交面积分析. 38八、商品住宅成交产品分析 . 43环线市场分析 . 45一、本月商品房各环线供应与成交比例分析. 45二、一环内市场分析. 46三、一至二环间市场分析. 47三、二至三环间市场分析. 47四、三环外市场分析. 48别墅市场分析 . 48一、本月别墅市场走势分析 . 48二、本月别墅成交产品类型分析. 49三、本月别墅产品成交区域结构分析. 50三、别墅各产品成交走势分析. 50四、本月别墅成交面积分析 . 53五、本月别墅成交面积排行 . 56商业市场. 57供应量

3、分析. 57成交量分析. 57供求关系分析 . 58区域市场运行状况研究与分析. 58 2 一、四、五、六、七、八、九、十、第六章一、二、第三篇第三篇第一章第二章第三章第四章第五章铁西区. 58二、和平区. 64三、浑南新区 . 71沈河区. 77大东区. 82于洪区. 88皇姑区. 95沈北新区.101东陵区.110苏家屯区.120土地市场.127土地供应分析 .127土地成交分析 .129媒体统计媒体统计.136本月媒体投放总体分析.136各大媒体投放对比分析.137各类物业类型报广统计.139各区域报广投放情况.141内部竞品监控 . 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 3 P10本本

4、月月新新品品上上市市详见月报全新改版，欢迎订阅月报全新改版，欢迎订阅本月导读本月导读TEL：22813450/51/52/53/61/62市场研究中心市场研究中心上月（万平）上月（万平）本月（万平）本月（万平）环比环比沈阳公积金贷款二套房首沈阳公积金贷款二套房首商品房供应量商品房成交量商品住宅供应量商品住宅成交量119.66204.52144.59178.88180.85134.38163.68115.87 51.14%34.30% 36.63%35.50%付付 50% 利率利率暂不上浮暂不上浮-P6沈沈 7 折房贷今起全部叫停折房贷今起全部叫停11 月全市商品房供应量为月全市商品房供应量为

5、180.85 万平方米，环比上升万平方米，环比上升 51.14%详见 P3111 月商品住宅的供应量为月商品住宅的供应量为 163.68 万平方米，环比上升万平方米，环比上升 36.62%详见 P35本月商品房成交面积主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市本月商品房成交面积主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比的成交比的 44% 详见 P45本月别墅产品的成交本月别墅产品的成交 5 万平米，环比下降万平米，环比下降 16.67%，成交，成交 180 套套详见 P48本月商业用房成交本月商业用房成交 19 万平方米，环比下降万平方米，环比下降 25.9% 详见 P57本月共有本月共有

6、27 宗土地推出，土地供应面积为宗土地推出，土地供应面积为 171.26 万平万平,土地供应土地供应量环比下降量环比下降 43.17%,与去年同期相比下降与去年同期相比下降 87.69% 详见 P127本月共有本月共有 111 个项目投放报广，基本跟个项目投放报广，基本跟 10 月媒体投放相当，投月媒体投放相当，投放量为放量为 425.575 版，投放金额为版，投放金额为 103,072,825 元，频次到达元，频次到达 574 次次详见 P136各区域市场运行状况研究与分析各区域市场运行状况研究与分析 详见 P58项目名称项目名称 推案量推案量 推案价格（元推案价格（元/平）平） 优惠信息优

7、惠信息多层 4500（折前） 诚意金交 2 万抵 3 万，贷款 99步阳江南甲第二期 约 13000中高层 4200（折前） 折，一次性 97 折恒大华府 58452 均价 9800 85 折+97 折保利溪湖林语 约 98000 均价 4100-4500 开盘当天 97 折中旅蓝爵公馆 约 10000 主力价 7000-8000 最高优惠 20 万元贷贷 60 万万 20 年利息年利息 36 万万-P6沈阳贷款购沈阳贷款购 第二套房第二套房 现现在按在按 3%征收契税征收契税-P6房贷房贷 7 折优惠利率全面取折优惠利率全面取消消 下限调至下限调至 8.5 折折-P8恒大恒大 6000 万元

8、获兰州万元获兰州 70万平米商住用地万平米商住用地-P8龙湖地产北京最大商业项龙湖地产北京最大商业项目正式动工目正式动工-P9京沪高速铁路京沪高速铁路 全全 线铺通线铺通预计预计 2012 年通车年通车-P9唐轩公馆一期保利上林湾万科柏翠园恒盛阳光尚城宏发英里五矿万泉公元约 200003208837000约 232802373216000洋房：6256高层：4600均价 550016000-18000均价 4700均价 4400均价 8500诚意金交 1 万抵 2 万，一次性96 折，贷款 98 折认筹 97 折30 万抵 40-50 万交 2 万优惠 1 万认筹开盘当天 1 万抵 2 万一次

9、性 97，贷款 98，持五洲会绿卡客户可以享受 99.5 折优惠万科五矿联合体万科五矿联合体 52 亿包亿包揽唐家岭两揽唐家岭两地块地块-P10 4 123456第一篇第一篇第一章第一章 政策法规政策法规市场资讯篇市场资讯篇类别类别宏观资讯序号序号时间时间2010-11-42010-11-16资讯内容资讯内容公积金房贷新政：二套利率上浮 10%三套停贷上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点沈阳资讯2010-11-292010-11-12010-11-92010-11-23上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点沈 7 折房贷今起全部叫停沈阳公积金贷款二套房首付 5

10、0% 利率暂不上浮全款购二套房，在 10 月 15 日之后备案，契税税率为 3。贷款购二套房，在 11月 12 日之后缴纳契税，无论是否提前备案，税率均为 3公积金房贷新政公积金房贷新政:二套利率上浮二套利率上浮 10% 三套停贷三套停贷曾被投机客当作秘密武器的住房公积金也迎来了紧缩的政策。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会昨日联合印发了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（下称通知），严禁适用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。四部委此次联合下发的通知中对住房公积金贷款政策修订后，与商业贷款一样，体现了房地产调控中住房信贷的差别化政策。通知明确，住房公积金个人住房贷款只

11、能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30。通知还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住

12、房公积金个人住房贷款。央行罕见一个月内央行罕见一个月内 1 次加息次加息 2 调准备金率调准备金率 5 中国人民银行昨日晚间公布，从本月 16 日起，存款类金融机构人民币的存款准备金率将上调 0.5 个百分点。这是央行今年第 4 次普遍上调存款准备金率。如果算上一个月前对六家银行所进行的差别化上调存款准备金率，这已是中国今年以来第五次上调对主要商业银行上调准备金率。同时，这也意味着央行罕见在一个月内祭出一次加息、两次上调存款准备金率的货币政策组合拳，体现对当前流动性过剩和通胀压力的深深担忧。本次上调后，多数大型金融机构存款准备金率将达到 17.5%的历史高位。第二章第二章 楼市动态楼市动态沈阳

13、公积金贷款二套房首付沈阳公积金贷款二套房首付 50% 利率暂不上浮利率暂不上浮日前，国家四部委联合下发了关于规范住房公积金个人住房贷款有关政策的通知（以下简称通知），通知明确表示，二套房住房公积金贷款的首付比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人放款利率的 1.1 倍。10 月 18 日，记者同辽宁省公积金管理中心和沈阳市公积金管理中心取得联系，两家管理中心对此的答复略有不同。省公积金的工作人员表示，认定第二套房的标准主要是看贷款记录和公积金提取记录，有记录者将被视为第二套。省公积金方面以“认贷不认房”作为认定二套房的标准。从上周四开始，如果被认定为二套房，贷款就要按照首付

14、比例不得低于 50%，利率 1.1倍的新规定执行。沈阳市公积金的工作人员表示，目前认定第二套房的标准同样要看贷款记录和公积金提取记录。如果查询不到相关记录，而且查询不到名下已有房产的情况下，会按照一套房政策执行。被认定为二套房，将执行首付 50%以上的规定执行，与省公积金有所不同的是，利率暂不上浮。工作人员说，未来利率是否上浮现在不得而知，还需要等待进一步通知。通知中同时规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。在这个问题上省市公积金达成共识，并已开始执。沈沈 7 折房贷今起全部叫停折房贷今起全部叫停 贷贷 60 万万 20 年利息年利息 36 万万从 11 月

15、 1 日起，取消对首套住房贷款利率 7 折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮 15%，即首套房贷优惠利率最低按 8.5 折执行。目前沈阳现状大多银行早已执行 8.5 折 ，自 11 月 1 日央视经济信息联播报道，各家商业银行接到银监会口头通知，首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低 6 30%，利率为同档期基准利率下浮 15%，也就是首套房贷优惠利率最低按 8.5 折执行。昨日，记者咨询了沈城多家银行个贷中心负责人，他们均表示确实在上周接到此通知。工行省分行表示早在上半年就已实施首套房最低 8.5 折政策，交行省分行执行 8.5折利率也已有大半年。目前沈阳绝大多数银行执行“首套房贷首

16、付最低 30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房首付最低 50%，利率执行同档期基准利率的 1.1 倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。沈阳贷款购第二套房沈阳贷款购第二套房 现在按现在按 3%征收契税征收契税全款购二套房，在 10 月 15 日之后备案，契税税率为 3 ， 贷款购二套房，在11 月 12 日之后缴纳契税，无论是否提前备案，税率均为 3如果贷款购买第二套普通商品住宅的，现在缴纳契税，税率按 3征收，不再以合同备案时间来界定。而如果是一次性付清全款或购买二手房的市民，10 月 15 日及之前进行合同备案的，仍旧可以享受到契税优惠。根据相关的规定，凡是贷款购买商品房的，必须在

17、沈阳房产登记服务大厅缴纳契税。11 月 23 日，在位于沈河区大西路的沈阳房产登记服务大厅相关人员表示：”现在缴纳契税，税率按 3征收。如果个人购买家庭惟一普通住房，且面积在 90 以下的，按 1征收契税。如果是非家庭惟一住房，但房屋属性为普通住宅的，无论何时备案，从 11 月 12 日起，一律要按照 3的契税标准执行。但是，之前得到的信息是以合同备案时间为界，即 10 月 15 日及之前进行合同备案的，执行旧的契税标准。如果按照房产登记服务大厅工作人员的说法，实际等于这项界定标准已经发生了变动。据了解，沈阳市地税局直属分局综合收费科的工作人员出示的文件显示，在 2010 年 10 月 1 日

18、之前进行合同备案，并在 11 月 1 日之前缴纳契税的，契税税率可按照原有的政策执行，”上面这两个条件必须同时具备。 7 第三章第三章 行业动态行业动态房企转型目标：二三线城市和商业地产房企转型目标：二三线城市和商业地产房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二三线城市和商业地产。目前调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，调控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会。从中长期来看，二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。16 月，万科在一线城市中

19、仅于上海、北京及广州获得了 4 个项目合计 66.7 万平方米，占总获取项目的 5.66%，而截至上半年末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到 3179 万平方米。与二三线城市类似，商业地产相比住宅地产，在调控中受到的影响也要小一些。而当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机，火爆了一把。房贷房贷 7 折优惠利率全面取消折优惠利率全面取消 下限调至下限调至 8.5 折折11 月 1 日起，全面取消房贷 7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的 85%。相关专家表示，实行 7 折优惠利率是在 2008 年楼市低迷的时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施，而当前的经济环境是充

20、足的流动性吹大了房地产泡沫。“一旦房价下跌，银行要承担很大的风险，所以银行有必要通过提高利率优惠门槛来收紧房地产贷款。”有业内人士认为，由于存量房贷并不在调整之列，以及此前部分银行已经先期提高了房贷利率的执行标准，所以这一变动所波及的范围并不大元。恒大恒大 6000 万元获兰州万元获兰州 70 万平米商住用地万平米商住用地11 月 8 日，兰州市国土局公开出让 12 宗地块，其中 9 宗地块为工业用地，另外三宗为商业用地和居住用地，全部地块均成功出让，成交总价 4.5 亿元。其中，恒大地产集团有限公司以 6000 万元的总价竞得 G1011 号儿童公园和体育公园及配套的商住用地，该地块出让面积

21、 70 万平方米。据挂牌资料显示，该地块位于城关区 S417 号规划路以东、T458 号规划路以南、T414号规划路以西。界外道路用地面积约 40210 平方米，界外绿化用地面积约 21736.7 平 8 方米，界外洪道用地面积约 43659.1 平方米。容积率居住用地 1.82.3；儿童公园不大于 0.2；体育公园不大于 0.02。建筑密度，居住用地不大于 25%；儿童公园不大于 11.0%；体育公园不大于 2.0%；绿地率，居住用地不小于 40%；儿童公园不小于 50%；体育公园不小于 70%。该地块起拍价 5700 万元。该地块要求竞得人完成全部用地范围内的征地拆迁安置补偿、“两园和两路

22、”的建设以及地质灾害危险性评估与防治工作的投资总额不得低于 16.5 亿元。另外二块商住用地 G0922 与 G1009 号地块分别被兰州明生房地产开发有限责任公司与甘肃投资集团云天酒店有限公司竞得，成交价分别为 1.7898 亿元与 9000 万元。龙湖地产北京最大商业项目正式动工龙湖地产北京最大商业项目正式动工11 月 18 日，龙湖地产在北京的第一个大型商业项目已于近日动工。龙湖地产称，此项目是龙湖在北京的第一个大型商业项目，项目定名为“龙湖长楹天街”，位于朝阳区常营大型居住区附近，总体规划建筑面积为 46 万平方米。龙湖预计，其中的 27 万平方米主要用于经营商业项目，包括 14 间电

23、影院成为北京最大的 IMAX 影院，4 万平方米建成主题百货，2 万平方米作为商业街等。据了解，此项目是龙湖地产在今年 2 月 24 日，以总价 46 亿元竟得的地块。早在09 年，龙都就低调取得顺义牛栏山镇一幅建筑面积 22.5 万平方米的土地。日前龙湖公告称，公司合同销售已经完成全年目标值 248 亿元，龙湖的战略布局，也由之前的二三线城市逐渐布局到一线城市。京沪高速铁路全线铺通京沪高速铁路全线铺通 预计预计 2012 年通车年通车11 月 15 日上午，贯穿 7 省市，连接“环渤海”和“长三角”两大经济圈的京沪高速铁路全线铺通。在 2012 年建成通车后，北京至上海仅四小时车程。京沪高速

24、铁路线自北京南站至上海虹桥站，新建铁路全长 1318 公里，是世界上一次建成线路最长、标准最高的高速铁路；该铁路最高时速 380 公里，设计时速 350 公里。该高铁项目总投资 2209.4 亿元人民币，全线共设 24 个车站，其中始发终到站 5个，中间站 19 个，列车类型为新一代高速动车组，规划输送能力为单向每年发送旅客8000 万人。京沪高铁全程共贯穿 7 省市，连接“环渤海”和“长三角”两大经济圈，穿过华北、黄淮和长江三角洲三大平原，跨越海河、黄河、淮河、长江四大水系。 9 万科五矿联合体万科五矿联合体 52 亿包揽唐家岭两地块亿包揽唐家岭两地块10 据北京土地储备整理中心出让结果显示

25、，于 11 月 15 日招标的唐家岭两宗住宅用地，最终以 52.27 亿花落万科与五矿联合体。由于该两宗地所属区位较好，当天每宗地均有十多家开发商参与投标。最终万科和五矿联合体成为综合评标的最后赢家，两块地的价格分别为 37.44 亿元和 14.83 亿元。其中，海淀区西北旺北 C1 地块居住项目用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，共有 12 家开发商投标。当时最高报价由万科和五矿建设投资联合体报出，为 37.44 亿，折合楼面价 19998 万元/平方米。该宗地位于海淀区西北旺镇。东至规划道路，西至规划绿地，南至代征道路、规划绿地，北至规划绿地。地块将以“三通一平”的形式挂牌出让。为 R

26、2 二类居住用地，出让年限为居住 70 年、商业 40 年、综合 50 年。建筑控制规模 187218 平方米，C1地块开标底价 26.21 亿，折合楼面价为 14000 元/平米。而海淀区西北旺镇中心 C3 地块居住、托幼及中学(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，共有 13 家企业参与投标，以新泰和京投联合体的 15.14 亿报价最高。按照北京万科和五矿联合体 14.83 亿中标价格计算，该地块楼面成本价为 19997 元/平方米。该宗地位于海淀区西北旺镇。东至代征绿地，南至代征绿地，西至规划西北旺镇六号路，北至西北旺镇六号路。地块将以“三通一平”的形式挂牌出让。为 R2 二类居住用地、R5

27、3 托幼用地、R51 中学用地，建筑控制规模 92719(含 18480 平方米托幼、中学用地的建筑面积)，C3 地块的开标底价为 10.4 亿，除去配件的托幼以及中学，折合楼面底价 14009 元/平米。第四章第四章 本月新品上市本月新品上市一、本月新品上市情况一、本月新品上市情况项目名称项目名称开盘类型开盘类型开盘日期开盘日期推案量推案量推案价格（元推案价格（元/平）平）优惠信息优惠信息步阳江南甲第二期开盘2010-11-20约 13000多层 4500（折前） 诚意金交 2 万抵 3 万，贷中高层 4200（折前） 款 99 折，一次性 97 折恒大华府保利溪湖林语中旅蓝爵公馆唐轩公馆一

28、期开盘开盘开盘开盘2010-11-212010-11-62010-11-62010-11-2758452约 98000约 10000约 20000均价 9800均价 4100-4500主力价 7000-8000洋房：6256高层：460085 折+97 折开盘当天 97 折最高优惠 20 万元诚意金交 1 万抵 2 万，一次性 96 折，贷款 98 10 1、折保利上林湾万科柏翠园恒盛阳光尚城宏发英里开盘开盘开盘开盘2010-11-272010-11-132010-11-132010-11-133208837000约 2328023732均价 550016000-18000均价 4700均价

29、4400认筹 97 折30 万抵 40-50 万交 2 万优惠 1 万认筹开盘当天 1 万抵 2 万一次性 97，贷款 98，持五矿万泉公元 开盘2010-11-2716000均价 8500五洲会绿卡客户可以享受99.5 折优惠二、二、n新品上市新品上市步阳江南甲第二期步阳江南甲第二期 11 月月 20 日开盘日开盘项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间步阳江南甲第步阳江南甲第沈阳步阳置业有限公司32 万平方米64 万平方米多层、中高层、高层2008-07-05物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率

30、物业费物业费外立面风格外立面风格沈阳市沈北新区道义南大街沈阳市沈北新区道义南大街 22 号号6000 户2.038%1.0 元/平米月中式 11 交通情况交通情况n141、178、255、236、381、382、326、157、地铁 2 号线等开盘状况：开盘状况：装修情况装修情况清水日期日期开盘开盘/加加推推建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠开盘优惠推案量（）推案量（） 套数套数推案描述推案描述本次开盘推出二期的 28号多层 2 个单元；35 号多2011-11-20开盘多层、中高层多层 4500（折 诚意金交 2 万前） 抵 3 万，贷款中高层 4200 99 折，一次性（折前）

31、 97 折约 13000层 3 个单元；23、38 号中高层各 1 个单元，共 149149 户，多层面积在 85-118 平米之间，户型为二房至三房，中高层面积在 41-105平米之间，户型为一房至三房。n户型配比：户型配比：类型类型多层多层中高层中高层结构结构二室三室一室二室三室面积区间面积区间85-8694.44-94.54117.8小计小计41.5756.490.54100-110小计小计套数套数36186601818183589比例比例60%30%10%100%20.22%20.22%20.22%39.34%100%销售套数销售套数3618357181415754销售率销售率100%

32、100%50%95%100%77.78%83.33%20%60.67%步阳江南甲第项目位于沈阳市沈北新区道义南大街 22 号。是步阳置业在沈阳投资开发的第一个项目，该项目坐落于沈阳生态金廊，沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，规划建筑面积约 60 万平方米，集合高层住宅、多层住宅、情景洋房、公寓、酒店、商业等多种 12 建筑形态。此次开盘地点选择在项目现场售楼处进行。本次开盘为项目二期新品上市，距离一期首次开盘相距 2 年多时间，并不是因为销售不佳所导致，恰恰相反该项目首期产品一经面世就备受推崇，短短几个月就基本售罄，该项目之所以相隔二年之久才推出新品，一方面体现出该项目开发商雄厚的资金基

33、础，另一方面也说明因为该项目地处沈北最佳的黄金地段开发商有坐等涨价之嫌，目前二期开盘均价相比一期大概高出近 1000 元，且从本次开盘推出体量偏小也能反映这一意图。因为该项目至首期产品售罄后就一直保持相对低调，所以二期新品面世媒体推广上开发商投入的力度也不大，完全是一种试水的姿态，但就算如此开盘当天依然有近 200 组缴纳诚意金的客户亲临现场选房。本次开盘采用摇号的方式进行选房，所以整个选房过程相对尽然有序。本次开盘推出了 2 栋多层与 2 栋 18 层的中高层的各一个单元，面积区间在 40-105平米之间，户型以二房、三房为主，从整个选房过程来看，多层产品依然是该区域市场需求的主体，所推的

34、60 套多层产品基本售罄，而中高层产品客户需求还是以中小户型为主，特别是 100 平米以下的一至二房户型市场需求反映较好，而对于 100 平米以上的三房产品，本次开盘销售情况并不理想，只销售两成左右。n项目点评：项目点评：该项目坐落于沈阳生态金廊，沈北该项目坐落于沈阳生态金廊，沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，临近多生态商务区的核心龙头区域，临近多所高等学所高等学府，人文气氛浓郁，周边基础生活配套以及交通配套都是沈北新区最为完善的，且因为高府，人文气氛浓郁，周边基础生活配套以及交通配套都是沈北新区最为完善的，且因为高校集中所以人口密度也相当较高，所以该项目客群来源相对丰富。另外从项目本身

35、规划来校集中所以人口密度也相当较高，所以该项目客群来源相对丰富。另外从项目本身规划来看，涉及住宅、大型商业体、商住公寓等多种业态，整体上档次感较强，且开发商在本地看，涉及住宅、大型商业体、商住公寓等多种业态，整体上档次感较强，且开发商在本地有一定的市场号召力，所以市场口碑还算可以。有一定的市场号召力，所以市场口碑还算可以。2、恒大华府恒大华府 11 月月 21 日开盘日开盘 13 nn项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况恒大华府恒大华府沈阳嘉祺置业有限公司72900 平方米182000 平方米高

36、层2010-11-13111、167、206、261、283、161、铁西 1 号线、铁西 2 号线等物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格装修情况装修情况铁西肇工北街铁西肇工北街 25 号号7502.5040%2.8精装修四期户型配比：四期户型配比：类型类型小高层小高层结构结构二室三室四室五室面积区间面积区间84-131 97-222 180-183 309-333 套数套数49968372比例比例16.33%32%27.66%24%n开盘状况：开盘状况：日期日期开开 盘盘 / 加加 建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠）开盘优惠推案量

37、（）推案量（） 套数套数推案描述推案描述推推该项目以摇号形式开盘；共推出 5 栋高层为2010-11-21开盘小高层均价 9800 85 折+97 折58452 3001#-5#，面积为 84-333，均价 9800 元/，认筹排号 300 多组，开盘场面较火爆。沈阳恒大华府位于沈阳市二环以内，南邻北三西路，西邻肇工北街 25 号，该片区域属于沈阳市二环内地块，由于沈阳二环内地块越来越少，大的开发商不多，整个沈阳处于发展状态，铁西区尤为是个标志，因此项目较受欢迎。n项目点评：项目点评：该项目位于西邻肇工北街 25 号，到铁西商圈仅 10 分钟车程，周边有五场一馆，为业主的健康休闲运动提供了便利

38、的条件，在未来周围配套将全部实现、环境优雅，适合居住。 14 3、保利溪湖林语保利溪湖林语 11 月月 6 日开盘日开盘 15 n日期日期n项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况保利溪湖林语保利房地产（集团）股份有限公司11 万平方米16 万平方米多层2010-9-28190 路物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格装修情况装修情况皇姑区黄河北大街芳溪湖3 万户1.935%1.2现代简约清水一期户型配比：一期户型配比：类型多层结构二室三室面积区间596

39、0757887小计91100-107123-137小计总计总计套数785050786969522101741785621514比例5%3%3%5%46%62%14%11%12%37%99%n开盘状况：开盘状况：开盘开盘/加推加推 建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠）开盘优惠推案量（）推案量（） 套数套数 推案描述推案描述2010-11-6开盘多层均价4100-4500开盘当天97 折约 98000264开盘共推出 22 栋为501#-511#、515#-520#、523#-525#、528#-530#号楼，共 1070 套房源。保利溪湖林语位于皇姑区黄河北大街芳溪湖 ，位于二直三环

40、间，项目占地 11 万平方米。建筑面积 16 万平方米，属于生态大盘，项目外部紧邻方溪湖，内部景观则由 12 万平方米的“中央河道公园”和 5 万平方米的“城市绿轴公园”构成，两座公园形成三公里长的连续景观面。15 万平商业配套，经营业态上将集购物、娱乐、休闲、餐饮等业态于一体。项目将引进珠江五校，毗邻一三四中学。本次在售楼中心外场地开盘，开盘共推出 22 栋为 501#-511#、515#-520#、523#-525#、528#-530#号楼，共 264 套房源。全部为 6 层多层产品。项目经过长期的蓄水期，到开盘之前共排号近 2000 个，客户交纳认筹金 2 万开盘当天 97 折。 16

41、项目销售时以 80-90 平米去化速度最快，本次开盘均价 4100-4500 左右。经过几个小时紧张的选房活动，项目除顶层房源基本去化完毕。n项目点评：项目点评：该项目位于皇姑区黄河北大街芳溪湖，项目生活配套齐全，例如沈阳师范大学、沈阳医学院、计算机学院、福瑞家超市等都围绕其周边，除此之外还引进的珠江五校，在未来周围配套齐全、环境优雅，适合居住。4、n中旅蓝爵公馆中旅蓝爵公馆 11 月月 6 日开盘日开盘项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况中旅蓝爵公馆（中旅国际小镇二期）港中旅(沈阳)置业有限公

42、司近 16 万平方米近 8 万平方米联排、双拼2010-11-06168 路、雷锋号、地铁一号线延长线等物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格装修情况装修情况沈阳市东陵区东部棋盘山国际风景区内盛京高尔夫东侧321 户0.550%未知北美庄园式清水 17 n户型配比：户型配比：类型别墅结构联排面积区间230-245250-252套数546比例90%10%销售套数销售套数456销售率销售率83.33%100%n周边配套周边配套盛京高尔夫盛京高尔夫沈阳世博园沈阳世博园n开盘状况：开盘状况：日期日期开盘开盘/加推加推 建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）

43、开盘优惠）开盘优惠推案量（）套数推案量（）套数推案描述推案描述开盘共推出 60 套联排产2011-11-06开盘联排别墅主力价7000-8000最高优惠20 万元约 1000060品，分别位于盛京高尔夫一侧与邻近一期欧陆商业街一侧，户型面积在230-252 平米之间，共 60套。中旅蓝爵公馆为港中旅集团在沈开发建设的国际化主题旅游社区“中旅国际小镇”的二期产品，本项目与一期开发的商业街、接待中心、体育会所、住宅组团等复合型社区不同，是以联排住宅和双拼住宅为主的较为纯粹的高尚住宅社区。本次项目开盘地点选择在与一期国际小镇相独立的蓝爵公馆新售楼处举行，由于开盘当天主要面向参与中旅高尔夫会员团购客户

44、以及相关关系客户发售，所以本次开盘相对低调且所推房源并不是很多，开盘当天只拿出来 60 套 230-250 平米左右的联排产品进行发售，但是房源所处整个园区区位相当不错，部分房源临近沈阳盛京高尔夫一侧，相距距离不到 50米。开盘采用排号的先后顺序进行选房，由于主要是团购客户为主，累计排号客户并不多，大概 60 组左右，但普遍都对该项目存在较高的认可度，所以开盘当天选房过程十分舒畅并且成交情况十分理想，特别是位于盛京高尔夫一侧的 250 平米左右的边户型产品由于临近高 18 尔夫球场虽然价格普遍在 9000 以上，但基本在前十号以内基本抢购一空，而其他 230 平米左右的户型也因为团购活动价格上

45、的优势成交近 9 成，整体开盘成交情况十分理想。n项目点评：项目点评：项目本身优势比较明显，首先该项目位于棋盘山风景板块内，毗邻沈棋路这样的东西连接市区的城市主干道，交通十分便捷，其次项目本身又临近盛京高尔夫这样的高端人士休闲场所以及沈阳世博园、棋盘山风景区等知名的旅游度假景点，可以说作为高档旅游地产具备着许多得天独厚的条件。项目的劣势也较为突出，首先周边同类型竞品项目众多，如：保利十二橡树庄园、亿达玖墅、首创琥珀湾等不管在产品类型还是价格上都与本项目存在很大的竞争；其次项目在一期产品的规划布局上存在一定问题，洋房与别墅分布在同一园区内，导致别墅产品整体档次感不强，产品去化速度受到很大影响；最

46、后项目定位为旅游地产，整个项目的最大卖点“近十万平的欧陆风情商业街”一直没有运作起来，卖点的运作不佳也在一定程度上影响到客群人气的聚拢。5、唐轩公馆一期唐轩公馆一期 11 月月 27 日开盘日开盘 19 n项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间唐轩公馆沈阳唐轩新北置业有限公司11 万平方米39.8 万平方米洋房、中高层、高层2010-11-27物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格沈阳市沈北新区道义南大街（沈阳师范大学北）近 3000 户2.035%1.2 元/平米月

47、洋房采用公馆建筑风格；高层采用 Art Deco 建筑风格地铁二号线沈阳师范大学站出口，交通情况交通情况255、236、141、187、157、326 装修情况装修情况等清水n开盘状况：开盘状况：日期日期开盘开盘/加加推推建筑类型建筑类型价格（元价格（元/）开盘优惠开盘优惠推案量（）推案量（） 套数套数推案描述推案描述 20 270本次开盘推出一期的 1#、诚意金交 1 万抵2#高层产品，户型为一房2011-11-27洋房：6256开盘 洋房、高层高层：46002 万，一次性 96 约 20000折，贷款 98 折，至二房，面积在 47-87 平米之间；24#洋房产品，户型为二房至三房，面积在

48、 100-135 平米之间。n户型配比：户型配比：类型类型洋房高层结构结构二室三室一室二室面积区间面积区间100106109112134-135小计小计47516072-7787小计小计总计总计套数套数88888403232349834230270比例比例20%20%20%20%20%100%13.91%13.91%14.78%42.61%14.78%100%100%销售套数销售套数66444243230309332217241销售率销售率75%75%50%50%50%60%100%93.75%88.24%94.9%94.12%94.35%89.26%唐轩公馆位于沈北新区门户前沿，道义大学城、

49、沈阳新北站双重商圈的核心地带，并且与皇姑、于洪两区处于无缝连接，区位价值十分凸显，该项目规划建筑面积约 39.8 万平米，集合高层住宅、花园洋房、公寓以及大型商业体等多种建筑形态。本次开盘是该项目历时近半年的蓄水期后首次公开发售，开盘地点选择在位于北陵公园附近的凤凰饭店举行。由于项目前期蓄水时间较长，累积的诚意客户相对较多，开盘当天排号近 900 组，所以开盘当天当场客户很多，整个开盘现场十分火爆。本次开盘开发商共推出2 栋高层住宅以及 1 栋花园洋房，共 270 套产品作为首批上市新品推出，从产品所处园区地理位置来看，基本都位于项目园区南侧主入口处且与项目未来规划的大型商业体仅一路之隔，所以

50、从项目这个区位价值来看，本次拿出的房源还是相对不错的。整个开盘采用 VIP 卡认购的先后顺序依次选房，并且开盘当天凡是选房成功的客户均可享受 1 万诚意金顶 2 万房款，且再此基础上另外享受一次性 96 折、贷款 98 折的超值优惠。本次开盘所推 2 栋高层产品均为中小户型，面积区间在 47-87 平米之间，而一般选择该区域置业的客户主要还是以中低端人群为主，所以本次推出的户型产品十分吻合目前该区域市场的需求，并且相对优惠的开盘价格使得大部分客户还是以此类产品作为首选，所以推出的高层产品整体销售情况十分良好，销售率达到 9 成以上，而针对中高端人群推出的花园洋房产品，由于价格相对较高且周边附近

51、存在较多的竞品项目（比如：步阳江南甲第、中铁人杰水 21 岸、太湖国际花园、保利溪湖林语等）所以整体销售情况一般，推出的 40 套产品只销售 6成，从以上的开盘选房情况不难看出，目前对于沈北新区的市场需求还是以 90 平米以下、总价适中的户型产品为主，并且还是呈现十分旺销的态势，而针对中高端洋房产品，该区域内同类型产品较多、价格相近，所以竞争十分激烈，但也从另一方面反应出目前该区域整体品质也在不断攀升，未来区域发展潜力巨大。n项目点评：项目点评：该项目位于沈北道义大学城板块门户，是沈阳生态金廊、沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，并且由于临近多所高等学府，人文气氛浓郁，周边基础生活配套以及

52、交通配套都是沈北新区最为完善的，且与于洪、皇姑两区的无缝连接以及大学城板块可观的人口基数使得该项目在客群来源上相对充足，另外从项目本身规划来看，涉及住宅、大型商业体、商住公寓等多种业态，整体上档次感强，且开发商在本地经营多年，开发项目也较多，所以整体市场口碑尚佳。而从产品规划来看，项目 88-151 的公馆风格的花园洋房以及 47-91 目前十分流行的 Art Deco 建筑风格高层住宅都能体现出项目在产品规划上相突出自身的特点，户型面积规划上也相对吻合目前主流市场需求，虽然目前沈北新区整体需求还是以中低收入人群以及小户型产品投资客为主，但是随着区域内大盘项目的不断涌现，配套的逐步完善，区域整

53、体档次感不断增强，虽然导致区域内竞争越加激烈，但是相对于市区不断攀高的楼价，该区域相对低廉的楼价还是十分具备吸引力的，所以该项目未来整体销售情况应该普遍向好。6、保利上林湾保利上林湾 11 月月 27 日开盘日开盘 22 -n207#211#215#248#218#221#n项目简介：项目简介：项目名称项目名称保利上林湾物业地址物业地址 于洪荷兰村西侧（白山路 172 号）开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况辽宁保利房地产开发有限公司320000 平方米580000 平方米多层2010-11-27136 路、 329 路、260

54、路、268路、255 路总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格装修情况装修情况12001.640%1.5毛坯四期户型配比：四期户型配比：类型多层结构二室三室面积区间62-93 93-125 套数144192比例43%57%n开盘状况：开盘状况：日期日期开盘开盘/加推加推建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/） 开盘优惠开盘优惠 推案量（）推案量（） 套数套数推案描述推案描述 23 该项目以摇号形式开盘；共推出 6 栋多层，面积为2010-11-27开盘多层均价 5500认筹 97 折32088336 62-125 ，均价 5500元/，认筹排号 1000多组，开盘场

55、面较火爆。保利上林湾位于于洪荷兰村西侧（白山路 172 号），立足于理应成为豪宅的根据地的丁香湖岸畔，本次在售楼处进行公开选房，该项目以摇号形式选房，当天推出 6 栋多层，一梯二户，均价 5500 元/，认筹 97 折，认筹排号 1000 多组，开盘场面较火爆。n项目点评：项目点评：该项目位于于洪荷兰村西侧（白山路 172 号），保利上林湾以全 6 层的建筑高度，摒弃高层压抑，更贴近自然，尊重私属享受为了满足更舒适的居住体验，结合丁香湖的景观资源，更强调了建筑与自然、人与自然的融合。项目周边配套齐全，距离最近的北行商圈，驱车 10分钟到达。塔湾家乐福、大型社区风情商业街；四季花城小学、北陵中学

56、、辽宁大学等。乘坐 136、329、260、268、255 路车)可达。品牌开发商，纯多层建筑，紧邻丁香湖环境优美，空气清新，适宜居住。7、万科柏翠园万科柏翠园 11 月月 13 日开盘日开盘7#2#1# 24 n项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况n开盘状况：开盘状况：万科柏翠园万科地产万28 万高层2010.11.13213 路、282 路物业地址物业地址代理公司代理公司容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费入住时间入住时间装修情况装修情况沈阳市河畔花园东门对面自销3.535%4.52012

57、年精装（3500 元/平米）日期日期开盘开盘/加加推推建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠开盘优惠推案量（）推案量（） 套数套数推案描述推案描述2010-11-13开盘高层17000 元/平米30 万抵 50 万37000180余套1#、2#、7#11 月 13 日位于沈河区南塔板块的万科高端住宅项目-万科柏翠园低调开盘，开盘前一天缴纳 30 万定金的客户在售楼处以摇号的形式决定开盘当天选房的顺序，共排号 500 左右（包括重复排号）。开盘推出 1#、2#、7#三栋楼的房源，共 180 余套，面积区间为 170-260平米，以三房户型为主，排盘当天 1#和 2#享受 30 万抵 40

58、 万优惠，7#为大面积段户型，享受 30 万抵 50 万优惠，截止到下午 5 点，共销售 140 余套，销售率为 75%，7#楼 260 平户型的房源全部售罄，1#170 平户型的房源剩余较多。主力价格区间 16000-18000 元/平米。n项目点评：项目点评：万科柏翠园位于沈河区南塔板块，是万科在沈阳首个城市豪宅项目，尽管项目周边配套及环境并不理想，但仍是吸引了不少购房者，而绝大多数都是万科的老业主。楼体外立面全部为石材，凸显豪宅气势，3500 元/平米的豪装也是产品一大亮点，并且万科的物业，园林和品质在业内也是优势明显，因此本项目必定是个热卖项目。随着万科地产的进驻，南塔板块的区域价值将

59、会不断的到提升。n户型鉴赏：户型鉴赏： 25 200 平米的户型为本次开盘热销户型，属于 2#楼，共推出 96 这套，销售 52 套。其次是 260 平米的户型房源，该户型位于 7#楼，为河景房，共 44 套开盘售罄。1#楼的 170 平米户型销售情况较差，主要是由于该楼的景观相比其他两栋楼差一点，位置较偏。 26 7#n日期日期8、恒盛阳光尚城恒盛阳光尚城 11 月月 13 日开盘日开盘n项目简介：项目简介：1#2#4#3# 5# 6#项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间恒盛阳光尚城恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司54400 平

60、方米132900 平方米高层2010-11-13物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格于洪怒江北街与松山路交汇处9152.0335%45%欧式新古典主义116 阳光尚城站、236、255、交通情况交通情况290、294、138、141、地装修情况装修情况毛坯铁二线四期户型配比：四期户型配比：类型高层结构二室面积区间97 套数240比例100%n开盘状况：开盘状况：开开 盘盘 / 加加 建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠）开盘优惠推案量（）推案量（） 套数套数 推案描述推案描述推推该项目以摇号形式开盘；交 2 万优惠 1共推出 2 栋高层

61、为 1#和2010-11-13开盘高层均价 4700约 23280240 4#，面积为 97 ，均价万认筹4700 元/，认筹排号 400多组，开盘场面较火爆。恒盛阳光尚城四期位于怒江北街与松山路交汇处，雄踞北二环中央黄金区域，周边还规划有商业综合体，恒盛广场包含国际级品牌超市、时尚影院、生活数码家电、特色餐饮、时尚娱乐、儿童主题、主力百货店和健康美容服务等一站式休闲购物生活体系。本次在售楼中心二楼开盘，该项目以摇号形式开盘；共推出 2 栋高层为 1#和 4#，面积为 97 ，均价 4700 元/，认筹排号 400 多组，开盘场面较火爆。 27 nn项目点评：项目点评：该项目位于怒江北街与松山

62、路交汇处，项目生活配套齐全，例如乐购、乐天马特超市、中兴超市、武警总队、北方医院等都围绕其周边，在未来周围配套将全部实现、环境优雅，适合居住。9、n宏发英里宏发英里 11 月月 13 日开盘日开盘项目简介：项目简介：项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型最早开盘时间最早开盘时间交通情况交通情况宏发英里宏发集团33000 平方米165000 平方米高层2010-10-13129，269,252 路物业地址物业地址总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率物业费物业费外立面风格外立面风格装修情况装修情况浑河北岸南阳湖与细河南路交汇处4762.045%1.5现代简约清

63、水一期户型配比：一期户型配比：类型高层结构一室（A#）二室（A#）面积区间40-4365-6880-90套数6813668比例25%50%25% 28 日期日期万小计272100%n三室（B#）小计开盘状况：开盘状况：65-8080-1001366820466.7%33.3%100%开开 盘盘 / 加加 建筑类型建筑类型 价格（元价格（元/）开盘优惠）开盘优惠推推开盘当天推案量（）推案量（） 套数套数 推案描述推案描述开盘当天推出两栋楼，分别为 A7,B3 两栋楼，优惠2010-11-13开盘高层均价 44001 万抵两23732476 活动为 1 万抵 2 万，开盘当天场面火爆所有户型已售完

64、。宏发英里位于浑河北岸南阳湖街与细河南路交汇处，项目占地 33000 万平方米。建筑面积 16 万 5000 平方米，周边配套华城小学、新城小学、培英、100 中、35 中，商场，家乐福、新玛特、铁百、乐购，幼稚园 小哈津幼儿园，银行 建行、邮政、农行、工行，医院 医大二院附属医院、于洪中医院、西城中医院本次在售楼中心开盘，开盘共推出 2 栋为 A7#.B3#楼，共 476 套房源。项目经过长期的蓄水期，到开盘之前共排号 700 个，客户交纳认筹金 1 万，开盘当天无折扣。项目销售时以 70-80 平米去化速度最快，本次开盘均价 4200-4400 左右。经过几个小时紧张的选房活动，项目除顶层

65、房源基本去化完毕。n项目点评：项目点评：该项目位于浑河北岸南阳湖街与细河南路交汇处，是与天琴湾英伦别墅区相伴青年小户型社区。作为浑河北岸极具发展潜力的板块，南阳湖大桥跨河而过，与南部长白新城近距离联通。南阳湖街、大堤路、沈辽路通达城市各处，10 分钟即可畅享仙女湖商圈、铁西家乐福商圈、滑翔商圈，周边多条公交线路通达全城。 29 n10、五矿五矿万泉公元万泉公元 11 月月 27 日开盘日开盘时间排号情况主力产品推售情况价格当天优惠客户情况11 月 20 日认筹，11 月 27 日开盘总计排号 389 组，到场客户 176 组80-110 11 月 20 日内部认购：内部员工消化完毕，总计推出两

66、栋 180 套中小户型为主的高层 11 月 27 日正式开盘：总计推出一期 2 栋高层，180 套，推售房源销售百分之 78%，成交效果较为理想，各产品去化比例与前期模拟基本一致。1#2#均价 8500。一次性 97，贷款 98，持五洲会绿卡客户可以享受 99.5 折优惠大东区和沈河区客户占成交主力，其中大东区占比达 77%。，改善型客户为主，部分外溢刚性需求。一期全部产品情况：一期全部产品情况：面积面积()总套数套数比例123.771810%66.361810%93-1003620%54.151810%117.661810%106.371810%58.073620%110.861810% 3

67、0 nn项目点评：项目点评：成交客户主要集中在周边区域，莲花、滂江仍然是成交客户主要来源区域，二者占总成交比例的 43%，而民航、万柳塘、泉园排号客户转成交的情况比较理想。朋介、路过是成交客户的主要获知途径，二者之后占成交比例 63%，鉴于朋介成交效果较好，建议后期启动老带新计划。第二篇第二篇市场动态篇市场动态篇第一第一 章章 商品商品 房市场房市场一、商品房供应量分析一、商品房供应量分析单位：万平200180160140120100806040200套数2500020000150001000050000总供应量住宅商业办公公寓车库公建供应面积供应套数11 月全市商品房供应量为 180.848

68、6 万平方米，环比上升 51.14%，商品房供应套数为 21925 套，其中商品住宅供应面积为 163.6786 万平方米，其供应面积占当月总供应量的 90.51%，商品住宅供应套数为 19518 套。商业用房供应面积为 15.9430 万平方米，其供应面积占当月总供应量的 8.8%，供应套数为 1918 套。商品房供应量走势商品房供应量走势 31 n6.9%n单位：万平350300250200150100500总建面总套数套数3500030000250002000015000100005000011 月全市商品房供应量为 180.8486 万平方米，环比上升 51.14%，同比上升 50.9

69、5%，从同比上升来看，由于去年开发商年底的大量拿地导致今年整体供应量肯定要明显高于去年同期水平，而环比的上升来看，临近年底开发商集中拿取预证现象突出，由于政策面收紧与不确定性较为突出，可能导致部分开发商会在年底也加推新品。本月各区商品房供应量分布情况本月各区商品房供应量分布情况浑南新区8.9%沈北新区苏家屯区7.3%和平区13.5%沈河区2.2%大东区6.0%和平区沈河区大东区铁西区于洪区19.4%铁西区15.8%皇姑区于洪区东陵区浑南新区东陵区6.3%皇姑区13.7%苏家屯区沈北新区本月于洪区居于首位，比例在 19.4%，铁西、皇姑、和平等区整体供应量所占比重也相对较大，从整体供应情况来看，

70、由于冬季的到来，位于沈城三环外这样的远郊以及副城区的项目普遍都已经进入冬歇期，整体供应量下降明显，而像于洪区、铁西区、皇姑区等这样的本身项目就相对集中且区位上又基本都位于主城区或者临近主城区的楼盘停工期都较晚，整体供应量也相对平稳。本月商品房供应量前十名排行榜本月商品房供应量前十名排行榜 32 n项目项目宏发华城世界天润广场金地名京区域区域于洪区大东区铁西区公司名称公司名称沈阳宏发房屋开发有限公司沈阳神洲天润置业有限公司沈阳金地全胜房地产开发有限公司总建筑面积（平）总建筑面积（平）129583.1109089.699493.14格林常青藤皇姑区 辽宁报业格林秋日风情房地产开发有限公司70097

71、.82沈阳铁西万达广场苏堤春晓丽江苑中央大学城西湖俪景万锦和平里铁西区皇姑区皇姑区沈北新区于洪区和平区沈阳万达房地产有限公司沈阳正大隆丰房地产开发有限公司沈阳市兴和房屋开发有限公司辽宁城开地产开发有限公司辽宁林成房地产开发有限公司沈阳远洋新发展房地产开发有限公司66506.8262899.9359396.957978.2257745.1156807.57二、商品房成交量分析二、商品房成交量分析商品房成交走势分析商品房成交走势分析单位：万平250200150100500商品房成交走势图商品房成交走势图单位：套单位：套3000025000200001500010000500002010-01 20

72、10-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11供应量成交量供应套数成交套数11 月份商品房共成交 134.3764 万平方米，环比下降 34.3%，成交 15928 套。虽然本月环比呈现下降趋势，但是从成交体量依然位于百万平米以上来看，市场成交依然相对活跃，冬季一直以来都是沈城相对的销售淡季，特别是经过“金九银十”的大幅放量以后，成交量有所回落也是必然，目前市场整体运行情况良好，供求关系相对平衡，虽然政策面又出台不利因素，但是对于沈城楼市来说短时间内影响并不明显。 33 三、商品房供求关

73、系分析三、商品房供求关系分析供求比3.532.521.510.5009-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11供求比本月供求比为 1:0.74，市场供求关系表现相对平衡，经过上个月 “金九银十”黄金销售期的最后冲刺，市场整体表现趋于平稳，加上已经进入沈阳冬季传统的销售淡季，未来市场供求关系应该不会出现太大波动。由上图可以看出进入下半年后，市场基本一直处于供不应求的状态。四、本月各四、本月各区商品房成交情况分析区商品房成交情况分析沈北新区10%东陵区11%苏家屯区8%和平区1

74、0%沈河区2%铁西区20%和平区沈河区铁西区大东区皇姑区于洪区浑南新区17%浑南新区15%大东区4%皇姑区3%于洪区东陵区沈北新区苏家屯区11 月铁西、于洪、浑南新区位于全市各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，客群关注度最高的区域，其他各区成交情况也基本体现出各自实际情况波动不大。 34 nn第二第二 章章 商品商品 住宅市场住宅市场一、商品住宅供应量分析一、商品住宅供应量分析商品住宅供应量走势商品住宅供应量走势单位：万平300250200150100500住宅面积住宅套数套数300002500020000150001000050000本月商品住宅的供应量为 163.6

75、786 万平方米，环比上升 36.62%，同比上升 101.47%，商品住宅供应套数为 19518 套。开发商去年年底的大举拿地导致今年全市整体商品住宅供应量明显高于去年同期水平，而且年底各开发商集中获取预证的现象也在一定程度上导致本月商品住宅供应量明显上升，另外不少项目选择本月开盘或是加推也在一定程度上促进供应量的提升。本月各区供应量分布情况本月各区供应量分布情况浑南新区和平区9.4%苏家 沈北新区屯区 5.9%7.7%和平区13.2%沈河区2.3% 大东区5.2%沈河区大东区铁西区于洪区20.3%铁西区15.9%皇姑区于洪区东陵区浑南新区苏家屯区东陵区6.0%皇姑区14.1%沈北新区本月商

76、品住宅基本与商品房供应情况保持一致。本月以于洪区所占比例最高，达到20.3%。另外像铁西区、和平区这样处于主城区并且一直备受购房人群关注的区域本月 35 依然表现稳健，皇姑区供应量的快速递增主要还是由于中海寰宇天下、保利溪湖林语这样的大盘项目月底快速下证所致，本身区域内其他可售项目剩余体量并不大，浑南新区的下滑主要还是因为前期新品集中上市的一种惯性回落，剩余其他各区基本都延续各区目前阶段的实际特点平稳供应。二、商品住宅供应户均面积分析二、商品住宅供应户均面积分析单位：平15014013012011010090807060套均面积11 月商品住宅的户均面积为 83.86 平米，环比略有下降，目前

77、市场需求主体还是以刚性需求和改善性需求的中小户型产品为主，中小户型的二室乃至小三室面积段基本都在 80-90 平米之间，另外从政策面上来看，90 平米以上户型的契税的上调、贷款利率的上升都在很大程度上导致 90 平米以下的中小户型更加受到市场的倾昧。三、商品住宅成交量分析三、商品住宅成交量分析单位：万平单位：万平250200150100500商品住宅成交走势图商品住宅成交走势图单位：套单位：套250002000015000100005000010-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11供应量成交量供应套数成交

78、套数 36 11 月份商品住宅共成交 115.37 万平方米，环比下降 35.5%，成交 12422 套。虽然环比下降，但成交体量达到百万平米以上，市场成交依然相对活跃，冬季一直以来都是沈城相对的销售淡季，特别是经过“金九银十”的大幅放量以后，成交量有所下滑也是必然。四、商品住宅供求关系分析四、商品住宅供求关系分析供求比商品住宅供求关系走势图商品住宅供求关系走势图3.532.521.510.50供求比本月供求比为 1:0.70，与商品房供求关系比基本相同，市场供求关系表现相对平衡，步入 11 月份，沈阳已经进入冬季传统的销售淡季，各个开发商经过“金九银十”黄金销售期的最后冲刺，本年度大部分开发

79、商都已经完成预定目标，所以市场整体表现应该更加趋于平稳，供需关系比也相应以稳定市场为主。五、商品住宅成交套均面积分析五、商品住宅成交套均面积分析单位：平方米商品住宅成交套均面积走势图商品住宅成交套均面积走势图1201008060402002010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-102010-11商品住宅套均面积11 月份市场商品住宅成交套均面积为 92.88 平，与上月相比有小幅上升，上升幅 37 n度为 2%。受到万科柏翠园、恒大华府等高端物业项目开盘影响，因此商品住宅套均面积有所上扬。商品住宅套

80、均面积整体趋势保持在 90 平米左右，未出现较大异常波动。六、本月各区商品住宅成交情况分析六、本月各区商品住宅成交情况分析沈北新区10%东陵区12%苏家屯区8%和平区10%沈河区1%铁西区19%和平区沈河区铁西区大东区皇姑区于洪区17%浑南新区皇姑区3%大东区5%浑南新区于洪区东陵区沈北新区苏家屯区15%11 月份商品住宅成交量铁西区居于首位，占整体成交量的 19%，其次为于洪区和浑南新区， 三个区总成交量占到全市成交量 50%，铁西、于洪区作为全市项目最为集中的二个行政区一直以来就是购房者首选区域，而南部区域因为市中心南移、大浑南建设加快、全运会等多重概念成为今年最为吸引眼球的区域，所以位居

81、南部区域的浑南新区、苏家屯区以及东陵区、和平区的部分区域今年整体成交量一直持续攀升，成交十分活跃。七、各物业形态成交面积分析七、各物业形态成交面积分析本月商品住宅成交面积分析本月商品住宅成交面积分析 38 nn单位：套单位：套700商品住宅成交面积分析商品住宅成交面积分析6005004003002001000成交量从本月商品住宅成交面积主力区间来看，目前市场需求还是以刚性需求为主，需求主力区间还是以 60-100 平米的二室或者小三室户型为主，特别是 80-90 平米的户型最为热销，而针对目前市场上存在的改善型需求，需求面积空间一般为 90-110 平米以及120-140 平米这样符合洋房产品

82、主力面积区间的产品。本月多层产品成交面积分析本月多层产品成交面积分析单位：套单位：套900多层多层5-78007006005004003002001000成交量本月多层产品的成交主力区间在 60-100 平米，特别是 80-90 平米的户型最为热销，从成交面积区间来看普遍是二室或者小三室户型产品，并且与整个商品住宅面积主力需求区间基本一致，可见刚性需求主导地位依然十分稳固。多层产品成交走势分析多层产品成交走势分析 39 nn单位：万平单位：万平多层成交走势分析图多层成交走势分析图套数套数706050403020100多层成交面积多层成交套数800070006000500040003000200

83、010000本月多层产品的成交 37.76 万平米，环比下降 41.99%，成交 4614 套，从全年的多层产品成交走势来看，目前市场对于多层产品需求热度不减，而多层产品相对偏低的容积率导致多层产品越来越呈现稀缺性，特别是主城区的楼盘多层产品体量不断缩减，这些都导致多层产品价格持续攀升，但是购房者对于多层产品需求依然不减，所以很多购房者将目标集中在多层产品相对较多，价格相对较低的非主城区的楼盘中，本月的环比下降主要还是因为持续的追捧导致产品供应不足所致。本月小高层产品成交面积分析本月小高层产品成交面积分析单位：套单位：套200小高层小高层150100500成交量从本月小高层产品成交情况来看，小

84、高产品在市场上供应量较少，70-100 平米的中小户产品最为畅销，市场需求主体面积段还是以满足刚性需求为主。小高层产品成交走势分析小高层产品成交走势分析 40 nn单位：万平单位：万平1614121086420小高层成交走势图小高层成交走势图套数套数160014001200100080060040020002010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-11小高层成交面积小高层成交套数本月小高层产品的成交 7.26 万平米，环比下降 49.79%，成交 762 套，由于小高层产品与多层产品一样

85、普遍存在容积率偏低但价格又与多层类似的问题，所以处于多层与高层产品之间的该类产品普遍供应量偏低，但由于该类产品与多层产品类型接近，所以市场认可度较好，本月环比大幅下降主要还是因为本月整体商品住宅成交有所下滑，再加上该类产品相对于其他产品供应量偏低，市场存量不足所致。本月中高层产品成交面积分析本月中高层产品成交面积分析单位：套单位：套中高层中高层12-18350300250200150100500成交量中高层处于多层与高层间过渡产品，价格相对适中，性价比与市场供应量一般，从本月的成交情况来看，60-100 平米的中小户产品最为畅销，而 40-50 平米的一室小户型产品也较受市场认可。作为中高层产

86、品市场需求主体还是以中小户型为主。中高层产品成交走势分析中高层产品成交走势分析 41 nn单位：万平单位：万平3025中高层成交走势图中高层成交走势图套数套数40003500300020151050中高层成交面积中高层成交套数25002000150010005000本月中高层产品的成交 16.45 万平米，环比下降 42.4%，成交 2013 套，中高层产品虽然整体性价比一般，但相对适中的价格比较符合中低端客群的需求，所以整体成交情况较好，本月环比的下滑主要还是因为当月整体成交情况下降所致。本月高层产品成交面积分析本月高层产品成交面积分析单位：套单位：套1000高层高层19-348006004

87、002000成交量从本月高层的成交情况来看，40-70 平这样的小户型比较受投资客户以及青年白领的青睐，并且该类产品多为市内中小户型公寓产品；120 平以上的大面积多为瞰景平层，总价偏高，但品质感较强，所以客户认可度较高，客群多为中高端人士；销售最旺的主力面积为 80-100 平米，主要由于该面积段适用范围较广，主要面向改善型需求客户。高层产品成交走势分析高层产品成交走势分析 42 n单位：万平单位：万平80高层成交走势图高层成交走势图套数套数8000706050403020100高层成交面积高层成交套数70006000500040003000200010000本月高层产品的成交 52.83

88、万平米，环比下降 22%，成交 5595 套，作为目前市场供应的主力之一，高层产品相对适中的价格以及小户型产品的投资性一直以来是低端刚性需求者与投资客倾昧的对象，所以整体成交情况一直居高不小，本月也是环比下降最少的普通住宅产品。八、商品住宅成交产品分析八、商品住宅成交产品分析本月各区多层产品成交对比分析本月各区多层产品成交对比分析单位：套单位：套9008007006005004003002001000各区多层产品成交套数各区多层产品成交套数和平区沈河区铁西区大东区皇姑区 浑南新区 于洪区东陵区 沈北新区 苏家屯区多层产品的低密度性导致目前很难在市中心区域见到该类型产品，目前主要多层产品主要供应

89、区域基本都是位于二至三环间以及三环外的区域。因为这类区域一般地价相对较低并且土地供应面积较大，可供开发的产品类型也较为丰富，所以这类区域多层产品供应量也相对较高，本月铁西区、于洪区、沈北新区以及苏家屯区都属于该类区域， 43 nn区域内多层产品供应量较大，所以区域多层产品成交一直稳居前列。本月各区小高层产品成交对比分析本月各区小高层产品成交对比分析单位：套单位：套300250200150100500各区小高层产品成交套数各区小高层产品成交套数和平区沈河区铁西区大东区皇姑区 浑南新区 于洪区东陵区 沈北新区 苏家屯区小高层产品全市整体供应量并不大，这种特性类似多层产品的低密度产品，由于可炒作性有

90、限，普遍是作为项目开发中平衡容积率的填补产品，所以在全市各楼盘项目中存在体量较少，而作为全市楼盘项目最为集中的铁西区和于洪区相对其他各区该类产品存在体量也较多，所以本月这俩个区域成交情况最好。本月各区中高层产品成交对比分析本月各区中高层产品成交对比分析单位：套单位：套6005004003002001000各区中高层产品成交套数各区中高层产品成交套数和平区沈河区铁西区大东区皇姑区 浑南新区 于洪区东陵区 沈北新区 苏家屯区中高层这种介于多层与高层之间的过渡性产品主要还是集中在对于容积率要求相对宽松的非市中心区域，由于该类产品价格相对适中，也是刚性需求和改善型需求客群重点关注的产品，而作为目前刚性

91、需求以及改善型需求的主力区域铁西区和于洪区自然成为该类产品主力供应和成交的区域，而容积率规划普遍较低的三环外区域如（东陵区、沈北新区）这类区域普遍对高层产品存在抗性，所以普遍存在用该类产品拉高容积率增 44 nn加利润，所以这类区域中高层产品成交情况也相对较好。本月各区高层产品成交对比分析本月各区高层产品成交对比分析单位：套单位：套16001400120010008006004002000各区高层产品成交套数各区高层产品成交套数和平区沈河区铁西区大东区皇姑区 浑南新区 于洪区东陵区 沈北新区 苏家屯区高层产品目前分为两类产品，一类是市内中心区域小户型公寓投资类产品，另一类是瞰景高层，多属于高端

92、类产品，定位城市别墅，一般位于浑南、和平等景观带丰富、临河的区域，从本月高层的成交情况来看， 也正好符合该特性。第三第三 章章 环线环线 市场分析市场分析一、本月商品房各环线供应与成交比例分析一、本月商品房各环线供应与成交比例分析本月各环线商品房供应比例分析本月各环线商品房供应比例分析一至二环间12.4%一环内21.0%一环内三环外24.6%二至三环间42.0%一至二环间二至三环间三环外二至三环间本月供应比例占 42%，三环外比例占 24.6%，这两个区域已经成为沈城在售楼盘项目最为集中的区域，城市发展外扩趋势基本确立。并且随着各种配套设施的不断完善，区域整体价值不断提升，另外由于市区地价与楼

93、价的不断攀升，导致不管是 45 nn开发商还是购房者都已经把目光和精力集中在此，所以未来这类区域商品房供应量还是会一直处于全市前列。本月各环线商品房成交比例分析本月各环线商品房成交比例分析一环内12%三环外29%二至三环间一至二环间15%一环内一至二环间二至三环间44%三环外本月商品房成交面积仍是主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比的44%，与上个月基本类似，目前二至三环间是购房者主选区域，价格相对市区中心位置较低，但周边生活配套以及交通已日益成熟，加之该区域供应量较大，可选房源较多，所以成交量一直稳居全市首位。二、一环内市场分析二、一环内市场分析一环内市场供应走势分析一环内市场供应

94、走势分析单位：万平单位：万平6050403020100一环内市场供应走势一环内市场供应走势套数套数6000500040003000200010000一环内商品房建面一环内商品住宅建面一环内商品房套数一环内商品住宅套数本月一环内商品房供应 33.97 万平米，商品住宅供应 29.07 万平米，两者供应差为4.9 万平米，说明该区域目前非住宅产品供应量还是占有相当比重，这也从另一方面说明作为市中心区域楼盘项目开发的综合性越来越强。 46 nn三、一至二环间市场分析三、一至二环间市场分析一至二环间市场供应走势分析一至二环间市场供应走势分析单位：万平单位：万平706050403020100一至二环间市

95、场供应走势一至二环间市场供应走势套数套数800070006000500040003000200010000一至二环间商品房建面一至二环间商品住宅建面一至二环间商品房套数一至二环间商品住宅套数本月一环至二环间商品房供应 19.95 万平米，商品住宅供应 19.09 万平米，两者供应基本一致，而从全市本月商品房供应在 180 万平米的体量来看，目前该区间楼盘项目相对较少，区域供应所占比重偏小，也从另一方面说明目前该区间可供开发土地资源较少。三、二至三环间市场分析三、二至三环间市场分析二至三环间市场供应走势分析二至三环间市场供应走势分析单位：万平单位：万平120100806040200二至三环间市场

96、供应走势二至三环间市场供应走势套数套数14000120001000080006000400020000二至三环间商品房建面二至三环间商品住宅建面二至三环间商品房套数二至三环间商品住宅套数本月二环至三环间商品房供应 67.84 万平米，商品住宅供应 62.66 万平米，两者供应基本相当，而从全市本月商品房供应在 180 万平米的体量来看，该区间所占全市供应量的近四成，该区间正好集中着于洪区、铁西区、浑南新区等大部分区域楼盘都位于该 47 n区间，也是目前市场需求主体区间。四、三环外市场分析四、三环外市场分析三环外市场供应走势分析三环外市场供应走势分析单位：万平单位：万平9080706050403

97、020100三环外市场供应走势三环外市场供应走势套数套数120001000080006000400020000三环外商品房建面三环外商品住宅建面三环外商品房套数三环外商品住宅套数本月三环外商品房供应 39.68 万平米，商品住宅供应 34.51 万平米，两者供应差5.17 万平，由于三环外区间内楼盘距离市区较远，各种基本生活配套不是很完善，所以随着区间内楼盘数量的快速增加，各种非住宅等商业配套设施建设有所加快，也从另一方面说明该区间未来可供发展空间巨大。第四第四 章章 别墅别墅 市场分析市场分析一、本月别墅市场走势分析一、本月别墅市场走势分析单位：万平7别墅成交走势图别墅成交走势图单位：套单位

98、：套3506543210别墅成交面积别墅成交套数300250200150100500 48 本月别墅产品的成交 5 万平米，环比下降 16.67%，成交 180 套，作为面向少数高端人群的别墅产品，虽然市场整体所占份额相对有限，但其产品整体市场运行的好坏却直接影响着高端市场整体的表现。从全年的别墅市场成交走势来看，目前市场整体运行情况良好，特别是下半年成交情况一直维持在高位整理阶段。二、本月别墅成交产品类型分析二、本月别墅成交产品类型分析叠拼成交套数2%独栋成交套数5%类独栋成交套数5%双拼成交套数17%独栋成交套数类独栋成交套数双拼成交套数联排成交套数71%联排成交套数叠拼成交套数本月别墅联

99、排产品成交套数占别墅整体成交套数的 71%，双拼产品位居次席占 17%，其他别墅产品成交所占比重偏少。由于别墅产品相对偏高的总价使得面向客群主要还是少数高收入的各行业的成功人士，但即便是这部分人群选购别墅产品也是偏好性价比较高，经济实用性强的别墅产品，联排别墅作为目前市场供应的主流别墅产品，其面积规划偏重实用性，并且总房价适中，性价比较高，供应体量大等特点使其成为市场成交的主力产品；至于双拼产品目前市场供应主力面积区间也趋于小型化，市场上也有一定的认可度；独栋产品由于其稀缺性突出导致备受追捧，但其居高不下的总房款使得适用客群面窄，主要还是面向极少数的纯高端人士，所以成交情况一直较为平稳；对于独

100、联体这种介于联排和独栋产品衍生出来的新鲜事物，由于其具备一定的独栋产品特性所以也受到一部分客群的关注，但从目前市场成交情况来看，还是需要一定的认可过程。 49 n三、本月别墅产品成交区域结构分析三、本月别墅产品成交区域结构分析单位：万平单位：万平32.521.510.50本月别墅产品成交区域结构分析本月别墅产品成交区域结构分析单位：套单位：套120100806040200和平区沈河区铁西区大东区皇姑区 浑南新区 于洪区东陵区 沈北新区苏家屯区成交面积成交套数目前沈城的别墅产品主要还是以东部的棋盘山板块和南部的桃仙板块存量较大，特别是棋盘山板块已经成为高端别是市场的代名词，而这两个区域均位于东陵

101、区，所以本月东陵区别墅产品成交量明显高于全市其他各区；至于全市其他各区中，和平区、浑南新区以及于洪区本身别墅产品体量就偏少，并且总价普遍偏高，但又不具备棋盘山板块这样的先天地理优势，所以成交情况较为一般；另外如：沈北新区、苏家屯区这样位于三环外的别墅项目虽然别墅产品体量不小，但是区域整体品质感与棋盘山板块存在不小的差距，虽然产品总价较低，但是对于追求高端品质生活的成功人士明显吸引力不足，所以整个区域别墅产品成交情况还有待区域价值进一步提升来拉动。三、别墅各产品成交走势分析三、别墅各产品成交走势分析独栋产品成交走势分析独栋产品成交走势分析单位：万平0.60.50.40.30.20.10独栋成交走

102、势图独栋成交走势图单位：套1098765432102010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-102010-11独栋成交面积独栋成交套数 50 nn本月独栋产品成交 4147.07 平米，成交 9 套。受国家政策面影响，目前沈城的独栋产品已经越来越稀缺，所以很多有能力选择别墅产品的客群都将独栋产品作为首选目标，但是正是因为目前该类产品的稀缺导致目前产品总价持续攀升，使得绝大多数客群止步于高额的总价面前，虽然如此依然还是有极少数有承受能力的客群选购该类产品，使得该类产品受追捧度居高不下，所以成交情况一直稳

103、步攀升。独联体产品成交走势分析独联体产品成交走势分析单位：万平1.210.80.60.40.20独联体成交走势图独联体成交走势图单位：套353025201510502010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-10 2010-11独联体成交面积独联体成交套数本月独联体产品成交 2837.89 平米，成交 10 套。由于国家对于独栋产品土地的控制使得目前独栋产品越来越稀缺，产品总价持续高涨，这就使得很多偏好独栋产品的客群无法满足需求，而独联体产品就是在这样的环境下衍生的一种结合独栋和联排一些特性的新品，但该

104、类产品毕竟属于新鲜事物，所以各个项目在规划上并不敢大量采用，而且客群方面也是因为该类产品规划比较偏重联排，但总价又明显高于联排产品使得在选择上相对谨慎，市场还是存在一定认可过程。双拼产品成交走势分析双拼产品成交走势分析单位：万平1.41.210.80.60.40.20双拼成交走势图双拼成交走势图单位：套4540353025201510502010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-10 2010-11双拼成交面积双拼成交套数 51 nn本月双拼产品成交 9175.83 平米，成交 39 套。目前双拼产品

105、面积供应明显有瘦身的趋势，目前主力区间基本在 250-350 平米之间，对于那些需求独栋产品嫌总价过高而联排产品又多少有些不足的客群，总价相对适中的双拼产品也是一个很好的选择，所以从目前双拼产品走势来看基本处于稳步攀升期。联排产品成交走势分析联排产品成交走势分析单位：万平4.543.532.521.510.50联排成交走势图联排成交走势图单位：套1601401201008060402002010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-102010-11联排成交面积联排成交套数本月联排产品成交 3334.18

106、 平米，成交 128 套。联排产品作为目前沈城别墅市场供应的主力军，一直以来以其经济实用、总价适中备受别墅客群的关注，特别是那些经济实力相对有限，却又偏好别墅产品的客群，联排产品一直以来是其实现别墅梦想的不二选择。叠拼产品成交走势分析叠拼产品成交走势分析单位：万平21.81.61.41.210.80.60.40.20叠拼成交走势图叠拼成交走势图单位：套2001801601401201008060402002010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-102010-11叠拼成交面积叠拼成交套数本月叠拼产品成

107、交 594.94 平米，成交 3 套。叠拼产品至今年 6 月份以来有过大幅放量后，目前一直维持低位运行，由于叠拼产品在别墅产品中性价比较差，认可度不高， 52 n目前市场需求一直呈现下滑趋势。四、本月别墅成交面积分析四、本月别墅成交面积分析单位：套单位：套30本月别墅成交本月别墅成交2520151050成交量作为高端产品的代表，别墅产品一直以来都是奢华的代名词，所以其高额的售价主要面向的都是高端客群，目前沈城市场别墅产品供应与成交的主体还是 350 平米以下的经济实用型产品，从本月的成交情况来看，200-300 平米这个面积区间需求度最高，该区间也是目前市场主流联排和独联体产品的主力供应区间，

108、特别是独联体这种介于联排与独栋之间的产品，在目前独栋产品十分稀缺的情况下，该类产品因为身具部分独栋产品特质以及与联排产品相近的价格市场上认可度较好，而 400-500 平米以及以上的产品普遍都是独栋产品，虽然市场稀缺性强，但总价过高，客群承受度有限。本月独栋产品成交分析本月独栋产品成交分析单位：套2.5独栋独栋21.510.50成交量 53 nn独栋产品的规划限制以及稀缺性导致目前剩余的产品主要以原有老项目产品为主并且户型普遍偏大，本月成交 450-600 平米的产品居多，而 300-340 的小户型独栋产品也备受追捧，但因为存量较少的原因，整体成交量偏少。本月独联体产品成交分析本月独联体产品

109、成交分析单位：套6独联体独联体543210成交量本月独联体产品成交主力区间在 280-320 平米之间，这类介于独栋和联排产品的衍生新品，选择的客群主要还是一些购买能力一般，却又偏好独栋产品，但又无法承受独栋高总价的人群，对于独联体这种具备独栋部分特性的衍生新品，还是有一定的认可度。本月双拼产品成交分析本月双拼产品成交分析单位：套6双拼双拼543210成交量本月双拼产品 300 平米以下户型成交情况最好，这种经济实用性的小双拼户型比较符合目前市场主流客群的选择取向，而 400-500 平米这种大户型双拼产品在市场上也有一定的认可度，特别是需求独栋产品能力不足，但又想体现身份象征的少数消费能力较

110、 54 nn强的成功人士。本月联排产品成交分析本月联排产品成交分析单位：套25联排联排20151050成交量联排产品目前市场需求主流还是经济实用型为主，特别是那些经济实力一般的购房者，对于总价的控制要求较高，所以目前市场成交主力面积区间基本在 200-300 平米之间，特别是 200-250 平米小户型产品成交情况最好。本月叠拼产品成交分本月叠拼产品成交分析析单位：套2叠拼叠拼10成交量目前市场存量叠拼产品较少，且基本都是 250 平米以下户型，市场整体需求度并不高。 55 99755754344433222222221111五、本月别墅成交面积排行五、本月别墅成交面积排行项目名称项目名称区域

111、区域板块板块环线环线成交面积成交面积 成交套数成交套数首创棋盘山 1 号金地长青湾保利十二橡树庄园富力仙湖国际绿洲悠山美地碧桂园银河城米拉晶典碧桂园太阳城万科兰乔圣菲碧桂园凤凰城中海城荣盛香缇澜山沈阳龙湖香醍漫步桑堤亚纳清韵百园首创琥珀湾沈阳奥林匹克花园中海国际社区原香墅格林生活坊东方绿园华润橡树湾皇第龙邸中旅国际小镇沈阳中体奥林匹克花园花园一号远洋天地泰盈九如溪谷深航翡翠城香格蔚蓝唯美麓景田园沈阳碧桂园东陵区浑南新区东陵区东陵区东陵区于洪区苏家屯区沈北新区东陵区苏家屯区于洪区沈北新区沈北新区东陵区东陵区东陵区东陵区和平区沈北新区和平区东陵区于洪区沈北新区东陵区沈北新区和平区沈北新区和平区东陵

112、区东陵区沈北新区辉山开发区板块长青桥板块辉山开发区板块桃仙板块桃仙板块于洪新城板块白塔板块道义板块辉山开发区板块区中心板块荷兰村板块道义板块道义板块辉山开发区板块辉山开发区板块辉山开发区板块辉山开发区板块长白板块蒲河板块长白板块辉山开发区板块荷兰村板块蒲河板块棋盘山板块蒲河板块长白岛板块蒲河板块长白板块桃仙板块辉山开发区板块蒲河板块三环外二至三环间三环外三环外三环外二至三环间三环外三环外三环外三环外二至三环间三环外三环外三环外三环外三环外三环外二至三环间三环外二至三环间三环外二至三环间三环外三环外三环外二至三环间三环外二至三环间三环外三环外三环外9958.513866.333403.35309

113、1.372730.262429.652394.882292.222208.392158.911816.731668.671310.91285.071082.51004.841004.66905.81706.88553.75524.5500.36450.81450.44425.4379.15376.78333.04309.09267.62199.044312111111 56 第五第五 章章 商业商业 市场市场一、一、 供应量分析供应量分析单位：万平40商业用房供应走势图商业用房供应走势图套数400035302520151050商业面积商业套数35003000250020001500100050

114、00本月商业用房供应面积为 15.9430 万平方米，环比上升 309.85%，同比下降 43.29%，供应套数为 1918 套。本月环比的大幅攀升说明经过 10 月份的惯性回落，本月商业用房市场回归正常水平线以上，虽然同比呈现下降明显，但是相较于去年异常火爆的楼市，今年商业市场整体供应走势基本都以求稳为主旋律，市场虽有波动，但是总体上都是小范围内阶段运行。二、二、 成交量分析成交量分析单位：平方米单位：平方米302520151050商业用房成交走势图商业用房成交走势图87654321009-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06

115、10-07 10-08 10-09 10-10 10-11上市量销售量供求比本月商业用房成交 19 万平方米，环比下降 25.9%，同比上升 6.74%，经过楼市传统销售旺季金九银十的最后洗礼，本月商业用房成交呈现冲高回落的态势，但是从同 57 n比依然保持上升态势来看，目前商业用房市场整体依然较为活跃。三、三、 供求关系分析供求关系分析供求比供求比商业用房供求比商业用房供求比8.007.006.005.004.003.002.001.000.0009-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10

116、-10 10-11供求比本月商业市场供求比为 1:1.19，依然呈现供不应求的态势，但是供求关系表现上来看明显好于上月，供求关系趋于平稳，由于商业市场的巨大投资潜力以及吸金能力越来越突出，再加上整个国际大环境下通货膨胀压力不断加剧，货币贬值现象明显，存款不如投资的观点越来越受到认可，所以作为投资市场的主力成员商业地产备受追捧已成必然。第六第六 章章 区域区域 市场运行状市场运行状 况研究与分况研究与分 析析一、一、 铁西区铁西区区域整体评述：区域整体评述：金九银十过后，铁西区供应放量逐渐由高涨转向平淡，开盘项目相对减少，本月只有恒大华府面市，目前铁西区随着金地、万科、恒大等品牌开发商的不断入驻

117、，整体区域的品质感不断提升，楼盘价格也是不断攀升，加上铁西区目前处于新旧盘交替阶段，旧项目基本处于尾盘放量，新盘蓄势待发，预计未来铁西区市场竞争力明显强化。（一）（一） 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势 58 n单位：万平单位：万平6050403020100铁西区商品房与商品住宅供应走势图铁西区商品房与商品住宅供应走势图套数套数70006000500040003000200010000铁西建面铁西住宅建面铁西建面套数铁西住宅套数本月铁西区商品房供应面积为 28.529052 万平米，环比下降 2.2%，同比上升 176.7%，供应

118、套数 2922 套；商品住宅供应面积为 26.071087 万平米，环比下降 4.6%，同比上升 331.4%，供应套数 2753 套，本月商品房与上个月相比并无明显变化，但同比呈几倍趋势上涨，主要由于 08 年金融危机，楼市动荡，成交情况不明朗，2009 年楼市虽然火热，但主要去化空置房，新的商品房供应较少，2009 年年底开发商的疯狂拿地导致 2010年新项目迭起，商品房放量自然走高。本年铁西更是新旧项目交替，不断有产品面市，区域竞争压力大。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势单位：万平单位：万平50454035302520151050铁西区商品房商品住宅成交走势图铁西区商

119、品房商品住宅成交走势图套数套数700060005000400030002000100002010-01 2010-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11铁西商品房成交面积铁西商品住宅成交面积铁西商品房成交套数铁西商品住宅成交套数本月铁西区商品房成交面积为 27.100015 万平米，环比下降 37.7%，同比下降 26.6%，供应套数 3860 套；商品住宅成交面积为 21.446825 万平米，环比下降 42.8%，同比下降 29%，供应套数 2495 套，本月铁西区商品房成交环比与

120、同比下降幅度较大，一方面由于 11 月份开始，沈阳进入冬季，楼市市场较为平淡，多数项目以去化尾盘为目的， 59 成交量相对减少，但从近几个月来看，本月铁西区成交量虽然处于下滑，但总体成交量并不是处于低谷状态。同比大幅度下降主要由于 09 年是房地产火爆的一年，加上 09 年底优惠政策即将结束，多数购房者抓住机遇，因此虽然处于楼市淡季，但 09 年成交量依然处于较高态势。从整体来看，本月铁西区供应量处于平稳发展走势。（二）（二） 铁西区本月各产品成交面积分析铁西区本月各产品成交面积分析单位：套单位：套200多层多层 (5-7层层)150100500成交量从 11 月份铁西区多层建筑形态的成交情况

121、来看，60-100 平户型需求最大，特别是主力面积在 70-90 平之间。可见目前铁西区主要以刚性需求为主，主要需求较多为两室户型。尤其是在房价不断上涨情况下，多数购房者把目光投向经济开发区，该片区目前主要以多层产品，随着对生活品质的不断提高，120 平左右的洋房产品也开始具有市场占有力。单位：套单位：套100小高层小高层(8-11)806040200成交量从 11 月份小高层建筑形态的成交情况来看，铁西区小高产品以 70-90 平最为畅销， 60 总房款相对较低，目前铁西主要是刚性需求支撑，尤其是大部分集中二至三环间，120-140 平的大户型本月成交情况较好，主要面向部分中高端客群。小高层

122、介于多层与高层产品之间，性价比一般，整体来看成交情况没有前两者好。单位：套单位：套120中高层中高层(12-18)100806040200成交量本月铁西区中高层建筑形态以 70-80 平米的中小户产品最为畅销，而 40-50 平米的一室以及 90-100 平也较受市场认可。120-140 平层豪宅产品也受到部分中高客群青睐，可见中高层在目前铁西区市场仍有一定需求，但主要以中小户型为主。单位：套单位：套300高层高层(19-34)250200150100500成交量铁西区高层产品目前分为两类产品，一种是一环以内高层产品，在万科、金地、华润等品牌开发商的带动下，单价较高，主要以 140-160 平

123、大面积户型以及 90-100 平左右两室最为畅销，主要是针对高端客群，该板块内生活配套以及交通极其便利。其次二至三环间高层，主要以 70-100 平中小户型最为畅销，主要为首次置业者居多。整体来看目前铁西区高层产品成交量较高，主要以 90-100 平中小户最为热销。 61 （三）区域市场典型项目分析（三）区域市场典型项目分析1、 铁西地区典型在售项目汇总铁西地区典型在售项目汇总恒大华府恒大华府金地名京金地名京新湖明珠城新湖明珠城第一城第一城凯旋门凯旋门纳帕名门纳帕名门三一新天地三一新天地铁西万达广场铁西万达广场梦想西铁城梦想西铁城2、 产品研究产品研究（1） 销售价格销售价格区域内目前普遍以高

124、层产品为主，二环外起步较晚，主要以多层产品为主，目前一环内高端项目价格在 7000-9000 元之间，多为金地、万科、华润等品牌项目。一环至二环间目前高层价格在 6000-7000 元/平，目前供应货量较大主要以第一城、铁西万达广场以及纳帕名门等。经开板块主要以多层 5000-6000 元水平。表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高（元最高（元/平）平）均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动恒大华府金地名京高层 9800高层 7500小高层 10000叠拼 13000高层 12000高层 9500小高层 12000叠拼 1500

125、0高层 10000高层 8500高层 11000叠拼 14000一次性付款 96 折，贷款 97 折一次付款 98 折，贷款 99 折新湖明珠城高层 8000（精高层 9000（精装） 高层 8500（精装）装）小高 10000（精 小高 12000（精装） 装）小高 11000（精装）一次性 99 折，贷款无折扣凯旋门中高层 12500中高层 14500中高层 13500一次性 99 折，加入华润会的 62 项目项目高层 6000高层 7000高层 650098.5 折第一城纳帕名门铁西万达广场梦想西铁城三一新天地小高 6500高层 6000多层 8200高层 6300高层 5680多层 5

126、800小高 5000多层 5200中高层 4200小高 8000高层 7000多层 9500高层 7300高层 7020多层 6300小高 5500多层 7100中高层 4600小高 7000100高层 6400多层 8850高层 6700高层 6500多层 6100小高 5300多层 6150(一层、顶层)中高层 4400一次性付款 98 折贷款 99 折一次性 99 折，贷款无一次性 97，贷款 99一次性 98 折，贷款 99 折一次性 98 折，贷款 99 折（2）主力户型）主力户型目前铁西区客群主要以刚性需求为主，主要需求是在 90 平米左右，尤其是生活配套以及交通优越的产品最为畅销

127、。目前铁西区主要以地缘性客户居多，一环以内主要以高层 100-200 平大平层为主，主要面向中高端客群，一至二环间主要以 90 平左右舒适两居为主，经开管委会板块板块 70-90 平中小户型最为畅销。表：典型住宅在售项目情况表表：典型住宅在售项目情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）恒大华府金地名京新湖明珠城凯旋门第一城纳帕名门铁西万达广场梦想西铁城三一新天地高层 83-183 平高层 80-199小高 89-212叠拼 192-225高层 46-100小高 100-129中高层 200-220高层 65-90 平高层 31-108小高层 52-113多

128、层 80-100高层 30-130高层 86-163多层 33-89小高 42-113多层 72-145中高 33-136高层 83-167高层 80-90小高 90-165叠拼 190-210高层 80-95小高 100-129中高层 210 平高层 80-90 平高层 80-108小高层 90-113多层 80-95高层 90-100高层 90-110多层 64-89小高 71-18多层 72-88中高 71-87（3）月销售动态）月销售动态本月该区域主要还是以近期面市产品去化为主，加推新品情况不多，尤其是一环外内金地、华润等品牌开发商项目销售情况较好，目前经济开发区在售产品货量不多，多为

129、尾盘销售，加上地铁开通后，经开区商品房去化速度不断加快。 63 凯旋门第一城n表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目恒大华府金地名京新湖明珠城纳帕名门铁西万达广场梦想西铁城三一新天地销售动态销售动态恒大华府于本月开盘，共推出 5 栋高层为 1#-5#，面积为 84-333 ，均价 9800 元/，认筹排号 300 多组。本月新加推房源 2#和 4#，面积 80-120 平米，2#价格 7000 元/平左右，4#8500 元/平左右，加推房源开盘当天 99 折，一次付款 98 折，贷款99 折。该项目目前主要销售精装高层 25#产品，目前基本销售 70%左右，近期暂无加推。本月

130、组要 20#楼在售，共 36 套房源，均价 13500 元/平方米。目前项目主要在售 52-108 平米产品。高层均价 6400 元/平方米，小高层均价 7000 元/平方。预计未来将推出 G 组团，销售情况良好。目前项目无新品加推，只是去化开盘剩余尾房，预计明年会有新品面世，由于地段优越，产品去化速度较快。目前主要是二期 A 组团以及 B 组团产品，主要板式高层为主，主要是二至三室大面积户型产品。目前销售情况良好。目前项目属于正常销售期，多层均价 6100 元/平方米，小高层均价 5300元/平方米，赠送露台和飘窗，一楼送花园，面宽 5 米，顶楼送阁楼，面积 33 平到 48 平不等。自地铁

131、开通后项目认可度极高，去化情况好目前项目主要在售二期中高层产品以及一期洋房剩余一层与顶层产品。目前处于尾盘阶段，基本去化 85%二、二、 和平区和平区区域整体评述：区域整体评述：该区域商品房供应主力主要来自一环内区域以及长白岛板块，由于自然景观优越，目前大多数高端项目集中在长白岛区域，包括万科、远洋、中海等品牌开发商，和平区作为市内成熟区域，交通以及生活配套更是占尽优势，楼盘价格相对其他区域较高。目前整体供应较高，尤其是长白区域市场，竞争激烈。（一）区域市场供应与成交情况（一）区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势 64 n单位：万平单位：万平7060504

132、03020100和平区商品房与商品住宅供应量走势图和平区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数70006000500040003000200010000和平建面和平住宅建面和平建面套数和平住宅套数本月和平区商品房供应面积为 24.394496 万平米，环比上升 13.8%，同比上升320.9%，供应套数 2724 套；商品住宅供应面积为 21.632676 万平米，环比上升 8.1%，同比上升 294.3%，供应套数 2459 套，本月商品房有微幅上涨，此外相对于 09 年，同比也出现翻倍上涨幅度，目前各区域基本均呈现类似情况，09 年的土地过大成交量导致 2010 年商品房的大幅度上升。和平区

133、属于市内五区之一，发展成熟，交通生活极其便利，土地供应量较少，目前主要集中在长白岛板块。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势单位：万平单位：万平2520151050和平区商品房与商品住宅成交走势图和平区商品房与商品住宅成交走势图套数套数250020001500100050002010-01 2010-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11和平商品房成交面积和平商品住宅成交面积和平商品房成交套数和平商品住宅成交套数本月和平区商品房成交面积为 13.833017 万平米，环

134、比下降 29.2%，同比下降 23.6%，供应套数 1518 套；商品住宅成交面积为 11.736055 万平米，环比下降 34.6%，同比下降 19.3%，供应套数 1253 套，近期商品房成交在不断上升走势后出现回落，但整体成交量仍处于较高比例，主要由于和平区生活配套以及交通成熟，购房者认可度较高。本月成交量同比出现下滑趋势，主要由于 09 年在楼市政策扶持下，商品房市场一直处于 65 火热场面，成交量不断走高。本年虽然楼市政策不断打压投机性购房，但作为二线城市，刚性需求为主的沈阳成交量并未出现明显下滑。（二）和平区本月各产品成交面积分析（二）和平区本月各产品成交面积分析单位：套单位：套4

135、0多层多层(5-7层层)3020100成交量从 11 月份多层建筑形态的成交情况来看，120-160 平米以下户型需求最大，和平区多层主要集中在和平区长白岛区域，主要以洋房产品为主，主要面向中高端客群，以河景资源为主打卖点，自然景观极好，客户需求主要为大面积产品。80-100 平产品有少部分成交，主要针对部分普通刚性需求客群。单位：套单位：套小高层小高层(8-11层层)1086420成交量从 11 月份小高层建筑形态的成交情况来看，主要以 180-200 平产品最为畅销，和平区作为发展成熟区域，小高层、多层等产品主要集中在长白板块，由于长白岛板块河景资源优越，目前小高层产品放量较少，主力热销面

136、积仍是以三至四室大面积产品为主。 66 单位：套单位：套60中高层中高层(12-18层层)50403020100成交量本月和平区中高层层产品主要 90-100 平产品最为热销，70-90 平以及 100-110 平有部分成交放量，中高层产品中大户型认可度较差。主要由于长白区域主要以河景为主，中高层属于介于洋房以及高层之间类型，客户认可度一般，主要以中小户型，总房款较低为主。单位：套单位：套200高层高层(19-34层层)150100500成交量高层产品目前分为两类产品，一是市内中心区域小户型公寓投资类产品，地段、周边配套完全成熟，另一种瞰景高层，一主要位于长白岛区域，从本月份高层建筑形态的成交

137、情况来看，高层产品面积区间较大，其中 40-70 平主要为市内中小户型公寓产品，比较受投资客户以及青年人群青睐；120-160 平的大面积主要集中在长白板块，多数是瞰景高层产品，受中高端人群青睐。整体来看和平区高层产品占有很大比例。 67 单位：套单位：套12超高层超高层 (100米以上米以上)1086420成交量超高层建筑形态目前主要集中在市区内二环内的黄金地段，和平区主要是以世茂五里河以及华润中心悦府为主，整体定位于高端产品，单价较高，主要以 140-160 平大面积平层产品最为畅销。和平区超高层无 80 平以下的产品成交，可见其客群主要为高端优质人群。单位：套单位：套2.5别墅别墅21.

138、510.50成交量和平区别墅产品主要集中在长白区域，主要以 260-340 平产品为主。主要是中等户型面积为主，长白区域离市中心较近，甚至别墅产品也可作为第一居所使用。主要是经济实用型联排产品，总价较低，最有市场竞争力；和平区高于 350 平的大面积别产品竞争力较差，总价过高，客群承受度十分有限。 68 （三）区域市场典型项目分析（三）区域市场典型项目分析1、 和平区在售项目汇总和平区在售项目汇总明城新北市明城新北市万锦和平里万锦和平里雅宾利雅宾利新世界花园新世界花园万科城万科城世茂五里河世茂五里河远洋和平府远洋和平府中海国际社区中海国际社区和泓国际和泓国际2、 产品研究产品研究（1） 销售价

139、格销售价格区域内普遍长白岛板块主要以瞰景高层以及洋房为主，高层单价在 8000-10000 元/平不等，分为精装以及清水两种产品，洋房单价在 11000-13000 元/平，属于中高端豪宅产品，一环内主要以小户型高层为主，多为投资以及青年购房者青睐，目前整体均价8000 元/平左右。虽然楼市政策不断打压，但目前沈阳政府尚无动作，房价基本处于平稳上升趋势。 69 项目项目表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平）最高（元最高（元/平）平）均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动万科城高层精装 10000高层 8000高层精装 13000 高层

140、精装 11000高层 9000高层 8500一次性 98，贷款无远洋和平府和泓国际中海国际社区世茂五里河新世界花园雅宾利万锦和平里洋房 10000叠拼 13000中高层 6000高层 6000高层 5900洋房 11000超高层 9000高层 7800高层 8000高层 7506洋房 13000叠拼 15000中高层 6800高层 7000高层 8000洋房 13000超高层 14000高层 9000高层 9500高层 10466洋房 11000叠拼 14000中高层 6400高层 6500高层 6800洋房 12000超高层 11000高层 8200高层 8700高层 8000一次性付款 9

141、7 折，贷款 99 折认筹三万抵五万，选房当日再享 9.9折，一次 96 贷款 97一次性 98 折贷款 99 折优惠无折扣一次 99 折一次性付款 98 折优惠，契税 99 折优惠一次性 99 折明城新北市高层 7500高层 10000高层 8200200 一次性付款 96 折，贷款 98 折优惠（2）主力户型）主力户型该区域主要以大面积户型为主，长白岛地区高层产品主要在 100-160 最为畅销，客群多为二次及以上置业者，需求户型较大，万锦和平里等地段优越产品主要以 40-80 平中小户型为主，主要由于总房款较低，利于投资者以及青年购房者置业。表：典型住宅在表：典型住宅在售项目面积情况表售

142、项目面积情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）万科城远洋和平府和泓国际中海国际社区世茂五里河新世界花园雅宾利万锦和平里明城新北市高层精装 100-140高层 130-200洋房 130-165叠拼 219-240高层 92-143中高层 93-96高层 60-152洋房 147-192超高层 82-249高层 95-308高层 40-140高层 35-85高层 42-84高层精装 100-140高层 130-160洋房 140-160叠拼 222-230高层 141-143中高层 93-96高层 80-92洋房 147-148超高层 142-198高层

143、113-153高层 70-89高层 35-85高层 42-68（3）月销售动态）月销售动态和平区本月销售情况主要以和平长白岛地区销售情况最好，长白岛地区项目体量大，新品加推频繁。加上客户对瞰景高层认可度较高，产品去化情况较好。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目销售动态销售动态 70 万科城雅宾利n目前主要在售六期 1#与 3#剩余尾盘，基本去化 90%多，预计下个月将有新品推出。远洋和平府和泓国际中海国际社区世茂五里河新世界花园万锦和平里明城新北市本月主要加推滨河帝景湾 3#，单价在 8500 元/平，主要大面积平层产品，去化情况较高，目前长白岛区域瞰景平层较为热销。本月

144、加推 6#与 9#房源，共 200 套房源，去化 110 套，之前蓄客 140 组目前主要销售之前加推高层产品，洋房产品由于供应少较为稀缺，基本推出就可销售近 75%。目前主要在售 4#-6#二期产品，该 3 栋产品主要由本年推出，目前基本去化近 70%，多为大面积豪宅产品项目自去年开始销售。截止目前所剩产品不多，主要为尾房销售，预计未来将继续有新品推出。目前项目主要在售 5 栋高层房源，尚未加推新品，主要以营销活动为主导本月无新品加推，主要是在售剩余房源，项目地段优越，区域发展成熟，土地开发量少，产品供应小本月主要是产品持销期以及感恩季活动的举办三、三、 浑南新区浑南新区浑南新区卧居浑河北岸

145、，金廊南端，尽享浑河的景观资源，随着近几年城市发展逐渐外延，城市交通的进一步完善，转眼间高楼林立，浑南新区迅速成长成为人们心中适宜居住的区域首选。2008 年奥运会的举行，2013 年即将举办的亚运会，市政府南迁，建设大浑南，地铁等利好消息的不断涌现，浑南新区将逐步成为城市新核心，品牌大开发商纷纷进入，浑南新区迅速成为高端项目的云集之地，区域价值不断攀升，浑南新区将继续聚焦人们的目光。（一）（一） 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势 71 n单位：万平单位：万平4035302520151050浑南新区商品房与商品住宅供应量走势图浑南

146、新区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数40003500300025002000150010005000浑南建面浑南住宅建面浑南建面套数浑南住宅套数11 月份本区域商品房供应量为 16 万平，环比 10 月份涨幅明显，但从整体走势来看，商品房的供应量走势正常，呈逐步下滑趋势。10 月份供应量偏低，主要是由于为了迎接传统的“金九银十”，各开发商提前准备以保证当期的房源充足，供应量的井喷也导致商品房供应量过剩，10 月份主要集中销化前几个月的供应量，因此出现 10 月份商品房的供应量落至谷底。11 月份金地和荣盛等项目均有新品加推，因此供应量回升至正常。本月商品住宅供应量为 15 万平，供应套数为

147、 1558 套。其走势与商品房一样。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势单位：万平单位：万平35302520151050浑南新区商品房与商品住宅成交量走势图浑南新区商品房与商品住宅成交量走势图套数套数35003000250020001500100050002010-01 2010-02 2010-03 2010-042010-05 2010-06 2010-072010-08 2010-09 2010-102010-11浑南商品房成交面积浑南商品住宅成交面积浑南商品房成交套数浑南商品住宅成交套数11 月浑南新区商品房成交量较上个月下滑，“金九银十”过后成交量下滑在预料之中，并且

148、本月浑南新区推新品的项目不多，主要是以销化今年推出的剩余产品产品为主，沈阳房地产市场将进入传统的销售淡季，加上近几个月国家对房地产市场的调控，未来成交量将会继续下滑。本月浑南新区商品房成交 2200 套，成交量为 20.29 万平，环比下降 31%，其中商品住宅成交 1796 套，成交量为 17.48 万平，成交套均面积为 97.3 72 平米，浑南新区高端项目较多，以中大户型为主，因此套均面积偏大。（二）（二） 浑南新区本月各产品类型面积分析浑南新区本月各产品类型面积分析单位：套单位：套40多层多层(5-7)35302520151050成交量浑南新区是产品两级分化较明显的区域之一，该区域内产

149、品分为两种，一种是高端住宅，两一种是普通住宅。从上图可以看出大面积段主要是 120-180 平米的面积段销售较好，该面积户型主要是洋房类产品，舒适度好但价格也偏高，主要针对的是有改善型需求的高端客群。小面积段主要是 70-80 平米的户型销售较好，小面积的主要特点就是总房款较低，适合工薪阶层购买。单位：套单位：套12小高层小高层(8-11)1086420成交量小高层的热销户型主要集中在 60-80 平米和 140-160 平米两个面积段，价格较多层便宜，且配备电梯，60-80 平米的小户型是针对有刚性需求的年轻购房者，而 140 平米以上的户型主要为高端产品，由于价格相对适中而受人青睐。 73

150、 单位：套单位：套50中高层中高层(12-18)403020100成交量中高层产品在浑南新区比较普遍，且面积区间跨度大，小面积段最小可达 30 多平，大面积段也可达 300 平，由于浑南新区产品等级分化明显，因此各面积段的户型都销售较好，其中 90-100 平米的户型最为畅销，比较适合中等收入的家庭，另外 40-50 平米的小户型也得到了市场认可，销售较好。单位：套单位：套250高层高层(19-34)200150100500成交量浑南新区主要是以高层产品为主，且分为两种，一种是瞰景高层，属于城市别墅，为高端产品，多位于浑河沿线，景观视野优；另一种为普通住宅。高层产品的面积区间主要为 30-18

151、0 平米，另外还有少量的 200 平米以上的户型，但由于大面积段的主要为高端产品，价格高，因此销售较困难。由于浑南新区交通配套比较完善，另外地铁一号线的开通，且位于金廊南端，使得高层产品中小面段户型畅销，多用于投资。大面积段产品中 120 平米以上户型销售较好，该类产品多为瞰景高层，品质感高，适于有改善性需求的高端客群。80-100 平米的产品主要受有刚性需求的年轻白领的青睐，因此也很畅销。 74 （三）（三） 区域市场典型项目分析区域市场典型项目分析1、 浑南地区典型在售项目汇浑南地区典型在售项目汇金地长青湾保利达江湾城万科金域蓝湾荣盛爱家郦都首创国际金地国际花园金地滨河国际名流印象浑河湾泰

152、莱 16 区金地檀郡清河湾2、 产品研究产品研究（2） 销售价格销售价格表：典表：典型住宅项目价格情况表型住宅项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）最高（元平）最高（元/平）均价（元平）均价（元/平）平）营销活动营销活动洋房 9000小高 8000洋房 17000小高 9000洋房 12000小高 8500金地檀郡小高精装 9500高层 7000小高精装10500高层 7800小高精装10000高层 7300保利达江湾城万科金域蓝湾高层 6800高层 7400精装高层11000高层 7500高层 8500高层 9000精装高层14500高层 11000高层 7500高层 8300精装高层

153、12000高层 9000134 水岸豪宅，大面宽、短进深，以近 11 米超大采光面，压轴钜献金地长青湾金地滨河国际精装高层 9000高层 6200精装高层17000高层 6800精装高层12500高层 6400 84-147 平米城心大宅 认购 1 万抵 3 万200 金地 3 周年庆城交即享现金大礼 75 项目项目荣盛爱家郦都首创国际城金地国际花园四期名流印象泰莱 16 区浑河湾洋房 8000小高 6900高层 7150高层 5500高层 6860高层 5000小高 6000洋房 5300高层 4800洋房 7400高层 5100洋房 8900小高 7500高层 7400高层 10500高层

154、 6500小高 7600洋房 6900高层 5800洋房 8900高层 6000洋房 8500小高 7300高层 6500100高层 7200200高层 5900小高 7000洋房 6600高层 5500洋房 7000高层 550086 、137 全精装瞰景高层超值钜献，内含 1500 元/平米精装一次性付款 96 折、贷款 98 折浑河湾珍稀洋房，魅力呈现浑南新区主要以高层和洋房产品为主，高层价格为两种，一种为高端产品，均价一般在 7000-9000 元/平米，精装高层均价在 10000-12000 元/平米；另一种为普通住宅，均价在 5500-6500 元/平米。洋房的均价在 7000-1

155、2000 元/平米，由于产品品质的差距导致价格相差较悬殊。金地滨河国际在本月有新品加推，均价每平米上涨 200 元；首创国际城 11 月二期开盘销售，价格略有涨幅；金地国际花园四期属于尾盘销售，剩余房源不多，价格略有下调，其他项目价格较上个月变化不大。（3） 主力户型主力户型表：典型住宅项目在售产品情况表表：典型住宅项目在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）洋房 157-214主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）163-164金地檀郡保利达江湾城万科金域蓝湾金地长青湾金地滨河国际荣盛爱家郦都首创国际城金地国际花园四期名流印象小高 144-189小高精装 145-188高层 87-1

156、63高层 45-162高层 101-258精装高层 146-166高层 140-180精装高层 190-200高层 63-134洋房 98-200小高 140-260高层 84-257高层 47-135高层 80-180高层 59-195小高 125-145144-169145-16987-15591-114、130-137144-146146-166160-180190-20090-108138-145140-14684-92、130-140、182-19090-12065-12056-83、93-130125-145 76 泰莱 16 区浑河湾洋房 85-110高层 60-90洋房 100

157、-222高层 37-10590-11060-90130-14937-52、80-83浑南新区逐渐成为高端项目云集的区域，尤其近两年，高端项目如泉涌一般，整体主力面积在 140 平米以上，以洋房和景观豪宅为主，以满足改善性需求的购房者，针对客群也主要以中高端为主。另外也有部分 100 平米以下的中小户型供应，购房者主要是年轻白领，多为首次置业（4） 月销售动态月销售动态表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目金地檀郡保利达江湾城万科金域蓝湾金地长青湾金地滨河国际荣盛爱家郦都首创国际城金地国际花园四期名流印象泰莱 16 区浑河湾销售动态销售动态加推 64 套洋房加推 134 平米房

158、源精装户型热销中丹陛组团，新品高层加推二期新品热销中11 月 20 日，40#高层开盘，销售较好，剩余把山户型二期新品热销中剩余不到 30 套房源，尾盘销售中一期、二期热销中洋房全款可享 99 折，热销中全款 97 折，贷款 99 折，热销中各项目在 11 月份没有太多销售动态，基本处于持销阶段，金地檀郡在本月 18 号加推 4 栋共 64 套洋房产品，销售情况不好。保利达江湾城自首次开盘后没有新品加推，一直销售开盘推出的房源，在本月推出 134 平米户型房源。金地滨河国际社区在售房源为二期，推出“零公摊”产品，备受消费者青睐，销售情况良好。荣盛爱家郦都在本月新推一栋高层，90 多平米的户型，

159、开盘即售罄，多剩余把山房源。四、四、 沈河区沈河区随着冬季的来临，使得沈城地产市场逐步进入传统的销售淡季，市场整体表现趋于平淡，11 月只有银河丽湾加推 10 套房源，水晶城即将开盘，整体销售量不错，但其他项目基本还是以消耗现有存量房源为主。 77 nn（一）（一） 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势单位：万平单位：万平2520151050沈河区商品房与商品住宅供应量走势图沈河区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数300025002000150010005000沈河建面沈河住宅建面沈河建面套数沈河住宅套数本月沈河新区商品房供应面积为

160、 4.068768 万平米，环比下降 59.31%，同比上升 25%，供应套数 407 套；商品住宅供应面积为 9.6515 万平米，环比上下降 61.26%，同比下降38.89%，供应套数 391 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现下降态势来看，由于前两月新项目新品上市较多，外加今年政策面上利空不断这月成下降趋势。整个区域供应情况相对起伏较大。商品房与商品住宅成交商品房与商品住宅成交单位：万平单位：万平3.532.521.510.50沈河区商品房与商品住宅成交量走势图沈河区商品房与商品住宅成交量走势图套数套数350300250200150100500沈河商品房成交面

161、积沈河商品住宅成交面积沈河商品房成交套数沈河商品住宅成交套数本月沈河新区商品房成交面积为 2.14 万平米，环比上升 36.62%，同比上升 25%，供应套数 174 套；商品住宅成交面积为 0.8 万平米，环比上下降 29.37%，同比下降 38.89%，成交套数 82 套，因为十月份以来沈阳进入一个销售淡季，外加今年政策上利空不断导致商品住宅这月成交成下降趋势，但商品房成上升趋势，说明本月非住宅类产品成交增 78 加。整个区域成交情况相对平稳。（二）（二） 沈河区本月各产品成交面积分析沈河区本月各产品成交面积分析单位：套单位：套3.5中高层中高层(12-18)32.521.510.50成交

162、量十一月中高层产品的成交情况来看，热销的主力面积在 260-300 平之间，可见以三室户型为主的刚性需求明显占据市场的主导地位。其中 160-180 平米和 260-300 平米的面积段最为畅销。120 平及以上户型主要为大面积产品，舒适度高但总房款也偏高，主要面向高端客群。单位：套单位：套20高层高层(19-34)151050成交量从十一月份高层的成交情况来看，30-80 平米的户型比较畅销，该产品主要是市内中心区域小户型公寓投资类产品，地段、周边配套完全成熟。其中 40-70 平主要为市内中小户型公寓产品，比较受投资客户以及青年白领的青睐。100 平米以上的主要是住宅项目，舒适度比较好价格

163、比较高，主要针对高收入人群。 79 （三）（三） 区域市场典型项目分析区域市场典型项目分析1、 沈河地区典型在售项目汇总沈河地区典型在售项目汇总2、 产品研究产品研究销售价格销售价格各项目均不变或成上升趋势。银河丽湾加推 10 套房源，领先国际要有新的开发商介入现停售。华府新天地 C2 和 C5 楼所剩房源为尾房下降 100 元。佳和新城产品所剩较少只剩顶楼最高价和平均价下降 500。一环以内楼市价钱还是稳高不下，一些精品依旧 15000 以上。商业项目依然火爆。表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）最高（元平）最高（元/平）平） 均价（元均

164、价（元/平）平）营销活动营销活动华府新天地高层 11500 高层 13000(精装) 100 (精装) 100高层 12000(精装) 100华府新天地购房优惠 2 万元新华天玺高层 13500(精装)高层 24000(精装)高层 15000 新华公馆天玺一次性付款 98 折贷款 99(精装) 折优惠银河丽湾高层 8000高层 30000高层 15000银河丽湾均价 15000 元全款 99 折优惠领先国际高层 14000 高层 15000 高层150 15014500150领先国际一次性 98 折贷款 99 折优惠 80 项目项目万科柏翠园保利海上五月花保利康桥佳和新城高层 16000(精装

165、)多层 7500高层 135000(精装)顶楼 5000高层 21000(精装)多层 17000高层 180000(精装)顶楼 5000500高层 18000(精装)多层 9000高层 150000(精装)顶楼 5000500万科柏翠园均价 18000 元一次性付款98 折优惠开盘 98 折优惠暂无新品诚意金排号，三千抵一万（2）主力户型）主力户型沈河地区多数以 40-70 平方米的小户型为主, 也有 100 平方米的但是基本都为高档住宅。表：典型住宅在售产品情况表表：典型住宅在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）华府新天地新华天玺银河丽湾领先国

166、际万科柏翠园保利海上五月花保利康桥水晶城佳和新城高层 30-90高层 45-466高层 113-283高层 112-172高层 170-260多层 90-169高层 90-400多层 47-140 高层 50-130高层 65-115高层 32-72高层 45-75高层 113-253高层 149-156高层 170-260多层 90-120高层 139-240多层 80-100 高层 70-110高层 56-89（3）月销售动态）月销售动态本月该区域主要还是以消化库存产品为主，只有步阳江南甲第、唐轩公馆等个别项目有少量新品上市，预计荣盛香缇澜山洋房产品有可能选择下个月正式面市。冬季的到来，使

167、得该区域市场整体表现趋于平淡。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目华府新天地新华天玺银河丽湾领先国际万科柏翠园保利海上五月花保利康桥水晶城佳和新城销售动态销售动态目前推出 C2，C5 楼销售 80%本月销售良好。商业住宅两用户型，但是销售一般。12 月 1 号加推 10 套。首批已售罄。停止销售中，据说是有另外的开发商介入，还有就是按揭下不来。200 为 96 套销售 52 套。260 44 套售罄。170 平方米销售较差。一共推出 398，开盘销售近 70%。暂无即将拖出第 4 期只剩顶楼 81 nn五、五、 大东区大东区区域整体评述：区域整体评述：本月大东区整体比较平稳

168、，除五矿万泉公元开盘外，其余各项目无新品推出，东塔板块的项目如：城建东逸花园，居易新青年，香槟蓝湾，长安十号等项目均已售罄。随着万科，金地等大品牌项目在东北大马路两大优势地块的主题建起。大东区前景比较乐观，二东北大马路沿线的项目价值也日益彰显3、区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势单位：万平单位：万平1614121086420大东区商品房与商品住宅供应量走势图大东区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数25002000150010005000大东建面大东住宅建面大东建面套数大东住宅套数因去年 11 月份大东区无商品住宅供应都为商业项目；

169、本月大东区商品房供应面积为 10.9090 万平米；环比上升 47.6%，同比上升 52.5%；供应套数 2018 套；商品住宅供应面积为 8.4652 万平米，环比上升 15.06%，同比上升 52.5%，供应套数 1430 套， 商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现上升态势来看，由于去年年底开发商大举拿地，大东地区成交土地量很大，所以今年虽然政策面上利空不断，但是新项目、新品上市一直稳步递增，所以整个区域市场供应情况相对平稳。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势 82 单位：万平单位：万平20181614121086420大东区商品房与商品住宅成交量走势

170、图大东区商品房与商品住宅成交量走势图套数套数1200100080060040020002010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-11大东商品房成交面积大东商品住宅成交面积大东商品房成交套数大东商品住宅成交套数本月大东区商品房成交面积为 5.973199 万平米；环比下降 67.46%，；成交套数 618套；商品住宅成交面积为 5.459555 万平米，环比下降 40.8%，大东区商品住宅成交套数 1430 套， 商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现下降态势来看，因为进

171、入冬季加上没有新房源供应消费者大部分进入持币观望态势，4、单位：套单位：套50区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况多层多层(5-7)403020100成交量从 11 月份多层建筑形态的成交情况来看，大东区 100 平米以下户型需求最大，特别是主力面积在 80-100 平之间的以二室户型为主的刚性需求明显占据市场的主导地位；因为该面积段身居刚性与改善型双重需求。目前多层产品主要集中在二至三环周边。由于多层以低密度舒适住宅为主，受到购房者青睐， 83 单位：套单位：套12小高层小高层(8-11)1086420成交量从 11 月份大东区小高层建筑形态的成交情况来看，小高产品在市场上供应量较小

172、，80-100 平米的中户产品最为畅销，市场需求主体面积段还是以满足刚性需求为主，但小高层产品中，140 平米以上的大户型产品普遍身居高端产品特点，所以在市场上认可度也相对较高。单位：套单位：套35中高层中高层(12-18)302520151050成交量中高层处于多层与高层间过渡产品，性价比一般，市场供应量不高，从 11 月中高层建筑形态的成交情况来看，70-100 平米的中小户产品最为畅销，而 30-50 平米的一室小户型产品也较受市场认可。作为中高层产品市场需求主体还是以中小户型为主。 84 单位：套单位：套80高层高层(19-34)706050403020100成交量从本月份高层建筑形态

173、的成交情况来看，高层产品面积跨度较大，其中 50-90 平主要为市内中小户型公寓产品，比较受投资客户以及青年人群青睐；120 平以上的大面积多为瞰景平层，总价偏高，但品质感较强，所以客户认可度较高，客群多为中高端人士；销售最旺的主力面积为 90-100 平，主要由于该面积段适用范围较广，主要面向改善型需求客户。 85 1、 大东区典型在售项目汇总大东区典型在售项目汇总东方欧博城中体花园新城幻景家园万恒愿景万科蓝山锦联左岸绿地新里摩尔公馆天润广场果舍添香万恒领域中房上东花墅中粮大悦城沈阳龙之梦亚太中心2、产品研究产品研究（5） 销售价格销售价格本月大东区项目价格略有上升，整体走势平稳，因为进入冬

174、季交易量有明显的下降，部分楼盘如锦联左岸因无加推房源只剩顶楼，价格有所下降;而随着万科蓝山的入住，东北大马路沿线项目涨幅明显。表：典型住宅项目价格情况表表：典型住宅项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平）最高（元最高（元/平）平） 均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动果舍添香万科蓝山小高 7200高层 5800高层 8000小高 7900高层 6600高层 9500小高 7300中高层 6300高层 8500同贺果舍添香荣获 2007 年度沈阳最具产品原创力楼盘大奖厚重的城市，一派新蓝 86 项目项目（精装修）（精装修）（精装修）万恒领域幻景家园万恒愿景高层 5400高层 650

175、0多层 7300高层 5900中高 5500高层 6680高层 7300多层 8300高层 7300中高 6500高层 6250150高层 7000多层 7500200高层 6750250中高 6250500非凡品，大世界。08 年新品震撼上市09 年全新力作，万恒愿景憾世登场锦联左岸中高（精装修） 中高（精装修） 中高（精装修）7500 8500 8000高层 6500 高层 7300 高层 7000300城市百年凝聚一个中心，中心百年诞生一次机遇。公寓 7500公寓 9000公寓 8100100东方欧博城绿地新里摩尔公馆中房上东花墅小高 4600中高 4600洋房 7000高层 4800多

176、层 6300高层 5500小高 5500中高 5400洋房 8600高层 6200多层 7400高层 6600小高 5200中高 5200洋房 8000高层 5700200多层 6700高层 6300准现房，亲情，爱情同层居绿地新里摩尔公馆周年庆回馈月即将启动，敬请关注。墅景洋房，全景加推。（6） 主力户型主力户型本期主力户型小高为 90-130，中高为 90-109，高层为 70-90，多层为 80-90，洋房为 140-150。表：典型住宅在售项目面积情况表表：典型住宅在售项目面积情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）果舍添香万科蓝山万恒领域万恒愿景

177、幻景家园锦联左岸东方欧博城绿地新里摩尔公馆中体花园新城小高 91-136高层 47-114高层 101-168高层 57-130多层 90-150高层 50-150高层 60-130中高层 51-137高层 47-135小高 50-99高层 53-119洋房 130-150高层 40-100多层 45-120小高 91-136高层 90-110高层 101-168高层 90-120多层 120-130高层 50-90高层 90-125中高层 90-97 109-114高层 98-133小高 70-99高层 53-119洋房 140-150高层 40-70多层 80-90（3）月销售动态）月销售

178、动态本月除五矿万泉公元外区域典型项目无新品供应。均主要以前阶段供应产品剩余为主要销售产品。大部分产品也已经进入售罄期。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目万恒领域销售动态销售动态本期公推出高层 7 栋，小高 9 栋，除高层还有小部分房源外其他产品 87 n均已售罄。万恒愿景锦联左岸巧克力城万科蓝山东方欧博城绿地新里摩尔公馆幻景家园中体花园新城本期共推出 16 个高层，14 个多层；预售期，还未开盘排号前 100，1万抵 2 万。本期共推出 B12，B8 两栋楼，除顶层外均以售罄，本期共推 12#，14#两栋楼其中 12#楼为多层仅剩 4 套，14#楼为高还剩 80 套左右。

179、本期共推出 3#4#8#楼；3#4#楼每户面积为 100-137 平米 4#楼为每户面积为 164 平米，开盘当天已基本售完本期公推出 E1，E2，E3，E4，E5，E6 六栋楼，E1 E2 E3 以售完；E4，E5，E6 还有部分房源本期共推出 10 栋洋房，12 栋高层，除了中高层已经售完外，其余产品均有大部分剩余本期共推出 5 栋高层和一栋小高层，小高层已经已经售完，高层还有一半的剩余。该项目目前在售为三期，楼号分别为 41#，42#，43#，47#，48#，5栋楼，开盘当天销化率 75%六、六、 于洪区（北于洪于洪区（北于洪 +于洪新城）于洪新城）本月北于洪的中海城和恒大城有新品推出，

180、随着保利上林湾的开盘也有客户到周边项目看房；中海城周边配套的逐渐完善，销售率也有所上涨，其余的项目的销售率也依然看好。（一）区域市场供应与成交情况（一）区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势单位：万平单位：万平6050403020100于洪区商品房与商品住宅供应量走势图于洪区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数70006000500040003000200010000于洪建面于洪住宅建面于洪建面套数于洪住宅套数 88 n本月于洪区商品房供应面积为 35.163416 万平米，环比上升 281.75%，同比上升204.92%，供应套数 4512 套；商品住宅供

181、应面积为 33.304766 万平米，环比上升 235.69%，同比上升 207.5%，供应套数 4142 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现上升态势来看，由于本月该区项目大量开盘、房源下证，所以整个区域市场供应情况呈上升趋势。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势单位：万平单位：万平4035302520151050于洪区商品房与商品住宅成交量走势图于洪区商品房与商品住宅成交量走势图套数套数5000450040003500300025002000150010005000于洪商品房成交面积于洪商品住宅成交面积于洪商品房成交套数于洪商品住宅成交套数本月于洪区

182、商品房成交面积为 22.852966 万平米，环比下降 39.89%，供应套数 2582套；商品住宅成交面积为 20.290089 万平米，环比下降 43.37%，供应套数 2187 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现下降态势来看，由于天气原因，客户的购房情绪也受到影响，所以整个区域市场供应情况呈下降趋势。（二）于洪区本月各产品成交面积分析（二）于洪区本月各产品成交面积分析单位：套单位：套多层多层5-7300250200150100500成交量 89 11 月份多层产品的成交情况来看，80-90 平米以下户型需求最大，热销的主力面积在80-100 平之间，可见以二室户

183、型为主的刚性需求明显占据市场的主导地位。其中 80-90 平米的面积段最为畅销，因为该面积段身居刚性与改善型双重需求。目前多层产品主要集中在二至三环周边，由于多层以低密度舒适住宅为主，受到购房者青睐，近几年价格也是连连攀升，整体来看多层市场 80-90 平产品由于总房款适中主要以首次置业为主，90-100 平以及以上主要是面向改善型需求客群，120 平及以上户型主要为大面积洋房产品，舒适度高但总房款也偏高，主要面向高端客群。单位：套单位：套50小高层小高层8-11403020100成交量从 11 月份小高层产品成交情况来看，小高产品在市场上供应量较少，70-90 平米的中小户产品最为畅销，市场

184、需求主体面积段还是以满足刚性需求为主，但小高层产品中，140 平米以上的大户型产品普遍身居高端产品特点，且价格适中，所以在市场上认可度也相对较高。单位：套单位：套140中高层中高层12-18120100806040200成交量中高层处于多层与高层间过渡产品，性价比一般，市场供应量不高，从 11 月的成交情况来看，60-70 平米的中小户产品最为畅销，而 50-60 平米的一室小户型产品也较受市场认 90 可。作为中高层产品市场需求主体还是以中小户型为主。单位：套单位：套250高层高层19-34200150100500成交量高层产品目前分为两类产品，一类是市内中心区域小户型公寓投资类产品，地段、

185、周边配套完全成熟，另一类是瞰景高层，多属于高端类产品，定位城市别墅，一般位于浑南、和平等景观带丰富、临河的区域，从 11 月分高层的成交情况来看，高层产品面积跨度较大，其中 80-100 平主要为市内公寓产品，比较受投资客户以及青年白领的青睐；120 平以上的大面积多为瞰景平层，总价偏高，但品质感较强，所以客户认可度较高，客群多为中高端人士；销售最旺的主力面积为 80-90 平，主要由于该面积段适用范围较广，主要面向改善型需求客户。（三）区域市场典型项目分析（三）区域市场典型项目分析(一）北于洪一）北于洪该地区荷兰村购房的客户较多，随着保利上林湾的开盘和中海城新组团的加推本月的销售率有所增加，

186、来访客户较多。 91 1、北于洪地区典型在售项目汇总北于洪地区典型在售项目汇总恒大城恒大城阳光尚城阳光尚城保利上林湾保利上林湾橡树湾橡树湾中海城中海城绿地老街坊绿地老街坊2、产品研究产品研究（7） 销售价格销售价格本月该区域高层均价 5100-5300 元/ ，多层 5800-6000 元/ ，洋房8000-9000 元/，别墅 11000-12000 元/左右；由于恒大城推出了楼王产品所以价格有所上涨，而中海城推出的虹郡组团的高层产品地理位置不理想，所以下降 100 元。表：典型住宅项目价格情况表表：典型住宅项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平）最高（元最高（元/平）平） 均价（元

187、均价（元/平）平）营销活动营销活动恒大城中海城橡树湾清水高层 5000（折前）精装高层 6500（折前）高层 4400多层 5700别墅 10000洋房 90006500800048006300120000900055001007000460010060001100090004988 元/起 91-161 含1500 元/豪装88-130 新品高层五大品质升级，应势载誉加推橡树湾院邸升级新品 倾城盛放 92 项目项目别墅 400 万/套400 万/套400 万/套诚谢纳藏“峰度”高层组团，超值起价阳光尚城四期高层 4800洋房 780052008200500080003838 元/平米，高性价

188、比景观宅邸！2 万抵 3 万认筹礼金，另享老带新优惠，火爆认购全城邀约！一次性付款优享 95 折优惠，贷款98 折优惠！绿地老街坊保利上林湾洋房 5800二期多层 5200三期多层 5500三期洋房 80006700550060008200600054005700800056-123 平米新海派宽幅小洋房，珍世呈现60-125 平稀世经典，4688 元/平超值起价，良机不容错失！蓄势开盘，97 折认筹席位将满（2）主力户型）主力户型80-120 二室、三室的户型较受客户欢迎，大多用于婚房或改善性需求。表：典型住宅项目在售产品情况表表：典型住宅项目在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主

189、力面积区间（平米）主力面积区间（平米）恒大城中海城橡树湾阳光尚城绿地老街坊保利上林湾高层 79-179高层 75-151多层 89-170别墅 249-301洋房 136-190别墅 193-253高层 97洋房 105-160二期多层 62-125三期多层 62-125三期洋房 119-16991-13580-13080-140249-301136-175190-21097105-12074-9374-93119-169（3）月销售动态）月销售动态表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目恒大城中海城橡树湾阳光尚城绿地老街坊保利上林湾销售动态销售动态推出 39#、40#、42#

190、号楼，剩余 50 多套房源，全新推出虹郡组团宽景高层处于持销状态，没有新品推出。11 月 13 日开盘推出 1#和 4#两栋高层。推出园区西侧 6 栋洋房，共 264 套。二期推出 4 栋楼王多层，三期推出 4 栋多层和 1 栋洋房。(二）于洪新城二）于洪新城随着南阳湖桥的建设与和平地区连接增加了交通的便利，更带动了经济的发展，周 93 边楼市价格也有所上涨。1、 于洪新城典型在售项目汇总于洪新城典型在售项目汇总顺丰新未来顺丰新未来宏发英里宏发英里阳光阳光 100碧桂园银河城碧桂园银河城恒大绿洲恒大绿洲2、产品研究产品研究销售价格销售价格本月该区域高层均价 5100-5200 元/ ，多层 6

191、000-6100 元/ ，洋房9000-9200 元/，别墅 12000 元/左右，随着南阳湖桥的建设增加了交通便利该地区房价均上涨，其中宏发英里上涨 200 元，恒大绿洲上涨 100 元。表：典型住宅项目价格情况表表：典型住宅项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高（元最高（元/平）平） 均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动英里 AB 区新品上市 38-98 平米宏发英里高层 440048004600200限量精品房源优惠加推 诚意认购火热进行 交 1 万诚意金开盘当日选房可抵 2 万房款恒大绿洲高层 4100（折前）70006100100湖河双景豪宅 4850 元/平米

192、起含 1500 元/平米豪装 最高省 27万/套 94 项目项目和泰馨城碧桂园银河城阳光 100顺丰新未来高层 3100高层 4600复式 9500小高层 6000多层 5800高层 46003700460095006000580046003600460095006000580046004500-6100 元/平米199-233 平米 202 万元/套起62-175 平米极致洋房 均价4600 元/平米 盛大发售63-151 滨河复式阔宅买一层得两层 126.138 平层宽景大宅 超值空间赠送保工南 13#17#瞰景阳光小户78 平米臻稀多层 倾羡全城！（2）主力户型）主力户型本区域户型需求大

193、约在 75-115 的二室或三室的房源较为畅销。表：典型表：典型住宅项目在售产品情况表住宅项目在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）宏发英里恒大绿洲和泰馨城碧桂园银河城阳光 100顺丰新未来高层 40-100高层 42-124高层 42-125高层 61-139复式 87-140小高层 57-130多层 67-125高层 48-13265-8079-11975-11080-12087-14087-12585-11575-126（3）月销售动态）月销售动态表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目宏发英里恒大绿洲和泰馨城碧桂园银河城阳

194、光 100顺丰新未来销售动态销售动态11 月 13 日开盘推出 A7、B3 两栋高层。封顶一栋推出一栋。正在认筹高层产品。本月主推 3 栋观河高层产品。主推 3 栋小高层，多层已经没有多少房源了。持续热销多层和高层产品。七、七、 皇姑区皇姑区由于一环内土地少本区目前没有新的项目建设，项目大多分布在该区的南面和四台子板块；随着保利溪湖林语和瑞赛居圣苑的开盘，四台子板块逐渐被客户看好，前开购房的客户也比以前增加，珠江五校的入住周边的配套也逐渐完善，预计后期价格会有所上涨；塔湾地区依然是中海寰宇天下为主，本月该项目推出 D2#号楼，销售状况较火爆，其余项目没有新品推出，仍旧持续销售。 95 nn商品

195、房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势单位：万平单位：万平302520151050皇姑区商品房与商品住宅供应量走势皇姑区商品房与商品住宅供应量走势套数套数3500300025002000150010005000皇姑建面皇姑住宅建面皇姑建面套数皇姑住宅套数本月皇姑区商品房供应面积为 24.702932 万平米，环比上升 302.37%，同比上升112.56%，供应套数 3058 套；商品住宅供应面积为 23.010238 万平米，环比上升314.49%，同比上升 116.74%，供应套数 2952 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现上升态势来看，由于开发商不断

196、那地，新增项目逐渐增多，客户需求量越来越大，所以整个区域市场供应情况呈上升趋势。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势单位：万平单位：万平14121086420皇姑区商品与商品住宅成交走势图皇姑区商品与商品住宅成交走势图套数套数1400120010008006004002000皇姑商品房成交面积皇姑商品住宅成交面积皇姑商品房成交套数皇姑商品住宅成交套数本月皇姑区商品房成交面积为 4.383038 万平米，环比下降 43.15%，供应套数 484套；商品住宅成交面积为 3.707877 万平米，环比下降 45.56%，供应套数 394 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，但从本月

197、同环比均呈现下降态势来看，由于该地区一环内土地较少，房价一直呈上升趋势，开发商都压着房源等待房价的上升，所以整个区域市场供应情况呈下降趋势。 96 （一）于洪区本月各产品成交面积分析（一）于洪区本月各产品成交面积分析单位：套单位：套20多层多层5-7151050成交量11 月份多层产品的成交情况来看，热销的主力面积在 120-140 平之间，可见以二室户型为主的刚性需求明显占据市场的主导地位。其中 120-140 平米的面积段最为畅销，因为该面积段身居刚性与改善型双重需求。目前多层产品主要集中在二至三环周边，由于多层以低密度舒适住宅为主，受到购房者青睐，近几年价格也是连连攀升，整体来看多层市场

198、 80-100 平产品由于总房款适中主要以首次置业为主，90-100 平以及以上主要是面向改善型需求客群，120 平及以上户型主要为大面积洋房产品，舒适度高但总房款也偏高，主要面向高端客群。单位：套单位：套20小高层小高层8-11151050成交量从 11 月份小高层产品成交情况来看，小高产品在市场上供应量较少，120-140 平米的大户产品最为畅销，市场需求主体面积段还是以满足刚性需求为主，但小高层产品中，140平米以上的大户型产品普遍身居高端产品特点，所以在市场上认可度也相对较高。 97 单位：套单位：套20中高层中高层12-18151050成交量中高层处于多层与高层间过渡产品，性价比一般

199、，市场供应量不高，从 11 月的成交情况来看，30-40 平米的中小户产品最为畅销，而 80-90 平米的一室小户型产品也较受市场认可。作为中高层产品市场需求主体还是以中小户型为主。单位：套单位：套70高层高层19-346050403020100成交量高层产品目前分为两类产品，一类是市内中心区域小户型公寓投资类产品，地段、周边配套完全成熟，另一类是瞰景高层，多属于高端类产品，定位城市别墅，一般位于浑南、和平等景观带丰富、临河的区域，从 11 月分高层的成交情况来看，高层产品面积跨度较大，其中 80-90 平主要为市内公寓产品，比较受投资客户以及青年白领的青睐；120 平以上的大面积多为瞰景平层

200、，总价偏高，但品质感较强，所以客户认可度较高，客群多为中高端人士；销售最旺的主力面积为 80-90 平，主要由于该面积段适用范围较广，主要面向改善型需求客户。 98 （二）区域市场典型项目分析（二）区域市场典型项目分析(一一)、皇姑地区、皇姑地区1、皇姑地区典型在售项目汇总皇姑地区典型在售项目汇总瑞赛居圣苑瑞赛居圣苑保利溪湖林语保利溪湖林语苏堤春晓苏堤春晓怡林名门怡林名门中海寰宇天下中海寰宇天下沈阳天地沈阳天地2、产品研究产品研究销售价格销售价格该地区多层产品均价大约在 5200-5300 元/，中高层 7500-7600 元/，高层7800-7900 元/，洋房 9000 元/，由于中海寰宇

201、天下高层产品推出的位置不理想，所以价格下降 500 元，随着房交会的到来，预计后期会有所动作。表：典型住宅项目价格情况表：典型住宅项目价格情况表表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高最高(元元/平）平） 均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动中海寰宇天下洋房 9000中高层 8500高层 7300900085007700900085002007500新品 D2#尊荣加推 全城火爆认筹中 99 项目项目保利溪湖林语沈阳天地苏堤春晓怡林名门瑞赛居圣苑多层 4800精装高层12000多层 6300小高层 6600多层 4550高层 400054001200065006600455040004

202、80012000640066004550504000新皇姑溪湖岸 55-145 平米纯多层限时认筹即享 97 折。法拉利 458 沈阳首发 惊艳全城10 月 23 日认筹在即额外再享 1 万抵 3 万感恩为您 VIP 贵宾 敬请莅临怡林名门二期臻席品鉴大会瑞赛居圣苑认筹行动现在进行时（2）主力户型）主力户型本区主打户型 75-110 二室和三室的高层产品，由于大部分项目在一环内距离市区也比较进，房价也相对别的项目要贵一些，部分客户怕经济压力太大，所以中等户型较受欢迎。表：典型住宅项目在售产品情况表表：典型住宅项目在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）多层 94-171主力面积区间（平米

203、）主力面积区间（平米）112-164中海寰宇天下保利溪湖林语沈阳天地苏堤春晓怡林名门瑞赛居圣苑小高层 130-165高层 76-139多层 89-140高层 102-157多层 65-140小高层 47-125多层 85-132高层 51-126130-14376-12788-128102-15790-9547-11580-12680-110（3）月销售动态）月销售动态表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目中海寰宇天下保利溪湖林语沈阳天地苏堤春晓怡林名门瑞赛居圣苑销售动态销售动态多层推出 11 栋楼，小高推出 7 栋楼，高层共推出 10 栋楼；共 1712 套。11 月 6

204、号开盘共推出 22 栋为 501#-511#、515#-520#、523#-525#、528#-530#号楼，共 264 套房源。该项目二期尚未开盘，一期没有房源了。认筹高层产品，诚意金 1 万抵 1.5 万。正在销售 105-122 小高层产品，一次性 97 贷款 97。推出 4#、5#、6#、9#四栋楼。 100 nn八、八、 沈北新区沈北新区区域整体评述：区域整体评述：随着冬季的来临，使得沈城地产市场逐步进入传统的销售淡季，市场整体表现趋于平淡，特别是沈北新区这样区位相对偏远的市场，已呈现转淡的迹象。11 月只有唐轩公馆、步阳江南甲第二期选择在本月开盘推出新品，但整体推售体量都偏少，而其

205、他项目基本还是以消耗现有存量房源为主。1、 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品商品房与商品住宅供应量走势住宅供应量走势单位：万平单位：万平706050403020100沈北新区商品房与商品住宅供应量走势图沈北新区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数800070006000500040003000200010000沈北建面沈北住宅建面沈北建面套数沈北住宅套数本月沈北新区商品房供应面积为 12.5273 万平米，环比上升 43.73%，同比上升28.66%，供应套数 2262 套；商品住宅供应面积为 9.6515 万平米，环比上升 15.06%，同比上升 14.1%，供应套数

206、 1680 套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现上升态势来看，由于去年年底开发商大举拿地，特别是沈北新区去年成交土地量很大，所以今年虽然政策面上利空不断，但是新项目、新品上市一直稳步递增，所以整个区域市场供应情况相对平稳。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势 101 n单位：万平单位：万平302520151050沈北新区商品房与商品住宅成交走势沈北新区商品房与商品住宅成交走势套数套数400035003000250020001500100050002010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-0

207、82010-092010-102010-11沈北商品房成交面积沈北商品住宅成交面积沈北商品房成交套数沈北商品住宅成交套数本月沈北新区商品房成交面积为 12.88 万平米，环比下降 10.87%，成交套数 1606套；商品住宅成交面积为 11.92 万平米，环比下降 10%，成交套数 1458 套，从成交面积来看本月还是维持在 10 万平米以上的成交体量，虽然环比小幅下降，但是还是基本维持在较高的水平线之上，而从商品房与商品住宅成交套数差只有 148 套来看，区域成交主体还是以住宅产品为主，从下半年 7 月份以来的成交走势来看，冬季传统冬歇期的到来对于本区域整体成交的影响已经逐步显现。2、 沈北

208、新区本月各产品成交面积分析沈北新区本月各产品成交面积分析沈北新区本月沈北新区本月多层产品成交面积分析多层产品成交面积分析单位：套单位：套180多层多层5-7160140120100806040200成交量本月沈北新区多层产品成交面积主力区间在 60-100 平米之间，其中 80-100 平米是最为热销面积，而该面积区间也是目前二室以及小三室户型主体供应区间，沈北新区已 102 nnn成为中低端刚性需求以及改善型需求客群选择多层产品的主选区域之一。沈北新区本月小高层产品成交面积分析沈北新区本月小高层产品成交面积分析单位：套单位：套小高层小高层8-1120151050成交量沈北新区小高层产品供应较

209、少，所以区域供应主力面积区间还是以满足改善型需求的客群为主，本月主力区间在 90-110 平米成交情况最好。沈北新区本月中高层产品成交面积分析沈北新区本月中高层产品成交面积分析单位：套单位：套70中高层中高层12-186050403020100成交量沈北新区中高层产品供应较多，但目前在该区域购房的客群还是以刚需或者改善型需求为主，选购产品上多选择多层或者总价相对较低的高层产品，中高层这种介于多层和高层产品之间产品整体销售情况一般，本月成交主力面积区间以 60-80 平米的中小户型产品为主。沈北新区本月高层产品成交面积分析沈北新区本月高层产品成交面积分析 103 n单位：套单位：套140高层高层

210、19-34120100806040200成交量本月沈北新区高层产品成交主力区间为 70-90 平米，而该区间正好符合目前选择该区域的大多数刚需和改善型需求的客群，所以该面积区间也是目前区域供求的主力区间。沈北新区本月别墅产品成交面积分析沈北新区本月别墅产品成交面积分析单位：套单位：套6别墅别墅543210成交量位于沈北新区的别墅产品相对于棋盘山这样的沈城公认的高端别墅区来说，整体档次感不强，但售价相对偏低，供应户型主要以联排、双拼、类独栋产品为主，面积区间以经济实用型的联排产品和 350 平米以下的类独栋或者双拼产品为主。本月成交主力面积区间也正好在此区间内。3、 区域市场典型项目分析区域市场

211、典型项目分析（一）（一） 道义地区道义地区该区域是目前整个沈北新区项目最为集中的区域，因为去年大量品牌开发商在该区 104 域内拿地，使得区域整体活跃度明显高于沈北其他各地区，本月有新品面市的唐轩公馆、步阳江南甲第等项目均位于该区域内，而中铁、龙湖、雅居乐、吉宝等国内外知名开发商的进驻使得该区域楼盘竞争激烈的同时使得区域整体档次感不断增强，区域市场竞争力明显强化。1、 道义地区典型在售项目汇总道义地区典型在售项目汇总龙腾碧玉湾龙腾碧玉湾中铁人杰水岸中铁人杰水岸碧桂园太阳城碧桂园太阳城龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步太湖国际花园太湖国际花园荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山皇家御院皇家御院明华香峪兰溪明华香峪兰溪

212、步阳江南甲第步阳江南甲第唐轩公馆唐轩公馆2、 产品研究产品研究（8） 销售价格销售价格区域内普遍以多层（洋房）和中高层、高层产品为主，其中多层产品均价主要集中在 4300-4700 元/平米之间，而中高层、高层产品均价主要集中在 4000-4300 元/平米之间。区域内价格本月浮动变化不大，个别项目如太湖国际花园、中铁人杰水岸部分产品因为推售产品的户型、面积等有所变化导致价格小幅上升，但幅度也并不大，基本都维持在百元范围内。表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高（元最高（元/平）平）均价（元均价（元/平）平）营销活动营销活动步阳江南

213、甲第二期唐轩公馆一多层 4200中高层 4000洋房 6150多层 4900中高层 4200洋房 6450多层 4500中高层 4000洋房 6256开盘当天诚意金交 2 万抵 3 万，贷款 99 折，一次性 97 折开盘当天诚意金交 1 万抵 2 万，一 105 项目项目期高层 4100高层 5180高层 4680次性 96 折，贷款 98 折皇家御院公寓 4165（清水）公寓 4800（清水）公寓 4610（清水）公寓 4500（精装）公寓 4900（精装）公寓 5255（精装）目前暂无购房优惠明华香峪兰溪一期龙腾碧玉湾一期多层 4000小高层 3800中高层 3230洋房 4600高层

214、3900多层 5000小高层 4400中高层 4200洋房 7000高层 4300多层 4700小高层 4000中高层 3700100洋房 4900高层 4000一次性 98 折，贷款 99 折；9 号楼期房认购一口价 3230 元/平米一次性 98 折，贷款 99 折太湖国际花多层 4300多层 5000多层 4700100 一次性 98 折，贷款 99 折，另高层园二期中铁人杰水岸一期高层 3800洋房 4800高层 3800高层 4500洋房 5000高层 4200高层 4300洋房 4900高层 4000100产品还享每平米优惠 200 元。一次性 98 折，贷款 99 折高层 340

215、0（清水）高层 3900（清水）高层 3600（清水）碧桂园太阳 高层 3900（精装）高层 4300（精装）高层 4100（精装）城 联排 6300 联排 6500 联排 7000一次性 95 折，贷款 98 折双拼 8000双拼 9000双拼 8500荣盛香缇澜山一期龙湖香醍漫步一期联排 5300双拼 7500独联体 7000独联体 8000联排 5300双拼 9000独联体 8000独联体 9000联排 5800双拼 8000独联体 7500独联体 10000一次性 97 折，贷款 98 折；一次性 97 折优惠（2）主力户型）主力户型因为选择该区域的客群还是以刚性需求客户为主，所以目前

216、区域内在售项目主要还是以中小户型为主，50 平米以下以及 70-90 平米的一室以及两室实用户型依然是市场供应的主力，而洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在 90-110 平米之间，别墅产品主力户型普遍控制在 300 平米左右。表：典型住宅在售产品情况表表：典型住宅在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）步阳江南甲第二期唐轩公馆一期皇家御院明华香峪兰溪一期龙腾碧玉湾一期多层 85-120中高层 40-110洋房 100-135高层 47-87公寓 20-40多层 50-130高层 30-70多层 40-120小高

217、层 70-130中高层 40-80洋房 80-150小高层 60-100多层 85-95中高层 40-60/100-110洋房 100-110高层 60-77公寓 20-40多层 60-90高层 40-60多层 70-100小高层 70-100中高层 60-80洋房 80-110小高层 80-100 106 高层 30-90多层 50-120高层 30-50/70-90多层 80-100太湖国际花园二期中铁人杰水岸一期碧桂园太阳城荣盛香缇澜山一期龙湖香醍漫步一期高层 76-115小高层 85-160洋房 70-170高层 38-108高层 60-150联排 265-380双拼 315-619联

218、排 306-380双拼 380-390独联体 345-450独联体 320-350高层 70-90小高层 85-108洋房 85-105高层 38-46/70-80高层 60-90/130-150联排 300-350双拼 350-500联排 306-350双拼 380-390独联体 345-400独联体 320-350（3）月销售动态）月销售动态本月该区域主要还是以消化库存产品为主，只有步阳江南甲第、唐轩公馆等个别项目有少量新品上市，预计荣盛香缇澜山洋房产品有可能选择下个月正式面市。冬季的到来，使得该区域市场整体表现趋于平淡。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目步阳江南甲第

219、唐轩公馆皇家御院明华香峪兰溪龙腾碧玉湾太湖国际花园中铁人杰水岸碧桂园太阳城荣盛香缇澜山龙湖香醍漫步销售动态销售动态目前该项目一期住宅基本售罄，二期首批开盘只推出 28、35 号两栋多层以及 23、38 号两栋中高层，共 149 套住宅，销售率在 75%左右。本月首期产品正式开盘面市，共推出 2 栋高层以及一栋洋房，共 270 套，目前销售率在 90%左右。该项目目前主要销售一栋公寓产品，销售率在 70%左右，另外还有一栋多层和一栋公寓未推，其余多层和高层产品基本售罄。该项目一期目前整体销售率在 70%左右，并且近期加推一栋高层产品，并且一口价 3230 元/平米。目前该项目一期整体销售率在 8

220、0%左右，剩余的洋房和高层产品户型主要集中在首层和顶层，月均消化在 30 套左右。目前该项目主要在售 A3-A5 号高层以及 B1-B3 和 C1-C2 号多层。整体销售率在 60%以上。目前该项目一期洋房产品只剩余少量把山户型，高层主推 31 号楼，但销售情况一般，别墅产品未公开。目前该项目别墅产品只剩余少量房源，主要推售 3 栋高层产品，销售率在 60%左右，销售情况一般。目前项目主要在售 80 多套别墅产品，销售率在 50%左右，预计 12 月份项目洋房产品正式上市，目前价格未定。目前该项目共推出近 90 套独联体产品，整体销售率在 70%左右。 107 (二二) 辉山地区辉山地区该区域

221、在沈北新区内以生态宜居闻名，区域内绿化率是整个沈北新区最高的，所以区域内楼盘主要以低密度多层以及别墅产品为主，但是由于目前基础配套设施远不如道义地区完善，加上距离市区较远，特别是交通配套偏弱，所以进入冬季以来，区域整体楼盘上客率下滑明显，各项目销售情况也相对低迷。1、 辉山地区典型在售项目汇总辉山地区典型在售项目汇总龙湖滟澜山龙湖滟澜山泰盈九如溪谷泰盈九如溪谷皇第龙邸皇第龙邸天恒森林里天恒森林里原香墅原香墅沈阳碧桂园沈阳碧桂园阳光温泉花园阳光温泉花园大溪地大溪地2、 产品研究产品研究（1） 销售价格销售价格 108 项目项目区域内普通住宅普遍以多层以及洋房产品为主，多层均价主要集中在 4000

222、-4300元/平米之间，而洋房主要集中在 4500-5000 元/平米之间，别墅产品主要为联排产品，价格基本维持在 7500-8500 元/平米之间，本月区域受进入传统销售淡季影响，价格基本无变化。表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高（元最高（元/平）平）多层 3600多层 5500均价（元均价（元/平）平）多层 4000营销活动营销活动天恒森林里一期天恒森林里二期阳光温泉花园一期阳光温泉花园二期皇第龙邸二期大溪地一期大溪地二期龙湖滟澜山一期九如溪谷二期九如溪谷三期原香墅二期沈阳碧桂园小高层 3400中高层 3100多层 4000

223、洋房 5000小高层 4700联排 11000中高层 4200洋房 4400独联体 11000联排 8600中高层 4000独联体 9500洋房 4200联排 7300联排 7300联排 9500洋房 3500双拼 7000小高层 3800中高层 3600多层 4500洋房 7500小高层 5500联排 15000中高层 5000洋房 5000独联体 14000联排 8900中高层 7500独联体 12000洋房 5000联排 7800联排 7800联排 10000洋房 3880双拼 8000小高层 3500中高层 3300多层 4300洋房 5300小高层 5000联排 12000中高层 4

224、600洋房 4600独联体 13000联排 8800中高层 4500独联体 11000洋房 4500联排 7500联排 7500联排 12000洋房 4500双拼 7500一次性 99 折一次性 99 折一次性 98 折，贷款 99 折一次性 98 折，贷款 99 折一次性 98 折暂无优惠一次性 99 折一次性 97 折九如溪谷现购买别墅最高可省 7 万元九如溪谷现购买别墅最高可省 7 万元一次性付款每平减 100 元暂无优惠（2）主力户型）主力户型区域内洋房产品较多，户型集中在 100-130 平米之间，比较符合追求养生以及生活品质的购房人群的需求，另外区域内别墅项目也较为集中，户型面积普

225、遍还是以经济实用型的 300 平米以下为主。表：典型住宅在售产品情况表表：典型住宅在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）多层 60-150主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）多层 90-100天恒森林里阳光温泉花园皇第龙邸小高层 40-130中高层 60-90洋房 95-212小高层 95-170中高层 99-100联排 250-290洋房 80-140小高层 40-50/100-110中高层 60-80洋房 95-100/120-130小高层 95-101中高层 99-100联排 250-290洋房 90-110 109 大溪地原香墅独联体 200-270洋房 80-240独联体

226、 200-250洋房 90-120大溪地龙湖滟澜山九如溪谷原香墅沈阳碧桂园联排 250-350中高层 50-210独联体 307-345洋房 98-143小高层 101-177联排 165-205独联体 207-238洋房 95-165联排 160-711洋房 104-190联排 208-328双拼 197-612联排 270-310中高层 90-130/140-150独联体 307-345洋房 116-130小高层 114-117联排 180-200独联体 207-212洋房 120-130联排 210-300洋房 104-106/120-140联排 250-320双拼 197-230/35

227、0-450（3）月销售动态）月销售动态本月该区域主要还是以消化库存产品为主，只有步阳江南甲第、唐轩公馆等个别项目有少量新品上市，预计荣盛香缇澜山洋房产品有可能选择下个月正式面市。冬季的到来，使得该区域市场整体表现趋于平淡。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目天恒森林里阳光温泉花园皇第龙邸龙湖滟澜山九如溪谷沈阳碧桂园销售动态销售动态目前该项目主推二期精装小户型该项目存在房屋质量问题，所以销售情况一直较差。目前项目二期洋房产品整体销售率在 70%以上，别墅产品因为价格偏高，整体销售情况不佳。该项目一期联排产品只剩余 3 套 280 平左右户型，目前主推二期新品尚观组团 3 栋中

228、高层产品，共推出 113 套，目前销售近 30%。项目首批近 70 套产品基本售罄，目前二组团已经开始蓄水。该项目目前少量独联体别墅全部售罄，别墅只剩部分 200 平左右的联排产品，洋房剩余产品以大户型为主。目前在售产品整体去化近 8 成。目前该项目一期基本售罄，主推二期联排产品，目前也销售近 80%目前该项目主推映山玲珑小双拼组团，月均销售套数在 7-8 套左右。九、九、 东陵区东陵区区域整体评述：区域整体评述：该区域随着今年全市行政区域重新划分后，部分三环以内的区域被划分到沈河、大东各区后，区域整体被分割现象严重，所以目前区域基本只保留位于三环以外的棋盘山、桃仙等地区，而这两个区域也是目前

229、沈城高端别墅项目最为集中的区域，特别是棋盘山板块一直以来就备受高端客群所追捧，区域内各高端项目整体表现都十分稳健，而南部 110 nn桃仙地区凭借政府加快大浑南、城市中心南移的东风区域今年整体活跃度明显高于去年。（一）（一） 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供应量走势商品房与商品住宅供应量走势单位：万平单位：万平454035302520151050东陵区商品房与商品住宅供应量走势图东陵区商品房与商品住宅供应量走势图套数套数5000450040003500300025002000150010005000东陵建面东陵住宅建面东陵建面套数东陵住宅套数本月东陵区商品房供应面

230、积为 11.3993 万平米，环比上升 21.29%，同比下降 71.53%，供应套数 852 套；商品住宅供应面积为 9.8073 万平米，环比上升 4.35%，同比下降60.11%，供应套数 740 套，同比的大幅下降主要是因为去年同期的喷井式供应行情所致， 而从今年的整体供应走势来看，由于东陵区重新行政划分，导致不少区域项目被划归到其他各区，所以区域整体楼盘数量下降明显，并且剩余区域楼盘别墅项目所占比重较大，所以导致整体供应量从今年 7 月份以来出现了大幅下滑的情况，但是至 8 月份开始，整个区域供应量走势基本呈现稳步攀升的态势，区域供应情况较为平稳。商品房与商品住宅成交量走势商品房与商

231、品住宅成交量走势 111 n单位：万平单位：万平181614121086420东陵区商品房与商品住宅成交量走势图东陵区商品房与商品住宅成交量走势图套数套数20001800160014001200100080060040020002010-01 2010-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11东陵商品房成交面积东陵商品住宅成交面积东陵商品房成交套数东陵商品住宅成交套数本月东陵区商品房成交面积为 14.44 万平米，环比下降 15.7%，供应套数 1430 套；商品住宅成交面积为 13.4

232、9 万平米，环比下降 18.98%，供应套数 1149 套，从商品房与商品住宅成交套数差为 281 套来看，区域成交主体还是以住宅产品为主，从成交面积依然维持在 10 万平米以上的成交情况来看，区域成交依然处于相对较高的水平线之上，并且由于沈阳新行政区域划分导致目前该区域内剩余楼盘主要是以高端别墅项目为主，而今年别墅市场一直较为活跃，所以目前成交量高位运行一直相对平稳，本月出现的下降走势，主要还是因为季节性因素以及进入传统销售淡季所导致的惯性回落。（二）（二） 东陵区本月各产品成交面积分析东陵区本月各产品成交面积分析东陵区本月多层产品成交面积分析东陵区本月多层产品成交面积分析单位：套单位：套1

233、40多层多层5-7120100806040200成交量本月东陵区多层产品成交面积主力区间在 80-100 平米之间，该面积区间是目前市场上二室以及小三室户型主体供应区间，针对选购该区域的客群主要还是以刚性需求以 112 nnn及改善型需求客群为主的特点，所以该面积区间也是区域内供应与成交的主力区间。东陵区本月小高层产品成交面积分析东陵区本月小高层产品成交面积分析单位：套单位：套小高层小高层8-1120151050成交量东陵区本身小高层产品供应量就偏少，区域内该类产品成交主体还以刚需或改善型需求为主，所以本月成交主力面积区间在 80-100 平米之间。东陵区本月中高层产品成交面积分析东陵区本月中

234、高层产品成交面积分析单位：套单位：套80中高层中高层12-18706050403020100成交量东陵区内中高层产品由于价格相对较低，所以 40-50 平米的小户型产品以及 90-100平米的中等户型对于收入有限的刚需以及改善型需求的客群是个不错的选择，特别是区域凭借周边热点的炒作区域价值不断提升，所以中高层产品在该区域内销售情况较好。东陵区本月高层产品成交面积分析东陵区本月高层产品成交面积分析 113 n单位：套单位：套50高层高层19-34403020100成交量本月东陵区需求主力面积区间为 60-70 平米以及 180-220 平米俩个区间内，东陵区内高层产品需求两极分化较为严重，一种是

235、以刚性需求为主的 70 平米以下小户型产品，另一种则是 180 平米以上的有一定景观资源的瞰景高层产品。东陵区本月别墅产品成交面积分析东陵区本月别墅产品成交面积分析20别墅别墅151050成交量本月东陵区别墅产品成交主力面积区间在 200-300 平米之间，尤以 280-300 平米这一面积区间最为畅销。东陵区内高端别墅项目众多，特别是棋盘山板块内的别墅产品已成为目前沈阳高端别墅市场的风向标，由于该区域巨大的升值潜力导致区域内别墅产品单价普遍较高，所以别墅产品成交主力还是以 200-250 平米的实用型联排和 250-300平米的类独栋产品为主，而区域内剩余的独栋产品稀缺性强，户型偏大一般都在

236、 400 平米以上，所以导致总价过高，客群承受度有限。 114 （三）（三） 区域市场典型项目分析区域市场典型项目分析棋盘山地区棋盘山地区凭借棋盘山风景区、世博园等自然景观以及地理、地貌优势使得该区域成为目前沈城高端别墅项目最为集中的地方，万科、保利、首创等全国知名品牌开发商均已入驻该区域，目前保利、万科等项目基本都处于尾期，而其他各项目基本都处于开发初期，未来供应体量均较大，区域市场竞争激烈。3、 棋盘山典型在售项目汇总棋盘山典型在售项目汇总清韵百园清韵百园亿达玖墅亿达玖墅保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园中旅国际小镇（中旅中旅国际小镇（中旅万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲蓝爵公馆）蓝爵公馆）首创琥珀

237、湾首创琥珀湾首创棋盘山首创棋盘山 1 号号4、 产品研究产品研究销售价格销售价格 115 项目项目区域内普遍以别墅产品为主，其中联排别墅主力价格区间基本在 7000-8500 元/平米之间，双拼产品体量较少，价格区间基本都维持在 10000 元/平米左右，独栋基本都在 15000 元以上，其中尤以万科兰乔圣菲价格最高，均价达到 26000 元/平米，因为产品所剩房源较少且具备独有的稀缺性，所以本月均价较上个月略有上升 1000 元/平米。表：典型住宅在售项目价格情况表表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目起价（元起价（元/平）平） 最高（元最高（元/平）平） 均价（元均价（元/平）平）营销活动

238、营销活动首创棋盘山 1 号一期首创琥珀湾一期中旅国际小镇一期联排 8000独联体 13000联排 8900双拼 15500洋房 4600小高层 4000联排 6800双拼 11000联排 11000独联体 16000联排 9500双拼 15500洋房 4600小高层 4500联排 8500双拼 13000联排 9500独联体 14000联排 9000双拼 15500洋房 4600小高层 4300联排 7500双拼 12000一次性 98 折一次性 98 折一次性 98 折，贷款 99 折中旅高尔夫团购活动认购即刻中旅国际小镇二期（中旅蓝爵公馆）联排 7000联排 8500联排 7800获赠价值

239、不菲的盛京高尔夫 VIP会员卡或抵换同等价值房款，最高优惠可达 20 万元。保利十二橡树庄园亿达玖墅联排 10000独栋 17000联排 9000联排 13000独栋 20000联排 11000联排 11000独栋 18500联排 9770目前暂无购房优惠老业主带新业主购买，均赠送一年的物业费。万科兰乔圣菲独栋 24000洋房 4500独栋 30000洋房 5800独栋 26000 一次性付款 98 折，万科老业主购1000 房 99 折优惠。洋房 4800清韵百园一期联排 7000独栋 12000双拼 9000联排 7500独栋 15000双拼 10000联排 7300独栋 13000双拼

240、9200一次性 98 折（2）主力户型）主力户型该区域联排别墅产品供应主力区间还是在 200-300 平米的实用型产品为主，而针对目前越来越稀缺的独栋产品，该区域内主力区间还是在 300-400 平米之间，这样总房款适中的户型最为热销。表：典型住宅在表：典型住宅在售产品情况表售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）首创棋盘山 1 号首创琥珀湾中旅国际小镇联排 180-250独联体 291-600联排 240-290双拼 394/395洋房 104-161联排 200-250独联体 291-310联排 250-290双拼 394/395洋房 130-1

241、50 116 小高层 46-118联排 216-260双拼 295-310独栋 250-400小高层 108-118联排 216-248双拼 295-310独栋 300-350保利十二橡树庄园亿达玖墅万科兰乔圣菲清韵百园联排 200-300双拼 250-300联排 250-270联排 240-300独栋 300-1100高层 38-108洋房 85-202独栋 444/496联排 270-310双拼 250-460联排 200-250双拼 250-300联排 250-270联排 240-270独栋 350-550高层 38-46/70-80洋房 85-140独栋 444/496联排 270-3

242、00双拼 250-280（3）月销售动态）月销售动态受进入传统销售淡季的影响，本月该区域除中旅国际小镇二期（中旅蓝爵公馆）开盘以外，其他各项目基本以消化存量房源为主，加推现象不明显。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目首创棋盘山 1 号首创琥珀湾中旅国际小镇亿达玖墅万科兰乔圣菲清韵百园销售动态销售动态首创棋盘山 1 号联排仅余三套，面积 190 平，170/180 万左右一套；独栋 300-580 平，400-800 万/套。一次性 98 折优惠。首创琥珀湾联排产品 184 万元/套起，目前首期产品去化近 70%。首期洋房目前仅剩余一套，二期蓝爵公馆本月开盘，推售 60 套

243、联排产品，销售近 90%。亿达玖墅最低价格 200 万元/套。准现房销售，均已封顶，明年 6 月末将交房。万科兰乔圣菲四期联排产品已经售罄，目前推出 2 栋楼王独栋别墅，户型面积 1112.48 平方米，每套 3000 万元。原有洋房还剩 1 套 5800 元一口价(二二) 桃仙地区桃仙地区该区域作为沈阳最早的别墅区随着棋盘山区域的迅速崛起以及相关配套的不完善使得该区域别墅市场整体档次感明显下降，但随着今年城市中心南迁、开发大浑南、全运会观念的影响以及航高基地技术产业区规划建设的加快和沈本大道的开通使得区域整体价值提升较大，区域楼盘价格普遍与去年相比都明显上涨。 117 1、 桃仙典型在售项目

244、汇总桃仙典型在售项目汇总圣罗伦斯圣罗伦斯美地苹果园美地苹果园听雨观澜听雨观澜富力仙湖国际富力仙湖国际绿洲悠山美地绿洲悠山美地2、 产品研究产品研究销售价格销售价格区域内普遍以联排和双拼别墅产品为主，其中联排别墅主力价格区间基本在9000-10000 元/平米之间，双拼价格区间基本都维持在 11000-14000 元/平米左右，独栋产品只有富力仙湖国际项目体量较大，且其联排和双拼均为精装产品。从区域本月价格表现来看，基本无变化。表表：典型住宅在售项目价格情况表：典型住宅在售项目价格情况表项目项目圣罗伦斯蓝岸圣罗伦斯伊甸园听雨观澜美地苹果园起价（元起价（元/平）平）联排 9500双拼 15000小

245、高层 4500联排 8000双拼 9500独栋 14000洋房 4010最高（元最高（元/平）平）联排 12000双拼 17000小高层 5000联排 9500双拼 12000独栋 16000洋房 5010均价（元均价（元/平）平）联排 10000双拼 16000小高层 4700100联排 8500双拼 10000独栋 15000洋房 4600营销活动营销活动一次性 98 折一次性付款每平减 100元，贷款每平减 50 元暂无优惠暂无优惠 118 项目项目双拼 10000独栋 13000双拼 12000独栋 17000双拼 11000独栋 15000富力仙湖国际 联排 9000（精装）联排 1

246、1000（精装）联排 10000（精装）一次性 98 折，贷款 99 折双拼 13500（精装）双拼 14500（精装）双拼 14000（精装）绿洲悠山美地联排 7000联排 10800联排 8000暂无优惠（2）主力户型）主力户型区域内联排别墅主力面积主要集中在 250-300 平米之间，双拼产品面积跨度较大，整体体量较大的还是集中在 300 平米左右，唯一的独栋产品基本以 800 平米以下的大户型为主。表：典型住宅在售产品情况表表：典型住宅在售产品情况表面积范围（平米）面积范围（平米）主力面积区间（平米）主力面积区间（平米）圣罗伦斯蓝岸圣罗伦斯伊甸园听雨观澜美地苹果园富力仙湖国际绿洲悠山美

247、地联排 245-285双拼 500 左右小高层 43-75联排 300-330双拼 226-450独栋 500/560洋房 35-188联排 260/274双拼 240-411叠拼 180联排 250-272双拼 298独栋 395-1200联排 233-326联排 245-285双拼 500 左右小高层 50-60联排 300-330双拼 340-430独栋 500/560洋房 90-110联排 260/274双拼 275-345叠拼 180联排 250-272双拼 298独栋 600-800联排 230-300（3）月销售动态）月销售动态本月该区域主要还是以消化库存产品为主，只有步阳江南甲

248、第、唐轩公馆等个别项目有少量新品上市，预计荣盛香缇澜山洋房产品有可能选择下个月正式面市。冬季的到来，使得该区域市场整体表现趋于平淡。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目圣罗伦斯蓝岸圣罗伦斯伊甸园美地苹果园富力仙湖国际绿洲悠山美地销售动态销售动态目前该项目只要推售剩余的近 30 套联排与少量双拼产品。目前项目只 8 号楼，16 号楼，17 号楼，18 号楼在售。目前项目叠拼与联排产品已经售罄，主要推售洋房以及剩余少量双拼户型。该项目目前主推精装的联排与双拼产品，独栋产品由于户型偏大，销售情况较差。项目一期推售的近 200 套联排，目前整体销售率在 50%左右，整体销售情况不佳

249、。 119 nn十、十、 苏家屯区苏家屯区11 月苏家屯政府板块的项目整体的价格都在上涨，由于政府南迁的概念，周边的项目持续热炒，恒大名都 11 月的价格上涨 4%，唯美尚品上涨 100-200 元/平。销售速度也较快，恒大名都每天能售出 8 套以上房源。十里锦城在售产品所剩房源很少，处于尾盘的状况。（一）（一） 区域市场供应与成交情况区域市场供应与成交情况商品房与商品住宅供商品房与商品住宅供应量走势应量走势单位：万平单位：万平20181614121086420苏家屯商品房与商品住宅供应量走势苏家屯商品房与商品住宅供应量走势套数套数3500300025002000150010005000苏家屯

250、建面苏家屯住宅建面苏家屯建面套数苏家屯住宅套数随着市中心南移、建设大浑南、全运会等众多热炒概念的影响，苏家屯区今年销售形势一片大好导致整体供应量特别是下半年随着恒大名都、奥园国际新城等众多大盘项目的入驻供应趋势节节攀升，本月商品房供应量为 13.1455 万平米，环比下降 25.86%，同比上升 397.09%，供应 2081 套；商品住宅供应量为 12.6192 万平米，环比下降 27.63%，同比上升 503.39%，供应 1413 套；区域的热炒导致供应同比的大幅攀升，环比的下降主要是因为进入冬季大部分项目陆续进入冬歇期，加上前几个月供应量放量明显，本月出现下降走势属于理性调整范畴。商品

251、房与商品住宅成交量走势商品房与商品住宅成交量走势 120 n单位：万平单位：万平1614121086420苏家屯商品房与商品住宅成交量走势图苏家屯商品房与商品住宅成交量走势图套数套数1800160014001200100080060040020002010-01 2010-02 2010-03 2010-04 2010-05 2010-06 2010-07 2010-08 2010-09 2010-10 2010-11苏家屯商品房成交面积苏家屯商品住宅成交面积苏家屯商品房成交套数苏家屯商品住宅成交套数本月商品房成交量为 10.47 万平米，环比下降 30.85%，成交 1456 套；商品住宅成

252、交量为 9.05 万平米，环比下降 35.54%，成交 1034 套；从区域市场成交走势来看，凭借市中心南移、建设大浑南、全运会等众多热炒概念的影响，苏家屯区今年销售形势一片大好，区域供应量快速递增，特别是下半年随着恒大名都、奥园国际新城等众多大盘项目陆续开盘，使得区域市场整体成交量快速攀升，特别是在 10 月份达到本年度以来的新高，而本月出现的环比下降的走势，主要还是因为区域内各项目借助金九银十的黄金销售期最后冲刺后出现的冲高回落的惯性所致，另外冬季传统销售淡季的到来，也会在未来一定时间内对区域供求关系产生一定的影响，短时间内应该还会有下降的趋势。（二）（二） 苏家屯区本月各产品成交面积分析

253、苏家屯区本月各产品成交面积分析苏家屯区本月多层产品成交面积分析苏家屯区本月多层产品成交面积分析 121 n10n单位：套单位：套250多层多层5-7200150100500成交量本月苏家屯区多层产品成交主力面积区间为 60-80 平米，目前随着市中心南移、发展大浑南、全运会等众多概念的热炒整个南部区域市场都十分火爆，苏家屯区作为南部区域的主要组成部分区域整体性价比快速攀升，目前该区域已成为中低收入的刚性需求者特别是偏好多层产品客群的主选区域之一。苏家屯区本月小高层产品成交面积分析苏家屯区本月小高层产品成交面积分析单位：套单位：套小高层小高层8-1186420成交量本月苏家屯区小高层产品成交主力

254、面积区间为 120-160 平米，成交户型偏大，目前随着该区域价值的不断提升，区域整体发展潜力不断放大，这些特性使得不少有改善型需求的中高收入人群也越来越关注本区域，所以作为区域供应体量偏少的小高层产品，普遍面积规划都较大，主要面向客群也是改善型客群为主。苏家屯区本月中高层产品成交面积分析苏家屯区本月中高层产品成交面积分析 122 nn单位：套单位：套中高层中高层12-1820151050成交量本月苏家屯区中高层产品成交主力面积区间为 70-80 平米以及 110-120 平米，主要面向中低收入的刚性需求者以及改善型需求者。苏家屯区本月高层产品成交面积分析苏家屯区本月高层产品成交面积分析单位：

255、套单位：套60高层高层19-3450403020100成交量本月苏家屯区高层产品成交主力面积区间为 90-140 平米，其中 100-140 平米面积区间成交最为集中，目前该区域内的高层产品主要集中在恒大名都、奥园国际城这样的中高端大盘项目中，产品整体性价比较高，且普遍为精装产品，总价相对偏高，面向客群主要是以改善型需求的中高端人士，所以户型面积区间偏大。苏家屯区本月别墅产品成交面积分析苏家屯区本月别墅产品成交面积分析 123 单位：套单位：套别墅别墅1086420成交量本月苏家屯区别墅产品成交主力面积区间为 200-240 平米以及 450-500 平米两个面积区间内，目前苏家屯区别墅市场相

256、对于全市其他各区的别墅市场来看，整体供应量较小，且普遍存在新旧项目断档的现象，老项目整体规划偏久，户型偏大，已经不太迎合市场需求，而新项目如：奥园国际城等别墅面积规划基本采用目前市场主流的经济实用型 200-250 平米这一面积区间规划产品。（三）（三） 区域市场典型项目分析区域市场典型项目分析1、苏家屯典型在售项目汇总苏家屯典型在售项目汇总唯美尚品唯美尚品恒大名都恒大名都奥园国际城奥园国际城香醇波尔多香醇波尔多泰盈十里锦城泰盈十里锦城雪松新城雪松新城碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 124 2、产品研究产品研究销售价格销售价格在政府南迁的概念作用下，监测的区域项目价格均有上升。恒大名都 11 月的价

257、格上涨 4%，唯美尚品上涨 100-200 元/平表：典型住宅项表：典型住宅项目价格情况表目价格情况表项目项目恒大名都唯美尚品奥园国际城香醇波尔多泰盈十里锦城雪松新城碧桂园凤凰城起价（元起价（元/平）平）高层精装 5800（折后）洋房 4500小高 4400高层精装 7400小高精装 7500联排精装11000多层 4000高层 4000小高层 3800复式 6500洋房 4200多层 3500小高层 3500高层 3500双拼 5500联排 5000最高（元最高（元/平）平）高层精装 6800（折后）洋房 5000小高 4800高层精装 7800小高精装 8000联排精装 13000多层 4

258、500高层 4300小高层 4500复式 7900洋房 5000多层 4000小高层 4300高层 4100双拼 6500联排 5500均价（元均价（元/平）平）高层精装 6200200洋房 4600100小高 4500100高层精装 7500100小高精装 7600100联排精装 12000100多层 4200100高层 4100100小高层 4200复式 7100洋房 4500多层 3800小高层 3800高层 3500双拼 5900联排 5200营销活动营销活动一次性 8 折优惠唯美尚品全款 98 折，贷款99 折。别墅 81 折优惠，高层 8 折优惠。一次性 98 折，贷款 99 折一

259、次性 98 折，贷款 99 折精致两房/户户朝阳/尾盘风暴折上有折/真正实惠254-530 平米别墅，首付57 万起 51-146 平米洋房，全款 95 折主力户型主力户型目前这个区域主要还是以中户型为主，80-100 平米的二室实用户型依然是市场供应的主力，洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在 80-120 平米之间，别墅产品主力户型普遍控制在 240-300 平米左右。表：典型住宅在售产品情况表表：典型住宅在售产品情况表项目名称项目名称恒大名都唯美尚品奥园国际城面积范围（平方米）面积范围（平方米）高层 105-180洋房 69-240小高 99-153高

260、层 92-125主力面积区间（平方米）主力面积区间（平方米）105-130110-1409992-125 125 小高层 92-195联排 236-38092-130236-380香醇波尔多泰盈十里锦城雪松新城碧桂园凤凰城多层 36-143高层 30-110小高层 40-110高层（复式）30-50洋房 90-150多层 60-120小高层 52-103高层 50-110双拼 255-529联排 240-49036-60/90-12030-50/90-11070-9030-5090-12070-9060-7070-80255-380240-350月销售动态月销售动态11 月该区域主要还是以消化

261、库存产品为主，只有恒大名都，唯美尚品项目有少量新品上市，预计恒大名都的 5#楼要在明年开春推出。虽然现在是冬季的到来，但是该区域的概念热炒不断，上客量并没有所下滑。表：典型项目月销售动态表表：典型项目月销售动态表项目项目恒大名都奥园国际城香醇波尔多泰盈十里锦城雪松新城唯美尚品碧桂园凤凰城销售动态销售动态目前该项目主推 10#楼王户型。一期的整体销售率在 80%左右目前小高层、高层的销售情况要比别墅产品好一些，但整体的销售步伐还是比较快的。小高层销售达到 40%，高层达到 46%。别墅产品达到 60%。目前项目还是主推所剩的高层和多层产品，销售率达到了 90%，洋房产品正在蓄水中。十里锦城目前为

262、尾盘销售，持续销售跃式产品，面积为 33-43 平，均价上升为 6500-7000 元/平，目前所剩房源较少，仅剩 30 余套，洋房已经售完。目前项目的一期基本售完，先正在为近期推出的新产品蓄水目前本项目一期的销售率在 85%左右。近期将要有新的产品要开盘。目前项目处于现房的在售，洋房产品的销售率和别墅产品的销售率相持平。目前还是主推库存房源。 126 第六第六 章章 土地土地 市场市场一、一、 土地供应分析土地供应分析1、土地供应走势分析、土地供应走势分析单位：万平16001400120010008006004002000土地供应量走势图土地供应量走势图宗数250200150100500总占

263、地居住用地面积总宗数居住用地宗数本月共有 27 宗土地推出，土地供应面积为 171.26 万平,土地供应量环比下降43.17%,与去年同期相比下降 87.69%。进入第四季度，土地供应量逐月下降，主要还是受房地产市场大环境的影响，信贷政策紧缩，政策大力打压，土地市场走得谨慎小心，低稳前进中略带波动，整体看来土地市场处于健康发展中。2、本月各物业用途土地供应情况、本月各物业用途土地供应情况5, 18%居住商业8, 30%14, 52%工业其他11 月份土地供应量仍然以居住用地为主，供应面积为 121.44 万平，共 14 宗地块， 127 占整体供应量的 52%。商业用地的供应量比重也较大，比例

264、为 30%，其余部分均为工业用地，比例为 18%。3、各区域本月土地供应情况、各区域本月土地供应情况和平区1%沈河区20%12%8%19%6%13%15%6%铁西区大东区皇姑区浑南新区东陵区于洪区沈北新区0%苏家屯区本月各区土地供应量相对均匀，没有明显的差距，于洪区和和平区的土地供应量相对较多，所占比例分别为 20%和 19%，另外沈河区，大东区和沈北新区的供应量也超过10%，分别为 15%，13%和 12%。其他区域均不足 10%。4、本月土地供应面积结构分析、本月土地供应面积结构分析7, 26%6, 22%3, 11%11, 41%1万平以下1-5万平5-10万平10万平以上本月供应土地的

265、面积主要集中在 5-10 万平米，但仍以 1-5 万平米的中小型地块为主，其中 1-5 万平米的地块供应比例为 41%，5-10 万平米的地块所占比例为 26%。另外，大面积的地块本月供应 6 宗，比例为 22%。其他为 1 万平米以下的地块。 128 223255二、土地成交分析二、土地成交分析1、 成交地块明细成交地块明细宗地编号宗地编号区域区域占地面积占地面积（平米）（平米）容积率容积率规划用规划用 起始价起始价(元元 成交单成交单途途 /平平) 价价楼板价楼板价竞得人竞得人成交日期成交日期JK2010-19铁西区3770.28居住231227321366辽宁威利房地产开发集团有限公司2

266、010-11-9JK2010-160铁西区 120883.2居住166024201210沈阳新湖房地产开发有限公司2010-11-9JK2010-13铁西区 46321.592.2居住2296.845102050姚东辉2010-11-9沈北 2010-004 沈北新区245371.6居住1544 1606.4 1004沈阳蒲河房地产开发有限公司2010-11-9YHKF2010-020 于洪区 84016.611.5商业325532732182沈阳国际汽车城开发有限公司2010-11-9皇姑 2010-03皇姑区727232.5居住246553002120盾安沈阳房地产开发有限公司2010-1

267、1-9CB2010-008和平区 120333.4居住795080492683鞍山万科房地产开发有限公司2010-11-9JK2010-86铁西区 91945.67居住14822680 1340.00沈阳汇利房地产开发有限公司2010-11-23皇姑 2010-04皇姑区27956.452.5居住2042.5 2192.5 877.00沈阳中冶溪湖置业有限公司2010-11-23皇姑 2010-05皇姑区74997.872.5居住20502160864.00沈阳中冶溪湖置业有限公司2010-11-23沈北(G)2010-070沈北(G)2010-071沈北新区 125325沈北新区 13715

268、81.21.2工业工业290290290290241.67241.67沈阳雨润农产品全球采购有限公司沈阳雨润农产品全球采购有限公司2010-11-102010-11-10沈北 2010-075 沈北新区 194719沈北 2010-076 沈北新区 1898171.61.6商业商业913913913913570.63570.63沈阳雨润农产品全球采购有限公司沈阳雨润农产品全球采购有限公司2010-11-102010-11-10沈北 2010-077 沈北新区966121.6商业913913570.63沈阳雨润农产品全球采购有限公司2010-11-10沈北 2010-089 沈北新区 15731

269、01.6商业913913570.63沈阳雨润农产品全球采购有限公司2010-11-10沈北 2010-090 沈北新区797061.6商业913913570.63沈阳雨润农产品全球采购有限公司2010-9-29SJT10-01苏家屯区100721.8居住1447.23384 1880.00沈阳宁博房地产开发有限公司2010-12-2CB2010-006CB2010-007和平区和平区19079563346其他其他54254227102710542.00542.00辽宁广电隆耀房地产开发有限公司辽宁广电隆耀房地产开发有限公司2010-11-262010-11-26 129 nYHKF2010-0

270、01 于洪区7194.750.8工业481481601.25沈阳水泵制造配件有限公司2010-11-26YHKF2010011于洪区133090.8工业480480600.00沈阳俊生机械制造有限公司2010-11-26YHKF2010-021 于洪区 10796.53YHKF2010-022 于洪区 34620.640.80.8工业工业480480480480600.00600.00沈阳水泵制造配件有限公司沈阳勘察研究总院有限公司2010-11-262010-11-26YHKF2010-040 于洪区10189.70.8工业480480600.00沈阳创新合金有限公司2010-11-262、

271、土地成交走势分析、土地成交走势分析单位：万平120010008006004002000土地成交量走势图土地成交量走势图宗数200180160140120100806040200总成交面积居住用地成交面积总成交宗数居住用地成交宗数本月土地成交量略有回升，成交 23 宗土地，成交面积为 189.87 万平米，其中居住有地仅成交 9 宗，成交面积为 58 万平。受房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来，另外开发商手中的土地储备较充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般不会轻易购买，并且今年新开工项目较多，资金回笼较慢，也会影响土地的成交。各物业用途土地成交量走势分析各物业用途土地

272、成交量走势分析 130 占地：万平占地：万平6005004003002001000各物业用途土地成交量走势图各物业用途土地成交量走势图居住面积商业面积工业面积其他面积本月商业用地的成交量有所回升，且成交量达到今年的最高点，从全年走势来看，商业用地的成交量一直较低，在进入下半年开始成交量有明显的增加。而居住用地则一直处于较平稳的状态，在 10 月份出现波峰。工业用地波动很明显，但在 8 月份以后成交量明显紧缩。整体来看，今年土地成交市场走势平稳，国家的政策起到了不小的作用，土地市场处于健康发展中。3、本月成交土地物业形态分析（按宗数统计）、本月成交土地物业形态分析（按宗数统计）2, 9%7, 3

273、0%5, 22%9, 39%居住商业工业其他从各物业形态成交的宗数来看，本月成交土地物业形态主要以居住用地和商业用地为主，居住用地成交 9 宗，所占比例为 39%，商业用地成交 5 宗，所占比例为 22%。本月商业用地的成交主要来自沈北新区，因此比例增加。 131 nn4、各区域成交情况分析、各区域成交情况分析各区域土地成交比例各区域土地成交比例和平区沈河区0%20%0%铁西区大东区14%皇姑区49%8%9%0%0%0%浑南新区东陵区于洪区沈北新区苏家屯区本月沈北新区土地成交量居首位，所占比例近 50%，主要是由于在本月雨润集团在沈北购买多宗商业用地。另外和平区的成交所占的比例也较大，为 20

274、%，另外铁西区，皇姑区和于洪区也有部分地块成交。其他区域均零成交。各区域土地成交走势各区域土地成交走势占地：万平占地：万平6005004003002001000各区域土地成交走势图各区域土地成交走势图和平区浑南新区沈河区东陵区铁西区于洪区大东区沈北新区皇姑区苏家屯区从成交走势来看，近几个月沈北新区的土地成交较多，且波动明显，沈北新区土地资源较丰富，可开发资源多。其他区域走势相对平稳，虽有波动但都不明显，主要也是由于土地资源的稀缺。 132 5、成交土地可建面积分析、成交土地可建面积分析单位：万平2000180016001400120010008006004002000成交土地可建面积分析成交土

275、地可建面积分析可建面积居住可建面积11 月成交土地可建面积总量为 416.87 万平米，其中居住用地的可建面积为 137.46万平，尽管总的可建面积较上个月增加，但居住用地的可建面积却下降，主要是由于本月成交的居住用地较少，而商业用地的成交量又有较大的增加。整体来看，今年居住用地的成交量并不多，可见未来房地产市场的供应量也将会有所缩减。6、土地成交金额分析、土地成交金额分析金额：亿元金额：亿元140120100806040200土地成交金额走势图土地成交金额走势图总价商业总价其他总价居住总价工业总价本月土地成交总价较上个月回落，但仍处于高位，尽管本月商业用地成交量较大，但位于沈北新区，价格偏低

276、，因此商业用地的成交并没有使得总价上扬，居住用地的总价也有所回落，主要是由于本月成交量偏低。 133 nnn本月各区域成交总价本月各区域成交总价17%0%和平区沈河区铁西区0% 8%41%大东区皇姑区0%15%浑南新区东陵区于洪区0%19%0%沈北新区苏家屯区本月土地成交总价最高的为和平区，所占比重为 41%，万科在长白岛拿下一块占地较大的地块，因此和平区的成交在本月位居首位。其次是铁西区和沈北新区，比重为 19%和 17%。皇姑区的成交总价也较高，比例为 15%。各区域成交总价走势各区域成交总价走势总价：亿元总价：亿元50403020100各区成交土地总价走势图各区成交土地总价走势图和平区浑

277、南新区沈河区东陵区铁西区于洪区大东区沈北新区皇姑区苏家屯区从走势来看，上半年各区成交总价走势平稳，但进入下半年，尤其是第三季度开始各区的波动开始频繁且明显，临近年底开发商也开始储备土地已被明年开发。7、楼板价成交分析、楼板价成交分析各物业用途土地楼板价走势各物业用途土地楼板价走势 134 楼板价：元楼板价：元/平平300025002000150010005000各物业用途土地楼板价走势图各物业用途土地楼板价走势图楼板价居住楼板价商业楼板价工业楼板价本月楼板价整体下滑，尽管居住楼板价略有上升，但影响并不大，由于商业地块位于沈北新区，因此商业楼板价有所下滑。从整体走势来看，商业用地的楼板价波动最大

278、，主要也是由于地块的价格跟区域位置有关。8、土地成交规模结构分析、土地成交规模结构分析2, 9%8, 35%6, 26%7, 30%1万平以下1-5万平5-10万平10万平以上从成交土地的规模来看，除 1 万平米一下的小地块外，其他各面积段的土地成交相对均匀，与以往不同，本月 10 万平米以上的大地块成交较多。 135 9、溢价率分析、溢价率分析12, 34%溢价率30%成交幅数6比重26%23, 66%成交宗数流拍宗数0%-30%0%-50%-0%611026%48%0%11 月份土地成交率高于流拍率，并且成交率达到 66%，而成交的土地当中有 12 快土地的成交价高于起始价，其中溢价率大于

279、 30%的就有 6 宗土地，可见激烈程度。第三篇第三篇第一第一 章章 本月本月 媒体投放总媒体投放总 体分析体分析一、本月报广投放总量一、本月报广投放总量表格表格 1 本月报广统计总体情况表本月报广统计总体情况表媒体统计媒体统计投放金额投放金额103,072,825投放频次投放频次574投放量投放量425.575项目数项目数111本月共有 111 个项目投放报广，基本跟 10 月媒体投放相当，投放量为 425.575 版，投放金额为 103,072,825 元，频次到达 574 次，随着冬季到来，沈阳楼市进入营销淡季。（报价均以媒体（报价均以媒体对外公开报价为准，以下相同）对外公开报价为准，以

280、下相同）。 136 二、近期报广投放走势二、近期报广投放走势图表图表 1 近期媒体投放走势图近期媒体投放走势图单位（万元）14000120001000080006000400020000（版/次）7006005004003002001000投放量表格表格 2 两月报广统计对两月报广统计对比表比表项目数投放金额投放日期投放日期项目个数项目个数版数（版）版数（版）广告频次（次）广告频次（次） 广告金额（元）广告金额（元）本月上月增加环比111112-1-0.89%425.575432.975-7.4-1.71%574562122.14%103,072,825102,323,825749,0000.

281、73%与 10 月份月份相比，本月媒体基本无明显下降幅度，反而投放金额上涨 0.73%，即将进入 12 月份，由于沈阳天气特性，楼市转入淡季，大多项目停止施工，所以去化尾盘为主力，媒体报广投放相对前几月明显减少（报价均以媒体对外公开报价为准，以下相同）下相同）。第二第二 章章 各大各大 媒体投放对媒体投放对 比分析比分析一、本月各大媒体投放分析一、本月各大媒体投放分析表格表格 3 各大媒体报广投放情况表各大媒体报广投放情况表媒体媒体辽沈晚报华商晨报沈阳日报沈阳晚报时代商报金额（元）金额（元）50,868,50028,525,95012,178,1256,997,7504,502,500频次（次

282、）频次（次）222166875148金额百分比金额百分比49.35%27.68%11.82%6.79%4.37%投放频次百分比投放频次百分比38.68%28.92%15.16%8.89%8.36%版数（版）版数（版）190.5117.2559.8754314.95 137 25000本月依然辽沈晚报报广居首位，报广金额为 50,868,500 元，与上个月相比有小幅上涨（报价均以媒体对外公开报价为准，以下相同），投放频次高达 222 次，分别占总投资额与总投放频次的百分比为 49.35%，38.68%。辽沈晚报作为五大媒体之首，广告投放一直居于首位，远高于其他媒体投放量。本月华商晨报投放金额为

283、 28,525,950 元，投放频次为 166 次，分别占总投放金额与总投放频次为 27.68%，28.92%。本月时代商报依然为投放最少者，仅有 4,502,500 元金额投放。各媒体报广投放柱状图如下：单位（元）60,000,00050,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,000(版/次)20015010050辽沈晚报华商晨报沈阳日报沈阳晚报时代商报频次（次）版数（版）222190.5166117.258759.87551434814.95金额（元） 50,868,50028,525,95012,178,1256,997,7504,502

284、,500二、本月与上月对比分析二、本月与上月对比分析表格表格 4 各大媒体两月报广投放情况对比表各大媒体两月报广投放情况对比表媒体媒体辽沈晚报华商晨报沈阳日报沈阳晚报时代商报上月（金额）上月（金额）50,862,00026,590,50012,498,7258,202,6004,170,000本月（金额）本月（金额）50,868,50028,525,95012,178,1256,997,7504,502,500上月（频次）上月（频次）217156895347本月（频次）本月（频次）222166875148在本月报广金额来看，本月各媒体投放与 10 月并无明显差距，只是辽沈晚报以及华商晨报、时代

285、商报有甚微涨幅。近期媒体由于季节因素将处于平缓的趋势发展，并不会出现过高放量。两月各媒体报广对比柱状图： 138 00（(单位：元)60,000,00050,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,000辽沈晚报华商晨报沈阳日报沈阳晚报时代商报上月（金额）本月（金额）50,862,00050,868,50026,590,50028,525,95012,498,72512,178,1258,202,6006,997,7504,170,0004,502,500第三第三 章章 各类各类 物业类型报物业类型报 广统计广统计一、媒体投放物业类型所占比例分析

286、一、媒体投放物业类型所占比例分析表格表格 5 各物业类型报广统计一览表各物业类型报广统计一览表物业类型物业类型项目个数投放量（版）投放频次（次）投放金额（元）金额百分比别墅别墅46.1875121,555,3631.51%公寓公寓68111,992,5001.93%商业商业734.75479,324,8009.05%写字间写字间0000.00%住宅住宅96376.637550490,200,16387.51%从统计表可以得出，本月以普通住宅项目报广为主，项目个数达到 96 个，投放频次达 504 次，投放量为 376.6375 版，投放金额为 90,200,163 元。整体投放基本与上月无明显

287、差别。其次为公寓产品，金额为 1,992,500 元，别墅市场逐渐进入淡季，本月只有 1,555,363 元投放金额，本月别墅有 4 个项目进行广告投放，楼市淡季到来，与之前火热的别墅市场形成反差。本周写字间依然无媒体投放。 报价均以媒体对外报价均以媒体对外 公开报价公开报价为准，以下相同）为准，以下相同）。 139 0（单位：元）100,000,00090,000,00080,000,00070,000,00060,000,00050,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,0000投放量（版）投放频次（次）别墅6.187512公寓811商业3

288、4.7547写字间00（版/次）6005004003002001000住宅376.6375504投放金额（元） 1,555,3631,992,5009,324,80090,200,163二、各物业类型投放金额分析二、各物业类型投放金额分析图表图表 2 各物业类型投放金额比例图各物业类型投放金额比例图1.51%1.93%9.05%0.00%别墅公寓商业写字间住宅87.51%住宅在报广投放金额中占主导地位，比重为 87.51%，商业比重依然较上个月有所上升，比例在 9.05%，别墅以及公寓比例在 1.51%以及 1.93%，在楼市内政策不断打压下以及楼市淡季对住宅市场的影响。商业地产相对有所起伏，

289、但目前沈阳市场并无明显特点。本月写字间无媒体投放产生。 140 120第四第四 章章 各区各区 域报广投放域报广投放 情况情况一、各区域报广投放情况一、各区域报广投放情况图表图表 3 各区域报广投放比例图各区域报广投放比例图次/个100806040200大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河苏家于洪铁西屯频次项目数231123648123297920365667316951511417本月以铁西区投放居首位，频次高达 114 次，其次为于洪区，频次高 95 次，两者相对于上个月均有所好转。本月浑南新区位于第三，高达 79 次，近期浑南新项目迭起，媒体投放一直居高不下，沈河区频次为 66 次，主要由于沈河

290、扩区后，项目增多，尤其是不乏品牌开发项目，媒体投放也较多。本月最少的为大东区以及东陵区，仅为 23 次。图表图表 4 各区域媒体投放频次表各区域媒体投放频次表大东大东东陵东陵和平和平皇姑皇姑浑南浑南沈北沈北沈河沈河苏家屯苏家屯于洪于洪铁西铁西频次项目数均频次23112.092363.8348124.003293.5679203.953657.206679.433165.1795156.33114172.75由上表可知本月沈河区均频次最高，达 9 次，其次为沈北新区近高达 7 次，较上个月有所增加，其次为于洪区，频次在 6 次，本月苏家屯区有所下降，均频次在 5 次左右，但整体仍高于其他区域，恒

291、大名都、奥园等大盘入驻苏家屯区，给其驻入不小活力。本周最小投放为大东区，仅为 2 次。均频次饼状图如下： 141 0图表图表 5 各区域各区域均频次饼图均频次饼图2.09大东5.176.332.753.834.003.56东陵和平皇姑9.437.203.95浑南沈北沈河苏家屯于洪铁西二、各行政区域在各媒体的报广投放情况二、各行政区域在各媒体的报广投放情况表格表格 6 各区域楼盘媒体投放表各区域楼盘媒体投放表区域名称区域名称大东区东陵区和平区皇姑区浑南新区沈北新区沈河区各项指标各项指标投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额投

292、放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额辽沈晚报辽沈晚报11.512272500065172000021.522543500010.511266300030.53680065006.511168500013.5153498000华商晨报华商晨报3673800077164400010.751223910004899150017.51843560006.513191700013203240000沈阳日报沈阳日报005.687591147362.591018756003.557140007121427700510111730014.5162893100沈阳晚报沈阳晚报335040001115750

293、0334788005.56882000577528500.5188200771110400时代商报时代商报2230000011180000111500000.221000001.9610050000.51750004.48800000 142 0苏家屯区于洪区铁西区投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额投放量投放频次投放金额9.51528400002839775300040.539114650004810140001836444645026306223500234008003.18759613562.5101319887003.556552004.56696150911151515000

294、0.9513750002.0521337500三、本月报广投放金额前五名三、本月报广投放金额前五名表格表格 7 本月媒体投放金额排行榜本月媒体投放金额排行榜排名排名项目名称项目名称版面（版）版面（版） 投放频次（次）投放频次（次） 投放金额（元）投放金额（元）12345恒大华府恒大江湾万科柏翠园铁西万达广场总部基地2522.52812.313.529232519276,537,6505,889,2005,836,9004,141,5003,762,800四、本月报广诉求点情况表四、本月报广诉求点情况表表格表格 8 本月报广主要诉求点统计表本月报广主要诉求点统计表诉求点诉求点投放频次项目数量户型

295、户型12440活动活动73加推加推13731价格价格19434开盘开盘6213配套配套6523优惠促销优惠促销31051形象形象115产品特征产品特征11017所占百分比 12.16%0.69% 13.43% 19.02% 6.08% 6.37%30.39%1.08%10.78%如表所示本月优惠促销与价格所占比例最大，分别占到 30.39%以及 19.02%，其次为加推以及户型，达到 13.43%以及 12.16%，目前媒体投放基本主要是价格、户型、优惠促销为主要卖点。所占比例饼状图如下： 143 图表图表 6 诉求点诉求点比例饼图比例饼图1.08%10.78%12.16%0.69%户型活动30.39%13.43%19.02%加推价格开盘6.37%6.08%配套优惠促销形象产品特征 144