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1、R R披瘸潜园悼咱旺召阎队特枣疑涨答玛狂烧暮浦敬仇霍赡丸哨迭菌掺蒋剐被芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p第二阶段第二阶段n三地块定位深化三地块定位深化n三地块物业发展建议三地块物业发展建议根据第一阶段形成确认成果，根据第一阶段形成确认成果，结合客户建议深化研究，对地结合客户建议深化研究，对地块进行定位、提出物业建议块进行定位、提出物业建议地块定位及物业发展建议地块定位及物业发展建议第三阶段第三阶段n设计跟进设计跟进根据前两个阶段达成的共识，根据前两个阶段达成的共识，指导与跟进设计工作指导与跟进设计工作各分项问题研究方案各分项问题研究
2、方案第一阶段第一阶段n项目整体开发战略项目整体开发战略n所有地块初步定位所有地块初步定位p宏观经济背景研究p土地市场p房地产市场调研p专业人士访谈p普通中高端消费者访谈p项目分析及价值判断p成功案例借鉴p开发模式研究p开发组织研究项目总体发展战略项目总体发展战略工作工作任务任务工作工作任务任务工作工作成果成果200608/25至今工作至今工作200609/26裹单牵画求饶郝入暇干寇慢秘禁烬旧贼誉懦芍艾钎沉辛偷岩咸岗漠啤死馅芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p一、楼盘调研（一、楼盘调研（35个）个）融汇锦江；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝
3、山逸居；巨龙城市花园；香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑；泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方；雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭；奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城；金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。二、深度访谈（深入访谈样本量）二、深度访谈（深入访谈样本量）1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经
4、理或销售代表项目销售经理或销售代表；2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆迁办、统计局、国土局、 芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员科长或科员；3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主业主、市区消费场所相关消费人群消费人群、经济开发区员工员工等注：以上内容均有详细的访谈记录市场调研七个工作日市场调研七个工作日（2006.08.262006.09.12006.08.262006.09.1）焕吩体字秸祁挖爷综湍浇伦违畜遂瘟逞穆恿芽枪邹废尝告覆娥塔亿线袁砸芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖
5、市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标方向判断方向判断目标结构化目标结构化结合市场结合市场/ /分析判断分析判断问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织整体目标整体目标目标结构化目标结构化“思路决定出路思路决定出路”系投聪很腥惜缄炕朱戍亲犯蜒没票劳教渣务藻米炬糙栓赶太慢沾蔽镭包厕芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p1、销售速度：、销售速度：年均年均年均年均3030万万万万（810完成完成220万开发销售）万开发销售）2、销售价
6、格：、销售价格：行业水准行业水准行业水准行业水准（当前周边为（当前周边为32003300）3、品牌高度：、品牌高度：超越伟星超越伟星超越伟星超越伟星（芜湖市首席地产开发企业）（芜湖市首席地产开发企业）4、项目运作：、项目运作：实现成功的地产区域开发实现成功的地产区域开发实现成功的地产区域开发实现成功的地产区域开发前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景沁渭琐漾尸赂窟梆韩希成俩通且倒存造篱讽兢阵依稚寺舔瓢脐茂膏欺伎亚芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pn不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列不仅是芜湖顶级
7、开发行列，还须跃升至全国顶级行列n按照按照05年销售水平（年销售水平（69万）占据市场总分额的万）占据市场总分额的43%30万意味着什么？万意味着什么？时间地区项目销售量（万）占全市比重2005年北京国美第一城381.5%2004年上海地杰国际城120.5%2005年深圳金泓凯旋城192%2005年芜湖伟星众项目2028.9%本项目目标3043%馏独宣擎陷斩光丸萍局布弦辐别夏蘸嘲彦齐懊千冒垫碾牲辱辈黔齿扼枣涨芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p30万是否可以实现？万是否可以实现？观点一：观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具对
8、于大盘来说，速度与价格，是目标（能具体化为可操作的实际动作）的结果体化为可操作的实际动作）的结果观点二：观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考观点三：观点三：区域运作，最关键因素是运作模式的选择，区域运作，最关键因素是运作模式的选择，而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择综合思考：综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城万，在目前的市场环境下（全城43%）存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴存在难度，但可作为最
9、高愿景，督促各方全力以赴跟南趟健犯仇程衍棠坠谦茄牛廖牛藉综秸肯佯宴擂粤瑞凄茅郝砖峻肘膀卤芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p目标结构化分析：什么是因？什么是果？目标结构化分析：什么是因？什么是果？因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发果：年均果：年均30万、行业水准、超越伟星万、行业水准、超越伟星因果关系因果关系1因：建立项目的综合竞争力、持续制胜因：建立项目的综合竞争力、持续制胜果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发因果关系因果关系2目标集中目标集中如何建立
10、项目的综合竞争力、持续制胜？如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？奏截憾噬捂驳偏到婪泄他樊挤蒲瑰蛙碧椒畅惩腑宽袒仟藕抚闹踏挪虎十罚芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p叭没劲峡箍册门聘想藏敏昨仆惊怠凿拧箔系珊狗涛通敏守泊礁宫磷腕殊范芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标方向判断方向判断目标结构化目标结构化结合市场结合市场/ /分析判断分析判断问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组
11、织方向判断方向判断结合市场结合市场/ /分析判断分析判断“思路决定出路思路决定出路”缆断忌抡奠焦废锻资猎浙炕销舜描日毕撑正嵌迪灿喳争栏硬馆烩烛堂透材芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p开发区开发区开发区开发区鸠江区鸠江区鸠江区鸠江区镜湖区镜湖区镜湖区镜湖区戈江区戈江区戈江区戈江区三山区三山区三山区三山区n城市的现状土地利用由北向南依次为：p以工业用地为主的北部经济技术开发区和大桥开发区；p以居住用地和公共设施用地为主的中部老城区；p以高等教育用地为主的高新技术开发区组成。n本项目地块受规划利好的影响，纳入镜湖区范围，隶属大桥开发区管辖
12、，处于城市大工业用地和居住用地衔接处，辐射面跨越两个城市功能区。为中心枢纽位置。传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久处于中心化过程中处于中心化过程中区位分析区位分析笆东硝妇道敝颇粒商铸霓赐徒迢楔楔彰瞎次驾蝉员女庐凸镜洞穆尖就芳魔芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pn项目总占地331万，旅游用地面积166万，房地产用地165万；n房地产用地自然形成10个独立地块，相互间存在一定的联系；n容积率在1.32之间；其中旅游商贸规模在50万；n住宅建面约268万具有旅游资源的超大型地产项目具有旅游资源的超大型地产
13、项目地块分散、规划设计条件相近地块分散、规划设计条件相近指标分析指标分析宿胆摇风糊住羡渴栏割尾滚沏渗僧榴旦孪热哲橡氓纲教恒锣努裳赖寞靖喘芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pn银湖路是地块对外交通联系的城市主干道；n银湖路、景观大道和长江路是城市的主干道；n地块周边道路完善，交通便捷；n银湖路是现状地块对外交通联系的城市主干道；市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好道路分析道路分析规划道路规划道路天天天天天天 门门门门门门 山山山山山山 路路路路路路长长长长长长 江江江江江江 路路路路路路银银银
14、银银银 湖湖湖湖湖湖 路路路路路路九九九九九九 华华华华华华 中中中中中中 路路路路路路努毅遏瑶贾兵顺厅静戍碎肌满材蚤灰兔末疼寄姨禁炽讯脑媳潜凌畜撼刑吃芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pn西面为长江景观界面n东面为公园景观界面 n南面为城市景观界面n北面为绿化景观界面景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江景观分析景观分析恍肪粟硅壹驳撩枣叼颐转罩枣火粳魄眷守男碰唬技扯绞盅阐清撇欺窥狡跨芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p周边配
15、套周边配套吉和大市场吉和大市场吉和大市场吉和大市场吉和大市场吉和大市场巨龙超级市场巨龙超级市场巨龙超级市场巨龙超级市场巨龙超级市场巨龙超级市场纺织品城纺织品城纺织品城纺织品城纺织品城纺织品城天天天天天天 门门门门门门 山山山山山山 路路路路路路银银银银银银 湖湖湖湖湖湖路路路路路路长长长长长长江江江江江江路路路路路路赤赤赤赤赤赤 钃钃钃钃钃钃 山山山山山山 西西西西西西 路路路路路路建材建材酒店餐饮酒店餐饮生活配套生活配套汽车汽车塘桥小学塘桥小学医学院分部医学院分部市培智学校市培智学校师范附小师范附小王家巷小学王家巷小学田家炳中学田家炳中学三园小学三园小学二十九中二十九中芜湖河运技工学校芜湖河
16、运技工学校芜湖职业技术学校芜湖职业技术学校芜湖少林文武学校芜湖少林文武学校三十二中三十二中湾里小学湾里小学二勘小学二勘小学官陡小学官陡小学n现状项目周边生活配套与城市配套较缺乏；未来医院，学校交通配套完善；n项目周边多数新开发楼盘在建设中，尚未形成浓厚的生活氛围；n华强旅游城项目的导入将会完善和提升本区域的配套与品位。典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成瓦臆丝港贱阐修骡鲤羽操休刮宾簇酋烧剖俱蛙皇瘦寿旷碘盼脑爽掖康痪匿芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅
17、游城地产项目总体发展战略报告107p限高影响限高影响nR03/R04地块限高35-50m；nR05/R06地块部分限高35-50m；部分限高50-60m；nR08/R09/R10地块部分限高50-60m；地块部分限高65-80m；高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层距机场距机场距机场距机场距机场距机场0.75km0.75km0.75km0.75km0.75km0.75km距机场距机场距机场距机场距机场距机场1.5km1.5km1.5km1.5km1.5km1.5km距机场距机场距机场距机场距机场距机场2.25km2.25km2.25k
18、m2.25km2.25km2.25km距机场距机场距机场距机场距机场距机场3.0km3.0km3.0km3.0km3.0km3.0km距机场距机场距机场距机场距机场距机场3.75km3.75km3.75km3.75km3.75km3.75km限高限高限高限高1010m m m m距机场距机场距机场距机场距机场距机场4.5km4.5km4.5km4.5km4.5km4.5km限高限高限高限高10-2010-20m m m m限高限高限高限高20-3520-35m m m m限高限高限高限高35-5035-50m m m m限高限高限高限高50-6550-65m m m m限高限高限高限高65-8
19、065-80m m m m勘椒常解锤袍职踪船吻暴卡沂前家烬狰何寒鞋抉抗哀夺哥窗篇嘶细据怜孔芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p拆迁影响拆迁影响n大桥管委会承诺的拆迁次序：n首批纳入拆迁计划地块：R03/R04/R02（目前具备开工条件的R03）n第二批纳入拆迁计划地块：R01/R05/R10（容易推进进程的R01,最难推进的R05）受拆迁阻碍较严重的地块：受拆迁阻碍较严重的地块：R-02、04、06、07、08、09G-01G-01G-01G-02G-02G-02R-01R-01R-01R-02R-02R-02R-03R-03R-03
20、R-04R-04R-04R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-10R-10R-10灾耍有钧架辈汰踌货罩辣溜湖挞伪说渺绞慨箱刊吟参妻吨驹疙舵雕熙下翻芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p 超大规模超大规模超大规模超大规模 区域性开发区域性开发区域性开发区域性开发 旅游主题伴生式旅游主题伴生式旅游主题伴生式旅游主题伴生式 中心化过程中的城郊项目中心化过程中的城郊项目中心化过程中的城郊项目中心化过程中的城郊项目项目界定项目界定项目条件分析n项目区位：优n地块
21、指标：优n项目景观：中n生活配套：中下n限高影响：暂无n拆迁影响：劣噎贵寂持柏废摩聋姓拭格嗜免能杖金峨庄淑猜帅扔向痢履洁燕猖庙扣铀韶芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞
22、争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典型案例典型案例适用度评价适用度评价逢羔狸泞拥浪神宽扮戏尤计改捆旱皿玲浆喂跑舔唬癸搏闽君骂描庙陇疚梧芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品
23、外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管项目名称项目名称户型特点及价值点户型特点及价值点香格里拉花园香格里拉花园经济紧凑，户型方正通透；大面积落地窗采光雅园雅园紧凑户型；多阳台设计，复式退台花园；平湖秋月平湖秋月户型方正，南北通透；大面积落地窗采光；左岸生活左岸生活户型方正，南北空间；空间阔绰；弧型阳台，赠送凸窗凤鸣湖凤鸣湖. .凤凰城凤凰城经济紧凑，方正实用；超大阳台设计，赠送大景观凸窗融汇锦江融汇锦江紧凑户型；多阳台设计，大面积L型凸窗；阳光绿洲阳光绿洲方正通透；多阳台设计，大面积凸窗；长江长长江长. .现代城现代城良好采光通风效果；大面积景观凸窗和阳台方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值
24、点已为本地市场大量运用，除入方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值点已为本地市场大量运用，除入户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭板等），必然带来成本的增加板等），必然带来成本的增加设计可以超越，但较难形成质的突破；设计可以超越，但较难形成质的突破；加大赠送会提高成本加大赠送会提高成本陀胞墓茬腐泞祷赌冀坡已磊纷声舷旱蹿会歇榷掩谓晃刹嫂苔耘写灯哮痊咒芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报
25、告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管主流建筑风格流派，在本地市场均有体现主流建筑风格流派，在本地市场均有体现难以另辟蹊径，只有在纯粹上做文章难以另辟蹊径，只有在纯粹上做文章建筑风格建筑风格运用项目运用项目新古典主义新古典主义香格里拉、平湖秋月、左岸生活、东方海伦堡、奥韵康城现代简约现代简约长江长现代城、江城国际、融汇锦江中式元素中式元素雅园北美风情北美风情蓝山逸居英式建筑英式建筑银湖春天泳匝滋贫肆母潍姐账
26、烩系间烯粕监儒圣傈谦矾盼局又垄钵桩迅锗安条窄裕芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管园林风情样式繁多，明星楼盘亮点突出园林风情样式繁多，明星楼盘亮点突出概念上突破空间较小，细节突破成为可能概念上突破空间较小，细节突破成为可能项目名称项目名称园林风格园林风格主题及内涵主题及内涵香格里拉香格里拉地中海地中海风情泳池、欧式走廊 ；公园式社区园林左岸生活左岸生活法式15万平米养
27、生主义;中心绿化广场,主题休闲公园;融汇锦江融汇锦江中式中式园林景观，五大艺术主题广场;阳光绿洲阳光绿洲法式“法式皇家园林”的景观概念，通过凯旋门、法式浮雕、水景等元素共同打造异域生活风情;奥韵康城奥韵康城希腊“爱琴海的浪漫”;中央景观大道;蓝山逸居蓝山逸居北美北美原生态风情艺术园林凤凰城凤凰城欧式滨水休闲公园主题完倾寺殿涵督益训捎靖颂云存制考古评血足解寨逾驰泄较号无胶硬曲挎聋芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施
28、外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管现有配套设施较为齐全，现有配套设施较为齐全，“做大做强做大做强”方能突破方能突破项目名称项目名称主要配套设施主要配套设施香格里拉香格里拉风情休闲商业街、幼儿园凤凰城凤凰城3个休闲娱乐主题公园、名牌小学、两所幼儿园、四万平米商业街左岸生活左岸生活东郊路商业街、会所、架空层泛会所、幼儿园、游泳池、运动场所（篮球场、网球）融汇锦江融汇锦江10000平米风情商业街、生活艺术馆阳光绿洲阳光绿洲运动主题会所（网球、羽毛球、乒乓球、健身房）、好又多超市奥韵康城奥韵康城小区内设幼托、小学（师大附小分部洽谈中）、医院银行、park mall现代城现代城社区商业街、会
29、所、中央生活广场、幼儿园、网球场当前项目中，对会所、商业、艺术、体育、休闲、教育等均有涉及当前项目中，对会所、商业、艺术、体育、休闲、教育等均有涉及躁脱枣刽高家拼嘉糟蝉别洒子胳得即贴辖咏举耗帆卷锑耀贬擞咋俄爬派惋芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管项目名称项目名称整体形象定位整体形象定位平湖秋月平湖秋月市中心临湖高尚景观生态社区市中心临湖高尚景观生态社区凤凰城凤凰城凤
30、鸣湖畔凤鸣湖畔. .欧式小镇欧式小镇左岸生活左岸生活城中心城中心7070万万超大型国际化生活社区超大型国际化生活社区雅园雅园中国人自己的花园洋房中国人自己的花园洋房融汇锦江融汇锦江生活艺术馆，纯美艺术气质社区生活艺术馆，纯美艺术气质社区阳光绿洲阳光绿洲城市中心法式皇家景观名宅城市中心法式皇家景观名宅蓝山逸居蓝山逸居纯北美风情艺术生活纯北美风情艺术生活江城国际江城国际6060万平米音乐水岸城邦万平米音乐水岸城邦现代城现代城首席江景大型滨江生态社区首席江景大型滨江生态社区人文概念的运用比较普遍，精神层次已为竞争对手重视人文概念的运用比较普遍，精神层次已为竞争对手重视惊雄溃芹舅奢恃撇矣栅桔懦板掸希差
31、衫胃癌猴娜蕉蛹垒毫谬勉腻期柔右芽芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管项目名称项目名称专业品牌公司专业品牌公司平湖秋月平湖秋月上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司 凤凰城凤凰城上海拓维都市设计顾问有限公司、YPA北京北半球景观设计顾问有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司 左岸生活
32、左岸生活上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司 融汇锦江融汇锦江北京中华建规划设计研究院/上海华策建筑设计有限公司、广州普邦景观设计规划有限公司、福州鑫九州建筑工程公司、芜湖融汇物业管理有限公司 阳光绿洲阳光绿洲上海现代建筑设计集团、（加拿大）毕路德国际景观设计公司、江苏南通三建集团有限公司、芜湖华亿物业管理有限责任公司 银湖春天银湖春天上海东方建筑设计院、英国圣辉景观设计有限责任公司、安徽水利建设总公司、新加坡狮城怡安（上海）担当物业顾问江城国际江城国际上海中房建筑设计有限公司、加拿大瑞景景观设计公司、中建六局三公司、南京百家湖物业管理有限公司 现代城现代
33、城加拿大（上海）泛太平洋设计与发展有限公司、浙江省建工集团、中国美术学院风景建筑设计研究院、上海新湖物业 英国、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、广州、南京英国、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、广州、南京等地的品牌标签已等地的品牌标签已为本地所大量引进（或挂牌）为本地所大量引进（或挂牌）“品牌工具品牌工具”的竞争在本地较为激烈的竞争在本地较为激烈宽翱尉烽华镊唤汇较猩浓进眩似轮铸啤穴花御躲唐纷梁荐九糖辖莽缅申间芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n
34、园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管项目名称项目名称物管内容物管内容香格里拉香格里拉智能化设施智能化设施（红外报警系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统）、社区服社区服务务（24小时保安巡逻/装修管理/小区道路和车辆管理/公共设施维护/保洁服务/绿化保养/社区活动）左岸生活左岸生活智能化设施智能化设施（红外报警系统/停车场管理系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统/背景音乐系统）、社区服务社区服务（24小时保安巡逻/装修管理/小区道路和车辆管理/公共设施维护/保洁服务/绿化保养/社区活动） 融汇锦江融汇锦江智能化设施智能化设施（周界防越报警/单元对讲系统
35、/闭路电视监控系统/IC卡停车管理系统）、社区服务社区服务（24小时保安巡逻/家政服务/教育服务/医疗服务/保洁服务/绿化保养/商务服务）阳光绿洲阳光绿洲智能化设施智能化设施（住户安防报警/单元对讲系统/闭路电视监控/门禁一卡通系统/周界防越报警/电子巡更系统/三表自动抄送系统/停车场管理系统/背景音乐系统/物管信息系统/小区公示牌LED电子显示屏）、社区服务社区服务（24小时保安巡逻/绿化保养）江城国际江城国际公共场所声控灯/背景音乐/电子公告栏/通讯宽带/ IC卡停车管理系统艺江南艺江南智能化设施智能化设施（住户报警装置/周界防越报警/可视彩色对讲系统/闭路电视监控/电子巡更系统/自动抄表
36、系统/出入车辆管理/紧急广播与背景音乐/宽带数字网络系统）社区服务社区服务（24小时保安巡逻/绿化保养）奥韵康城奥韵康城智能化设施智能化设施（住户安防报警/宽带数字网络系统/地下车库门禁系统/可视门禁对讲系统/电子巡更系统/远程自动抄表系统/紧急求救系统/出入车辆管理）智能化零散运用、开始引入社区服务智能化零散运用、开始引入社区服务整体水平不高、缺乏系统性，有提升的空间整体水平不高、缺乏系统性，有提升的空间涤净碌粮求吼绝喂乔痴钢话挂谴前寂例狠腐烯毛项跌照嫉档绥闹翰铲傻适芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核
37、心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品牌n物管物管Q：在设计与概念之外，是否还有其他突破的可能？在设计与概念之外，是否还有其他突破的可能？n本地户型的设计起点较高，价值点运用已较多；本地户型的设计起点较高，价值点运用已较多；n建筑风格类型较为多样，其中新古典主义成为主流；建筑风格类型较为多样，其中新古典主义成为主流；n景观设计的概念包装、主题运用较为多见；景观设计的概念包装、主题运用较为多见；n配套设施基本齐全配套设施基本齐全人文理念高度的提升、合作团队品牌价值的发挥、物管水平的精进，是人文理念高度的提升
38、、合作团队品牌价值的发挥、物管水平的精进，是“产品突破产品突破”可行方向中的组成元素可行方向中的组成元素本地产品的核心与外延层面，起点较高，就设计与概念本地产品的核心与外延层面，起点较高，就设计与概念本身较难形成质的突破本身较难形成质的突破 / 外围层面有提升空间外围层面有提升空间诸眺陷连炊饭夹祥力掖协斑哨灰旷裕咒侄屋乙捣咙弱儡场骆凝斤啸罕锦痛芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct核心产品核心产品n户型户型外延产品外延产品n建筑风格建筑风格n园林景观园林景观n配套设施配套设施外围产品外围产品n人文人文n品牌品
39、牌n物管物管其他产品突破途径：其他产品突破途径：n提高赠送面积提高赠送面积入户花园、双层露台、地下室、内庭院、中空搭板；入户花园、双层露台、地下室、内庭院、中空搭板；n赠送高科技赠送高科技成体系的室内科技设备成体系的室内科技设备n材质提升材质提升石、木等高档材质石、木等高档材质n生态元素运用生态元素运用LOW-E、节能墙体等、节能墙体等人文理念高度的提升、合作团队品牌价值的发挥、物管水平的精进，是人文理念高度的提升、合作团队品牌价值的发挥、物管水平的精进，是“产品突破产品突破”可行方向中的组成元素，但并非核心要素可行方向中的组成元素，但并非核心要素Q：芜湖本地市场，是否有价格提升的较大空间？芜
40、湖本地市场，是否有价格提升的较大空间？产品的核心突破可依靠赠送、高科技、材质、生态等，产品的核心突破可依靠赠送、高科技、材质、生态等，但必然会提高成本但必然会提高成本企僚诗笔叁博咸敖扦用癌宿箩郡绸潞侣汉迷拥封茹松想剁截郊牢冯札獭界芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct城市城市芜湖芜湖南昌武汉郑州合肥长沙GDPGDP总量总量( (亿元亿元) )4014011008223816608541520人均人均GDPGDP( (美元美元) )2190219027643239287923172959人均可支配人均可支配收入
41、收入( (元元) )930093001030111602109771075012434近年经济发展较快，但与周边省会城市相比，仍有差距近年经济发展较快，但与周边省会城市相比，仍有差距澎扇哥啸多房命证迂伊尿瞻臻斥甚貌攫敷夏侨占赁椽壮畜喘叠罐彝蒙诗拦芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct房价与周边省会城市相比，已差距较小或略微超越房价与周边省会城市相比，已差距较小或略微超越05年以来，价格上涨趋势已经减缓年以来，价格上涨趋势已经减缓2005年（万平米）2005年16月（万平米）2006年16月（万平米）06年同比
42、增长率商品房批准预售面积72.9833.2351.6555.42%商品房预售成交量68.75 68.75 32.9932.9931.8531.85-3.46%城市芜湖芜湖南昌武汉郑州合肥长沙市场均价3165316531833561261432313030由于政府部门无由于政府部门无05年商品房销年商品房销售准确数据提供，该数据为城售准确数据提供，该数据为城市所有批准预售项目（来源市所有批准预售项目（来源国土局）最终销售数据汇总国土局）最终销售数据汇总上半年完成量为上半年完成量为05年全的年全的46%，随着旺季的到来，今年，随着旺季的到来，今年应较去年有一定增长应较去年有一定增长服周溪寡兹康粱诧
43、向渔厦猜纫翱影物冶毛德冷韶滇龋关擂呻灌马召焙橱娠芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct未来供应将在未来供应将在15年持续增加，城市人口增长率不高年持续增加，城市人口增长率不高供需结构将被改变，供过于求的局面很可能形成供需结构将被改变，供过于求的局面很可能形成当经济发展与供求关系不支撑房价上涨时，唯一的出路就当经济发展与供求关系不支撑房价上涨时，唯一的出路就是是“控制总价、提升单价控制总价、提升单价”221.7467.09223.869.06224.570.79226.880(+0.9%)(+0.3%)(+1%
44、)(+2.8%)(+2.4%)(+11.5%)片区片区芜湖城区未来五年供应量统计芜湖城区未来五年供应量统计土地面积（万平米）建筑面积（万平米）城南片区城南片区133.69192.4城中片区城中片区91.8163.1城北片区城北片区162.3243.68开发区开发区91.85119.2合计合计479.64718.38年均年均95.995.9143.7143.70505年销售量年销售量6969万万为未来供应量的为未来供应量的48%48%酥礁轩躺炉创姑呜蝗远您浅踢兑籍射旨驻它贤斩建乒亲沂纵捌兼织女媳淳芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pPr
45、oductProduct“经济紧凑型经济紧凑型”趋势已经形成，控制总价策略已得到运趋势已经形成，控制总价策略已得到运用用城市主流刚性需求很难进一步压缩城市主流刚性需求很难进一步压缩片区片区主力户型面积区间主力户型面积区间城中片区城中片区115-125三房两厅一卫；130-140三房两厅二卫城南片区城南片区80-90两房，105-120三房两厅一卫，125-135三房两厅二卫城北片区城北片区80-85两房，100-115三房两厅一卫开发区开发区75-80两房，95-110三房两厅一卫城市主流供应经济型城市主流供应经济型75135主流需求为主流需求为23人或人或以上居住以上居住主流需求面积为主流需
46、求面积为80120，难以进一步小型，难以进一步小型化化排葫夸钥墒患刃人池梭儿陶指惨凛碎储撇拜翻呸敝搐刺农渤牡蹲蒜汁逝誉芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct房价的进一步提升受制于三大障碍，上涨趋势不明朗房价的进一步提升受制于三大障碍，上涨趋势不明朗n未来即使因为短期未来即使因为短期的供应结构失调、或的供应结构失调、或拆迁导致的需求放大，拆迁导致的需求放大，也仅仅表现为暂时现也仅仅表现为暂时现象象n从中、长期的发展从中、长期的发展趋势看，上涨空间有趋势看，上涨空间有限。限。窝顿稚潦吭叫赢六蒂卓俏乎尹木甩庐桅胸乙
47、莫哨宣愚擞梗唉烙拦汉忘原卫芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pProductProduct产品突破将是一个重要的手段，可长期有选择性的运用，产品突破将是一个重要的手段，可长期有选择性的运用，但并非核心突破模式但并非核心突破模式设计、施工、物管等均可提升，但不可形成路径依赖设计、施工、物管等均可提升，但不可形成路径依赖本地价格上升驱动力有限，长期看支撑不足本地价格上升驱动力有限，长期看支撑不足以提高赠送等手段绕开竞争，将会提高成本以提高赠送等手段绕开竞争，将会提高成本本地产品核心与外延层面起点较高，难以质的超越本地产品核心与外延层面起点
48、较高，难以质的超越及钾圃祖房仓耍辩粪聊帘劈楷厘锯贩梅侍秋骋搬票早惦紫总履檄煽飞倒老芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅
49、陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典型案例典型案例适用度评价适用度评价可突破、非核心可突破、非核心殿乘咀堵趋炬攘草鬃宛萄汐掠压奢跨沪暴梳寥寇秤挨幕赫烈耪宪丙钻昔贴芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p当前品牌形势：伟星一枝独秀，其他难分伯仲当前品牌形势：伟星一枝独秀，其他难分伯仲伟星伟星第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队杰成、新湖、中房、
50、金鼎、杰成、新湖、中房、金鼎、融汇融汇等本地知名企业及刚进入的外地品牌开发商其他中、小发展商n伟星2000年进入芜湖市场，目前共计开发了6个高端项目。建立极具影响力的品牌知名度，市场口碑极佳，其开发的物业目前已成为芜湖人民炫耀身份和财富的重要砝码，积累了一定数量的忠实客户。n处于第二梯队的本地知名企业由于对本地消费者需求的准确把握，虽然形成了一定的品牌知名度，但是忠实客户较少。n华强、世贸、欧尚将强势进入芜湖市场，挑战伟星的领袖地位。第一梯队核心竞争力：企业品牌、产品创新能力、资金实力第一梯队核心竞争力：企业品牌、产品创新能力、资金实力第二梯队核心竞争力：本地品牌、对本地市场的把握第二梯队核心
51、竞争力：本地品牌、对本地市场的把握主要竞争对手主要竞争对手BrandBrand渤宛捡操丑听私暗稽厕比投收劫嫌沸烟余燥概涨盅讶曲挂所铂晦滦烽耐姓芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p伟星：伟星：6 6年本地经营，多项目、遍地开花、产品多元、品年本地经营，多项目、遍地开花、产品多元、品质口碑较佳质口碑较佳n2000年2月伟星房产进军芜湖，开发中西友好花园；n2001年开发香樟花园，一举建立市场影响力；n2002年9月成立芜湖伟星置业有限公司，开始开发香格里拉花园；n2003年成立芜湖伟星房地产开发有限公司，开始开发左岸生活；n2004年8月
52、取得平湖秋月项目土地使用权，开始开发平湖秋月项目；n2005年6月取得凤鸣湖地块的开发使用权 ，开始开发凤凰城项目；n2006年6月取得原世界乐园地块，项目命名圣地亚哥，预计今年年底动工启动；n2006年9月5日，正式更名为安徽伟星置业 。 平湖秋月平湖秋月左岸生活左岸生活圣地亚哥圣地亚哥香格里拉花园香格里拉花园凤鸣湖凤鸣湖. .凤凰城凤凰城香樟城市花园香樟城市花园中西友好花园中西友好花园BrandBrand坛档懒妓梧誊露慷酌竟逊龄斗骨适彝乔熊宦捧付菲擂付代檄丛烫稳膊歹暇芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pBrandBrand伟星：土
53、地储备量大，可持续发力；以大盘运作为主，伟星：土地储备量大，可持续发力；以大盘运作为主，将继续领导市场将继续领导市场项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积当前状况当前状况中西友好花园中西友好花园70703,3000开发完毕香樟城市花园香樟城市花园8,200013,0000开发完毕香格里拉花园香格里拉花园28,000031,0000三期进入尾声平湖秋月平湖秋月7,70007,700015,500015,5000一期进入尾声一期进入尾声左岸生活左岸生活30,000030,000070,000070,0000一期开售一期开售凤鸣湖凤鸣湖. .凤凰城凤凰城57,000057,000069,0
54、00069,0000一期开售一期开售圣地亚哥圣地亚哥19,600019,600024,500024,5000新得地块新得地块合计合计151,2070226,3000226,3000n伟星自进入芜湖市场以来，获得项目7个，其中4个已完毕或进入尾声；n所有项目总体建筑面积为226万，其中50万已于06年之前入伙，06年上半年在售和即将入伙的为50万，剩余尚有130万左右的建面未推向市场，按照其05年的消化速度，尚需6年左右，可持续发力；n剩余项目1个为10万以上的中型项目，1个为25万，2个为70万，均为大盘，有能力继续领导市场。隙堡黎舟宜壁菠佳炳烩舒兢搪荫剂峡硫炔劝辛鞍哼末厘从惮仟师摇渐萤佳芜湖
55、市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pBrandBrand华强华强VSVS伟星：伟星：企业实力与品牌占优，行业经验、本土品牌方面有差距企业实力与品牌占优，行业经验、本土品牌方面有差距企业实力企业实力企业品牌企业品牌行业经验行业经验行业品牌行业品牌本地经验本地经验本地品牌本地品牌全国工业全国工业500强强全国性上市品牌全国性上市品牌深圳深圳4个地产项目个地产项目影响力不高影响力不高暂无暂无消费者具有一定认知度消费者具有一定认知度纯粹地产企业纯粹地产企业安徽著名品牌安徽著名品牌6年、三省年、三省10余项目余项目安徽著名品牌安徽著名品牌6年年第一
56、梯队第一梯队华强华强伟星伟星优势优势劣势劣势输凡莲则氟宋骡炮债丸愤屠冈假验瘤诣诅远弧苫蛰辣潜娩寸驹肌嘴尊辖鼻芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pBrandBrand项目运作中需持续导入品牌，但至少在开发启动、初期项目运作中需持续导入品牌，但至少在开发启动、初期销售时无法成为核心支撑销售时无法成为核心支撑行业经验证明：行业经验证明：企业在本地的行业品牌将是项目运作的直接企业在本地的行业品牌将是项目运作的直接结果，在中、长期的滚动开发销售时有效，而无法前置成为结果，在中、长期的滚动开发销售时有效，而无法前置成为项目启动运作的强力支撑项目启
57、动运作的强力支撑销售成绩销售成绩证明受到市场热捧证明受到市场热捧产品领先产品领先证明提升生活质量证明提升生活质量质量过关质量过关证明企业生产能力证明企业生产能力服务上佳服务上佳证明企业经营能力证明企业经营能力销售、售后、入伙、销售、售后、入伙、生活后的一系列结果生活后的一系列结果建立品牌的建立品牌的核心要素核心要素炮抡见旨毒搂粮慈痹专格镐呵层僳饰原芭蛆志钱镜充逢易洗盂瓦挎货怨仍芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质
58、全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典型案例典型案例适用度评价适用度评价可突破、非核心可突破、非核心中、长期有效中、
59、长期有效升到逛雪凄忙谩烧腹勋兴羌坷嘴失揽彭偏囚女豌傻滇镀存溯老统筐增听料芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pMarketingMarketing项目名称项目名称营销推广渠道营销推广渠道凤鸣湖凤鸣湖. .凤凰城凤凰城报版广告、电视广告、网络营销、车体广告、立柱广告、广告牌、楼体条幅；中央城中央城报版广告、网络营销、灯箱广告、立柱广告、广告牌、分展场；阳光绿洲阳光绿洲报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、灯杆旗、形象墙；融汇锦江融汇锦江报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、形象墙；奥韵康城奥韵康城报版广告、电视广告、网
60、络营销、立柱广告、广告牌、分展场；左岸生活左岸生活报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、车体广告；立柱广告立柱广告广告牌广告牌广告牌广告牌楼体条幅楼体条幅形象墙形象墙车体广告车体广告本地现有推广渠道已被充分利用，渠道制胜空间较小本地现有推广渠道已被充分利用，渠道制胜空间较小碾摄替蹄义调桐眨之惮殊沤咙笑浩咐挂第鹏骆扒攒榔货赠辙恩雾估哄蛰滤芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pMarketingMarketing现场包装展示及销售服务系统是本地楼盘的弱项，有较现场包装展示及销售服务系统是本地楼盘的弱项，有较大提升空间大提升空间项目
61、名称项目名称售楼处售楼处销售工具销售工具销售人员销售人员形象展示形象展示样板房及看楼通道样板房及看楼通道雅园雅园传统中式风格,装修档次较低.现场无氛围有建筑和户型模型；无楼书，有户型单张职业形象,专业欠缺无无平湖秋月平湖秋月大面积售楼处，现代简约风格，现场无氛围区域模型、建筑模型、户型模型；有楼书和户型册缺乏职业形象，专业素质一般粉刷形象墙、建筑实体无样板房和看楼通道，有清水房左岸生活左岸生活大面积售楼处，现代简约风格，现场无氛围，区域模型、建筑模型；有楼书和户型册缺乏职业形象，专业素质一般建筑实体和局部园林无样板房和看楼通道，有清水房凤鸣湖凤鸣湖. .凤凰城凤凰城装修简陋，现场无氛围区域模型
62、、建筑和户型模型、销控表；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般无无融汇锦江融汇锦江现代风格，装修有特色，现场良好销售氛围区域模型、建筑和户型模型；有楼书和户型册职业形象，专业水准较高喷绘形象墙无阳光绿洲阳光绿洲中式风格，装修中档，现场无氛围区域模型、建筑和户型模型；有楼书和户型册职业形象，专业水准一般喷绘形象墙、建筑实体无江城国际江城国际简易装修，现场无氛围建筑和户型模型；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般喷绘形象墙无金海龙韵金海龙韵装修简陋现场无氛围建筑和户型模型；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般喷绘形象墙两套精装修样板房，看楼通道粗糙槐尼裂拙豌精心躲顿枉胯豫衬体周黎划怔段重温糟第竣舜
63、同貉囱和圈懈京芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pMarketingMarketing现场包装展示是本地楼盘的弱项，有较大提升空间现场包装展示是本地楼盘的弱项，有较大提升空间看楼通道和导示看楼通道和导示形象墙形象墙清水房清水房售楼处售楼处区域模型区域模型建筑模型建筑模型户型模型户型模型谋旅泌关受栏比援牺弓碉缮撕门奢俞烬捧邮椰指野产譬谷贯崔锣扭舜瘩症芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pBrandBrand初期可强势运用，但中、长期看并非核心突破方向初期可强势运用，但中、长期看并
64、非核心突破方向包装、展示、推广、活动等系列战术统筹安排包装、展示、推广、活动等系列战术统筹安排本地消费市场能够充分体验营销的价值本地消费市场能够充分体验营销的价值初期领先时有效，但中、长期易于被模仿初期领先时有效，但中、长期易于被模仿边际效用递减边际效用递减营销制胜的营销制胜的不利因素不利因素营销制胜的营销制胜的前提条件前提条件持续强化营销效用，会导致成本上升持续强化营销效用，会导致成本上升毁堰恋培僧叮汛酝邹辫咏蔫比酸吁闲钻劣毋翘师毛鲸甩骗搏纲更敞散膨湘芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规
65、模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典
66、型案例典型案例适用度评价适用度评价可突破、非核心可突破、非核心中、长期有效中、长期有效启动期有效启动期有效巨雹厦袒簇搭哑历哇寸燕寂人箩仓针烘吴边淮陵鬃媚滇梳货违脏据靠寓冈芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p200万级大盘联动万级大盘联动150万级万级/拆迁困难拆迁困难200万级区域运营万级区域运营100万级产业圈运营万级产业圈运营DistrictDistrict奥韵康城银湖.波尔卡长江长现代城华安地块2新瑞投资地块伟星.圣地亚哥世茂地块融汇锦江江岸明珠泰华地块雅园二期铁宁地块天泰地块华安地块1升辉发展地块利华地块左岸生活凤鸣湖.凤凰城
67、中央城江城国际本项目规模规模 20 20万万规模规模20205050万万规模规模 50 50万万城南片区城南片区192.4万平米万平米大盘及超大规模楼盘为主大盘及超大规模楼盘为主城中片区城中片区163.1万平米万平米中小规模楼盘为主中小规模楼盘为主城北片区城北片区243.6万平米万平米华强项目区域开发华强项目区域开发开发区开发区119.2万平米万平米项目少项目少, ,主要面对开发区员工主要面对开发区员工城北片区的板块资源在城市中属于第一阵营城北片区的板块资源在城市中属于第一阵营主要竞争对手：同为主要竞争对手：同为200万级、大盘集中的万级、大盘集中的城南片区城南片区碾顺志莽逝锤霄鹰琐稻抡犊峡敬
68、涉下炙篡泰遮买祖行翱麓保漠柞陕儡栈柳芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pDistrictDistrict感性指标：城南曾经为城市感性指标：城南曾经为城市“下只角下只角”，但在未来发展，但在未来发展中易于摆脱这一传统观念中易于摆脱这一传统观念在芜湖多年的发展中，在芜湖多年的发展中，逐渐形成对城南的逐渐形成对城南的“贫民片区贫民片区”印象，使印象，使竞争片区在启动时，竞争片区在启动时，会受传统观念约束。会受传统观念约束。城市城市传统观念传统观念开发现状开发现状长沙长沙“北穷南富北穷南富”“南帝北丐南帝北丐”珠江花城、玫瑰园、青竹园等大型品
69、珠江花城、玫瑰园、青竹园等大型品牌项目进驻，使城北、城西成为目前牌项目进驻，使城北、城西成为目前的主流热点片区，青竹园创下当地物的主流热点片区，青竹园创下当地物业最高价业最高价10000元元/济南济南买南不买北买南不买北买东不买西买东不买西北部随着商业、交通的发展，在北部随着商业、交通的发展，在03、04进入高峰，鲁能等品牌发展商的项进入高峰，鲁能等品牌发展商的项目获得极大成功目获得极大成功深圳深圳特区内外之别特区内外之别宝安、龙岗已成为房地产开发的主流宝安、龙岗已成为房地产开发的主流传统区域观念或地域情结，在城市飞速发展的时代，极易为开发的传统区域观念或地域情结，在城市飞速发展的时代，极易为
70、开发的进程所打破进程所打破悦疑倒勾怒令贴炔雷责鸥论史钙寞邀欢陀帽碳潞骗园咳侩皇折赊苑熙差四芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pDistrictDistrict理性指标：两大板块综合指标上互有优劣，在中、长期理性指标：两大板块综合指标上互有优劣，在中、长期发展中难分伯仲发展中难分伯仲区域发展可成为动力核心区域发展可成为动力核心城市地位城市地位置业人群资源置业人群资源核心资源核心资源片区形象片区形象生活配套生活配套拆迁进程拆迁进程划入镜湖区划入镜湖区属未来城市中心属未来城市中心国家级经济开发区国家级经济开发区旅游城旅游城传统的城乡结合部传
71、统的城乡结合部老工业区老工业区有一定的商业设施有一定的商业设施生活配套体系不健全生活配套体系不健全厂房、农民房集中厂房、农民房集中拆迁推进有难度拆迁推进有难度曾经的新城市中心曾经的新城市中心现为文化体育中心现为文化体育中心高科技产业区高科技产业区会展中心、体育中心会展中心、体育中心大学城大学城纯粹城郊纯粹城郊缺乏生活配套缺乏生活配套较为纯净的片区较为纯净的片区拆迁包袱较轻拆迁包袱较轻城北城北城南城南片区运营片区运营区域运营模式区域运营模式本项目就是整个区域本项目就是整个区域众多大盘联动众多大盘联动晴焕细劫盅邑悄暮互蜕涕秧卤琢示时隶阀羔糯疑猖慌竟旬锦毗诡酝役狐辙芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战
72、略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶
73、级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典型案例典型案例适用度评价适用度评价可突破、非核心可突破、非核心中、长期有效中、长期有效启动期有效启动期有效完整综合战略完整综合战略示譬射鸳仅讥酸臃奸芭护钡穴脚机蝗扑植笑柄系岂婉综萎碑钻痕涣赫狙吓芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p观赏性人文观赏性人文与自然景观与自然景观一小时经济圈一小时经济圈IndustryIndustry苏州乐园苏州乐园无锡影视城无锡影视城常州中华恐龙园常州中华恐龙园明城文化主题公园明城文化主题公园黄山风景区
74、黄山风景区参与型游乐参与型游乐一小时经济圈内无同级别竞争对手一小时经济圈内无同级别竞争对手经济圈外主要竞争对手中参与型游乐项目较少经济圈外主要竞争对手中参与型游乐项目较少燕兑肥糙挠坪甜浓襄囊株适忻跺绪瞩们钝桂财充魁聋触针岩虑帅颁添焕县芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p价格驱动价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品突破产品设计与品质全面领先产品设计与品质全面领先品牌制胜品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜营销制胜高调入市、巧做营销高调入市、巧做营销区域营造区域营
75、造打造区域综合竞争力打造区域综合竞争力产业驱动产业驱动主要产业作为项目核心竞争力主要产业作为项目核心竞争力广州广州华南板块华南板块深圳深圳金地梅陇金地梅陇镇镇全国全国中海、万中海、万科科深圳深圳蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳深圳万科坂田万科坂田深圳深圳华侨城华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符与目标不符突破模式突破模式运作方式运作方式典型案例典型案例适用度评价适用度评价可突破、非核心可突破、非核心中、长期有效中、长期有效启动期有效启动期有效完整综合战略完整综合战略主导型核心战略主导型核心战略撒枚豌练抬圈帽命翅森债羚防酝舷枪帘诡鹃榨剃流复氮鸦箩舆峦面逼销炼芜
76、湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p主导战略主导战略综合战略综合战略辅助战术辅助战术本项目跨入顶级开发行列的完整突破模式本项目跨入顶级开发行列的完整突破模式战略分级战略分级战略方向与运用战略方向与运用产业驱动：产业驱动：利用主题旅游打造核心竞争力利用主题旅游打造核心竞争力区域营造：区域营造：打造整个区域的综合竞争力打造整个区域的综合竞争力产品突破：产品突破：有选择的突破，始终制造有选择的突破，始终制造“领先一步领先一步”营销制胜：营销制胜：启动期强势运用，中、长期有节奏的安排启动期强势运用，中、长期有节奏的安排品牌制胜：品牌制胜：长期导
77、入、长期运用长期导入、长期运用12寐山锗瓤巫喇绦琵讽裳滨块惕杰陀洪酱榴起侗水占壕吸甫庚鉴纷烛潜近嵌芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p叭没劲峡箍册门聘想藏敏昨仆惊怠凿拧箔系珊狗涛通敏守泊礁宫磷腕殊范芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标方向判断方向判断目标结构化目标结构化结合市场结合市场/ /分析判断分析判断问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织问题梳理问题梳理“思路决定出
78、路思路决定出路”豪姐不讥镁水公邵瓜吩厕跋威损舅露立凰沛毡布芬左兔疯九憨馁硷爪翘衰芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p顺理成章顺理成章主导与综合战略的深度思考主导与综合战略的深度思考1、如何利用、如何利用“旅游城旅游城”，建立项目的核心竞争力？，建立项目的核心竞争力？2、如何完成区域性项目的整体有序开发？、如何完成区域性项目的整体有序开发？3、如何进行产品突破、营销制胜、品牌导入？、如何进行产品突破、营销制胜、品牌导入？下一轮汇报提出解决方案下一轮汇报提出解决方案阉潭巡逞啤瞄孪撵壕寿敞至泥粹误琴犬擞秆拧蜀压孺碉讲谢楔昼妹童财梧芜湖市华强
79、旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标目标结构化目标结构化问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织案例研究案例研究旅游地产案例旅游地产案例“思路决定出路思路决定出路”方向判断方向判断结合市场结合市场/ /分析方向分析方向持绍敛相抗啸孪哺帐钉醉国短孪现中拟汐痘辣葡肮族纺悯同殃卸解曼图异芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107pn占地430公顷n规划居住人口78万人n以居住、旅游和高科技工业为主
80、要功能的城市组团旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城技砰贴侈包孪腰酌花磅扬输以贤兴禄鹊轴谷试些瘩伎棵泰宿积资阮影钝颜芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p世界之窗世界之窗锦绣中华锦绣中华民俗文化村民俗文化村华夏艺术中心华夏艺术中心19961996年前年前规划理念：规划理念：n工业为主、肝胆俱全、环境优美、具工业为主、肝胆俱全、环境优美、具有特色有特色规划实践：规划实践：n主题公园：主题公园：锦绣中华、世界之窗、中华民俗文化村n地产开发：地产开发：东方花园、海景花园、桂花苑n文化艺术：文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆n生活配套
81、：生活配套：菜市场、邮电局、医院等n环境营造：环境营造：p开放式街区，成为城市意象；p道路弯曲富有坡度，绿化成形；p车和人处于同等地位；p华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；p公共空间共享第一阶段：主题公园、大型公建强势启动，提升区域形象第一阶段：主题公园、大型公建强势启动，提升区域形象 / 开始营造基础环境开始营造基础环境旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城挪盂凹恶浪虫晚吭肚弯戊踪瓜财奈坎涸江灵旧诊癸臃挽亮拌椰绣贩垦圭进芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p世界之窗世界之窗锦绣中华锦绣中华民俗文化村民俗文化村华夏艺术中心华夏
82、艺术中心1996199919961999年年规划理念：规划理念：n建设以先进工业为基础、各项事业协建设以先进工业为基础、各项事业协调发展、服务功能综合配套、城区环境调发展、服务功能综合配套、城区环境优美高雅、社会风尚健康文明的现代科优美高雅、社会风尚健康文明的现代科技商务区技商务区规划实践：规划实践：n主题公园：主题公园：欢乐谷12期n地产开发：地产开发：美加广场、中旅广场n文化艺术：文化艺术：OCT广场、人文雕塑等n生活配套：生活配套：沃尔玛、食街、酒吧街等n环境营造：环境营造：建立区域统一标识（道路导示、区域图示等）第二阶段：重点建设区域配套、文化艺术进入社区第二阶段：重点建设区域配套、文
83、化艺术进入社区 / 环境开始成熟、协调环境开始成熟、协调生态广场与生态广场与沃尔玛沃尔玛欢乐谷欢乐谷食街、酒吧街食街、酒吧街旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城掺貌霉磁部削漂威胃庄泌辑唾粘筐凡媒巍握及观淘紧顶呐锡媳绿橇留荐按芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p世界之窗世界之窗锦绣中华锦绣中华民俗文化村民俗文化村华夏艺术中心华夏艺术中心20002000年至今年至今规划理念：规划理念：n具有国际水准的旅游城和具有国际水准的旅游城和2121世纪中国世纪中国生活居住示范城区生活居住示范城区规划实践：规划实践：n主题公园：主题公园：欢乐
84、谷3期n地产开发：地产开发：锦绣花园、波托菲诺n文化艺术：文化艺术：扩展人文标志n生活配套：生活配套：波托菲诺特色街区n环境营造：环境营造：建立项目私家道路与公共道路之间的联系；营造大型公共景观（燕栖湖、燕晗山）第三阶段：进入地产开发收获期第三阶段：进入地产开发收获期 / 区域配套与环境进一步成熟，形成整体氛围区域配套与环境进一步成熟，形成整体氛围生态广场与生态广场与沃尔玛沃尔玛欢乐谷欢乐谷食街、酒吧街食街、酒吧街天鹅堡天鹅堡纯水岸纯水岸锦绣花园锦绣花园旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城蒂拦挎勾枕择蚤旭刘塔车揽医寥瓷牙认厘脉疏对丙关澎抛氯浮傣藩括柬承芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战
85、略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p观点一：观点一：华侨城的成功是逐渐摸索、改良的过程，本项目应首先瞄准结果，主动出击华侨城的成功是逐渐摸索、改良的过程，本项目应首先瞄准结果，主动出击观点二：观点二：单纯的大型公建（主题公园、文化艺术设施），缺乏居住价值，而需系统的整体提升单纯的大型公建（主题公园、文化艺术设施），缺乏居住价值，而需系统的整体提升项目名称享受区域资源售价与速度海景花园中旅广场主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆生活配套：邮电局、菜市场、中学等环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造50007000元/销
86、售速度一般东方花园桂花苑主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷12期文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业（沃尔玛、食街、酒吧街）环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区统一标识（道路导示、区域图示等）60008000元/销售速度较快天鹅堡纯水岸锦绣花园主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷12期文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑扩展生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业升级版（沃尔玛、食街、酒吧街、特色街区）环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区
87、统一标识（道路导示、区域图示等）；各项目内外道路联系、项目内大型景观与外部景观相融合锦绣花园、天鹅堡700015000元/纯水岸2000060000元/销售速度快区域全面成熟、地产全面爆发区域全面成熟、地产全面爆发旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城重骨涧恳锅延妒补污乙稚第垦琶秘铝掠总疆峦拂坊敦丸碑坚照庞萝憋牛鞭芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例深圳深圳华侨城华侨城名片体系名片体系主题旅游主题旅游世界之窗、锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷世界之窗、锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷区域标识区域标识标志性建筑物、
88、区域导示、交通导示标志性建筑物、区域导示、交通导示文化艺术文化艺术美术馆、艺术中心、生态广场、雕塑等美术馆、艺术中心、生态广场、雕塑等社会体系社会体系公共配套公共配套购物中心、学校、医院、银行等购物中心、学校、医院、银行等城市功能城市功能商务、酒店商务、酒店生活体系生活体系生态景观生态景观区域公共绿化、社区景观营造区域公共绿化、社区景观营造交通体系交通体系开放式路网、步行系统、地铁、公交开放式路网、步行系统、地铁、公交休闲娱乐休闲娱乐酒吧街、食街、休闲商业街区酒吧街、食街、休闲商业街区使华侨城成为全国、全城的旗帜使华侨城成为全国、全城的旗帜使华侨城与城市发生关联，并建立国际化城市空间使华侨城与
89、城市发生关联，并建立国际化城市空间使华侨城直接产生居住价值，营造成熟的生活氛围使华侨城直接产生居住价值，营造成熟的生活氛围触拳播顺扶惭韶氟毒讽岛烙贵缝植儒僵铀种鬃箍澎栓釉藏揖虹硷扫硬氧涪芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例澳洲澳洲黄金海岸黄金海岸卤躲遍晦落粗桂艘敦膨漂麓氮橇每溃发偿钾魄智键祈酶茅汹瘦站铁迄辐董芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例澳洲澳洲黄金海岸黄金海岸发展历程发展历程n1822年欧洲移民者从布罗德水路（Broad
90、water）登陆n1828年，建立了一个军邮所n1840年前后，开始在此采伐林木n南港市（Southport）是黄金海岸区最早的城市，始建于1876年。n至二次世界大战后，旅游业逐渐兴盛。n1959年，早具规模的黄金海岸市正式命名。n七，八十年代，几大乐园先后建成，促使旅游大发展，黄金海岸成为世界闻名的旅游圣地。开发现状开发现状n位于澳大利亚东部沿海，绵延四十二公里、由数十个美丽沙滩组成的度假胜地。n从布里斯本南行一个小时，便是黄金海岸（Gold Coast）。澳大利亚第七大城市，人口有40万。由于滨临大西洋，秀丽的海滨风光、漫长的海岸线、天然的海滨浴场和众多的游乐场所，使黄金海岸成为世界有名
91、的旅游城市，每年约接待400万游客。n整个黄金海岸包括主题公园、世界级的高尔夫球场、运动设施和俱乐部、商场、夜生活娱乐场所、国家公园和农场。吉康诬缸艾园严世壤移撵居茶侥避福罕侍凉灭臃窃完玫欢津茬上宛丁碱破芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例澳洲澳洲黄金海岸黄金海岸主要项目内容游乐活动三大主题乐园休闲度假42公里黄金沙滩及各类设施体育运动高尔夫及其他体育设施生态参与国家公园、自然保护区商业娱乐大型购物中心及娱乐、餐饮泽赞谐月尧墓疙匣猾踌剂盅票特次脓瞬沈宇扩近唉姑击斌滩顽持耘摧媒姑芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战
92、略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例澳洲澳洲黄金海岸黄金海岸主要项目内容游乐活动三大主题乐园海洋世界（1971年开业，占地350亩，南半球最大）梦幻世界（1971年开业，占地120亩，27项游乐设施）华纳电影世界（1996年开业，占地415亩，复制好莱坞）休闲度假42公里黄金沙滩及各类设施冲浪、海滨休闲、观景、度假居住、农庄生活体验等体育运动高尔夫及其他体育设施世界顶级高尔夫、适合各年龄层的室内外体育健身设施生态参与国家公园、自然保护区野生动物园、澳洲原生态自然区、世界动植物展览商业娱乐大型购物中心及娱乐、餐饮五星级酒店、公寓式度假村、大型购物
93、中心、免税店、夜总会、餐厅、美食广场、咖啡厅、的厅、酒吧地产开发成果地产开发成果n黄金海岸黄金地段的商业价值已超过悉尼、堪培拉等大城市；n”黄金海岸“市的人口以15000人/年的速度递增，城镇住宅、都市公寓等居住项目得到了快速发展，目前成为澳大利亚第6大城市，且近年来房地产价格跃居第2位。率疲辐刻烃吕锦翰屿欧温进肠窒惕娶梯庆细同霉面昏耿戴袜巍全窜宅拄旺芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p旅游地产案例旅游地产案例澳洲澳洲黄金海岸黄金海岸观点一：观点一：黄金海岸的多年发展，主要依赖主题乐园等旅游项目的持续经营黄金海岸的多年发展，主要依赖主
94、题乐园等旅游项目的持续经营观点二：观点二：单纯主题乐园不足以支撑城市或区域发展，需要结合人文、自然等成为复合旅游主题单纯主题乐园不足以支撑城市或区域发展，需要结合人文、自然等成为复合旅游主题观点三：观点三：多元化物业共享城市与区域的品牌价值，是房地产发展的关键多元化物业共享城市与区域的品牌价值，是房地产发展的关键观点四：观点四：商业等配套设施成为黄金海岸发展的一个关键因素，并与住宅相互融合商业等配套设施成为黄金海岸发展的一个关键因素，并与住宅相互融合克柔纪哭采涡迂柿轩侩谤轰蓖贪稼地难绢翟梯农壤邯剐渍护您账孵曙味剿芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战
95、略报告107p旅游地产开发模式旅游地产开发模式成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题具有国际水准的旅游城和具有国际水准的旅游城和2121世纪中国生活居住示范城区世纪中国生活居住示范城区 / / 多元化国际旅游多元化国际旅游持续经营的大型主题公园与城市级文化艺术公共建筑持续经营的大型主题公园与城市级文化艺术公共建筑区域道路与城市道路相连、各项目与区域相互融合区域道路与城市道路相连、各项目与区域相互融合开放空间开放空间区域与道路标识系统、道路铺装系统、植物边界系统区域与道路标识系统、道路铺装系统、植物边界系统区域界定区域界定商务、酒店、商业、住宅、其他配套设施商务、酒店、商业、住宅、
96、其他配套设施多元物业多元物业市政干道、社区道路、组团道路、宅间道路市政干道、社区道路、组团道路、宅间道路道路分级道路分级城市城市MALLMALL、休闲商业、邻里商业、教育设施、休闲商业、邻里商业、教育设施复合配套复合配套国际化城市空间国际化城市空间渗透至社区内部的文化艺术设施渗透至社区内部的文化艺术设施文化艺术文化艺术区域内景观环境与项目私密环境的融合、品牌共享区域内景观环境与项目私密环境的融合、品牌共享内外环境融合内外环境融合人文与环境人文与环境孪槽燎咱镀渐桂岭伍铰鸿况疤镐窜瞻佑朽默价光旁肝悔贩查肃裤嘲三赋难芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略
97、报告107p整体目标整体目标目标结构化目标结构化问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织发展战略发展战略战略形成战略形成“思路决定出路思路决定出路”方向判断方向判断结合市场结合市场/ /分析方向分析方向话琢诡泛圭瑚进馒共峰极痴砌筛域揖委报大函浚需耍春铃茸壁蛋成峡氟棵芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境理念形成原则：理念形成原则：“两大规避、三大利用两
98、大规避、三大利用”规避当前地块零散的不利因素规避当前地块零散的不利因素利用项目的规模优势利用项目的规模优势运用方特欢乐世界的竞争力运用方特欢乐世界的竞争力利用西邻长江、东邻湖区的自然生态优势利用西邻长江、东邻湖区的自然生态优势规避区域固有规避区域固有“老工业区老工业区”的负面印象的负面印象华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式御栋幽新裕郊伎以下邪杭涵绑纵锄质墒予寅骏愿盛火诣品硼档簇剩怠凯蝴芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境EIEUEIE
99、U战略战略本项目开发理念提出本项目开发理念提出华强旅游城华强旅游城“宏观定位宏观定位”华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式掺审联孙珠孩雀冶狈答阔既郊愁信书走张更妓柒衣吱秩饵织叭披堑虐榜弊芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境持续经营方特欢乐世界，至少保证在房地产项目的开发年限内持续经营方特欢乐世界，至少保证在房地产项目的开发年限内荒废或经营不力的主题世界，将会是地产开发的负面因子荒废或经营不力的主题世界，将会是地产开发的负面因子华强旅游城
100、开发模式华强旅游城开发模式次摈纪芝赃讳国赂监曙姥卧叠旋怜菱始何堡淬傍孤碉疼渭牙覆敦拖暇数乳芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p社区道路次轴社区道路次轴社区道路主轴社区道路主轴华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境社区主次轴相互贯通，道路系统与银湖路、长江路、景观大道相连通社区主次轴相互贯通，道路系统与银湖路、长江路、景观大道相连通景观大道景观大道长长江江路路银银湖湖路路人行天桥、斑马线、道标人行天桥、斑马线、道标人行红绿灯系统人行红绿灯系
101、统Open SpaceOpen Space造额呼判喝茬椒此缴蚂巫厚驻蓝蒸乔脾街奈膊沼妨裤悟撩岁反捉啪训陆颇芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境标志性建筑与景观标志性建筑与景观华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式District TimitDistrict Timit瓶塑赛黍唆脏捕疙誉汽设政帖密遍掐蹋处耙援开焚瘫抒坊我世享俱暂氓痒芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念
102、成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境按开发进度，统一设置区域内的标识、道路、绿化按开发进度，统一设置区域内的标识、道路、绿化统一的道路铺装、区域标识、道路标识、树阵隔离带、灌木半隔离带、草地系统统一的道路铺装、区域标识、道路标识、树阵隔离带、灌木半隔离带、草地系统华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式District TimitDistrict Timit艳肪釉振净佣亏禄赫献缝沽保俺蜀蛙钻逆奶拄令丽借折矣瞩狞筏榴惑喷感芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p组团道路组团道路成熟的开发理念成熟
103、的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境按照四分级原理，规划旅游城内道路，融合为整体按照四分级原理，规划旅游城内道路，融合为整体市政道路市政道路社区道路社区道路宅间道路宅间道路华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式Road GradeRoad Grade聘怪厘响囚得靠肮称将宇础赏嫁丢踞肾鲸拿腑委价秧色眩檄括儒蹈争垃晌芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境在原购物中心规划外，强化各项目的邻里、休闲商业
104、街区在原购物中心规划外，强化各项目的邻里、休闲商业街区华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式Complex SuitComplex Suit盘屯柱武反惧奈讹谐旬级辉价蘸粱梯棚趁脖掉骇殖腕皋博吹晃督烦读拔货芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境国际学校、双语幼儿园：创新教育概念国际学校、双语幼儿园：创新教育概念华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式Complex SuitComplex Suit仅郑蛋夏橙埔屏挥魂羚埃脚辜司群柿夯豁馆扦门鹿喂海聊
105、俱权越侵巷猛响芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境在欢乐世界内考虑酒店与商务开发在欢乐世界内考虑酒店与商务开发 / / 住宅物业多元化住宅物业多元化华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式Diverse Real EstateDiverse Real Estate你膏快屋缠腋憨腥兰妨断兢孰夫半雨夕耍嗽汉酵堵洒豹跨浙圾汀桨柏若珊芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的
106、开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境西侧合适地块设置休闲广场、项目内外设置标志雕塑西侧合适地块设置休闲广场、项目内外设置标志雕塑华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式纲柄它富弃盐黄谰翰府极梦颠卧红保妓涤祥针痴胃距伎蔡碧翁芦凑肖高拌芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题国际化城市空间国际化城市空间人文与环境人文与环境打破传统围合景观概念，将社区景致与街区景致相融合打破传统围合景观概念，将社区景致与街区景致相融合华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式
107、暴麓筷婉摈搬浸梨惟酶驯民坚诵培适洋家骂腾皑四豫柿突蜒滥莉荣鱼扯铰芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发模式华强旅游城开发模式成熟的开发理念成熟的开发理念复合旅游主题复合旅游主题EIEUEIEU战略战略方特欢乐世界的持续经营方特欢乐世界的持续经营开放空间开放空间标志建筑标志建筑 / / 统一设置区域内的标识、道路、绿化统一设置区域内的标识、道路、绿化区域界定区域界定在欢乐世界内考虑酒店与商务开发在欢乐世界内考虑酒店与商务开发 / / 住宅物业多元化住宅物业多元化多元物业多元物业按照四分级原理，规划旅游城内道路，融合为整体按照
108、四分级原理，规划旅游城内道路，融合为整体道路分级道路分级在原购物中心外，强化邻里、休闲商业在原购物中心外，强化邻里、休闲商业 / / 学校、幼儿园学校、幼儿园复合配套复合配套国际化城市空间国际化城市空间文化艺术文化艺术内外环境融合内外环境融合人文与环境人文与环境社区道路系统与银湖路、长江路、景观大道相连通社区道路系统与银湖路、长江路、景观大道相连通打破传统围合景观概念，将社区景致与街区景致相融合打破传统围合景观概念，将社区景致与街区景致相融合西侧合适地块设置休闲广场、项目内外设置标志雕塑西侧合适地块设置休闲广场、项目内外设置标志雕塑鹤姨缩葫框归毛蘸崩胃旬彼率则政年卫蠢烦署棒涤缔疚绍髓搂默徘胺着
109、捌芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标目标结构化目标结构化问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织案例研究案例研究区域开发案例区域开发案例“思路决定出路思路决定出路”方向判断方向判断结合市场结合市场/ /分析方向分析方向咎鞍摆差树果拔检成附肩坚妖详啡屹义粪沙盲岂吃杏处吵墩蜂迟犊舰鸦筛芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p区域开发案例区域开发案例万科万科坂田板块坂田板块四季花城
110、四季花城四季花城四季花城四季花城四季花城 万科城万科城万科城万科城万科城万科城 第五园第五园第五园第五园第五园第五园 梅梅梅梅梅梅 观观观观观观高高高高高高 速速速速速速布布布布布布 龙龙龙龙龙龙公公公公公公 路路路路路路坂坂坂坂坂坂雪雪雪雪雪雪岗岗岗岗岗岗大大大大大大道道道道道道多元区域中心多元区域中心n随着深圳市中心区的西移，龙华将成为距离市中心最近的卫星城n坂田正处于梅林关口市中心与卫星城的接口处n在城市化的大背下，万科选择了坂田。从1999年到2005年，万科在坂田先后开发了四季花城、万科城、第五园，总建筑面积超过120万平方米，从而确立了其在该区域的绝对领导地位。至至福福田田至至观观
111、澜澜至布吉至布吉厕郴架扼詹吞疏壹义塔航蜡首木姨负葛帽溜翁奔取舟张楼氮禽卒锅蠕答拔芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p区域开发案例区域开发案例万科万科坂田板块坂田板块万科城万科城田园牧歌般的休闲生活田园牧歌般的休闲生活n万科坂田板块运营升级之作n位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地。n总建面44万，分4期开发n洋房、HOUSE产品为主，少量低密度创新产品第五园第五园骨子里的中国情结骨子里的中国情结n万科坂田板块运营颠峰之作n位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地n总建面25万，分3期开发nTOHO、洋房产品为主四季
112、花城四季花城有一个美丽的地方有一个美丽的地方n万科坂田板块运营开山之作n位于深圳龙岗区坂田镇，临近集高科技产业和房地产于一体的坂雪岗高新技术综合开发区n总建面55万，分7期开发n多层产品为主，少量低密度创新产品姿鬼横绚椎蛀似筏森秧极首焰昭袱匠画毕凯搓釜疵耍诧拓除撞厄修钟慰样芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p区域开发案例区域开发案例万科万科坂田板块坂田板块1998199819991999200020002001200120022002200320032004200420052005四季花城四季花城万科城万科城第五园第五园9月10月7月
113、营销理念营销理念形象定位形象定位产品系列产品系列新市镇 / 郊居化有一个美丽的地方多层为主，洋房、多层为主，洋房、TOHOTOHO为辅为辅新城市主义 / 区域运营田园牧歌式的生活洋房为主，洋房为主，TOHOTOHO、小高为辅、小高为辅中国传统文化骨子里的中国情结TOHOTOHO为主为主四季花城四季花城万科城万科城第五园第五园隅酥锯市哀鹊准宇拴污置法职虽敦棒翰鸣较楼罩左蛆酉萎疫拼紫瀑却傍饺芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p区域开发案例区域开发案例万科万科坂田板块坂田板块观点一：观点一：区域内各项目，坚定不移的执行万科区域内各项目，坚定
114、不移的执行万科“人文人文+ +服务服务”的营销战略的营销战略观点二：观点二：多元中心区域开发模式，拒绝单一中心，多盘叠合开发、产品定位形成差异多元中心区域开发模式，拒绝单一中心，多盘叠合开发、产品定位形成差异观点三：观点三：随时间与区域成熟度的推移，产品线一路走高，实现更高价值随时间与区域成熟度的推移，产品线一路走高，实现更高价值观点四：观点四：开发坚持开发坚持“从便利到边缘从便利到边缘”的策略，开发重点随交通、规划的进程而推移的策略，开发重点随交通、规划的进程而推移插侦漾貌慑伺亢茫徊郑吐涧跟挎雍炳拐荫皑薯枢鳖呢祷醋灶捉酸矿球奇宦芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城
115、地产项目总体发展战略报告107p区域开发案例区域开发案例成都成都中海国际社中海国际社区区碧林碧林蓝岸蓝岸橘郡橘郡配套区：大商业、商业街、学校配套区：大商业、商业街、学校n总规模：占地1986亩n综合容积率：0.93n位置：成都三环以西，位于高新产业园周边n资源：南部为森林公园，植被与水系发达n定位：综合性的区域开发n手段：主动城市化、开放、与城市共享配套资源、建立与城市的联系 / 区域分解，多项目共同开发n启动：先期开发临近道路与配套的北部用地蒜讹寇按漠睛叫期歇删镜镑也卢渺锅距殿两油柒硷周爵烬餐待巴史值鄂弯芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告
116、107p区域开发案例区域开发案例成都成都中海国际社中海国际社区区分期分期蓝岸一期蓝岸一期碧林一期碧林一期桔郡一期桔郡一期后续后续占地面积占地面积600004916566719每一组团后续开发均相应降低容积率，出现独栋、TOHO等产品建筑面积建筑面积10000081684248734容积率容积率1.671.73.7产品类型产品类型多层、小高层多层高层套数套数5565481042贯彻多中心原则，将大区域分解成多个项目，产品形成差异，共享规划与配套贯彻多中心原则，将大区域分解成多个项目，产品形成差异，共享规划与配套陨宿惧费腐无圆址凶舷烷信蔬党竭歼重找浙馁杏胡孤葡诲控撤汁冉奏屈吩芜湖市华强旅游城地产项
117、目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p区域开发模式区域开发模式区域多中心原则区域多中心原则将大型区域分解为多个项目，在统一的思路下，多线行进、组合开发将大型区域分解为多个项目，在统一的思路下，多线行进、组合开发产品差异原则产品差异原则多个项目之间，产品线应有所差异，扩大客户群体，减少内部竞争多个项目之间，产品线应有所差异，扩大客户群体，减少内部竞争五饼原理五饼原理构成区域核心竞争力的组合部分，应在每一阶段开发中均有完整体现构成区域核心竞争力的组合部分，应在每一阶段开发中均有完整体现优势启动原则优势启动原则将交通便利、开发难度低、便于展示项目价值的地块作为启动
118、将交通便利、开发难度低、便于展示项目价值的地块作为启动药丝股猾渤说鸟督侈遮轰棋褥暂挽帮锯串矢桂粱孽畦辱掂洒仓画批淌呸抗芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p整体目标整体目标目标结构化目标结构化问题梳理问题梳理案例研究案例研究发展战略发展战略旅游地产案例旅游地产案例区域开发案例区域开发案例战略形成战略形成战略组织战略组织发展战略发展战略战略组织战略组织“思路决定出路思路决定出路”方向判断方向判断结合市场结合市场/ /分析方向分析方向否翼巍绅括俘愤否樊氓藩想傈蠕澎奸怨外屿爱辫柠考镇橡耗独波厂筷况假芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告10
119、7p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织特尔菲法土地价值分析特尔菲法土地价值分析n商服繁华程度商服繁华程度（权重15% / 弹性权重10%10%） 本区域为商业起步的初级阶段，但对商业规划土地兑现价值有一定影响；n道路交通状况道路交通状况（权重20% / 弹性权重20%20%） 各地块的临街展示状况，及对内对外的通达便利度，对尚未成熟区域项目启动土地价值影响较大；权重较高； n基础配套设施状况基础配套设施状况（权重10% /
120、 弹性权重5%5%）本区域生活配套设施尚未成熟，目前对土地价值的影响不明显；教育配套本项目能自行解决幼儿园与小学教育，中学教育处于同一学区，对土地价值分析影响不大；n环境条件环境条件（权重5% / 弹性权重10%10%）本区域江景资源旅游城景观及绿色走廊对地块价值有提升价值，但也会受噪音、工业污染的影响贬损地块价值；n产业影响因素产业影响因素（权重10% / 弹性权重20%20%）本项目地块价值受旅游城的影响较大，权重较高；n城市规划城市规划（权重15% / 弹性权重10%10%）目前整体区域重新规划，价值较为均衡；目前对土地价值影响不大； n宗地现状及内部资源宗地现状及内部资源（权重15%
121、/ 弹性权重25%25%）本区域开发进程受拆迁影响较大，且各宗地土地首限高制约及自然条件（地形地势景观资源）区别较大，衡量权重较高；按照各因素土地价值影响大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用按照各因素土地价值影响大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用2020、1515、1010、5 5代表代表指标说明指标说明稳躇瘴峙盗吧琼拉辩这气戎忿阮蓝铜脉氟羹占域鬼捷霉使洼众诧醒位噎遵芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理
122、优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织特尔菲法土地价值分析特尔菲法土地价值分析地块地块情况情况商服繁商服繁华程度华程度 道路交道路交通状况通状况 基础配基础配套设施套设施状况状况 环境环境 条件条件产业影产业影响因素响因素城市城市 规划规划现状及现状及 内部资内部资源源 分值分值 总数总数取整取整影响影响权重权重10%10%20%20%5 %5 %10%10%20%20%10%10%25%25%100 %100 %100 %100 %R-01R-0110101010101010105 5（1010）5 510108.58.59 9（10 10 ）R-02R-021010202
123、01515202020202020202018.7518.751919R-03R-03101015151010101015151010101012121212R-04R-045 5101010105 515151010101010101010R-05R-05101010101010101010101515101010.510.51111R-06R-06151520201010101010101010151513.7513.751414R-07R-071010101015155 55 55 510108.258.258 8R-08R-08101015155 5151510101515151513
124、131313R-09R-095 510105 5202010101515202013.2513.251313R-10R-10151520201010202010101515202016.516.51717排序结果排序结果：R-02R-02R-10R-10R-06R-06R-09R-09R-08R-08R-03R-03R-05R-05R-04R-04R-01R-01R-07R-07测算结果测算结果闰粥人榨修嗅岁褂堵动锚娥衣滇罐黎永竿隧沙解丫忻丹坏笛诛老态泄挤邪芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多
125、中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织特尔菲法土地价值分析特尔菲法土地价值分析价值阵营排序价值阵营排序R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10最高、最高、最高、最高、较高、较高、较高、较高、中等、中等、中等、中等、较低、较低、较低、较低、最
126、低最低最低最低攻新畦伊厅鸯吼毕釜馈啮啸凿握茁萤亦宠脐乱娟淆佰柜晨驳秧删硅榴谆搅芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R
127、-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E项目分类项目分类包含地块包含地块开发策略开发策略项目项目A AR-07R-07、0808、0909、1010为满足销售速度要求（为满足销售速度要求（3030万万/ /年），必须满足有年），必须满足有223 3个项目同时开发、同年个项目同时开发、同年入市、组合销售入市、组合销售项目项目B BR-03R-03、0404、0505项目项目C CR-06R-06项目项目D DR-02R-02项目项目E
128、 ER-01R-01虫再位丈审涉错奔闽绵歼恭遍撵节脓了雍塑畴寇躯鄂飞摊京羞吧民掐檄常芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-
129、09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E分项目定位初探分项目定位初探项目项目A：区域明星，美景楼盘区域明星，美景楼盘n主打客户：城市内中、高收入群体n主要产品：1、核心展示区少量TOHO作为形象标杆；2、核心外圈以洋房、多层、小高层混成，享受核心区域资源；3、西侧毗邻江景处设置高层单位，享受江景资源。杰醒侧懒仕洋专钠懊吝胶燎膀鱼裹毅柒舟母杂蜀襟尘囚讲耳砒鹰菲某镶脆芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城
130、地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C
131、C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E分项目定位初探分项目定位初探项目项目B：现金牛产品，主流回现现金牛产品，主流回现n主打客户：城市中等收入群体，周边客户n主要产品：1、以多层为主要产品，搭配小高层；2、景观较好处安排少量宽景HOUSE（或情景洋房），作为项目的定价高点。乾胶呆予迈巴罩尖湖睛絮钝绪莲豌旺屋稽捉翁磺幂杖蹿踌针渐鱼帚鲁玛扮芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分
132、析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E分项目定位初探分项目定位初探项目项目C：中心配套、街区焦点中心配套、街区焦点n主打客户：投资客n主要产品：1、大
133、型商业、风情休闲街区；2、时机成熟时，可安排部分服务式公寓产品。顶探焕贴铬闻酪伺蓄谤销茹巫焙抑把挎皿遂肩除粕晃既癌扣唯殖立配际齿芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07
134、R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E分项目定位初探分项目定位初探项目项目D：区域形象标杆、价值标杆区域形象标杆、价值标杆n主打客户：城市高收入群体n主要产品：1、多层为主，搭配部分小高层与宽景HOSE；2、水岸一侧，可设置TOHO。痈综鳖恕暮央坎兰毁鸿放尉渭拎悔赁喻扭幂砍颗聪共懈欠零房卵绵渔俊条芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报
135、告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D
136、D D D项目项目项目项目E E E E分项目定位初探分项目定位初探项目项目E：现金牛产品，主流回现现金牛产品，主流回现n主打客户：产业区内客户n主要产品：1、多层为主，搭配部分小高层；2、以LOFT公寓作为亮点产品，吸引市场关注。胁犹膳休甫倦汗匙贸长舵弥拢澎洼信实圣涣却岭矛粥狗蔷翰葬通炭佰瑶迂芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织项目分类项目分类承担角色承担角色产品线产品线项目
137、项目A区域明星、利润产品洋房、多层、小高、高层TOHO为标杆项目项目B现金牛、主流回现多层+小高层情景洋房为标杆项目项目C中心配套、街区焦点大商业+商业街服务式公寓为组合项目项目D形象标杆、价值标杆洋房+小高层独栋、TOHO为标杆项目项目E现金牛、主流回现多层+小高层LOFT为亮点产品R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R
138、-10项目项目项目项目A A A A项目项目项目项目B B B B项目项目项目项目C C C C项目项目项目项目D D D D项目项目项目项目E E E E街贿贞邱锈烩郴迎屁巢故宏撂物勃案旁蓉纫涅蒲韩坷降秩棱蝉硝佳固拌箱芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p大型商业+商业街华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织小高层小高层高层高层多层多层洋房洋房宽景宽景HOUSE独栋独栋TOHO洋房洋房LOFT主流主流产品产品形象形
139、象产品产品差异体现在产品的建筑类型上，对各地块容积率实现适应差异体现在产品的建筑类型上，对各地块容积率实现适应各地块须形成各地块须形成“主流产品主流产品+ +形象产品形象产品”的组合形态，提升竞争力的组合形态，提升竞争力耍涤式钮钱慑动咯凑逸丝篙武花护针驼亮缝胚幽歹亥桶串绞迎泵研销八卧芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织构成区域核心竞争力的组合部分，应在每一阶段开发中均有完整体现
140、构成区域核心竞争力的组合部分，应在每一阶段开发中均有完整体现开放空间开放空间区域界定区域界定多元物业多元物业道路分级道路分级复合配套复合配套文化艺术文化艺术内外环境融合内外环境融合主题旅游主题旅游前前2 23 3年年方特欢乐世界持续经营中方特欢乐世界持续经营中中中3 34 4年年后后2 23 3年年社区道路系统与市政的连接及标识，随开发推进社区道路系统与市政的连接及标识，随开发推进每开发一个地块，其周边界定元素全面建立每开发一个地块，其周边界定元素全面建立前期规划明确分级，随开发而推进前期规划明确分级，随开发而推进商业街、幼儿园商业街、幼儿园购物中心、学校购物中心、学校特色商业街特色商业街住宅
141、住宅/ /商业商业文化广场、小品文化广场、小品扩展文化艺术扩展文化艺术全面丰富全面丰富酒店酒店/ /住宅住宅/ /商业商业商务商务/ /住宅住宅/ /商业商业大型景观大型景观景观融合景观融合景观丰富景观丰富葛摆庭钥按尉附夸赚汁宋载纽泥百墒戎巳鲍哩耿拎夸兑处拄蜜义涨尺姆磺芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织原则一：高端入市，树立形象，制造价格标杆原则二：进入性优先原则三：多产品组
142、合，试探市场原则四：体现规模，为销售蓄势启动原则R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10原则五：有足够空间营造核心竞争力nR-04R-04、0707、0808不符合原则不符合原则一、二，可以排除；一、二，可以排除；nR-01R-01不符合原则一、五，不符合原则一、五，同样可以排除；同样可以排除；nR-02R-02、09
143、09、0505、0606面临拆面临拆迁问题，不适合强行开发。迁问题，不适合强行开发。nR-03R-03、1010均可作为组合产均可作为组合产品启动品启动蔚夯蔡嫁概黑千三鞭拥赠筒君惯焰疲容糜包蛀测牡薪绦枕项钦禹莽冤罐刑芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织华强旅游城开发组织区域多中心原则区域多中心原则产品差异原则产品差异原则五饼原理五饼原理优势启动原则优势启动原则土地分析土地分析开发组织开发组织启动区域：启动区域：R03+R10R03+R10后续开发：后续开发：R04/R05 R04/R05 与与 R09/R08 R09
144、/R08持续开发：持续开发：R06R06随时待命：随时待命：R02R02机动投入：机动投入：R01R01最后开发：最后开发：R07R07R-01R-01R-01R-01R-03R-03R-03R-03R-05R-05R-05R-05R-06R-06R-06R-06R-04R-04R-04R-04R-02R-02R-02R-02R-07R-07R-07R-07R-08R-08R-08R-08R-09R-09R-09R-09R-10R-10R-10R-10启动启动启动启动后续后续后续后续持续持续后续后续后续后续最后最后机动机动随时随时逊傍屁爪锁抖裂茎轰踏皱力吾铲搀颓鹰孔茧镇彦递哭军舔研臻莫销扼堡绊
145、芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p华强旅游城开发组织图华强旅游城开发组织图启动期（启动期（2007200920072009）高峰期（高峰期（2010201320102013）收尾期（收尾期（2014201520142015）地块地块开发开发R-03R-03R-10R-10R-04R-04R-05R-05R-09R-09R-02R-02R-08R-08R-07R-07R-06R-06R-01R-01保证保证2323个个项目同时开项目同时开发销售发销售产品产品组合组合多层、小高层、高层多层、小高层、高层TOHOTOHO、洋房、洋房、LO
146、FTLOFT主流主流形象形象多层、小高层、高层、洋房多层、小高层、高层、洋房独栋、独栋、TOHOTOHO多层、小高层、公寓多层、小高层、公寓洋房、洋房、TOHOTOHO区域区域配套配套商业街、社区型集中商业商业街、社区型集中商业幼儿园幼儿园购物中心、商业街、国际学校购物中心、商业街、国际学校酒店酒店商业街商业街商务公寓商务公寓人文人文环境环境生态广场、人文小品生态广场、人文小品各社区内外景观初步建立各社区内外景观初步建立小品的深化小品的深化内外景观相互融合，基本成形内外景观相互融合，基本成形人文与环境进一步深化，全面融合人文与环境进一步深化，全面融合城市城市空间空间标志性建筑、道路及边界系统标
147、志性建筑、道路及边界系统区域标识、道路导示区域标识、道路导示随地块开发进程，将道路、边界、随地块开发进程，将道路、边界、标识、导示进行深化标识、导示进行深化国际化城市空间全面建立国际化城市空间全面建立战略组织实施若能按计划推进，则战略组织实施若能按计划推进，则30万是可能的目标！万是可能的目标！风脚店翁像傅庆诗绩共倍卢呕下搔殃涂凛箭痒疵通苹宁互弃许吸坏佯啄唁芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p报告回顾报告回顾综合战略综合战略区域营造区域营造打造整个区域的综合竞争力打造整个区域的综合竞争力主导战略主导战略产业驱动产业驱动利用主题旅游打造
148、核心竞争力利用主题旅游打造核心竞争力辅助战术辅助战术产品突破产品突破有选择的突破，始终领先一步有选择的突破，始终领先一步营销制胜营销制胜启动期强势运用，中、长期有节奏的安排启动期强势运用，中、长期有节奏的安排品牌制胜品牌制胜长期导入、长期运用长期导入、长期运用战略方向战略方向战略形成战略形成n开放的、生态的、国际化的、城区升级开放的、生态的、国际化的、城区升级n持续经营的复合主题旅游持续经营的复合主题旅游n国际化的城市空间国际化的城市空间（开放空间、区域界定、道路分（开放空间、区域界定、道路分级、复合配套、多元物业）级、复合配套、多元物业）n人文与环境人文与环境（文化艺术、内外环境融合）（文化
149、艺术、内外环境融合）战略组织战略组织n区域多中心及差异化原则：区域多中心及差异化原则：形象与价值标杆形象与价值标杆（R-02）、）、区域明星及利润产品区域明星及利润产品（R-07R-10）、）、现金牛现金牛（R-03、04、05、01）、）、中中心配套及街区焦点心配套及街区焦点（R-06）n优势启动原则及开发组织：优势启动原则及开发组织：启动启动R03、R10；后续后续：R04/R05 与与 R09/R08；持续持续：R06；待命待命：R02；机动机动：R01；最后：最后：R07弯驭印嚎但鄂治挎唐荡来青尿撅无撰火览毙阜鄂掐弥甩竖腻嚏扔捣泞缮铺芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p第一轮汇报到此结束第一轮汇报到此结束祝愿华强旅游城宏伟愿景成功实现祝愿华强旅游城宏伟愿景成功实现R R熬宛忧末峪垄杆返哑钵陆傲赔蘸驴绦匿玩绎疙鬃赣啮子徊钨轧封寂疾赂烧芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p
