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1、凯德发展奇迹凯德发展奇迹2013年年11月月2 2第一部分：凯德成长史第一部分：凯德成长史 第二部分：凯德战略演进第二部分：凯德战略演进 第三部分：发展核心业务第三部分：发展核心业务 第四部分：财务表现第四部分：财务表现 第五部分：第五部分：2013年最新的战略年最新的战略目录3 3凯德成长史：年年 度度 各各 大大 事事 件件时时 间间20092002200420062013199419961998200120052008201020122011进进入入中中国国，建建立立在在中中国国的的第第一一座座写写字字楼楼上上海海百百腾腾大大厦厦中中国国第第一一座座来来福福士士上上海海来来福福士士广广场
2、场动动工工雅雅诗诗阁阁打打造造在在中中国国的的凯凯德德置置地地在在上上海海成成立立首首两两个个项项目目上上海海盛盛捷捷高高级级服服务务公公寓寓，天天津津盛盛捷捷奥奥林林匹匹克克服服务务公公寓寓凯凯德德置置地地在在上上海海成成立立北北京京雅雅诗诗阁阁服服务务公公寓寓北北京京最最大大的的五五星星级级服服务务公公寓寓开开业业上上海海来来福福士士广广场场盛盛大大揭揭幕幕 凯凯德德置置地地进进驻驻北北京京拓拓展展商商用用业业务务首首支支中中国国商商用用房房地地产产投投资资信信托托基基金金上上市市北北京京来来福福士士广广场场落落成成 成成都都来来福福士士广广场场动动土土 杭杭州州来来福福士士广广场场展展开
3、开蓝蓝图图凯凯德德中中国国15周周年年庆庆 凯凯德德商商用用在在中中国国上上市市收收购购东东方方海海外外 凯凯德德商商用用大大型型公公益益项项目目“我我的的第第一一个个书书包包”在在全全国国启启动动上上海海来来福福士士（上上宁宁）展展开开蓝蓝图图 凯凯德德商商用用旗旗下下商商场场统统一一更更名名为为“凯凯德德广广场场/凯凯德德MALL”重重庆庆来来福福士士签签约约并并动动工工 成成都都来来福福士士落落成成 深深圳圳来来福福士士动动工工 宁宁波波来来福福士士开开业业集集团团中中文文名名称称正正式式更更名名为为凯凯德德集集团团，组组织织架架构构进进行行精精简简，“凯凯德德”品品牌牌获获封封“中中国
4、国驰驰名名商商标标”称称号号凯德历程凯德历程4 4凯德成长史：凯德置地的成立：亚洲最大的并购案凯德置地的成立：亚洲最大的并购案合并前的百腾置地与发展置地合并前的百腾置地与发展置地淡马锡控股公司淡马锡控股公司新加坡科技公司新加坡科技公司STPI百腾置地百腾置地新加坡发展银行新加坡发展银行发展置地发展置地其他房地产公司其他房地产公司盛捷控股盛捷控股Somerset雅诗阁雅诗阁Ascott莱佛士莱佛士Raffles澳洲置地澳洲置地其他房地其他房地产公司产公司2000年4月，STPI收购了发展置地24.9%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、医疗地产和物业管理服务等。百腾置地作为新
5、加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商，业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务构架后决定合并，以使股东价值最大化。凯德凯德2000年重组年重组24.9%5.4%合 并合 并5 5凯德成长史：2000年到年到2010年十周年蜕变年十周年蜕变S57.7bn26,00089S26.6bn11365%海外资产海外资产管理的资产管理的资产服务型公寓间数服务型公寓间数已上市资产已上市资产/REITs资产资产 32 98 12 4 220002010上半年上半年3325%S0.27bn733S26.8bn购物中心数量购物中心数量城市数目
6、城市数目6 6凯德成长史：10年后取得的成就年后取得的成就连续连续4年利润超过年利润超过S1bn资本回报率更有资本回报率更有效率效率区域更多元化区域更多元化财务安全财务安全现金充足现金充足利润利润ROE海外资产比重海外资产比重负债负债/权益权益现金现金（S287m）（4.2%）25%0.92S879mS592m8.7%65%0.28S4.9bn7 7凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一成为亚洲最大的地产公司之一集集 团团 总总 市市 值值2000年年11月：月： S8.9bn2010年年10月：月： S42.7bnSbn8 8凯德成长史：连续连续4年利润超过年利润超过10亿新元亿新元Tota
7、l PATMI-2812801033067511013275912601053592年中年中Sm9 9凯德战略演进：2000年合并时经营效率低下，面临极大挑战年合并时经营效率低下，面临极大挑战经营面临极大困境 低回报率严重损害了股东 价值超越了财务安全底线股东价值损失严重权益回报率ROE=1.5%总资产回报ROA=1.0%净负债资本比92%EVA-14.3亿元ROE =ROE =净利润净利润/ /股东权益股东权益ROA =ROA =净净利润总资产利润总资产净负债资本比（有息负债现金）权益资本净负债资本比（有息负债现金）权益资本EVAEVA税后经营利润减去债务和股本成本税后经营利润减去债务和股本
8、成本是所有成本被扣除后的剩余收益是所有成本被扣除后的剩余收益（ResidualResidual incomeincome）。它反映的是企业税后营业净利润）。它反映的是企业税后营业净利润与全部投入资本成本之间的差额，是对真正与全部投入资本成本之间的差额，是对真正“经济经济”利润的评价利润的评价1010凯德战略演进：扭转局面的战略举措扭转局面的战略举措“我们将聚焦于核心业务，努力平衡开发业务的高回报与投资业务的稳我们将聚焦于核心业务，努力平衡开发业务的高回报与投资业务的稳定收益之间的关系，并推动收费业务增长。定收益之间的关系，并推动收费业务增长。” 2001年年报主席声明年年报主席声明 1、平衡开
9、发物业与投资物业：计划将物业开发（包括用于销售的商业物业）的收入占比从当时的50%比重提高到60%，投资物业收入保持在40%左右，从而在提高ROE的同时保持业绩的相对稳定性。2、发展收费业务（Fee-basedBusinesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-basedBusinesses），而凯德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门成立了凯德金融部门（CapitaLandFinancial）。3、严格的资产剥离政策与证券化战略：通过剥离非核心资产来减轻资产负担，通过证券化来提高投资回报率，通过构建基金管理平台来引
10、入第三方资金。4、全球化战略。1111凯德战略演进：战略核心战略核心集中、平衡、规模集中、平衡、规模集中集中平衡平衡规模规模Focus,Balance,Scale,集中、平衡、规模集中、平衡、规模在在20002000年的总裁致股东函中首年的总裁致股东函中首次出现，次出现，20032003年正式被确定为全集团的年正式被确定为全集团的核心战略并持续至今。核心战略并持续至今。集中房地产全产业链集中房地产全产业链房地产是唯一的业务，专注在房地产是唯一的业务，专注在资本管理、房地产开发和运营资本管理、房地产开发和运营管理，管理，提供市场所需的住宅、办公楼、提供市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和
11、房地产购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。金融服务（包括基金管理）。平衡投资组合及区域平衡投资组合及区域平衡发展业务投资组合：平衡发展业务投资组合：继续发展不同的房地产产品；继续发展不同的房地产产品；开发业务和投资开发业务和投资/ /收费业务均衡发展；收费业务均衡发展；在发达和发展中国家在发达和发展中国家/ /不同发展不同发展程度区域同步投资。程度区域同步投资。壮大规模与不断扩展合作壮大规模与不断扩展合作扩大经营规模，保持多项竞争优势：扩大经营规模，保持多项竞争优势：实现规模经济效益，实现规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家信心，吸引
12、人才并赢得商业伙伴与银行家信心，持续壮大在新加坡和中国市场的规模，持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模，资信托基金和基金管理业务的规模，通过合作和并购扩大规模通过合作和并购扩大规模1212凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离非核心资产的坚决剥离非核心资产剥离：累计变现了总值非核心资产剥离：累计变现了总值7575亿新元亿新元非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离2001200220032004200520062007剥离剥离动作动作资金资金流向流向效果效果剥离了总值
13、剥离了总值17亿亿元新元（约合元新元（约合85亿人民币）的非亿人民币）的非核心资产核心资产集团层面又剥离集团层面又剥离了了11亿新元非合亿新元非合作资产作资产减债减债13亿新元至亿新元至69亿新元；而子亿新元；而子公司公司Ascott也剥也剥离了总值离了总值6.3亿新亿新元是非核心资产元是非核心资产进一步减债进一步减债12亿亿新元新元净负债资本比上净负债资本比上年末的年末的92%减至减至87%净负债资本比降净负债资本比降至至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业务，其中来福士酒店集团以务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、亿新元、1.64倍市净率的价格
14、转让给一家私人股权倍市净率的价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了投资基金，贡献了6.31亿新元的收益亿新元的收益而对物业服务公司而对物业服务公司PREMAS的剥离则贡的剥离则贡献了献了6200万新元的收入和万新元的收入和3110万新元的万新元的利润利润专注于核心业务的深耕专注于核心业务的深耕1313凯德战略演进：出售莱佛士酒店出售莱佛士酒店 2005 2005年年7 7月月1818日，凯德置地控股的莱佛士控股（日，凯德置地控股的莱佛士控股（Raffles HoldingsRaffles Holdings）宣布，）宣布，以以17.217.2亿新加坡元（约亿新加坡元（约1010亿美元）的价格，将
15、旗下的新加坡莱佛士酒店和其他亿美元）的价格，将旗下的新加坡莱佛士酒店和其他4040家家位于全球各地的酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（位于全球各地的酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（Colony Colony Capital LLCCapital LLC）。凯德拥有上市的酒店集团莱佛士控股有限公司）。凯德拥有上市的酒店集团莱佛士控股有限公司59.7%59.7%的股份，该酒的股份，该酒店集团的旗舰企业是具有店集团的旗舰企业是具有117117年历史的新加坡莱佛士酒店。年历史的新加坡莱佛士酒店。 此次交易价格比莱佛士控股所拥有的全部酒店的净有形资产高出了此次交易价格比莱佛士控
16、股所拥有的全部酒店的净有形资产高出了64%64%，这，这也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士的品牌等无形资产开出了高于其实际资产的价也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士的品牌等无形资产开出了高于其实际资产的价格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额的资本性负担。因为酒店格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额的资本性负担。因为酒店业的运营特征决定了每年必须对原有的酒店不断地增加投资，用于装修和购置设备。业的运营特征决定了每年必须对原有的酒店不断地增加投资，用于装修和购置设备。 凯德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在全世界酒店集团的排名大概在凯德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在
17、全世界酒店集团的排名大概在十七八位，这样一个不大不小的规模阻碍了其进一步发展。选择在现时良好的经济十七八位，这样一个不大不小的规模阻碍了其进一步发展。选择在现时良好的经济环境和房价大涨的情况下出售酒店，可套现大量资金，并将获得的资金再投入其他环境和房价大涨的情况下出售酒店，可套现大量资金，并将获得的资金再投入其他高增长业务。此交易不仅能通过特别分红向所有股东返还大量资本，还能保留相当高增长业务。此交易不仅能通过特别分红向所有股东返还大量资本，还能保留相当可观的资本和联动能力，为将来的业务发展向更高产出的资产作再投资。可观的资本和联动能力，为将来的业务发展向更高产出的资产作再投资。1414凯德战
18、略演进：莱佛士酒店曾为战略性业务莱佛士酒店曾为战略性业务l 1979年，发展置地发起年，发展置地发起了一个联营企业，开发了了一个联营企业，开发了公司第一个酒店投资项目公司第一个酒店投资项目莱佛士城综合项目，包莱佛士城综合项目，包括两个国际标准酒店，一括两个国际标准酒店，一个世界级的会议中心、一个世界级的会议中心、一个办公楼和一个商业中心。个办公楼和一个商业中心。这个项目在这个项目在1986年完工，年完工，之后之后Westin Hotels 负责酒负责酒店和会议中心的管理，直店和会议中心的管理，直到到2001年结束。莱佛士国年结束。莱佛士国际有限公司从际有限公司从2002年开始年开始负责莱佛士广
19、场和瑞士酒负责莱佛士广场和瑞士酒店管理（重更名）店管理（重更名）l 在在1991-1996年，莱佛士年，莱佛士 国际致力于酒店和度假设国际致力于酒店和度假设施的建设，并且以莱佛士施的建设，并且以莱佛士国际为主要品牌。重新将国际为主要品牌。重新将莱佛士酒店定位于国际性莱佛士酒店定位于国际性地标级豪华酒店地标级豪华酒店l 1997年之后，莱佛士控年之后，莱佛士控股不断的在世界范围内收股不断的在世界范围内收购酒店，莱佛士国际则不购酒店，莱佛士国际则不断签约多家酒店的经营管断签约多家酒店的经营管理权理权l 1997年完成一次年完成一次内部重组，酒店和内部重组，酒店和度假设施全部划归度假设施全部划归莱佛
20、士控股。莱佛莱佛士控股。莱佛士控股与莱佛士国士控股与莱佛士国际一起开展亚洲以际一起开展亚洲以外的国际性区域拓外的国际性区域拓展，目标是首都及展，目标是首都及门户城市门户城市l 2000年之后，年之后，莱佛士国际进莱佛士国际进行国际化拓展，行国际化拓展，开始收购酒店开始收购酒店项目项目l 2005年年7月，莱佛士控股月，莱佛士控股成功的将酒店业务以成功的将酒店业务以17亿亿新元的价格出售给新元的价格出售给olony Capital ,退出酒店持有领域退出酒店持有领域l 仅剩新加坡来福士城项目仅剩新加坡来福士城项目的的45%股权股权l 虽然酒店业务自虽然酒店业务自2003年下半年起，取得显著增年下
21、半年起，取得显著增长极强劲表现长极强劲表现l 但在业内，莱佛士在全但在业内，莱佛士在全世界的排名大概是第世界的排名大概是第17或第或第18位位起步阶段起步阶段自身能力培养阶段自身能力培养阶段扩张阶段扩张阶段退出退出1515发展核心业务：发展核心业务，重点拓展中国市场发展核心业务，重点拓展中国市场9494年底年底04.404.1205.405.705.1106.406.506.1207.807.10 09.0609.0809.0910.01自自19941994年进入中国以来，坚持致力于房地产及相关领域的投资、开发和管理年进入中国以来，坚持致力于房地产及相关领域的投资、开发和管理目前已在中国超过目
22、前已在中国超过4040个城市建立起一条核心业务涵盖住宅、商务房产、商业房产、服务公个城市建立起一条核心业务涵盖住宅、商务房产、商业房产、服务公寓、房地产金融的综合性房地产价值链。寓、房地产金融的综合性房地产价值链。登陆登陆中国中国进入进入上海上海进入进入北京北京开展开展业务业务正式正式宣布宣布进入进入北京北京进入进入宁波宁波进入进入广州广州全面全面启动启动华南华南业务业务成立成立四川四川合资合资公司公司进入进入天津天津成立成立凯德凯德中国中国凯德置凯德置地向凯地向凯德中国德中国注资注资5亿元亿元投资投资84亿元得亿元得深国投深国投6家以沃家以沃尔玛为尔玛为主力的主力的商场商场51%的的股份股份
23、投资投资33.7亿亿元获得元获得深国投深国投65%的的股份股份持有河持有河南建业南建业29.75%的股份的股份增持河增持河南建业南建业至至36.14%的股份的股份用用4个项目个项目65%的股的股权及深国权及深国投广场投广场50%的股的股权置换权置换深国投持深国投持有有16个项个项目目35%的的股份及股份及6个个项目项目49%的股份的股份150亿亿元收购元收购东方海东方海外发展外发展有限公有限公司司100%股权股权从从19941994年开始到年开始到20002000年，经营状况不佳，亚洲金融危机时更是持续亏损年，经营状况不佳，亚洲金融危机时更是持续亏损20002000年，林明彦调任中国，年，林明
24、彦调任中国，20132013年任凯德集团年任凯德集团CEOCEO1616发展核心业务：股权收购的合作开发股权收购的合作开发1717凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离非核心资产的坚决剥离非核心资产剥离：累计变现了总值非核心资产剥离：累计变现了总值7575亿新元亿新元非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离2001200220032004200520062007剥离剥离动作动作资金资金流向流向效果效果剥离了总值剥离了总值17亿亿元新元（约合元新元（约合85亿人民币）的非亿人民币）的非核心资产核心资产集团层面又剥离集团层面又剥离了了11亿新元非合亿新元非合作资产作
25、资产减债减债13亿新元至亿新元至69亿新元；而子亿新元；而子公司公司Ascott也剥也剥离了总值离了总值6.3亿新亿新元是非核心资产元是非核心资产进一步减债进一步减债12亿亿新元新元净负债资本比上净负债资本比上年末的年末的92%减至减至87%净负债资本比降净负债资本比降至至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业务，其中来福士酒店集团以务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、亿新元、1.64倍市净率的价格转让给一家私人股权倍市净率的价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了投资基金，贡献了6.31亿新元的收益亿新元的收益而对物业服务公司而对物业服务公司PREM
26、AS的剥离则贡的剥离则贡献了献了6200万新元的收入和万新元的收入和3110万新元的万新元的利润利润专注于核心业务的深耕专注于核心业务的深耕1818凯德战略演进：非核心资产的坚决剥离非核心资产的坚决剥离1919多样化且高效的资金募集平台类型类型市值市值1/基金规模基金规模资产总值资产总值凯德商用新加坡信托上市REIT80.55亿新元96亿新元2凯德商用中国信托上市REIT12.85亿新元16亿新元2凯德商用马来西亚信托上市REIT32.89亿马币12.32亿新元2凯德商用中国发展基金私募基金10亿美元9.89亿新元3凯德商用中国入息基金私募基金9亿美元29.87亿新元3凯德商用中国发展基金私募
27、基金9亿新元14.74亿新元3凯德商用中国孵化基金私募基金4.25亿美元14.74亿新元3凯德商用日本私募基金私募基金353亿日元3.62亿新元3凯德商用印度发展基金私募基金8.80亿新元4.45亿新元3注：注：（1 1）三个上市）三个上市REITsREITs，凯德商用新加坡信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托的市值按照，凯德商用新加坡信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托的市值按照20132013年年5 5月月5 5日的市值计算日的市值计算（2 2）截止）截止20132013年年3 3月，按照汇率月，按照汇率1 1马币马币=0.39965=0.39965新元计算新元计算（3 3
28、）按照）按照20122012年年1212月的估值计算，月的估值计算，100%100%基准，按照汇率基准，按照汇率1 1人民币人民币=0.19396=0.19396新元新元 、1 1日元日元=0.01486=0.01486新元、新元、1 1印度卢印度卢布布=0.02226=0.02226新元新元3 3个上市个上市REITsREITs和和6 6个私募基金，管理资产总额超过个私募基金，管理资产总额超过200200亿新元亿新元不断获取土地储备不断获取土地储备及投资机会的能力及投资机会的能力专注于土地和项目专注于土地和项目购买的专业实地团购买的专业实地团队队全面的购物中心开全面的购物中心开发能力发能力开
29、面向多元化租户开面向多元化租户及消费全体的不同及消费全体的不同类型购物中心的经类型购物中心的经验验通过项目改造来发通过项目改造来发掘价值的可靠业绩掘价值的可靠业绩表现表现通过庞大租户网络通过庞大租户网络快速实现高出租率，快速实现高出租率，并通过平拍营销和并通过平拍营销和市场推广吸引顾客市场推广吸引顾客的能力的能力提升资本运营效率提升资本运营效率的资本部署专业技的资本部署专业技能能创建及管理私募基创建及管理私募基金及上市金及上市REITs方方面的丰富经验面的丰富经验2020房地产价值链独特综合零售商业，具有管理完整价值链的能力独特综合零售商业，具有管理完整价值链的能力项目购买项目购买投资开发投资
30、开发购物中心运营管理购物中心运营管理资本管理资本管理成熟的项目拓展能力深入的开发能力杰出的运营人才出众的高效资本管理能力3个收入来源个收入来源开发利润开发利润1重估增值重估增值净物业收入净物业收入物业管理费物业管理费2基金管理费基金管理费3:经营性收入经营性收入 2121商业地产全产业链Private Equity私募基金私募基金REITs房地产房地产 信托信托投资基金投资基金Development开发开发Operations运营运营ListedCompany上市公司上市公司Capitaland凯德-中国房企的标杆SimonProperty西蒙Westfield西田万达华润中粮嘉茂中国孵化基金
31、嘉茂中国开发基金期期期嘉茂中国孵化基金2006年12月新加坡上市永正资本总裁亲身参与凯德商用分拆上市2009年11月新加坡上市2011年10月香港二次上市以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心架构阶段阶段项目启动项目开发运营管理项目收尾零售零售写字楼写字楼综合体综合体私募私募A A私募私募B B私募私募C C自有资金自有资金银行贷款银行贷款PEPE前期介入前期介入资源投入资源投入收入收入PEPE管理费管理费租金收益租金收益/ /大幅增值大幅增值招商招商物业管理物业管理运营成熟运营成熟大幅增值大幅增值/REITs/REITs管理费管理费运作主体运作主体核心能力：投资管理+房地产金融平台+招商运营从投资、开发、招商、运营管理、出售/出租、证券化全链条深度参与把控从金融资本（私募基金与信托基金REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性”高收益。持有持有/ /售出售出REITsREITs上市上市2323凯德历程：242424
