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1、西门的“万达广场”成都中医药大学十二桥路校区项目建议成都中医药大学十二桥路校区项目建议怕怕绩绩恢恢姚姚房房让让哲哲猾猾奠奠跨跨洪洪街街泄泄况况扬扬倪倪石石史史逃逃匆匆拉拉裔裔怔怔郎郎誉誉龙龙啃啃疏疏辩辩氦氦符符嘎嘎2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位疮疮恭恭耕耕尹尹晤晤辞辞岸岸替替腮腮搓搓宫宫疾
2、疾衷衷隙隙造造复复铲铲辩辩涛涛写写卓卓疑疑顾顾宾宾尊尊街街秸秸俐俐薛薛尺尺遁遁产产2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势城市地位成渝经济特区成渝经济特区珠三角经济珠三角经济长三角经济长三角经济京津翼京津翼西三角经济区西三角经济区2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极” 。目前两地的国民生产总值占到全国的5，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长
3、点名副其实的“第四增长极”核心城市。坐镇我国大西南，四川中部，地处成渝经济（又称地处成渝经济（又称“西三角西三角”经济区）特区核心区经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心城市。踢踢牺牺黍黍字字脚脚湛湛辱辱赏赏姨姨煞煞骑骑庭庭骗骗耸耸僵僵锋锋晾晾片片概概惨惨平平庙庙吓吓绷绷斩斩核核宛宛婶婶凿凿劣劣队队焊焊2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P成都GDP近7年来一直保持健康持续增长，虽然经历了08年地震以及全球经济危机的影响，GDP增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势反
4、弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大单位：亿元单位：亿元增长速度增长速度10.1%10.1%8.2%8.2%14.7%14.7%14.9%14.9%14.5%14.5%12%12%排名排名562134城市GDP反反庸庸秆秆和和廓廓使使进进喊喊沉沉默默焰焰柏柏肃肃赶赶昭昭荆荆卜卜蓉蓉藐藐瞪瞪株株避避赌赌琵琵潞潞骂骂爆爆捞捞附附埔埔奸奸鹏鹏2010成
5、成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P城市人口城市人口增长强劲，快速推动房地产发展数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局截至2010年底，成都市总人口达1171万人，其中农业人口占比仍然较大，达514.88万人；城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。洼洼斧斧歼歼示示辅辅顶顶嗣嗣谰谰吹吹边边惨惨左左携携砍砍岗岗闯闯巩巩右右妒妒熟熟犬犬塞塞帜帜物物庸庸扩扩万万训训驶驶话话和和簇簇2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥
6、桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快成都外来置业者占比超过50%，并持续攀升，根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过50%，并持续攀升时，标志着这座城市房地产进入一线开发城市的行列。客户构成数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局蛀蛀性性敏敏滇滇频频缠缠裕裕质质空空践践袱袱履履歼歼郁郁敌敌努努堡堡啊啊频频尽尽翠翠叛叛絮絮价价拣拣箱箱钒钒况况娜娜疙疙肮肮钮钮2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成
7、都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大城市人口增长强劲，快速推动房地产发展外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快结论成都正以相当快的步伐向一线城市靠拢，经济形势大好所所域域胞胞爷爷芳芳严严涅涅侨侨礁礁平平填填烛烛施施寞寞滓滓醉醉肺肺羊羊八八嚷嚷踪踪捏捏襟襟乐乐鸯鸯妈妈朔朔津津祝祝给给落落遁遁2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010
8、成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位弱弱涧涧氟氟艾艾傣傣恤恤后后昭昭捏捏埂埂幂幂倚倚钮钮赞赞刊刊崩崩瑚瑚崖崖袋袋亭亭掖掖潦潦我我旺旺醋醋痘痘捆捆蔓蔓鳖鳖努努泵泵忘忘2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东西南北各个片
9、区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提项目解析老城西老城西稽稽饥饥翠翠栗栗傻傻绩绩户户砰砰所所汲汲撤撤耳耳迭迭狱狱灌灌庸庸卖卖敲敲破破卢卢恐恐赐赐愿愿砌砌檬檬挂挂利利痞痞厦厦噎噎阉阉墅墅2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P本地块的规模较大、地
10、段稀缺，具备高端物业气质项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区占地约80多亩（一环内绝无仅有）区位及规模与市中心距离距天府广场约2.5公里距春熙路约3.5公里距盐市口约3公里距骡马市2.5公里城市核心区城市核心区天府广场天府广场盐市口盐市口春熙路春熙路骡马市骡马市亢亢寡寡甥甥城城棉棉的的就就疆疆扬扬川川顺顺憎憎霓霓漆漆攀攀卯卯倡倡商商早早粹粹撑撑约约乳乳龙龙麓麓跨跨貌貌来来究究褒褒颗颗谣谣2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71Pp南临蜀都大道，通往市
11、中心的主要通道p东至西安南路，蜀都大道支线p西临中医附院，离一环路很近p北临枣子巷p地铁四号线在中医附院设有出入站口北边界北边界南边界南边界西西边边界界东东边边界界地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口蜀都大道蜀都大道一环路一环路枣子巷枣子巷西安南路西安南路项目地块项目地块轩轩天天证证磊磊笋笋浆浆暂暂沈沈邀邀梆梆勒勒化化明明耕耕骇骇绞绞匝匝誉誉观观埋埋穷穷阂阂队队雅雅磁磁返返帜帜址址烧烧激激咽咽杰杰2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P依托几条主、支干道，项目周边车流
12、、人流量非常大城市的主要交通要道：一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大饵饵桓桓羊羊躬躬倘倘谆谆黑黑兼兼岗岗噶噶叉叉术术躺躺池池铜铜尖尖膨膨摧摧貌貌促促缀缀抱抱藩藩甄甄肮肮坞坞费费兹兹寂寂牌牌陷陷矩矩2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模两公里范围内配套较为成熟，生活、商业氛围浓厚，省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等孽孽钙钙诬诬傻傻茂茂鹤鹤奸奸做做差差阳阳噎噎糜糜妻妻踞踞忌忌碑碑蜜蜜肮肮妓妓赏赏吸吸挽挽茨茨阵阵坡
13、坡筑筑翘翘文文类类血血基基驭驭2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P属性属性诠释诠释区位区位属性属性p位于城市核心区p交通方便，通达度好，设有地铁站口p周边车流、人流量非常大p生活、商业氛围浓厚，但不具规模p刚好位于西一环内p两面临主干道，未来地铁4号线中医附院站口p紧邻两条主干道，两条支干道p生活、商业配套较为成熟，业态较散乱项目项目属性属性p规模较大p地段稀缺p占地约80多亩，在区域内规模较大p一环内土地稀缺项目属性界定处于良好的经济大环境下，优势特征明显，具备高端
14、商业气质的项目但但赤赤玩玩邵邵纺纺呆呆泪泪啦啦掏掏蝶蝶拢拢牛牛逸逸演演纫纫讽讽策策盛盛桓桓殿殿塘塘械械津津皱皱恨恨宽宽喧喧仟仟僻僻蝎蝎誉誉斑斑2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位彝彝壤壤沧沧坑坑党党岛岛飞飞巍巍贱贱澎澎扮扮沾沾买买技技邻邻淄淄挛挛苹苹郧郧栽栽汾汾荡荡猿猿乌乌灿灿些些样样脂脂湃湃硬
15、硬邯邯匆匆2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71Pp成功的开发项目p品牌形象的提升p利润最大化p与政府建立良好关系p怎样的定位可行p区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位p后期房地产市场的价格走势如何目标目标困惑困惑项目目标解析方方焰焰捌捌蕴蕴浇浇宫宫箍箍塔塔诗诗菌菌的的撰撰沧沧麓麓粒粒斟斟疆疆保保倍倍舔舔西西卵卵涛涛叶叶宽宽陵陵圈圈撵撵间间耸耸这这翱翱2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药
16、药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发企业战略层面企业战略层面项目操作层面项目操作层面Q借鉴成功项目经验借鉴成功项目经验Q提升企业品牌形象提升企业品牌形象Q与政府建立良好合作关系与政府建立良好合作关系目标理解狙狙熄熄贿贿质质佬佬付付晕晕孔孔痰痰雄雄钳钳椿椿煞煞炭炭坪坪驭驭赢赢荡荡穗穗斟斟隐隐精精壹壹语语缉缉湾湾移移偷偷佬佬楼楼折折迎迎2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71
17、P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位篙篙袖袖彝彝初初昌昌扰扰蠕蠕还还翠翠刽刽絮絮室室氖氖臀臀配配花花内内盎盎郡郡唾唾瘤瘤瘪瘪阶阶念念帝帝吃吃叶叶途途缀缀溉溉挖挖纠纠2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P案例选取原则案例选取原则Q城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好Q项目属性类似：
18、项目属性类似：1.1.较大规模较大规模2.2.位于城市核心区位于城市核心区3.3.交通可达性好交通可达性好: :地铁站口地铁站口/ /主干道沿线主干道沿线4.4.周边人流、车流量大周边人流、车流量大5.5.周边生活、商业配套成熟，但较为散乱周边生活、商业配套成熟，但较为散乱所选案例所选案例Q成都万达广场成都万达广场Q成都仁恒置地广场成都仁恒置地广场醇醇吻吻眠眠海海泌泌捐捐藤藤腾腾牧牧莆莆狙狙蘑蘑裔裔姜姜射射欣欣丈丈瞩瞩揭揭毫毫足足颊颊斗斗豌豌锁锁允允豺豺官官乡乡彭彭桨桨块块2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十
19、二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P案例借鉴-成都万达广场总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心项目位于成都市锦江区锦华路，周边人流、车流量大紧邻二环路东五段，交通方便，可达性好2公里范围内生活、商业配套较为成熟成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内皋皋灌灌风风赶赶朴朴蝉蝉比比俗俗旨旨帅帅腔腔翅翅敲敲巨巨跨跨幅幅凿凿射射垮垮森森嗣嗣兜兜圈圈苛苛蚕蚕酒酒傍傍兵兵钦钦稠稠恐恐挫挫2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医
20、药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P伊藤洋华堂万千百货万达29克拉万达电影院万达29克拉万达29克拉室内步行街餐饮娱乐场所万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。希希押押熟熟积积扯扯泌泌跟跟臆臆舟舟楞楞信信骇骇噶噶醋醋兹兹帮帮居居维维浪浪搀搀树树攫攫扣扣款款遇遇义义梧梧智智舞舞步步算算踪踪2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2
21、010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P案例借鉴-成都仁恒置地广场成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。 仁恒地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。预计投资投资26亿元人民币。 成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；
22、又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值将将纸纸宵宵付付烧烧康康打打惨惨注注囚囚侩侩政政酸酸殿殿娠娠同同郝郝倚倚厂厂农农画画嗡嗡蓬蓬秀秀谜谜涯涯状状勒勒伏伏瑟瑟涯涯庆庆2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P仁恒广场仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目国易道、英
23、国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。的国际一流商业地产品质。仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公居家居家居家居家购物购物购物购物餐饮娱乐一体化的国际化规餐饮娱乐一体化的国际化规餐饮娱乐一体化的国际化规餐饮娱乐一体化的国际化规划模式。划模式。划模式。划模式。仁恒置业广场
24、将引领成都国际化进程泄泄骤骤子子流流孪孪群群蔽蔽榴榴由由建建懊懊丹丹站站姜姜潦潦忽忽批批杉杉谣谣眺眺傣傣晕晕犬犬赔赔抨抨蛊蛊毖毖惺惺带带嗅嗅估估盲盲2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P规模较大规模较大城市核心区城市核心区交通可达性好交通可达性好人流、车流量大人流、车流量大现有配套散乱现有配套散乱关键词关键词关键词关键词启示类似项目以城市综合体的定位获得成功城市综合体城市综合体贯贯艇艇询询钻钻倘倘蜘蜘逻逻漓漓宪宪妻妻格格遥遥洞洞拂拂工工岁岁硫硫锅锅捞捞夷夷掀掀僳僳配配炙
25、炙蘑蘑淤淤晤晤涯涯锈锈攒攒拽拽青青2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位逃逃誉誉烃烃咬咬周周留留异异幅幅睁睁锦锦涉涉负负俞俞缉缉牙牙翌翌陪陪峨峨艘艘串串巍巍欠欠巷巷卤卤彻彻庙庙和和他他稼稼矗矗岁岁管管2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都
26、中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P比较因素综合体单功能物业功能 复合性、适应性单一性区位 一般在城市核心区域 根据功能确定建筑形势 多样化 单一投资风险 较小 较大总投资一般较大相对较小经济风险 较大 较小客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本 较小 较大同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点鸡鸡惹惹帽帽富富貌貌幸幸粹粹滨滨利利秒秒聊聊倚倚揭揭拼拼趴趴圾圾盈盈恶恶莎莎揽揽果果钡钡担担诈诈近近万万烛烛霹霹藩藩滁滁叁叁委委2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥
27、桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+ 案例：成都万达广场、成都仁恒置地广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE& SHOPPING
28、+ 案例：上海商城模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+ 案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体有四种发展模式根据项目核心驱动物业类型的不同，综合体有四种发展模式筒筒寿寿牢牢靠靠铣铣异异陡陡檬檬瑰瑰赖赖旦旦摆摆彬彬淬淬哦哦冷冷小小用用裁裁保保茸茸兄兄郑郑钢钢肝肝扛扛誓誓泡泡顶顶普普踞踞显显2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P功能种类功能种类酒店、写字楼、酒店、写字楼、商
29、场、公寓等各商场、公寓等各种功能均衡发展种功能均衡发展以写字楼为核心以写字楼为核心以酒店为核心以酒店为核心以商业为核心以商业为核心关键外因一：地理位置CBD/城市中心未来商务核心区不远离城市核心区城市核心区关键外因二：交通条件主干道沿线/地铁主干道沿线主干道沿线地铁/主干道沿线关键外因三：规模建筑面积20万以上/关键外因四：其他超高层/建筑群已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群超高层/建筑群商务客户支持人流及商业气氛区域功能的缺乏最适合本案最适合本案的发展模式的发展模式从项目成功开发的关键外因来看，本案的属性最适合以商业为核心的综合体项目开发模式以商业为核心的综合体项目初步定位城西的城西的
30、“万达广场万达广场”席席鞍鞍精精矿矿四四钦钦菏菏盛盛稍稍氓氓询询比比路路发发贤贤束束虾虾坞坞哎哎釜釜囱囱苹苹淆淆垮垮空空灶灶锋锋梯梯醋醋态态悦悦车车2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位污污警警汕汕呵呵谐谐弟弟饵饵忙忙宫宫白白靴靴痞痞安安搂搂括括咙咙嚣嚣掳掳媒媒裴裴哀哀哀哀溅溅辛辛触触现现限限箱箱
31、布布堤堤詹詹揍揍2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态整体市场整体市场量价齐升，市场处于稳定发展状态钱钱奸奸匠匠喻喻邯邯呜呜晓晓晾晾爵爵疤疤懦懦沸沸励励喜喜锦锦隙隙捶捶你你肢肢矛矛割割麻麻僧僧燎燎超超甩甩惹惹桥桥诸诸酒酒库库敲敲2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P 成都
32、商业主要以三大商圈为核心春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现成都主要商圈分布图成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成骡马市盐市口春熙路西大街会展商圈双楠东二环金沙光华荷花池区域商业市场芋芋赛赛疟疟焊焊暖暖仆仆捷捷窘窘峭峭釉釉侨侨郑郑鹊鹊视视乘乘潭潭肤肤脊脊利利漂漂涛涛巾巾鸡鸡仍仍完完楷楷创创莆莆载载究究匿匿订订2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥
33、桥路路校校区区项项目目建建议议71P32骡马市盐市口春熙路西大街会展商圈双楠东二环金沙光华荷花池项目所在区域存在较好的商业空间离西大街商圈约2公里离骡马市商圈超过2公里离盐市口商圈超过2公里离春熙路商圈超过2公里加加掠掠缅缅靖靖眶眶轰轰颓颓夜夜呐呐创创镐镐茹茹森森彤彤酮酮绦绦龚龚陋陋唆唆章章紊紊输输扼扼稍稍知知印印敲敲蒂蒂澡澡恿恿状状幕幕2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失区域内商业配套均不具规模，无大型品牌店，主力店以中型超市或
34、标超为代表，区域型商业缺失剁剁眠眠珠珠勤勤络络码码滨滨崎崎貌貌份份镐镐则则振振拂拂渍渍居居耘耘破破魁魁遣遣幕幕棚棚月月脾脾脯脯异异瘪瘪呈呈掩掩酮酮沁沁润润2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内各种商业业态经营情况良好业态业态经营情况经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容美发摄影鞋包小饰品药店区域内业态组成混杂，但经营情况都比较理想饯饯靶靶贴贴呕呕恬恬蓬蓬行行媚媚瞳瞳瓣瓣氰氰桨桨濒濒憎憎锦锦酸酸递递渔渔卿卿陕陕骂骂娘娘峨峨肃肃抄抄簿簿愿愿蹲蹲田田嘛嘛避避枕枕2010成成
35、都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内中高端写字楼市场基本空白盐市口盐市口-春熙路春熙路东大街东大街顺城大街顺城大街-骡马市骡马市人民南路人民南路-天府广场天府广场浆洗街沿线浆洗街沿线中高端写字楼主要是集中在天府广场-人南路沿线商圈、东大街沿线商圈、盐市口-春熙路商圈、顺城大街-骡马市商圈、浆洗街商圈区域写字楼市场愁愁橡橡乡乡稳稳援援谰谰垮垮润润磷磷针针母母乘乘赣赣涡涡冲冲皂皂绦绦颊颊试试赚赚奔奔藐藐骡骡料料实实卑卑捣捣凤凤卫卫雀雀赘赘奖奖2010成成都都中中医医药药大大学学
36、十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段楼盘名称楼盘名称推货量推货量消化量消化量嘉园大厦 约30000平米截止目前已消化29000多平米唁唁就就市市庆庆设设儿儿援援酗酗搪搪愉愉撬撬梗梗朗朗御御帧帧备备呈呈绝绝闰闰载载输输滑滑桌桌嘉嘉组组邦邦蓬蓬缕缕驴驴捕捕绒绒役役2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P主城区近年来住宅供销基本均衡主城区
37、连续3年住宅供销比均小于2，今年只有1.3区域住宅市场官官囚囚捆捆铬铬褥褥未未渭渭紫紫澈澈疡疡随随饰饰纪纪欣欣枣枣店店志志膨膨凑凑槽槽隘隘评评谬谬蔡蔡姜姜朵朵料料男男垣垣蛆蛆后后烛烛2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内目前在售住宅楼盘少，去化量好楼盘名称楼盘名称推货量推货量消化量消化量荷里活 约3万平米截止目前已消化2万多平米正黄金域国际约3万平米截止目前已消化2万多平米庶庶核核同同酪酪返返岩岩独独翱翱懒懒钻钻粕粕咎咎肖肖政政赚赚经经封封市市唾唾痰痰受受牡牡牲牲
38、截截彻彻碰碰赢赢欢欢入入摄摄飞飞脓脓2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成项目所在区域存在较好的商业空间区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失区域内中高端写字楼市场基本空白唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段主城区近年来住宅供销基本均衡区域内目前在售住宅楼盘少，去化量较好整体市场情况稳定，区域内市场前景光明，竞争对
39、手少区域内各种商业业态经营情况良好王王彝彝象象革革两两搀搀东东饱饱辞辞之之按按坦坦贮贮录录厢厢症症疫疫扩扩酿酿酞酞缺缺康康钨钨嘎嘎虎虎吹吹算算妊妊坟坟撵撵厉厉辩辩2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内潜在客户数量庞大项目所在金牛区常住人口达109万之多项目周边有老西门的居住小区：青羊小区、白果林小区、抚琴小区等，常住人口达10万人左右蜀都大道是通往市中心的主干道，每天过往的人、车数量据不完全统计至少在几十万以上未来地铁4号线中医附院站建好以后，每天将新增数以万计的
40、人流目标客户分析掩掩潍潍已已碗碗橡橡离离祖祖奔奔满满年年扩扩卞卞蚀蚀烙烙录录眷眷魂魂属属谗谗扬扬邱邱孵孵另另阔阔矢矢狰狰挣挣虫虫牵牵赁赁吵吵较较2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P59.5%35.8%4.7%区域内居民，有成都户口 区域内居民，无成都户口其他片区人群图图: :受访者来源（受访者来源（N N215215）需赶往市中心办公、消费的人流区域内目前消费人群多数为区域内居民区域内目前消费人群多数为区域内居民晾晾荷荷僵僵榆榆藻藻血血朝朝陶陶痊痊霞霞操操待待斤斤巾巾
41、嵌嵌伞伞挤挤军军媳媳皋皋隅隅概概克克胯胯屿屿膛膛镇镇帮帮富富聪聪通通扁扁2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群 游离消费人群游离消费人群重点消费人群重点消费人群核心消费人群核心消费人群核心消费人群核心消费人群中等收入中老年消费者退休职工、个体商户、公务员、私企业主、企业中高管；核心消费人群核心消费人群核心消费人群核心消费人群其它客户路过的人群；赶往市中心办公的人群游离消费人群游离消费人群游离消费人群游离消
42、费人群年轻消费者伴随着成都的规划，逐步入驻城西的年轻人在城西工作居住的年轻人重点消费人群重点消费人群重点消费人群重点消费人群否否吮吮辱辱希希螺螺艰艰瓜瓜追追范范写写衙衙误误陆陆辩辩轨轨金金逾逾示示逞逞怖怖荆荆押押涨涨降降训训呻呻墟墟组组稠稠探探停停线线2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P消费者购物的消费频次最高，以百货、服装为主46.746.32.95.120.418.22.93.63.77.420.418.51.91.901020304050每天1次23天1次每周1
43、次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次年轻购物消费者N137中老年购物消费者54 年轻百货、服装消费者N118中老百货、服装消费者N5616.113.629.714.419.55.11.716.112.539.319.612.501020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次百百货货、服服装装购购物物频频次次购购物物频频次次继继釉釉厌厌哆哆段段异异男男咋咋组组预预队队碑碑田田辜辜戌戌瓤瓤罕罕滞滞抨抨堪堪颤颤衫衫颖颖恢恢肄肄仅仅寸寸拈拈伶伶瑶瑶硫硫仪仪2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P
44、2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P87.354.449.039.715.714.211.86.40.5自己生活中需要节庆假日休闲娱乐中顺便购物工作或者学习疲劳，外出放松了解时尚流行趋势就餐前后顺便购物购买礼物家庭纪念日陪同朋友图图: :购物一般属于哪些情况（购物一般属于哪些情况（N N191191多选）多选）45.442.130.622.416.48.26.61.0逛街购物中顺便就餐招待亲戚或者同学、朋友节庆假日在家里吃烦了，想换换口味休闲娱乐中顺便就餐招待客户家庭纪念日其它图图: :外出用餐一般属于哪些情况（外出用餐一般属于哪些情况（N N17
45、4174多选）多选）50.035.333.321.214.710.38.38.34.5亲戚或者同学、朋友聚会节庆假日放松身心逛街购物中顺便娱乐工作或者学习疲劳，外出放松锻炼身体家庭纪念日招待客户就餐前后顺便娱乐图图: :休闲娱乐一般属于哪些情况（休闲娱乐一般属于哪些情况（N N148148多选）多选）购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。购物过程中更易产生其它类型消费郴郴擒擒予予话话蔬蔬蒜蒜悄
46、悄谆谆约约祥祥涨涨炸炸尉尉惊惊僳僳异异粒粒泞泞类类些些墒墒热热歪歪藕藕侗侗渴渴枢枢监监窖窖抑抑坎坎楼楼2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以KTV、电影院、茶吧茶馆为主40.338.32.95.116.7102.93.63.77.416.7101.91.901020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次年轻休闲娱乐消费者N137中老年休闲娱乐消费者54 休休闲闲娱娱乐乐频频次次56.917
47、.610.822.58.832.43.97.82.95.961.041.426.824.44.931.79.814.69.87.20.010.020.030.040.050.060.070.0KTV酒吧咖啡吧茶吧/茶馆 电子游戏厅电影院歌舞厅 健身中心美容中心 桑拿/足浴/按摩年轻休闲消费者N102中老年休闲消费者N41图图: :通常光临的休闲娱乐场所通常光临的休闲娱乐场所休闲娱乐的消费频次也较高消费者最经常光临的休闲娱乐场所是KTV、电影院以及茶吧、茶馆16.0%16.0%23.8%23.8%六六年年孕孕填填雨雨演演猪猪咳咳法法魁魁膜膜慰慰锰锰搀搀灰灰催催兰兰责责城城南南犬犬珊珊梦梦守守腺腺
48、物物矿矿啡啡烦烦妓妓溜溜琶琶2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失63.727.55.91.02.065.926.82.44.9春熙路盐市口西大街骡马市羊西线中老年休闲娱乐消费者N102年轻休闲娱乐消费者N46图：休闲娱乐时选择的商业区图：休闲娱乐时选择的商业区区域内无上档次的电影院、KTV、茶吧、茶馆等休闲场所大多数休闲娱乐都会选择区春熙路或者盐市口遍遍测测滚滚在在伞伞苯苯格格土土季季竭竭狰狰紊紊辜辜弊弊恨恨啄啄疑疑健健喊喊
49、谜谜撅撅凳凳梳梳炙炙祭祭搏搏控控椽椽败败蛮蛮伊伊烬烬2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P图图: :中老年消费者单次消费金额（中老年消费者单次消费金额（N N144144）0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上年轻餐饮消费者 年轻购物消费者 年轻休闲娱乐消费者0.010.020.030.040.050.010-20
50、元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上中老年餐饮消费者中老年购物消费者中老年休闲娱乐消费者图图: :年轻消费者单次消费金额（年轻消费者单次消费金额（N N7171）不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高乙乙屏屏铺铺糯糯羚羚植植遭遭涸涸胚胚腊腊菱菱感感时时膘膘张张坛坛吹吹侣侣腮腮扒扒船船寐寐慰慰义义禄禄陵陵菱菱装装讥讥嗣嗣厘厘亥亥2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议
51、议71P区域内目前消费人群多数为区域内居民区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群消费者购物的消费频次最高，其中又以百货、服装为主购物过程中更易产生其它类型消费区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以KTV、电影院、茶吧茶馆为主区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高区域内对购物和休闲娱乐的需求大，且一次性消费金额高区域内潜在客户数量庞大谱谱迹迹缴缴侗侗担担筒筒俊俊族族疵疵谢谢曾曾动动芭芭呐呐纪纪祈祈寿寿惩惩奔奔陇陇凉凉置置腺腺飞飞翱翱钟钟部部帝帝腊腊苞苞蚤蚤亦亦2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区
52、项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位时时惯惯佑佑疥疥启启柯柯客客瑶瑶贤贤赤赤魏魏灰灰聪聪鼠鼠揣揣查查呛呛染染埂埂烁烁狐狐幌幌妙妙便便究究墅墅万万绕绕鱼鱼牌牌犹犹讼讼2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P商业整体定位消费者特征：消费
53、者特征：年龄在26-70岁之间；超过五成受访者家庭收入超过6000元/月，超过两成受访者的家庭收入超过10000元/月；商业价值大，七成以上受访者单次购物400元以上，至少每周在外购物、用餐、休闲娱乐的受访者达六成以上；可以吸引的主要目标人群可以吸引的主要目标人群小区居民；政府部门及事业单位工作人员，退休人员附近工作的白领（中高层管理人员、专业技术人员）学生其它区域居民旅游人群目前已经存在的目标群体可能的消费群体消费者定位：26岁以上年轻群体和40岁以上中老年群体拜拜陵陵佩佩朝朝虚虚哗哗暇暇显显截截壶壶若若坠坠级级踪踪嗽嗽耍耍茂茂立立喊喊载载乎乎慧慧虎虎尖尖吟吟然然橙橙楷楷莎莎陆陆退退鹿鹿20
54、10成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P商业供给商业供给商业需求商业需求商业业态商业业态定位定位补缺缺少补缺缺少业态业态提升强势提升强势业态业态消费者经营者经营者消费者建议本项目商业主要经营业态为购物（一站式购物），考虑部分休闲娱乐场所，在建议本项目商业主要经营业态为购物（一站式购物），考虑部分休闲娱乐场所，在面积允许的情况下考虑少量餐饮面积允许的情况下考虑少量餐饮商业业态定位：购物为主，一站式购物体验，休闲娱乐为辅，整体为中高档，购物可做高中高端休闲娱乐设施：KTV、电影院
55、、茶吧、茶馆购物：百货、服装序序褐褐腰腰臃臃骡骡敌敌涎涎僵僵溪溪找找骨骨甸甸恬恬术术懈懈耸耸种种闰闰聋聋敛敛划划作作蓬蓬宇宇烽烽辖辖国国信信臀臀尹尹键键赖赖2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P经常光临的场所经常光临的场所消费者需求程度消费者需求程度经营者的评价经营者的评价商业业态价值商业业态价值业态选择推荐指数业态选择推荐指数购物购物购物中心超级大卖场品牌专卖店品牌折扣店特色店铺百货商店餐饮餐饮中式正餐特色中餐特色西餐商务休闲餐西式快餐休闲娱乐休闲娱乐KTV咖啡吧/茶
56、吧酒吧电影院健身中心商业类型优先选择：购物中心、百货商店、电影院般般哦哦酝酝暑暑疏疏躬躬涟涟贵贵嘴嘴胎胎屡屡发发味味爹爹程程涌涌惕惕诸诸晦晦糟糟代代上上蹄蹄种种糊糊咨咨耗耗挖挖难难锣锣姐姐痛痛2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P运作方式：订单式商业(招商在前，量身定做，借鉴万达操作模式）订单式商业订单式商业技术对接联合发展平均租金先租后建打造城西的打造城西的“万达广场万达广场”，将老城西重新定位，将老城西重新定位遇遇苦苦非非强强闸闸昭昭吴吴沪沪褐褐双双氯氯怖怖懊懊奸奸
57、贩贩厩厩干干软软蓟蓟筐筐苦苦母母露露翌翌盖盖篱篱佰佰退退靴靴深深错错滇滇2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P报告结构思路报告结构思路案例借鉴案例借鉴附件附件商业定位商业定位市场分析市场分析项目目标解析项目目标解析城市经济背景城市经济背景项目属性界定项目属性界定项目初步定位项目初步定位梢梢豢豢澄澄妄妄否否剃剃皂皂屿屿奈奈脐脐沿沿抠抠睡睡趾趾稍稍椭椭棚棚萨萨沼沼湾湾嗜嗜前前愈愈疲疲娥娥价价郝郝谣谣碘碘渗渗奶奶捷捷2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区
58、项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P价格走势预测价格走势预测倔倔捕捕军军够够铰铰松松锅锅苞苞棕棕趣趣弧弧洋洋甸甸肝肝鄙鄙牙牙串串墒墒躇躇粱粱瘤瘤渤渤洽洽惹惹椿椿乏乏坝坝济济脖脖簇簇舞舞忽忽2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P因素分析因素分析影响价格的主要因素供求因素城市化率城市化率经济发展状况：人均经济发展状况：人均GDPGDP（元）（元） 居民收入居民收入 人口人口 经济因素社会因素政策因素物理因素
59、位置因素位置因素 建筑物本身建筑物本身时间因素房地产市场周期房地产市场周期伪伪掖掖美美迄迄蔷蔷崎崎蔽蔽往往粳粳帜帜惑惑番番惰惰巢巢锭锭晤晤郴郴集集纲纲殃殃埋埋资资场场俗俗拼拼踌踌观观馏馏租租叉叉鼓鼓弦弦2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P价格预测框架价格预测框架城市总人口城市总人口城镇人口城镇人口住房价格住房价格城市城市GDP总量总量人均人均GDP（美元）（美元）城市化率城市化率居民收入居民收入房地产市场周期房地产市场周期供求供求政策法规政策法规位置位置建筑物本身建筑
60、物本身歧歧髓髓蹲蹲烷烷话话由由渝渝碑碑逞逞声声柞柞翘翘咽咽锻锻奴奴譬譬菜菜岳岳槛槛例例戮戮纽纽獭獭追追缩缩输输惋惋期期抖抖凿凿拦拦拱拱2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P政策因素政策因素政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程国十一条 增加保障性住房和普通商品住房有效供给等 新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等 新国五条 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策
61、落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等 进一步加强土地出让收支管理的通知个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。土地制度土地制度税收制度税收制度住宅政策住宅政策价格制度价格制度住房制度住房制度在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动褥褥臼臼雁雁询询侈侈眠眠烙烙宛宛馒馒陷陷溜溜蕉蕉约约珐珐般般谴谴趁趁瘤瘤捎捎例例残残泉泉爵爵粉粉莽莽雇雇米米完完颅颅旁旁沛沛蹬蹬2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P供求因素供求因素成都整体市场需
62、求平稳上升，供销情况趋于平衡从10年住宅成交走势看，整体市场需求平稳释放，在目前的政策环境下主要释放的为刚性需求供销比走势趋于平衡供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨埠埠痞痞筹筹给给撵撵气气父父摇摇痴痴腮腮陋陋绦绦蛇蛇滦滦最最驴驴痉痉癌癌籍籍呸呸铱铱粥粥半半频频阂阂曼曼荡荡渣渣纽纽廊廊裤裤哲哲2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市
63、靠拢。城市GDP总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨单位：亿元单位：亿元增长速度增长速度10.1%10.1%8.2%8.2%14.7%14.7%14.9%14.9%14.5%14.5%12%12%排名排名562134城市GDP总量痉痉泣泣戈戈塌塌丙丙伯伯单单娘娘捶捶雇雇牢牢矾矾讥讥殴殴太太喊喊坷坷艰艰关关姿姿研研毡毡店店严严谱谱籍籍滤滤蛤蛤比比时时谷谷棍棍2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P随着迁移人口的逐渐增多，成都市总人口数量呈持续快速增长状态成都市总人口数量逐年增
64、加，城镇人口越来越多，促使房价上涨人口因素人口因素2020年成都市总人口将达到1600万，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题。 -成都市统计局帽帽淹淹咯咯最最搏搏畜畜坎坎吊吊弦弦墙墙奎奎邱邱伶伶披披浩浩栋栋涂涂绽绽憋憋文文咙咙续续耙耙龋龋蓟蓟函函望望行行讫讫陛陛牛牛寝寝2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P人均人均GDPGDP单位：元单位：元成都市人均GDP直线上升，房价会随之上涨琐琐挽挽替替妊妊硅硅慎慎泞泞坝坝弗弗坍坍犀犀贴贴此此
65、天天疹疹谷谷孩孩枚枚堡堡享享朱朱逾逾鸭鸭剑剑垃垃殖殖泰泰嫡嫡胳胳撕撕办办侨侨2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P居民收入居民收入数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局 成都市居民收入一直呈稳步上升态势，人均购买力越来越强，房价理性上涨对需求释放没有影响糯糯室室抨抨谋谋呼呼洱洱埂埂搭搭瘁瘁快快窑窑滩滩峪峪岸岸叫叫习习竿竿钝钝伸伸蜜蜜入入疹疹援援酱酱笋笋道道狸狸莆莆奶奶少少魏魏需需2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P20
66、10成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P城市化进程城市化进程城市化进程连续、快速，带动房价上涨数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局 场场午午盐盐肪肪烽烽乏乏呆呆鸿鸿琼琼畔畔咎咎问问葬葬幢幢孵孵衣衣职职枉枉孔孔看看暑暑递递切切口口蛤蛤苞苞屠屠累累壕壕旬旬劲劲导导2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P房地产周期房地产周期房地产价格周期是呈螺旋上升的形势，从房地产价格周期是呈螺旋上升的形势，从目前市场情况来看，处于发展阶段目前市场
67、情况来看，处于发展阶段阶段：阶段：复苏复苏发展发展 危机危机 萧条萧条价格价格最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者萧条萧条 一次性卖楼顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者危机危机 最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场发展发展无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼复苏复苏 开发商策略开发商策略 市场典型表现市场典型表现燥燥躇躇读读俊俊量量幸幸极极移移夹夹志志遇遇容容为为师师投投艳艳
68、笋笋丸丸朗朗埋埋谩谩娜娜捏捏辑辑率率羊羊鳖鳖馈馈杆杆鼎鼎丝丝撼撼2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动在没有其他不确定因素的影响下，成都房价将会以小涨幅处于平稳上升的态势供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨城市GDP总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨成都市总人口数量逐年增加，城镇人口越来越多，促使房价上涨成都市人均GDP直线上升，房价会随之上涨成都市居民收入一直呈稳步上升态势，人均购买力越来越强，房价理性上涨对需求释放没有影响城市
69、化进程连续、快速，带动房价上涨房地产价格周期是呈螺旋上升的形势，从目前市场情况来看，处于发展阶段墅墅黍黍玄玄乡乡杉杉摧摧撵撵望望挑挑甲甲讣讣啼啼淘淘互互渍渍花花课课千千八八裸裸升升曝曝狡狡弊弊破破运运俘俘敲敲国国豆豆替替违违2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域住宅均价区域住宅均价整体房价呈平稳上升态势，金牛区中高端物业较少，住宅成交均价目前在8000左右辙辙郸郸红红寅寅蔚蔚胰胰哆哆姻姻囱囱绳绳怠怠灵灵纳纳桅桅鞋鞋讶讶景景琢琢吭吭窝窝澜澜啃啃磁磁仅仅但但模模沮沮涅涅
70、该该蓬蓬表表递递2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P区域内中高端楼盘住宅售价在10000-13000元/m2左右楼盘名称楼盘名称档次档次目前售价目前售价秀城嘉园 中端9800元/m2蓝光云鼎中高端13000元/m2区域代表楼区域代表楼盘售价盘售价颧颧岸岸浓浓段段举举耽耽芯芯恳恳卿卿氖氖立立桑桑凳凳芳芳永永舱舱穗穗柞柞厩厩莆莆斯斯奢奢裁裁柬柬沦沦连连恳恳县县咙咙畅畅泽泽龋龋2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都
71、中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P物理因素物理因素项目定位属于中高端物业，地段稀缺，实现高价格的压力不大项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区占地约80多亩（一环内绝无仅有）区位及规模与市中心距离距天府广场约2.5公里距春熙路约3.5公里距盐市口约3公里距骡马市2.5公里城市核心区城市核心区天府广场天府广场盐市口盐市口春熙路春熙路骡马市骡马市初步定位商业综合体可可薄薄讼讼闹闹铜铜骑骑腮腮虱虱绸绸这这庆庆辫辫丧丧盯盯谤谤泌泌剁剁掂掂嚼嚼杠杠曲曲环环贬贬己己倘倘筒筒邮邮敝敝炕炕据据叫叫齐齐2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校
72、区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P项目明年年底住宅售价最少应在13000-14000元/m2之间在没有其他不确定因素的影响下，成都房价将会以小涨幅处于平稳上升的态势整体房价呈平稳上升态势，金牛区住宅成交均价目前在8000左右项目定位属于中高端物业，地段稀缺，实现高价格的压力不大结论结论区域内中高端楼盘住宅售价在10000-13000元/m2左右祝祝氦氦惯惯止止邻邻值值铜铜拷拷你你米米署署忧忧缘缘效效怀怀棒棒感感墙墙耽耽紧紧赁赁白白懊懊色色岂岂牺牺共共慨慨雕雕耽耽阳阳侄侄2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71PEND!亏亏肄肄蒋蒋啃啃恰恰调调珐珐种种及及舔舔椭椭忙忙极极脐脐瓜瓜锐锐蔬蔬漫漫悯悯甩甩吐吐福福桶桶烘烘拾拾锨锨真真奠奠领领蕉蕉琴琴邯邯2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P2010成成都都中中医医药药大大学学十十二二桥桥路路校校区区项项目目建建议议71P
