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1、雅戈尔集团房地产行业分析报告雅戈尔集团房地产行业分析报告目录目录房地产宏观环境分析1.中国房地产走过了怎样的道路2.目前我们面临什么样的宏观环境3.房地产处于什么样行业周期的什么阶段，我们是否意识到环境的变化4.什么原因造成两年来的房价飞涨5.行业调整期的时间有多长，拐点在那里6.我们如何应对环境的变化房地产宏观环境分析核心竞争力需求分析自身资源能力分析房地产区域环境分析发展模式借鉴中国房地产业中国房地产业20年间经历了三起三落年间经历了三起三落起步期低落期发展期低落期调整期用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性
2、波动比较清晰。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998年起进入了第三个发展期。房地产在我国大约七年为一个周期，都是五年发展、两年低落 发展期在波动中上升，房地产开发投资占固定资产投资总额中的在波动中上升，房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例不断攀升，已成为中国经济的支柱产业比例不断攀升，已成为中国经济的支柱产业房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56，上升至2
3、003年的24.1，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业 资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） 产业影响力系数建筑与房地产业1.2627造纸和文教用品制造业1.2151金属制品业1.0839电子及通讯设备制造业1.0968化学工业1.1519交通运输设备制造业1.07242004年产业影响力系数排名房地产业对经济增长的拉动效率极高。如果考虑到房地产业的关联效应，计算出来的贡献率将更高。房地产业已经成为推动中国经济增长的巨大引擎近年房地产开发利润保持较高水平，普遍在近年房地产开发利润保持较高水平，普遍在10% 以上，中以上，中高档住宅开发利润在高档住宅开发利润在30%以上以上数据显示：上
4、市公司毛利率多数在20%以上，2003年万科毛利率为22.51%，天鸿宝业房地产开发毛利率为27.5%，名流置业房地产毛利率达46.55%。此外，一些非房地产专业但经营房地产业务公司如：利嘉股份的房地产业务毛利率达47.09%，浦东金桥的房地产销售毛利率达50.78%。数据来源：国土资源部；2003年上市公司年报连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势，行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数公司房地产主业毛利润率处在22%-50%之间，中高档房地产平均利润率更是高达30%40%，远高于其他行业的平均利润率水平资本追逐市场，全国房地产开发企业数量增加迅速，尤其资本追逐市场，全国房地产开发企业
5、数量增加迅速，尤其是民营和股份制企业的比重越来越大是民营和股份制企业的比重越来越大受国家宏观经济形式影响，自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482个，96年出现下降，97年上升至2003年37123家。民营、股份制企业不断增加。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%房地产投资持续走强，加之房地产对其他行业的带动作用，房地产投资持续走强，加之房地产对其他行业的带动作用，致使出现固定资产投资过热现象致使出现固定资产投资过热现象房地产投资拉动着50多个产业的发展
6、，拉动率为1:2.86，对国民经济的影响力达到30。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。数据来源：根据中国经济景气月报整理我国房地产业已持续6年保持高增长。 2003年2004年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的两年，全国房地产开发共完成投资同比增长分别为29.8%，28.7% 。19982003年6年间，我国房地产投资增长速度是国民经济增长速度的3.2倍。 诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现泡沫，住宅消费增长远高于收入增长，空置面积持续
7、增加泡沫，住宅消费增长远高于收入增长，空置面积持续增加2001-2004年居民消费水平与住宅销售对比城镇居民人均可支配收入住宅销售额年份总额（元）增幅总额（亿元）增幅200168598.5%402241.6%2002770213.4%471023.1%200384729.0%709235.8%200494227.7%861921.6%“收入房价比”是指居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。收入房价比的合理水平是5:1。2004年全国平均7.8:1，上海、北京、广州为分别为8.7:1、12.4:1、10.1:1空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10。2003年全国
8、空置房面积达到1.28亿平方米，空置率已达到26。截至2004年4月末，空置率为576价格上升原因一：土地价格上涨、原材料价格上涨，加之价格上升原因一：土地价格上涨、原材料价格上涨，加之地方政府税费不规范的收取，加重了房地产的开发成本地方政府税费不规范的收取，加重了房地产的开发成本据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。土地交易价格上涨7.8%，其中，住宅用地价格上涨9.6%自1994年分税制改革以来，中国税收收入总额（不含关税和农业税收）节节攀升。2004年中国税收收入增幅25.7%，为当年GDP增幅的2.5倍。房地产很多税费可以进入地方
9、财政的预算外资金，所以政府不规范的税费收取增加了开发成本。目前国内住宅成本构成中，税负比重在3540左右城市 2000年2001年 2002年 2003年 北京市 100103105108天津市 100104110121长春市 100109115125上海市 100100110120南京市 100126137141杭州市 100121140152重庆市 10010612313020002003年部分城市地价指数数据来源：国家统计局 国土资源部 中国人民银行原因二：投资渠道狭窄，大量民间资本进入房地产市场，加之人民币升原因二：投资渠道狭窄，大量民间资本进入房地产市场，加之人民币升值的预期吸引了巨
10、额海外资金进入国内值的预期吸引了巨额海外资金进入国内房地产市场，房地产市场，导使房地产价格飙导使房地产价格飙升，部分地区价格严重背离价值升，部分地区价格严重背离价值数据来源：中国人民银行 中国外汇管理局2004年人民币升值压力越来越大，境外游资加速进入中国。央行公布数据表明，到6月末，国家外汇储备增加1010亿美元，同比多增337亿美元。外汇储备余额达7110亿美元，同比增长51.1%。建设部数据表明，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；摩根斯坦利预测2004年境外热钱超过1000亿美元，其中70%投入在房地产行业。央行数据显示：人民币储蓄增长迅速
11、。人民币存款总额从2000年末的6.43万亿元增长到2004年末的11.96亿元，增长了将近一倍。储蓄存款持续增多反映出当前我国居民投资渠道单一。近10年来，我国金融业发生了前所未有的变化。但是相对于百姓储蓄的增长来说，安全性、流动性和盈利性匹配较好的投资产品明显不足。2004年解放日报抽样调查显示，参与调查居民23694户中26.55的购房者是出于投资或者投机。最为典型的是温州炒房团，据估计其投入房产市场的资金达1500亿元。几年间在温州炒房团所经过的城市房价飙升，在国内房价涨幅中的排名位于前列。 房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地
12、产过热投资可能引发的经济危机后果严重投资可能引发的经济危机后果严重房地产信贷余额占房地产开发投资比例 （单位：亿元） 个人购房贷款与占金融机构贷款余额比例 （单位：亿元） 指数2000200120022003房地产贷款余额6005.099092.2712734.0318437.09金融机构贷款余额99371.1112314.7131293.9158996.2房地产贷款所占比重6.04 8.10 9.7011.60 房地产业发展依赖于金融支持，房地产市场的过度投资需求，可能引发银行信用膨胀，导致潜在的金融风险。到2003年末为止，房地产开发贷款余额已经占当年房地产开发投资额的65.87%。银行承
13、担了绝大部分的房地产开发风险；另一方面，银行对个人住房消费信贷规模也逐年增加。到2003年末，银行对房地产开发和住房贷款的余额已经占金融机构贷款余额的11.6%。数据来源：金融时报指数2000200120022003房地产贷款余额2628.173494.324465.086657.35金融机构贷款余额4984.056344.117790.9210106.12房地产信贷所占比重52.73 55.08 57.3165.87 房地产与很多行业形成一个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅
14、仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。产业影响力系数建筑与房地产业1.2627造纸和文教用品制造业1.2151电子及通讯设备制造业1.0968化学工业1.1519交通运输设备制造业1.07242004年产业影响力系数排名两年来，国家相关主管部门陆续出台了一系列相关文件和两年来，国家相关主管部门陆续出台了一系列相关文件和法规，对房地产业进行全面调整和规范法规，对房地产业进行全面调整和规范国务院进一步治理整顿土地市场秩序工作方案关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知关于促进房地产市场持续健康发
15、展的通知 国土资源部、监察部（ 831大限）关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知121文对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2004住房公积金行政监督办法国务院物业管理条例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知前期前期( (取得土地和房屋拆迁取得土地和房屋拆迁) )中期中期（银行贷款和建设施工）（银行贷款和建设施工）后期后期（房屋销售和
16、物业管理）（房屋销售和物业管理）2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。首先，国家出台的相关土地政策对于规范市场起到了积极首先，国家出台的相关土地政策对于规范市场起到了积极作用作用1 1、土地政策、土地政策日期法 规颁布单位1.31关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定(4号令)北京市国土局3.1国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报国土资源部3.16国土资源部关于下达2004年全国土地
17、利用计划的通知国土资源部3.20关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 北京市政府4.29关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国务院办公厅9.22中华人民共和国土地管理法修正案 人大常委会10.28国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国务院11.1土地利用年度计划管理办法修订版国土资源部11.1建设项目用地预审管理办法国土资源部11.10关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见国土资源部2004年我国出台的主要土地市场政策 资料来源：国务院信息中心其次，金融政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强其次，金融政策要求商业银行从各个环节对房地产业加
18、强贷款管理，并限制投资增长过快倾向贷款管理，并限制投资增长过快倾向2 2、金融政策、金融政策日期政 策颁布单位1.行业信贷规模3.1商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)中国银监会3.16关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行3.20商业银行房地产贷款风险管理指引 中国银监会2.行业信贷风险9.22提高存款准备金率0.5个百分点中国人民银行提高房地产业资本金比例由原来的20%上升至35%国务院10.28扩大金融机构贷款利率浮动区间中国人民银行11.1上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮中国人民银行3.个人住房贷款商业银行房地产贷款风险
19、管理指引(征求意见稿)中国银监会不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷北京工商银行将第二套房的百付款比例提高至三成,而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持上海商业银行1990年以前面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成杭州商业银行我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8这些政策从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响。政府要求控制固定资产投资过快增长的势头，平抑房价成为政府04，05年的工作重点资料来源：国务院发展研究中心中国人民银行网站 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以
20、及税费改革等多第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管3 3、拆迁管理、拆迁管理对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则；北京市城市房地产转让管理办法还规定了预售商品住宅按照套内建筑面积计价、商品住宅公用建筑面积分摊公示制度、变更规划需经所有购房人同意等制度推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野蛮拆迁等措施截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38，经济发达的城市已达50以上，深圳等城市已超过95，物业管理企业总数超
21、过2万家，从业人员超过230万人。国务院颁布的物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。4 4、销售管理、销售管理5 5、物业管理、物业管理伴随着积极财政政策的淡出，税制改革税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一。2005年第二季度开始，年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐显现制作用逐渐显现，房地产行业进入了调整周期，房地产行业进入了调整周期国家统计局数据表明：自2003年以来，国房景气指数逐
22、渐走低。这表明，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。05年5月份，受政策影响的竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高，成为影响“国房景气指数”回落的主要因素。数据来源：中国统计局数据整理房地产降温最主要表现：投资增幅降低，居民买房的意愿房地产降温最主要表现：投资增幅降低，居民买房的意愿回落回落数据来源：中国统计局数据整理上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。MIMR购房意愿调查 调查显示，在未来1-2年内计划购买商品房的意向，总体上有17%的被访者表示“肯定会购买或可能会购买”，较
23、去年的34下降了一半，购房意愿下降明显央行2季度调查显示：近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数占比双双回落。上海居民反响最强烈，未来三个月准备购买住房的人数占比较上季下降了12个百分点。 由于目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差，由于目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差，调整期内将会出现行业整合调整期内将会出现行业整合房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应2002年房地产开发企业总资产为33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元。具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1
24、.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业 随着土地市场的进一步规范，获得土地的门槛上升；房地产金融进一步收紧，导致行业内多数公司面临资金压力；大陆以外的房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国，行业国际化加速。这些因素促使国内房地产行业面临整合局面与发达国家相比，国内房地产行业集中度比较低，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减至目前的1000多家中国十强与美国十强比较中国美国销售额263.2857亿元3686.76亿元市场占有率5.96%27.25%中国最大与美国最大比
25、较万科Pultehome.Inc销售额44.15亿元596.6亿元市场占有率0.9%4.5%从长远看，中国经济将保持长期的高速增长从长远看，中国经济将保持长期的高速增长资料来源：国务院信息中心国外机构对未来20年中国GDP的预测资料来源：西蒙库兹涅茨著各国经济的增长未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态日期预测预测结果国务院研究发展中心2000-2005：6.98.12006-2010：6.47.82010-2015：5.67.12015-2020：6.37.2世界银行2001-2010：6.92011-2020：5.5亚洲开发银行2000-2010：62010-2020：5高盛公司200
26、1-2010：7.22010-2025：6.8宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展大于8%高速发展10%15%飞速发展居民消费结构会继续向居民消费结构会继续向“住行住行”倾斜，为房地产行业的持倾斜，为房地产行业的持续发展提供了动力续发展提供了动力国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段。资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴
27、人口持续增长及家庭规模小型化将人口持续增长及家庭规模小型化将促使房地产市场容量逐促使房地产市场容量逐步释放步释放研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005 年的5.37 亿增长到2015 年的6.60 亿，城镇平均家庭规模将从2005 年的3.53 人缩小到2015 年的3.25 人。由于人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，在2005 至2010 年间产生的新增住宅需求，每年分别为3.69 亿、1.62 亿、0.04 亿平方米，合计每年5.35 亿平方米市场容量市场容量2010年底住年底住房面积房面积2004年底年底住房面积住房面积原有住宅原有住宅拆迁重建拆迁重建家庭规模小家庭规模小型化
28、增加倍数型化增加倍数=-+04年底人口5.3亿人均面积15.52010年人口2010人均面积6.4亿1804年底住房面积90.68亿重建比率4%04年户均人口4.142010年户均人口3.39/62.02亿平米亿平米根据中国房地产业2001-2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，住宅市场前景广阔随着中国城市化发展、城市基础设施的改善，随着中国城市化发展、城市基础设施的改善，供求关系逐供求关系逐渐走向平衡渐走向平衡房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元 1000美元 1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段萎缩阶段中国城市化城市化公共服务放开城市群扩张与
29、重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发每年10003800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间人们对住房质量的要求提升带动了技术的创新，反过来又人们对住房质量的要求提升带动了技术的创新，反过来又对行业发展带来影响对行业发展带来影响建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营采用新型
30、结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征规划设计创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值住宅部件品创新建筑技术创新住宅销售创新物业服务创新国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响响房地
31、产需求变化20082008奥运奥运加入加入WTOWTO美国霸权主义美国霸权主义经济全球化经济全球化台海危机台海危机恐怖与动荡恐怖与动荡非典等疫情非典等疫情亲民政策亲民政策城市品位升级消费者恐慌大城市楼市萧条防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费持币观望影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷总体上，尽管受政策风险影响，短期内房地产行业发展会总体上，尽管受政策风险影响，短期内房地产行业发展会受到影响。中长期来看，仍然具有很高的市场吸引力受到影响。中长期来看，仍然具有很高的市场吸引
32、力起步阶段起步阶段平稳阶段平稳阶段快速上升阶段快速上升阶段萎缩阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计世行住宅产业统计纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30% 70% 高房地产房地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高雅戈尔置业目前面临这交易量下雅戈尔置业目前面临这交易量下降，市场萎缩的压力，应该在短降，市场萎缩的压力，应该在短期内减少新楼盘的开发，但应该期内减少新楼盘的开发，但应该在市场的低谷期储存土地，为下在市场的低谷期储存土地，为下一步市场的扩张积蓄力量。一步市场的扩张积蓄力量。目录目录1.各地的
33、经济发展状况怎样影响2.各区域房地产市场的有什么特点3.对于跨区域经营的开发商应该考虑哪些经济因素房地产宏观环境分析核心竞争力需求分析自身资源能力分析房地产区域环境分析发展模式借鉴对于区域市场我们主要选取了以下指标进行分析，为房地对于区域市场我们主要选取了以下指标进行分析，为房地产业务是否走出，走向哪里寻求答案产业务是否走出，走向哪里寻求答案人均GDP人均可支配收入城市化率市场容量规模投资增长供求平衡需求成长性收益增长及盈利情况市场竞争态势市场成长性投资环境以人均以人均GDP为标准，各区域经济发达程度大致划分为为：为标准，各区域经济发达程度大致划分为为：沪京津地区沪京津地区-东部省份东部省份-
34、中部省份中部省份-西部省份西部省份数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报30001300800从城市化进程看，沪京地区及东部地区城市化率超过从城市化进程看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过其中沪京地区超过70%，而中西部地区城市化比例偏低，而中西部地区城市化比例偏低70% 30% 20%数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报 0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000
35、012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口依据经济发展和人口宏观指标，我们可以把全国大致依据经济发展和人口宏观指标，我们可以把全国大致划分为四类区域划分为四类区域 30% 50% 70% 城市化率城市化率人均人均GDPGDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*人均GDP超过3,000，且城市化率超过60%的一类地区一类地区，包括上海、北京、天津，房地产市场处于快速上升期向平稳期过渡人均GDP超过1,300，或/且城市化
36、率超过50%的二类地区二类地区，包括东部沿海5省和东北3省，房地产市场处于快速上升期人均GDP超过800，或/且城市化率超过30%的三类地区三类地区，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西、宁夏、青海及边疆地区，房地产市场处于起飞期人均GDP在800以下，且城市化率低于30%的四类地区四类地区，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肃等，房地产市场刚刚启动数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位三类地区、四类地区取得市场成
37、长领先地位2003年，二类地区二类地区商品房住宅销售面积超过1.22亿平米，占全国市场（2.85亿平米）的43.06%；三类地区三类地区销售面积0.65亿平米，占全国市场的22.82%；因此，处于房地产起飞期和快速上升期的地区的住宅需求住宅需求/消费量约占总体的消费量约占总体的2/32/31999-2002年，各区域市场的销售额增长率普遍高于销售面积增长率，表现了房地产价格的持续稳定的增长趋势房地产价格的持续稳定的增长趋势三年来，各区域市场销售增长率的变动差异很大，三类地三类地区和四类地区取得市场成长领先地位区和四类地区取得市场成长领先地位一类地区的销售增长放缓，年销售面积增长率从36%降到2
38、0%二类地区的销售增长一直排名最后，但2002年底增长率同比上升了5个百分点左右，逆市反弹较大三类地区的销售增长仍保持市场领先，尤其是销售额增长率高于销售面积增长率7.45个百分点，体现了该地区房价的快速上涨四类地区的同比增长率位居第一，但是波动较大数据来源：中国经济景气月报2004，历年中国统计年鉴2003年各区域商品房住宅销售面积比较1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较二类地区43.06%三类地区22.82%一类地区16.55%四类地区17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一类地区二类地区三类地区四类地区房屋销售面积增长率商品
39、房销售额增长率区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大2003年，全国商品房住宅施工面积达9.1亿平米，新开工面积达4.37亿平米，竣工面积3.22亿平米；2000-2002年全国房地产竣工增长率分别为9.18%、21.04%、12.81%二类地区供给量最大二类地区供给量最大，2003年住宅施工面积占全国的46.27%，竣工面积
40、占44.2%不同区域市场的供给变化很不平衡供给变化很不平衡，供给增长最快的2000年是三类地区，2001年是四类地区，而2002年是一类地区。其中，一类地区，竣工面积增长率持续攀升，成为区域市场供给热点；二类地区，竣工面积年增长率稳定在15%左右；三类地区，竣工面积增长率持续下滑，2000年以来降低了8个百分点，供给增长放缓；四类地区，三年来竣工面积增长率在20-30%间大幅波动施工面积比较二类地区45.27%四类地区16.39%一类地区16.56%三类地区21.78%新开工面积比较一类地区13.47%二类地区45.93%四类地区18.16%三类地区22.44%竣工面积比较二类地区44.20%
41、四类地区16.82%一类地区15.44%三类地区23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一类地区 二类地区 三类地区 四类地区施工面积增长率竣工面积增长率供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长区需求增长快于供应增长2003年，全国商品房住宅竣工面积为3.2亿平米，比销售面积高13%；施工面积为9.1亿平米，为销售面积的3.19倍。根据中国房地产协会统计，商品房空置率*从2000年的16.7%降低到2003年的14%三年来，一类地区的房地产竣工与销售增幅差距逐渐缩小，供需同步增长；2003年底竣工面积略高
42、于销售面积5.4%二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小，二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小， 2003年住宅施工面积达4.1亿平米，新开工面积达2亿平米，占全国的45%左右；竣工面积比销售面积高16%；市场供应年度增幅的波动较大，目前销售增长略快于竣工增长三类地区三类地区销售增长率2000年比竣工增长率高33.5个百分点，2002年仍高于竣工增长率10个百分点；2003年底住宅竣工面积比销售面积高16.5%，市场供需两旺供需两旺四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长率始终远高于供应增长率率始终远高于供应增长率；2003年施工面积1.5亿平米，不到
43、销售面积的3倍*现行商品房空置率计算=未售出数量/前三年竣工数量2003年各区域商品房住宅市场供需比较1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较050001000015000200002500030000350004000045000一类地区二类地区三类地区四类地区万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区竣工面积增长率销售面积增长率投资增长分析：各区域投资在投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快续快速成长；
44、涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快如图所示，房地产施工面积与房地产投资增长率有较强的正向相关性，投资增长将推动未来房地产市场的继续成长各区域市场的投资增长不均衡：一类地区的年投资增长率在15-30%之间波动，同期施工面积增长率从17.5%上升到19.5%二类地区的年投资增长率波动区间不到1.5个百分点，施工面积涨幅也相对稳定三类地区的年投资增长率在23-33%的高位上波动，推动了同期施工面积的高位成长四类地区的年投资增长率相对最高，2002年底增长率达30%，同期施工面积呈现相似的增长曲线2003年房地产相关统计数据尚未正式公布，因此使用2002 年统计数据提供分析参考，以下相同19
45、99-2002年各区域房地产投资增长率比较1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区0%5%10%15%20%25%30%一类地区二类地区三类地区四类地区收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强三年来，各区域房地产业的经营总收入均持续稳定上升，但涨幅因区域市场不同略有回落2002年底，各区域房地产业的营业利润率（营业利润总额/经营总收入）区别
46、较大，尽管业内普遍认为房地产利润率（2002年全国仅为3.57%) 存在较大统计误差，但这一区别仍反映了房地产业外部监管环境和自身获利能力的相对地区差异性一类地区一类地区的经营收入在35%左右的高位上稳定增长稳定增长，同期营业利润率增长也逐渐上升二类地区二类地区的营业利润率最高营业利润率最高，但经营总收入涨幅波动最大三类地区三类地区的营业利润率最低、但收入增长保持在高位，反映了该区域房地产行业疏于管理、企业项目运作水平行业疏于管理、企业项目运作水平不高不高四类地区四类地区的经营收入增长和营业利润表现都较好，具有具有一定的未来增长潜力一定的未来增长潜力2000-2002年各区域房地产业的经营收入
47、增长率比较2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）-1001020304050607080一类地区二类地区三类地区四类地区-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一类地区二类地区三类地区四类地区市场竞争程度：一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地市场竞争程度：一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三、四类地区企业弱小、竞争强度不高区竞争激烈但水平不高，三、四类地区企业弱小、竞争强度不高当前房地产市场竞争呈现以下特点当前房地产市场竞争呈现以下特点：竞争密集程度的地区不均衡性：华北、华东地区占百强企业的88%，中西部占9
48、%，东北占3%经济发达地区出现规模化经营：如百强企业的销售额和销售面积占北京市场的41和30各企业市场占有率普遍很低：领先企业的市场份额不到1% ，进入壁垒低、退出壁垒高，行业淘汰快数据来源：历年中国统计年鉴、 中国房地产百强企业研究报告2004各区域市场竞争情况（各区域市场竞争情况（20042004）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区一类地区集中了全国10%的
49、房地产企业、30%的房地产投资额和商品房销售额，市场集中度相对较高，经营规模化程度高二类地区拥有43%的房地产企业、37%的从业人员、47%的年度投资额和40%的销售额，企业数量多、规模偏小、经营水平一般，竞争激烈三类、四类地区与二类地区相比，企业数量相当、但从业人员高出13%、将近全国的一半，投资额低20%、销售额低10%，不到全国的30%；反映了该区域市场的企业普遍弱小、经营效率低下、竞争强度不高投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市市的投资环境明显强于中小城市世界银行2005年对中国23个城市390
50、0家企业的调查显示，投资环境最好的城市（上海、北京、广州）都位于一类、二类地区；中西部城市呈现相对劣势社科院2004年3月发布的中国城市竞争力研究报告进一步阐明，商务环境是城市综合竞争力最重要的因素，“贡献弹性达到0.616”投资环境最好的前10个城市分布：一类地区3个，二类地区5个，三类地区2个，充分体现了大城市对资源的聚集效应受东部地区的产业转移影响，中部地区的部分城市开始起飞，西部地区的中心城市显著改善在长三角产业北移的带动下，环渤海特别是山东半岛的提高速度加快跨区域投资的商业环境跨区域投资的商业环境10要素要素资源环境与产业关联度基础建设（交通通信、水电燃气）区域市场壁垒劳动力市场弹性
51、及技术能力对外合作与开放程度私营企业参与度融资环境政府管理及廉政税费负担司法效率综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于中东部地区，应当作为优先发展的区域市场中东部地区，应当作为优先发展的区域市场一类地区二类地区三类地区四类地区宁波房地产市场特征分析宁波房地产市场特征分析国家宏观调控作用明显，国家宏观调控作用明显，2004年下半年开始房地产年下半年开始房地产“降温降温”成绩显现成绩显现宁波商品房价格涨幅排名状况时间 2003年 2004年 2005年1季度 2005年二季度 排名 259172003，2004年排名分别为第
52、2和第5名，2005年价格涨幅排名继续降低，国家统计局资料显示：第二季度宁波房价指数为106.2，低于全国35个大中城市平均涨幅1.8%，在35城市中排名第17位。2004年全市房地产开发投资完成234.3亿元，比2003年增长，其中住宅完成，较少商业营业用房完成投资，增长，办公用房完成投资，增加2004年全市土地购置面积接近850万平方米，完成开发面积325.6万平方米，同比增幅下降了41.2，新开工面积下滑明显2005年，宁波市政府依然会将稳定房价作为工作重点年，宁波市政府依然会将稳定房价作为工作重点年底前全面实施廉租住房制度年底前全面实施廉租住房制度增加中小户型住房比例增加中小户型住房比
53、例推行推行“以建定拆以建定拆”拆迁安置制度拆迁安置制度严格按照浙江省城镇廉租住房保障办法，结合当地实际制定和完善廉租住房管理办法，切实提高廉租住房保障的覆盖面和受益面。全市力争在2005年底全全面实施廉租住房制度，确保2006年底基本实现应保尽保，有条件的县、区要稳步提高廉租住房保障标准。适当提高普通住宅用地供地比例，尤其要增加城郊区的工地比例，同时注意商业等配套设施用地的同步供应。在制定新推出土地的地块控制指标及设定土地招标条件时，对套型面积标准作出适当限制，控制高档住房、超大户型住房建设，增加中小户型住房比例。在信贷、税收方面，对中小套型、中低价位住房给与优惠政策支持继续加强预购商品房 转
54、让和商品房买卖合同备案变更的管理，禁止办理期房转让，严肃查处违规办理合同更名的行为，遏止投机炒作行为。调整房屋状让享受营业税优惠政策的标准，控制投资性购房。合理确定拆迁总量，调整完善拆迁配套政策，遵循“以建定拆、先建后拆”原则，逐步推行“房等人”的拆迁安置方式。开始实施房产税收新政开始实施房产税收新政6月1日后，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加大整顿房地产市场执法力度，依法查处违规预售
55、、虚假广告、合同欺诈、不实评估 等扰乱市场秩序行为。加快建立房地产市场信用体系建设，对一些违法违规、信用低下的房地产开发企业、中介企业、物业管理企业等各方责任主体及从业人员即时予以公示尽快建立统一的房地产市场信息平台，将土地供应、方源供应、商品房交易情况以及相关政策及时向社会公示，增加房地产市场透明度。全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况，引导理性消费和投资。加大查处扰乱市场秩序行为力度加大查处扰乱市场秩序行为力度建立统一市场信息平台建立统一市场信息平台2005年房地产投资低位开局，增速逐月回落年房地产投资低位开局，增速逐月回落房地产投资受政策影响明显，
56、今年前6月仅微幅增长4.68%，增幅比去年同期下降64.9%，其中住宅投资负增长14。2005年上半年，宁波市房地产开发投资完成110.45亿元，增幅为2000年来最低。 2005年，房地产新开工、竣工面积呈现负增长，与2003、2004年增长率62.2%，44.25%形成鲜明对比商品房市场交易量下降明显，价格增幅缓慢回落商品房市场交易量下降明显，价格增幅缓慢回落宁波市2003、2004年的商品房价格增幅为15.8%，14.3%。住宅为14.4%，15.2%。两年增幅都很大。2004年10月后宁波市住宅价格增幅一直逐步回落，2005年住宅价格依然小幅上升。在国家房产新政影响下，宁波楼市也是日渐
57、冷落，楼盘滞销的例子数不胜数。从统计数据来看，同样是3、4两个月，去年的商品房成交量是7273套；而今年则是3630套，缩水了一半。 数据来源：宁波市房地产交易中心二手房交易市场业务量下降更是明显，交易价格回落较大二手房交易市场业务量下降更是明显，交易价格回落较大城三区城六区时间 套数均价(元) 套数均价(元) 05年1月 8525547.9313724927.982月6175831.3910014819.853月10605611.6816584971.334月10135653.7118834781.395月756565214874880.046月5515510.3912344566.02宁波
58、市二手房交易情况统计随着政府不断加大对房地产市场的调控，房地产投机行为逐渐受到抑制，房地产二级市场进入了稳步发展期数据显示，经过2004年底二手房市场年关调整，成交量下滑、均价走低成为主要特征，5月份价格上升原因是价格相对较高的鄞州中心区二手住房（次新房）交易比例大幅上升，7月份二手房交易价格指数环比为99.8，是宁波6年来的首次微跌数据来源：房地产交易中心 宁波市统计局由于由于2004年推出土地增幅较大，年推出土地增幅较大， 2005年后土地交易将放年后土地交易将放缓，土地价格将会继续上升，宁波土地资源将越显稀缺缓，土地价格将会继续上升，宁波土地资源将越显稀缺由于土地的过早占用，未来两三年内
59、土地资源更显稀缺，2005年一季度宁波市共推出挂牌拍卖土地299447平方米，与2004年同期相比减少了60340平方米。2005 年二季度宁波市土地出让价为 2030 元 / 亩，与一季度相比有小幅上升，总体来说， 2005年上半年宁波市土地出让价格与 2004年度相比，价格微升。 时间区域 推出地块面积（万平米） 2003年海曙区1239.8江东区 1241.6江北区966.2鄞州区1286.3合计45233.92004年海曙区513.6江东区 815.3江北区2168.3鄞州区20167合计54264.2按照国务院要求，宁波需在2004年底完成国土资源垂直管理的改革，这样宁波所辖区县地方
60、政府将失去批地权利，借地生财将被堵死。宁波急剧放量供应土地集中在2004年末和2005年初一段时间。2004年宁波四区共推出土地54幅，总面积264.2公顷，比2003年增加30公顷。宁波房地产周期与中国房地产周期基本吻合，但宁波多种宁波房地产周期与中国房地产周期基本吻合，但宁波多种利好条件将使本次的房地产调整期小于利好条件将使本次的房地产调整期小于2年年房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。宁波的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，经过10多年的发展存在大约以5年为长度的周期波动，与中国整个房地产周期基本吻合。宁波房地产业至199
61、3年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开始下滑。但这一周期中宁波房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997-2001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年（1997、1998和1999年），随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。从2002年、2003年、2004年宁波的房地产运行状况看，上述三年处于第三个周期的扩张阶段，根据成都房地产市场5年一周期的发展趋势显示2005，2006年房地产市场将处于低落期。 经济发展与消费能力持续增长，市场需求断层不会出现经济发展与消费
62、能力持续增长，市场需求断层不会出现 今年一季度宁波市城市居民人均可支配收入为 5521元，比去年同期增长 13.9 ，宁波人均消费支出在长三角地区仅次于上海，位居第二。 从宁波市经济发展水平和增长速度看，宁波的GDP增长速度一直保持较快的增长趋势，历年平均增长为12.8%，2004年达历年来最高水平的27.77% 数据表明，经济在快速增长，居民收入在不断增加，同时居民的消费水平在不断的提高，消费需求也在不断的提升，对房市、车市等高消费产品的需求不断增加，说明在经济不断发展下，有强劲的需求力量支撑着宁波房价。信息来源：宁波市统计局宁波市城市化目标在宁波市城市化目标在2010年将达到年将达到65%
63、，为房地产发展提，为房地产发展提供巨大发展空间供巨大发展空间宁波城市化发展历程大致可以划分为2个阶段。第一阶段是1970年以前的城市化率递减期，这与同时期的全国城市化整体水平上升的趋势正好相反，主要原因是这一时期宁波被列为海防前哨，基本无工业投入；第二阶段是1978年至今城市化率稳步。1985年开始跨入城市化加速发展的门槛30%，城市化发展明显加速。2004年宁波城市化率达到55%，宁波是政府远景规划目标：2010达65%，2020达75%，城市化加速为房地产市场提供了巨大空间 城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“”型曲线，并有明显的初始阶段、加速阶段和成熟
64、阶段。一般认为城市化率在3070之间是城市化的加速阶段。 城市化发展的那瑟姆曲线数据来源：宁波信息港旧城改造力度加大，给市场提供机遇旧城改造力度加大，给市场提供机遇信息来源：宁波日报东部新城核心区“四横三纵”路网项目启动，意味着包括公共建筑、基础设施、经济适用房和河道治理在内的东部新城开发建设全面铺开。按照东部新城总体规划，这个区域总面积15.85平方公里，远期居住人口约15万人。融休闲娱乐、购物消费、旅游酒店和商务办公等多种功能于一体的东部新城门户区已完成国际方案征集，由美国SASAKI、德国欧博迈亚、澳大利亚COX等3家国际知名企业共同参与设计的方案将于近期接受评审。今后，这个门户区将成为
65、宁波重要的公共生活中心。 东部新城东部新城 “四横三纵四横三纵”路网项目规划路网项目规划图图江东核心滨水区规划示意图江东核心滨水区规划示意图 江东核心滨水区北临中山路，南临百丈路，西靠奉化江总用地约22公顷。规划中，区域内部有两条南北走向主街、东西走向林阴步道和为建筑物提供交通和停车出入的服务型道路，区域外围交通仍将依靠中山路、百丈路和江东北路。宁波市良好的投资环境为宁波房地产的远期市场增添动力宁波市良好的投资环境为宁波房地产的远期市场增添动力20032004中国城市发展报告对通过定量分析全国有代表性的50个城市的基础设施、产业结构、投资环境等指标，评出10大最具竞争力城市，宁波名列第六200
66、5中国城市房地产开发投资吸引力十强研究报告 排名房地产开发投资吸引力房地产市场投资环境吸引力住宅开发投资吸引力1上海北京上海2北京上海北京3广州广州重庆4重庆南京南京5深圳呼和浩特合肥6南京深圳天津7天津天津南京8杭州青岛广州9宁波宁波南昌10武汉重庆成都绕城东段公路绕城东段公路2006年开工年开工2005年6月，国道主干线宁波绕城公路东段工程可行性研究报告通过审查，该段公路计划明年开工建设，建设工期为三年。绕城高速公路是宁波市“一环五射三复三连三疏港”高速公路网的重要组成部分，其中的“一环”就是指宁波绕城高速公路，“五射”即是宁波对外联系五个方向主通道，“一环五射”构成宁波市高速公路网的主骨
67、架。绕城高速公路的实施将促进宁波、舟山港口的一体化进程，提高港口公路集疏运服务水平，巩固和加强宁波港作为国家枢纽港地位的需要。为宁波经济的进一步发展起到促进作用。信息来源：东南商报2005年开始，外地大开发商大举进入，宁波未来的竞争将年开始，外地大开发商大举进入，宁波未来的竞争将更趋激烈更趋激烈2005年以前，宁波楼市一直是本土企业的战场，很少外地开发商参与竞争。在各大开发商的全国布局中，宁波乃至整个浙江都是空白。进入2005年，外来企业纷纷开始进入宁波。 时间 地块位置用途面积（平米）开发商 2004-10鄞州区商业广场2079万万达集团2005-01-05科技园区QM-T2地块综合用地（居
68、住、商业、办公及配套设施）37680杭州绿城旗下宁波绿城均胜2005-02-16公建1#地块商业、商务办公、酒店及其配套21289中信泰富集团旗下的宁波信富置地2005-03-25鄞州区宁动1、2、3、4、5#地块居住及其配套设施98413凯德置地2005-04-13江北区居住及其配套设施98413凯德置地2005-05-26东钱湖1#一类居住298088中海发展东钱湖2#防护绿地25171东钱湖3#一类居住37967东钱湖4#防护绿地6138信息来源：宁波土地交易中心预计预计2006年鄞州区开发将重新升温年鄞州区开发将重新升温 根据2003-2004年土地拍卖情况，去年宁波市四区共拍卖出99
69、宗土地，其中就有64宗位于鄞州区，因此，2006年鄞州的开发会升温年鄞州的开发会升温。 时间区域 推出情况成交情况数量（块）面积（万平米）数量（块）面积（万平米） 2003海曙区1239.81139.8江东区 1241.61140.6江北区966.2861.4鄞州区1286.31280合计45233.942221.82004海曙区513.6513.6江东区 815.3815.3江北区2168.31557.2鄞州区2016715140.9合计54264.2432272004年宁波四区土地成交比例从有价无市到有市无价，宁波房地产市场将完成从价格博从有价无市到有市无价，宁波房地产市场将完成从价格博弈
70、到品质之争的转变弈到品质之争的转变根据金地对宁波地区消费者购房标准的调查，消费者对品质、户型、配套方面的期望值很高。但是宁波目前房地产发展还处于早期，前两年是量上有增长，但质上没有什么提高，近两年新推出的商品房面积集中在100平方米到140平方米这个档次，中小户型少，低密度住宅也少，产品品质还有很大的提升空间， 户型设计创新度不够，景观设计缺乏主题与个性，科技贡献率、节能水平较低等等，同时宁波楼市同质化现象已比较明显，可能导致比较低端的价格竞争。 总规划材料供应质量质量为王为王建筑总包监理审计物业管理专业施工设备供应施工图设计景观设计装修设计总结总结土地存量减少，价格继续上升房屋交易量萎缩、价
71、格增幅减缓，政府继续实施调控政策，推出廉价房客户住房消费趋于理性，对房屋质量要求提高客户持币对房地产预期短时期内还将存在外地大的开发商进入经济发展迅速，消费能力强人均可支配收入位于全国前列投资环境良好长三角经济发展前景广阔居民有改善居住条件愿望城市化加速，城市人口增加2005年宁波房地产市场将平稳过渡，调整期大约需要两年完成大约2007年初宁波房地产市场将会再次迅速爆发由于外地大的开发商进入，竞争越来越激烈对开发商开发产品的质量要求进一步提升，质量竞争成为主要形式由于土地存量减少，目前主要任务还是争取拿到尽量多的土地，将形成集团的竞争力目录目录1.各地的经济发展状况怎样影响2.各区域房地产市场
72、的有什么特点3.对于跨区域经营的开发商应该考虑哪些经济因素房地产宏观环境分析住宅的产业价值链分析自身资源能力分析房地产区域环境分析发展模式借鉴市场环境的变化使房地产价值链各环节利润贡献率发生了市场环境的变化使房地产价值链各环节利润贡献率发生了较大的变化较大的变化开发流程建筑安装物业管理楼盘销售物业经营15 % 10% 5 %土地运作土地运作营销策划建筑安装物业管理物业经营规划设计前期策划利润从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取超额利润将成为历史。土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；
73、品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。买方市场的到来促使房地产价值链中的关键环节向后转移买方市场的到来促使房地产价值链中的关键环节向后转移土地储备前期策划建筑施工营销策划售后服务企业价值链企业价值链土地前期策划建筑施工销售住宅现金流由于顾客个性化需求增加，要求通过开发商仔细进行前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品。在卖方市场，房子质量良莠不齐，甚至出现两币驱逐劣币的现象，随着市场规范，顾客趋于理性，对房产的质量会越来越挑剔，房屋的建造质量越来越重要。经过多年发展，房地产市场的竞争程度不断升格，在硬件差异化逐渐不
74、太明显的将来，顾客对软件的考察将会直接影响房产的销售情况。民用房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因民用房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力素转变为策划能力、运作能力等内在能力SOHOSOHOHOTELHOTEL策划能力HOUSEHOUSEGOVERMENTGOVERMENTLANDLAND协议出让时期主要利润来源招拍挂时期主要利润来源协议出让一级开发商赚取土地高额利润策划开发赚取开发利润融资渠道融资渠道土地再次出让主要利润源房地产开发成为开发商获利主要来源融资及资本运作土地寻求与策划概念互动运作能力以外部因素为主，以获得土地为目的的各种关
75、键因素与能力以内部因素为主，以提高各种策划能力为主的这种内部因素运营战略成本战略行业关键成功因素部门间仍至价值链企业间的沟通互动、利益共享已经逐步部门间仍至价值链企业间的沟通互动、利益共享已经逐步成为房地产开发商的提升核心竞争力必备的能力成为房地产开发商的提升核心竞争力必备的能力设计院建材商建筑商房地产商客户生产方式策划设计施工设计确定材料供应验收销售实现购买市场调查潜在需求市场调查策划设计组合材料供应材料研发解决方案施工工序强化客户分析购买方案实现购买售后服务卖方市场主导的经营模式：以“抛过抛过墙墙”作为表现形式买方市场主导的经营模式：以沟通互沟通互动动作为表现形式雅戈尔置业应该加强资源整合
76、和各种策划能力，为实现这雅戈尔置业应该加强资源整合和各种策划能力，为实现这种能力首先要培育内外部相互服务能力种能力首先要培育内外部相互服务能力价值链的各个环节相互配合，能够实现利润最大化在企业内部，价值链已经从前端向中后端转移现象启示加强与上游供应商、设计院、建材商等的联系与沟通加强对消费者的调查与研究加强对价值链中后端的控制技能，特别是加强 策划能力的建设加紧土地的战略储备工作，为降低成本打下坚实基础内外部的沟通、服务成为为客户提供价值的关键环节房地产宏观环境分析核心竞争力需求分析自身资源能力分析房地产区域环境分析1.产业价值链的增值环节发生了怎样的改变2.在环境变化的情况下，具有什么资源与
77、能力的公司容易成功3.关键资源与能力的获取难易程度如何发展模式借鉴1.自身资源与能力中哪些是优势，哪些是短板2.优势如何保持，短板如何弥补3.各板块之间差异1.优秀企业为什么能够成功2.对自己的启示是什么3.在发展中哪些会成为自己的竞争对手雅戈尔战略发展目标的实现需要依靠内部相应资源和能力雅戈尔战略发展目标的实现需要依靠内部相应资源和能力的支持的支持发展战略发展战略立足宁波走向全国资源支持人力资源 财务资源组织资源 无形资源能力支持市场营销能力 内部管理能力融资能力 公共关系能力结合宏观环境和价值链分析，由结合宏观环境和价值链分析，由 “判别矩阵法判别矩阵法”我们得出我们得出财务、品牌、土地是
78、获得竞争优势的核心资源财务、品牌、土地是获得竞争优势的核心资源重要程度分析人力财务设备土地品牌商誉采购专利公共关系企业文化 横向得分人力10010000004财务210201100010设备221211211119土地10010000003品牌221211222223商誉211211100012专有技术210201110012专利221202110017公共关系221202221122企业文化 221202221122土地获取、资金获取、品牌运作是企业需要的核心能力土地获取、资金获取、品牌运作是企业需要的核心能力重要程度分析市场调研项目策划技术研发土地获取资金融通财务运作采购物流成本控制质量控
79、制工期控制品牌运作售后服务横向得分市场调研10010000001004项目策划210201100011010技术研发221211211121119土地获取10010000000103资金获取221211222222123财务运作211211100011012采购210201110011112物流221202110011217成本控制221202221122122质量控制 221202221122122工期控制110201110011211品牌运作 211101110011111售后服务221212101101116土地资源及土地获取能力：在宁波及周边区域，雅戈尔土地储备充足，土地资源及土地获取
80、能力：在宁波及周边区域，雅戈尔土地储备充足，土地获取能力强，为集团在区域竞争获得优势奠定了基础土地获取能力强，为集团在区域竞争获得优势奠定了基础储备情况位置面积（亩）现有剩余可开发土地宁波东钱湖500宁波潘火地块150都市森林90慈溪达蓬山550苏州新加坡园区400达成可开发意向土地奉化12000重庆1000地产商位置圈地面积雅戈尔土地储备情况竞争主体土地储备情况为了防止土地供应的反弹，国家出台了国务院关于深化改革土地管理的决定，此届政府对土地的政策方针表明：土地紧缩政策将是持久的。我们认为省以下土地垂直管理体系建立之前，土地供给将处于停滞或混沌状态。财务资源及资金融通能力：雅戈尔置业有集团其
81、他业务支持，财力充足财务资源及资金融通能力：雅戈尔置业有集团其他业务支持，财力充足，各项财务运营指标良好，为下一轮的业务发展提供了保障，各项财务运营指标良好，为下一轮的业务发展提供了保障指标雅戈尔置业行业平均值行业最高值行业最低值盈利能力分析主营业务利润率45.245.8 29 35.9 净资产收益率 72.403825.831.7总资产收益率 0.190.170.110.12偿债能力总资产周转率 45.245.8 29 35.9 流动资产周转率36.43825.831.7应收帐款周转率0.190.170.110.12存货周转率资产管理能力流动比率45.245.8 29 35.9 速动比率36
82、.43825.831.7资产负债收益质量主营业务现金比率营业活动收益质量银行融资外，房地产融资渠道依然缺乏，房地产信托将面临着在规范中发展，对融资支持有限。而资本市场融资将成为众多开发商所追逐，所受益者仍将是大开发商品牌资源及品牌运作能力：品牌资源及品牌运作能力：雅戈尔跨区域扩张所需要的能力还需要提高雅戈尔跨区域扩张所需要的能力还需要提高因素需求层次稳定性必需品/奢侈品技术变化频率需求变化速度价格意识购买力经济周期影响度产品生命周期需求差异性质量意识时尚款式意识市场饱和度服务水平替代品强弱竞争意识产品差异性0255075100低高关键成功因素关键成功因素前期策划能力前期策划能力土地获取能力土地
83、获取能力资金融通能力资金融通能力营销策划能力营销策划能力内外部客户服务能内外部客户服务能力力供应链整合能力供应链整合能力（公关）（公关）置业现状置业现状在已有或意向土地上进行可行性策划已有土地以工业园区生活用地为主，其余以协议为主通过银行或股东获取所需资金对已建楼盘进行销售部门割裂，经验积累及使用较少掌握在个人手中跨区域扩张跨区域扩张策划先于土地获取进行，更重视先期的研发能力需要依靠招拍挂获取土地不仅以上所列还需要运用资本运作手段获取是前期策划能力的延续，与前期策划相互沟通要求信息的及时准确，要求相互间的关注支持要求客户关系公司化弥补办法弥补办法引进前期策划团队根据前期策划确定土地竞拍引进资本
84、运作人才考虑外包建立企业文化和激励约束机制通过流程和制度进行规范跨区域扩张所要的资源与能力和竞争主体相比较跨区域扩张所要的资源与能力和竞争主体相比较企企 业业比较项比较项权权 重重(1)(1)顺驰顺驰万科万科绿城绿城评分评分(2)(2)(1)*(2)(1)*(2)评分评分(3)(3)(1)*(3)(1)*(3)评分评分(4)(4)(1)*(4)(1)*(4)决策能力20.14%8.33 1.68 8.08 1.63 5.67 1.14 策划能力18.26%8.501.55 7.831.43 5.33 0.97 资金实力14.85%6.921.03 8.081.20 5.42 0.80 土地储备
85、11.77%8.671.02 7.580.89 5.08 0.60 管理模式13.31%7.080.94 8.251.10 5.08 0.68 企业品牌12.46%7.750.97 8.251.03 5.08 0.63 公共关系9.22%7.920.73 7.330.68 5.670.52 加权统计100%7.92 7.95 5.35 与国内主要竞争对手相比，雅戈尔各方面能力均有很大差距。目前的组织体系、决策机制、人员配置很难满足跨区域发展的需要旅游房地产专题旅游房地产专题旅游地产既将旅游与地产结合起来的置业形态，主要可以旅游地产既将旅游与地产结合起来的置业形态，主要可以归为四类归为四类主要是
86、指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间旅游景点地产旅游景点地产旅游商务地产旅游商务地产旅游度假地产旅游度假地产旅游住宅地产旅游住宅地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等旅旅 游游地地 产产旅游地产发展迅速：旅游地产发展迅速：为了规避房地产投资整治风险，受政府支持政策和为了规避房地产投资整治风险，受政府支持政策和旅游
87、业良好发展前景吸引的房地产商纷纷进军旅游地产业旅游业良好发展前景吸引的房地产商纷纷进军旅游地产业旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，主要集中于沿海地区。后由于盲目开发、供大于求，出现大量闲置空置房。2002年以来，全国范围内旅游地产发展迅速：北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。 克拉玛依：大漠国际高尔夫球场杭州：世界休闲博览园乌鲁木齐：丝绸之路生态园南京：杨柳村、将军山深圳：大梅沙海景酒店北京：世纪华侨城墅桂林：民俗民居小别墅一条街上海：绿洲江南园滇藏：香格里拉生态旅游区成都：分时度假
88、私家温泉别墅昆明：茶马古道郑州：新城龙湖天津宝坻：珠江温泉城海南：临水别墅 中国中国2004年部分旅游地产项目年部分旅游地产项目旅游地产面临的机遇旅游地产面临的机遇随着国民经济发展，消费结构将会发生改变，旅游地产业随着国民经济发展，消费结构将会发生改变，旅游地产业发展空间广阔发展空间广阔旅游地产业是受宏观经济影响最大的行业之一，据国际上许多国家和地区的经验，人均GDP达到1000美元，标志着经济进入了一个新的重要发展阶段，消费结构将发生明显的变化，旅游行业将会成为地产合汽车行业后新的热点，而旅游地产业也将快速发展人们的住房消费观念已发生质的变化，2004年人均可支配收入超过9000元，城镇居民
89、恩格尔系数降至37%以下，旅游休闲房产由此应运而生 资料来源：中国统计局旅游业的稳健发展，为旅游房产提供了成长的空间旅游业的稳健发展，为旅游房产提供了成长的空间旅游业在全世界都被视为“朝阳产业”，近几年则已发展成为广大城乡居民重要的消费领域和扩大内需的重要力量。今后将是我国增长最快的产业之一，在未来的经济发展中具有极为重要的地位。中央已明确把旅游业作为发展国民经济的支柱产业 。资料显示，在2003年末，全国共有各类旅游企事业单位30.43万家，旅游业共拥有固定资产8439.22亿元 ,旅游业直接从业人员648.74万人 。国家地区接待游客人数（万人）占世界市场份额（%）1995-2020增长率
90、（%）中国137108.68.0美国102406.43.5法国93305.81.8西班牙71004.42.4中国香港59303.77.3意大利52903.32.2英国52803.33.0墨西哥48903.13.6俄罗斯联邦47102.96.7捷克共和国44002.74.0合计7088044.2世界旅游组织预测 2020 年世界十大旅游目的地预测表 资料来源：2004年中国旅游绿皮书其中，国际旅游中入境过夜旅游人数增长迅速其中，国际旅游中入境过夜旅游人数增长迅速1978 年至 1988 年的十年间 , 中国入境过夜旅游者人数从 71.6 万人次发展到 1236.1 万人次 , 增长了16.26
91、倍；国际旅游外汇收入由 2.63 亿美元增加到 22.47 亿美元 , 增长了 7.54 倍。2001 年 , 中国入境过夜旅游者人数发展到 3136.67 万人次 , 国际旅游外汇收入增加到 177.92 亿美元 , 分别比 1988 年增长了 1.54 倍和 6.92 倍。 入境过夜旅游者人均旅游消费中 , 吃、住、行、游、购、娱六方面消费结构比为 8.3:14.6:30.9:3.6:22.5:6.6。吃住比例高达27%。 时间总计外国人港澳台侨胞 港澳同胞台湾同胞19975758.79742.85015.994794.33211.7619986347.84710.775637.07540
92、7.53217.4619997279.56843.236436.336167.05258.4620008344.391016.047328.347009.93310.8620018901.291122.647778.657434.46344.220029790.831343.958446.888080.82366.0620039166.211140.298025.927752.73273.19200410903.821693.259210.578842.05368.532004年入境旅游各项消费比例资料来源：国家旅游局境内居民用于旅游的时间和消费增加，带动其他相关产业境内居民用于旅游的时间和消
93、费增加，带动其他相关产业全面发展全面发展由于中国法定假日天数达114天，居民平均出游时间增加，2004年境内旅游突破11亿人次。2003年数据显示：“十一”“黄金周”期间，国内出游人数达8999万人，比上年同期增长12%，实现旅游收入346亿元，同比增长13%，人均花费384元。旅游业是个内涵非常广泛的产业，涵盖了旅行社业、交通产业、住宿业、饮食业、娱乐业、土特产品制造业等相关产业。日本权威媒体2003年调查结果：旅游产业对我国国民经济的贡献可达到50000亿日元。行业带动力系数行业带动力系数公共设施服务业1.2371公路运输0.9718娱乐服务业0.9854邮政业0.9854餐饮业1.385
94、1电信业1.1847铁路运输1.1269商业1.0663航空运输0.9457居民服务0.81702003年旅游行业对其他行业的带动力系数年旅游行业对其他行业的带动力系数资料来源：中国产业信息网地方政府的政策扶持，给旅游地产迅速发展提供了动力地方政府的政策扶持，给旅游地产迅速发展提供了动力目前我国很多地方有大量的房地产积压，给地方政府和企业带来很大的压力，政府有动力增加需求，降低空置率。旅游业在扩大消费、增加创汇、脱贫致富、安置就业等方面的作用显著。旅游可以带动了交通、商业、餐饮、金融、通讯、文娱及相关服务业的全面增长。大量闲置房空置房消化压力大量闲置房空置房消化压力旅游对地方经济的带动作用旅游
95、对地方经济的带动作用城市化速度加快的意愿城市化速度加快的意愿城市化率是地方政府业绩的一项重要指标，各地政府都制定了宏伟的城市化率目标指标，房地产的低迷将影响指标的达成优惠的优惠的地方政地方政策策减免土地使用权出让金和租金房地产和旅游开发用地价格优惠水电气等优先供应土地使用权出让期延长土地使用权出让期延长旅游地产发展面临的主要威胁旅游地产发展面临的主要威胁旅游地产业目前政策不清，立法不全，不利于旅游地产业旅游地产业目前政策不清，立法不全，不利于旅游地产业的健康稳定发展的健康稳定发展在政策、法律不全的情况下，旅游地产业内的企业竞争不规范，存在着无法履行对投资者的承诺的现象，行业秩序混乱。不利于旅游
96、地产业的健康稳定发展。目前我国并没有明确界定旅游地产的概念和经营范围。模糊概念的结果就是开发商有借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规空子的机会；各地方政府有大规模规划，随意开发，以谋取土地收益的机会。目前我国还没有专门针对旅游地产业的法律，房地产业和旅游业的相关法律都不完全适用于旅游地产业。这就造成了投资者利益难以保障，从而影响了投资者的投资积极性。政策不清政策不清立法不全立法不全房地产项目的短期获利性质和旅游项目的长期获利压力产房地产项目的短期获利性质和旅游项目的长期获利压力产生矛盾，要求旅游业务必须具备一定的盈利能力生矛盾，要求旅游业务必须具备一定的盈利能力房地产是短期获利项目房地产
97、是短期获利项目房地产行业是资金密集型行业，对资金的运转周期要求较高，短期获利成为其必然要求。房地产开发是在实现房产销售后一次性获利的，提高的是企业的短期效益。旅游项目的获利压力是长期的旅游项目的获利压力是长期的一个新的旅游项目很难在短期内获得好的收益，是需要长期经营获取利润的。如果将旅游项目和其相关房地产项目放到一起考虑，房地产项目超额利润将会平均分摊在很长的时间中，每年的超额利润将会很薄。因此不能单纯的将旅游业务的目标设定为收支平衡，必须确保其有较强的赢利能力。雅戈尔发展旅游地产的优、劣势雅戈尔发展旅游地产的优、劣势商务酒店、物业管理经验动物园等旅游管理的人才较为丰富的房地产运作经验集团强大
98、的财力支持宁波地区自然环境较好宁波地区经济发达，消费能力高正在运作的项目需要较长时间旅游和景观开发，短期效益不明显旅游地产规划经验和营销经验不足 周边较为丰富的自然文化景观对其客源的争夺宁波地区文化有卖点，但挖掘不足模式还没有成熟，不具备跨区域运作能力优势优势劣势劣势对雅戈尔旅游地产开发的建议对雅戈尔旅游地产开发的建议对雅戈尔旅游地产开发的建议（一）对雅戈尔旅游地产开发的建议（一）总体规划，分步实施，先做旅游，总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产后做房产项目采用规划一步到位、建设分步进行的思路。但首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精
99、品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当做一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。由于项目旅居结合的特征，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划指标不可能作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。但在合同书中应明确当
100、地政府免收调整产生的相关费用。 项目中的水道、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观的层次。为避免大的人流车流量造成交通阻塞，要尽可能地多用丁字路口而不是十字路口。注重项目前期的可研调查和合理注重项目前期的可研调查和合理规划规划国家相关管理部门对旅游地产的概念尚未作出明确界定。房地产商在进行这类投资行为时，实际承担了来自政策、环境、需求等多方面风险。由于国家对土地的政策更加严格，项目土地的获取方式上一定要注意规避法律风险，不要先签订项目开发合同，要与当地政府协商，走公开出让的路子。由于开发旅游地产的用地面积一般较大，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的
101、项目公司，并将土地证分成多本，直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作（包括转让部分土地以变现），而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。注意规避土地取得方式上的法律注意规避土地取得方式上的法律和政策风险和政策风险对雅戈尔旅游地产开发的建议（二）对雅戈尔旅游地产开发的建议（二）整合宣传炒作整合宣传炒作高度重视公关工作高度重视公关工作项目拓展与品牌推广项目拓展与品牌推广一定要建立和充分用好省市与当地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源
102、）。同时，要促使当地政府与自己建立起相同的价值取向，使项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情，最好是让该项目成为当地的重点项目。大项目的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作。但宣传也要讲究策略与时机，在项目未落实之前宜保持低调。可以先创办企业报刊、开通网站，进行内部宣传资源的梳理与整合。在签订项目开发总合同书时，最好有后续项目储备土地条款和周边一定范围内同等条件下优先开发权条款，避免土地带旺后为人作嫁（如同迪
103、斯尼乐园早期所经受过的教训一样）。由于旅游房地产契合世界旅游休闲和大型人居建设的最新发展趋势，具有主题地产、休闲房产的若干要素，因此，应将它上升到“旅游新城”的高度，注意认真总结经验，提升与包装理念，将它作为一种可移植的全新范式在国内合适的地方（以省会城市和中心城市为主）加以推广，如若成功，将因此走出一条独具特色的低成本扩张模式，可据此占有大量的土地等稀缺资源，从而为今后的长远可持续发展奠定雄厚的基础。对雅戈尔物业及酒店发展的思考对雅戈尔物业及酒店发展的思考酒店、物业属于商业地产范畴酒店、物业属于商业地产范畴商业和地产紧密结合的方式给商业地产带来了无限生机，商业和地产紧密结合的方式给商业地产带
104、来了无限生机，商业地产的投资额和销售面积逐年攀升，市场供需充足商业地产的投资额和销售面积逐年攀升，市场供需充足商业地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸。一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收方面作用明显。因此，在商业地产的投资过程中，特别是外来的商业地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是68年，此后年出租收益率为16%左右。商业地产可租、
105、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得。提升城市形象提升城市形象拉动地产物业升值拉动地产物业升值投资前景有市看好投资前景有市看好租赁经营领会多样租赁经营领会多样1997年到2002年，中国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。这充分表明，从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。商业地产正迅速成为房地产业投资的新热点。国家既肯定商业地产的作用又限制其过度开发
106、，国家对商国家既肯定商业地产的作用又限制其过度开发，国家对商业地产的宏观调控提高了商业地产开发的门槛业地产的宏观调控提高了商业地产开发的门槛 国务院18号文件对房地产的地位给予了充分肯定： 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业； 不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用； 各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发 展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国家对房国家对房地产行业地产行业的政策性的政策性肯定肯定2004年底，我国将出台城市商业网点的规划管理条例，对城市商业网点规划进行立法。届时，建设3000平方米以上的商
107、业地产设施项目，必须进行听证。同时，今后将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构，以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业、银行、个人进行投资决策。 2004年3月，银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿），对不同类型项目的开发贷款和按揭贷款风险规避作出了比较详细的指导性意见。相关负责人表示，等到正式的方案出台时，对商业地产的贷款风险管理将会有更详细的指引意见。国家对商国家对商业地产的业地产的宏观控制宏观控制2004年部分开发区工业总产值对比（亿元）未来苏州市很强的经济增长潜力和良好的投资环境必将带未来苏州市很强的经济
108、增长潜力和良好的投资环境必将带动苏州商业地产的发展动苏州商业地产的发展苏州市GDP数年来均全国前列，10年来的平均增长速度为14.7%，2004年GDP总量和增长率均排名第二自1997年以来，苏州开发区综合排名连续数年排名前列，成为中国投资环境最好的、成功发展的国家级经济技术开发区之一。截止2004年底， 财富500强公司中有40家在开发区投资了83个项目，累计吸引合同外资199亿美元、实际利用外资86亿美元，投资上亿美元项目55个，其中10亿美元以上项目6个，区内每平方公里工业用地投资强度达14.8亿美元。资料来源：苏州市统计信息网良好的收益性，吸引了商业地产的迅速发展，苏州市酒店良好的收益
109、性，吸引了商业地产的迅速发展，苏州市酒店业发展迅速业发展迅速据统计，投资商业地产的收益都非常高，比如酒店收益为15%-30%，服务式公寓收益为30%-60%，而经营好的购物中心能有40%-80%的毛利，甚至会超过80%。商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。苏州市内现有五星级酒店苏州市内现有五星级酒店5家家酒店名称酒店名称类别类别房间数房间数量量房价（房价（RMB）位置位置吴宫喜来登酒店230套豪华套房：1062座落在距上海西面仅一小时车程的苏州古城内，极具江南水乡特色的拱桥、蜿蜒曲折的河道、高雅别致的园林。苏州尼盛万丽酒店380套豪华房：896高级房：1021行政房：1021行政套房
110、：1663位于苏州工业园区与市区交界处，毗邻中央公园，拥有独特的地理位置。距市区商业中心5公里新苏国际大酒店218套豪华间：788座落在蓬勃发展的中新合作苏州工业园区内，倚靠美丽的金鸡湖，毗邻园区管委会和国际学校。宝岛花园酒店34套标准间：518豪华间：568豪华套房：998酒店座落于风景如画的苏州太湖国家旅游度假区长沙岛上，沿苏州环城高速行驶30分钟可到达苏州市中心。苏州东山宾馆275套背湖间：398山景间：548湖景间：598位于被誉为天堂中天堂的太湖东山风景区，占地面积为20万平方米，境内果树遍野，绿荫葱葱、建筑群落设计独特。苏州市内现有四星级酒店苏州市内现有四星级酒店20家，雅戈尔富宫
111、属于四星级里家，雅戈尔富宫属于四星级里的高级的高级酒店名称酒店名称房间数房间数量量房价房价（RMB）位置位置新城花园酒店182间标准间：680豪华房：720高级房：898商务套房：1500酒店位于苏州新区商业中心、邻近京杭大运河和着名园林虎丘和寒山寺，西临苏州乐园。雅戈尔富宫大酒店201间高级标间：620行政房：680豪华间：700行政豪华间：780座落于最繁华的观前地区，东临宫巷步行街，西临观前公园，北临苏州著名的商业步行街-观前街。凯莱大酒店300间高级客房：600豪华客房：768行政客房：988高级套房：1300位于苏州市中心，临近新加坡工业园区，距离苏州高新技术开发区仅20分钟车程。苏
112、州人家大酒店188套高级客房：550豪华客房：600行政客房：680高级套房：1580位于苏州古城中心“观前”繁华商业区，占地9000平方米，建筑上秉承了苏州传统的粉墙黛瓦的建筑风格。竹辉宾馆356套标准间：398豪华房：670高级房：670位于古城苏州的东南部，粉墙黛瓦,在饭店大门口有公交车辆往苏州市区各个商业区和名胜景点，交通十分便利。旅游商务人流的大幅增长，未来苏州市酒店业将有较大发旅游商务人流的大幅增长，未来苏州市酒店业将有较大发展空间展空间苏州市旅游资源丰富，旅游业增势强劲，2004全市实现旅游总收入335.91亿元，比上年增长42.4%。全市接待境外游客130.16万人次，比上年增
113、长59.6%；旅游外汇收入4.86亿美元，增长66.9%。接待国内游客3157万人次，比上年增长34.0%。 可考虑利用现有资源，打造商务型酒店和出租度假型特色可考虑利用现有资源，打造商务型酒店和出租度假型特色酒店酒店酒店类型酒店类型特点特点开发区现状开发区现状可否考虑进入可否考虑进入商务型以接待商务客人为主，提供各类商务活动所需的设备、设施v供不应求v苏州商务活动频繁，市场需求大长住型以接待长住客人为主，只向住店人提供住宿、餐饮等基本服务v缺乏v有市场需求，位置离开发区远度假型以接待游乐、度假的客人为主，为度假者提供必要的文化娱乐、健身、学习等综合服务v缺乏v但开发区旅游景点少，市场需求少1
114、0年来我国物业管理发展迅速但普遍存在着企业规模小、年来我国物业管理发展迅速但普遍存在着企业规模小、服务质量差的特点，苏州市场也面临着同样的问题服务质量差的特点，苏州市场也面临着同样的问题10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，全国有物业企业近15000家，从业人员200多万人。中国物业市场苏州物业市场苏州市今年上半年物业管理面积稳定增长，累计新增物业管理面积645万平方米，其中新区累计新增508万平方米，旧区累计新增137万平方米。截止6月底，全市物业管理面积已达8655万平方米，其中新区7813万平方米，旧区842万平方米。物业企业
115、642家，从业人员达6.5万人。物业管理市场开始细分，高端物业收益较好物业管理市场开始细分，高端物业收益较好大范围的后勤服务社会化将给物业管理带来更为广阔的发展空间。全国现有专业物业管理公司1.2亿家高端物业管理市场竞争的发展与加剧，已显现出21世纪物业管理市场及高端物业管理市场新的竞争态势，进入21世纪以来，随着中国房地产的迅猛发展，我国的物业管理高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。随着近年来高端物业管理市场的迅猛发展，加之知识经济的来临，现代高科技的飞速发展和在地产开发及物业管理领域的广泛应用，物业管理行业正在告别“微利时代”“规模取胜”的旧有行业发展模式及态势。2003年
116、年9月月1日颁发的日颁发的物业管理条例物业管理条例对物业管理行业市对物业管理行业市场化、规范化起到至关重要的推动作用场化、规范化起到至关重要的推动作用充分体现全体业主权利明确业主享有10项权利物业公司的命运由业主决定物业管理推行招投标业主公约为小区内的最高自治规则保障业主共用部位共用设施设备的权益界定物业管理与专业管理部门责任违反规定要承担法律责任物业管理权利和财产权利相对应的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则业主大会制度业主公约制度物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住房专项维修资金制度维护全体业主合法权益的原则200
117、4年年5月月1日日物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法开始实施，开始实施，物业管理企业间资质的竞争也将成为关键物业管理企业间资质的竞争也将成为关键物业管理企业资质管理办法规定了物业管理企业资质等级和条件，不同资质等级物业管理企业业务承揽的范围，物业管理企业资质的审批和管理权限，物业管理企业资质等级的晋升等内容。最终目的是为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。资质审批权注册资金人员要求物业面积要求一级国务院建设主管部门500万元专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建
118、筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅200万平方米；(2)高层住宅100万平方米；(3)独立式住宅(别墅)15万平方米；(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米二级省级建设主管部门300万元专职管理和技术人员不少于20人，中级不少于10人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万平方米；(2)高层住宅50万平方米；(3)独立式住宅(别墅)8万平方米；(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米三级市主管部门50万元专职管理和技术人员不少于10人有所管物业；新世纪我国物业管理发
119、展出现新特征新世纪我国物业管理发展出现新特征房地产业的发展赋予物业管理新的内容房地产业的发展赋予物业管理新的内容21世纪的人居环境强调规划布局的科学化、设计配置的智能化和空间功能的多样化。追求健康舒适、绿色环保、文化品位将成为房地产发展的重要方向。由此而来的是绿化率的提高和新材料、新设备、新工艺、新能源、新技术的广泛应用，甚至传统的房屋建造模式也将变成类似工厂化的标准装配。在产品类型上，加入WTO将大大促进商业、写字楼、服务公寓等物业的发展，同时，随着社会经济的发展，将出现众多的功能性产品，例如：老龄住宅、休闲住宅、商务住宅以及各种类型的公寓等。网络化改变物业管理的运行方式网络化改变物业管理的
120、运行方式知识经济的浪潮迎面而来，首当其冲的就是网络科技的迅猛发展带来的e生活方式。物业管理与网络的结合已经成为不可抗拒的潮流，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理赖以生存和发展的“硬件”发生了前所未有的变化，实现现代化的网络管理是势在必行的趋势。物业管理逐步走向规范化、标准化，物业竞争开始取决于物业管理逐步走向规范化、标准化，物业竞争开始取决于物业的服务质量及内部管理物业的服务质量及内部管理凡是能由物业管理市场调节的一律不再履行审批手续，凡是属于物管企业自主权的事项要坚决下放给企业，凡是社会中介机构能承担的一律放给中介机构，凡是能改成备案制的一律改成备案制
121、。物业管理行业协会是政府管理部门与物管企业之间的桥梁。例如：日本和新加坡的行业协会，对企业的发展发挥着重要作用。鉴于我国物业管理行业尚处于幼稚行业现状，必须利用WTO赋予发展中国家的优惠条款，有步骤地开放物业管理服务市场，以积极稳妥的方式在一定保护期内逐步扩大物业管理市场开放程度。改革有关物业管理的行政审批制度积极有效地发挥行业协会的作用建立物业管理市场准入制度房地产开发进入调整期政府的倡导与严管管理公司要摆脱困境发展商“断奶”中介代理涉足管理业主自治意识渐强政府开始转变物业管理的管理方法，业主的监督作用为物业服务质量的提高提供了客观要求小结：随着苏州市经济的持续走强商业物业、写字楼、酒小结：
122、随着苏州市经济的持续走强商业物业、写字楼、酒店业市场空间均将加大，但竞争也将加剧店业市场空间均将加大，但竞争也将加剧商业物业商业物业写字楼写字楼酒店业酒店业市场机会市场机会机会较多，物业升级前景看好空间巨大盈利状况盈利状况趋稳趋稳趋稳竞争状况竞争状况激烈激烈激烈资源需求资源需求资金资源、合作资源、政府资源合作资源区域资源、政府资源、资金资源能力要求能力要求招商能力、策划能力、营销运作能力、服务能力，经营管理能力招商能力、策划能力服务能力、内部管理能力、营销运作能力、公关能力初步建议初步建议谨慎进入，主要考虑市场机会及相应资源是否适合择机进入，根据资源获取情况确定在开发区积极进入雅戈尔积累了一定的商业物业经营管理经验并且拥有了一雅戈尔积累了一定的商业物业经营管理经验并且拥有了一支物业经营队伍支物业经营队伍
