苏州独墅湖板块房地产市场调研报告 45P

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1、苏州独墅湖板块苏州独墅湖板块 房地产市场调研报告房地产市场调研报告苏州同策市场部苏州同策市场部2011/01/012011/01/01独墅湖区位独墅湖区位独墅湖交通独墅湖交通独墅湖景观独墅湖景观独墅湖规划独墅湖规划独墅湖总结独墅湖总结供需分析供需分析公寓个案篇公寓个案篇别墅个案篇别墅个案篇个案总结个案总结产品研究产品研究客群研究客群研究营销分析营销分析推广分析推广分析区域共性区域共性区域差异性区域差异性未来展望未来展望报告思路报告思路独墅湖区位独墅湖区位uu在行政区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。在行政区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。在行政

2、区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。在行政区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。uu独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭巷镇，高教区等巷镇，高教区等巷镇，高教区等巷镇，高教区等uu独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域

3、独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域, , , ,目前南岸尚未开发目前南岸尚未开发目前南岸尚未开发目前南岸尚未开发斜塘镇斜塘镇高教区高教区郭巷镇郭巷镇娄葑镇娄葑镇uu独墅湖以原生态湖景著称，水面独墅湖以原生态湖景著称，水面独墅湖以原生态湖景著称，水面独墅湖以原生态湖景著称，水面11.5211.5211.5211.52平方公里，比金鸡湖面积平方公里，比金鸡湖面积平方公里，比金鸡湖面积平方公里，比金鸡湖面积7.17.17.17.1平方公里稍大。平方公里稍大。平方公里稍大。平方公里稍大。uu政府政府政府政府50505050亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖亿资金启

4、动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖uu独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结-鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的天堂，苏城绝大多数食用鱼类在这里生长繁衍天堂，苏城绝大多数食用鱼类在这里生长繁衍天堂，苏城绝大多数食用鱼类在这里生长繁衍天堂，苏城绝大多数食用

5、鱼类在这里生长繁衍uu独墅湖自然景观非常好，很长的水岸线，如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺独墅湖自然景观非常好，很长的水岸线，如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺独墅湖自然景观非常好，很长的水岸线，如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺独墅湖自然景观非常好，很长的水岸线，如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺秀，那么独墅湖就如天然去雕饰，婉约清丽的小家碧玉秀，那么独墅湖就如天然去雕饰，婉约清丽的小家碧玉秀，那么独墅湖就如天然去雕饰，婉约清丽的小家碧玉秀，那么独墅湖就如天然去雕饰，婉约清丽的小家碧玉独墅湖景观独墅湖景观独墅湖教堂实景独墅湖交通独墅湖交通独独 墅墅 湖湖 大大 道道金金 鸡鸡 湖湖

6、 大大 道道东东 方方 大大 道道星星 湖湖 街街苏苏 嘉嘉 杭杭 高高 速速东东 环环 高高 架架主要交通干线：主要交通干线：主要交通干线：主要交通干线：地铁3号线娄葑镇站独墅湖路站斜塘镇站隧道独墅湖金鸡湖地铁2号线迎春南路站高架：高架：高架：高架：东环高架、苏嘉杭高速公路，东环高架、苏嘉杭高速公路，东环高架、苏嘉杭高速公路，东环高架、苏嘉杭高速公路，南环延伸段工程南环延伸段工程南环延伸段工程南环延伸段工程地铁：地铁：地铁：地铁：3 3号线靠近娄葑镇站、独墅湖号线靠近娄葑镇站、独墅湖号线靠近娄葑镇站、独墅湖号线靠近娄葑镇站、独墅湖路站等，路站等，路站等，路站等，2 2号线从迎春南路站向东至号

7、线从迎春南路站向东至号线从迎春南路站向东至号线从迎春南路站向东至高教区有一个延伸段高教区有一个延伸段高教区有一个延伸段高教区有一个延伸段隧道：隧道：隧道：隧道：独墅湖湖底隧道独墅湖湖底隧道独墅湖湖底隧道独墅湖湖底隧道主干道：主干道：主干道：主干道：独墅湖大道、金鸡湖大道、独墅湖大道、金鸡湖大道、独墅湖大道、金鸡湖大道、独墅湖大道、金鸡湖大道、星海街、通达路、东方大道等，距星海街、通达路、东方大道等，距星海街、通达路、东方大道等，距星海街、通达路、东方大道等，距市区车程不足市区车程不足市区车程不足市区车程不足6 6分钟分钟分钟分钟通通 达达 路路两大水域、三条主干道、两条轻轨，两两大水域、三条主

8、干道、两条轻轨，两两大水域、三条主干道、两条轻轨，两两大水域、三条主干道、两条轻轨，两座高架，一条隧道座高架，一条隧道座高架，一条隧道座高架，一条隧道交通的便捷性使得地段成为交通的便捷性使得地段成为交通的便捷性使得地段成为交通的便捷性使得地段成为第一居所第一居所第一居所第一居所成为可能成为可能成为可能成为可能新机场路南迁改造工程延延 伸伸 段段uu独墅湖隧桥工程全长为独墅湖隧桥工程全长为独墅湖隧桥工程全长为独墅湖隧桥工程全长为7.377.377.377.37公里，其公里，其公里，其公里，其中隧道部分长中隧道部分长中隧道部分长中隧道部分长3.463.463.463.46公里，为目前国内最公里，为

9、目前国内最公里，为目前国内最公里，为目前国内最长长长长独墅湖交通独墅湖交通uu苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解了城南东西向交通压力，实现了园区东了城南东西向交通压力，实现了园区东了城南东西向交通压力，实现了园区东了城南东西向交通压力，实现了园区东南和城区快速对接。南和城区快速对接。南和城区快速对接。南和城区快速对接。交通瓶颈的打破，为区域内自身客源的流动和对外部客交

10、通瓶颈的打破，为区域内自身客源的流动和对外部客源的拓展奠定了基础源的拓展奠定了基础隧道入口隧道入口实景独墅湖规划独墅湖规划 地段靠东南，长期被金鸡湖边缘化地段靠东南，长期被金鸡湖边缘化地段靠东南，长期被金鸡湖边缘化地段靠东南，长期被金鸡湖边缘化，生活配套不足，由于周边多动迁，生活配套不足，由于周边多动迁，生活配套不足，由于周边多动迁，生活配套不足，由于周边多动迁房，整体形象不高。房，整体形象不高。房，整体形象不高。房，整体形象不高。 得天独厚的自然资源，原生态湖景得天独厚的自然资源，原生态湖景得天独厚的自然资源，原生态湖景得天独厚的自然资源，原生态湖景，不同于金鸡湖人工造景，远离工，不同于金鸡

11、湖人工造景，远离工，不同于金鸡湖人工造景，远离工，不同于金鸡湖人工造景，远离工业区业区业区业区 高端人文教育资源丰富，高知聚集高端人文教育资源丰富，高知聚集高端人文教育资源丰富，高知聚集高端人文教育资源丰富，高知聚集地，商业配套相对滞后，主要受传地，商业配套相对滞后，主要受传地，商业配套相对滞后，主要受传地，商业配套相对滞后，主要受传统商圈的辐射统商圈的辐射统商圈的辐射统商圈的辐射 地块大盘云集，地王频现，土地储地块大盘云集，地王频现，土地储地块大盘云集，地王频现，土地储地块大盘云集，地王频现，土地储备丰富，为板块低密度中高档生活备丰富，为板块低密度中高档生活备丰富，为板块低密度中高档生活备丰

12、富，为板块低密度中高档生活区，多别墅产品区，多别墅产品区，多别墅产品区，多别墅产品 随着区域未来供应的跟进，交通的随着区域未来供应的跟进，交通的随着区域未来供应的跟进，交通的随着区域未来供应的跟进，交通的日益完善，独墅湖高教区的开发成日益完善，独墅湖高教区的开发成日益完善，独墅湖高教区的开发成日益完善，独墅湖高教区的开发成熟，有望吸引新生人口与高素质人熟，有望吸引新生人口与高素质人熟，有望吸引新生人口与高素质人熟，有望吸引新生人口与高素质人口聚集。口聚集。口聚集。口聚集。板块现状未来规划外溢金鸡湖价值效应，依托生态湖景优势，打外溢金鸡湖价值效应，依托生态湖景优势，打外溢金鸡湖价值效应，依托生态

13、湖景优势，打外溢金鸡湖价值效应，依托生态湖景优势，打造低密度高尚居住生活区，形成高端人士聚集，造低密度高尚居住生活区，形成高端人士聚集，造低密度高尚居住生活区，形成高端人士聚集，造低密度高尚居住生活区，形成高端人士聚集，人文教育特色显著的活力地带人文教育特色显著的活力地带人文教育特色显著的活力地带人文教育特色显著的活力地带高尚居住高尚居住+ +生态湖景生态湖景+ +人文配套人文配套未来商业中心（双冠商业）低密度中高档居住区中高档居住区高尔夫场五星酒店高等教育区 研究生城教堂沿湖公园科技产业园商务中心体育馆影剧院娄葑动迁房斜塘动迁房中 高 档 居 住 区独墅湖规划独墅湖规划片区发展较早，已形片区

14、发展较早，已形片区发展较早，已形片区发展较早，已形成湖西和湖东两个成湖西和湖东两个成湖西和湖东两个成湖西和湖东两个CBDCBDCBDCBD，金融商贸业发达，休，金融商贸业发达，休，金融商贸业发达，休，金融商贸业发达，休闲娱乐设施完善，更多闲娱乐设施完善，更多闲娱乐设施完善，更多闲娱乐设施完善，更多的以公建配套的形式，的以公建配套的形式，的以公建配套的形式，的以公建配套的形式，比如科文中心，博览中比如科文中心，博览中比如科文中心，博览中比如科文中心，博览中心。心。心。心。人工雕琢的痕迹较多，人工雕琢的痕迹较多，人工雕琢的痕迹较多，人工雕琢的痕迹较多，人工造景，比如湖滨大人工造景，比如湖滨大人工造

15、景，比如湖滨大人工造景，比如湖滨大道，摩天轮，李公堤，道，摩天轮，李公堤，道，摩天轮，李公堤，道，摩天轮，李公堤，游艇码头等。游艇码头等。游艇码头等。游艇码头等。湖西高端居住区已成湖西高端居住区已成湖西高端居住区已成湖西高端居住区已成绝版，配套一流，典型绝版，配套一流，典型绝版，配套一流，典型绝版，配套一流，典型商贸中心商贸中心商贸中心商贸中心-左岸商业左岸商业左岸商业左岸商业街；大湖东板块品质大街；大湖东板块品质大街；大湖东板块品质大街；大湖东板块品质大盘云集，后续供应充足，盘云集，后续供应充足，盘云集，后续供应充足，盘云集，后续供应充足，潜力巨大，附近有园区潜力巨大，附近有园区潜力巨大，附

16、近有园区潜力巨大，附近有园区行政中心行政中心行政中心行政中心-园区管委园区管委园区管委园区管委会。会。会。会。金鸡湖总体规划湖西CBD湖东CBD现代大道现代大道中高档居住区中高档居住区湖东湖东中档居住区中档居住区湖湖西西高高档档居居住住区区双湖双湖中高档居住区中高档居住区与湖西板块不同，双湖板块（沿金鸡湖大道）可以共享金鸡湖周边配套，与湖西板块不同，双湖板块（沿金鸡湖大道）可以共享金鸡湖周边配套，与湖西板块不同，双湖板块（沿金鸡湖大道）可以共享金鸡湖周边配套，与湖西板块不同，双湖板块（沿金鸡湖大道）可以共享金鸡湖周边配套，此处居住价值凸显，因而此地多别墅产品和低密度住宅。此处居住价值凸显，因而

17、此地多别墅产品和低密度住宅。此处居住价值凸显，因而此地多别墅产品和低密度住宅。此处居住价值凸显，因而此地多别墅产品和低密度住宅。金鸡湖金鸡湖金鸡湖金鸡湖金鸡湖-商务休闲的湖；独墅湖商务休闲的湖；独墅湖商务休闲的湖；独墅湖商务休闲的湖；独墅湖-生活居住的湖生活居住的湖生活居住的湖生活居住的湖7.1平方千米浩瀚湖景独墅湖规划独墅湖规划高等教育区高等教育区 白鹭园白鹭园白鹭园白鹭园16 影剧院影剧院影剧院影剧院1922 生物纳米科技园生物纳米科技园生物纳米科技园生物纳米科技园24 邻里中心邻里中心邻里中心邻里中心18 体育馆体育馆体育馆体育馆21 创意产业园创意产业园创意产业园创意产业园8 文星广场

18、文星广场文星广场文星广场25 月亮湾商务中心月亮湾商务中心月亮湾商务中心月亮湾商务中心 独墅湖图书馆独墅湖图书馆独墅湖图书馆独墅湖图书馆1 翰林缘小区翰林缘小区翰林缘小区翰林缘小区1024uu入驻高校名单：入驻高校名单：入驻高校名单：入驻高校名单：苏州大学、中国科苏州大学、中国科苏州大学、中国科苏州大学、中国科大、人民大学、南大、人民大学、南大、人民大学、南大、人民大学、南大、西交大、东南大、西交大、东南大、西交大、东南大、西交大、东南大学、川大、武汉大学、川大、武汉大学、川大、武汉大学、川大、武汉大学、华中科大、大学、华中科大、大学、华中科大、大学、华中科大、华北电力、西交利华北电力、西交利

19、华北电力、西交利华北电力、西交利物浦、港大思培等物浦、港大思培等物浦、港大思培等物浦、港大思培等uu高教区占地共高教区占地共高教区占地共高教区占地共10101010平方公里，平方公里，平方公里，平方公里，3 3 3 3平方公平方公平方公平方公里用于研究生教育基地，里用于研究生教育基地，里用于研究生教育基地，里用于研究生教育基地，3 3 3 3平方公里用平方公里用平方公里用平方公里用于创业产业基地，于创业产业基地，于创业产业基地，于创业产业基地，2 2 2 2平方公里为苏大新平方公里为苏大新平方公里为苏大新平方公里为苏大新校区，校区，校区，校区，2 2 2 2平方公里为生活服务配套平方公里为生活

20、服务配套平方公里为生活服务配套平方公里为生活服务配套整个苏州知性人士和高阶人群的发祥地，浓郁的文化氛围，使得整个苏州知性人士和高阶人群的发祥地，浓郁的文化氛围，使得整个苏州知性人士和高阶人群的发祥地，浓郁的文化氛围，使得整个苏州知性人士和高阶人群的发祥地，浓郁的文化氛围，使得独墅湖成为更有生活品位的湖，这里的高教服务和智力产业集群将独墅湖成为更有生活品位的湖，这里的高教服务和智力产业集群将独墅湖成为更有生活品位的湖，这里的高教服务和智力产业集群将独墅湖成为更有生活品位的湖，这里的高教服务和智力产业集群将催生出去化周边品质楼盘的重要人群。催生出去化周边品质楼盘的重要人群。催生出去化周边品质楼盘的

21、重要人群。催生出去化周边品质楼盘的重要人群。25高教区规划高教区规划高教区规划高教区规划-高尚人文领地高尚人文领地高尚人文领地高尚人文领地高教区规划图实景独墅湖总结独墅湖总结城市性与生态性完美结合，离尘不离城城市性与生态性完美结合，离尘不离城金鸡湖金鸡湖-受益于工业园区的规划和产业发展，土地开发起步早，先天资源丰厚，目前成熟度最高，湖西更是寸土寸金，但是人工雕琢的景观痕迹和过于浓厚的商业氛围破坏了金鸡湖的生态型，第一居所的属性不变太湖太湖-跨越了城市内湖视野，放眼长三角，太湖度假区大规划的启动，保持太湖原有的生态性基础上，打造旅游休闲娱乐为主要功能的生活居住区，但是整个板块距离市区较远，生活配

22、套不足，城市型较差，一般追认为第二居所苏州主流人居苏州主流人居从金鸡湖时代到独墅湖时代从金鸡湖时代到独墅湖时代第一居所第一居所高炮文字：绿城高炮文字：绿城中国高端物业的缔造者中国高端物业的缔造者高炮绿城玫瑰园绿城御园独墅湖房地产独墅湖房地产土地一级市场土地一级市场土地一级市场土地一级市场-从历年土拍凸显地王板块价值从历年土拍凸显地王板块价值从历年土拍凸显地王板块价值从历年土拍凸显地王板块价值近年独墅湖板块价值凸显，地王频现，品近年独墅湖板块价值凸显，地王频现，品近年独墅湖板块价值凸显，地王频现，品近年独墅湖板块价值凸显，地王频现，品牌开发商云集，众多高端项目入市，引领牌开发商云集，众多高端项目

23、入市，引领牌开发商云集，众多高端项目入市，引领牌开发商云集，众多高端项目入市，引领独墅湖未来高尚人居新时代独墅湖未来高尚人居新时代独墅湖未来高尚人居新时代独墅湖未来高尚人居新时代n n20062006年底，九龙年底，九龙年底，九龙年底，九龙仓金鸡湖大道地块仓金鸡湖大道地块仓金鸡湖大道地块仓金鸡湖大道地块 33.933.9万方万方万方万方 1414亿亿亿亿n n20092009年年年年9 9月月月月2222日绿城地块日绿城地块日绿城地块日绿城地块1515万方，万方，万方，万方，2525亿亿亿亿n n20092009年年年年9 9月月月月2222日绿城地块日绿城地块日绿城地块日绿城地块2121万万

24、万万方，方，方，方，3636亿亿亿亿n n20112011年年年年1 1月月月月6 6日，众朗投资日，众朗投资日，众朗投资日，众朗投资地块地块地块地块 2323万方万方万方万方 29.129.1亿亿亿亿 n n20082008年年年年1 1月月月月8 8日，中海独日，中海独日，中海独日，中海独墅岛地块墅岛地块墅岛地块墅岛地块 3434万方万方万方万方 15.615.6亿亿亿亿n n20072007年年年年6 6月月月月1919日，新加坡仁日，新加坡仁日，新加坡仁日，新加坡仁恒双湖地块恒双湖地块恒双湖地块恒双湖地块: 37: 37万方万方万方万方 21.6321.63亿亿亿亿在售未售n n早在早

25、在早在早在2006200620062006年，绿城与华润置地角逐古城区平门年，绿城与华润置地角逐古城区平门年，绿城与华润置地角逐古城区平门年，绿城与华润置地角逐古城区平门府地块，最终失之交臂，以高端物业缔造者自称府地块，最终失之交臂，以高端物业缔造者自称府地块，最终失之交臂，以高端物业缔造者自称府地块，最终失之交臂，以高端物业缔造者自称的绿城在苏州鲜有高端项目，此番来势汹汹，以的绿城在苏州鲜有高端项目，此番来势汹汹，以的绿城在苏州鲜有高端项目，此番来势汹汹，以的绿城在苏州鲜有高端项目，此番来势汹汹，以双湖地块双湖地块双湖地块双湖地块 36363636万方万方万方万方 61616161亿亿亿亿

26、，惊爆双料地王，惊爆双料地王，惊爆双料地王，惊爆双料地王绿城绿城销售中销售中心高调心高调亮相苏亮相苏城城n n20092009年年年年8 8月月月月5 5日，保利独墅日，保利独墅日，保利独墅日，保利独墅岛地块岛地块岛地块岛地块 2929万万万万方方方方 19.919.9亿亿亿亿 独墅湖房地产独墅湖房地产20102010年公寓供应：年公寓供应：年公寓供应：年公寓供应：湖滨花园湖滨花园（主要是澜泊湾）（主要是澜泊湾）97159.54 97159.54 524524套，中海独墅岛套，中海独墅岛74355.874355.8283283套，全年共计套，全年共计171515.34171515.34，807

27、807套，占套，占吴中区公寓总供应面积的吴中区公寓总供应面积的11.98%11.98%20102010年别墅供应：年别墅供应：年别墅供应：年别墅供应：独墅湖西独墅湖西片区全年无别墅供应，吴中片区全年无别墅供应，吴中区全年别墅供应为区全年别墅供应为167143.3167143.3，主要集中在太湖流域，主要集中在太湖流域二级市场二级市场二级市场二级市场-独墅湖西（吴中）房地产供应分析独墅湖西（吴中）房地产供应分析独墅湖西（吴中）房地产供应分析独墅湖西（吴中）房地产供应分析uu湖西公寓全年供应主要集中在湖滨花园湖西公寓全年供应主要集中在湖滨花园和中海独墅岛两项目，其公寓放量占吴中和中海独墅岛两项目，

28、其公寓放量占吴中区比重较小，受传统旺季的影响，区比重较小，受传统旺季的影响，4 4、5 5、8 8、9 9月供应比较集中，其中月供应比较集中，其中4 4、5 5月供应套月供应套数远远超过数远远超过8 8、9 9月份。月份。uu湖西别墅供应主要集中在仁恒和中海项湖西别墅供应主要集中在仁恒和中海项目，全年无供应，只是持续去化去年推出目，全年无供应，只是持续去化去年推出的别墅的别墅独墅湖房地产独墅湖房地产项目供应面积供应套数悦湖32873.6369海德公园31046.62285水云居23805.914420102010年别墅供应：年别墅供应：年别墅供应：年别墅供应：御湖熙御湖熙岸岸 21533215

29、335353套，国宾一套，国宾一号号30665306655757套，全年共套，全年共计计5219952199110110套，占园区套，占园区别墅总供应面积的别墅总供应面积的47.7%47.7%2010年公寓供应年公寓供应二级市场二级市场二级市场二级市场-独墅湖（园区）房地产供应分析独墅湖（园区）房地产供应分析独墅湖（园区）房地产供应分析独墅湖（园区）房地产供应分析uu园区独墅湖板块全年公寓供应园区独墅湖板块全年公寓供应116490116490，占园，占园区总供应的区总供应的6.43%6.43%。供应主要以悦湖、海德公园。供应主要以悦湖、海德公园刚需小户为主，其次是双湖板块的稀缺楼盘，全刚需小户

30、为主，其次是双湖板块的稀缺楼盘，全年供应主要集中在年供应主要集中在7 7、1010月，月，1010月比较集中；区月比较集中；区域全年公寓总供应量占整个独墅湖供应的域全年公寓总供应量占整个独墅湖供应的40.4%40.4%uu整个独墅湖板块别墅供应主要集中在双湖板块，整个独墅湖板块别墅供应主要集中在双湖板块，主要有国宾一号、御湖熙岸，整个区域别墅年供主要有国宾一号、御湖熙岸，整个区域别墅年供应占园区的近一半，全年仅八月集中放量应占园区的近一半，全年仅八月集中放量独墅湖房地产独墅湖房地产 公寓供应园区和吴中区部分之比公寓供应园区和吴中区部分之比2/32/3独墅湖湖西公寓独墅湖湖西公寓4 4、5 5月

31、份集中放量月份集中放量独墅湖（园区）公寓独墅湖（园区）公寓7 7、1010月份集中放量月份集中放量 公寓供应量在各区域比重均较小公寓供应量在各区域比重均较小 公寓供应主要集中在体量较大刚需项目公寓供应主要集中在体量较大刚需项目 板块全年别墅供应以双湖板块为主板块全年别墅供应以双湖板块为主 湖西无别墅供应全年持续去化去年的产品湖西无别墅供应全年持续去化去年的产品 双湖别墅供应量个别月份占园区近半成双湖别墅供应量个别月份占园区近半成 别墅供应集中在个别项目，中海、九龙仓别墅供应集中在个别项目，中海、九龙仓 别墅供应一般集中选择在下半年别墅供应一般集中选择在下半年小结：小结：公寓别墅市场表现各异，个

32、别地区特征明显，独公寓别墅市场表现各异，个别地区特征明显，独公寓别墅市场表现各异，个别地区特征明显，独公寓别墅市场表现各异，个别地区特征明显，独墅湖西公寓放量较大，片区无别墅供应；园区独墅湖板墅湖西公寓放量较大，片区无别墅供应；园区独墅湖板墅湖西公寓放量较大，片区无别墅供应；园区独墅湖板墅湖西公寓放量较大，片区无别墅供应；园区独墅湖板块公寓别墅供应双管其下，别墅市场表现突出，公寓供块公寓别墅供应双管其下，别墅市场表现突出，公寓供块公寓别墅供应双管其下，别墅市场表现突出，公寓供块公寓别墅供应双管其下，别墅市场表现突出，公寓供应集中在个别刚需体量较大楼盘。应集中在个别刚需体量较大楼盘。应集中在个别

33、刚需体量较大楼盘。应集中在个别刚需体量较大楼盘。公寓别墅应应现现表表供供独墅湖房地产独墅湖房地产二级市场二级市场二级市场二级市场-独墅湖西（吴中）房地产需求分析独墅湖西（吴中）房地产需求分析独墅湖西（吴中）房地产需求分析独墅湖西（吴中）房地产需求分析p 公寓去化表现基本随着公寓供应量的公寓去化表现基本随着公寓供应量的变化而变化，变化而变化，4 4、9 9月集中供应导致去化月集中供应导致去化较多。较多。p公寓虽然公寓虽然4 4、5 5月份的供应比月份的供应比8 8、9 9月份较月份较多但是去化套数不及后者，主要受楼市多但是去化套数不及后者，主要受楼市调控的影响，进入十月以后面临淡季进调控的影响，

34、进入十月以后面临淡季进入持续去化期。入持续去化期。p别墅因为全年无供应，去化效果仅受传别墅因为全年无供应，去化效果仅受传统淡旺季影响，去化量最大集中在统淡旺季影响，去化量最大集中在4 4、1010月份，月份，1010月份星岛仁恒销售月份星岛仁恒销售2828套联排。套联排。 小结：小结：去化时段比较集中，公寓去化集去化时段比较集中，公寓去化集去化时段比较集中，公寓去化集去化时段比较集中，公寓去化集中在旧盘的后续推案，别墅持续去化去年中在旧盘的后续推案，别墅持续去化去年中在旧盘的后续推案，别墅持续去化去年中在旧盘的后续推案，别墅持续去化去年产品。产品。产品。产品。独墅湖房地产独墅湖房地产二级市场二

35、级市场二级市场二级市场-独墅湖（园区）板块房地产需求分析独墅湖（园区）板块房地产需求分析独墅湖（园区）板块房地产需求分析独墅湖（园区）板块房地产需求分析p由于由于1010月公寓出现较大供应，使得月公寓出现较大供应，使得1010、1111月份出现了全年最高去化。月份出现了全年最高去化。p1111月海德公园去化月海德公园去化301301套，为区域全年套，为区域全年公寓去化的一个最高峰。公寓去化的一个最高峰。p该区域别墅去化主要集中在该区域别墅去化主要集中在8 8、9 9、1010月月份，正值份，正值8 8月别墅集中放量期，主要去化月别墅集中放量期，主要去化项目为九龙仓国宾一号，共计去化项目为九龙仓

36、国宾一号，共计去化8585套，套，另外国宾一号也是片区别墅供应最多的另外国宾一号也是片区别墅供应最多的楼盘。楼盘。 小结：小结：去化时段比较集中，新盘为去化去化时段比较集中，新盘为去化去化时段比较集中，新盘为去化去化时段比较集中，新盘为去化主力，公寓去化集中在刚需大盘，别墅去主力，公寓去化集中在刚需大盘，别墅去主力，公寓去化集中在刚需大盘，别墅去主力，公寓去化集中在刚需大盘，别墅去化单个楼盘表现突出。化单个楼盘表现突出。化单个楼盘表现突出。化单个楼盘表现突出。独墅湖房地产独墅湖房地产独墅湖西在售：悦湖、中房澜泊湾、中海独墅岛售罄：星岛仁恒、星屿仁恒、香滨水岸、鑫苑湖岸名家未售：保利独墅西岸、仁

37、恒棠北、双冠商业地块双湖板块在售：大湖城邦、九龙仓国宾一号、中海世家（御湖熙岸）、水墨江南未售：绿城御园、绿城玫瑰园、仁恒双湖湾独墅湖东岸在售：荣域、海德公园、星湖名轩售罄：喜月阁（酒店公寓）以星港街和星湖街、通达路为界将独墅湖房地产市场分为三个板块以星港街和星湖街、通达路为界将独墅湖房地产市场分为三个板块以星港街和星湖街、通达路为界将独墅湖房地产市场分为三个板块以星港街和星湖街、通达路为界将独墅湖房地产市场分为三个板块选取代表性个案选取代表性个案选取代表性个案选取代表性个案-悦湖、中房澜泊湾、中海独墅岛、星岛仁恒、荣域、海德悦湖、中房澜泊湾、中海独墅岛、星岛仁恒、荣域、海德悦湖、中房澜泊湾、

38、中海独墅岛、星岛仁恒、荣域、海德悦湖、中房澜泊湾、中海独墅岛、星岛仁恒、荣域、海德公园、九龙仓国宾一号、大湖城邦，仁恒双湖湾，进行景观、产品、户型、价格、公园、九龙仓国宾一号、大湖城邦，仁恒双湖湾，进行景观、产品、户型、价格、公园、九龙仓国宾一号、大湖城邦，仁恒双湖湾，进行景观、产品、户型、价格、公园、九龙仓国宾一号、大湖城邦，仁恒双湖湾，进行景观、产品、户型、价格、营销等情况分析营销等情况分析营销等情况分析营销等情况分析u 项目众多，地王频现，生活配项目众多，地王频现，生活配套不足，多亲水别墅和观湖公寓，套不足，多亲水别墅和观湖公寓，典型个案为澜泊湾仁恒项目典型个案为澜泊湾仁恒项目u 片区受

39、益于高教区人文配套，片区受益于高教区人文配套，住宅规划较少，以小高层为主，住宅规划较少，以小高层为主，个别刚需大盘在售，典型个案为个别刚需大盘在售，典型个案为荣域和海德公园荣域和海德公园u 区域为地王板块，前期为高档区域为地王板块，前期为高档公寓，后以豪宅为主，供应充足，公寓，后以豪宅为主，供应充足，共享金鸡湖配套，代表个案为九共享金鸡湖配套，代表个案为九龙仓国宾一号和大湖城邦龙仓国宾一号和大湖城邦板块项目一览板块项目一览板块项目一览板块项目一览独墅湖房地产独墅湖房地产板块项目分布情况板块项目分布情况板块项目分布情况板块项目分布情况独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案PART 1PART 1 公寓篇公

40、寓篇项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖东占地面积：占地面积：10.5万方建筑体量：建筑体量：21万方容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：40%物业类型：物业类型：（小）高层、多层、别墅装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：现房主力户型：主力户型：78一房、119两房目前在售：目前在售：140高层三房，价格10000-14000元/，后续上浮200元，其中特价房，总价可优惠10万元，另有119两房，总价140万左右后续推案：后续推案：暂无项目特色：项目特色：西南面直对独墅湖，视野开阔，小区组团西低东高走势，别墅、多层、高层依次而落，形成一定梯度，客群情况：客群情况： 以自住型刚需

41、人群为主，30-40岁左右，主要来自于园区，湖西占一部分，本地动迁自住客户占较大比重，另外有张家港常熟等地自住兼投资的客户，他们看中的是学区房和观湖景致独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案置地荣域置地荣域置地荣域置地荣域效果图规划图项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖西占地面积：占地面积：6万方建筑体量：建筑体量：14万方容积率：容积率：1.8绿化率：绿化率：40%物业类型：物业类型：（小）高层装修情况：装修情况：毛坯、精装入住时间：入住时间：2011年7月主力户型：主力户型：80、87、89两房目前在售：目前在售：高层房源80-89两房和2+1房，均价11000元/左右，优惠是一次性付款98折

42、后续推案：后续推案：暂无项目特色：项目特色：周边教育配套齐全，中小学较多，独墅湖隧道直通高教区，堪称学区房；高层25层，可以较大视野饱览独墅湖景，73楼间距，现代简约风格，户型别致，892+1灵动空间，附大面积空中花园客群情况：客群情况：以在园区工作的人员为主，多半有园区公积金，年龄以28-35岁为主力，置业以企业中层管理人员、高级白领为主，购买目的以首次置业为主，其中有少量的投资客户独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案置地悦湖置地悦湖置地悦湖置地悦湖1512实景规划图项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖西占地面积：占地面积：8.2万方建筑体量：建筑体量：10万方容积率：容积率：0.82绿化率：

43、绿化率：45%物业类型：物业类型：高层、双、联、独别墅装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：2011年6月主力户型：主力户型：别墅212、220（主力）261、265、高层66-186目前在售：目前在售：在售联排，均价2.2万元/，剩余三分之一；双拼均价3.3万元/，已售空；独栋均价6万元/，共9套还剩3套。9月25日推90#，先在售高层13000-18000元/，剩十余套。 项目特色：项目特色：现代简约建筑风格，首度引入“有机建筑”的概念，充分利用滨水景观资源，打造15000湖岸绿化带。阶梯式园林景观，双私家花园三进院落式设计，拥有阳光中庭，观景露台，每户赠送车位客群情况：客群情况：别

44、墅主要为园区和市区客户，私企老板，40岁以上，自住为主兼有投资，少量外地客户，高层主要有自住型的年轻人、用于投资的中年人、用于养老的老年人，置业多为公司高级白领、私营业主等独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案中房澜泊湾中房澜泊湾中房澜泊湾中房澜泊湾8788899091双拼联排独栋实景规划图项目情报项目情报所在区域：所在区域：双湖板块占地面积：占地面积：96661方建筑体量：建筑体量：22.6万方容积率：容积率：2.18绿化率：绿化率：45%物业类型：物业类型：小高层、独栋、双拼装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：2010年8月主力户型：主力户型：121-132 127-139 170-180目

45、前在售：目前在售：10月16日水云居三期推出小高层100#、95#、91#、89#120套，现在售均价17000-18000元/，高层均价13000元/左右，优惠为98-99折。 -项目特色：项目特色：现代简约建筑风格，现推为优质湖景公寓，较其他楼栋距湖较近，拥享双湖板块醇熟配套，地铁3号线经过，户型全部南向通透采光效果良好，面积选择范围大。客群情况：客群情况：购房客户以园区为主，少量市区和吴中区客户，外地客户比重一成左右，年龄30-50之间，多为企业管理层，私企业主或公务员，主要以自住为主，少量投资，对楼盘的位置比较看好独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案大湖城邦大湖城邦大湖城邦大湖城邦100959

46、189水云居实景规划图项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖东占地面积：占地面积：约1.8万方建筑体量：建筑体量：3.7万方容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：40%物业类型：物业类型：高层装修情况：装修情况：毛坯、精装入住时间：入住时间：2012年8月主力户型：主力户型：60-128精装公寓目前在售：目前在售： 在售1-6#高层， 一房65， 两房90和105， 三房128，均价10500元/，一房一价项目特色：项目特色：精装房，学区房（教育地产),拥享高教区人文公建配套客群情况：客群情况： 购房客户以园区湖西、湖东客户为主，部分古城区客户，工作在园区，对于高教区环境较为认可，客户多为

47、二次置业及以上，少量首次置业客户，客户年龄在30-50岁的高收入客层为主，置业多为公务员、私营业主、企业高管为主。独墅湖公寓个案独墅湖公寓个案建屋海德公园建屋海德公园建屋海德公园建屋海德公园效果图规划图独墅湖别墅个案独墅湖别墅个案PART 2PART 2 别墅篇别墅篇项目情报项目情报所在区域：所在区域：双湖板块占地面积：占地面积：约34万方建筑体量：建筑体量：20万方容积率：容积率：0.46绿化率：绿化率：50%物业类型：物业类型：独栋、双拼装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：待定主力户型：主力户型：独栋600平米，双拼420-430平米目前在售：目前在售：国宾一号自8月别墅低调销售以

48、来，8-11月月去化分别为33、23、30、4套，多为400以上五房产品，引爆全城，现双拼总价1300万，独栋总价2500万，一期售罄，二期在2011年1月份推出项目特色：项目特色：板块内最低密度地王力作，大空间名流阔绰感受，融汇西班牙地中海意大利建筑风格，靠近李公堤和国际高尔夫球场，双湖美景尽收眼底，附近高档小区林立，最远辐射至湖西湖东CBD，另外附近有两个大酒店-金鸡湖大酒店和凯宾斯基大酒店。客群情况：客群情况：大部分自住，本地人居多，区域来源分散，包括苏州五县市，外地投资客主要是北京上海山西等地，年龄40以上独墅湖别墅个案独墅湖别墅个案九龙仓国宾一号九龙仓国宾一号九龙仓国宾一号九龙仓国宾

49、一号效果图户外项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖西占地面积：占地面积：34万方建筑体量：建筑体量：27万方容积率：容积率：0.8绿化率：绿化率：40%物业类型：物业类型：联排、独栋装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：2011年6月主力面积：主力面积： 303-476联排别墅，600独栋别墅目前在售：目前在售：一期剩余房源不多，仅余几套独栋，联排已售完，独栋3200万600五房后续推案：后续推案：最新拿到预售80套303-476二期英式联排别墅，预计2011年1月推出，预计600万起价项目特色：项目特色：城市岛主生活，私密性强，台地式组团，自然下沉式庭院，建筑景观为英伦风格，红白

50、搭配、尖顶，半地下夹层空间，整层配送；小区整体地下行车道，人车分流，户户双车位，客群情况：客群情况：以园区和市区自住客户为主，少量投资，多为有身份高收入中老年人群独墅湖别墅个案独墅湖别墅个案中海独墅岛中海独墅岛中海独墅岛中海独墅岛模型图规划图项目情报项目情报所在区域：所在区域：独墅湖西占地面积：占地面积：约17万方建筑体量：建筑体量：10.5万方容积率：容积率：0.56绿化率：绿化率：62%物业类型：物业类型：联排、双拼装修情况：装修情况：毛坯入住时间：入住时间：现房主力户型：主力户型：独栋600平米，双拼420-430平米目前在售：目前在售：国宾一号自8月别墅低调销售以来，8-11月月去化分

51、别为33、23、30、4套，多为400以上五房产品，引爆全城，现双拼总价1300万，独栋总价2500万，一期售罄，二期在2011年1月份推出项目特色：项目特色：COACH HOUSE形态亲水别墅，岛状分布，三面环水，湖岸线长达1.5公里， 岛上河流纵横，形成“岛上的岛”式规划，建筑风格为现代简约和苏州人文园林景观融合，铜板和锌板作为立面缀色，高低错落，8.5米至10米面宽客群情况：客群情况：大部分自住，本地人居多，区域来源分散，包括苏州五县市，外地投资客主要是北京、上海、山西等地，年龄40以上独墅湖别墅个案独墅湖别墅个案星岛仁恒星岛仁恒星岛仁恒星岛仁恒实景规划图项目情报项目情报所在区域：所在区

52、域：双湖板块占地面积：占地面积：约37.5万方建筑体量：建筑体量：33万方容积率：容积率：0.9绿化率：绿化率：43%物业类型：物业类型：独栋双拼花园洋房装修情况：装修情况：毛坯、精装开盘时间：开盘时间：2011年上半年主力户型：主力户型：80-180精装公寓目前在售：目前在售：预计2011年上半年开盘，推出80-180多的精装公寓，价格待定项目特色：项目特色：国家3A级住宅标准，实现安全、适用、耐久、环境、经济五大性能380多条指标，天然河道贯穿双湖，形成7个景观组团更亲水，高标准精装，一梯一户，地泵热源系统，新风系统，空调节能系统（VRV节能空调），外遮阳系统，地板采暖系统，24小时安保与

53、金钥匙管家服务客群情况：客群情况：以园区客户为主，多用于自住，有一定身份收入较高的中年高端客群独墅湖别墅个案独墅湖别墅个案仁恒双湖湾仁恒双湖湾仁恒双湖湾仁恒双湖湾实景规划图独墅湖个案分析独墅湖个案分析项目小结项目小结项目小结项目小结片区低密度产品多集中在湖岸一线，高层较远，多湖景房板块内宜居指数较高，普通公寓绿化也达到40%以上湖东的公寓市场受益于高教区高知客群导入，刚需强劲公寓产品湖西多改善型，湖东多刚需，双湖板块相对高端海德公园、悦湖等纯公寓楼盘入市使得区域公寓放量增大别墅产品多有亲湖特征， 甚至以岛屿为特色，人工造景双湖板块地段利好使得别墅去化火爆，提升了区域整体价值别墅建筑风格有英伦、

54、意式，地中海、中式等，立面各异随着仁恒、绿城项目的陆续入市，别墅市场竞争更激烈公寓公寓别墅别墅 因独墅湖开发程度和别墅本身容积率的限制，因而形成了低密度的特征。低密度产品排布有个规律，距湖越近容积率越低，同时更多景观组团和小品的搭配，形成项目自身独特的风格。 低密度产品与高品位的湖居生活和优雅人文典范相匹配。 别墅产品客户对地段敏感度弱，对产品、景观、个性卖点更为关心，在独墅湖西缺乏公建配套，生活性不足的情况下，项目适应自身属性，着力进行低密度的处理，通过沿湖景观的巧妙排布组合，实现价值最大化。 公寓客户注重片区成熟度和未来发展潜力，同时除满足自住的基本需求外对低密度的依赖较小，对价格比较敏感

55、，此类规划多远离湖景，以拔高楼栋塑造湖景公寓形象为价值核心，如悦湖。低密度产品在本区域的一个显著特色低密度产品在本区域的一个显著特色独墅湖房地产独墅湖房地产产品研究产品研究产品研究产品研究 独墅湖被赋予一个生态的湖，天然无雕饰，又因距离园区市区较近成为第一居所的可能性，所以成为豪宅别墅的云集地。 湖的深义被赋予项目的案名中，从而被体现的淋漓尽致。 悠长的湖岸线，因距湖的远近而影响项目整体的规划布局和产品形态，例如星岛仁恒规划成岛屿状，三面环水，荣域从湖岸形成一定梯度建筑组团，仁恒双湖湾充分利用贯穿双湖的衍生天然河道，独墅湖西沿湖不规则的地块，被人工打造成滨湖绿化带，远离湖景的项目则赋予高层观湖

56、气势与太湖度假区规划和金鸡湖商务休闲富居区不同，独墅湖集合了两者优势，兼顾生态型和城市性特征，太湖、金鸡湖多政府力量规划的公建配套，独墅湖除了高教区外基本上为项目社区内人工造景。湖景和人居的衔接性很紧密，没有一定公建设施做过渡性铺垫湖景在本区域的另一个显著特色湖景在本区域的另一个显著特色独墅湖房地产独墅湖房地产产品研究产品研究产品研究产品研究板块客群总结：板块客群总结：生活格调较高的、出生于生活格调较高的、出生于60-60-年代的新苏州人或本地人（动迁户）年代的新苏州人或本地人（动迁户）他们文化修养和学历层次较高，能够快速接受新的事物，对于居住的品质有一定的要求，对于他们文化修养和学历层次较高

57、，能够快速接受新的事物，对于居住的品质有一定的要求，对于未来热力地段和一线原生态湖景比较青睐未来热力地段和一线原生态湖景比较青睐p公寓客群特征公寓客群特征园区懂得生活、追求生活质量、注重文化层面的中高收入人群园区懂得生活、追求生活质量、注重文化层面的中高收入人群, ,由于由于对于低密度产品的青睐，由于财力尚不能购置别墅，转而收藏花园对于低密度产品的青睐，由于财力尚不能购置别墅，转而收藏花园洋房精品洋房精品p别墅客户特征别墅客户特征园区及市区企业高管、机关公务员、高教区知性人士，少量投园区及市区企业高管、机关公务员、高教区知性人士，少量投资，主要用于自住改善，作为生活第一居所。资，主要用于自住改

58、善，作为生活第一居所。p花园洋房客户特征花园洋房客户特征独墅湖房地产独墅湖房地产客群研究客群研究客群研究客群研究 2010年7月18日，悦湖推出12#、15#高层288套，均价10600元/，优惠存单2万抵5万 2、每平米50元，当天成交61套，去化率21%，2010年8月8日，星湖名轩推出高层1-5#房源165套，均价8500-9000元/，去化率22% 2010年8月18日，星屿仁恒推出小高层8#50套房源，成交均价1.6万元/，优惠为5万抵10万，开盘当天94折，当天成交32套，去化率为65%2010年9月25日，中房澜泊湾推出90#106套房源，均价13000元/，优惠66减5万装修费

59、、102减7万装修费，直接从总价中扣除，当天去化率50% 2010年10月16，水云居三期云尚推出四栋小高层共计120套，湖景房1.8-1.9万元/，无湖景1.4-1.5万元/，预约优惠五万抵十万，当天订购享受2%优惠，当天去化45套，去化率43.5%2010年10月31日，海德公园开盘推出1-6#高层633套房源，均价9600元/，开盘预约减一万元总价，同时享受98折优惠，现场成交240组，去化率40%，板块内开盘活动概要板块内开盘活动概要独墅湖房地产独墅湖房地产分析：分析：分析：分析：20102010年下半年，板块开盘加推比较密集，主要集中在公寓，星屿年下半年，板块开盘加推比较密集，主要集

60、中在公寓，星屿年下半年，板块开盘加推比较密集，主要集中在公寓，星屿年下半年，板块开盘加推比较密集，主要集中在公寓，星屿仁恒最后稀缺房源大幅优惠，去化最好。板块别墅产品无公开开盘，多仁恒最后稀缺房源大幅优惠，去化最好。板块别墅产品无公开开盘，多仁恒最后稀缺房源大幅优惠，去化最好。板块别墅产品无公开开盘，多仁恒最后稀缺房源大幅优惠，去化最好。板块别墅产品无公开开盘，多低调在售，最主要的供应为九龙仓国宾一号。低调在售，最主要的供应为九龙仓国宾一号。低调在售，最主要的供应为九龙仓国宾一号。低调在售，最主要的供应为九龙仓国宾一号。营销分析营销分析营销分析营销分析板块个案影响价格的三方面：板块个案影响价格

61、的三方面： 消费者信心（项目“身份认同”） 销售策略（人为制造稀缺） 客户体验 （“尊崇”感）各个案如何在市场环境中切入机会点：各个案如何在市场环境中切入机会点： 首批推案，以别墅洋房带动（小）高层产品，保留优质房源后期高价推售，通过市场空白产品迅速抢占片区市场，树立项目高端楼盘形象。以荣域、大湖城邦（前期）为代表。 推案平稳平开、减速跟进，根据工程进度灵活调整推售产品。以纯别墅或纯公寓项目为主，代表有悦湖、海德公园、香滨水岸等。 整个项目没有公开的开盘活动多低调秘密进行的，诸如九龙仓国宾一号。 项目营销推广强调公众性，注重客户体验感和客户积累，维系开发商品牌形象，开盘声势热烈，SP活动和媒体

62、铺排比较密集，代表为本地知名开发商中新、建屋项目，另外包括个别外来开发商，如仁恒、绿城。独墅湖房地产独墅湖房地产营销分析营销分析营销分析营销分析公寓公寓-大众媒体大众媒体独墅湖推广独墅湖推广星屿仁恒7月28日苏州日报开盘预告水云居云尚10月13日苏州日报开盘建屋海德公园11月5日城市商报建屋海德公园10月28日苏州日报从从20102010年下半年的大众年下半年的大众媒广来看，公寓广告投放媒广来看，公寓广告投放多为本地知名开发商如建多为本地知名开发商如建屋、中新置地，具备较丰屋、中新置地，具备较丰富的政府资源和媒介资源，富的政府资源和媒介资源，主要诉求为开盘告知，其主要诉求为开盘告知，其次为海德

63、公园的一个前期次为海德公园的一个前期产品信息释放，作为尾盘产品信息释放，作为尾盘发售引发关注点，仁恒发发售引发关注点，仁恒发布加推信息。布加推信息。独墅湖推广独墅湖推广九龙仓国宾一号九龙仓国宾一号8月月19日苏州日报日苏州日报绿城御园绿城御园10月月14日苏州日报日苏州日报仁仁恒恒双双湖湖湾湾11月月18日日苏苏州州日日报报别墅别墅-大众媒体大众媒体从从20102010年下半年别墅报纸媒广的排期来看，多半为地王项年下半年别墅报纸媒广的排期来看，多半为地王项目的前期彩排，凸显其高端性和尊崇感，针对生活品位阶层，目的前期彩排，凸显其高端性和尊崇感，针对生活品位阶层，注重圈层营销，视觉冲击力较强。绿

64、城作为苏城豪宅新贵，注重圈层营销，视觉冲击力较强。绿城作为苏城豪宅新贵，更为惹眼，项目多前期产品推介。更为惹眼，项目多前期产品推介。板块内板块内SP活动概要活动概要-别墅篇别墅篇独墅湖推广独墅湖推广2010年9月18日-星岛仁恒联手BMW 同享尊崇 共庆中秋，宝马试驾，西洋女子乐团演奏，香车美人，猜中秋灯谜，品茗茶点心。u2010年9月4日 -星岛仁恒法国纪梵希“尊享美颜会”邀请国际一线时尚品牌GIVENCHY，举办时尚主题沙龙u2010年9月11日星岛仁恒盛世收藏钱币的投资、甄别和鉴赏，邀请苏州收藏协会副会长，展示私家收藏，共同探讨收藏钱币的投资机会。u2010年11月20日-仁恒双湖湾 国

65、际生活概念馆全城首映，携手世界知名时尚奢侈品牌ARMANI，献上一场盛大的国际时尚PARTY。节日试驾活动节日试驾活动投资理财讲座投资理财讲座奢奢侈侈品品联联动动美容讲座美容讲座板块内板块内SP活动概要活动概要-公寓篇公寓篇独墅湖推广独墅湖推广2010年9月18日-悦湖梦想家第二季“梦想购房基金”申领活动和“梦想样板房”评选活动u2010年8月21日 -星屿仁恒奢华酷夏 仁恒携手新款捷豹周末试驾,穿插红酒品鉴、小提琴即兴演出u2010年7月11日-悦湖工地看房活动，为举办工地开发日活动，项目于售楼处举行了“置地悦湖欢迎您参观未来的家”为主题的业主活动u2010年8月29日-悦湖售楼处正式公开

66、梦想家活动启动，公布“老带新”优惠措施以及本次抽奖活动的梦想大奖置地悦湖夏威夷双人6日游。申领与评选活动申领与评选活动工地看房活动工地看房活动抽抽奖奖活活动动试驾活动试驾活动 别墅推广活动针对性较强，通常为小型活动为主，面对特定圈层，针对这类客群的喜好，多为投资理财，美容讲座，高端客户共享等惯用模式，活动效果因项目而异，但总体上打击面不够广。 别墅推广活动形式比较注重生活品位和调性，体现奢侈型特征，较能把握住客户口味，但是比较低调，不够轰动效应，没有形成较大的声势。板块推广分析板块推广分析独墅湖推广独墅湖推广 公寓推广活动针对中低端客户，体现实用主义特点，比较注重群体性，能形成一定声势，老带新

67、优惠和抽奖活动有强烈的心理暗示作用，可带动成交。 整体上公关活动集中在个别楼盘，主要有置地悦湖和仁恒项目，九龙仓国宾一号为代表的豪宅主要以报纸网络为主，很少SP活动，与太湖 (面向长三角)和金鸡湖的推广相比，板块有待升级。别墅公寓项目共型特征项目共型特征独墅湖房地产研究独墅湖房地产研究l独墅湖是一个有生活品味的湖，而且是处于开发初期，基本为原生态景观，独墅湖是一个有生活品味的湖，而且是处于开发初期，基本为原生态景观，周边项目除了凸显湖景价值外都趋同于住宅项目的内涵营造，特别是它的宜周边项目除了凸显湖景价值外都趋同于住宅项目的内涵营造，特别是它的宜居型和人文特色。居型和人文特色。生态人文价值生态

68、人文价值l随着片区的逐步成熟，地王的带动，品牌开发商陆续入驻，推案呈现出和随着片区的逐步成熟，地王的带动，品牌开发商陆续入驻，推案呈现出和金鸡湖板块一致的情形，土地渐次稀缺，价格逐渐上扬，未售新盘主要为昔日金鸡湖板块一致的情形，土地渐次稀缺，价格逐渐上扬，未售新盘主要为昔日地王，主要有仁恒、绿城和保利项目，售罄的项目亦有新项目开盘，如仁恒地王，主要有仁恒、绿城和保利项目，售罄的项目亦有新项目开盘，如仁恒项目推案情况项目推案情况l除悦湖、海德公园为纯公寓以外，大多数项目产品类型多样，有别墅、多除悦湖、海德公园为纯公寓以外，大多数项目产品类型多样，有别墅、多层花园洋房、（小）高层，同时高端项目配备

69、高档会所、商业街，大湖城邦层花园洋房、（小）高层，同时高端项目配备高档会所、商业街，大湖城邦作为大盘，社区内规划有商业街、幼儿园、会所，功能齐备作为大盘，社区内规划有商业街、幼儿园、会所，功能齐备产品线丰富产品线丰富l由于项目的湖景优势和地段的稀缺性，片区项目一致打造滨湖高档小区，由于项目的湖景优势和地段的稀缺性，片区项目一致打造滨湖高档小区，注重体现低密度高绿化率，并作为一个价值卖点进行挖掘放大注重体现低密度高绿化率，并作为一个价值卖点进行挖掘放大低密度高绿化低密度高绿化案名湖为蓝本案名湖为蓝本l综观独墅湖各项目案名，均与湖有深的渊源，如大湖城邦水云居，澜泊湾、综观独墅湖各项目案名，均与湖有

70、深的渊源，如大湖城邦水云居，澜泊湾、寓上湖、独墅岛、湖岸名家、星岛（屿）仁恒、双湖湾、悦湖、香滨水岸等，寓上湖、独墅岛、湖岸名家、星岛（屿）仁恒、双湖湾、悦湖、香滨水岸等，充分显示了项目以湖为最大卖点。充分显示了项目以湖为最大卖点。l项目均以低密度湖景为主诉求，除此以外还以独特的产品力和稀缺的地段，项目均以低密度湖景为主诉求，除此以外还以独特的产品力和稀缺的地段，具体到同一区域，推广表现各异，仁恒的项目比较高调，而九龙仓国宾一号具体到同一区域，推广表现各异，仁恒的项目比较高调，而九龙仓国宾一号就比较低调深沉，以报广和网络媒体为主，就比较低调深沉，以报广和网络媒体为主，SPSP活动较少活动较少.

71、 .推广表现不同推广表现不同l独墅湖西生活配套不足，受娄葑商圈辐射；湖东因为接近高教区，人文气独墅湖西生活配套不足，受娄葑商圈辐射；湖东因为接近高教区，人文气息比较浓厚，并共享大体量教育配套，堪称学区房；双湖板块受益于金鸡湖的息比较浓厚，并共享大体量教育配套，堪称学区房；双湖板块受益于金鸡湖的价值辐射，共享其配套，且距离湖东湖西价值辐射，共享其配套，且距离湖东湖西CBDCBD较近，便达性强。较近，便达性强。配套差异化配套差异化l仁恒双湖湾引入天然河道贯穿双湖；星岛仁恒以仁恒双湖湾引入天然河道贯穿双湖；星岛仁恒以“岛上的岛岛上的岛”规划，规划，1.51.5公里湖岸线融会景观园林；中房澜泊湾引入有

72、机建筑概念，打造超大面积湖公里湖岸线融会景观园林；中房澜泊湾引入有机建筑概念，打造超大面积湖岸园林绿化带；大湖城邦内部自成一统，各种产品形成一个互补的整体岸园林绿化带；大湖城邦内部自成一统，各种产品形成一个互补的整体. .项目规划各异项目规划各异l建筑风格均体现不同的风格，中海独墅岛英伦风格，国宾一号呈现出地中建筑风格均体现不同的风格，中海独墅岛英伦风格，国宾一号呈现出地中海意大利西班牙多种复合建筑风格，其他项目以现代简约风格居多海意大利西班牙多种复合建筑风格，其他项目以现代简约风格居多. .建筑风格多样建筑风格多样l双湖板块因为其地段稀缺价格普遍较高；独墅湖西生活便达性差，价格偏双湖板块因为

73、其地段稀缺价格普遍较高；独墅湖西生活便达性差，价格偏低，但在整个城区属于中高档；独墅湖东楼盘较少，多学区房，价格参差不低，但在整个城区属于中高档；独墅湖东楼盘较少，多学区房，价格参差不齐，由于楼盘较少，后续价格在提升齐，由于楼盘较少，后续价格在提升. .价格差异较大价格差异较大项目差异性分析项目差异性分析独墅湖房地产研究独墅湖房地产研究得天独厚的自然资源，没有被破坏的原生态湖景交通条件的改善，将会加快片区与外部的通连，为区域外拓客源奠定基础城市型和生态性的完美结合，使得板块成为第一居所，成为别墅市场的翘楚.品牌开发商的进驻，提升理念和产品品质片区的生活配套严重不足，商业发展滞后，导致人居氛围不

74、够浓厚独墅湖西岸多动迁房和未拆迁的小区，公建不足，环境状况堪忧，整体形象较差随着沿湖地块的开发殆尽，别墅市场后备供应开始捉襟见肘，变得尤为稀缺金鸡湖的稀缺土地存量不足直接导致独墅湖板块房地产市场的上升随着片区被地王炒热，价值逐步在抬升，更多的品牌开发商将入驻，跑马圈地2011年首次土拍，尹山湖板块被炒热，独墅湖南土地价值被重新估量吴中区和园区湖东优质楼盘对于区域客户造成一定程度的分流随着板块的不断演进，各项目适应自身规划需要，开始沿湖造景，再加上人居增多，会对环境、植被和生态链造成一定的损害。机会点机会点威胁点威胁点优势优势劣势劣势独墅湖房地产研究独墅湖房地产研究SWOTSWOT分析分析SWO

75、T三大价值三大价值塑造塑造品牌价值品牌价值攻城略地，因地王而生，以缔造者的眼界，霸视群雄，以品牌塑造建筑体灵魂，生生不息文化文化+ +生活价值生活价值园区新新人类，个性张扬，双湖国际化视野，引领外埠风尚，湖东高教区知性人文浸染，湖西生态宜居湖景价值湖景价值独墅湖，人文的湖，生态的湖，生活的湖，所有的项目案名均体现湖的内涵，以湖为核心卖点独墅湖板块各项目竭力塑造自身的差异性价值，以湖景优势和产品亮点为主独墅湖板块各项目竭力塑造自身的差异性价值，以湖景优势和产品亮点为主独墅湖板块各项目竭力塑造自身的差异性价值，以湖景优势和产品亮点为主独墅湖板块各项目竭力塑造自身的差异性价值，以湖景优势和产品亮点为

76、主要竞争因素，土地拍卖是房市的晴雨表，从要竞争因素，土地拍卖是房市的晴雨表，从要竞争因素，土地拍卖是房市的晴雨表，从要竞争因素，土地拍卖是房市的晴雨表，从20112011年初的土拍情况来看，尹山年初的土拍情况来看，尹山年初的土拍情况来看，尹山年初的土拍情况来看，尹山湖板块由于其自然资源和地段优势成为竞相追逐的目标，由此整个板块的价湖板块由于其自然资源和地段优势成为竞相追逐的目标，由此整个板块的价湖板块由于其自然资源和地段优势成为竞相追逐的目标，由此整个板块的价湖板块由于其自然资源和地段优势成为竞相追逐的目标，由此整个板块的价值也在升级，独墅湖将成为金鸡湖居住时代演变的一个缩影，从地块储备和值也

77、在升级，独墅湖将成为金鸡湖居住时代演变的一个缩影，从地块储备和值也在升级，独墅湖将成为金鸡湖居住时代演变的一个缩影，从地块储备和值也在升级，独墅湖将成为金鸡湖居住时代演变的一个缩影，从地块储备和后续推案来看，别墅市场被逐步抬高，将成为园区乃至苏城豪宅市场的价值后续推案来看，别墅市场被逐步抬高，将成为园区乃至苏城豪宅市场的价值后续推案来看，别墅市场被逐步抬高，将成为园区乃至苏城豪宅市场的价值后续推案来看，别墅市场被逐步抬高，将成为园区乃至苏城豪宅市场的价值标杆，随着临湖地段日益开发殆尽，公寓将向外围发展，低密度的趋势开始标杆，随着临湖地段日益开发殆尽，公寓将向外围发展，低密度的趋势开始标杆，随着临湖地段日益开发殆尽，公寓将向外围发展，低密度的趋势开始标杆，随着临湖地段日益开发殆尽，公寓将向外围发展，低密度的趋势开始逐渐减弱，湖南岸地块后续也将成为一个角逐热点区域。逐渐减弱，湖南岸地块后续也将成为一个角逐热点区域。逐渐减弱，湖南岸地块后续也将成为一个角逐热点区域。逐渐减弱，湖南岸地块后续也将成为一个角逐热点区域。未未来来定定位位板块未来价值坐标板块未来价值坐标独墅湖房地产研究独墅湖房地产研究谢谢