万科大坦沙项目招标提案

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1、万科大坦沙项目万科大坦沙项目招标提案招标提案经纬万科营销中心经纬万科营销中心20092009年年2 2月月Part I 区域重点规划及园区解读区域重点规划及园区解读功能定位功能定位“广佛都市圈”中心区，广州“西联”的辐射带动区，城市西部新的标志性地区以及新的商务中心区，重点发展总部经济、物流和创意产业等现代服务业，以及商贸和历史文化风貌旅游业，并考虑一定的居住功能。范围范围北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中、南，西至芳村大道北、花地河，总面积35.14平方公里。核心区位核心区位北至珠江大桥西桥（大坦沙），南至丫髻沙大桥、环城高速公路一线，西至花地河、芳村大道北一线，东至黄沙

2、大道、工业大道一线，面积约为24.7平方公里。 区域定位区域定位“白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价值改善区内环有利提升项目区位价值改善区内环境境 发展目标：发展目标：从“西联”和“中调”战略出发，广州要建立现代化产业体系，成为宜居城市的“首善之区”，要求白鹅潭地区瞄准现代化、国际性、创新型的广佛都市圈核心区的目标，发挥广佛联动发展的核心功能及枢纽商务港的作用。功能定位：功能定位：（1）价值重估，打造增长极。（2）推动多中心中央商务区（MCBD）的发展。（3）增长极功能配置：白鹅潭地区要与广州另外三大重点地区错位发展，就需要立足广佛，合理配置功能：建立总部办公、突出文化创意、塑造宜居

3、住区、培养生态休闲。产业定位：产业定位：大力发展总部经济及高端服务业、文化创意产业和休闲旅游业。区域定位区域定位“白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价值改善区内环有利提升项目区位价值改善区内环境境 方案二方案二 生态生态中央智城中央智城 总体功能定位总体功能定位具有国际影响力的广佛都市圈中央智力区。1、广佛联动参与国际竞合的区域性中心；2、辐射珠三角的开放性生产力服务中心；3、富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。 四大策略四大策略一为“水韵花都”,强化珠江、花地河、大冲口冲等景观河道的绿化设计,并与沿线建筑群落交融共生。二为“盈彩江岸”,临江建筑在竖向形态设计上采用梯度处理,形成层次丰富

4、,错落有致的建筑景观界面；三为“四心拥江”,塑造标志性核心空间,充分发挥江、岸、面、嘴、岛、湾、港等滨水岸线特征；四为“八景洞天”,即依托珠江景观,由北至南形成八处标志景观, 区域定位区域定位“白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价值改善区内环有利提升项目区位价值改善区内环境境 方案五方案五 生态生态中央智城中央智城 “广东光电科技产业基地广东光电科技产业基地”“中国留学人员广州光电科技产业园中国留学人员广州光电科技产业园” 基地一期面积约450亩，由广东光电科技产业园、中华液晶城和海角红楼商务配套区三大板块组成，将重点发展半导体发光器件、LED照明产品、太阳能光伏、液晶显示等高科技新兴

5、产业。 中华液晶城中华液晶城首期占地面积约250亩，专门从事液晶面板、模组等平板显示产品和配件的交易、展示和研发设计，规划设立“五区一中心”，将打造成全球重要的平板显示产品交易服务中心，为新兴品牌提供市场服务和产业链的支持。 重点园区重点园区科技产业园可望为项目提供高知客户群体科技产业园可望为项目提供高知客户群体 交通体系交通体系双地铁、大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系，有利吸纳双地铁、大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系，有利吸纳外区客源外区客源大坦沙大桥（规划大坦沙大桥（规划）规划红线40米，向西接佛山的建设大道，向东与大坦沙路和增槎路相衔接，此通道的建成将大大加强大坦沙与外区的联系。

6、 地铁五地铁五 六号线（在建）六号线（在建）六号线贯穿金沙洲地区，经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、海珠广场等站至燕塘，09年7月开通。五号线经滘口、大坦沙、中山八路、东风西路、西村等站至黄埔，2010年开通。大坦沙将成五、六号线交汇点。规划及园区经济解读小结规划及园区经济解读小结p现时大坦沙岛工业厂房、城中村林立，配套甚为不足，且形象低端，但白鹅潭经济圈的定位，大坦沙岛将在双地铁线、环岛路、中轴线、游艇会等新硬件的带动下建成旅游、高级商务区，有利于提升区域形象及改善区内环境；p然而，同时也须看到，虽然坦南区域在“白鹅潭经济圈”的范围之内，但整个大坦沙岛政府相关部门仍未作出明晰的定位，故大坦沙岛

7、厂房、村屋林立的现状也将在较长的一段时期内依然存在，同时，其配套资源、开发热度等也无法与金沙洲相比。Part II 项目市场态势分析项目市场态势分析2008年市场分析年市场分析宏观背景宏观背景经济增速下滑，已从过热转向偏冷经济增速下滑，已从过热转向偏冷 宏观背景宏观背景楼市资金面由流动性过剩转向不足，消费者信心缺失楼市资金面由流动性过剩转向不足，消费者信心缺失 宏观背景宏观背景行业政策从调控转向扶持，支柱产业地位得到重申行业政策从调控转向扶持，支柱产业地位得到重申 土地政策从严格集约用地到有保有压购房税收优惠，“二套房”政策放松 时间时间内容内容2008年9月16日下调一年期人民币贷款基准利率

8、0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变2008年10月15日 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 2008 年10月30日调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年11月27日下调金融机

9、构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。土地市场土地市场楼面地价回归理性楼面地价回归理性 同比跌幅超三成同比跌幅超三成 土地市场土地市场郊区成热推区域郊区成热推区域 市区供应极少市区供应极少 新建住宅市场新建住宅市场供求关系逆转，成交总额低于供求关系逆转，成交总额低于0606年年 新建住宅市场新建住宅市场0808年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳成交量（万平方米）成交量（万平方米）环比增幅环比增幅同比增幅同比增幅20072007年上半年年上半年427.82427.82/

10、/ /20072007年下半年年下半年373.75373.75-12.64%-12.64%/ /20082008年上半年年上半年241.79241.79-35.31%-35.31%-43.48%-43.48%20082008年下半年年下半年311.26311.2628.73%28.73%-16.72%-16.72%新建住宅市场新建住宅市场上半年价高量低，下半年量升价跌上半年价高量低，下半年量升价跌 均均 价价（元（元/ /平方米）平方米）环比增幅环比增幅同比增幅同比增幅20072007年上半年年上半年7550 7550 20072007年下半年年下半年9799 9799 29.79%29.79

11、%20082008年上半年年上半年9925 9925 1.29%1.29%31.46%31.46%20082008年下半年年下半年8883 8883 -10.50%-10.50%-9.35%-9.35%新建住宅市场新建住宅市场商品住宅价格逐年飙升，商品住宅价格逐年飙升，0808年增速放缓年增速放缓 新建住宅市场新建住宅市场商品住宅价格逐年飙升，商品住宅价格逐年飙升，0808年增速放缓年增速放缓 新建住宅市场新建住宅市场区域表现分化极大，花都成重灾区区域表现分化极大，花都成重灾区 ，荔湾供略过于求，荔湾供略过于求区域区域预售面积预售面积( (万万) )成交面积成交面积( (万万) )成交金额成交

12、金额( (亿元亿元) )成交均价成交均价全市792.7553.04516.469339荔湾区38.6533.4937.9011319越秀区18.9629.8838.0312728海珠区115.9185.7193.9210958天河区97.3587.31112.8112920白云区107.93104.8987.598351黄埔区3.4110.228.178001番禺区159.380.3967.158353花都区153.5654.7330.125503南沙区46.9829.3913.614632萝岗区50.6537.0427.167331存量住宅市场存量住宅市场成交萎缩四成，价格增速放缓成交萎缩四

13、成，价格增速放缓 09年年初市场表现年年初市场表现市场出现回稳迹象，十区周均成交达市场出现回稳迹象，十区周均成交达13001300套套 09年年初市场表现年年初市场表现市场回稳，成交回暖的原因市场回稳，成交回暖的原因 p随“保增长、扩内需、调结构”方针的确立，中央十大产业振兴规划的陆续出台，令市民的收入预期信心较08年下半年有所增强；p减息的执行令供款成本大幅下降；p媒体舆论的催谷增强了客户的购买信心，众多利好政策的出台也促进了刚性需求的释放；p近日股票行情的阶段走好也令股民收入有所增加；p最核心的原因在于较多的项目售价已回归至理性水平，配合促销活动促进了项目的成交。区域市场情况区域市场情况自

14、2002年开始，荔湾区供不应求现象明显，直到2008年供求关系有所缓解，价格自2005年开始一路飙升，更在2008年创下有史以来该区域最高价0808年前荔湾区市场供不应求，年前荔湾区市场供不应求，0808年供求关系有所缓解年供求关系有所缓解20082008年荔湾区均价大幅超越全市均价年荔湾区均价大幅超越全市均价荔湾区均价自2005年低于全市均价以来，06年、07年均与全市均价拉齐，直到2008年，荔湾区价格飙升，成交有所放缓区域市场情况区域市场情况自自0606年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平到了2008年，全市价格涨幅大幅回落，而荔湾区价格仍然坚

15、挺，持续30.3%的涨幅区域市场情况区域市场情况n荔湾区供应量一直处于平稳状态，除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外，本区总体成供不应求的态势；n荔湾区由于供应量较少，因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响，而非其他外部因素作用；n供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强，但由于整体市场环境仍不能过于乐观，过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码！荔湾区市场小结Part III 项目市场态势分析项目市场态势分析竞争市场分析竞争市场分析力迅原筑力迅原筑龙津华府龙津华府和黄逸翠湾和黄逸翠湾本案本案荔港南湾荔港南湾贵贤上品贵贤上品竞争区域竞争区域由于荔湾区售价格长期处于高位，且货量并非十

16、分充裕，使相当一部分购买能力有限的消费者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德围等区域。金沙洲板块金沙洲板块中海金沙湾中海金沙湾金域蓝湾金域蓝湾芳村北板块芳村北板块逸彩新世界逸彩新世界海珠西板块海珠西板块罗冲围罗冲围-同德围同德围板块板块竞争板块竞争板块城建水泥厂项目城建水泥厂项目富力桃园富力桃园老荔湾板块老荔湾板块金沙洲板块金沙洲板块芳村北板块芳村北板块越秀板块越秀板块海珠西板块海珠西板块罗冲围罗冲围- -同德围板块同德围板块项目项目在售组团在售组团主力户型主力户型现时售价现时售价（元（元/ /平方米平方米）发展商发展商货量货量备注备注富邦名寓1、2、3座两房84-110 三房106-174 1

17、3000（2200装修）宏辉地产93套/新城市逢源A座及B座 两房93 三房112-132 四房145-155 五房218 15000（3500装修）新城市223套/和黄逸翠湾A1、A2栋A7,A8栋两房88-103 三房129-142 复式289 16000（2500装修）和记黄埔尚有1411套预计09年推400套荔港南湾H3栋三房92-126 四房1679000-10000（毛坯）城启集团余20多套年底将推H4-H6栋约200多套珠岛花园六期30-109的单间到小三房8500（1000装修）鹏达地产231套停工中主要主要在售在售项目概况项目概况老荔湾板块老荔湾板块在售货量约1700套老荔湾

18、板块老荔湾板块主要主要潜在潜在项目概况项目概况项目项目位置位置规模规模户型户型发展商发展商预计预计推出时间推出时间预计货量预计货量富力君湖华庭流花路总建筑13.28万平米两房到五房 富力2009年年中首推280多套流花君庭流花路73号总建52378平方米205-398 四房、五房嘉业投资2009年上半年124套贵贤上品华贵路总建9万平米85-145 二房-四房地下铁道2009年年中首推330套荔湾雅居西华路总建8067平方米/勤建置业2009年年中一栋15层，总套数100荔景华庭十八甫北路建面5万平方米55-140 二房、三房、四房成功地产2009年6月168套老荔湾板块老荔湾板块主要主要潜在

19、潜在项目概况项目概况项目项目位置位置规模规模户型户型发展商发展商预计预计推出时间推出时间预计货量预计货量宏新光复北项目光复北路占地6819平米85-145 二房-四房宏新地产2009年2栋住宅元邦福布斯顿/元邦明月星辉 文昌北路总建68139平米以大户型住宅单位为主 元邦地产 2009年约500套汉国置业龙津中项目龙津中路总建46494平米/联成地产2010年333套龙津华府龙津西路总建11万平米86-165 德谊地产2010年6栋，其中5栋住宅，1栋公寓，380多套单位 老荔湾板块老荔湾板块个盘分析个盘分析富邦名寓富邦名寓开发商：丽丰控股有限公司物业类型：高层洋房、小高层洋房项目地址：广州市

20、中山七路与光复路交界占地面积：约0.74万平方米总建筑面积：7.4万平方米 在售组团： 1、2、3座的余货开盘日期：2008年7月5日开卖,当天销售33套现售价格： 13000元/ （带2200元/精装修）物业管理费：1.96元/ 配套设施：大型市场、空中花园、会所、泳池 老荔湾板块老荔湾板块个盘分析个盘分析富邦名寓富邦名寓户型户型一房一房两房两房三房三房合计合计最小值5384106最大值70110174套数5410287243比例22%42%36%100%在售户型在售户型销售情况：共243套住宅，08年7月开卖以来，已售150套，余93套，由于高层定价过高，2座18楼以上单位余货较多。老荔湾

21、板块老荔湾板块个盘分析个盘分析和黄和黄逸翠湾逸翠湾开发商：和记黄埔地产（广州番禺）有限公司物业类型：高层洋房 项目地址：广州市荔湾区黄沙大道8号占地面积：7.1万平方米 总建筑面积：42万平方米 在售组团： 主推A7,A8栋及A1,A2余货最近开盘日期：二期2008年12月6日现售价格： 16000元/ （送豪华装修）物业管理费：3.8元/ 配套设施：大型住客会所及4层大型现代主题式购物商场 老荔湾板块老荔湾板块个盘分析个盘分析和黄和黄逸翠湾逸翠湾户型户型二房二厅二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅四房二厅合计合计最小值88.43 129.29 283.77 最大值103.93 142.48 28

22、9.5 套数1502624416比例36%63%1%100%在售户型（在售户型（ A7,A8A7,A8栋栋 ）设计风格方面偏向于港式设计，主打的户型是目前市场上的主流的三房户型，但户型设计上没有太大的创新性，而且部分户型的转角位较多，影响居住舒适性和实用性。老荔湾板块老荔湾板块竞争分析小结竞争分析小结n老荔湾板块在售货量仅1700多套，但和黄逸翠湾已占1400套，故可见老荔湾的货量供应有限；n在售项目中，大多项目为高档定位，如新城市逢源、和黄逸翠湾，面积大、总价高，与本案定位有一定错位；n潜在项目中，上市时间相对较早的项目包括富力君湖华庭、流花君庭，也为高档定位，而荔景华庭的产品质素欠缺，贵贤

23、上品则预计多为地铁公司内部消化。可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺项目项目在售组团在售组团户型户型现时售价现时售价（元（元/ /平方米）平方米）发展商发展商货量货量富力桃园御湖天下D6、D7、 D8栋两房72- 86三房90- 9810000（2500装修）富力地产207岭南雅院11-15栋尾货二房70多三房 101-1146800-8500越秀城建84罗冲围罗冲围同德围板块同德围板块主要主要在售在售项目概况项目概况主要主要潜在潜在项目概况项目概况项目项目位置位置规模规模户型户型预计售价预计售价（元（元/ /平方米）平方米）发展商发

24、展商预计预计推出时间推出时间预计货量预计货量岭南湾畔水泥厂地块总建22万二房70 小三房90 多11000越秀城建09年10月共1800多套单位，首期约300多套罗冲围罗冲围同德围板块同德围板块个盘分析个盘分析富力桃园富力桃园开发商：富力地产物业类型：高层洋房项目地址：罗冲围增槎路高桥大街直入500米；占地面积：33.3万总建筑面积：83万容积率：2.67最近开盘日期：09年春节在售组团：御湖天下D6、D7栋现售价格：约10000元/（2500装修）物业管理费：2.9元/月配套设施：幼儿园、小学、中学、主题公园、超市、银行、商业街等罗冲围罗冲围同德围板块同德围板块个盘分析个盘分析富力桃园富力桃

25、园户型户型两房两房三房三房合计合计最小值71.990.63最大值86.6698.63套数290174464比例62.5%37.5%100%在售户型在售户型(D6、D7)n现售户型为80左右的两房，和90的紧凑型三房产品为主。其中两房单位占此次推售产品的6成以上。n户型紧凑实用，虽然三梯八户，但设计方正，且户户单边，故受到客户追捧。罗冲围罗冲围同德围板块同德围板块个盘分析个盘分析富力桃园富力桃园n预计09年中旬将推出项目剩余的E5及D10、D11、D12栋单位，货量近1000套，预计D10、D11、D12与现有的D6、D7较为相似，也即紧凑型的两房及小三房，估计将对本项目造成较大的冲击。罗冲围罗

26、冲围同德围板块同德围板块个盘分析个盘分析富力桃园富力桃园在在售售在在售售D6D8已售D10-D12罗冲围罗冲围同德围板块同德围板块竞争分析小结竞争分析小结n罗冲围同德围板块在售项目包括富力桃园、岭南雅苑，潜在项目则包括岭南湾畔；n富力桃园其户型配比、定价均与本项目较为类似，且地段紧邻老荔湾，故将是本项目的重点竞争对手；n10月上市的岭南湾畔，其发展商品牌深入民心，项目的规模宏大，周边的配套成熟，且项目受70/90限制，产品及定价也与本项目类似，但由于距离较接近同德围，故定义为二级竞争对手。项目项目在售组团在售组团主力户型主力户型现时售价现时售价（元（元/ /平方米平方米）发展商发展商货量货量保

27、利西江月17-20栋三房120-125四房 142-1469500元/（2000装修） 保利地产36中海金沙湾B1、B2、B3两房85三房102-147四房151- 1876500元/（1800装修）中海地产本月底推出320套 金域蓝湾B4、B5三房100左右9500-11000（2000装修）万科地产200多套金沙洲板块金沙洲板块主要主要在售在售项目概况项目概况金沙洲板块金沙洲板块主要主要潜在潜在项目概况项目概况项目项目位置位置规模规模户型户型发展商发展商预计预计推出时间推出时间预计货量预计货量凯德置地金沙洲项目金沙洲住宅新城总建35万别墅、高级公寓洋房 凯德置地2009年年底总量约3000

28、套 鸿荣源项目金沙洲B3702A06地块总建26万/鸿荣源暂停/恒大绿洲金沙洲大桥以南总建45万80-130两房 三房恒大2009年底/城建B3711B03地块总建16万90平米以下占八成城建2009年底/城建B3709B07地块B3709B08地块总建13.9万/城建2010后/保利金沙洲B3701A02地块B3701A04地块总建/保利暂停/富力金沙洲项目广州新社区南边 总建21860870%以上的单位为90平方米以下富力地产暂停2200套限价 金沙洲板块金沙洲板块开发商：开发商：中海地产物业类型：物业类型：高层洋房项目地址：项目地址：金沙洲大桥以南建设大道1号；占地面积：占地面积：41.

29、292万总建筑面积：总建筑面积：130万容积率：容积率：2.8最近开盘日期：最近开盘日期：09年2月21日在售组团：在售组团：B1、B2、B3现售价格：现售价格：6500元/物业管理费：物业管理费：2.35元/月配套设施：配套设施：幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街 个盘分析个盘分析中海金沙湾中海金沙湾户型户型两房两房三房三房四房四房合计合计最小值85.74102.22151.4最大值85.87147.59187.16套数56228116比例14%57%29%100%在售户型在售户型(B1、B2、B3)n现售主要为余货，据销售人员介绍将于2月21日开放新货（B1-B3）样板间

30、。n预计未来产品售价区间在6200-7200元/间。金沙洲板块金沙洲板块个盘分析个盘分析中海金沙湾中海金沙湾金沙湾虽然地处黄岐，但仍然是广义上的金沙洲板块，同时，发展商品牌号召力强，规模宏大，配套完善，最重要的是价格具充分的竞争力，故其一直有相当部分的西区客户，估计也是本项目的重要竞争对手。金沙洲板块金沙洲板块竞争分析小结竞争分析小结n金沙洲板块是政府发展的重点居住板块，由于靠近西关，规划前景良好，故吸引了众多的西关客户；n在售项目包括金域蓝湾、保利西江月、中海金沙湾、中海金沙熙岸以及限价房保利西子湾、中海馨园；n在售项目中，金域蓝湾的产品及定价与本案最为类似，将是本案的一级竞争对手，中海金沙

31、湾由于具价格竞争力，也对本案造成一定程度冲击，应为二级竞争对手；n西江月已为尾货，金沙熙岸为别墅，其它为限价房，故与本案的竞争关系不强。n潜在项目中，保利B3701A02、B3701A04项目、富力限价房项目、鸿荣源项目均已暂停；n潜在项目中，城建B3711B03地块虽然受套型限制，但将有联排别墅，且由于楼面地价高达4584元/，预期将于本案定位有所差异，凯德项目预计定位也与本案有一定错位，竞争关系也不强；n恒大绿洲项目规模大，须保持一定的关注。芳村北板块芳村北板块项目项目在售组团在售组团主力户型主力户型现时售价现时售价（元（元/ /平方米）平方米）发展商发展商货量货量备注备注逸彩新世界荔逸园

32、E1-E3一房68二房73-78 三房101-123 9800（1200装修）新世界余货69套年底将新增4栋约500套主要主要潜在潜在项目概况项目概况主要主要在售在售项目概况项目概况项目项目位置位置规模规模预计预计推出时间推出时间预计货量预计货量荔江美筑 芳村大道附近 建筑面积：237648平方米 2009年7月150套 芳村北板块芳村北板块个盘分析个盘分析逸彩新世界逸彩新世界开发商：新世界地产项目地址： 芳村大道西芳兴路占地面积:482700平方米 总建筑面积:1834300平方米 容积率：3.80 绿化率：31.50%配套：彩幼儿园、真光中英文小学、华师附中新世界学校、会所、小区巴士销售动

33、态：荔逸园E1-E3栋余货货量：余货68套开盘日期：荔逸园2007年年中推售价格：9800元/ （含1200装修）物业管理费： 2.8元/ 芳村北板块芳村北板块个盘分析个盘分析逸彩新世界逸彩新世界单位010203040506户型二房二厅一卫二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫一房二厅一卫建面737810112112368荔逸园荔逸园E3E3栋户型栋户型单位01020304050607户型二房二厅一卫二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅一卫一房二厅一卫建面737810112110810570荔逸园荔逸园E1E1栋户型栋户型二房及三房的销售均较为理想，但一房由于面积

34、过大且户型不合理，余货较多二房及三房的销售均较为理想，但一房由于面积过大且户型不合理，余货较多芳村北板块芳村北板块个盘分析个盘分析逸彩新世界逸彩新世界由于项目规模宏大，且配套齐全，新世界地产的港资背景及实力也具有良好的品牌知名度及美誉度，同时，项目对比老荔湾城区项目具有一定的价格优势，故项目吸引了众多的老荔湾客户。预期该项目年底将有近500套的新货推出市场，将对本项目中期的推售造成一定的冲击。芳村北板块芳村北板块竞争分析小结竞争分析小结n芳村北板块在售项目不多，现仅有逸彩新世界及恒荔湾畔在消化余货，但逸彩新世界的新一期约500套单位将于年底推出，对项目也构成一定的客户分流；n由于逸彩新世界的新

35、一期要于年底方能推出，与本案一期无直接的竞争关系，且其位于马路边，居住质素一般，故定义为二级竞争对手。海珠西板块海珠西板块项目项目在售组团在售组团主力户型主力户型现时售价现时售价（元（元/ /平方米）平方米）发展商发展商货量货量备注备注光大水岸榕城K10-K14一房38二房78-102 三房125-143 11000（1800装修）光大地产400多套2.14开卖销售300多套主要主要在售在售项目概况项目概况n海珠西板块在售项目的代表为光大水岸榕城，虽然具备规模、配套的优势，但由于其位于工业大道，传统的西关人对此并非十分感冒，故其荔湾客户仅15%左右，多为西关专业市场的档主，故定义为三级竞争对手

36、；越秀板块越秀板块主要主要在售在售项目概况项目概况项目项目在售组团在售组团主力户型主力户型现时售价现时售价（元（元/平方米平方米）发展商发展商货量货量金悦东山国际公馆/34-83一房、两房11000-13500（3000装修）金悦地产剩余328套保利中环广场E、F、G栋 大户型为主16000-23000（2500装修）保利地产223君汇世家H1-H5栋主推100-161两房、三房15000（2000装修）高田投资剩余约284套小北御景A、B、C栋40-150单房至四房18000（1500装修）珠光地产 约79套德雅轩东塔38-187平米的一房到四房15000-16000（2000装修）金伟杰地

37、产货量共280套，其中近六成为回迁房御龙国际商寓/37-70的小户型单位均价12000（毛坯）金凯达地产剩余200多套，中高层单位时代you公寓/40-88单身公寓、一房、两房14000-16000（2000装修）时代地产剩余126多套项目竞争市场项目竞争市场 分析小结分析小结等等级级项目名称项目名称规模规模（万）（万）主力户型主力户型售价（元售价（元/ /）优势优势劣势劣势一一级级金域蓝湾金域蓝湾43100左右三房8500-10500区位 规模 景观 配套 /富力桃园富力桃园8380左右两房 95左右三房10000-11500地段 规模 配套形象二二级级荔港南湾荔港南湾10092-126 三

38、房10000地段 规模 配套居住舒适度中海金沙湾中海金沙湾13085 两房102小三房 124三房6500规模 价格 黄岐区位城建岭南湾畔城建岭南湾畔2270左右两房 90左右小三房11000规模 配套地块历史恒大绿洲恒大绿洲4580-130两房 三房/区位 规模 配套企业形象 产品逸彩新世界逸彩新世界120100-130三房9800规模 配套周边环境 舒适度三三级级光大水岸榕城光大水岸榕城38.880左右两房 125 三房 11000-12500规模 配套工业大道 价格力迅原筑力迅原筑1480两房 110三房8500交通 区位形象地块历史和黄逸翠湾和黄逸翠湾42130-140三房16000地

39、段 配套价格贵贤上品贵贤上品985-145两房至四房13000-15000地段 配套规模 品牌 产品荔景华庭荔景华庭5120三房13000-15000地段 配套规模 品牌 产品典型竞争项目分级及竞争关系分析典型竞争项目分级及竞争关系分析项目竞争市场项目竞争市场 分析小结分析小结项目名称项目名称上市时间上市时间一级一级金域蓝湾金域蓝湾富力桃园富力桃园二级二级荔港南湾荔港南湾中海金沙湾中海金沙湾逸彩新世界逸彩新世界恒大绿洲恒大绿洲城建岭南湾畔城建岭南湾畔三级三级光大水岸榕城光大水岸榕城力迅原筑力迅原筑和黄逸翠湾和黄逸翠湾贵贤上品贵贤上品荔景华庭荔景华庭0909年年中年年中目前在售约200套目前在售

40、约余150套余货在售余货约200套未来仍有约1000套左右可推未来将推约200多套年底将推500套4-5月将推约400套在售余货约100套未来将推约150套未来将推400套未来将推330套未来将推约160套2月底将推约320套2.15已售罄约400套余货约68套年底将推300套0909年年底年年底年底推出项目市场机会项目市场机会 分析小结分析小结珠三角改革发展规划纲要的颁布，意味着讨论多年的广佛一体化开始进入实质性实施阶段。“白鹅潭经济圈”的构建有利于提升项目区位价值。而且，其正好处于“广佛都市圈”中心区，是广州“西联”的辐射带动区，将打造成为新的商务区。大坦沙地缘优势的体现机会大坦沙地缘优势的体现机会：市场的阶段性回暖提振市场信心政策的可能出台将使小阳春演变为大阳春老荔湾项目由于地价等诸方面原因，大多数的楼价仍保持在13000元/左右的高位老荔湾板块供应货量不足，紧凑型的三房供应更为稀缺大部分竞争对手将于年底推货，故年中前是较好的推货良机大坦沙项目上半年推出的市场机会：大坦沙项目上半年推出的市场机会：