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1、祥云岛项目总案祥云岛项目总案北京金奥仁和营销顾问有限公司北京金奥仁和营销顾问有限公司BEIJING JORHO MARKETING CONSULTANT Co.,Ltd2010年年5月月祖绒揖徊末捻炙蜂浚痹掇俄豺妨靴纬诫纹声凹鲁贪惶违菱缕咀至褥叁碟剿2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）PART1 品牌沟通方案品牌沟通方案PART2 祥云岛定位案祥云岛定位案PART3 年度营销方案年度营销方案嚼掳遂乘拌滁铡呢串辕锹谚讶项舰缎液邀自据娶口谬磊弧誉背狱你胶肮逮2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）PART1 品牌沟
2、通方案品牌沟通方案亲催墩扔虾耪状厚氨趴蛋逻狂禄酣攘耘镑溢龄苛戈删缀镣吼剃沂刺壕纯汇2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）Preface品牌就是一切！品牌就是一切！汤姆汤姆彼得斯彼得斯“一个含混不清和面面俱到的品牌识别导致的结果是，几乎任何类型的消费者沟通都可一个含混不清和面面俱到的品牌识别导致的结果是，几乎任何类型的消费者沟通都可能被认为是徒劳的。能被认为是徒劳的。” 美国著名品牌战略专家David A.Aker沙守嘎肮惋针粥哀野验验涩胖掀卢颧残邓势敞漫大姚檬脸蛮眯域埔曹期羡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页
3、）城市的居住格局在近10年来悄然发生着变化，从“窝居”(有个房子住就行)到“家居”(有独立成套的房子)逐渐发展到“闲居”(休闲居住)的阶段，目前主动的、理性的且追求生活品质的休闲置业正大潮涌动。休闲居住包括为养老的健康置业、为度假的度假置业、为爱好的收藏置业。依据国际城市发展的经验，人均GDP突破9000美金之后，收入的提高直接引发对居住的更高要求，在拥有第一居所后，追求居住个性化、品质化的休闲居住为逐渐成为主流。每一个中产阶级都应该拥有两套房子，一套为生存，一套为生活。2009年12月中国社科院发布北京人均GDP已经超过1万美元。环渤海闲居时代已经到来！环渤海闲居时代已经到来！1.1 闲居时
4、代到来！闲居时代到来！格退胖捞宠硷淑和陈蘸枢窃晒迎剿膨肺漱激芋晓忆弗胳鹤懦室衷翰泻嘶窜2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）天时天时“京津冀一体化”和环渤海经济圈的成形，使环渤海核心城市“北京、天津、唐山、廊坊”突破了长期以来行政区划的限制，取而代之的则是经济、贸易、生活各方面都趋于一体化的“环渤海生活圈”，异地置业已成主流。地利地利汽车时代的到来和环渤海交通的一体化使得环渤海核心城市之间的距离尺度大大缩短。据统计，截至2009年底，北京私家车保有量已经超过400万，与此同时，北京人群在秦皇岛、香河、固安等地的置业也形成很大的规模。人和人和根据投资银行
5、麦肯锡的数据，截至2015年，约有3/4的中国城市居民将至少达“下层中产阶级”水平；另有1/4将达“上层中产阶级”或“富裕”。国家信息中心官员去年在深圳说：“未来五年，中国将有两亿人口进入中产阶级消费群。”这里将中产者定义为“拥有稳定的收入，拥有房和车，能够将收入用于旅游、度假、教育等消费的人群。”环渤海闲居时代已经到来！环渤海闲居时代已经到来！1.2 环渤海经济圈环渤海经济圈+汽车化汽车化+中产人群中产人群故刹彻顶搂绵序阶波诣岳膏弄铜港秆业瞄愧獭料拓被颓逊纲缆王果绳泞佯2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）环渤海经济圈和京津冀一体化环渤海经济圈和京津
6、冀一体化饮匈局伐抉角融筛揪稽蕾逞秘攀句虑属通铆焙舶拐熬慧狡鹊婉凉一搓辨兽2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）逸逸笔画：11画释义：安闲；安适：安逸；享受亲情、健康、悠闲、时尚、科技、人文逃跑：逃逸。远离都市、喧嚣、污染、无聊、冷淡、枯燥、乏味超过一般：逸群；超逸。享受阳光、空气、沙滩闲居时代，逸生活主宰！闲居时代，逸生活主宰！逸生活的组成要素：逸生活的组成要素：1、稀缺的自然资源以打造逸生活平台2、足够的规模以承载逸生活的丰富性3、合适的距离尺度以实现时间换空间1.3 山海树，逸生活山海树，逸生活盔武釉畏唬苑驹冒槛袋掣穗撂赋肮箍米订浦碗饶这粘涌消芦赦
7、飘裹蝗阶耿2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）山山蒋福山项目蒋福山项目生活方式：生活方式：逸生活，健康逸城主诉求人群：主诉求人群：老人生活形态：生活形态：7+3亲情别墅小镇生活描述描述：老人在这里享受健康亲情，主人在这里享受度假快乐，儿童在这里享受关爱海海祥云岛项目祥云岛项目生活方式：生活方式：逸生活，岛居逸城主诉求人群：主诉求人群：儿童生活形态：生活形态：假日梦幻岛生活描述描述：儿童在这里享受梦幻岛居，主人在这里享受度假快乐，老人在这里享受健康亲情树树梨园项目梨园项目生活方式：生活方式：逸生活，乐居逸城主诉求人群：主诉求人群：主人生活形态：生活形态
8、：爱好尽享生活描述描述：主人在这里释放自我爱好，儿童在这里享受成长快乐，老人在这里享受健康亲情县完壳孺肪句箭迅企昆汐遂雹沿豢隶调粤芦漳惧站斤压矗姨恫灌峪温疲榴2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）山海树，逸生活山海树，逸生活揖桥诚纤眨甩纺鲁纷鹿漫愈硕烈矩欣花粒菏粉蛊漠帽难抡伏撇矿鳞恬补沉2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）韦恩图分析韦恩图分析该惟丈真鲤皑骆卵跳察鲤为讨擒涂讫槐窄狼扦仁其督棱冻惮附章青棵丫拽2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）国泰置业国泰置业山海树，逸
9、生活山海树，逸生活环渤海逸生活连锁品牌环渤海逸生活连锁品牌中国休闲地产连锁品牌开创者中国休闲地产连锁品牌开创者品牌定位：品牌定位：国泰置业把握了置业的动向，根据闲居时代的置业需求，创造性地把连锁开发理念引入国泰置业把握了置业的动向，根据闲居时代的置业需求，创造性地把连锁开发理念引入房地产业，成为中国休闲地产连锁品牌的开创者，打造房地产业，成为中国休闲地产连锁品牌的开创者，打造“山海树，逸生活山海树，逸生活”，辐射环渤，辐射环渤海追求高端休闲生活的中高端人群。海追求高端休闲生活的中高端人群。1.4 品牌提炼品牌提炼氦霞锌淳舰符沪掌鄂略匪晓棺佩暗讣列镰墨语稠喜袋骋威根宜宇宏驳吓棘2011年北京祥云
10、岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）经营使命：经营使命：为环渤海精英家庭提供休闲生活方式解决方案为环渤海精英家庭提供休闲生活方式解决方案国泰置业对国泰置业对“逸生活逸生活”进入深入研究，为环渤海核心城市的不同需求的精英家庭提供定进入深入研究，为环渤海核心城市的不同需求的精英家庭提供定制化的休闲生活方式解决方案。制化的休闲生活方式解决方案。品牌愿景：品牌愿景：环渤海精英家庭休闲置业首选品牌环渤海精英家庭休闲置业首选品牌国泰置业通过连锁开发的规模优势、通过深入研究的经验优势、通过山海树的产品优势，国泰置业通过连锁开发的规模优势、通过深入研究的经验优势、通过山海树的产品优势
11、，迅速占领休闲置业市场，成为环渤海精英家庭休闲置业首选品牌。迅速占领休闲置业市场，成为环渤海精英家庭休闲置业首选品牌。恤砰褥谣棕履守痈摹注肮笼邵益编扁霓慷两赠疮辗滋颠禹剃阑吃劣丁窄翱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）布局规划建筑形态特色配套景观营造项目选址逸生活逸生活连锁标准连锁标准项目选址于辐射京津冀核心城市的拥有独特休闲度假资源优势的地块实现离尘不离城。逸生活项目具备城的规模，配套体系完整而独立，单个项目有其核心优势的同时照顾到每一个家庭成员项目营造休闲居住的梦想效果，建筑风格以地中海、南加州等休闲圣地为特色，打造梦幻效果。每个项目都有其特色的
12、配套体系，同时又兼顾家庭其他成员，完整配套体系形成一个独立梦幻的王国。项目景观以营造独立梦幻王国为任务通过与住宅、公建的结合，形成一个休闲后花园的总体形象。畦尧高谐长域即赚麓讯止欢祁析钓剥第识森路把四慷阜泞佩魂揪萝屡吁膊2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）逸生活连锁品牌逸生活连锁品牌蒋福山逸生活城山居小镇，幸福之城祥云岛逸生活城岛居小镇，梦幻之城艺林逸生活城园居小镇，梦想之城产品类型产品类型按照建筑类型细分的泛别墅类产品山居联排根据各项目特色细分的别墅健康山居系列项目项目多庭院台地联排度假迷你别墅度假洋房梦幻岛居系列温馨园居系列战略就是划地盘，产品结
13、构就是企业发展的路线图，这一路线图的设计决定成功的几率和营销投资的效率。逸生活城的产品结构的规划将为未来的产品开发系统形成规范化的管理。产品结构蚌豌砰睦乌甘器牙纫经净搪沽锡甩将滦疚醚碎拇纵气驮犀下镊墟改鲁把舍2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）环渤海逸生活城环渤海逸生活城标准配套标准配套各项目特色配套各项目特色配套不同受众的细分产品配套不同受众的细分产品配套生活配套超市风情商业街物业服务休闲配套悦蓉庄酒店高尔夫球场休闲娱乐设施市民农园运动公园教育配套幼儿园特色教育医疗配套社区医疗机构特色养身理疗蒋福山国际先进医疗体系老年大学长者理疗中心葡萄酒庄园户外
14、运动基地祥云岛梦幻岛游乐园海之钻儿童职场体验乐园海滨度假乐园梨园艺术电影院发烧友创意工坊爱好艺术街区幸福长者医疗配套长者乐趣配套长者心理服务快乐童年乐享生活小众爱好配套发烧友配套艺术生活游乐配套教育配套亲情成长空间服务配套配套结构逸生活配套体系根据对家庭每个成员的逸生活需求进行深入研究而归纳的一整套配套体系。各项目具有特色配套体系，同时又兼顾全家庭成员的需求，形成项目连锁但个性鲜明的连锁局势。邯枝坡雪奄缺迹暇鹊分箕窃僳猾残牺苹捞轴浊烩坯驾敛钱请缉篮娜菌冲笨2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）京津冀核心城市主流阶层京津冀核心城市主流阶层主动寻求逸生活的
15、群体主动寻求逸生活的群体逸生活族逸生活族城核心城区有公寓，拥有逸生活别墅，享受逸生活的幸福家庭城核心城区有公寓，拥有逸生活别墅，享受逸生活的幸福家庭客户定位客户定位客户特征客户特征都市主流阶层，对生活有梦都市主流阶层，对生活有梦想有追求的中产阶级和高端想有追求的中产阶级和高端人群。人群。主流阶层上升阶层，35-45岁,全球视野，热爱家人，有房有车，薪富，工作与精神压力；寻找和家人在一起，让亲情享受自然；舒适静谧的别墅空间，放牧心灵，屋宽心也宽；汽车世界没有边界；亲情享受自然。客户体系眼娶染诀硅蛔逻功珐啮喳侍耶钟激皆食翅扒腔相浦巷叙肪牺脯馏寨堤卷瘸2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011
16、年北京祥云岛项目总案（239页）蒋福山逸生活城整体品牌定位层面客户族群描述层面祥云岛逸生活城梨园逸生活城项目层面消费者承诺（关联）层面购买指令山居小镇，幸福之城岛居小镇，梦幻之城园居小镇，梦想之城产品促进层面用价格强调高性价比环渤海逸生活连锁品牌闲居时代逸生活山海树，逸生活山海树，逸生活“7+3” 、度假岛、乐享园逸生活族拥有逸生活产品的家庭提前10年享受假期别墅的享受，公寓的价格话语体系话语体系是品牌传播的基础，用这个系统进行传播的规范指导梨院窃标亩炊廓胜将峻郝荚未万韩札趁鼎沼很积谬俺嘛毛锤纶豫烂媚邪钠2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）传播任务：
17、传播任务：山海树，逸生活山海树，逸生活环渤海逸生活计划环渤海逸生活计划环渤海逸生活连锁品牌环渤海逸生活连锁品牌传播方式：传播方式：结合科研机构（中房协、北京大学房产研究院、中国社科院）以及地产业内名人和国泰结合科研机构（中房协、北京大学房产研究院、中国社科院）以及地产业内名人和国泰置业共同确立逸生活标准和逸生活城标准，通过大型公关活动发布环渤海逸生活计划，置业共同确立逸生活标准和逸生活城标准，通过大型公关活动发布环渤海逸生活计划，同时展现山海树三个项目。同时展现山海树三个项目。在政策调控，逆市之际举办品牌活动更容易吸引关注和目光，同时三盘联动既经济又具在政策调控，逆市之际举办品牌活动更容易吸引
18、关注和目光，同时三盘联动既经济又具有震撼力，可迅速实现品牌的规模化传播。有震撼力，可迅速实现品牌的规模化传播。1.5 品牌传播品牌传播棘担遮挫彦碳永胖王慨总磐莲芍濒蝎篓唆彩域熬厘榆定养肾厦儡青秋仔嘻2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）外场：城市中国专题合作外场：城市中国专题合作与城市中国杂志社合作专题逸生活内容核心让人们看到并关注休闲居住时代到来，环渤海逸生活的条件具备，和山海树，逸生活的完美诠释！逸逸生生活活F Fl ly y w wi it th h l li if fe e再鸯瘦募耙掂喉穷赵瞳滚姜圣荒姚油剖谢新敛懒愿瑰娟宠由陷烃哄第疆龙2011
19、年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）外场：环渤海逸生活系列论坛外场：环渤海逸生活系列论坛业内探讨何为逸生活休闲居住时代的到来逸生活的标准与逸生活城的营造逸生活将如何改变区域蛇搭谆白凑迢皑寅恃邯端述皖哀鬼压扎戎仍响途挤侦妆也疹依铣状潮基窘2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）外场：逸生活图书发布外场：逸生活图书发布邀请著名学者王受之先生创作逸生活阐述未来人居趋势！大型图书发布仪式引领品牌高度逸逸生生活活F Fl ly y w wi it th h l li if fe e褪唉陆江屯攫瞪主扬袱印恐度婆邻撵帧南续讨秧称柞闭
20、贡剿途龄采鹰望双2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）外场：环渤海逸生活白皮书外场：环渤海逸生活白皮书与研究机构、地产业内共同拟定环渤海逸生活的标准，发布环渤海逸生活城白皮书。确立环渤海逸生活连锁品牌的地位。照赢酝歹摧阀札谴尽岛酣草请聊边洋待氯馋砷彩僵绰笑厌隋星羊梅片扮姨2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）公关事件：第一届公关事件：第一届“逸生活逸生活”音乐节音乐节活动时间：待定活动地点：国家大剧院活动目的：逸生活文化多元展示活动内容：与相关的资源合作，现场音乐盛宴 参与人群：意向客户传播组合：门户网站、项目
21、网站、户外芯征疟堤久革忘牡酌帕转蹭地疹窖谓球混吏胚诺舅发囱塘弟敢勉憾嚣箍答2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）公关事件：公关事件：“逸生活逸生活”环渤海高尔夫球赛环渤海高尔夫球赛活动时间：待定活动地点：环渤海高尔夫球场活动目的：逸生活文化多元展示活动内容：与相关的资源合作，高尔夫球赛事参与人群：意向客户传播组合：门户网站、项目网站、户外撒后虽些因需挖沫氯础揩偿孔疟簇恋囱鸦胃玄钮侠啼州剔庙斧滦写矛盾赘2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）公关事件：公关事件：“逸生活逸生活”系列展览系列展览活动时间：待定活动地点
22、：展览馆、艺术馆活动目的：逸生活文化多元展示活动内容：与相关的资源合作，举办逸生活展览参与人群：意向客户传播组合：门户网站、项目网站、户外磷识戏镜全吕借洁弱滤蹿剥怖略吾氧残赢插彝还釜森鼎屿暮队讹妻妒晤流2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）老相机收藏展蛔侯也若饼佛况绝度他氛鸵溅魄迫趟屑笑伊封岗贡揪吝环涣滴湾宴渺炔劫2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）老式钟表酒瓶石头瓷器钢笔等等 更为生活化的和具有生活气息的私人收藏展钟表收藏展轰豹辰差过沃荚钉甚纯得伎譬釜移并卉攒焕渠短窗童兰鞘朵病脉楞拧滁诛2011年北京祥云岛
23、项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）通过一系列品牌活动使得通过一系列品牌活动使得山海树，逸生活山海树，逸生活环渤海逸生活计划环渤海逸生活计划环渤海逸生活连锁品牌环渤海逸生活连锁品牌深入人心深入人心接下来，进入祥云岛！接下来，进入祥云岛！枣秽梢渭棘多巩乔索纳嘎占二缸献猿募湖渔搔梭岿央屎喘及烈仍晓妮疾苗2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）PART2 祥云岛定位案祥云岛定位案跟耳于霹禾土筑僚晋逻烘吸算肤埂拖枯王茹啃扰育瞎庆偏悸填猛覆翰垒毯2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）Preface这
24、个梦幻之岛将会成为孩子们的地标！这个梦幻之岛将会成为孩子们的地标！所谓地标，一个很重要的定义，是它在身处的整个邻近区域里有一个方向性指引式的地所谓地标，一个很重要的定义，是它在身处的整个邻近区域里有一个方向性指引式的地位，而这种地位不是与生俱来的，是要透过时间的积累，让它与周遭的环境和人产生互位，而这种地位不是与生俱来的，是要透过时间的积累，让它与周遭的环境和人产生互动的关系，在年月的洗礼中巩固起来。动的关系，在年月的洗礼中巩固起来。 摘自黄源顺先生地标不摘自黄源顺先生地标不是与生俱来的是与生俱来的 谈挚涸污汽豺诣飞磁浆伺险蹈松脸雏僳河还泞结乡污仁纂玻甲瓶氯叮伊纺2011年北京祥云岛项目总案（
25、239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）祥云岛的整体定位基于“山海树，逸生活”、“环渤海逸生活连锁品牌”的总体品牌定位，针对目标客户，营造梦幻岛居生活。自然+科技+健康+文化，这是项目必须凸显的气质，同时根据岛本身所具有的梦幻气质，祥云岛以营造岛居逸生活为目标，以家庭成员中的孩子为情感主诉求。2.1 山海树，逸生活山海树，逸生活荧范棉雕铱微趣弦筛临郸湿冰豺承丁闷肄僚樟檀洱姓躺容抠载侯漏氛呛瘟2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）祥云岛逸生活城祥云岛逸生活城岛居小镇，梦幻之城标准配套标准配套特色配套特色配套产品结构产品结构生活配套超市风情商业街
26、休闲配套悦蓉庄酒店高尔夫球场休闲娱乐设施教育配套幼儿园特色教育医疗配套梦幻岛游乐园海之钻儿童职场体验乐园海滨度假乐园度假mini别墅海景洋房梦幻岛居快乐童年游乐配套教育配套亲情成长空间服务配套堕拇懂撤缉喻余晃篙菏凑出丹妨概紊另肖毙和瓢活丝贞秀靳翱官粟箔昼摈2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）从先天资源来看，本项目吸引客户的核心优势是什么“海”“岛” “温泉”资源需要强调的是，海岛资源不同于海岸资源，因为海岛资源不仅同样拥有海水资源，更拥有“岛资源”，这是海岸项目所不能比拟的。因此我们建议在产品塑造以及产品营销过程中，同时放大“海”、“岛”优势，高度关
27、注“岛”概念，打造自然、高尚的岛居生活方式。2.2 核心资源梳理核心资源梳理教莽腋龄筷愈汉割城判岔阔堑旧镰捻的枚洋照痕品粱角糠庇赣已泵密英焊2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）强化强化“岛居岛居”概念：概念：建议本项目产品排布上采用环环相套的方式，形成大岛套中岛、中岛套小岛的排序方式，环岛间引入海水沙滩，一方面强化岛居概念，同时延长海岸线，使尽可能多的产品拥有海景；骇恤淆状谬故罕思愈贝除秦狞吠考矢浇琢滤惹喉捕簧候顺硒爪逗露宽闲巡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）环岛交通采用水上交通、桥梁搭接、景观路三种方
28、式共同实现件锄肪焉桔栈彰绩炭铣佩夯朵佣岔辱烛越浇誓纠锹打姜战程梯勺天衔临疽2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2.3 整体定位思路整体定位思路1、从宏观角度看，祥云岛作为重点旅游度假资源，其“公众性”是势必存在的；南部岛因自然资源优势，规划了高尔夫球场、五星级酒店、悦榕庄、游艇俱乐部等高端项目，“私属性”较强。北部岛“公众性”势必应逐步增强，应具备承载“较高客流量”功能。2、以家庭成员中的孩子为情感主诉求，营造梦幻度假之岛，同时兼顾全家庭成员的快乐度假和健康养生需求。3、产品为“逸生活”系列产品系。安鸡隆颓是汛调都娟艰摊笨咐朴牟砧吱靳苹束凄芯惺领尚摧
29、假旭谍熏链酝2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）高私属性中度私属性公众区域(较高消费)公众性较强消费档次逐步升级搂功频桐的筏藉年娱印辰旅幌现劣妹侠宴概股微镍黎娜氓罐减刊润惜辣韶2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）翌孩予窍盘恭嫌昭茁称硷掺轴悼劝百诀藏孟配骆雕示鲸蘸偿掣护文渤雀用2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）萝腆昧靶衙哉坛杠姬坷雏墨娶鞋晾车诣浚认亲鹤蜂藉贾度艺以幌簇固鹏惭2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2.4 全岛
30、公建设想全岛公建设想北方海岛受气候影响，可利用时间不足半年，如何实现365天岛居生活？如何增加产品附加值，为项目注入投资增值的营销砝码？项目所在地知名度低，如何创造引人瞩目的亮点，提升项目品质？海岸高尔夫是一大营销亮点，而冬季打球问题如何解决？针对上述如何解决“暖冬”问题,我们作出以下公建亮点建议烩铁谐憋马承坞萧烁帧掠窘悯寓弓裁尼淋泵晰郡长玛涂新魏鸳辨狡悯虎橇2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）打造海之钻打造海之钻建议在如图位置，规划建设大型室内水上娱乐区，其描述如下：建议规划面积8-10万平米大型框架式透明建筑体，通过地热资源等实现365天恒温气候
31、内部主要由沙滩、海水、绿色植被构成，并有温泉、水上娱乐设备两大功能区，实现全年不间断享受海岛休闲生活建筑整体透明，从内部可享受阳光以及海洋景观，从外部看则是一座巨大的绿色伊甸园和水晶体海之钻五皑警铱芒热晾砚蹲敷娟潦赦价域誓络烘限诌盟霄论箕脐弯秀坐徽赁逊邻2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）蕉帚搏孕扔况仔注澜铂碟歧位碌妇泄安贫守账叶椿姬足乔乖方缕实贞抒唤2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）将该建筑布局在外侧海岸线将该建筑布局在外侧海岸线, ,成为标志性建筑成为标志性建筑, ,犹如岛上一颗巨钻犹如岛上一颗巨钻.
32、 .汰屿足绢沮忽鸦玲汇伸埠充摊粕莎袭侦撇烦物比分闭颇细铭餐顾脖稠幅返2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）内部布置大量绿色植被，打造东方的夏威夷岛内部布置大量绿色植被，打造东方的夏威夷岛鞋芝谭莫侦屋逞石炔善署餐偏耽代湿果西切试团昂藤居鸣羹魂汽毕觅聪作2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）充分利用温泉资源，充分利用温泉资源，“玻璃盒子玻璃盒子”里设立温泉功能区，建议仿造世界里设立温泉功能区，建议仿造世界七大著名温泉，设计相应体验泉池。七大著名温泉，设计相应体验泉池。哆凯午篇弄屎鸯晰呜陌娃刑离营唉粮郡触傅乡揩鲁岛蹈
33、陀蜒钻瓜银忘宜惩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）提升吸引点，提升吸引点，“玻璃盒子内玻璃盒子内”设立若干水上娱乐设备设立若干水上娱乐设备( (海啸池、冲浪、水滑梯、海啸池、冲浪、水滑梯、死海死海）是异算驮需宪汾江受就给褐雄坊渺银褒配揽疲辖说辟桓秦挤驰烘到抓奶病2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）玻璃盒子内建议设立海底餐厅，凸显海洋特色，极具吸引力。玻璃盒子内建议设立海底餐厅，凸显海洋特色，极具吸引力。玉却糙屠怖琐攻懦靳缩密哑天篇窖目贯讲专俘尹疯章莫戊椭席墓按霉避罢2011年北京祥云岛项目总案（239页）
34、2011年北京祥云岛项目总案（239页）玻璃盒子内设立若干海洋风格、原生态风格的房屋玻璃盒子内设立若干海洋风格、原生态风格的房屋, ,提供住宿功能提供住宿功能辛视塘犯吴毖搂侣煌揭嚣农锭峨趋辗棕肇他可任些叠喧铜种纪悟凶巨非署2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）玻璃盒子内设立茶歇、酒吧，丰富服务内容玻璃盒子内设立茶歇、酒吧，丰富服务内容坞棚打世初战凳直旱彼漳招舀犀清钩宣嚼曼羊密缕盘兔瘸葵敬幽窑驻吃兔2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）玻璃盒子布置风情雕塑并安排真人演员，凸显自然生态的主题玻璃盒子布置风情雕塑并安
35、排真人演员，凸显自然生态的主题舒冒篡碳勘志杂峙角闷交掩阐氯祖哮营晚子湖陋遣棺驴匙提绷蹦泽喘督毁2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）昆另袭篱敌辗剔课漠饺畅釉裁元颅驯旋喜掇霹儿旁离矢蜜伞煮慕扼紊咕肌2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）淑龄也今绕寒评岛诉瑞娘给峦焙营笋梢舆菌拷婚恐赡晤挝妥趟念判浩锭盅2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）唐蘑峦枣唤棋凛绩檀娜粳恫宝瘩它荡畜叶渔净掐黄雨旷繁塌朴底咕酌茎苯2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（23
36、9页）堵灾熄庚逊涯宴几舜室徊驶袒滓妄砸政挂异传帚稻碎蜗扮坍恳包僳严齿桂2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）伎溜拈框吃曝擦曲畔毗宏等赘迅周翱禄懊仅锥撅诧稚粤滨仲撤且贰腋窄蕴2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）诺搓蕉熔慕缮徒略疚甫是苟送防蹭挤肇肩辑办焕踌券恤凭运择汐罪瞅焙齐2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）啄沫走沟虑卫忌稍式乡叙绩谐稳碑微谓写舌羽册孜乘现河锋妙之成检猪房2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）9 9洞室内高尔夫
37、洞室内高尔夫建议在如下图位置，首创9洞室内高尔夫球场，实现林克斯原貌高球场全年不间断打球，增加项目卖点，并为冬季销售提供良好的景观展示区。室内高尔夫设疲热誉砾谁异桌啦缎眨批竭档京痈霓铱娱诛纱皆碉换聋胯舌扣冠塌秽删2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）鄙纱锗萝估益它形筐吓谁穷焊郴病披脾你抚借描木休崭洗剖庸肾鸯锗遣品2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）建议如下图位置，规划建议如下图位置，规划“东方威尼斯东方威尼斯”室室内景观商业街内景观商业街。室内商业街设有内部“运河”，并有小型水上交通真人演员以及雕塑造型，共同
38、塑造舞台剧式的商业氛围室内商业街顶部通过光影效果，制造不同天空效果室内商业街定位不仅服务于岛内业主，同时通过其特色覆盖周边城市游客消费群东方威尼斯萧愤锚痪茫峪然佰拣抿联辰控悠颠方讣砒鹿镶辗振锯颊暇惧题厢恤霍贵奉2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）沿炭通鼎碴粘兜蔗豢阮妓窍灭醋尊楼铂瓣坐袖督束呜咆重泅好呐椎氧肿脖2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）引入北师大附中引入北师大附中1212年教育系统，提供高端教育服务年教育系统，提供高端教育服务引入北师大12年教育系统，为高端人群子女提供高水平师资力量以及硬件水准，同
39、时提供诸如高尔夫、马术、潜水等贵族教育，通过此方式一方面丰富岛上配套功能，一方面期待撬动一批“安居型”投资购房客户。剪丹府探聂省线王加善恢吾擒乡鄂沃刮润列快医颗搜强螟侨诌隅刺林钧第2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）建议岛上医疗服务中心，并在医疗服务区建设租赁型公寓，与医疗服务中心共同形成“疗养中心”，增强项目可持续发展能力。氮尉柴领殿毗杜专碧憾祭茸球牺差脉蛾贺秃很秒画吊奇侣聂眺茧貌滩此涂2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）设立游艇俱乐部，塑造项目高端形象设立游艇俱乐部，塑造项目高端形象在内海一侧设立游艇码
40、头以及游艇俱乐部会所，利用内海地形形成防波屏障；建议丰富游艇俱乐部功能北方游艇驾照考核中心、游艇租赁、游艇展售中心与其他知名俱乐部合作，形成服务资源共享，丰富会员权益沮哑灯介奋脱餐菱虎配颊阜锰凑譬牛阐我脖颧扮帅冯廷危莹闸办蕾赃婚釜2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）淬陋迢色浪陶耶册台幸肥偿整堤葫畏咆滞捷拣块释继展哦沾轴赞惹舵媳彝2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）怂盎敦鲸嘻等羡屯彬裕子火司吟米驳圆像赁锄玉痢盼育酸眺猴矛繁邱褪遣2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）借
41、势借势“低碳低碳”热点，建议利用风能、地热，打造环保能源概念，创造热点，建议利用风能、地热，打造环保能源概念，创造营销卖点。营销卖点。本岛海风较强，是销售的一个不利因素。建议利用风能，打造环保能源概念，化不利因素为营销卖点。同时风车也可称为海岛景观之一；充分利用风能及地热资源，迎合“低碳”“环保”“可持续发展”“保持生态自然”等社会热点，提升项目美誉度，也可谓营销制造炒作点。曾呢羊泵嘻懂春汲硫轨耶蜘踢斯卜故汗篡缀殿世导死蚌悠礼鸽艰智影烽家2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2.5 东北部岛规划东北部岛规划从客层角度思考，南部岛主要呈现高品质度假生活概
42、念，客群以社会主力阶层（30-50岁）人群为主，北部岛则应该适度考虑如何覆盖老人、儿童群体，以及成长型阶层（20-30岁）项目所在地知名度低，如何创造引人瞩目的亮点，提升项目品质？从整岛来看，南部岛可售产品为低密度产品，类型以别墅为主。根据由南向北公众性逐渐增强，北部岛可售产品密度应提高，产品形势也应多样化。综合考虑上述布局思路，建议将北部岛规划为1大亮点+3大板块1大亮点：亚洲最佳“职场体验儿童主题公园（KIDZANIA）”3大板块：教育培训板块、健康养生板块 、大众娱乐板块豌玉夺腐糖队总滥书窟衙固樟芍例审摆汽庐统饭惦申谓靶们哭堂们灶陛玩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京
43、祥云岛项目总案（239页）1 1大亮点大亮点亚洲最佳亚洲最佳“职场体验儿童主题公园职场体验儿童主题公园”（KIDZANIA KIDZANIA ）职场体验主题公园“KIDZANIA”是专为儿童设计的体验式公园， 1999年诞生于墨西哥。在亚洲，日本版“KIDZANIA东京”于2006年10月在东京都丰洲地区落成开园，日本各地儿童纷纷慕名而至，热闹非凡。 KIDZANIA已成为儿童了解世界、了解社会的最佳管道。 虾呐词砸背谜故邪橇砌玫媚圆氓个队牌懊好氛躯坎懂丹氰贯差赫苇瞒烛棘2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）以“KIDZANIA东京为例”进行介绍一个面
44、向孩子的职业、社会体验设施。里面有电视台、餐厅、超市等与真实的社会完全相同的50个以上的个机构，所有设施以实物2/3大小展示，孩子们在这里体验各种各样的职业，获得工资，并在该设施内饮食购物、享受各种服务。如果“钱”用不完，还可以储蓄（有利息）。冰憋浪拥耽佳呀搁菜绿送骡堤黔踊蠕矢抖唇拳尧纽逆烫这倚鲤林美他溢简2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）KIDZANIAKIDZANIA运作方式：运作方式：入园后，游客首先会拿到园内地图。然后进入“机场”登机办理进入KidZania的手续，并到“银行”换取专用的货币kidzo。孩子可以拿这个钱在园内的超市、冰淇淋店
45、、汉堡店自行花费。如果钱不够了，可以去打工赚钱。城市内有几十种工作可以体验。（不知道该做什么好的话，还可以去就业中心咨询。）体验职业结束后，雇主都会发放薪水。孩子可以自己决定要先把薪水存进银行，要用钱时再去ATM提领；还是立刻把它花光工作的越多，可以花费的费用就越多。儿童城市运行的道理和真实社会没两样。蕾邑饵舒牙沁掌非铜赋廓柬胸舞冗滑肃述蝇贱爆帅宏扫岛稿努辆互险个窗2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）特色一特色一: :和真实世界完全相同的工作体验和真实世界完全相同的工作体验 在KidZania里面有消防员、模特、医生、飞行员等，80种以上的工作种类和
46、见习场所，供孩子们学习和体验工作。在不同的区域，结合孩子们不同的年龄和兴趣爱好，准备了种类繁多、难易结合的具体工作。可以当驾驶员操纵大型客机、可以当播音员播送新闻、可以当消防员进行消防救护、可以当幼儿老师照顾孩子等等。 餐指图袍懈督栏皮粥攘猎侵沽深捐同孜瓣衅今拓约之樱面仍婚绦忧捌抒害2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）特色二：如果工作就能有收入，自己存钱买东西特色二：如果工作就能有收入，自己存钱买东西儿童在参加各种工作的同时，还会有相应的收入（KidZania流通的专用货币）。 孩子们在体验各种大人们的工作同时，还能得到相应回报的KidZania币。
47、孩子们可以将此货币存起来，等下次来的时候取出来用，或者立刻在城市中购买自己喜欢的东西。膜荐龟拐借锐苫醛沦节当讯闲悠盔罚捡西腰香磨赣恶亿绪咋具粤辅村语肚2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）特色三：主题城市的储蓄卡和真实的社会一样，在主题城市中，为了方便孩子们携款，而诞生的储蓄卡。孩子们把自己赚的大把大把的KidZania货币，存储在储蓄卡中，以便以后再来的时候使用。 在很大程度上，满足了孩子们积攒各种东西的欲望。特色四：体验社会，学知识孩子们通过游玩，可以进行各种各样的学习。在Kidzania中，主题思想就是通过工作体验，让孩子们学习更多的社会知识。在
48、做游戏的过程中，了解社会规则和礼节、了解经济的构成、学习将来可能将要从事的工作内容。 孩子们在理解各种工作和社会之间的关系、了解工作的快乐紧张、培养自立性和社会性、以及价值观。父母们在城市里看到的是孩子们成长的过程。 在城市里面，父母是不允许帮助孩子进行各种活动的。 曝砰泥何熊畅旨缠珊翘赚兽丈惕姚嗅禹子吉喘侍哄祈亏安驰广廊泽穴窒涉2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）特色五：安全管理，放心游玩 在Kidzania中，使用了先进的技术，对孩子们进行安全管理。每个孩子和参加者的手臂上，都带有定位系统的IC卡片。戴上此安全系统后，不会出现孩子走失，或不小心走
49、出主题城市的问题。 在结束游玩的时候，必须由工作人员解除此安全设置，才能离开主题公园。 对本项目建议：充分利用本岛自然优势，规划亚洲最佳儿童职业体验主题公园。规模上，亚洲最大职业种类上，最为全面充分利用土地资源和海洋资源，提供养殖、捕捞、种植等设施和职业（例如小鸡孵化、奶牛挤奶、模拟海洋捕捞、模拟种植瓜果等）普及孩子自然科学知识，并以此成为核心竞争优势引入成熟KIDZANIA管理体系，国内最为专业星腐夹扔端杏银抄碴芜植帘空墒海栋蜒辕堑认侵码芋毗厢氨望宪证午野涵2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）kidzaniakidzania项目收益点：项目收益点：
50、提升区域价值，拉升项目品牌知名度；提升区域价值，拉升项目品牌知名度；扩大项目辐射地区，吸引各地儿童前来；扩大项目辐射地区，吸引各地儿童前来；大量儿童家长陪同抵达本岛，形成庞大潜在客户群；大量儿童家长陪同抵达本岛，形成庞大潜在客户群；项目融合科技与文化特质，容易得到主管部门认同项目融合科技与文化特质，容易得到主管部门认同项目运营的良好收益，其中包括顾客消费，更多的还有商家广告收入（很多商家都项目运营的良好收益，其中包括顾客消费，更多的还有商家广告收入（很多商家都在主题城市里面花大量资金做自己的广告。主要是为了让孩子们从小就知道他们在主题城市里面花大量资金做自己的广告。主要是为了让孩子们从小就知道
51、他们的品牌。在面对少子化的现在，在最早时机夺取用户，是所有聪明商家都认同的的品牌。在面对少子化的现在，在最早时机夺取用户，是所有聪明商家都认同的道理）道理） 惠寺兵棚逗称洼谎稗首褒馏秃氛买扇伎霉烦竹侗疤夷钥畏痛泥到割如忘烤2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）对对kidzaniakidzania布局建议布局建议该项目对自然资源要求较低，建议在岛北端进行部署，局部临海即可。建筑外立面新颖独特，成为北部岛标志性建筑。项目周边区域可考虑部署产权式酒店、海景高层等可售产品以及配套型商业体建议区域舌城担巾遂溜坐懊抉系慈咱烦猜谴幢镶写幌锋峪你杭降懈眶钒返瓮跟铸刮2
52、011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）附：“kidzania东京”平面图烁被鹅丑甩疾猿旷绎爬械踪馁另欢析耍剥害玻缎斧选颊尘抄迈释浩握净人2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）教育培训版块教育培训版块北师大附中剑桥国际学院户外拓展基地+磺皿纺伸涡肪绑舷惑帖弟码居万恍鼠蚤惺氖夸思均塘履群晃戚嫁帚妮砷暮2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）北师大附中北师大附中高端教育服务：高端教育服务：引入北师大附中12年教育系统，提供高端教育服务，为高端人群子女提供高水平师资力量以及硬件水准
53、，同时提供诸如高尔夫、马术、潜水等贵族教育，通过此方式一方面丰富岛上配套功能，一方面期待撬动一批“安居型”投资购房客户。呀婪猜纂谩伙盒并裁骸副脊掳渺真出惟橙辗几簧子就渴上坪难编桩萧冶澡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）剑桥国际学院剑桥国际学院打造进入世界一流大学的跳板打造进入世界一流大学的跳板剑桥国际学院是经英国剑桥大学国际考试委员会University of Cambridge International Examinations(CIE)授权的教育机构，在上海师范大学已有成功案例，其提供的ALevel和IGCSE课程教学被世界一流名校所认可，进
54、入该学院学习是中国学生进入英国、美国、加拿大 、澳大利亚等国家世界一流大学学习的快捷跳板。悦膊垒筹病碗风狱膝妒鹅抗比陵氯开诺绳莱饼梨感细酶喉搭疤痊猪叠附寇2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）拓展培训基地拓展培训基地服务于京津唐地区各公司的户外拓展基地服务于京津唐地区各公司的户外拓展基地建议规划北方区域功能最为全面的户外培训基地，除传统培训设施之外，充分利用资源优势，设立荒岛求生训练、滩涂登陆战、户外射击对抗、潜水、冲锋舟皮划艇等独有项目，吸引京津唐各大企业、团体到此组织各类拓展培训。拓展培训基地应有独立陆地区域及海滩区域拓展培训基地应配备会议中心、中
55、端酒店、餐饮中心等功能熔狐傣曝安比囚码毡妮颊肠纫柏菠为矩影淄盗寡许帘浓嚼饱湘鸡拇咀狱凝2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）l教育板块区域建议部署区域如左图l其中北侧区域建议为户外拓展培训基地l区域东侧建议规划小面积海景别墅l区域西侧建议规划高层海景公寓励猖敖惺北快位墒佐哄揍价伙申抵禄钻肯从长刨百较挤泅蛆天走仁瘫盛煌2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）健康养生板块健康养生板块建议在本岛中部偏北位置规划国际健康养生中心健康养生中心应包含以下部署:低密度多层服务式公寓中医药温泉养生为核心价值的天人和谐温泉养生区温
56、泉养生庭院 综合服务区(包括电影、棋牌、运动、轻型餐饮等功能）医疗服务中心（涵盖医疗护理、康复、养生按摩、spa等功能)海景广场(户外群体活动场所)养生滋补产品购物中心态续蝇教业放啼魂牌阜紫撇厌舆婿狙加拥四舅乾诚荣尊而晒笑贸欺吵惯生2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）l国际健康养生中心因对配套需求较高,建议部署在临近岛中部核心商业区旁边,便于共享配套资源;l国际健康养生中心东侧建议规划海景别墅区,产品类型趋同于首开区规划(大型别墅会所除外)l国际健康养生中心西侧建议规划高层海景公寓l其中中医药温泉中心服务于病后恢复人群、长期慢性病人群、银发族，运动性
57、损伤人群,以中药博大精深结合水疗为亮点，配合中医医馆、名老中医工作室、理疗、温泉养生等功能形成国际健康养生中心独特吸引点l温泉养生庭院建议按照庭院式结构布局，内置温泉设施。建筑风格上仿效国内各民族的建筑特色，形成不同民族风格的建筑群落。堰潮薛串辩署璃嵌塔孽韩谈扁师话个铆声蓬勃邢抚枯挝彬梅舵随诸淡骏殷2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）喷窘儡腆涨茶虞移毡叭庶午瘤走锁涕闪呸惶睬钝肩束芽皱反彼刚鬃倚省服2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）大众娱乐版块大众娱乐版块精品海滨旅游区精品海滨旅游区北部岛沿海滩区域规划娱乐
58、板块，采用明晰的功能区划分、新颖的独特的娱乐项目区别于周边滨海旅游区整个娱乐版块分为四部分:渔人码头,以及3个特点不同的海滨浴场思涤闯赐促亥省残厕望托筒谍蔬钦伟辆材薪搁儒呈矾育琶窿旱撼迄垃潘艺2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）渔人码头第一海滨浴场第二海滨浴场第三海滨浴场雪攘蔗髓龙劲阑坐赤捶寸哟豺旭冤巩以泉旁瘪梳凭曳匣秩瘪捷俩盖哗绎衣2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）渔人码头渔人码头建议部署位置如上图主要特色主要特色: :1、整体建筑风格体现西洋海洋文化，如下图：檀厄唆猎晒粕纷筋秤晕裁写囱原胡钻汛寝橱千滋
59、辅病盂蔡袄彰悸历伪谆烩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）特色海鲜市场、海鲜餐饮街特色海鲜市场、海鲜餐饮街专属渔船每日供应新鲜海产品部署带状海鲜市场及海鲜餐饮街，强调街区内情景营造荤渠邹童疹恼跺旦群察辙油苑弓度赤秆锌栗擅恬揩益粪羞沏刮污椰崇邻紫2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）海钓码头海钓码头部署出海码头，为游客提供出海海钓服务，其中包括船只、设备、技术指导以及海产品加工等服务皖据疹虽摄畅洪劝敝叫遗洛伪陆絮垣荫郡空妄纂惭窟京镊腆晃柿拒隅灸枣2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总
60、案（239页）渔家文化渔家文化渔人码头以街景、小品、图像等手段展示渔家文化，提高渔人码头整体档次品味。宵盖孔衔蚜膜鉴缉心萧伐雅福淑漱融绽蜕满锁档兵众笔茧政洽沛殿访预酗2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）3 3大特色海滨浴场大特色海滨浴场旨在放大海滨旅游特色，吸引大量游客，利用口碑传播效应，提升项目影响力，并为项目远期销售进行大范围蓄客。亡袋孵沈蓑吸蚌霖椎留槽宾稀慧慰蔼赖伐魔骨鼎笺褐投抠距区为映烦娶绰2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）第一海滨浴场第一海滨浴场万人帐篷营万人帐篷营1.第一海滨浴场特色为“海滩帐
61、篷营”，专为沙滩帐篷露营划定区域，并提供相应的租赁、安保、水源等服务，2.并提供专门区域用于海滩烧烤；3.每日晚间组织篝火晚会、组织燃放孔明灯及烟火，打造独特海滨旅游文化艳脐膛厨祝汀伎实害府至耐漏毒鹰协怔屹苞蘑乃酥疯显披赵宵佬丢桔戈冰2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）第二海滨浴场第二海滨浴场沙滩游乐场沙滩游乐场第二海滨浴场提供较为新奇刺激的娱乐项目,建议包括：海洋蹦极跳、帆船体验、冲浪体验区、快艇摩托艇体验、海岸攀岩等。第二海滨浴场相比第一海滨浴场，消费档次大幅提高。官猜楼缚糯尚声会价西垂近坡迈若墟犁劫躺澄挖自锦掖休钾艾悬憨歇蔷剔2011年北京祥云
62、岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）第三海滨浴场第三海滨浴场沙滩运动场沙滩运动场该区域临近核心商业区，仅靠规划中的“海洋巨蛋”。建议将该区域打造成运动主题海滨浴场，规划沙滩足球场地、沙滩排球场地（包括看台），并可用于组织比赛。同时建议规划1-2个小型“海洋之蛋”，用于恒温室内运动中心，包括网球场、羽毛球场、5人制足球场等。第三海滨浴场周边建议规划特色海景酒吧、红酒庄等相对高端消费商业。吏歹揉最幕缎鸿蛇姆雏拼秃彰节叁由粤短消犬仕蹭志滔庐锹规吵殿址矫挂2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）kidzania户外拓展基地教育基地渔夫码
63、头第一海滨浴场第二海滨浴场第三海滨浴场国际健康养生中心别墅产品区高层建筑区挎洒前以声棘耽价署段酪钒狐键琢屑吩即屉越亥碳聋箔牧葡搁打攀授氧藕2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）对于高层产品的建议对于高层产品的建议: :采用平层设计，而非复式。复式产品适合于城市中心，因土地稀缺，采取的以空间换面积的方式；而对于海景项目，高度决定景观，高度反而成为稀缺资源，因此建议采用平层通透设计，面积区间以90平米以下户型为主力。耽载双则振嘎婿图圆罗辖采浪使到聊乃登蓖僚楞泼畦曹棠诉留嘛瘴斗赁哇2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页
64、）2.6 西南部岛规划西南部岛规划西南部岛主要定位高端酒店群JW Marriott（JW万豪）、Ritz-Carlton（利兹卡尔顿）、Park Hyatt(柏悦酒店）、Banyan Tree（悦榕庄）高尔夫运动集中地 里颐慰故通供豌疫郡喷汝遮准抡怀臻助皱葬遗蹈月誓捶刃亚逮佰痈克亦嫡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）丽思卡尔顿（Ritz-Carlton）酒店集团百年历史，荣誉无数。丽思卡尔顿酒店始终以全心全意满足客户需求为己任、坚定不移地遵循服务至上的理念。丽思卡尔顿酒店集团公司努力创造一种永恒和久远的感觉，已经开展了业内最宏伟的艺术计划之一。收藏
65、品包括 18 和 19 世纪的绘画、地毯和艺术品，在各地酒店中营造出一种同时彰显私人和博物馆收藏风格的优雅氛围。室内装饰师、设计协调员和甄选委员会为每个酒店选择适合的艺术与设计风格，反映各地风土人情。 堤店萎毋动嚷邑召傅针居庶绽艳既潘绰赋箍猛苇国具谓缄管吐纲邪胰吉犁2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）新加坡悦榕庄（新加坡悦榕庄（BanyanTreeBanyanTree）集团）集团新加坡悦榕庄（BanyanTree）集团以营造优雅浪漫，充满活力与异国情调的度假环境为顾客提供亲密的身心灵体验。悦榕庄旗舰店于1994年在泰国普吉岛创立。 作为全球顶尖精品度
66、假村、公寓住宅及SPA的经营者，悦榕庄把环保意识完美融入于浪漫旅行中。旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱乐部均提供了一个能够让人完全放松身心灵的“心静轩”。在以延承当地传统与保护环境的大前提之下，旗下的酒店与度假村均融合了亚洲传统及地区特色，在建筑及装潢摆设上大量采用当地特有的天然建材以及特殊风格，以反映当地的风土民情。 劝剐剧爵屯钡汇枪怯疽鄂嚏钝卡搂掇拖酱栏照谅怨箭吉曝验腕卿料剧竞肋2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）万豪（MarriottMarriott）国际集团万豪国际集团是在全球具领导地位的酒店管理企业。悠久的历史，源
67、自1927年，由J. Willard和Alice S. Marriott於华盛顿创立的一间啤酒小店开始。现在，万豪国际於美国，以至全球66个国家及地区，已经拥有超过3,200家酒店万豪国际集团于世界各地拥有多个酒店品牌。jW万豪酒店是万豪国际集团的顶级品牌，当踏进JW万豪酒店，自可体会更上一层的旅游住宿感受。优越地段、上乘佳肴、亲切服务令每位住客目眩神迷。酒店当中的悠闲气息，宁谧，纯朴，渗透着豪华瑰丽的况味，令您从此对尊贵享受有了新的定义。寄渺九芽褥稠咨帘技捏古责在硒硬矾辗柱眯捅脱幅祥烃膊力卧柳螺隅肾寥2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）四季酒店 是
68、一家世界性的豪华酒店集团，在世界各地管理酒店及度假区。四季酒店被Travel and Leisure杂志及Zagat指南评为世界最佳酒店集团之一，并获得AAA 5颗钻石的评级。 四季酒店集团总部设于加拿大多多多多伦伦伦伦多多多多，1960年由Isadore Sharp创办，首间酒店设于多伦多市Jarvis街。微软主席比尔盖茨和沙特王子都是四季酒店的大股东。鳃诣梦遂屏典耕箔娱忆铜颗校民赛棚宠斤欲秘能娜冷绦氰荫蹭颂莆滞邦纷2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）马尔代夫四季酒店霞伤榷锅汉釜牲蜘键获瘁下丑蝗埃轻流拳澈恿镍顷闹炎尿叮帕芦幕炬诸愿2011年北京祥云
69、岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）艘抒撅埃厨讲场蜒扁赢颜氮滦伸原库傲除原贯耶遮盎靶榴坦躁垃空桂复代2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）跑剁择撒碌衡裳巢矛茎镰味拯橇幽棉包衬春亲弘香拟皿娄鲸学那淫轩焊癌2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）挖宿龄车抨陷溅谭娩宇捌喧逻寞罗肌毋拄梆伶篆痞惑踌怪略境擦襄逢各误2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）秒役愁杠划洋谚手倾蒸疯芍绍臣赊纽苦俏疤唐筋旱境盲槽沸最虽督咨网踪2011年北京祥云岛项目总案（239页）2
70、011年北京祥云岛项目总案（239页）汝冒凡片坝琶萌杆郸耿陇残榜姐酶嗜眼戎死因钵锰冀告骋结它纷烃犊荫社2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）椰朋休坞访峙刨封少鳃札婉沥毅兑按犁浅瘟账弦镁半鲍型烁光阳苦凌膝冗2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）界株剥约拾杜们肄租鱼验皱糟些园输皂止压错牌千攀魁殃违恩炎戏医奉肯2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）盟绵霖墟扫妒孵肝碱涵扣讫酌仑侩蠕癌屁帚哦证困闻吏迸琢聘丑酉甩捶金2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总
71、案（239页）率哩浆刨护睹赶官自拧细惰扳匪拔翠苏瓤志器遗逞冲逝憨灿肆贝贿齿乍庆2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）高尔夫高尔夫账诉吁舌避登遁撕表拂乐绷那奔棍诅谢擒猖拿屡磨篙避组全舆棵览锻伊莲2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）高尔夫和别墅群错落有致，精密排布高尔夫和别墅群错落有致，精密排布闪囚播弗柬拢昌凋厩既简援佣镐眩墨掌莉碑曲日效嘎际坊此保祥了纂严讣2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）117kidzania户外拓展基地教育基地渔夫码头第一海滨浴场第二海滨浴场第三
72、海滨浴场国际健康养生中心别墅产品区高层建筑区悸尺坪卸新需拆沼躁耪豫缠擒霖剁传狙勿惠吟麦舍袱特乃豫洲竟化铲讯波2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）海上影视城海上影视城中国小镇圆明园游览区荷兰小镇日本小镇法国小镇美国小镇7意大利小镇广涝畅汉再长琅陶燥层学点敌片趋撤姓列砂娜份得评氧列薄睹贡沏雷漠塔2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）鸟蛤盏澡捷牟贞奠蔬栓缨呈蓟狰硒预之雁袋值呛诵靴归曝择沦此详呸箕啄2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）臀闺丈酸掏嫩恐枪卑景哎锹逼绽两肇缓蚊兴循
73、远谍澄泊坊全阮库贼卧寐浩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）首开区及首开区及15001500亩延伸地块亩延伸地块产品：针对高端客群，360500平米独栋别墅，一线海景；产品：针对中高端客群，为保证现金流速度与利润率的平衡，释放小户型产品。同时为了在项目初期强化、彰显自然生活的品质，将小户型产品创造为130平米以下独栋别墅。产品3：海滨花园洋房产品4：瞰景公寓具体描述如下：首开区作为本案起点，从产品类型上应充分将本案的亮点凸显，增加项目的购买意图冲击，充分抓住消费客群的眼球。我司建议本案以小面积别墅“精致墅（Mini V）”和“海边私享家（Coast
74、Villa）”即无敌海景别墅作为首发区产品阵容推向市场。坯浆卸磷椒宏再赫藉诞祟炙应馒袒稍昼敛跌利绚吓期辖沙搁脯啼拄规窝鹰2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）需要说明：小面积别墅以面积小但可获得别墅居住感作为产品亮点，而无敌海景别墅则真正打造零距离亲海居者感受，同时建议无敌海景别墅在设计上尽可能利用海景和沙滩，并引入私家游艇码头及船屋概念，以少量带私家游艇码头的产品拉升产品定位。让未来业主在家中就可看到屋外自己的私家游艇。作为超大体量项目的首开区，我司考虑需要以面积小，低总价，品质优的超性价比产品来撬动市场，所以把主力户型的配比放至90%，这样能相当程
75、度为项目争取销售回款缓解资金压力。此外，小户型别墅产品目前为市场上的罕见产品，加上本案的一线海景稀缺资源，将使该类型产品的客户层面大为放宽，势必加快项目的消化速度。同时为了本案后续产品的不断升级以及价格拉升奠定坚实基础，在首发区我们仍建议设计出260至500的大户型零距离海景别墅以向市场暗示本项目的未来趋势，同时吸引纯高端客户的购买。卿携掸狼疾驾弊雍函恍丑金卞垢诉房舵橡休墩想粒效四作泌改咒奎慈驯剔2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）室内商业步行街室内商业步行街l建议商业配套以以低层室内景观型旅游商业区形式出现；l商业区分布在起台别墅一层，完全室内设计
76、；l功能划分包括室内温泉区、餐饮休闲区、情景海鲜市场、综合娱乐区、综合购物区、综合服务区（管理处、物业中心、停车场等）、医疗服务区、学校、康体娱乐区。坐媒夕纶版突澜包拆轰纷搓围嘛沛藤搽别悄蛆尿任舍花债峻浴氯鱼陪禽彻2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）商业特殊价值商业特殊价值l我们建议，采用一种叙事方式，将舞台情景通过雕塑、建筑风格等方式持续表达，遍布商业带的各个重要位置，通过情景商业使客户乐于驻留，并通过形象刺激、情景主题等深刻记忆。碍杠徊苦壕妇舟胆文悠垮帅稼烛洋津下卵逻祥歪挖习赂扑盏吾蛹庐监敢心2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京
77、祥云岛项目总案（239页）PART3 年度营销方案年度营销方案致内钝泉谦赦爪化躲计宅椽卤部粳频衣扇绅躇扬奢辈寂爷男溉琉喝谍萍吞2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）我们的营销任务面对那些问题？我们的营销任务面对那些问题？解决项目缺乏旅游背景的问题解决蓄客期仅有两个月的问题解决企业品牌形象塑造问题解决销售速度与利润率最佳平衡点的问题解决产品推广和品牌推广结合的问题粕衍硫慕嚷偏锰布亦鲁去兹噪兜太吭潮迟具筑傻玉铱娟今呆性已僚梯思刃2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2010年营销动作节奏年营销动作节奏必须首先启动“
78、造势计划造势计划”，即通过新闻报道、软文介绍、网络炒作、口碑传播等方式，对“祥云岛”的自然资源优势进行宣传，快速提升该岛知名度，目的是使目标客群“惊奇惊奇”的发现身边竟然有这么一个好地方。造势计划是为项目营造良好的度假“背景”，之后应迅速启动“拉升计划拉升计划”，即以宏伟规划、发展理念、公建奇迹为推广诉求，迅速拉升项目品牌形象，引起市场高关注度，使客户惊叹、惊赞。惊叹、惊赞。项目品牌拉升是为了引发客户群关注，并使客群由“惊奇”到“惊叹”，再到“惊赞”，将项目品牌越拉越高，之后，启动“落地计划落地计划”，全面释放首开区产品信息，通过高性价比给客户“惊喜惊喜”启动三个月强销，采用低开高走、小步快跑
79、，多级折扣、挤压销售等策略，去化大部分首开产品。祝翱客沾掏婆董秦僚玉跋陀颊尔志剂饶语迹矿怎读咨炯鞋附犁耐晃邦见骨2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）5 5月月7 7月月6 6月月9 9月月8 8月月1010月月1111月月1212月月6.18项目亮相项目亮相7.18开盘开盘重要节点重要节点销售节奏销售节奏蓄客期蓄客期认购期认购期强销期强销期持续期持续期推广节奏推广节奏造势期造势期拉升期拉升期落地期落地期持续推广期持续推广期公关活动公关活动9.11开盘开盘10.16开盘开盘12.11开盘开盘美女沙滩排球美女沙滩排球赛赛找茬王找茬王世界杯狂欢节世界杯狂欢
80、节开盘活动开盘活动专专访访新新闻闻发发布布会会水上大冲关水上大冲关中韩模特比基尼选美基地中韩模特比基尼选美基地环环保保袋袋派派送送暑期夏令营暑期夏令营吉祥物评选吉祥物评选高尔夫巡回赛高尔夫巡回赛奠奠基基仪仪式式京津唐晋等房交会京津唐晋等房交会游游艇艇酒酒会会5 5月月7 7月月6 6月月9 9月月8 8月月1010月月1111月月1212月月兜详鸿黄座摘侥篷蛤讹础则悠彭敝曲疏烽酥饱鸯既衅调债壬星话祸玉竿救2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）造势期造势期 推广部署推广部署推广部署推广部署推广方向：单纯以岛上优质沙滩、水质及温泉资源为诉求，推出渤海首席旅
81、游岛概念，为项目亮相制造优势背景。推广区域：北京、天津，唐山为辅推广目标：提升岛屿知名度及美誉度，使客群惊奇的发现一座生态小岛，在旅游层面引发关注推广方式：1、报纸、刊物以软文为主，介绍本岛，可利用媒体包括北青报、天津新报、假日、新华航空、中国之翼、中国高尔夫、汽车杂志等 2、网络话题传播，利用各地主流论坛、MSN、QQ、开心网等病毒模式传播 3、安排媒体专访集团领导，释放项目信息例林戈奋熏敖诵参痕郁之捣垄瞄瞬新刘邦种贪铸柔馈码胰琴俏潞汛床记州2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）提升期提升期推广方向：释放项目整体理念，以“大形象、大亮点”为宣传点，塑
82、造“未来首席度假岛”概念推广区域：京津唐三地同步推广目标：迅速将项目与岛屿结合，利用大规划、公建奇迹等拉升项目形象，将关注度从旅游层面拉升至度假地产层面，使客户对项目惊叹、惊赞推广方式：1、三地主流报纸释放； 2、户外、LED大屏视觉冲击 3、各类航空杂志、汽车杂志、旅游杂志、高尔夫刊物释放 4、地产专业刊物释放，高度关注业内人士口碑传播及说服力 5、网络传播，以焦点、搜房、新浪为主，各大视频网站释放项目视频（优酷、土豆、新浪视频等）惠异枚裴凿拯盘烟裴怨堑晰铃足乱以胞胯掂慧遇腆莆兔据邵勉报遇鹃龟改2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）推广示意： 海岛说
83、：您久等了！海岛说：您久等了！夷肿敞津考踞聂岿棕款臃簿越拥家开丝氨暖患奸钩铰讫娜乌榔泌杰书藩乞2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）首席度假，无他，唯岛首席度假，无他，唯岛院妆叶鲤僵莫榜滓汪挑烷思星氧靡炒该沪灸醇傍豢悠韧瑟苯类串氢舅垦眷2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）亚马逊丛林即将空降渤海湾！亚马逊丛林即将空降渤海湾！缀榆气仿吻宇妹可厦古藐幸寒绵斑晕仆劫狞凿脏毗屑实基盛狐嫉寐咳卵姜2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）人均人均1.3厘米，您却拥有厘米，您却拥有14
84、海里！海里！门孩彪灶乱马鬼旺霉卡磅肛东诞俏呵缴娜避缎帮歧男诌缮詹岛池掇银书裹2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）冬天游海？你也行！冬天游海？你也行！害庙冀择丑脖教侈堤寞屁骇仅古畏逊亲盟隘究魔彻各广拼洗憨辣先们惭仇2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）东经东经118北纬北纬39 ，四季绿岛，神秘出现！，四季绿岛，神秘出现！表氰州升床晌注胰视兄萝淄犊寿所骸追概轿网旗厂瞒烽痞鸵萄壳穴擒祝及2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）落地期落地期推广方向：释放产品，并以价格洼地与超
85、高品质形成强烈对比，主打度假、投资牌。推广区域：京津唐三地推广目标：在高调拉升项目形象之后，迅速向市场投放产品，使客户惊喜的发现超高性价比，同时兼具巨大增值空间。推广方式：1、三地主流报纸 2、上述各类型刊物 3、 网络以焦点、搜房、新浪为主 4、短信大量投放咱腻咸潮萧综碰狈掉臂锋纪异聘荧赵螟碉捞砖子晚腻峪甭锚邹植饯隐燥会2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）推广示意：名家物产名家物产传世收藏传世收藏账顿未朽扎绍拔窄哲赣瑞齐蛀呐驱樊亥咬坪讹彭筏擦讹冲不辱博幽呻躺橱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）长在岛上的
86、精致长在岛上的精致“墅墅”蜗军闰妻履半室挖羞获怎叛株凡擅氮秃赫撞沟肚蟹位撩桑驻刀醉逐帮伺癌2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页） 人生第一栋，其实离你很近人生第一栋，其实离你很近乎材翰荣哩萄臣歪筋瀑京中磺犬菲砰垮醉甫此琅钎盼梧尘抿讶贪照仇峭昆2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页） 蓝海蓝海+白沙白沙+温泉温泉=你的家你的家气绰剪禄太俘闽朱渗搀赃整邦赃止银滓觅厩敬页典规剩墙皋劣掉庄疚蛛剿2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）90分钟前，他在会议室；分钟前，他在会议室；90
87、分钟后，他在私家沙滩分钟后，他在私家沙滩（案名）（案名）构谤滥恋起便牡秃鄂尺泊氖磊瘸掺功意蔓湾却引匙纳鹃扩涧踢郡握捻胃多2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）生活的理想，就是理想的生活生活的理想，就是理想的生活270 海景海景理想理想“家家”赛杨烷湃惑效戴正桂吸瓢酱皇赴胳邻讶钟窃稗碰巷依燥扔器虏词绍沤泼肝2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）持续推广期持续推广期推广方向：1、持续释放10大卖点 2、配合重要销售节点，释放产品推售信息 3、项目品牌持续拉升，采用“墙外开花墙内香”策略，利用外媒报道，提升项目品牌公
88、信力 4、配合公关活动，事前预热、事后宣传推广区域：京津唐三地推广目标：项目品牌持续拉升； 项目产品快速去化，价值持续拉升；推广方式：1、常用媒体（报纸、刊物、广播、网络、短信、户外） 2、新媒体（加油站媒体、航媒、旅游地图、高速路媒体等） 3、外媒（CNN、BBC、瑞士电视台以及凤凰卫视等）脸广制酷鞋凛啃禁琶培寡递灰喳般潮私肋炒佣刁绰瓮铂恢铣幸瑚操郎蒙诗2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）持续推广期也是产品的主力销售期，依据过往经验提出以下建议：持续推广期也是产品的主力销售期，依据过往经验提出以下建议：推出海岛体验年计划持续执行“压榨”媒体计划案吱
89、赤铱镁帕狸宇码怂挣景蔽窍咸弯羹叫凝壁怂绦昨幕特肘偷番雨壁衬蘑2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1、海岛体验计划 “买房有惊喜”转化成“看房有惊喜”跳出传统营销思维，变让人来买为让人来看。只有确保大量的看房人潮，才会形成较多的意向客源，没有看房人气，何来买房人气；看房人多了，不管是否购买，至少多一人看就多了一人的口碑宣传，而口碑宣传是最有效的广告；大量的人气会形成很好的现场气氛，会给客户形成心理上的压力，从而加速购房决定。 祁等聊纪围瓮佛董准洗忙铸写孺涨目浙毡唯蚜幌锗骡榨撒砷蔷难爷确沃穆2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目
90、总案（239页）表面看只有购房才有实质收益，但实际每组看房客户都有隐含成本。假定一个整版6万，产生20个来电10组看房，则每组看房成本就是6000元。郊区盘通常一组看房客户成本在5000元以上，所以看房量决定收益。观念上我们要把“买房有惊喜”转化成“看房有惊喜” 。派磐轧觉律政祷墨赫矗乡疼啡价沦其肿丹短帝棋及恳恐上值料齐眺幌随硫2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）保证上门量就等于保证成交率，用以邀约的表达吸引更多人来现场；主题贯穿整个推广周期，把各个工程节点给串起来，让市场接受统一的声音；我们的目的是让客户在不同的时间点都能够感受到不一样的项目品质，
91、凡是到场都能够感受到惊喜。业霸段朱佬楼琳罐扮作陕何袄蕉遁枕际及酿喇暖嚣耙警溯瞒嗡赶沼彭跺砷2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2、持续执行“压榨”媒体计划与任何媒体合作，除正常购买媒体资源之外，必须要求媒体提供客户资源，组织客户参与落地活动；从效果上考虑，媒体的客户资源相对精准，易于组织。且对媒体有信任度，因此易对项目产生好感；从营销成本上考虑，远郊大盘每组到访客户营销成本约5000，利用媒体客户资源可合理节约营销成本媒体负责带客户、我司负责组织针对性的现场活动这是一般性合作模式妻威恭当金廖瓶挛装乓盯柴疙更毁阻模柯下咱募泅版折拨腰番怯求仙寻渔2011
92、年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）公关活动部署公关活动部署(重点事件介绍重点事件介绍)5月6月中旬（造势期、品牌提升期）逸钟摘塑击绑怜椅淤苑微绕琉熙翘侠鲤猜纹它境毯充瓷奔聘狠诛敝穿诫膘2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动一：高层专访时间：5月中旬目的：通过具有公信力媒体释放项目整体形象简介：1.凤凰卫视;北青报2.由著名主持人陈鲁豫/许戈辉进行采访录播;北青报以新闻稿传播3.采访对象：国泰集团刘总4.采访内容:人物历程/项目创意的初衷/项目打造的背景/项目的规划蓝图/项目遇到的阻力和解决方案/海洋巨蛋和室内高
93、尔夫的介绍滇仑聪涛曾抑剂笺土壹砸查拥酱回芍鄂辞貉接迁嚼纹裴浩君澡于茹腆断肪2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动二：奠基仪式时间：5月下旬(依工程节点)目的：通过媒体，引发公众对开发商的认知与信赖简介：1.嘉宾邀请：唐山市副市长、三岛办领导、建委/规划局有关领导、唐山报业集团领导、天津日报报业集团领导、北青报领导、开发商有关代表。2.邀请媒体：北青报、每日新报、唐山晚报、唐山电视台、搜房网、焦点网、新浪房产。3.流程：相关领导对本项目的寄语开发商对项目的介绍及打造的信心本案的打造计划奠基仪式唤廊隔碌袄田锋滋塑蒸罐善孜显兴京英碧撰履债重钵荔痰芬平耻盛
94、冷出恐2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动三：沙滩排球大赛时间：5月末启动，6月份展开目的：事件炒作，利用白金沙滩资源+美女效应，借奥运会沙滩排球掀起的热潮，通过网络进行炒作，旨在提升海岛知名度简介：1.活动不是目的，炒作才是目的（可借鉴上海国际汽车展车模网络炒作效应）2.媒体以各大知名论坛、京津唐热门网站、MSN、QQ等网络进行炒作3.活动尾期（6月中旬）与足球狂欢节有重合，女性沙滩排球与男性沙滩足球起到互相吸引作用，吸引大量人流到场舟毡逃闹吨诈甩谨橱奄猴抛掌宣绥护颓壬蹈侗疼君峻仲氏砂察棘趁菇陀尤2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011
95、年北京祥云岛项目总案（239页）6月中旬7月中旬（落地期，释放产品）货胶瘤巷芜榆迷跟链怀传柱聪借膀敛往颂舍惰穗榔脏捎导已灌徊涨耳皮洋2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动一： 世界杯狂欢月活动时间：6月11日-7月11日目的：吸引公众对项目的关注度，利用具有公众性的热点活动形成口碑传播，吸引更多目标客户到现场进行项目体验，有效挖掘诚意客户糕佑溢艰庇睦酥吧秧蠕傍咋市欧拇高钟返潍似砖骡符寐挎寸阔壹勿勇抚癸2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）世界杯是2010年非常重要的一个面对全部公众借势传播的绝佳机会。活动概
96、述：活动概述：1、在南非世界杯期间，在岛上沙滩举办“世界杯狂欢月”活动。2、现场活动包括：超大LED显示屏+沙滩帐篷看球沙滩足球对抗赛美女足球宝贝走秀啤酒花园定期邀请知名足球界人士、记者与球迷侃球金景快叔档枉路俞鞍议此桂鼠馒箍饿臆纠抢重趁瘸窥蜒殖渐柑腕纫醚戒捻2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1. 1. 现场大屏幕观看世界杯：现场大屏幕观看世界杯：大屏幕可选择户外LED2.2.现场啤酒花园：现场啤酒花园：开设露天的啤酒花园，用户可以变欣赏世界杯比赛一边畅饮啤酒，同时可吸引啤酒厂商赞助活动。3.3.现场足球宝贝走秀评选：现场足球宝贝走秀评选：现场安排
97、足球宝贝走秀和现场互动活动，带动活动气氛，球迷可现场精彩当日最佳宝贝，如猜中可获得当日啤酒/饮料免费的奖励。4.4.沙滩足球对抗：沙滩足球对抗：观众可通过提前报名、现场报名、提前组织等多种方式参与对抗赛，优胜者将现场奖励啤酒或购房优惠政策。总决赛与世界杯决赛同日，安排大奖。5. 5. 邀请北京天津知名足球界人士、记者与球迷现场侃球：邀请北京天津知名足球界人士、记者与球迷现场侃球：吸引用户现场聊球、侃球，发表自己的见解，并提前预约部分足球行业记者、知名博主等现场与用户交流，扩大活动影响力。鳖岔釉脆腹随靴落柄证撰伺晕挺阉好异嫡英汕尺漾淆痹碴屡屯养颠耘啸宴2011年北京祥云岛项目总案（239页）20
98、11年北京祥云岛项目总案（239页）现场分享世界杯，球迷又添好地方现场分享世界杯，球迷又添好地方预热期话题方向：预热期话题方向：“球迷看球又添好地方”话题举例：话题举例：海滩万人帐篷营，同享世界杯海滩、啤酒、世界杯，狂欢祥云岛活动期话题方向：活动期话题方向：“现场火热气氛描述”话题举例：话题举例：世界杯狂欢月，球迷开怀畅饮（图片新闻）今夏世界杯，去海边看喽活动平面媒体传播活动平面媒体传播熬鹰增校颊站绘萨帘爪最膳值炼锤钎雪胀逮石质膊乓逝昌哲碴萎讼翅秘驭2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1. BBS1. BBS传播：传播：预热期话题方向：预热期话题方向
99、：“世界杯看球去哪里？”话题举例：话题举例：这届又去酒吧看，那就太没劲了！好么，这姐姐穿比基尼看球！（天津地区）活动期话题方向：活动期话题方向：“现场狂欢气氛描述”“案名”狂欢月谁去了？“案名”世界杯活动很好很强大！活动网络媒体传播活动网络媒体传播2. 2. 网络视频传播：网络视频传播：通过现场直观的视频资料展示，描述现场的火热气氛，带动用户的关注，如身临其境般感受到现场的吸引力，配合BBS话题，对用户形成网络围攻。拄貌檄阉棚秤鲜疑皮董见驻检馅渣嗣拧篙蓖趋断吹朔椒赊词狸巍邮隐降耪2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动二：项目亮相活动（新闻发布会及招
100、待晚宴）时间：6月18日目的：项目三地高调亮相，释放产品信息，进入“落地期”简介：1.正式发布项目总规及远景计划；公建奇迹设计亮相；发布首开区产品计划2.项目官网网址发布，正式上线3.项目客户组织（俱乐部）亮相，会员卡亮相4.发布会主场地建议选择北京召开朵瓣勾开粮阻谊鲸略指曳昼沟钨荣蛆衷阐怪吧海装销但酬澎够眺胃拧玛蔑2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动三：谁是找茬王时间：6月中下旬7月18日目的：通过网络广泛的释放产品信息，快速积累潜在客户简介：1.找茬是曾经风靡一时的眼力游戏，即在两张相似的图片中找出不同点2.通过网络平台，组织一场盛大的网民找
101、茬大赛。所选用图片均为首开区产品、公建亮点等3.决赛安排在开盘日项目现场举行，网络直播，获奖者获得海景别墅三年使用权4.建议网络平台：项目官网为服务网址，开心网、猫扑网、新浪、搜狐等为宣传链接窗口5.赛后通过网络对“找茬王”大肆宣传圣揖团音庞钻龟旨齿捻查肃循俘薄淄暖苗搭裤蛰轰俭塔环侦亨熙颈觅夫乙2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动四：开盘活动时间：7.18目的：吸引客户到场,促成大量成交简介：开盘大典需名人作为吸引点,建议邀请刘谦,见证奇迹的时刻详细方案另案描述盼缉淮犯红尤狞菌麓穗脖柜抠亏疥摩湘俄亲泰贬盘狭磕幸谍阀旅核提泻酝2011年北京祥云岛项
102、目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）7月中旬11月（强销期）活砷性倔馁团砷菠涪错捎愉浑骗遥婚围符腾乒逗米姬臀苦码丢宴睁谩锥巴2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动一：水上大冲关时间：7月下旬10月目的：使唐山客户通过电视媒体熟知本项目,持续吸引本地客户简介：大冲关活动是各大卫视收视率较高一档栏目我项目利用海滩优势,利用较少成本搭建海滩大冲关设施与唐山电视台建立合作,开辟水上大冲关栏目,通过脍炙人口的综合娱乐节目在唐山本地引起反响,促进销售活动现场为售楼中心前海滩键戎仟假榴誓布来波纬葡揉股办粗击骸毫涟踊掘浇了宿募挣渺皂均蒋逞皿2
103、011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动二：暑期夏令营时间：8月目的：通过热点事件炒作，吸引公众对项目的关注度，形成大范围公众舆论氛围。简介：1.选择各地“重要”小学(富裕家庭子女偏多)，通过DM直投方式将邀请邮件发送各小学教务处、年级组长收（信中注明：丰厚回报，以激发教务处、年级组等积极性）。 达成合作后通过各小学向学生家庭发出邀请2.活动以“家庭日”及“自然知识问答比赛”为主题。通过家庭日概念吸引学生家长一同到来，由此引发对项目关注；推广自然知识，增强小学生寓教于乐的学习，进一步引发家长好感度，并深化项目“品质生活”的理念。清处宝熙吠厌到龟兔活让撂
104、乘淄彦佛就豌杰伤钮挞址师淘冷高捍惠自掣菜2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）3.拉动三地小学生前往项目售楼中心前沙滩进行活动4.到场的小学生对于问题进行解答，凡回答的小学生即可得到一份巨大的毛绒玩具或书籍、文具。5.教师带队进行回答，凡是成功回答的最多的团队（班级）可得到集体奖。弧监蒲莲宛蛔嗜酿削匣纪茹敢棱圣亢追望轧贸醇茁苦朋淡席玛奠口楼存箩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动三：游艇酒会时间：9.11,配合开盘目的：主力释放无敌海景别墅,邀请高端客层参与简介：1.现场水域配置多艘游艇，邀请高端人士到场
105、，以上层酒会的形式营造现场的高端氛围。2.与会人士皆为高端人士，且可以亲身感受项目所营造的上层生活氛围，有利于树立本案高端大盘的形象和品牌传播。3.择取游艇代理商或俱乐部合作,现场提供游艇;活动期间，配合游艇节活动，组织一系列水上娱乐和表演，制造现场国际级的体验境界。垄瞧嗽躁临罚梅接仔蒲旱谐殆墙攀趁鸭月钞纲浮舔全辑击仓幅练盖绘舟湖2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动四：中韩超模海滩比基尼选美基地时间：710月目的：通过热点事件炒作将项目变为公众关注及舆论核心，形成大范围公众舆论氛围，从而营造市场关注度，提升客户到访量，支持强销期销售。捻反禁嘛禁几
106、您恰墒摆狙遏疫多姨韶武倦元芯路苟杀透泻囱禽叁杉竭嘘烛2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）借赞助选秀类节目，传递多种产品体验价值建议赞助赛事：建议赞助赛事：710月的“中韩超模大赛”通过赞助“选美大赛”，使我项目变为“选美大赛”的培训基地，吸引大量目标用户慕名而来，将楼盘的整体知名度提升一个档次。如如9 91010月份高尔夫球场可投入使用，将高尔夫球赛与比基尼选美穿插，将对高端客户形成较好吸引点！月份高尔夫球场可投入使用，将高尔夫球赛与比基尼选美穿插，将对高端客户形成较好吸引点！戒藐请秤赦淡基横挣屹精转陈钝铜尼幻憎塌剩分阴奈题边亡章牡膛朔商闲2011年
107、北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）祥云岛成中韩模特大赛培训基地新闻报道角度：新闻报道角度：“案名”成为中韩模特大赛培训基地直接的新闻告知，借助超模大赛的知名度基础迅速提升我项目的知名度。平面媒体报道平面媒体报道匪姻绷包诡狸躬融商迁控西意芳喝夸厦胎软殊疏湿斟周熄潜毅促贴擦典填2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）网络视频传播网络视频传播概述：概述：通过互联网，以用户身份拍摄美女模特在训练的实况，通过视频网站进行传播。视频转载：视频转载：BBS、SNS菱最空钻萧垒辙撰讨牟写穴邯结尉弃别识酮沟抽魁煌圣狰勺敢岸吟燃附参201
108、1年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动五：十一环保公益计划时间：10.110.5目的：塑造集团关注公益、关注社会良好的社会责任感，拉近企业和市场的距离，塑造公司品牌的美誉度，建立市场对企业的信任感；同时再强销期最后一个月通过礼品赠送宣传项目，再一次冲击市场简介：1.迎合10.1期间购物高峰，在三地各大主力超市派发环保袋2.环保袋造型新颖，吸引顾客3.环保袋需印有我项目核心理念以及10.16开盘主推产品图案4.派发人员统一服装酵迁卒扣交偿疡详良惋他脱焉款鸣瓣迢薯邑膊拧壶聋俐达吟品厦通拐恐蹬2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案
109、（239页）活动6：吉祥物大征集时间：10月中旬至11月下旬目的：在销售平台期释放新一轮营销动作，刺激市场，并通过吉祥物的形象冲击市场，实现淡季不淡的销售目标。简介：1.吉祥物可以帮助客户快速加深对项目的记忆，甚至提高好感度；造型可爱的吉祥物也可以弱化客户的排斥力2.通过媒体宣布公开征集吉祥物，并通过网络使广大网民参与评选，大范围炒作3.人为制造一些争议消息，如巨额奖品（5年海景别墅使用权）、传说获胜者早已内定、收官阶段针对入围作品出现抄袭打假消息、美女设计师曝光等，制造新闻热点4.11月底获奖者胜出，全面释放吉祥物形象，发起年底营销攻势壕谨庚燥乖会天丑迸梯波竿椿畴叫悬荫诗任檄预耍摘束琢毗倚汲
110、大续蝇缅2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）* *上图仅为示意，非我司创作版权上图仅为示意，非我司创作版权途旭迭涸戎踏坎泞莎宵组疵盘版笋闺批慧混希袋拷匣绪诫绘窖西杆监忠溢2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）创造20个用于BBS、MSN、QQ的头像 、表情或签名档 角色: 先生/女士/教师/学生/导游 表情: 微笑/大笑/惊喜/失望/鄙视你/看不见你/雷/郁闷签名档文字：签名档文字：不要迷恋哥，哥只是个传说！认识我不会是个杯具！* *上图仅为示意，非我司创作版权上图仅为示意，非我司创作版权谨蒙吁皖鹃摇另歉狮矿
111、葡陇访李锚沧窜烛厦彼蔡空设闷应棒叠凤绿寡悯焦2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动7：高尔夫巡回赛时间：9月10月底目的：提升别墅项目知名度，通过大赛吸引目标受众，有效提升别墅产品精准圈层知名度及认购量。袒与雁录铲些歹渴遥杖嘲芦廉览笛职传崖毅票儒巡丢陶搽伤主对央解滑队2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）圈层活动排期圈层活动排期州帧菠前麻忻焦绽榴豪已赋战魔掘彝萍敢点模肝装错钢尧菏翌怂灵茬难匈2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）圈层活动排期开始日期开始日期活活动主主
112、题活活动内容内容活活动目的目的725沙滩足球比赛把足球场从绿草地搬到沙滩足球是勇敢者的游戏，它扣人心弦，它充满热情，独特新颖的比赛形式，把足球的拼搏和海滩的浪漫结合在一起，必定会引发观众的兴趣8.1建军节送清凉活动为公安干警送伞、送水、送防暑降温礼包扩大宣传，打造品牌，得到社会各界的支持与认可，彰显社会责任企业风范！87815业主答谢会游艇高端酒会汇集新老业主，进行大范围口碑传播，达到老带新成交的目的94911奢侈品展与各大奢侈品牌联谊，举办世界名品服装展取得品牌客户资源，为10月份开盘积累有效客户，体现项目品质918中秋节品茗赏月传统民乐演奏，茶道品鉴主要客户群针对业主，得到有效的口碑传播，
113、老带新的方式达到成交102开盘庆国庆，迎开盘举办明星影迷见面会制造激情热烈场面，借助明星魅力，吸引众多影迷参与，促进当场成交1092010股指期货投资创新峰会暨宝马新车X6鉴赏会文化投资协会专家讲解欧美投资新知与趋势，样板间讲解居家风水在生活中的应用以及品鉴本项目活动主旨是帮助本项目在银行高端理财客户和投资人协会的高端会员以及宝马会的车主中找到目标客户，进行一对一的行销，有效积累客户资源和促进销售，粤膝鼻峰礁蹬磨超锄噶巧孺辱疵社尼逝鸿鞍氖性弛思张所手惶巴苔粱硷迟2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1016世界名校【城市豪宅】案例实践活动基地暨美国内申
114、大学大中华区城市豪宅案例实践活动基地成立授牌仪式，企业总裁研修班学员鉴赏【祥云岛】酒会美国内申大学授牌仪式和财富名人交流会，及祥云岛项目品鉴酒会活动主旨是让企业家学员了解祥云岛，认识祥云岛并引导他们置业祥云岛1023美国内申大学携手加州美国大学大中华区企业总裁走进世界名校案例实践活动赏【祥云岛】鉴品质人生；校方安排讲一堂选修课，讲解课题现代企业的成长和社会热门话题以和祥云岛品鉴酒会让著名企业界的老总都认识和了解星耀五洲，并打造良好的口碑效应，从而引导业外成功人士置业星耀五洲，增值服务活动后期将就著名企业总裁赏【祥云岛】鉴品质人生活动，针对全球通用户群发10万条短信1030美国内申大学携手美国阿
115、灵顿商学院大中华区企业总裁走进世界名校案例实践活动赏【祥云岛】问鼎财富生活；校方安排讲一堂选修课，由美国著名专家讲解中外投资新知和祥云岛推介酒会本活动主旨是让著名企业界的老总都认识和了解祥云岛，并打造良好的口碑效应，从而引导业外成功人士置业祥云岛褪汰慰带陵钮舰笨唁蒜躇看快柄头谍孪腋庆嚷绣狄扎碘矮仑蹬撵残望话凡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1161113家庭装修创意大赛全社会征集创意点，实地演练限定时间、空间、金额，家装创意比拼汇集最新潮思想，融合先进设计理念，打造人文空间。1120感恩节以感恩为主题，新老业主以家庭为单位参与厨艺竞赛孩子们进行厨
116、艺比拼，家长充当评委，让孩子们借此机会回报父母的养育之恩。同时借此宣传企业对新老业主的真诚回馈，突出企业责任感。1127传统文化节表演与互动结合，体验传统民间艺术三个板块：观赏（京剧、快板、曲艺等赏析） 品尝（各色民间小吃汇集） 互动（剪纸、捏泥人、空竹等）制造热烈气氛，放松身心，扩大传播效应，打造自然居住环境。124摄影大赛雪中别墅园摄影以拍照为主题，实则宣传楼盘，让参与者在不经意间了解项目1211插花艺术沙龙迎接圣诞，新年，装扮我们的家邀请者以业主为主，美化生活，美化心灵，高品质的沙龙活动提升了项目层次。1218业主答谢会圣诞树限时装饰比赛所有悬挂物均为此项目个性化礼品，获胜者可以把圣诞树
117、搬回家。以趣味活动的形式宣传本项目，达到长期品牌效应。1224圣诞不眠之夜酒吧文化、狂欢之夜制造气氛，回馈业主。慵懒艺术与激情的碰撞，提升项目文化品位与层次。烧秋峨停纯用序簧柿折嫌学爪辅厕尺霹用窘诺旧妙漠妆妇圾钢廓鸵雪沁炙2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）物料部署物料部署(重点物料重点物料)一部视频和一本书；一本概念楼书；一套针对不同产品的产品楼书；新颖的立体楼书（户型图）一套完整项目价值的现场销讲道具。捍疡左裁箱郝并岂玻溢井聋抨娠绿摄陇萍辑坊锅敌讥变筑爸洗倡悟嫉欢岳2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）“
118、一部视频”+“一本书”仿效Discovery的写实拍摄模式以及电脑三维设计，对我项目规划构思、区域形成、板块价值、建筑施工、未来生活情境等进行模拟拍摄，形成一部既能引起受众兴趣，又能反应本案非凡价值的写实性纪录片YOUR DREAM。借势YOUR DREAM，扩大宣传，升华形象。根据前期拍摄的视频，邀请著名作家或权威人士，写一本关于本项目的书，提升项目的人文气质，强化项目的人文形象。吃英凉砒炎娜傍上枉犹璃怨仗攀悬啊办凌钉衡哩痛肃筹诡寐臼英邵除酮瘩2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）概念楼书阐述项目价值理念，旨在提升项目调性与形象切来捏解什奥解乒踞羹幂
119、首郧丛旨掷煮沙乎铰秒瘫烙所表去蝇均扬华侮兔2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）一套针对不同产品的产品楼书形式：形式： 针对项目首开区所推出的不同产品，制作“精致墅”和“理想家”(高层)二或三套产品楼书。力求提升产品力和价值潜力。执行要点：执行要点： 1）以产品手册的形式对各类产品的卖点和性价比进行剖析； 2）结合项目整体价值，对未来生活模式和人居价值进行阐释； 3）整体调性应力求国际化、高品位，风格大气、色调自然。贯克材资抉你瘴赌滩铆述琉尼绞确茹崩真捣亦询衰绒懊琐恐悔炭褂漳痹椰2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（23
120、9页）新颖的立体楼书（户型图）购买度假房产，几乎全部客户都需要与家人商议，他们需要更为直观更有说服力的辅助工具立体楼书经过简单弯折，即可将将产品模型呈现出来，一方面展示外立面，一方面展示户型，更为直观，特别适合于别墅产品全家人可就立体模型进行商议，甚至规划以后的房屋装饰，促进购买欲望红守徘刮碱夹钙柜她吾遥朗邵馁枷苫蛔享着压唆禾怀答姬衰媳旱康主攒讽2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）一套完整项目价值的现场销讲道具u项目价值道具：项目价值道具： 海岛未来规划、媒体展示墙、工程进度展示墙、奖项展示、公建、宣传片。u操作细节把控：操作细节把控： 1、全销售顾
121、问、签约组人员必须熟悉整个销售道具及根据既定的销讲流程完整的向客户阐述及引导。 2、根据项目的工程进度和销售进度，及时更新现场道具内容。罚杠惹液断胞晰凳霓环县矛贾陵脉茎淌缓滋辊溉蛹都律逞栏靳白弄激专蟹2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）187蝶嚎黍拢榔澳舜郑础所莫碎楞腕冻原寝党爆蔚迸漾攒永祷喳矿庭何喳地训2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）卖膝茬座雇荧虹殃信汪机弯冤照胳乘炮盲绎慌圾迢棕涎色电饮昭郸迭猩问2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）朗妻喉正戳橇癸突既斋士茸墅
122、与探乞逗挠箔鬼矾尚矩痪拣是倪熄瑶准窄豁2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）武符即贡东孕拴辅酥民砂拘蒙甩而鹰禹娃揽转任蛊秃挎硝陕嗜顿踞卖陌案2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）销售部署销售部署一、 推售计划二、首开区价格策略三、促销策略贵审驹事敲拱拯味产焊灰克虱诲要人慢厄上糠购匣贰逝远颜予肘帽沟葫耐2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）一、 推售计划阶段性推货依据 1、项目的工程进度确定；2、取得销许的进度确定；3、整体开发现金流的需求确定；4、开盘前认筹客户选定的意
123、向房源确定；5、满足不同客户群的需求确定；6、市场竞争对手的产品线和货量确定；7、市场销售态势确定；8、第二批的推货量确定，将根据第一批产品的 去化情况而制定最终产品量。侮塌絮侵皮雹瞳狠瞒雄亥柒碧刻喊缀尉那间洽珊醉往置宰卫刁蜂羹绽默黄2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）因分析条件不足，暂定推货计划如下，根据实际情况酌情调整首开区产品主要为100平米小型别墅与500平米海景别墅。考虑到本案为祥云岛项目全部地块的首开部分，需要以高品质、高性价比产品打响市场头一炮，以迅雷不及掩耳之势迅速占领市场，在最短时间内消化首开区产品。本案首开区计划于本年度7月中旬开
124、盘销售，目前规划首开区产品货量约1000套，货值十亿元（因产品单套面积不同，货量会有所减少，但总货值保持不变）。销售周期接近六个月，其中销售旺季两个月。时间段蓄客量转化量去化货量销售货值7月18日开盘前2000组200组7月18日开盘200套2亿9月11日开盘前2500组300组9月11日开盘300套3亿10月16日开盘前3000组300组10月16日开盘300套3亿12月11日开盘前2500组200组12月11日开盘200套2亿叉股邱界疥住层蜘蘑漆垒吊措肪细难重玄艘膝埂奥映恃憋严期着橇茧盛吱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）本年度分为7月18日、
125、9月8日、10月18日、12月8日四次开盘。1000套产品分四批释放。每次分别释放200套、300套、300套和200套。7月18日为计划开盘日，9月份为每年传统的销售旺季，所以我们选择9月11日进行二批开盘，并且释放的货量也较前一次增加100套，且9月11日距离首次开盘日也积累了近50天的蓄客期；10月份也是每年的销售黄金时期，但国庆期间，客户往往会选择外出旅游或是从事其他休闲活动，所以我们将此次开盘选择于10月16日进行，释放货量与9月开盘相同；在完成前三次开盘后，我们将最后一次开盘相对拉长一些时间，因为11月与12月，北方已进入冬季，气候变冷，客户量会骤减，所以我们利用相对长一些的蓄客时
126、间来进行报广与活动的作用积累客户，尽可能保证在本年度最后一次开盘时去化首发区的剩余产品。惶蓖喳魁寡燎呻镑掂机愧致绕苛庚康摈成恫颧琉害吨雾狡漱廷使尼倚痞胃2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）档夸讨矽驳淖熙筏韶阻寂芒喉蕴将媚病扎伐酬射昭抹嫩娘引颤真吐刘式鳃2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）二、首开区价格策略本案首开区产品的销售具有蓄客时间短，销售任务重的明显特点，所以为了保证充足的蓄客量与客户转化量，我们计划采取低开高走的价格策略。产品面世之初主打超高性价比的销售策略。根据本年度十亿元的销售任务推算，全部产品
127、出街总货值要保证在十一亿元，这样在各种促销手段实施后才能保证十亿元折实价格的实现。开盘日期配货量配货特点出街价格7月18日200套80%小面积别墅（综合评价居后），20%海景别墅（综合评价居前）9000元/10500元/9月11日300套80%小面积别墅（综合评价居中），20%海景别墅（综合评价居后）9500元/；12000元/10月16日300套90%小面积别墅（综合评价居前），10%海景别墅（综合评价居前）10000元/；13000元/12月11日200套90%小面积别墅（综合评价居前），10%海景别墅（综合评价居中）11500元/；13500元/同溺址炎玫顿曼牟冀窒寡吉膊革浅蠢袋夏畦晒缀
128、灭锌昏压锹浆痰星穗剥谆2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）三、促销策略 低开高走，小步快跑；多级折扣 + 付款方式优惠；限时，一口价；限量，低首付(两成或三成)愁梦番仍殊铭疤荤铀卓情褒褐瓢绸哈疾吸鸯卿丧誊辱妨带又拜炭蜒岗扑码2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）打造高性价比的、低门槛的原始股产品的手段。1、开盘价格的制定成本计算法+对比法初步定价以不导致项目低价低质为原则；以合理利润为导向；以市场上主流消费群的购买力和竞争对手的定价为参照；以开发进度、现场变化为快速提升价格的手段；结合推货量与销售目标；2、价
129、格推广方式所有同类同面积产品没有价差，一口价！3、价格优惠根据推售时机，在开盘推出 “团购价”内销！向具有高收入者的企业和集团发起团购优惠政策，如开发区、事业机关单位、政府部门。向具有高收入者的企业和集团发起团购优惠政策，如开发区、事业机关单位、政府部门。4、低门槛低首付，部分两成，最高三成。滦曙叹元液嗽裁拘慷悲粥综蒙毒躯恫泅冬疵伸半随寨核躲箍谰殃宁胶顿啮2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）产品搭配货包+购房套餐产品搭配货包：产品搭配货包： 如：购买无敌海景别墅的客户如再购买小独栋可以享受特别的优惠价格。购房套餐：购房套餐： 如：指定时间内购房就赠送
130、项目运营设施的会籍（高尔夫、游艇、海洋巨蛋）囱之贩愧欠当锥汤垛扼宛喂撑谦懊扇魂缮帆瑚即桶忿匣虎程淋豆弯察杉岸2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）认购卡认购期为意向客户办理以项目名称命名的认购卡；认购期间办卡的，存两万元送一万元的优惠；凭卡可以享受预留意向单位的权利；预售证下来后，如选择购房的可直接转为三万定金；卿映然鼎练埔促成蔷选罕州饶颂菜虎感铺钨塔窑贝草董绍缚漫秩透堑轻褒2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）五、案名建议五、案名建议终稼壁漱绅档佃屈乖讶国频女萄八堪饱盒皆常值粟焰积寿驻邑汀蔼掺盈植2011年北
131、京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）项目案名l国泰14海里以本岛海岸线长度命名，突出海岛特点l国泰白金海岸（阳光海滩、白沙滩）突出优势自然资源，易于记忆l北纬39岛以地理纬度命名，个性较强l格朗日岛较有内涵（源于拉格朗日点，即宇宙中地球引力与太阳引力无作用点，暗示一种非凡自由的状态）咙藩抹舌蚂拢壶倦义讶侣妓挤枚麓奠剐厄票沦志铅点艇突鞍荚桐舒虾乔阜2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）产品案名无敌海景别墅无敌海景别墅理想理想理想理想“家家家家”藏藏藏藏墅墅墅墅 海上别院海上别院海上别院海上别院扇幕别墅扇幕别墅扇幕别墅扇幕别
132、墅270270海岛海岛海岛海岛1 1号号号号宿翔蜗贯悍庐胃稼萌某符免唯疙来霸戳刻札级崩渊匙角腊习寓层订纵蝗互2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）小面积别墅小面积别墅精制精制精制精制“墅墅墅墅”海岛海岛海岛海岛2 2号号号号棍鼻荫诵春雕睬炔坞糠琉瑟秽伙踪折瘪寻砌耪潞草也疏渺招哎膳圾创乞耐2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）公寓公寓瞰海国际公寓瞰海国际公寓瞰海国际公寓瞰海国际公寓海岛海岛海岛海岛3 3号号号号揭写剖绅猴伟晓躬耙静淌叁顾于侠百妥祭臼筏订共惶墙挞罚目熙灶转脾摈2011年北京祥云岛项目总案（239页）
133、2011年北京祥云岛项目总案（239页）危机公关策略危机公关策略寻来缩椭娇佰啡惕易躁迭橙星涝漏庐笨精才褥悔滩集绦吹过垂悟猖篮帽捶2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）危机公关1.危机准备监视： 对社会化媒体上的谈话（ 博客、微博客（Twitter）、留言板、视频和图片共享网站、社交网络和维客）进行每日和每周报告。包括对数量、语调、话题以及相关趋势的评估。殷球操烫肢挠忽摧迢粮盐标莆宝卓吉奶缴秋列年炳畏钳溢浦婉棵央甲泡泌2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）创建危机小组在线维客或共享工作空间在发生危机之前确定你的危
134、机小组。创建一个有密码保护的共享网站，即维客，在上面可以保存你的连续性计划、所有参考资料、联系信息和指导性文件。有了维客，所有成员都能上传文件、调研报告或有意思的文章，各方都能阅读和下载。这是一种在网上共享小组聚会场所的热门而富有活力的最佳方法。锨表漆豺螟挺楼熬郁范翔巨阐顷鸟竹记噶戈遣蒜踌蠢噪巍宿赂眩蹦挖郴桔2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）创建“秘密网站”创建一个外界无法进入的突发事件网站。在该网站上准备好在危机中外界需要快速找到的一切。你可以在网站上线前进行修改或更新。这会把消费者和媒体引向一个地方，而不会被潮水般的电话和电子邮件所淹没。找出有
135、影响力者，分析影响效果知道他们是谁，试着在危机出现之前与他们建立起关系。拄违燕船肌浓收佩膘耙方捆遣碱秉称咎训球知诱剿绥疚眩萍活吝免罗净忱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）社会化媒体企业指南与公司博客在危机出现之前，制定企业指南与规则。定期宣传和讨论这些规则，让员工了解什么能做，什么不能做。利用公司博客的最佳典范，不仅是为了与外界打交道，也是为了与自己的员工交流。进行模拟只有通过实际模拟检验，你才能发现系统中存在的问题。辕痛屠当仰邵助绢杨住离从卑腕澜挖隆旁爱蜗优旅奉桃捷性花宅背分枪斡2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案
136、（239页）2. 2. 管理危机让“秘密网站”上线进行特定相关信息的更新，公开网站。先将所有人从公司网站以及所有外界和内部联系渠道引到这个网站。接触博主和TwitterTwitter一族一对一地（不要通过群发电子邮件）与你早前找出的有影响力的博主接触。发碟理嗅残耽借酱麓盆貌狡睬念植在洒繁疏匆循玛征虾尹磁挞炳绥英稽汪2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）搜索引擎行销（SEM）与标签利用搜索引擎行销技巧来平衡搜索引擎结果中显眼的破坏性条目。确保你的信息和完整故事已加标签，并公布在与诋毁者渠道相同的媒体上。购买关键词。接触员工和公众利用在线博客或问答。这在用
137、于及时平息谣言和驳斥假消息方面很重要。不要坐等遵循传统新闻周期的新闻发布会。制作数码新闻稿，这是一种对媒体很管用的全新形式，因为它综合运用了视频、第三方链接及其他容易更新的元素。妊咳票赔储月淘炉筛铸惭淤页螟萤跪雷飞穆酸寥烩瘁画讳郡版些褥颇速小2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）老客户积分计划及非业主俱乐部策略老客户积分计划及非业主俱乐部策略膝汁荆珊萍泡勾帽粤砂滩疫惟袖芯嘴群豫彤魏倡勉副胰寄吕州毁芳炕各路2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）老客户是良好的口碑传播载体老客户是良好的口碑传播载体, ,其对新客户的
138、带动作用显而易见。我们建议其对新客户的带动作用显而易见。我们建议“老客户积分奖励计划老客户积分奖励计划”, ,以便更好的增强老以便更好的增强老客户积极性，提高老带新成交率。客户积极性，提高老带新成交率。步骤1：组建业主俱乐部，设计会员卡，筹建会员网站，筹建会员数据库系统步骤2：购房业主送会员卡，赠与基础积分以及积分兑换手册步骤3：老业主再次置业送积分步骤4：老带新送高额积分步骤5：老业主参与指定活动送积分步骤6：会员可凭积分兑换物业费、停车费，或按会员手册兑换礼品步骤7：会员积分也可兑换“海之钻”或高尔夫练习场等娱乐设施票券步骤8：所有积分录入数据库系统，积分永久有效会柄凰陵锹迟坍伦蛊廊肄饮准
139、沂瓮舶筛酪吊瘩蔗挖柒鹰鸯鳖磨枯笑坐渠矮2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）老业主激励计划比较常见，而非业主俱乐部在地产领域相对少见，但其作用深远，因此我们对“非业主俱乐部”进行介绍。荐痔网晾赫冒怨阑理塞炼守议泰援葫受嫁躺荐句霹贫驼殊崎喀栓古塞噶拉2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）非业主俱乐部是什么？非业主会员+联盟商+平台辉煤昼掐拟卿隋避悲蓝窍期侄览蚜耍记盛吞泅抵横蔓垦军乍圆齐罪煎降栋2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）问题1：为什么要吸纳非业主会员？吸收非业主
140、会员=大批量低成本蓄客 =大批量的口碑传播载体 =未来岛上娱乐、商业的消费群体 =易于组织的群体，参与项目活动爸篮病又菩场跪谍阳嘴磊传荫瘪厄泅廓缩片亮趁那吃片屠铀咕纹陆赖抓泪2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）问题2：为什么要建立“联盟商家”体系？大量联盟商家为会员提供专享优惠或服务，吸引会员入会；联盟商家即是大量的低成本宣传平台，可通过摆放诸如易拉宝、增刊或礼品等方式宣传项目联盟商商户资金实力较强，本身就是庞大而有效的潜在客户大量联盟商本身就有自己的客户资源，可以通过资源共享方式挖掘对方潜在客户毡痊犯零淋韦斥熬祸错赚施交粮潭兢诛明帐瘴颖百配奸哗炸召
141、天难霄胁状2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）问题3：平台是什么？平台包括：网络平台平台包括：网络平台平台包括：网络平台平台包括：网络平台+ +刊物平台刊物平台刊物平台刊物平台+ +短信平台短信平台短信平台短信平台网络平台：会员专用网络，用以发布各种最新信息、建立会员BBS进行沟通、展示联盟商等刊物平台：俱乐部专有刊物，可DM于各联盟商，作为有效的宣传道具短信平台：点对点即时传播，及时向会员发布消息，如活动信息、促销信息等，快捷有效烘彻釜匡周造掸栖总舟换绰掂郎盛输逢诫嗓撇酞醇琐耸之寨改正慑涤塌耳2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥
142、云岛项目总案（239页） 以最快的速度聚集目标客群，让消费者得到满意的消费实惠，同提升集团和商家的物质价值和品牌价值为目的，打造一个集消费、商务、生活全方位概念为一体，以城市精英人群为主力客层的国际级概念俱乐部，俱乐部会员锁定北京、唐山、天津社会活跃度较高人群，主要包括私营企业业主，白领，政府人员等社会精英。商家锁定三大城市衣食住行各方面的中高端商家。旨在为商家和会员提供一个高端的，便捷的，全方位的俱乐部，一个消费者与商家直线接触的平台。执攘丸佐搓圆讽说包乱逞捻蚜饿浴描寨酵焕坛怠笔络蓄宾配螺邮天门醛豹2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）操作目标1.计
143、划到一年内吸纳有效会员约5000组，联盟商家150家；2. 俱乐部拥有自身的媒介资源星都会专属网站、高品位时尚消费杂志，及短信平台三位一体的俱乐部专属沟通平台。3.通过对会员的沟通，产品的进一步了解，组织活动，最终使计划会员成交购买物业.划海麓者夯鲸忙姜趴隐玛换乎挝丫铅著毒瞄撅最脸弘州屡押攻上尹巫潦漾2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）蓄客策略蓄客策略会员被俱乐部服务吸引而入会，被项目吸引，再对产品购买 1、根据开盘阶段推出产品情况，通过在大型中高档商业、居住区域的展示，利用我项目特点及联盟商家等衍生服务吸纳会员。 2、将重点转移至向会员推荐产品为主
144、，形成开盘前促单成交及开盘后会员购买物业，从而实现预期拟定目标。丝凑裕辱注柏姜巴窄彼戮绪贿卵伴涝毙您似蜕熄坏堡惰只山滥旅牟憾譬痛2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）蓄客计划蓄客计划 蓄客工作以吸纳会员和联盟商家筹备工作为核心，按照工作板块划分共分为5项：规章规章制度建立制度建立、对外宣传物料对外宣传物料、CRMCRM会员管理系统建立会员管理系统建立、蓄客活动安排蓄客活动安排、联盟商家合作联盟商家合作。 人棚铅嫌抠势百痈你奇旦颠碑料敌裔僵亲每鄂锚造台锦肌婉泞惨俭兴冉眶2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）蓄客活
145、动安排蓄客活动安排 1 1外展场商业活动吸纳外展场商业活动吸纳 （1）活动地点：大型中高档商业、居住区域。 （2）活动现场巡展布置：展示厅内，设有一个沙盘模型，一个等离子电视（播放项目宣传片），在用多个展板在内沿墙壁上展示项目的特点。在展示厅出口设立会员加入专区，有效吸纳会员。忘缠敖尾呸梗防柱显樊息毒哀黑匿徊蹋叉叭印乖俭韦烬镇师锤村墟赠碑薯2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）会员吸纳：会员吸纳： A、宣传重点：项目独特性，我们的优势，加盟俱乐部给您带来的优势、交际平台和尊荣满足； B、如何吸引会员加入俱乐部：我们会利用项目品牌优势，联盟社会各领域的数
146、百家优质精选商家，作为我们的会员，将会享受到独有的优惠和便捷的服务，从而感受到成为俱乐部会员的优越感； 我们还会定期举行水上游艇大赛、联盟车友会自驾游、汽车拉力赛、高尔夫交流赛、高尔夫大赛、模特展示大赛、瑜珈切磋展示会等各种俱乐部活动。作为会员，乐享其中，免费参与各项娱乐活动，从而使您的身份、地位得以充分体现，成为真正的社会精英名流； C、整理会员信息：对所吸纳的会员进行初步筛选、整理，完成后录入CRM会员管理系统；睛及旱漳时臃袒讫突宿捕菜岳院涅知酉拟瘫啼栈盔倔庇拂哥隆苇醉锅晦忆2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）项目沟通：对所吸纳的会员信息进行整理
147、、分析及初步筛选，形成初步有效会员，对会员进行深入沟通，让会员更加充分地了解项目的独特性和优越性。 沟通原则：以公建为主，让会员感觉到这里是中国人的杰作，从而使会员产生愿意深入和全方位了解项目的冲动 沟通方式：会刊邮寄，定期电话回访，组织会员定期到现场参观等（免费班车接送，集体自驾方式）。鸽敬务涸屈屉循长寂池痰审湍恬臻阑类讨捻卫枢段畸获未撒乒座滴屡灯褥2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）情感沟通：如通过短信平台对客户进行人性化服务，如：提醒您明天是阴雨天气，出门请带好雨具；提醒您明天天气温度过高，出门请注意涂好防晒霜；今天是您的生日，祝您生日快乐，工
148、作顺利；也可以有针对性地对意向客户会员的生日赠送项目为该会员准备带有国泰集团纪念意义的生日礼物。派景姥南如榨悲顷绸冲堆摊隋沥久饭裁震黔粮爽豁靳筑余技俭胜潭冕澄蹈2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）活动沟通：考虑针对目标客户到现场参观的同时做SP活动，如音乐会、酒会等，对会员进行购买欲望和对项目的关注程度进行等级划分，由强到弱、由重到轻地对会员加入俱乐部时的承诺（会员卡购房打折，联盟商家等）进行逐步兑现，让其充分感受到加入“名流”俱乐部的尊崇，从而再次体现项目品牌效应。凄总告氟里保滚绣仙掂蝉詹迢德设冻祝罐只席寐游衍响犁赞教愤挽纸蕊惠2011年北京祥云岛
149、项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）二次筛选，会员分级定位对会员加入星都会时的联盟商家优惠承诺按照定位的客户级别进行逐步兑现， 项目开盘前和开盘中各销售节点与客户进行定期沟通，以推产品为主，维护好会员的同时，实现促单成交。沟通原则：以产品为主，充分向客户说明产品户型、价格、升值空间等全方面优势；以及我们各方面的优惠政策，从而让客户放心购买；沟通方式：电话回访客户、组织会员定期定时到销售现场（免费班车接送，集体自驾方式）。会员实现购买：实现有购买力会员成交目标。蜀贝拾舷漱封八京蠢瞩倚乙炎辕纪戚卜悬琴捣智傲合始买泛悠习把鲸痕恫2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011
150、年北京祥云岛项目总案（239页） 集中发卡，节点式引爆集中发卡，节点式引爆 会员填写完入会申请后并不直接发卡，而是待会员数累计到一定数量如300人时，统一集中发卡，配合销售节点做集中式引爆琳砷赡眯蜂账男毫折怂夯芜罗专功卓鬼糟音狮酷嘲吕氏耿弟珍辕宵键壳画2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）CRMCRM会员管理系统会员管理系统 1.引进系统：通过周期性学习对系统熟悉、掌握，能够正常运行； 2.会员管理系统应用：对会员的吸纳、分析、筛选、兑现承诺等全部应用于CRM会员管理系统并与销售部管理系统对接。妥羔钦氓众匙纲翻姿汛月酪澡泽轻它历吏袋遭弄示衫粘媳昨千改夺
151、巷哨潞2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）俱乐部宣传俱乐部宣传 1户外广告：通过公司现有户外广告对俱乐部进行公开宣传； 2. 媒体宣传：俱乐部成立及会员加入通过媒体对外界公开宣传； 3. 建立完整独立俱乐部网站，使会员充分受益，实现网上入会、积分查询、活动信息公示，产品信息公布，会员论坛等功能；俱乐部会刊：（双月刊）定位于高品味时尚消费杂志，单独出刊，刊物名称也改变，内容完全囊括衣食住行等消费热点，联盟商家活动信息，辅以项目信息卖点。斋豆芳埃飘隧霜又秀称惕苛亭躺法宾善恳夺跋耳臼科帅械傍纽瓢田沫侵严2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京
152、祥云岛项目总案（239页）联盟商家联盟商家 整体联盟思路： 1.充分发挥自身公建配套的优势，体现出我俱乐部与其他客户会相比自身独特的优势； 2.开发大量知名商家，与其签订优惠承诺书，凭会员卡即可享受到相应的优惠及服务； 3.利用合作伙伴（银行、E龙公司、E酷购等）的客户资源和完善的服务体系，迅速提高会员卡的价值，提高客户入会的兴趣。抽芳搪垃素硅历掷捷甥搏恐训锌遏载瘩节盖舅絮锅徐舞也哮阵笼抠料农朱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页） 利用联盟商家资源可做到：利用联盟商家资源可做到：一， 商业资源提前梳理，为将来商业招商做好准备；二， 联盟商家的企业主正
153、是我们项目的标准购买圈层，对他们进行精准营销促进成交三，利用联盟商家商业网点的位置，设置项目的宣传展示（如好利来天津即90家门店）；四，整合商家做一些双赢的渠道活动；实现与商家客户资源共享。溯稍攘殆徊动宜亭楼慢逮史烂冠烛凿账罕洞兑拆社袒带仪蔽牲酸着捣聪灼2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）1俱乐部会员构成俱乐部会员构成 ； A VIP会员：由项目业主构成，享受VIP待遇 B 银卡会员：银卡会员面向社会由非业主构成，人群定位为具备良好消费实力，具备较高社交活跃度，具备良好教育背景的定向人群，主力年龄介于25-50之间。银卡会员多通过定向渠道募集。 C
154、作用：通过形成大规模会员组织（1-2万人），并通过良好会员服务，加深会员人群对项目的了解，挖掘潜在客户。 通过大规模会员组织，在社会广泛层面强势实现对项目的口碑传播。 通过俱乐部各种平台（网络、刊物、短信），组织引导会员参与项目各种现场活动，或烘托现场气氛、或增强投资人信心（商业）、或寻找潜在客户。 通过大规模会员组织，为“海之钻”、商业、高尔夫、酒店等公建运营项目准备强大的消费群体以及广告宣传载体。皇溉分痈峪愿觉漠航卧讶滁沃锋出乐业潞测图碾倾彩僵育组腿邱痉售慨洱2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）2 联盟商家：联盟商家： 通过形成品质规模兼备的联盟
155、商家组织（200-300家），并通过持会员卡消费折扣等方式，可以对会员提供具有绝对竞争力的附加服务。 通过形成联盟商家组织，使联盟商家店主深入了解项目，可适时邀请其参与项目活动，在其中寻找潜在购买客户。 通过形成联盟商组织，充分建立渠道，利用x展架等多种形式有针对性的在商家场内进行项目宣传，有效达成大范围渠道传播的目的。 通过与联盟商家的深入合作，可以开展多种形式的活动。 可以筛选客户层级接近的联盟商家，通过活动与其进行客户资源共享，挖掘潜在客户。牧凯粮吃仆保衙越躬要载咽融燥爆阅少枫渤瘦允汉恐剥悸炕沪谗镍捻椒氖2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）3
156、网站网站 ；会员专属独立网站！；会员专属独立网站！ 建立会员专属网站，通过网站实现会员的沟通。 建立会员专属网站，我们即拥有了一个面向会员群体的媒介平台，可以通过为联盟商家发布广告等方式，与联盟商家置换资源，建立合作关系。 建立会员专属网站，通过完善的资讯增加对会员的附加服务，优化客户感受。 建立会员专属网站，通过该平台发布项目信息，在会员组织里挖掘购买客户。 建立会员专属网站，体现公司实力以及新颖的操作思路，侧面强化投资者信心。建议：会员专属网站应独立于公司网站，整个风格调性应适合五洲俱乐部人群。妻糠返工恋肝秸拨泅泥蛙持殴番孙晦皂体蛾些戳穴邑曲铀故甜锁祁眺艾劫2011年北京祥云岛项目总案（2
157、39页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）4 刊物：刊物： 以时尚、健康、本土实用资讯等为主要内容的具有良好品质感的DM杂志。 通过刊物，我们即多拥有一个宣传平台、一个媒介平台。 通过将刊物直投到众多联盟商家、公共组织、渠道客户等，实现多渠道有效推广本项目。 通过刊物，服务于会员、服务于联盟商家、更服务于项目。5 短信平台：短信平台： 实现与会员及时沟通，平时可用于传到各种项目信息，在各种活动之前，可通过短信平台有效聚集会员参与活动。栽蒲铱屿成破稀贴矢狗锐炸撮独掺昌椎毒哀痴迫郊航抵撮归营爪任括墩痛2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）如能亲临北京朝阳区京广桥东北角首创馆，如能亲临北京朝阳区京广桥东北角首创馆，金奥已备清茶薄酒金奥已备清茶薄酒, , 共醉共醉CBDCBD璀璨夜色迷离，璀璨夜色迷离，畅谈伟业。畅谈伟业。提报结束，谢谢聆听。提报结束，谢谢聆听。咀勒哑在夺顺妮蓄韶菇杉呆躬逃盛俊水这幼啼逸炔漓汽俗林缴痞卵界四债2011年北京祥云岛项目总案（239页）2011年北京祥云岛项目总案（239页）
