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1、2011年新政和房产税细则解读2011年最新房产新政解读2011年2月28日3国八条剖析1、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，各地逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房
2、用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6、合理引导住房需求，要从严制定限购措施，对已有1套住房的当地户籍家庭限购1套，对已拥有2套非当地户籍家庭暂停在本区域内向其售房。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，对于执行住房信贷、税收政策不到位，相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8、坚持和强化舆论引导，引导居民从国情出发理性消费，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。一、一、 政策出台背景政策出台背景二、二、 政策内容评析政策内容评析三、三、 深圳市场形势深圳市场形势四、惠州、东莞形势四、惠州、东莞形势一、政策出台背景一、政策出台背景
3、1-3月2010年房地产调控政策：5-9月11.17四大行对地产开发商停贷10.14首套房七折利率取消9.30深圳出台政策细则“限购令”9.29“新国五条”调控新政出台二套房认定等各项细则出台，政府强调严格执行政策7.8开发商拿地需现场签合同30天内付清全款标准。抑制投资投机需求5-7月6.4三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房5.6深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款5.2央行上调存款准备金率0.5个百分点4月史上最严厉的调控政策出台4.304.264.214.174.14北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房住建部发布加强经济适用住房管理条例二套房以住房套数界定，不再以贷款为准“新国十条
4、”出台“新国四条”出台3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案从信贷、土地、财政政策三方面颁布一系列调控办法1-3月3.8关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台2.20银监会正式公布流动资金贷款管理暂行办法1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台9-11月2010视点房市场调控控“四限”：限购、限外、限贷、限价。失效20102010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产
5、税。因而，评论人士普遍称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年,三轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的境地。政府2011年伊始对稳定房价调控重拳出击，是在意料之中。何谓“失效”？ 2010年度深圳市商品房走势呈现出两头高中间低、价格先抑后扬的走势。从4月份开始的宏观调控政策使得本来供求两旺的市场出现了显著下降。而市场并未因宏观调控而走入冰点，相反市场在调控以后连续数个月出现成交逐步增加的态势。进入第四季度以后甚至还再现了
6、供不应求的局面。可见市场购买力还是很强，而解决市场供求矛盾的方法还应从加大供应量入手。在成交均价方面本年度本市商品房成交均价也呈现大幅攀升的走势。结论：2010年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。二、政策内容评析2011年房产税出台：保护刚需抑制投机稳定房价个人观点：1、2010年深圳地方版各项房地产调控政策将继续延续，延续目的是继续“遏制房价过快上涨”。2、2011年房产税征收出台，是国家完善税类的一种政策，将是长期执行的税种。3、房产税政策在政策实施后一段时期（6个月以上）将会使一些较大面积一手房、二手存量房的销售遇冷，市场上90平左右房型呈热，二手存量房交易价评估将从严。4
7、、房产税出台是对2010年限购、限外政策的一种“松绑政策”。5、房产税政策对其它商业商品房需求无影响，投机资金将转向商业用途商品房。6、房产税出台将会对2011年全年一手房、二手存量房房价产生稳定和制约作用。2011年1月27日新国八条出台：巩固和扩大调控成果，有效遏制投机性购房，促进房市平稳健康(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。个人分析：1、规定要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目
8、标，建立年度价格控制目标难度相当，房价合理性制定关乎：土地价、供求比、调控期内土地规划性质等。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。个人观点：1、规定今年一如既往的在宣传加大保障性安居工程，起到稳定和保护弱势群体住房的保障作用，让那部分群体感受到政府对他们住房改善的保证和关怀。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5
9、年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。个人观点：1、此规定5年内住房交易转让，统一按销售收入全额征税，或将抑制投资性购房。2、此规定对二手存量房交易税收有较大针对性，关键取决于房地产交易评估体系的力度目前来看一线城市之前已有规定，这次重申意在对二、三线城市的二手房交易税收的评估和完善。(四)强化差别化住房
10、信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。个人观点：1、此规定是对2010年的限贷升级版。意在控制尚处房价成长阶段二、三线城市避免出现房价投机性上涨。2、商业银行将在住宅差别化信贷受监督检查力度的高压下，住宅信贷在上半年有所控制，商品住宅信贷将从严从紧。3、2011年将是银行商品住宅信贷受控年度，住宅信贷方面诸如“弄虚作假、蒙混过关”可能
11、性不复存在。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以
12、上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。个人观点：1、此规定是针对房地产开发企业，政府出台这样规定意在”开发建设土地时效的保证，对保障合理房价警钟长鸣“，但现在的老百姓对土地与房价的影响也较为理性的认识：“地价不降，房价不跌”。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳
13、证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。个人观点：1、此规定是深圳2010年”地方版限购令“，现在成为”全国通用版限购令“。2、此规定对上述城市商品住宅市场的刚性需求有冲击，尤其是省内异地城市间购房造成抑制。3、此规定对公寓类小平方户型的刚性需求和投资需求或将造成影响较大。4、关键是此规定无截止时间，造成小户型过渡型刚需或将转向大平方户型一次性刚性需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关
14、负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。个人观点：政府责任重如泰山(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。个人观点：政府责任重如泰山三、三、 深圳市场形势深圳市场形势20102010年深圳楼市相关政策年深圳楼市相关政策深圳新房市场深圳新房市场1、2、3、4、深圳楼市深圳楼市20102010总结及总结及20112011预测预测2010年新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深
15、圳楼市2010年的量跌价升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2010年深圳全市新建商品住宅成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比上涨87%。此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数
16、据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。较2009年销售数据，深圳一手房2010年销售均价逆势环比上涨27.57%，房价之高再次刷新深圳楼市纪录。 深圳楼市深圳楼市20102010总结及总结及20112011预测预测四四：（：（1 1）惠州房地产市场惠州房地产市场曾被业界解读为“给力,给力,再给力”的楼市调控政策,对于惠州楼市而言看来只能是“浮云”。楼市调控对惠州楼市的影响较小,虽然2010年中也出现过因观望情绪导致成交下滑的情况,但总体而言,惠州楼市上升趋势明显,特别是“金九银十”楼市成交十分火爆,房价稳步上升。业内人士预计,尽管11年“国八条”调控政策出台,但惠州房价将持续温和上涨。
17、前言：前言：市区均价一年涨了千元市区均价一年涨了千元 纵观惠州楼市2010年一年来的整体走势,1月初市场延续了去年的火爆场面,2月受信贷收紧和传统淡季等因素的影响,市场成交下滑,而到了三四月份又再度呈现供销两旺的局面。五六月份由于受四月中下旬出台的宏观调控政策的影响,市场转为观望,成交量下挫。不过到了八月份,随着传统销售旺季“金九银十”的到来,楼市成交十分火爆,甚至出现“日光盘”、“连夜排队买房”的盛况。“高潮”过后,到了11月成交虽有所回落,但供销总体仍然旺盛，年底更是一反往年淡季的特点,年底仍有大量新盘扎堆上市。根据统计数据,1月份惠城区新建商品房住宅预售成交均价为4724元/平方米,接着
18、稳步上升,3月份成交均价破“5”,为5206元/平方米。五六月份虽然楼市成交下滑,但房价未见松动。经过了“金九银十”的火爆,11月份新建商品房成交均价更是突破了6000元/平方米,达6071元/平方米。一些在售热点楼盘的价格甚至已经突破“7”字头。 业内人士指出,刚性需求支撑着房价的稳步上升。惠州房价的“价格洼地”吸引了不少来自深圳、东莞的购房客到这里买房或投资,深圳出台“限购令”后,越来越多深圳客将目光转向惠州。而且惠州本地刚性需求也大量存在,包括改善居住环境的需求,来惠州工作的人才的居住需求,还有来自惠东、博罗等县区的“进城客”的需求等。 中小户型、商业地产受追捧中小户型、商业地产受追捧
19、2010年惠州楼市表现抢眼的两大亮点无疑是中小户型产品的独领风骚,以及商业地产的异军突起。多个新开楼盘主打两房、三房或公寓型的中小户型产品,供应量跟去年相比出现了明显上升,而且销售十分火爆,甚至有的楼盘开盘当天即售罄。可以说,中小户型产品的精彩表现,改变了惠州房地产市场长期以大户型住房为主的格局,既弥补了住房结构的缺陷,又迎合了市场的需求,中小户型的大量供应以及备受追捧,跟“417”新政紧密相关。此外,中小户型房源的刚性需求助推了中小户型的火热,由于中小户型产品总价较低,容易被准备成家立业的年轻人接受,先置业用来自住,以后还可以把中小户型住房转化为投资产品。 根据惠州市房管局的相关数据显示,今
20、年前11月,惠城区新建商铺和写字楼的成交量均已双双超过去年全年,其中,新建商铺累计成交1501套,比去年全年的1287套多了214套,新建写字楼累计成交套数为463套,比去年全年多了153套。数据说明了今年商业地产的升温,自从4月新政出台以来,不少投资客投资住宅市场遭遇阻力,同时又担心房价出现较大波动,于是便将目光转向了受新政影响较小的商业地产。而且在通胀的压力下,不少人选择投资更加安全、保值增值性更强的商业地产项目来抗通胀。市场的升温导致了价格的上涨,特别是较受市场青睐的街铺价格上升明显。业内预计业内预计: :明年房价温和上涨明年房价温和上涨 2010年惠州楼市整体向好,房价稳步上升,201
21、1年楼市的表现又会如何呢?是否会有更加严厉的政策出台?房价是否还会上涨?业内人士认为,明年国家很可能会继续出台新的调控政策,不过由于楼市调控政策主要针对房价过高、上涨过快的一线城市,对惠州而言,基本不会受太大的影响,明年惠州楼市预计将同今年一样,整体向好。至于市民们普遍关心的房价,赵正群认为由于存在刚性需求以及中长线投资等因素,明年房价将继续上升。业内人士认为,近年来惠州楼市的价格整体往上走,2011年惠州房价将温和上涨。四：四：（2 2）东莞房地产市场东莞房地产市场调控背景下东莞地产调控背景下东莞地产“三重奏三重奏” 一手楼市年底火爆一手楼市年底火爆 在政策层层加码的背景中,2010年东莞房
22、地产市场延续2009年的风格,交投活跃,继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量,价格结构性上扬；二手房供求两旺,均价升温；土地市场开局不利,却后劲勇猛。回顾2010年,整体大势,东莞与全国同步,不过作为广深走廊的“房价洼地”,东莞房地产市场亦有诸多特色。比如,在“417史上最严厉的调控政策”之后,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。一手楼市交易旺盛年底火爆一手楼市交易旺盛年底火爆楼价缓慢上升楼价缓慢上升 年初销售小高潮,到二季度短期观望,再到7月后持续旺市,年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量,今年的一手楼市沿着这条曲线前行。2010年,东莞一手楼沿着曲线前行,成交5
23、00万平方米,比2009年下降70万平方米,不过依然令各发展商相当满意,楼价呈现结构性上扬,整体上平稳增长。价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来,东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年,这一现象突然转变,东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中,人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮,而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台,东莞市民对楼价下跌寄予了期望,但“真正意义上”的降价并没有二次到来。分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,这段时间,该市商品房成交量比较稳定。随后的4个
24、月里,消费者深度观望,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”,吸引消费者入市。没想到的是,这一应对策略,在东莞市场上十分奏效。事后,有业内人士感叹,今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务,很大程度上是因为在4月7月间,很多消费者未能顶住诱惑,让开发商保持了价格上的稳定,为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。在2011年,东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。后后“限购令限购令”时代时代 珠三角经济发展一体化的脚步在加速,随之而来的同城化概念,加速了邻近地市居住人群的流动,东莞楼市正在成为这一现象的受益者,特别是在“限购令”背景下。
25、2010年9月后,当第二波调控政策还未在东莞消化时,广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策,旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久,夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点,因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价,东莞房价的吸引力不言而喻,加上“限购令”的催化作用,广深客入莞似乎成为大势所趋。果然,从10月中旬开始,不少广深购房者主动找上了门。11月,位于寮步的菁英时代出现购房热潮,一个上午就团购100多套,而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅,其中也有少量的单身公寓及两房两厅。随后两个星期,深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、
26、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍,近一个月来,东莞住宅成交量一直保持着较高水平,其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞,有力支撑了“929”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。业内人士分析,后“限购令”时代,随着购买人群的进一步复杂化,东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面,邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高,并刺激新的品牌开发商入驻。另外,市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽,关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客,还是投资客,如果是自住客居多,没必要大惊小怪。但如果是投资客居多,东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施,保证房价不至于过快增长,同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产,这也是2011年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。
