某房地产项目定位报告PPT169页

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1、瑞安大连天地软件园项目定位报告瑞安大连天地软件园项目定位报告- 2 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目概览项目概览城市区位城市区位自然环境自然环境人文环境人文环境自身特性自身特性LocationEnvironmentCircumstancesCharacter- 3 -瑞安大连天地软件园项目定位报告城市区位城市区位Location大连，城市核心区域大连，城市核心区域旅顺，外围边缘化区域旅顺，外围边缘化区域本项目隶属旅顺辖区。项目所涉四地块：河口湾地块、山谷地块、黄泥川地块、南海头地块沿大连市区通往旅顺的必经干道旅顺南路分布。- 4 -瑞安大连天地软件园项目定位报告城市区位城市区位Locati

2、on除河口湾地块位于城市核心区块边缘外，项目其他所辖地块均远离大连核心都市辐射圈，与旅顺城区也较远，处于较为明显的城市断裂带。河口：7KM左右南海头：15KM左右黄泥川：12KM左右河谷：8.5KM左右- 5 -瑞安大连天地软件园项目定位报告自然环境自然环境Environment河口湾及南海头地块呈半岛状探入海面，观海角度开阔；其余地块均被山丘环抱，坐拥山体，景观及生态资源极为丰富。黄泥川现场黄泥川现场河口湾现场河口湾现场- 6 -瑞安大连天地软件园项目定位报告人文环境人文环境Circumstances河口湾地块北望大连腾飞软件园，东北侧为大量厂房及居民住宅。黄泥川地块西侧现为居民动迁住宅及少

3、量零星低档次生活配套商业。整体来看，地块周边目前人文环境相对较差。- 7 -瑞安大连天地软件园项目定位报告自身特性自身特性Character项目地块总规划面积26.5平方公里，总建筑面积354万平方米，其中：河口湾规划建设用地面积63.03公顷，建筑面积约120万平方米；山谷规划建设用地面积100.79公顷，建筑面积约25万平方米；黄泥川规划建设用地面积298.35公顷，建筑面积约185万平方米；南海头规划建设用地面积90.45公顷，建筑面积约25万平方米。项目整体以IT产业为核心，覆盖了办公办公、住宅住宅、商业商业等多条物业属性线。- 8 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目当前以体量最大的

4、黄泥川地块率先启动，其余地块后续进行持续开发。该地块南侧紧靠旅顺南路，中部及南侧平整度高，利于进行大规模的集中性开发；地块北侧依山，占有原生丘陵、山谷、沟壑及密生天然植被，自然生态环境较为优越。目前地块中部产业性建筑正在兴建。自身特性自身特性Character- 9 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 当前落地目标面对黄泥川地块内率先启动的20余万平方米住宅用地怎么定位做什么怎么推广- 10 -瑞安大连天地软件园项目定位报告About The Target Aim项目一期启动区住宅地块位于黄泥川板块腹地，隶属旅顺行政区，进入市区车程需30分钟左右，位置较为偏远，目前与市中心区域的对接能力有限与市

5、中心区域的对接能力有限，但随着未来城市轨道交通的兴建和贯通，地块向外的出行方式将有明显改变。地块可建面积20余万，周边被项目内部的教育科研用地、一类工业用地、商业金融用地等多用途地块环抱，未来城市配套设施将有较大改善空间。地块特征描述地块特征描述一类住宅用地二类住宅用地中、小学用地商业金融用地教育科研用地一类工业用地军事用地供应设施用地公共交通用地环境卫生用地其他公共设施用地远期发展储备用地公共绿地水域道路用地地铁线路有轨电车规划界线- 11 -瑞安大连天地软件园项目定位报告旅顺宏观经济发展态势简析旅顺宏观经济发展态势简析（数据来源：大连市政府统计数据）大连旅顺经济发展逐年加快，2007年GD

6、P增长幅度超过大连，达到20.33%，区域总体经济发展良好。2008年经济危机，使以投资作为主要购房因素的旅顺楼市受到一定的打击，但09年随着经济形势的逐渐好转，旅顺楼市得到重新一轮的发展。周边市场表现周边市场表现About The Market- 12 -瑞安大连天地软件园项目定位报告旅顺第一、第二产业在其产业结构中占比略高于大连，其基旅顺第一、第二产业在其产业结构中占比略高于大连，其基础产业支持有利于拉动房地产发展，而区域第三产业的快速础产业支持有利于拉动房地产发展，而区域第三产业的快速发展，使区域向多元化发展，客户对物业的需求层次开始有发展，使区域向多元化发展，客户对物业的需求层次开始有

7、所提高，但仍处于相对起步阶段。所提高，但仍处于相对起步阶段。 旅顺的三大产业发展迅速，第一、第二产业分别高于大连3.6%和1.1%，第三产业逐步提升； 旅顺目前第二产业所占比重较大，随着旅顺逐渐融入大连主城区，旅顺北、中、南路三条产业带的带动，旅顺经济产业结构将与大连市整体趋同，第三产业比重逐步增大所带来的人流汇集和资金流对旅顺整体房地产业的发展租金作用较大，但相较市区而言目前仍处于相对初级的发展阶段，对外部多样化需求的吸引力较弱。周边市场表现周边市场表现About The Market- 13 -瑞安大连天地软件园项目定位报告市场表现地块特征关于一期住宅的传统思考关于一期住宅的传统思考Abo

8、ut The Traditional Methods现有市场类比寻找项目机会区位特征产品构成项目定位客源机会- 14 -瑞安大连天地软件园项目定位报告对考量因素条件进行整合后得到的定位方向对考量因素条件进行整合后得到的定位方向依托入驻产业为基础，客户目标指向从业人口及外来投资客户的中型居住项目。n 区域功能特征性强，依托主要功能取向制定项目的核心定位n 城市断裂带，因产业存在而被被动导入的人口是最明显机会n 利用临近范围内住宅市场相对空白的机会，具备阶段性话语权n 客户启动目标清晰，工作简单，易于达成- 15 -瑞安大连天地软件园项目定位报告需要重新定义思考模式n 作为中型居住区考虑，未能发挥

9、项目整体大规模土地的价值基础n 作为中型居住区考虑，忽略了项目整体的原生规模效应优势n 产品规划设定缺乏系统意义及复合意义n 功能承担性过于局限，缺乏对于项目整体的推动作用n 寻找、满足需求，而未创造、诱发需求，未来市场发展空间受限n 随行就市，形象性差，对瑞安品牌落地推动力不足传统思维短板传统思维短板- 16 -瑞安大连天地软件园项目定位报告关于大连天地项目的重新思考关于大连天地项目的重新思考Creative Thinking产业区居住区商务区20万298.35公顷26.5平方公里该项目整体形象的塑造方向该项目应有思考高度的选择关于项目的形态等级关于项目的宏观形象河口河谷黄泥川南海头该项目整

10、体功能体系的搭建关于项目的功能整理规划产品形态户型黄泥川地块的先期产品构成关于项目启动的设想- 17 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 Chapter1大连天地大连天地形态等级界定形态等级界定- 18 -瑞安大连天地软件园项目定位报告关于关于土地价值提升的设问土地价值提升的设问- 19 -瑞安大连天地软件园项目定位报告理论导入：土地价值是什么？理论导入：土地价值是什么？马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租，也就是土地所有权在经济上实现其价值的形式。另一部分为“土地资本”价格。投入土地的资本，称为土地资本。包括投入到土地改良或改造中的资金和劳动。 生产要素价值论：

11、土地价值资源+资本英国经济学家马歇尔运用需求边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为土地价值是供给与需求共同作用使价格与成本达到某种均衡时的地租地价。美国经济学家威廉阿朗索引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点。土地价值传统理论 边际效益价值论： 价值地价 (供给 需求)About the value- 20 -瑞安大连天地软件园项目定位报告我们眼中的土地价值我们眼中的土地价值About the value土地资源 + 注入资本生产要素价值论生产要素价值论土地价格 供给 需求边际效益价值论边际效益价值论土土地地价价值值强调土地作为生产要素的价值强调土地的经济效益价值对

12、使用者感受产生忽略对使用者感受产生忽略人人对土地的使用需求人对土地的心理需求对使用者需求的满足对使用者需求的满足从根本层面促成提升从根本层面促成提升- 21 -瑞安大连天地软件园项目定位报告尊重需要尊重需要社交需要社交需要安全需要安全需要生存需要生存需要自我满足自我满足马斯洛需求层次理论心理认同价值理论心理认同价值理论About the value人对土地的心理认同感人对土地的心理认同感人对土地的需求层次需求层次人对土地的认同过程认同过程人人满足需求满足需求成长型需要成长型需要缺乏型需要缺乏型需要- 22 -瑞安大连天地软件园项目定位报告土地价值四层次理论土地价值四层次理论About the

13、value土地在什么地方？土地在什么地方？土地是什么样子？土地是什么样子？土地能做些什么？土地能做些什么？土地还能带来些什么？土地还能带来些什么？宜居性宜居性宜居性宜居性高尚性高尚性高尚性高尚性可达性可达性可达性可达性特征性特征性特征性特征性人对土土地地价价值值认认同同层层次次的提升路径- 23 -瑞安大连天地软件园项目定位报告四层次理论的内涵四层次理论的内涵About the value 土地价值土地价值次层次理论次层次理论特征性可达性高尚性宜居性人到达土地的时间和距离；或者是土地到达市中心区或其他重要地区（区域中心）的时间和距离。城市中心城市中心土土 地地区域中心区域中心区域中心区域中心-

14、 24 -瑞安大连天地软件园项目定位报告四层次理论的内涵四层次理论的内涵About the value 土地价值土地价值次层次理论次层次理论特征性可达性高尚性宜居性区别其他土地的特征区别其他土地的特征：包括土地的自然属性和社会属性。自然属性包括土地大小、形状、地质、地貌等；社会属性包括土地历史文化、人文环境等。自然属性自然属性大小、形状、地质、地貎社会属性社会属性社会资源、历史、文化土地特征- 25 -瑞安大连天地软件园项目定位报告四层次理论的内涵四层次理论的内涵About the value 土地价值土地价值次层次理论次层次理论特征性可达性高尚性宜居性土地的使用功能，包括提供生产生活的功能性

15、和舒适度。从居住角度，人们往往以商业购物、生态绿化、教育、体育等配套设施的完善程度来衡量。土地宜居性土地宜居性对使用者的功能表使用者的功能表现2 2舒适居住舒适居住1 1提供居所提供居所- 26 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 土地价值土地价值次层次理论次层次理论特征性可达性高尚性宜居性四层次理论的内涵四层次理论的内涵About the value土地使用功能的上沿部分，包括人们对生活高标准要求（生活享受及心理享受）的追求。从居住角度，人们往往以是否具备少数人能享有的最高端的休闲娱乐、文化教、社会形象等加以衡量，同时对居住产品带来的优质的社会崇尚度和传播效应有所期望。 2. 2. 心理享受心

16、理享受 1. 1. 生活享受生活享受高品质物质生活高品质物质生活高品质物质生活高品质物质生活名誉、地位、尊重、认可名誉、地位、尊重、认可名誉、地位、尊重、认可名誉、地位、尊重、认可- 27 -瑞安大连天地软件园项目定位报告土地价值四层次土地价值四层次土地价值四层次土地价值四层次基于本项目之表现基于本项目之表现基于本项目之表现基于本项目之表现土地可达性土地可达性u小幅地块形成的城市节点离散性容易放大项目与市中心及其他区域中心之间的距离感；u完整超大规模土地的整体开发理念易于形成新的城市极点，弱化地块与其他城市节点之间的距离抗性。土地特征性土地特征性u小幅地块在规模弱势明显的同时，地形、地貌、地址

17、条件相对单一，形象重叠性高；u超大规模土地不仅在整体号召力上占尽优势，具备极其鲜明的地块特征，另外在对各项自然资源和社会资源的占有性方面也同步扩大，土地的原生价值基础高。土地宜居性土地宜居性 u小幅地块功能属性相对单纯，产品功能的单一性容易形成生活内容的单调，对于基本生存要求以外的衍生需求难以充分表现；u超大规模土地，尤其是复合型土地在营造完整的生活系统方面具有先天优势，并且易于结合土地内各项资源的占有条件实现基本生存需求以外的全面生活追求。土地高尚性土地高尚性u小幅地块所产生的地产项目虽也能为住民提供高品质的物质生活基础，但受其规模限制，要通过运营完整的高端配套来创造高阶生活难度较大，难以平

18、衡项目开发的经济效益；u超大规模土地依靠其可能出现的庞大而丰富的支撑人群，易于创造部分甚至大量尖端的生活内容，提升住民心理满足感及荣耀感的同时，提升人群对该土地的价值评估。本项目形态的落点选择本项目形态的落点选择About the style- 28 -瑞安大连天地软件园项目定位报告本项目形态的落点选择本项目形态的落点选择About the style宜居性宜居性宜居性宜居性特征性特征性特征性特征性高尚性高尚性高尚性高尚性可达性可达性可达性可达性城市形态城市形态高发展空间及经济效应高发展空间及经济效应抗性可弱化抗性可弱化强标识性强标识性/ /强资源性强资源性高综合性带来全方位生活高综合性带来全

19、方位生活123以充分挖掘和提升土地价值挖掘和提升土地价值作为定位原则以26.526.5平方公里平方公里超大规模土地为定位背景以“城市城市”等级等级作为项目构建的定位目标对于本案26.5平方公里土地上的任何一个单位地块，以独立的视角判断它的定位无疑是对其潜在价值的严重忽略。土地自身价值的挖掘是实现高价值地产项目的原始基础，尤其对于非传统城市范围内的项目来说，土地价值的高低很大程度上影响了人群对其认同度的高低。于本案而言，26.5平方公里的土地面积无疑是最能区别于其他土地的标识性符号，同时庞大的土地体量将会在开发进程中对于土地四层次价值论的演绎带来充分的保障。因此，以以26.526.5平方公里为背

20、景来进行项目整体定位，并根据该定位向下拆分内部平方公里为背景来进行项目整体定位，并根据该定位向下拆分内部各地块的定位及功能各地块的定位及功能，对于项目的整体价值发挥将最为有利。- 29 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 Chapter2大连天地大连天地项目整体定位项目整体定位- 30 -瑞安大连天地软件园项目定位报告123N价值因子价值因子A A的基础形态的基础形态 价值因子价值因子B B的基础形态的基础形态 价值因子价值因子C C的基础形态的基础形态 价值因子（价值因子（* *）的基础形态）的基础形态 价值起点价值起点项目价值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out val

21、ue system特质塑造特质塑造123N项目特质项目特质a a项目特质项目特质b b项目特质项目特质c c项目特质（项目特质（* *）价值体系价值体系123N价值落点价值落点1 1项目落点项目落点2 2项目落点项目落点3 3项目落点（项目落点（* *）以以价价值值体体系系定定位位项项目目形形象象- 31 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理物物业价价值环境价境价值植入价植入价值品牌价品牌价值V1V1V2V2V3V3V4V4V0产业价价值【大连天地大连天地】价值因子组合价值因子组合整个体系将划逐级分为5 5大价值；大价值；1313个细化价值方向；个细化价值方向；最终

22、形成1 1个终极项目定位。个终极项目定位。并逐步提炼为2828个项目综合特质；个项目综合特质；About sorting out value system- 32 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out value system物物业价价值环境价境价值植入价植入价值品牌价品牌价值V1V1V2V2V3V3V4V4V0产业价价值p形象等级p物业组合p开发周期p城市环境p自然环境p开发模式p生活形态p圈层形态p瑞安地产p亿达地产p行业特质p社会群体p财富情况- 33 -瑞安大连天地软件园项目定位报告国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心价

23、值价值起点起点大连软件园一期已成功引进392家软体企业为租户，其中包括33家世界500强企业操作操作规划规划完整规划，全面建设，力争产业链上游空间空间即目标即目标国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心产业基础形态产业基础形态软件产业软件产业行业特质行业特质社会群体社会群体财富情况财富情况1 1、国际化、国际化产业立项起点具备国际化的高度；软件外包已经具备国际化影响范围；产业服务对象具有国际化；2 2、成长性、成长性行业本身正处于高速发展的时期；大连软件产业正开始逐步显示规模带来的聚变式发展能量；软件园二期带来产业的量变转质变的契机3 3、生态型、生态型软件产业具备生态化办公、生产的先天优势；

24、生产人口和生产资源集聚化带来的更明显的高效性V0产业价价值项目价值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out value system- 34 -瑞安大连天地软件园项目定位报告价值价值起点起点大连软件园一期已成功引进392家软体企业为租户，其中包括33家世界500强企业操作操作规划规划完整规划，全面建设，力争产业链上游空间空间即目标即目标国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心产业基础形态产业基础形态软件产业软件产业行业特质行业特质社会群体社会群体财富情况财富情况1 1、高知化、高知化软件行业本身就具备智力密集型的特质，要求软件从业人员具备较高的教育水平和技术水平；2 2、多元

25、化、多元化软件园将包含大量的开发、外包及相关上下游企业，而不同类型企业在各自核心技术人员的基础上，需要各种管理人员，使得其群体多元化特征明显；3 3、结构年轻化、结构年轻化软件行业是高智、高创造、高弹性行业，要求人群结构年轻化；产业发展历史短，从业人员结构固有年轻化；国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心V0产业价价值项目价值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out value system- 35 -瑞安大连天地软件园项目定位报告价值价值起点起点大连软件园一期已成功引进392家软体企业为租户，其中包括33家世界500强企业操作操作规划规划完整规划，全面建设，力争产业链上游

26、空间空间即目标即目标国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心产业基础形态产业基础形态软件产业软件产业行业特质行业特质社会群体社会群体财富情况财富情况1 1、具备中高阶的社会财富等级、具备中高阶的社会财富等级软件行业本身就具备智力密集型的特质，要求软件从业人员具备较高的教育水平和技术水平；2 2、集中性、集中性优势产业的特性明显，资本积累集中化；产业技术人员及企业管理人员收入突出；3 3、快速成长性、快速成长性软件园产业聚集效应带来明显的规模经济产出，财富成长梯度明显；低生产成本行业，投资回报高；从业人员高素质带来相对强的财富积累能力；国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心V0产业价价值项目价

27、值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out value system- 36 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理行业特质社会人群财富情况国际化、成长性、生态型国际化、成长性、生态型高知化、多元化、结构年轻化高知化、多元化、结构年轻化具备中高阶的社会财富等级、集中性、快速成长性具备中高阶的社会财富等级、集中性、快速成长性About sorting out value system整整 合合国际化、成长性、生态型、多元化、知识型、财富性国际化、成长性、生态型、多元化、知识型、财富性国际级信息服务外包和业务流程外包服务中心V0产业价价值- 37 -瑞安

28、大连天地软件园项目定位报告物物业价价值V1价值价值起点起点占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年操作操作规划规划按不同地块条件属性进行合理布局，并完善产业、生活、居住各物业的体系搭建空间空间即目标即目标集工作、生活、娱乐和学习于一体的绿色时尚生活物业基础形态物业基础形态规模化规模化形象等级形象等级物业组合物业组合开发周期开发周期1 1、“城城”的规模等级的规模等级26.5平方千米的占地，354万平方米的建面，30万的居住办公人口，这种规模无疑已经是”城“的轮廓；（中等城市是指市区非农业人口超过20万,低于50万的城市 ）2 2、多

29、元个体的集群、多元个体的集群优黄泥川、南海头、河口湾、山谷四块以不同的先天条件为基础，打造个性不同却又紧密联系的整体；占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年项目价值体系梳理项目价值体系梳理About sorting out value system- 38 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理物物业价价值价值价值起点起点占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年操作操作规划规划按不同地块条件属性进行合理布局，并完善产业、生活、居住各物业的体系搭

30、建空间空间即目标即目标集工作、生活、娱乐和学习于一体的绿色时尚生活物业基础形态物业基础形态规模化规模化形象等级形象等级物业组合物业组合开发周期开发周期1、复合型、复合型规划的建筑形态和功能种类丰富，多样性强；2 2、体系完整、体系完整以物业类型的多样性，和足够的体量为基础，将组合成为完整的工作、生活体系，能够独立完成社会个人、群体的各种城市生活；3 3、共融、共融物业体系中不仅仅是简单的累积、叠加，在整个体系中，各种物业之间以一种有机组合、共融；物物业价价值V1占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年About sorting ou

31、t value system- 39 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理价值价值起点起点占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年操作操作规划规划按不同地块条件属性进行合理布局，并完善产业、生活、居住各物业的体系搭建空间空间即目标即目标集工作、生活、娱乐和学习于一体的绿色时尚生活物业基础形态物业基础形态规模化宋体规模化宋体形象等级形象等级物业组合物业组合开发周期开发周期1 1、持续性、持续性这个大连天地的开发过程是持续性的连续，以最具生存能力的可持续性发展要求和目标进行推进；2 2、递进性、递进性在整个开

32、发过程中，各种功能和形态的组合在每个细分阶段完善的情况下，以大规划功能逐步健全的递进建设；3 3、成长性、成长性社区建设规模及成熟度方面具有长期的成长性；项目价值在开发过程中将逐步得到提升；产业效益，城市效应也将随着项目推进逐步得到应有的预期回报；物物业价价值V1占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年About sorting out value system- 40 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理形象等级物业组合开发周期城市化的规模等级、多元个体的集合城市化的规模等级、多元个体的集合复合型、体系

33、完整、共融复合型、体系完整、共融持续性、递进性、完整性持续性、递进性、完整性物物业价价值物物业价价值V1占地：26.5平方千米建面：354万平方米投资：300亿人口：居住办公30万周期：2008-2017年About sorting out value system系统的、多元的、复合的、共融的、持续发展的系统的、多元的、复合的、共融的、持续发展的“新城市新城市”整整 合合- 41 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理价值价值起点起点大连城市背景地块自然条件操作操作规划规划有机结合城市背景与自然条件，根据地块条件进行合理创作空间空间即目标即目标完美协调城市生活与宜居

34、之间的平衡关系环境基础形态环境基础形态城市自然结合城市自然结合城市环境城市环境自然环境自然环境1 1、优势规划、优势规划得益于大连西进北拓的政策引领，享受政策优惠；2 2、影响力强势、影响力强势大连之于东三省、中国、东北亚、乃至全球，已经形成了极具口碑的城市美誉度和影响力；3 3、有文化感、经济殷实、有文化感、经济殷实大连悠久的历史带给大连人无限的人文自豪感；良港的天赋也让大连成为东三省的经贸潮头，城市经济殷实；4 4、发展性、发展性东北老工业基地复兴、航运业兴旺、软件业雄起等一系列的产业发展带给大连城市可见的深远发展空间；城市：有规划有条件自然：生态条件优越环境价境价值V2About sor

35、ting out value system- 42 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理价值价值起点起点大连城市背景地块自然条件操作操作规划规划有机结合城市背景与自然条件，根据地块条件进行合理创作空间空间即目标即目标完美协调城市生活与宜居之间的平衡关系环境基础形态环境基础形态城市自然结合城市自然结合城市环境城市环境自然环境自然环境1 1、高资源性、高资源性气候条件优越，山水互鸣，大连名义下的软件园同样拥有了景观、气候等各种高资源条件；2 2、生态、生态青山、碧水，项目地块具备非常优良的生态环境；3 3、宜居、宜居优质的生态环境和地块条件，为未来的居者提供了享受舒适居

36、住感觉的宜居可能；城市：有规划有条件自然：生态条件优越环境价境价值V2About sorting out value system- 43 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理城市环境自然环境有规划、影响力强势、有文化感、经济殷实、发展性有规划、影响力强势、有文化感、经济殷实、发展性高资源、生态、宜居高资源、生态、宜居城市：有规划有条件自然：生态条件优越环境价境价值V2人文的、发展的、生态的、宜居的人文的、发展的、生态的、宜居的整整 合合About sorting out value system- 44 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系

37、梳理价值价值起点起点0 0为起点操作操作规划规划以先进开发理念，进行国际化的规划建设空间空间即目标即目标“新天地”模式下的国际时尚生活体验植入基础形态植入基础形态形态形态开发模式开发模式生活形态生活形态圈层形态圈层形态1 1、先进性、先进性瑞安为大连带入先进的地产整合开发理念；各开发阶段、各开发地块之间的有机协调、合理规划等措施将为达成预期目标保驾护航；2 2、高阶性、高阶性高起点定位，大手笔规划，完美成果的追逐势必贯穿整个项目的开发过程；3 3、系统性、完整性、独立性、系统性、完整性、独立性以全功能发展地产链条，全配套生活元素的开发形态，打造完全独立的有机城市体；植入价植入价值V3这里即将营

38、造的是大连从来没有过的惊艳About sorting out value system- 45 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理植入基础形态植入基础形态形态形态开发模式开发模式生活形态生活形态圈层形态圈层形态1 1、国际化、时尚化、国际化、时尚化瑞安集团规划引入的”新天地“生活概念，真正国际化、时尚化的生活形态将被殖入”大连天地“的价值体系；2 2、包容性、包容性近7000年的地域历史成就了大连的“知性”，而作为门户城市，已有的内外文化融合已经形成独特的城市气质；未来”大连天地“对本土文化的弘扬，以及对国际文化的引入，将进一步加深她的内涵；3 3、系统性、有机性

39、、健全性、系统性、有机性、健全性工作、居住、学习、娱乐四维一体的立体生活方式；植入价植入价值V3这里即将营造的是大连从来没有过的惊艳About sorting out value system价值价值起点起点0 0为起点操作操作规划规划以先进开发理念，进行国际化的规划建设空间空间即目标即目标“新天地”模式下的国际时尚生活体验- 46 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理植入基础形态植入基础形态形态形态开发模式开发模式生活形态生活形态圈层形态圈层形态1 1、高知化、高知化软件产业影响下，其高知化将成为”大连天地“主体人群结构的突出标签；2 2、国际化、国际化随着”大连

40、天地“的世界影响力逐步加大，她势必将对国际人士产生极具魅力的吸引力，国际化也必然是其社会圈层的发展趋势；3 3、富有化、富有化巨大的产业推动力将成就少数的巨子，以及多数的产业骨干，他们将是财富阶层的中上层建筑者；植入价植入价值V3这里即将营造的是大连从来没有过的惊艳About sorting out value system价值价值起点起点0 0为起点操作操作规划规划以先进开发理念，进行国际化的规划建设空间空间即目标即目标“新天地”模式下的国际时尚生活体验- 47 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理开发模式生活形态圈层形态先进性、高阶性、系统性、完善性、独立性先进

41、性、高阶性、系统性、完善性、独立性国际化、时尚化、包容性、系统性、有机性、健全性国际化、时尚化、包容性、系统性、有机性、健全性高知化、国际化、富有化高知化、国际化、富有化植入价植入价值V3这里即将营造的是大连从来没有过的惊艳独立的、系统的、完善的、国际化、时尚感、知识型、财富性独立的、系统的、完善的、国际化、时尚感、知识型、财富性整整 合合About sorting out value system- 48 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理价值价值起点起点至高起点操作操作规划规划国际先进经验、理念与强势本土实战能力的化学反映空间空间即目标即目标强强联手“1+12

42、”品牌基础形态品牌基础形态品牌价值品牌价值瑞安瑞安亿达亿达香港上市集团；多元化产业；开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩About sorting out value system瑞安+亿达=国际品牌+本土龙头品牌价品牌价值V4- 49 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系梳理项目价值体系梳理品牌基础形态品牌基础形态品牌价值品牌价值瑞安瑞安亿达亿达大连本土龙头开发商；操作经验丰富；大连住宅市场占有率10%，年开发能力100万平方米；一期软件园建设掌舵者价值价值起点起点至高起点操作操作规划规划国际先进经验、理念与强势本土实战能力的化学反映空间空间即目标即目

43、标强强联手“1+12”About sorting out value system瑞安+亿达=国际品牌+本土龙头品牌价品牌价值V4- 50 -瑞安大连天地软件园项目定位报告瑞安+亿达=国际品牌+本土龙头品牌价品牌价值V4项目价值体系梳理项目价值体系梳理瑞安地产亿达地产香港上市集团；多元化产业；开发大型、多用途城市核心发展香港上市集团；多元化产业；开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩大连本土龙头开发商；操作经验丰富；大连住宅市场占有率大连本土龙头开发商；操作经验丰富；大连住宅市场占有率10%10%，年开发能力，年开发能力10

44、0100万平方米；一期软件园建设掌舵者万平方米；一期软件园建设掌舵者About sorting out value system品牌的、知名的、领先的、高增值性的、可信赖的品牌的、知名的、领先的、高增值性的、可信赖的整整 合合- 51 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目价值体系汇总项目价值体系汇总V0产业价价值国际化国际化成长性成长性生态型生态型多元化多元化知识型知识型财富性财富性品牌价品牌价值V4V4品牌的品牌的知名的知名的领先的领先的高增值性的高增值性的可信赖的可信赖的植入价植入价值V3V3独立的独立的系统的系统的完善的完善的国际化国际化时尚感时尚感知识型知识型财富性财富性环境价境价值V

45、2V2人文的人文的发展的发展的生态的生态的宜居的宜居的物物业价价值V1V1系统的系统的复合的复合的共融的共融的多元化多元化持续发展持续发展“新城市新城市”Sum of the value system- 52 -瑞安大连天地软件园项目定位报告项目总体形象定位导出项目总体形象定位导出About the market position系统的复合的共融的完善的多元化持续发展成长性发展的高增值性的可信赖的品牌的知名的宜居的生态型知识型人文的新城市独立的时尚感财富性国际化领先的国际知产阶层的国际知产阶层的 多极化多极化 新都新都生活在【2017】- 53 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 Chapter

46、3大连天地大连天地生活体系构建生活体系构建- 54 -瑞安大连天地软件园项目定位报告成熟案例给予我们的启示成熟案例给予我们的启示成熟个案选择及剖析：选择标准、个案分析、模式提炼- 55 -瑞安大连天地软件园项目定位报告缺乏配套缺乏配套政府扶持政府扶持拥有资源拥有资源城市边缘城市边缘初期认可度低初期认可度低超大规模超大规模成功实现价值成功实现价值案例选择标准案例选择标准About the standard of the choice- 56 -瑞安大连天地软件园项目定位报告1985年，深圳湾畔一块4.8平方公里的郊区荒地深圳深圳华侨城华侨城全国旅游地产第一品牌全国旅游地产第一品牌成功案例分析成功

47、案例分析About the successful events- 57 -瑞安大连天地软件园项目定位报告成功案例分析成功案例分析About the successful events10数年后成为中国最著名的旅游度假区之一深圳深圳华侨城华侨城全国旅游地产第一品牌全国旅游地产第一品牌- 58 -瑞安大连天地软件园项目定位报告正式宣布建设华侨城华侨城第一家外资企业成立中央电视台全面宣传锦绣中华开园江泽民视察锦绣中华中旅学院成立世界之窗开幕康柏公司落户华侨城9504十年规划完成华侨城集团成为超百亿企业确定新的发展目标锦绣花园开盘战略转型加快发展房地产价值培育期：全面发展产业、旅游价值培育期：全面发展

48、产业、旅游价值挖掘期：完善配套，转向新城建设价值挖掘期：完善配套，转向新城建设成功案例分析成功案例分析About the successful events- 59 -瑞安大连天地软件园项目定位报告模式提炼模式提炼11科学规划科学规划2、社区具有安全、社区具有安全、 生态和舒适的生活环境。生态和舒适的生活环境。 采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统3、动动态态和和弹弹性性的的发发展展布布局局，使使城城区区的的发发展展留留有有调调整整的的空间，基础建设适度超前，保持规划的适应性。空间，基础建设适度超前，保持规划的适应性。4、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。将文化融入规划中，构筑

49、人文生态环境。 如：何香凝美术馆、圣菲诺钟楼1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。 充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境水环境水环境山环境山环境海环境海环境成功案例分析成功案例分析About the successful events- 60 -瑞安大连天地软件园项目定位报告模式提炼模式提炼22与产业结合的鲜明主题与产业结合的鲜明主题1 1、混混合合多多种种产产业业，互互动动发发展展综综合合性性城城区区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存，不同于单一功能的住

50、宅区。2 2、规规划划旅旅游游用用地地发发展展旅旅游游主主题题公公园园群群落落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。3 3、结结合合产产业业群群发发展展相相关关主主题题酒酒店店和和商商业业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主主题题酒酒店店群群：威尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主主题题商商业业圈圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户

51、，与酒吧风情街构成华侨城的商业中心。4 4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、波托菲诺等主题住宅项目成功案例分析成功案例分析About the successful events- 61 -瑞安大连天地软件园项目定位报告模式提炼模式提炼33可持续发展与不断创新的城市体验可持续发展与不断创新的城市体验1 1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。2 2、适适度度超超前前和和完完善善优优质质文文教教

52、卫卫体体配配套套、保保证证高高尚尚生生活活品品质质。已经建成有何香凝美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。3 3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。华侨城医院华夏艺术中心华侨城狂欢节铜锣湾百货欢乐谷成功案例分析成功案例分析About the successful events- 62 -瑞安大连天地软件园项目定位报告1 1、调整交通布局，整合不同功能资源。调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁

53、等。2 2、以以人人行行系系统统、休休闲闲广广场场和和商商业业场场所所，重重构构公公共共空空间间。通过人行系统、休闲广场的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建建设设的的市市民休闲广场：民休闲广场：占地58万平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。模式提炼模式提炼44资源系统的有效整合资源系统的有效整合欢乐干线策划社区活动欢乐大道成功案例分析成功案例分析About the successful events- 63 -瑞安大连天地软件园项目定位报告模式总结模式总结构建实体共生体系构建实体共生体系人文山水旅游文教产业居住商业深圳湾自然山体锦绣中华、民俗文化村、世界之窗主题酒店群、主题商业圈波托菲

54、诺纯水岸别墅、天鹅堡高层住宅何香凝美术馆、华夏艺术中心、大、中、小学电子科技产业开放开放空间自然多元共生共生公共交通OCT免费巴士、深南大道地铁、欢乐干线人行系统、休闲广场、欢乐海岸成功案例分析成功案例分析About the successful events- 64 -瑞安大连天地软件园项目定位报告旅游增值期2000今孕育期1985-1995丰富期1996-1999配套房地产价值成长脉络在华侨城开发前，客户对这块土地的认同度并不高，在这种情况下，华侨城的开发策略里面重点在做提升土地价值上，从认知到认同，确定产业，做欢乐谷、锦绣中华等旅游项目，通过塑造“特征”来提升人的认同度。模式总结模式总结

55、构建价值共生体系构建价值共生体系成功案例分析成功案例分析About the successful events- 65 -瑞安大连天地软件园项目定位报告区分阶段区分阶段代表楼盘代表楼盘均价均价主力户型区间主力户型区间主要特征主要特征孕育期：1996年以前东方花园海景花园桂花苑50007000元/100150位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主建筑形态：各种类型均有花园小区及景观：花园较少且比较简陋、社区品质较低，景观基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少丰富期：19961999年美加广场中旅广场60008000元/90130 位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主建筑形态

56、：以高层为主，也有一定的多层花园小区及景观：小区花园还是比较简单、社区品质较低，基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少增值期：2000年至今锦绣花园波托菲诺20000-60000元/100-300 位置：以华侨城纵深为主建筑形态：除波托菲诺2期外，大多为高层花园小区及景观：除华侨城景观外，社区花园环境和景观都较好会所配套：基本都有会所，稍大社区有幼儿园、超市等设施华侨城价值实现历程华侨城价值实现历程成功案例分析成功案例分析About the successful events- 66 -瑞安大连天地软件园项目定位报告大连天地开发策略的基本构想大连天地开发策略的基本构想标准化

57、生活体系搭建- 67 -瑞安大连天地软件园项目定位报告产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建打造大连天地有机共生标准化生活体系体系概念概念含义空间分离，但功能有机，打造活性新都体系实现体系内部各个功能的共生实现体系内部各个价值的共生About the standard living system- 68 -瑞安大连天地软件园项目定位报告整体概念四大标准十三项原则四十条内容一一六个执行细节自然、人文、多元、开放有机共生产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 69 -瑞安大连天地软件园项目

58、定位报告 人文 多元 交流自然实现原则与自然融合的建筑原生态的资源可亲近的环境健康的心态目 的创造与自然统一的生态场所保护及可持续的利用人与自然的沟通让人主动的融入自然产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 70 -瑞安大连天地软件园项目定位报告生态原生人与自然- 71 -瑞安大连天地软件园项目定位报告规划控制低建筑覆盖率因地制宜的布局色彩及立面元素自然山水的利用通风及采光系统内 容建筑材料公共空间节能环保庭院木制空间（景观走廊、休闲座椅）园林户型设计理念开放性私密性尺度细 节与自然融合的建筑原生态的资源可

59、亲近的环境实现原则健康的心态产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 72 -瑞安大连天地软件园项目定位报告与自然融合的建筑原生态的资源可亲近的环境实现原则健康的心态丰富的生态类型植物动物山体水体保护及改良有序性持续性全面性能源保护可再生能源（太阳能/风能）环保的社区用电系统自然通风及采光内 容细 节产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 73 -瑞安大连天地软件园项目定位报告与自然融合的建筑原生态的资源可亲近的环境实现原

60、则健康的心态内 容细 节景观规划绿化/水景/坡地主题性层次性季节性道路体系人行道路系统（人行道/盲道/红绿灯）观光运动道路系统（非机动道/登山道/慢跑道）系统的环境利用教育性运动性娱乐性产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 74 -瑞安大连天地软件园项目定位报告与自然融合的建筑原生态的资源可亲近的环境实现原则健康的心态内 容细 节交通方式步行自行车道公共交通生活消耗循环利用分类及可回收无害化处理塑料、电池回馈自然种植认领自发性绿色组织产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About

61、the standard living system- 75 -瑞安大连天地软件园项目定位报告休闲的生活方式国际文化的交织多元的教育体系营造轻松、安逸的生活氛围创造鲜明的社区符号提供综合性、全方位的学习可能 多元 交流自然实现原则目 的人文产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 76 -瑞安大连天地软件园项目定位报告休闲生活标志建筑文化教育- 77 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则内 容细 节休闲的生活方式标志性的核心实体极致化稀缺性可实施性多样化的配套设施高标准的物业服务体系全面丰富人的尺度安全的

62、人性化的24小时的国际文化的交织多元的教育体系产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 78 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则休闲的生活方式国际文化的交织多元的教育体系文学文学图书馆社区文化社文化走廊艺术实体和虚拟展示天地艺术馆社区画社美术走廊内部社区的使用外部形象的宣传产业化经营低成本运作实体实现文化运营的盈利内 容细 节产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 79 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则休闲的

63、生活方式国际文化的交织多元的教育体系内 容细 节学校教育创新性国际化水准全程（幼高）社区教育为家庭教育提供支持与文化科技结合全民参与社区外教育合作对外提供教育场所和服务利用外部资源对社区内提供教育产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 80 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 交流自然实现原则目 的人文多元多元规划多元群体多元公建多种形态并生，构成活性整体汇聚不同的理念和文化提供活动的空间产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living syste

64、m- 81 -瑞安大连天地软件园项目定位报告商业产业居住- 82 -瑞安大连天地软件园项目定位报告多元- 83 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则内 容细 节多元规划多元群体多元共建三大形态形态的整合产品混合程度产业居住商办区位的可识别性功能的互补性标杆区产品形态产品风格产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 84 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则多元规划多元群体多元共建内 容细 节人口架构居住产业经营流动生活背景年龄层次教育背景宗教信仰兴趣爱好产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化

65、生活体系搭建About the standard living system- 85 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则多元规划多元群体多元共建内 容细 节休闲娱乐休闲空间（都市中心/山体公园/滨海度假区）室内休闲空间（酒吧/会所/SPA）运动设施运动广场室内健身中心商业设施集中商业（购物中心/商业街）零散商业（便利店/社区超市）产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 86 -瑞安大连天地软件园项目定位报告自然实现原则目 的人文多元城际交流内核交流社区交流构建新都与老城的桥梁构建各功能核心的桥梁构建人

66、与人的桥梁交流产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 87 -瑞安大连天地软件园项目定位报告交流空间城际交流- 88 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则城际交流内核交流社区交流内 容细 节快速交通人群交流业态开放城际公路城际公交车城际快轨商务酒店度假酒店商务会议中心城市级商业中心城市级度假区城市级办公区产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 89 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则内 容细 节联通交流服务循环

67、公交车便捷交通体系局域网络/电话丰富的主题活动多样的交流平台快速邮递实时资讯系统城际交流内核交流社区交流产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 90 -瑞安大连天地软件园项目定位报告实现原则城际开放内 容细 节多层次交流多平台交流多形式共治休闲座椅景观小路主题广场社区BBS/BLOG公开灰色私密多组织多参与形式多表现形式城际交流内核交流社区交流产业居住区的标准化生活体系搭建产业居住区的标准化生活体系搭建About the standard living system- 91 -瑞安大连天地软件园项目定位报告

68、大连天地开发策略的基本构想大连天地开发策略的基本构想整体功能系统构建- 92 -瑞安大连天地软件园项目定位报告标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能分配About the functions of each land分配预案执行原则分配预案执行原则基于项目整体定位及内部标准生活体系构架，各地块有机整合，协调发展协调发展。根据各地块区位特征区位特征、自然特征自然特征、社会特社会特征征以及土地经济指标限制，对其承担的主要功能进行定位。各地块内部满足在特定的主要功能方向的前提下，尽量实现相对全面相对全面，集合性强集合性强，搭建内部物业线共生循环的体系。- 93 -瑞安大连天地软件园项目定位报告

69、标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能分配About the functions of each land河口湾地块河口湾地块综合用地，地块规模较大；接近大连市区范围；地块自身可达性最强；海洋资源条件强大；部分地块填海而成，整体平整度较高。山谷地块山谷地块综合用地，但地块功能承担相对单一；规模较小，纵深较大，形状极不规则，内部可达性略低；处于山谷之内，拥有良好的原生山体资源。黄泥川地块黄泥川地块综合用地，地块功能集约性强，且整体规模大；地块沿主干道展开面大，城市界面较长；北侧绵延进入丘陵地带，景观及生态资源丰富。南海头地块南海头地块综合用地，地块功能全面，规模适中；地块位于山谷之间，呈南

70、北狭长型沿山谷一线展开，内部纵深方向有狭窄沿海景观面，南侧为临海半岛。- 94 -瑞安大连天地软件园项目定位报告标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能分配About the functions of each land一类住宅用地二类住宅用地中、小学用地商业金融用地教育科研用地一类工业用地军事用地供应设施用地公共交通用地环境卫生用地其他公共设施用地远期发展储备用地公共绿地水域道路用地地铁线路有轨电车规划界线作为市区进入项目内部的第一站，以集约性较强的高度城市化形象与市区进行对接，弱化项目与城市的距离感，承担项目内部主要的休闲娱乐类的时尚城市生活功能，塑造新的城市休闲娱乐及沟通中心。- 9

71、5 -瑞安大连天地软件园项目定位报告标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能分配About the functions of each land一类住宅用地二类住宅用地中、小学用地商业金融用地教育科研用地一类工业用地军事用地供应设施用地公共交通用地环境卫生用地其他公共设施用地远期发展储备用地公共绿地水域道路用地地铁线路有轨电车规划界线受地块规模及用地性质限制，同时兼顾较为特殊的地形地貌，适宜设置为强生态性的小规模产业基地，以革新理念的办公形态为产业新城内的顶尖工作人群构建超越市区办公环境的高产能产业引擎。- 96 -瑞安大连天地软件园项目定位报告标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能

72、分配About the functions of each land一类住宅用地二类住宅用地中、小学用地商业金融用地教育科研用地一类工业用地军事用地供应设施用地公共交通用地环境卫生用地其他公共设施用地远期发展储备用地公共绿地水域道路用地地铁线路有轨电车规划界线体量庞大且集约性强，担纲项目内部产业核心的重任，同时利用大体量的住宅及相关配套，为未来将大量引入的各层次产业人群提供完善的生活配套，成为项目的核心工作生活区。- 97 -瑞安大连天地软件园项目定位报告标准体系下的地块功能分配标准体系下的地块功能分配About the functions of each land一类住宅用地二类住宅用地中、

73、小学用地商业金融用地教育科研用地一类工业用地军事用地供应设施用地公共交通用地环境卫生用地其他公共设施用地远期发展储备用地公共绿地水域道路用地地铁线路有轨电车规划界线地块功能交单一，适宜发挥其隐秘的位置及卓越的山海资源，以目的性的到达人群为主要客户方向，以高端度假生活为理念，承接整体项目中工作、生活、普通休闲娱乐之外的高端度假功能，成为强资源性的特色小众旅游度假区。- 98 -瑞安大连天地软件园项目定位报告 Chapter4大连天地大连天地项目启动举措项目启动举措- 99 -瑞安大连天地软件园项目定位报告超级大盘必定面临漫长的开发周期，在整个开发过程中必须保证其高成长性，因此对于项目资源的释放节

74、奏须有严谨的控制和推进。在启动阶段适宜将项目的优势资源适度释放，其后以强弱交叉的形式逐步推进，而对最核心的顶端资源在项目开发后端的成熟阶段进行使用。对超级大盘而言，“价值”是项目高成长性实现的基础，从土地到产品再到生活形态都应该具有强有力的硬件及软件支撑。因此启动阶段物业必须在产品形态及相应的服务体系上通过经典的或创新的高价值产品体现其整体的价值形象。超级大盘对于社会口碑的依赖度极高，因此启动阶段必须以稳妥、安全为基础原则，即启动期物业需贴合最有捕捉可能的客户群体进行设置；另一方面，为了通过物业的增值提升其后期市场信赖度，在开发初期需为具有投资意向的客户设置可见的投资空间。启动初期物业需要承担

75、项目的形象使命，推动项目市场认知度及认可度，以项目的核心精神示人，通过大众层面的广泛扩散效应或小众层面的强带动效应及话题效应形成项目的突出概念。开开开开发发价价价价值值需求需求需求需求营销营销黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About the estate in Huangnichuan从“城市低认可度区域城市低认可度区域”“”“超级大盘超级大盘”发展经验审视黄泥川地块使命：黄泥川地块黄泥川地块- 100 -瑞安大连天地软件园项目定位报告黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About the estate in Huangnichuan黄泥川地块首期开发住宅

76、产品形象表现首期开发住宅产品形象表现：对对 生活在生活在【20172017】 的初步演绎的初步演绎- 101 -瑞安大连天地软件园项目定位报告黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About the estate in Huangnichuan将项目的优势资源适度释放经典的或创新的高价值产品形态及相应的服务体系捕捉最可能的客户群体/设置可见的投资空间大众产品的扩散效应或小众产品的带动效应及话题效应形成项目的突出概念黄泥川住宅地块产品设置方向：黄泥川住宅地块产品设置方向：- 102 -瑞安大连天地软件园项目定位报告黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About th

77、e estate in Huangnichuan黄泥川住宅地块产品客户背景及开发模式：黄泥川住宅地块产品客户背景及开发模式：一期住宅产品一期住宅产品启动启动产业客户启动产业客户启动外部客户启动外部客户启动- 103 -瑞安大连天地软件园项目定位报告典型案例经验参考典型案例经验参考- 104 -瑞安大连天地软件园项目定位报告黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About the estate in Huangnichuan2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008漕河

78、泾新兴技术开发区初步选址闵行区浦江镇1月11日浦江镇投资发展有限公司揭牌；10月18日浦江镇工业园区智能化办公大楼举行开工典礼4月15日国家863软件专业孵化器基地开工；9月11日漕河泾开发区浦江高科技园合作签约；11月23日漕河泾出口加工区通过验收，实行封关运作6月30日上海航天科技产业基地首批启动项目奠基仪式举行6月25日“一城九镇”城镇风貌景观设计投标招标结束，意大利格里高蒂建筑设计事务所的方案中标5月27日与英国订浦江镇休闲住宅区合作框架协议；6月13日与华侨城集团签署开发中心镇核心风貌区意向书4月29日举行意大利建筑师团队新浦江城项目设计启动仪式新浦江城首次开售，原创“院墅”产品热销

79、升级版院墅产品“院邸”首次开盘，平稳销售常规多层及小高层产品陆续入市，销售情况良好市区客户大量市区客户大量进场购买进场购买区域产业客户区域产业客户比例明显放大比例明显放大创新小高层平层大面宽公寓首次开售，创造热销；创新水岸联排别墅开盘热销典型案例一：新浦江城典型案例一：新浦江城- 105 -瑞安大连天地软件园项目定位报告黄泥川一期住宅地块建设意见黄泥川一期住宅地块建设意见About the estate in Huangnichuan2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082月，

80、上海国际汽车城建设计划启动，9月28日建设全面启动，同年升格为上海市级工业园区，引进项目280个，世界500强企业13个F1大奖赛首次驶入上海国际赛车场/9月12日同济汽车学院正式开学F1大奖赛于每年4月在上海国际赛车场持续举行，延续至2009年12月26日安亭新镇相关工程启动安亭新镇一期多层及小高层预售开始，持续平稳销售一期项目整体建设全部完成，二期项目破土动工；同年一期别墅产品“魏玛源墅”首次面市二期公寓产品开售入市，市场平稳消化区域产业客户区域产业客户大量进场购买大量进场购买市区导入客户市区导入客户比例明显放大比例明显放大典型案例二：安亭新镇典型案例二：安亭新镇- 106 -瑞安大连天地

81、软件园项目定位报告关于两类主流客户的启动设想关于两类主流客户的启动设想非产业人口为主体的启动模式- 107 -瑞安大连天地软件园项目定位报告主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式“大连天地”的一期启动产品的产业发展尚未成熟的情况下，非产业人口为主体的人群则成为启动阶段住宅物业主要受众。客户可能性分析基本原则：地块地块基础基础条件条件客户客户需求需求模型模型理性理性集合集合住宅地块容积住宅地块容积1.051.05（土地铺平后）（土地铺平后）1.31.3（目前现状）左右（目前现状）左右产品组合方式空间大产品组合方式空间大- 108 -瑞安大连天地软件园项目定位报告过渡带过渡带市区市区旅顺

82、旅顺区域市场封闭性强，市场价区域市场封闭性强，市场价格偏低，无人口外迁趋势格偏低，无人口外迁趋势城市过渡带，生活及公共城市过渡带，生活及公共交通配套条件差交通配套条件差具备一定的道路可达性，同时市区具备一定的道路可达性，同时市区客户需求类型多，可挖掘性高客户需求类型多，可挖掘性高？主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式- 109 -瑞安大连天地软件园项目定位报告主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式区位及地块条件对客户需求的筛选城市近郊区位环境条件优良目前缺乏生活配套公共交通配套差产业发展潜力大地块中低密度道路交通便捷非产业主体非产业主体高端高价值物业需求高端高价值物业需求

83、初级改善型需求初级改善型需求刚性需求刚性需求产业带来的投资回报需求产业带来的投资回报需求- 110 -瑞安大连天地软件园项目定位报告市场的接受度在“大连天地”启动期，需要以目标市场及目标客户接受度最高的产品作为主体，以适应市场竞争，降低市场风险，保障开发商在开发过程中的资金回笼能力，并形成良好的客户口碑；启动产品使命启动期产品需要为整体项目树立强势而优越的形象开好头，打好基础，造势是大盘开发伊始必须完成的任务，而能够完美完成这个任务的则是高资源、高价值物业形态；担负“大连天地”初期少量产业人口的居住服务配套任务；主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式大盘启动期物业形态甄选原则大盘启动

84、期物业形态甄选原则- 111 -瑞安大连天地软件园项目定位报告主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式高端高价值形态物业需求高端高价值形态物业需求住宅地块容积住宅地块容积1.05（土地铺平后）（土地铺平后）1.3（目前现状）左右（目前现状）左右产业带来的投资回报需求（等）产业带来的投资回报需求（等）以高价值物业形态以高价值物业形态别墅为主，辅以适当的中小面积低门槛公寓产品别墅为主，辅以适当的中小面积低门槛公寓产品p产品规划中满足别墅类产品面积比例最大化，高姿态塑造入市形象的同时，降低市场风险产品规划中满足别墅类产品面积比例最大化，高姿态塑造入市形象的同时，降低市场风险p强调别墅类产品高

85、价值形态，同时尽量控制相对经济的面积，以控制总价，增加高阶物业改善客户的受众面强调别墅类产品高价值形态，同时尽量控制相对经济的面积，以控制总价，增加高阶物业改善客户的受众面p满足该部分客户对该类产品的物质、心理的双向需求满足该部分客户对该类产品的物质、心理的双向需求p公寓强调附加值、性价比和功能性、实用性，以低门槛的合理户型拉大客户面应对区域不成熟的弊端公寓强调附加值、性价比和功能性、实用性，以低门槛的合理户型拉大客户面应对区域不成熟的弊端- 112 -瑞安大连天地软件园项目定位报告主体非产业人口的启动模式主体非产业人口的启动模式产品形态建议地理位置地理位置: : 青浦赵巷嘉松中路青浦赵巷嘉松

86、中路67886788弄弄总建面总建面: : 144500144500平方米平方米容积率容积率: 1.0 : 1.0 绿地率绿地率35%35%平面规划：截取平面规划：截取1.61.6公里自然黄金水岸，公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫纵横规划出浪漫“五轴五镇五轴五镇”园林风格园林风格: : 地中海园林风格地中海园林风格建筑风格：西班牙建筑风格：西班牙/ /意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳产品类型：双拼产品类型：双拼:23:23栋栋; ; 联体联体:20:20栋栋; ;叠加叠加:89:89栋（规划栋（规划730730户）户）投资商投资商: : 上海龙湖置业有限公司上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖

87、物业服务有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计建筑设计: : 美国百盛年美国百盛年/ /拉古尼建筑设计和土地规划公司拉古尼建筑设计和土地规划公司- 113 -瑞安大连天地软件园项目定位报告产品形象龙湖滟澜山龙湖滟澜山- 114 -瑞安大连天地软件园项目定位报告叠加别墅叠加别墅 上叠上叠175175二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如在地二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如在地 面一层进入，树木的种植高度达到了二层，面一层进入，树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线专属电梯专属电梯/

88、 /景观楼梯，多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，景观楼梯，多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，五层五层双露台情景双露台情景主卧套附送面积达主卧套附送面积达4040平米，南北露台附送面积达平米，南北露台附送面积达4040平米平米，赠送独立车位。，赠送独立车位。- 115 -瑞安大连天地软件园项目定位报告叠加别墅叠加别墅 下叠下叠175175地上面积约地上面积约175175，地下面积为，地下面积为7878。赠送三重花园与露台，赠送层高约。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.63.6米的米的阳光地下层，并设有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。阳光地下层，并设有独立卫生间、

89、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。- 116 -瑞安大连天地软件园项目定位报告联排别墅联排别墅 219219联排户型：地上面积联排户型：地上面积219219，地下面积，地下面积84-9584-95。赠送三重花园与露台，赠送层高。赠送三重花园与露台，赠送层高约约4 4米阳光地下层，超大面宽客厅，米阳光地下层，超大面宽客厅，4.24.2米挑空，精神设计层层套房，赠送独立车位。米挑空，精神设计层层套房，赠送独立车位。- 117 -瑞安大连天地软件园项目定位报告双拼别墅双拼别墅 262262地上面积约地上面积约262，地下面积为，地下面积为120-145，后期设计可获得一个额外的夹，后期设计可获得

90、一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约赠送层高约4米的阳光地下层，米的阳光地下层， 5.1米挑米挑空大面宽客厅，空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层米挑空家庭厅，层层套房套房270度近全景。度近全景。- 118 -瑞安大连天地软件园项目定位报告关于两类主流客户的启动设想关于两类主流客户的启动设想以产业人口为主体的启动模式- 119 -瑞安大连天地软件园项目定位报告软件园现状软件园现状软件园地处大大连西拓北进战略核心位置；软件园分为一、二两期，占地面积共计29平方公里； 1998年发展至今一期软件产业发展已成熟，已建成产业、教育和配套设施12

91、0多万平方米，现在职人员约3.5万；二期规划建筑面积400万平方米，目前处于启动初期阶段，预计总投资愈150亿元。西拓西拓北进北进一期：占地3平方公里，建于1998年，现已基本发展成熟二期：占地26平方公里，位于旅顺南路，现已启动current software park- 120 -瑞安大连天地软件园项目定位报告以旅顺南路为轴心，以旅顺南路为轴心，产业进行全面升级产业进行全面升级旅顺南路软件产业带将以大连软件园为核心，沿大连西南海滨旅顺南路逐步向西延伸，绵延30余公里，建设成为以发展软件、智能信息服务、高等教育及相关培训为主的专项产业功能区；大连软件园二期作为核心项目率先启动；大连软件园二期

92、将遵循专业化、规模化、国际化的原则，大连软件园二期将建设成为可以容纳近20万软件从业者的中国最大的软件园。 一期一期二期二期- 121 -瑞安大连天地软件园项目定位报告以面向日韩等北亚地区的软件开发、信息技术服务的外包业务为产业方向对日本软件外包是外包服务的主流，90的软件出口面向日本市场。 大连软件园服务外包业务发展大连软件园服务外包业务发展（DLSP）Service outsourcing business development- 122 -瑞安大连天地软件园项目定位报告大连软件园服务外包业务发展大连软件园服务外包业务发展（DLSP）Service outsourcing busines

93、s development大连软件园入园企业总数超过392392家家，其中包括GE、IBM、HP等在内的3030多家世界多家世界500500强企业强企业，开发人员和BPO的从业人员超过超过5 5万人万人。约有80%80%的企业从事信息技术的企业从事信息技术外包外包(ITO)(ITO)和业务流程外包和业务流程外包(BPO)(BPO)，已经成为服务外包最密集的承接地，进入稳步发展阶段进入稳步发展阶段。 - 123 -瑞安大连天地软件园项目定位报告已入驻重点跨国企业已入驻重点跨国企业The Major MNCs in Dalian GE、IBM、HP、ACCENTURE、AVAYA、FIDELITY

94、、ORACLE、松下、索尼、日立、NTT、NCR等在内的世界500强企业已达33家。- 124 -瑞安大连天地软件园项目定位报告大连软件园发展历程大连软件园发展历程指标指标政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率1998-20012001-20042005-2008入住企业8022039225.5%从业人员25001.2万3.3万44.6%出口总值2500万美元1.2亿美元6亿美元57.5%综合增长率=25.5%*0.3+44.6%*0.2+57.5%*0.545.3%（DLSP）Development history- 125 -瑞安大连天

95、地软件园项目定位报告大连软件园基础设施大连软件园基础设施规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园。 根据客户的不同需求，提供不同规模的办公产品类型。 DLSP Infrastructure- 126 -瑞安大连天地软件园项目定位报告大连软件园人才培训大连软件园人才培训高素质人群比例增加，高素质人群比例增加，预计五年后将达到年培养专业软件人才1000010000人的规模DLSP Talent training- 127 -瑞安大连天地软件园项目定位报告产业多米诺骨牌效应产业多米诺骨牌效应 随着软件园规模扩张，将有更多的外包企业入驻。软件外包企业的入

96、驻讲拉动大量上下游企业的发展。外包企业及上下游企业的进驻，将形成产业型企业集群。企业的集群化将为区域导入大量高收入人群。人群的不断增加，将催化区域的发展速度。Dominoes industry软件产业稳步发展外包软件企业进驻上下游企业发展企业集群高收入人群导入区域成熟园区内将导园区内将导入大量人口入大量人口 - 128 -瑞安大连天地软件园项目定位报告以产业为主导的发展方向以产业为主导的发展方向Based on industrial development direction完善配套二期招商二期招商进展速度快进展速度快人口导入量大人口导入量大产业客为主导产业客为主导二期招商迅速二期招商迅速：企

97、业大量入驻，在完善配套的基础：企业大量入驻，在完善配套的基础上，项目一期客户将为产业客为主。上，项目一期客户将为产业客为主。- 129 -瑞安大连天地软件园项目定位报告产业客结构产业客结构人群分类人群分类（年份） 06 07 08 09 10 11 12产业工人人数增长曲线产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数专业人才及管理人员人数增长曲线增长曲线（人数）400003000020000100008000600040000企业发展规律：管理及技术人员的企业发展规律：管理及技术人员的比例随企业的发展快速提升比例随企业的发展快速提升企业发展初期，管理及技术人员比企业发展初期，管理及技术人员比例很

98、小例很小目前区内人口约目前区内人口约3.5万，万，70%左右为基础员工左右为基础员工未来规划从业员工未来规划从业员工2020万万Industrial guest structure高级管理人员中高级管理人员一般管理人员技术人员研发人员基础员工24500人5250人1750人一期人数比例70%15%5%3500人10%140000人30000人10000人二期人数20000人注：二期从业人数为软件园建成后比例，数据来源注：二期从业人数为软件园建成后比例，数据来源DLSP官方网站；官方网站；- 130 -瑞安大连天地软件园项目定位报告根据调查访谈及相关研究经验，认为可将本项目软件从业人员分为高级、

99、中级、低级三类。根据软件从业人员居住意向推算可知，选择在核心园区内居住的软件从业人员占软件从业人员总人数的比例约为82%。软件从业人员分类及居住意向软件从业人员分类及居住意向Software professionals classification and Living intention软软件人件人员员分分类类及居住意向及居住意向分类人员结构比例居住比例人数比例区内人员结构比例高级5%园区内60%12.0%14.63%园区外40%8.0%中级25%园区内80%32.0%39.02%园区外20%8.0%低级70%园区内95%38.0%46.34%园区外5%2.0%总计总计：园区内园区内人人数数

100、比例比例=82.0%=82.0%注：数据来源于阿特金斯大连软件园调研报告注：数据来源于阿特金斯大连软件园调研报告 - 131 -瑞安大连天地软件园项目定位报告软件从业人员住房级别及面积关系软件从业人员住房级别及面积关系Software professionals housing level and Area软软件人件人员员住房住房级别级别及面及面积关积关系系分类住房级别平均住房面积（M2）平均人数/套A=120M2（3.0人/套）B=80M2（2.5人/套）C=40M2（1.0人/套）高级90%10%0%1142.4中级20%60%20%661.6低级0%10%90%331.1总计20%29%

101、51%不同级别的软件从业人员其住房也对应相应的级别，现根据正在进行的软件知音房地产项目的有关情况及对未来市场的研究预测，设定住房级别的平均水平，及相应平均套人数。根据软件人员选择不同住房级别的比例，我们可以推算出对应于三类软件人员各自的平均住房面积和平均套人数。 注：数据来源于阿特金斯大连软件园调研报告注：数据来源于阿特金斯大连软件园调研报告 - 132 -瑞安大连天地软件园项目定位报告结合需求确定住宅面积段比例结合需求确定住宅面积段比例With demand for products area120平方米20%,高级A级客户为主力客户群体80平方米29%,中级B级客户为主力客户群体40平方米

102、51%,低级C级客户为主力客户群体- 133 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴立面建议配套体系建议产品建议产品建议Reference model- 134 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-1R-1R1房，49.12平方米特点：面积控制合理，功能间齐全面积控制合理，功能间齐全，在满足功能的同时合理控制了总面积。平层：平层：挑高挑高 1房，40平方米特点：3.6挑高挑高，面宽4.05M的客厅。更多储藏空间，客厅、卧室，动静分开，功能齐全。- 135 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-1R-1R户型设计特色：户型设计特色： 客厅、主卧朝南采光通风，符合传统南

103、向居住理念 阳2.1米进深阳台和13大阳台提高户型的附加值，成为最大卖点高层高层 得房率：得房率：79绿庭尚城绿庭尚城- 136 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴1R1R特点：内院设计内院设计，增加了一定的附加值; 88%的高得房率。- 137 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-2R-2R户型设计特色：户型设计特色： 传统端头套二房设计，各功能空间面积控制合理 3.9米和4.2米的面宽保证客厅的居住舒适度小高层小高层 得房率：得房率：81万科花园小城万科花园小城- 138 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-2R-2R户型设计特色：户型设计特色：

104、入户花园增强进户体验的同时，控制了面积 端头套两房南北通透，是标准二房的面积缩小版 中间套二房的次卧设计改进了了长进深所致的采光 不足的缺陷，开间可达3.5米小高层小高层 得房率：得房率：82奥林匹克花园奥林匹克花园- 139 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴2R2R高附加值高附加值特点：房型紧凑，高得房率； 多阳台、露台多阳台、露台设计，高附加值。- 140 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴2R2R高得房率排布高得房率排布特点：房型紧凑，高得房率高得房率； 多阳台、露台设计，高附加值。- 141 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴2R2R跃式跃式

105、特点：奇数楼层和偶数层分别有挑空并错开分别有挑空并错开， 挑空增加了空间变化，提高了附加值附加值。- 142 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴2R2R复式复式特点：小户型复式排布，挑空设计挑空设计，面积利用充分面积利用充分。- 143 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-3R-3R特点：面积控制合理；房型方正，舒适度高，采光较好。主卧，客卧、客厅均朝南主卧，客卧、客厅均朝南；大阳台、凸窗设计，提高附加值，大阳台、凸窗设计，提高附加值，客厅方正大气。- 144 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-3R-3R特点：灵动房型，室内花园设计，三房可变四房室内

106、花园设计，三房可变四房。房型方正，采光较好。主卧，客卧、客厅均朝南主卧，客卧、客厅均朝南，大阳台、凸窗设计，提高附加值，大阳台、凸窗设计，提高附加值，客厅方正大气。3房，116平方米3房，120平方米特点：南北通透，全明设计，户型紧凑户型紧凑，南北双景观阳台南北双景观阳台。- 145 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-3R-3R户型设计特色：户型设计特色： 客厅、餐厅等活动空间与居住空间相对分离，保证 了居住区的私密性 几乎所有卧室都设置凸窗，最大限度提高附加值 房型方正、规整，南北通透，卫生间干湿分离小高层小高层 得房率：得房率：82%82%江南欣苑江南欣苑- 146 -瑞安

107、大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-3R-3R特色：主卧室配有独立衣帽间、卫生间，全面照顾起居，彰显尊贵身份；8.18.1平方米阳台平方米阳台，主卧、客厅双向出入，全家人欢聚的空中乐园；餐厅直接连接阳台，美景美食完美组合，感觉精致生活丝丝入味。129129三房三房- 147 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-两代居两代居两代居特色：两代居特色： 不用通过拼、搭、凑对建筑进行改动，一房、二房共用一 个前室，满足现代人“分居不分家”的居住理念，奥林匹克花园奥林匹克花园- 148 -瑞安大连天地软件园项目定位报告户型借鉴户型借鉴-“-“独门独户独门独户”独门独户特色：独门独户

108、特色： 两部电梯错开设计，每户享受单个消防前室，相 通却不相连，增强居住的私密感中房樱桃苑中房樱桃苑- 149 -瑞安大连天地软件园项目定位报告采用多元化的设计理念，增强产品亮点缩减标准两房的尺度，在空间功能使用上保持连贯性入户花园设置在增强入户体验的同时，合理的控制面积长进深阳台设计将室内空间情景向室外延伸错层设计丰富室内空间层次感转角凸窗和阳台增强采光、通风效果，且扩大观景视野餐厅、厨房融合一体，节约餐厅面积的同时，符合产业客的生活习惯两代居模式操作简单，且受市场欢迎同一平层两部电梯错开，营造“独门独户”的尊贵体验借鉴户型总结借鉴户型总结- 150 -瑞安大连天地软件园项目定位报告关于大连

109、天地的推广设想关于大连天地的推广设想- 151 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销目标城市营销目标“大连天地”营销推广任务1、塑造新都市的等级高度，提升项目形象，展示新都市的价值与魅力，树立口碑，打造由多极物业组合而成的城市体的城市影响力，扩大社会人群、产业结构的覆盖面；2、吸引企业、购房者、消费者等不同形态的社会分子的关注和汇聚，提升“大连天地”产业成长的步伐，加速居住氛围的打造，促成投资、消费环境的不断优化不断推进“大连天地”成熟度的提升；3、成为项目形象传播的长效行为，而不仅仅是项目规划特色和核心价值，将项目成长与公众关注结合起来，形成长效的，不断有吸引力的推广

110、轴线；4、保障项目开发过程中的招商、销售、经营等所带来的效益回报。“大连天地大连天地”营销推广起点营销推广起点城市级别的体系化推广城市级别的体系化推广- 152 -瑞安大连天地软件园项目定位报告城市的推广起点，超出一般的房地产项目，该如何做？全程营销+广域营销- 153 -瑞安大连天地软件园项目定位报告上海世博会上海世博会2010年世界博览会（Expo 2010）是一个筹备中的世界博览会，2010年在中国上海市举行，也是历来首次由中国举办的世界博览会。博览会的主题是“城市，让生活更美好”（Better City, Better Life）。主办机构预计吸引世界各地7000万人次参观者前往，总投

111、资达300亿人民币，是世界博览会史上最大规模。 推广任务提升世博会价值，推广上海世博会主题； 展现中国的国家形象； 针对不同阶段及不同的目标受众，制定相应的战略和执行计划； 配合招客、招展计划，在全球范围内提升世博会知晓度和参与度；世博会规模庞大，体系繁杂，其推广城市形象所担当的任务、要达到的目标对推广手段、体系要求极高。该推广模式对“大连天地”城市营销有较高的借鉴作用。城市推广的极致表现城市推广的极致表现- 154 -瑞安大连天地软件园项目定位报告上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎目标客户目标客户类别明晰类别明晰针对性强针对性强1 1、针对参观者：、针对参观者：提高国内民众对世博会的认

112、知度，强化上海世博会针对海外参观者的推介；提升国内和海外参观者对上海世博会 的兴趣和参与度；根据国内和海外受众逐步上升的需求，分别制定相应的沟通推介计划。2 2、针对参展者：、针对参展者：吸引更多国家和国际组织参加，提升参展者的配合和协作；鼓励富有教育意义、高质量的参展内容；鉴于国内和海外参展者的不同背景，沟通推介的方法有所区别。3 3、针对企业：、针对企业：吸引更多的国内和全球性企业参展；为合作伙伴和赞助企业提供支持性的服务；鉴于国内和海外赞助商不同的市场和推广活动，应制定不同的沟通推介计划。4 4、针对媒体：、针对媒体：提高国内和海外的媒体覆盖率；策划密集的国际媒体活动；建立一个清晰的媒体

113、沟通平台。- 155 -瑞安大连天地软件园项目定位报告上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎策略轴线策略轴线纵向纵向系统性系统性阶段性阶段性操作性强操作性强1 1、阶段化策略、阶段化策略根据目标受众的需求和办博工作的阶段性推进，确定从启动阶段到世博会结束期间的每一阶段工作目标2 2、主题化策略、主题化策略主题信息，既为世博会形象的宣传定位，同时又是灵活、可调整的，即必须针对不同阶段、不同对象而有所不同3、多渠道的整合传播策略a、统一的品牌和视觉规范b、不同的传播渠道：活动、公关、媒介、宣传品- 156 -瑞安大连天地软件园项目定位报告执行过程执行过程横向横向针对性针对性区域性区域性落地性强落

114、地性强上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎例：例：国内第一阶段的推广工作国内第一阶段的推广工作- 157 -瑞安大连天地软件园项目定位报告执行过程执行过程纵向纵向针对性针对性区域性区域性落地性强落地性强上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎例：例：国外第一阶段的推广工作国外第一阶段的推广工作- 158 -瑞安大连天地软件园项目定位报告上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎国内、国外的沟通推介阶段的差异国内、国外的沟通推介阶段的差异包括媒体、活动等各项推广工作，不同阶段之间，不同地域之间都存在着较大的区别特征；周期阶段性、客户针对性、区域覆盖性在世博会的推介的过程中表现的系统、全面、合理

115、。周期阶段性、客户针对性、区域覆盖性在世博会的推介的过程中表现的系统、全面、合理。- 159 -瑞安大连天地软件园项目定位报告上海世博会的营销演绎上海世博会的营销演绎目标客户目标客户类别明晰、针对性强类别明晰、针对性强策略轴线策略轴线纵向系统性、阶段性、操作性强纵向系统性、阶段性、操作性强执行过程执行过程横向针对性、区域性、落地性强横向针对性、区域性、落地性强即：即：在每个阶段在每个阶段在不同地域在不同地域针对不同客户达到不同的推广目标针对不同客户达到不同的推广目标核核心心推推广广模模式式- 160 -瑞安大连天地软件园项目定位报告在每个阶段在每个阶段在不同地域在不同地域针对不同客户达到不同的

116、推广目标针对不同客户达到不同的推广目标营销体系策略原则营销体系策略原则“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系- 161 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系目标受众目标受众1 1、企业：企业：提高软件行业内的认知度和口碑效应；提升“大连天地”对相关产业企业的吸引力和凝聚力；以软件行业为核心产业，带动相关、上下游企业对它的兴趣和入驻意向。2 2、购房者：购房者：吸引居住类、投资类等不同物业、不同需求的购房客户前来购置所对应的物业；逐步打造、完善优良居住、投资购置环境。3 3、消费者：消费者：拉动“大连天地”所辐射范围的潜在消费群体，树立时尚前卫消费观

117、念在其间的影响力，并逐步形成新的生活娱乐中心。4 4、社会大众：社会大众：使社会大众对其城市新核的形态和影响力的价值认同蜕变，最终形成整个社会范围公认的都市核心的形象和对应价值。- 162 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系策略策略1 1、主题性：主题性：规划概念与主题思路贯穿整个项目开发周期，建立系统的项目发展轴线。2 2、阶段性：阶段性：根据不同阶段项目进度的不同，和差异化的客户受众、以及不同的阶段目标，以特定阶段的话题为分段焦点，阶段性推广。3 3、连续性连续性：阶段性仅是强调不同阶段的不同任务和话题，并非简单的分段，甚至是割裂，需要合理的连接和

118、过度以保证项目的连续性和系统性。4 4、整合性：整合性：统一项目形象和视觉道具规范，保障项目各阶段、各地块、各物业类型之间的形态统一和连续；发挥各种推广宣传资源的优势条件，进行推广手段和方式整合推广；注意不同区域之间的差异性，将各具特点的不同推广方式和推广区域进行整合。- 163 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系区域性推广区域性推广原则：覆盖范围广泛性与核心区域重点性原则：覆盖范围广泛性与核心区域重点性1 1、大连：、大连：以新城市核心的向心力对全市范围辐射；2 2、国内：、国内：以东三省为核心的全国范围覆盖；3 3、世界、世界：以东北亚地区为主的世

119、界性范围，主要以产业导入为动力。- 164 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系区域、客户细分区域、客户细分社会大众企业购房者消费者大连城市新极核的形象价值体系树立进一步强调产业集聚效应及区位化提供新生活状态创想空间城市生活范围内的集中休闲消费全国传统城市认知的突破和新鲜拓展对城市等级内的优势产业核心的塑造迁入群体的新型成长型空间旅游度假性质的时尚休闲消费世界中国及新兴高新产业的感知窗口全球化向心力的影响作用针对导入高端产业骨干及少数旅居者旅游度假性质的偶然性消费- 165 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系启动

120、期发展期成熟期稳定期了解“大连天地”强化媒体宣传增强业界认同树立初步形象轮廓聚集人气，成功启动聚集人气，成功启动深化项目影响坚定市场信心综合性整合推广增强配合宣传产业及配套发展展示初具规模和未来空间展示初具规模和未来空间进一步提升项目形象展现成熟的独特生活形态展示完整的价值体系使形象、价值体系公认化完美表达成熟的都市形象完美表达成熟的都市形象推动产业继续向上游发展加深社会群体的生活满足感树立为业界推崇的发展模板强化对更大范围的价值影响都市形态平稳健康发展都市形态平稳健康发展阶段性发展周期阶段性发展周期- 166 -瑞安大连天地软件园项目定位报告“大连天地大连天地”城市营销体系城市营销体系推广活

121、动、渠道、媒推广活动、渠道、媒体包装出发点体包装出发点+ +重要节点事件重要节点事件相应阶段活动、渠道、相应阶段活动、渠道、媒体包装出发点媒体包装出发点汇报告一段落汇报告一段落感谢聆听敬请讨论感谢聆听敬请讨论上海同策房产咨询股份有限公司期待与您的合作汇报告一段落汇报告一段落感谢聆听敬请讨论感谢聆听敬请讨论上海同策房产咨询股份有限公司期待与您的合作焗璭驥?碅铲敐n鴵w臐O?E緙O貛綖w:?詊浗綶疲?犣?蠆螮?wL挏蝈?8 YH旨誘ZGN周k曩OOM G?*鰴?到jI惠譬蚶莧&?U謢Vj+?K )旺Y崬閲雖wa卑o洉lT锵齓p2?Sac囤i實峢 rQ?顴i燮槚郱貫閍呂跬脇?椲|侶鲟道cD尝#Vip

122、dj 烰!? 璤閲眩Pm缫i,7zz)m蒗螁?鸭健犪犩?2秥;? 搎繾晑#ui? 賛?瘙?菸潰萺n?p躭?!q豕鰦锏椡7埭?鈦?WS瘉?(w?9?n韊驥?顂?忺璭驥?:-M袧O?E? !, 顂? 鷇禱?賢Y杵蛢侏峌Du讂?*ec|嶮i#;?鉡 磺t? 8?.瑷鈪u槄炵K?虲蛞訢槒訉u,a?砱%宰类%?蜭掙j#|?闱傂N焮x?i 瓗y教p4?渦?Ur+奭礛s窯斘T羊_ 扥z洲?磥簁?鲫fQ艖上;?鄋嵛8#=Eos玓陧扎喦3殚?U6?cFq?弲b转蕿鯅軋嬸H伾k J 嬹t倖?核i书a#4?ii?e炪畞?賉鏫臠X馥i鳹e,m?闱魰蠰撁比G诡hK?邈駹頷輿膋 鍔? Z?DC焒?z/讖唯?1?涍5VM?

123、庢?霅峎窒?oz?菥棇 ?D?N?:z 陑7龆頋mm?|w鮢p?s: 鐭Y喎瑡x?:?DC螵?鷏蟥?臞i雕擌5耍嘋?胣?-犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn 琱呞喿赧痛齗蜀r? 轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu葴榄+$?b7c 髼;檀p鐇D恲渄痵?韮?-c宭旑R?p|懰O晉v?耞缸蟌莲fIi旖?儒M獧S4霿焚尔U抝途Y?(k?wi 咹8W摧mUn灑壉UId檶q-k?Og闝曅揷5;F赼?惖諯;溜?侏 !?;藚;U?/蠾臷?zXK堧0d鄚+%敷寚ZU貀驨悚稙厜矜j烱n梲廈隝炊?Mlt頄W? 儡详顭卙芝?峜u栫瘹錤箜腋澭?TVkIv?院!噧?鄲壁殫?袽褾?隩冢?o漶鎩j垔勝(垱?!DDDDDDg 厽渾掿娍眗了8?4楈U汇报告一段落汇报告一段落感谢聆听敬请讨论感谢聆听敬请讨论上海同策房产咨询股份有限公司期待与您的合作汇报告一段落汇报告一段落感谢聆听敬请讨论感谢聆听敬请讨论上海同策房产咨询股份有限公司期待与您的合作演讲完毕，谢谢观看！