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1、商圈调查报告商圈调查报告(南通桃园路欧尚外围商圈南通桃园路欧尚外围商圈)制表：王在东 市调：王在东南通整体概括南通整体概括市域面积市域面积 南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里 地理位置地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口城市人口 全市总人口786万人 GDP 10年,全市GDP3,400亿元，比上年增长13.0% 港闸区港闸区崇川区崇川区经济技术开发区经济技术开发区行政划区：行政划区： 南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州，如皋四个县级
2、市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。南通南通市经济指标市经济指标 人均国民生产总值也人均国民生产总值也呈现快速增长趋势呈现快速增长趋势 2010年达年达44,504元元人均可支配收入人均可支配收入一直保一直保持平稳增长，与国民经持平稳增长，与国民经济的增长速度比较济的增长速度比较, 相相对增长速度较慢对增长速度较慢 人民生活水平人民生活水平稳步提稳步提升。升。2010年达年达21,852元元产业分析产业分析- 城市经济发展模式分析城市经济发展模式分析 产业结构中仍以第二产业为主，重点发展产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备
3、制造、电子信息、石油化工、装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业。等六大支柱产业。 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短, 将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。 增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。 根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是 以劳动密集型企业为主以劳动密集型企业为主城市定位城市
4、定位苏通大桥的通车标志着苏通大桥的通车标志着南通南通正式进入了上海市正式进入了上海市“1小时都市圈小时都市圈”近期发展目标近期发展目标 2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市 城东板块城东板块南通行政南通行政中心中心城南板块城南板块开发区板块开发区板块发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向 预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势主城区发展规划主城区
5、发展规划南通南通商业发展概述商业发展概述 类别类别 销售额销售额 ( (亿元亿元) ) 增长率增长率( (百分比百分比) )社会商品零售总额 1268.32 18.7%汽车类零售额 102.08 34.5%金银珠宝类零售额 12.01 33.9%在经济增长的带动下,2010年全市社会消费品零售总额 1268.32亿元，比上年增长18.7%从南通各零售业态发展形势来看，商业发展正处于传统商业向现代商业变革阶段，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。但是迄今为止, 南通还没有一家真正意义上并经营良好的购物中心。南通南通现有各零售业态生命周期情况图现有各零售业态生命周期情况图南通商圈分布南通商
6、圈分布南大街市级中心商圈（最重要商圈）另介绍北大街区域商圈（鸿鸣摩尔，奥特莱斯等）易家桥区域商业圈（南通大饭店，圆融广场 文峰城市广场）体育会展中心区域商圈（中南城，精品百货，星光耀，南通之眼)人民东路区域商圈（金飞达 京杨天下广场）另：星湖街区商圈（星湖101 星湖街区）在开发区离市区很远南大街商圈介绍南大街商圈介绍南通市唯一市级商业中心南大街商圈繁荣活跃。南大街商圈包括南大街、八仙城、 人民中路，以南大街北段（十字街中远桥，长250米）为核心地块，南大街南段（中远桥段家坝，长500米）区块，八仙城区块，人民中路（友谊桥和平桥，长400米）区块，整体上呈“丁”字型分布。对于南通人民来说，南大
7、街商圈在南通商业体系中的地位，相当于北京的王府井，上海的南京路。据有关资料显示：南大街的日均人流量约为15万人，节假日甚至可达20万人以上，是南通最繁华的商业中心，是消费者的首选商圈，根据对部分消费者个人消费情况问卷调查结果显示：89的消费者最常去的商圈是南大街商圈。南大街商圈以百货店为骨架支撑，各种业态并存，集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体。 商圈名称商圈名称 级别级别 档次档次 消费群体消费群体 主要业态主要业态南大街商圈 市级商圈低档、中档、中高档、奢侈品 综合性步行街+传统百货+中高端百货重点商业项目分析重点商业项目分析现有重点商业项目分布序序号号 名称名称 类型类型商业面积商业面
8、积(M(M2 2) ) 1 1 文峰大世文峰大世界界 百货百货 55,000 55,000 2 2侨鸿国际侨鸿国际 百货百货 36,000 36,000 3 3八佰伴八佰伴 百货百货 45,000 45,000 4 4亚萍国际亚萍国际 百货百货 40,000 40,000 5 5金鹰国际金鹰国际 百货百货 10,000 10,000 6 6金飞达广金飞达广场场购物中心购物中心 77,700 77,700 7 7奥特莱斯奥特莱斯折扣百货折扣百货 73,674 73,674南大街南大街未来重点商业项目分布未来重点商业项目分布序号序号 名称名称 商业面积商业面积 1鸿鸣摩尔 70,000 2中南世纪
9、城 400,000 3圆融国际广场 170,000 4文峰城市广场 120,000 5金海岸商业广场 38,000 6华强城-方特城市公园 100,000 7万达广场 未知欧尚商圈网络规划欧尚商圈网络规划欧尚欧尚体育会展中心体育会展中心技师学院技师学院财贸校区财贸校区南通大学南通大学中南世纪城中南世纪城社区社区项目所在商圈大致介绍项目所在商圈大致介绍项目周边项目周边3公里公里：约20个中高档楼盘建成或在建。大约有中南世纪城、中南世纪花城、绿城玉兰公寓、莱茵河畔、宜兴名流府、凤凰莱茵苑等等。周边人群周边人群：根据当地人介绍周边大约有20万人左右。等周边的规划完全后人数将翻倍。交通配套交通配套：处
10、于城市主干道之一工农路。1公里内，有3个公交站点，6条主要公交线路（线路号13 、线路号22 、线路号301 、线路号35 、线路号41、线路号62 ）从目标场中南城购物广场到南大街直线距离为6公里，只有一条公交线路，约有14站。行政设施行政设施：2公里内，南通市体育会展中心、南通大学中心校区、图书信息中心、青少 年活动中心、南通图书馆、烟草局等。教育设施教育设施：工商行政学院、南通技校学院、南通航运职业技术学院、外国语学校、南通一中、市南郊中学等。主要道路、聚客点、竞争对手等的简介主要道路、聚客点、竞争对手等的简介 主要道路主要道路 工农南路、桃园路、园林路、北京路、长江南路。工农南路、桃园
11、路、园林路、北京路、长江南路。主要聚客点主要聚客点 欧尚所在地现是欧尚所在地现是CBDCBD商务区，有大片生活住宅区与写字楼、酒店。但没有大型的生活超商务区，有大片生活住宅区与写字楼、酒店。但没有大型的生活超市及市及SHOPPING MALLSHOPPING MALL等一些生活娱乐场所来形成聚集人流的地方。等一些生活娱乐场所来形成聚集人流的地方。 竞争对手竞争对手 现在对于目标店所在场现在对于目标店所在场中南城购物中心最大的竞争商圈就是南大街商圈。中南城购物中心最大的竞争商圈就是南大街商圈。南大街商圈是南通市老牌商圈，几十年的消费格局让南通人形成了一种习惯。在南大街聚南大街商圈是南通市老牌商圈
12、，几十年的消费格局让南通人形成了一种习惯。在南大街聚集了包括文峰大世界、金鹰国际、百货大楼、大润发等众多的商业业态。其南大街稳集了包括文峰大世界、金鹰国际、百货大楼、大润发等众多的商业业态。其南大街稳固的商业地位是不会动摇。固的商业地位是不会动摇。但由于南通市区商业网点过度集中于南大街商圈，形成单一商圈，交通压力和人流压力也但由于南通市区商业网点过度集中于南大街商圈，形成单一商圈，交通压力和人流压力也与日俱增与日俱增。仅有一个南大街市级商业中心，对拥有百万人口的南通市区，是远远不够仅有一个南大街市级商业中心，对拥有百万人口的南通市区，是远远不够的。的。 商圈规划效果图商圈规划效果图S-优势优势
13、W-W-劣势劣势T-威胁威胁O-O-机会机会项目项目SWOT分析分析 位于南通城南板块，是位于南通城南板块，是金融与住宅中心，政府着力打造金融与住宅中心，政府着力打造的新兴区域的新兴区域 本项目为商业、办公、酒本项目为商业、办公、酒店、住宅为一体的商业综合体店、住宅为一体的商业综合体, ,将带动周边地区的商业发展，有将带动周边地区的商业发展，有众多南通还未有的一线品牌进驻众多南通还未有的一线品牌进驻 项目在工农路末端，后面项目在工农路末端，后面还有一大片未开发土地还有一大片未开发土地 本项目是处于新开发区域，本项目是处于新开发区域，公交配套设施还不是很全面，公公交配套设施还不是很全面，公交线路
14、没有覆盖全市交线路没有覆盖全市 商业展示面少商业展示面少, ,纵向教深纵向教深, ,需需极强的业态带动人流极强的业态带动人流 项目周边有多个在建商业项目周边有多个在建商业项目（圆通购物中心）项目（圆通购物中心）, ,竞争激竞争激烈烈 未来未来2-32-3年里年里, ,南通将有超过南通将有超过200200万方的新商业进入市场万方的新商业进入市场, ,给新给新兴项目带来压力兴项目带来压力 同质化商业项目同质化商业项目, ,对商业的对商业的未来发展和招商带来一定影响未来发展和招商带来一定影响 南通超高速的经济增长南通超高速的经济增长将带动商业进入发展转型期将带动商业进入发展转型期 南通超强的消费力南
15、通超强的消费力 做为开发区开始阶段做为开发区开始阶段, ,与中与中心商圈互通，一条工农路连接主心商圈互通，一条工农路连接主商圈商圈 新城超过新城超过300300万平的住宅体万平的住宅体量量, ,将作为项目未来潜在人流将作为项目未来潜在人流 欧尚所在场照片欧尚所在场照片南通中南城购物中心位于市政府南侧，南通CBD区域的核心区，城市的主干道工农南路和桃园路交汇处，交通便利，项目配备2000多多个停车位，对面的体育会展中心广场也有1000多个停车位，相信会给城区及周边县市的消费者前来提供极大的便利。UME影院将是通城首家五星级影院，购物中心目前已经引进了众多首次进驻首次进驻南通的主力品牌。 其定位于
16、针对年轻时尚、适合家庭消费的一站式购物中心年轻时尚、适合家庭消费的一站式购物中心 。在这里，时尚潮店、美食餐厅、咖啡厅、卡拉OK、影院娱乐等应有尽有，家庭的各个成员都可以在这里找到自己的一片天地。 中南城购物中心一层品牌落位图中南城购物中心一层品牌落位图中南城购物中心二层品牌落位图中南城购物中心二层品牌落位图中南城购物中心三层品牌落位图中南城购物中心三层品牌落位图中南城购物广场中南城购物广场4层品牌落位图层品牌落位图中南城购物广场中南城购物广场5层品牌落位图层品牌落位图整个场位置照片整个场位置照片整个场处于工农南路与桃园路的交叉口，交通便利，位置醒目，可见性好。整个场处于工农南路与桃园路的交叉
17、口，交通便利，位置醒目，可见性好。项目周边楼盘项目周边楼盘项目周边楼盘项目周边楼盘项目后面的中南世纪城、中南世纪花城两大住宅楼盘跟中南城购物中心项目后面的中南世纪城、中南世纪花城两大住宅楼盘跟中南城购物中心同属于一个老板。同属于一个老板。周边楼群照片周边楼群照片交通情况照片交通情况照片项目旁的工农路做为南北主干道，连接项目旁的工农路做为南北主干道，连接着古城区和开发区着古城区和开发区结论结论 欧尚依托于中南城购物广场，处于负一层。现在整个场的招商已经结束。已经进入进欧尚依托于中南城购物广场，处于负一层。现在整个场的招商已经结束。已经进入进场装修的阶段。已招品牌都是目前国内的一线知名品牌及国际品
18、牌，如：场装修的阶段。已招品牌都是目前国内的一线知名品牌及国际品牌，如：zara、H&M、优、优衣库、衣库、 凌志公司旗下品牌、欧时力、星巴克、电影院等等。业态丰富，配套设施齐全。凌志公司旗下品牌、欧时力、星巴克、电影院等等。业态丰富，配套设施齐全。 此场处于南通市此场处于南通市CBD商务开发区的中心位置，由于是新开发区，地理位置较偏僻，远商务开发区的中心位置，由于是新开发区，地理位置较偏僻，远离市中心。公交配套设施还不完善。主要是以房产开发，居住为主。楼盘均价属于南通市离市中心。公交配套设施还不完善。主要是以房产开发，居住为主。楼盘均价属于南通市的高价。其消费人群也将会是周边的居民为主体。的
19、高价。其消费人群也将会是周边的居民为主体。欧尚超市也是此地唯一的大型生活购物超市。也将会成为此地居民购物的唯一选择。欧尚超市也是此地唯一的大型生活购物超市。也将会成为此地居民购物的唯一选择。此外大品牌的进驻也将会是吸引人流的又一大因素。与此同时整个购物广场只有一家内衣此外大品牌的进驻也将会是吸引人流的又一大因素。与此同时整个购物广场只有一家内衣品牌店（是品牌店（是ZARA旗下的一内衣品牌）。这也会使我们的竞争压力减少。旗下的一内衣品牌）。这也会使我们的竞争压力减少。 注注：此场是和加拿大亿万豪剑桥公司合作（亿万豪剑桥公司是活跃在北美、拉美及欧洲地区的卓越的购物中心拥有者、管理者和开发商。）他也将做为此场的管理方，以后必将会引进欧美购物中心的管理及经营理念，为此项目提供专业招商和物业管理服务。
