地产策划or报告汉口历史风貌区改造前期工作计划的课件

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1、汉口历史风貌区改造项目前期工作计划的制定桥建集团企划部2007.9.121 1地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的要解决的问题n nWHERE：哪里的项目n nWHO：谁来制定，职责n nWHAT：制定那些计划，那些属于前期n nHOW：如何制定，深度，如何配合n nWHEN：什么时候完成部门，什么时候整合n nWHY：是否科学，说服政府2 2地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的项目前期工作部门相关性分析项目运作需求政府的管理与支持层面我们的操作层面外脑资源半政府半企

2、业的规划层面内部组织规划院商业策划、广告公司、商业管理、可研、评估、招商代理、融资中介深化设计、监理、物业等企划、工程、市政、拆迁财务、营销、物业、及其他服务部门市政府、发改委、建委、规划局、房地局开发办、文化局、宗教局、交管局城管局、园林局、环卫局、公安局教育局、商业局、外事局、消防局抗震办、江汉区政府城投公司3 3地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的政府部门计划需求n n组织架构计划n n法规制定计划n n政策配套计划n n资源平衡计划n n各部门项目实施工作支持配合计划n n我们能作的：被动跟踪主动推动4 4地产策划地产策划

3、oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的城投公司计划需求n n项目纳入政府城市建设计划n n融资工作计划n n市政工程实施计划n n与上下游的协调计划n n我们能作的：主动代拟积极争取5 5地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的规划院的计划需求n n规划设计深化修改计划n n假如不能招标：详规与施工图设计计划n n市政工程设计计划n n景观工程设计计划n n图纸重大审议工作计划n n我们能作的：全面督促积极推动6 6地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前

4、期工作计划的前期工作计划的桥建集团工作需求n n贯穿实施全过程贯穿实施全过程n n采取各部门自己先说一下，针对本项目的运作，大概的部采取各部门自己先说一下，针对本项目的运作，大概的部门工作需求，公司领导及其他部门提供补充和建议，回去门工作需求，公司领导及其他部门提供补充和建议，回去完善后再进行深入讨论修改完善后再进行深入讨论修改n n目前对部门主要工作形成整体计划，报政府，但部门需要目前对部门主要工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划逐渐对各分项工作制定详细执行计划n n为了保证计划的实现无缝搭界，各部门的计划一定要针对为了保证计划的实现无缝搭界，各部门的计划一定

5、要针对每项工作说明起始必须具备前提条件、工作完成需要时间，每项工作说明起始必须具备前提条件、工作完成需要时间，属于政府审批的还要说明政府规定的审批时间，既要切实属于政府审批的还要说明政府规定的审批时间，既要切实可行，也要留有余地可行，也要留有余地n n所有计划交企划部汇总、整合后，再经过多轮讨论、修改所有计划交企划部汇总、整合后，再经过多轮讨论、修改完善后交政府部门完善后交政府部门7 7地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的工作深度n n有粗有细n n总计划做粗，部门计划做细做细n n中远期做粗，近期计划n n把握不了先粗，把握得了

6、适当做细8 8地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的企划部计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划n n策划工作策划工作n n设计工作设计工作n n可研工作可研工作n n招标工作招标工作n n预结算工作预结算工作n n合同签订合同签订9 9地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的工程部的计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要

7、逐渐目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划对各分项工作制定详细执行计划n n图纸审核工作图纸审核工作n n立项报批工作立项报批工作n n设计审批工作设计审批工作n n开工报建工作开工报建工作n n施工进场工作施工进场工作n n材料采购工作材料采购工作n n现场组织与管理工作现场组织与管理工作n n施工进度与质量管理工作施工进度与质量管理工作n n竣工验收与交付工作竣工验收与交付工作1010地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的拆迁部计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门目前对

8、以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划n n入户调查工作入户调查工作n n拆迁方案工作拆迁方案工作n n拆迁计划工作拆迁计划工作n n拆迁手续工作拆迁手续工作n n拆迁实施工作拆迁实施工作n n拆迁管理工作拆迁管理工作n n拆迁验收与结算工作拆迁验收与结算工作1111地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的市政工程部计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划需要逐渐对各分项工

9、作制定详细执行计划n n市政设计工作市政设计工作n n市政资金配套工作市政资金配套工作n n市政立项工作市政立项工作n n市政招标工作市政招标工作n n市政管理与协调工作市政管理与协调工作n n市政验收工作市政验收工作1212地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的营销部工作计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划对各分项工作制定详细执行计划n n市场调查工作市场调查工作n n营销策划工作营销策划工作n n营销前期准备工作营销前期准备

10、工作n n销售进度工作销售进度工作n n销售组织与管理工作销售组织与管理工作n n广告需求工作广告需求工作n n销售回款销售回款n n销售分析工作销售分析工作1313地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的物业公司工作计划需求n n目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划n n物业进场工作物业进场工作n n前期物业管理工作前期物业管理工作n n物业组织工作物业组织工作n n物业与施工、销售的配合工作物业与施工、销售的配合

11、工作n n后期物业管理需求后期物业管理需求n n物业接受工作物业接受工作n n物业管理招标工作物业管理招标工作1414地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的其他服务部门的工作计划n n组织组织n n场地场地n n人员人员n n制度制度n n流程流程n n协调协调n n公关公关n n物料物料n n其他其他1515地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的其他合作伙伴工作计划需求n n设计单位计划n n监理工作计划n n物业介入工作计划1616地产策划地产策划oror报告】汉口历

12、史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的外脑工作计划需求n n业态策划n n营销策划n n推广策划n n前期招商策划n n后期招商代理n n可研计划n n评估工作计划1717地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的前期必须有的几个计划n n近期近期年前工作计划：规划设计工作计划；融年前工作计划：规划设计工作计划；融资工作计划；拆迁前期工作计划；前期报批工作资工作计划；拆迁前期工作计划；前期报批工作计划，前期策划工作计划，前期意向招商工作计计划，前期策划工作计划，前期意向招商工作计划划n n中期中期启动区阶段计划

13、：什么时候完成设计工启动区阶段计划：什么时候完成设计工作，什么时候完成前期手续工作，什么时候开始作，什么时候完成前期手续工作，什么时候开始拆迁，什么时候完成拆迁，什么时候开始施工，拆迁，什么时候完成拆迁，什么时候开始施工，什么时候开始招商，什么时候竣工什么时候开始招商，什么时候竣工n n远期远期整个项目总体计划：什么时候完成启动整个项目总体计划：什么时候完成启动区，什么时候完成核心区，什么时候完成协调区区，什么时候完成核心区，什么时候完成协调区与更新区与更新区1818地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的高端住宅物业专题研究2006

14、年12月12日营销中心1919地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究背景及目的 2006年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行高端住宅物业专题研究。研究背景研究背景研究目的研究目的 对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结，归纳出产品特征。2020地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅

15、高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅高端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征2121地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路发展历程发展历程1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅高端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征概念概念2222地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历

16、史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.1高端住宅物业的概念高端住宅物业是高端住宅物业是高端住宅物业是高端住宅物业是 ：一个社会的少数富裕阶层透过市市场方式场方式占有社会稀缺资源缺资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价格为主要标识。高端住宅的分高端住宅的分类类 ：按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅乡结合部高端住宅按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等等本报告所研究的高端住宅项目指城市本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类型包括独立别墅，高端项目，物业类型包括独立别

17、墅，联排，高层等联排，高层等 ：2323地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程发展阶段发展阶段发发展展趋趋势势发发展展特特点点市场需求受到触发，市场供应放量 快速发展期快速发展期 启启动动期期 启动期启动期 低谷期低谷期爆发发展期爆发发展期 热销期热销期 90年代初，上海将国外高端住宅规划设计理念引入市场，揭开发高端市场发展的序幕9193年全国各地高端项目呈现热销势头9397年受经济宏观调控影响，各地高端住宅陷入了低谷98年下年开始，随着各城市经济的普遍回暖，新一轮高端市场再度启动20012003全国高端项

18、目普遍呈现供需求两旺态势，再度步入快速发展时期2003年随着土地宏观调控影响，刺激高端项目发展阶阶段段特特征征供求放量，产品及营销水平都处于初放阶段 市场供应、需求缓慢，处于相对停滞阶段 供求两旺，市场竞争产品及营销水平迅速提高，竞争加剧高端项目产品多样化，精细化培育市场、触发市场需求 国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主）国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主） 国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。 2424地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划

19、的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程案例：北京别墅市场发展历程案例：北京别墅市场发展历程:1992-1995起步期1995-1999停滞期2000-2002复苏期2003-2006迅速放量期粗粗 放放 型型 产产品品集集 中中 大大 量量供应供应无新项目无新项目存量消化期存量消化期市市 场场 复复 苏苏 转转暖暖 ， 众众 多多 利利好好 因因 素素 促促 使使别别 墅墅 市市 场场 发发展展 提提 速速 ； 一一批批 较较 为为 优优 秀秀的的 别别 墅墅 项项 目目出出 现现 ， 区区 域域格格 局局 逐逐 步步 形形成成 。政策调控政策调控刺刺激激别别墅墅项项目迅速放量目迅速放量9

20、292年年 ， 以以玫玫 瑰瑰 园园 、丽丽 京京 为为 代代表表 的的 首首 批批别别 墅墅 项项 目目上市上市9595年年 政政 策策 性性调调 控控 ， 停停 止止别别 墅墅 立立 项项 ，别别 墅墅 市市 场场 发发展展 陷陷 入入 停停 滞滞状态。状态。橘郡橘郡碧水庄园碧水庄园莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅2525地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程启动期启动期发展期发展期快速发展期快速发展期90年代末2000年初市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又

21、有多个别墅项目推陈出新，充分保证了市场供量2002年初2004年御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势爆发期爆发期2005年2006年初，虽然国家出台停止别墅用地的供应，但大量存量土地反使高端项目激增。世纪城后期产品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期产品等引起发市场火爆，消费者需求受到触发。东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以56年为一个发展周期。年为一个发展周期。9090年代初年代初东莞豪宅开始概念诞生93年旗峰山下新世界花园

22、的开发兴建，将香港豪宅的规划设计正式引入东莞2626地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅物业内部产品特征高端住宅物业内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式2.2.高端住宅物业外部环境特征高端住宅物业外部环境特征2727地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的2高端住宅物业外部环境特征高端住宅物业的必要外部环境条件：高端住宅物业的必要外部环境条件：城市、自然、人城市

23、、自然、人文、地块、品牌等五大资源至少必备其一文、地块、品牌等五大资源至少必备其一人文资源人文资源城市资源城市资源例：某项目例：某项目判断可行判断可行华侨城：人文名胜豪宅标准豪宅标准自然资源自然资源地块资源地块资源品牌资源品牌资源星河国际：城市CBD水榭花都：香蜜湖万科第五园：品牌熙园：容积率1.32828地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路建筑产品特征建筑产品特征建筑风格特征建筑风格特征园林景观特征园林景观特征会所特征会所特征其他其他1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅物业内部产品特征高端住宅物业内部

24、产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅高端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征2929地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.1建筑产品特征东莞高端住宅物业的建筑产品特征层面层面指数指数诠释诠释基本层面基本层面房间数房间数以四、五房为主，三房为辅以四、五房为主，三房为辅卫生间个数卫生间个数与房间数相同，或少一个与房间数相同，或少一个空间尺度空间尺度客厅普遍开间客厅普遍开间5.55.5米以上，主卧开间米以上，主卧开间3.93.9米以上米以上户型配比户型配比主要以主要以150m

25、150m以上大户型以上大户型通透性通透性开间方正、南北通透开间方正、南北通透功能区分功能区分干湿分区、动静分区、主次区分干湿分区、动静分区、主次区分附加值面附加值面舒适度舒适度入户花园、阳光房、错层、露台、空中入户花园、阳光房、错层、露台、空中院馆等院馆等性价比性价比送阳台、凸窗、落地窗、夹层、地下室送阳台、凸窗、落地窗、夹层、地下室等面积等面积弹性功能弹性功能预留弹性功能间的书房、衣帽间、影音预留弹性功能间的书房、衣帽间、影音室等室等其他其他良好景观资源、新颖的建筑形式等良好景观资源、新颖的建筑形式等研究案例：旗峰天下御花苑中信森林湖世纪城国际公馆中信凯旋城东骏豪苑3030地产策划地产策划o

26、ror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.2建筑风格特征美国东海岸风格美国东海岸风格美国东海岸风格美国东海岸风格由于气候的原因，由于气候的原因，美国东海岸的别墅美国东海岸的别墅建筑多为角度较大建筑多为角度较大的坡屋顶。的坡屋顶。东海岸风格体量组东海岸风格体量组合大多比较复杂。合大多比较复杂。从外立面的材质和从外立面的材质和颜色上看，基座多颜色上看，基座多采用颜色较深的石采用颜色较深的石材，墙面为白色、材，墙面为白色、米色、灰色或其他米色、灰色或其他颜色的木挂板，屋颜色的木挂板，屋顶多为青灰色。顶多为青灰色。这种风格的建筑容这种风格的建筑容易设计出如大

27、阳台、易设计出如大阳台、出挑的露台等结构，出挑的露台等结构，窗户的尺度也可大窗户的尺度也可大可小，因此比较容可小，因此比较容易与坡地地形、水易与坡地地形、水景相结合。景相结合。3131地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的西西西西 班牙风格班牙风格班牙风格班牙风格西班牙式样的住西班牙式样的住宅比较适合于阳宅比较适合于阳光地带，建筑样光地带，建筑样式朴实无华。式朴实无华。屋顶的坡度很平屋顶的坡度很平缓。多数住宅采缓。多数住宅采用两坡屋顶与四用两坡屋顶与四坡屋顶的组合。坡屋顶的组合。红瓦屋顶为西班红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特牙住宅的重要

28、特征，现在以轻质征，现在以轻质组合材料代替传组合材料代替传统的重瓦。有半统的重瓦。有半圆筒形及圆筒形及S S形两形两种瓦。种瓦。3.2建筑风格特征3232地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的中式江南园林中式江南园林中式江南园林中式江南园林风格风格风格风格粉墙黛瓦、飞檐粉墙黛瓦、飞檐翘角，长廊逶迤，翘角，长廊逶迤，凉亭翼然，如江凉亭翼然，如江南民居建筑风格南民居建筑风格是对中国文人的是对中国文人的理想建筑表达理想建筑表达存在障碍：市场存在障碍：市场接受程度待检验；接受程度待检验；对规划设计要求对规划设计要求比较高比较高3.2建筑风格

29、特征3333地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.2建筑风格特征综合以下考虑因素，对东莞项目建筑风格的借鉴为：综合以下考虑因素，对东莞项目建筑风格的借鉴为：市场接受度地块结合度区域形象价值提升度 东莞市场上的别墅以西式传统建筑风格为主，市场接受度比较高，价值感被广泛认同；西式建筑风格比较容易与坡地地形、水景相结合； 区别区域在售别墅项目，重新建立区域形象价值。 考虑因素建筑风格借鉴建议：东莞项目建筑风格以西式风格为主。3434地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.

30、3园林景观特征园林景观设计旨在打造内环境，分为三种，对客户的冲击力则有所差异A.大规模制胜大规模制胜B.局部特色处理局部特色处理C.精致细节精致细节按照对客户的 打击力 排序大面积水体宽敞的流动水系成规模的树种大面积草坪入口隐蔽处理外部绿地处理地形变换精致园林小品情趣空间处理3535地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法大手笔打造内部景观大手笔打造内部景观，是目前高端住宅项目最为常见的处理手，是目前高端住宅项目最为常见的处理手法，也是法，也是“必要动作必要动作”。天然改造大湖面天然改造大湖面-东

31、莞中信森林湖7万平方米水域，在高端客户群中的认可度极高，沿湖独立别墅极为抢手。天然大湖泊天然大湖泊-东莞御花苑坐落于2000亩水濂湖蜿蜒湖岸线，景观非常有视觉冲击力。人造湖泊人造湖泊-东莞东骏豪苑打造2万平米湖泊绿化，对提升项目档次有较大帮助。3.3园林景观特征3636地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的“临水而居”的生活状态已经成为高端客户骨子里的情节东莞中信森林湖总规图高端客户在社区内环境中对于水体的关注高端客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。户

32、的购买欲望。深圳星河丹堤效果图东莞御花苑实景图3.3园林景观特征深圳中海大山地“水之屋”实景图3737地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达高端住宅物业的私有与珍贵- 社区入口的私家路处理，自然传达私密高端住宅物业的气势- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境3.3园林景观特征3838地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的以小见大的细节处理东莞现有的高端住宅项目，东莞现有的高端住宅项目，较少出现精到的细节处理较少出现精到的细节

33、处理手法。这是本项目可出彩手法。这是本项目可出彩之处。之处。河道节点的私家水岸处理入户路的道路线行处理私家水岸小品公共空间的处理水岸庭院的展示3.3园林景观特征3939地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端住宅物业会所的主要特征：高端住宅物业会所的主要特征：基本生活配套基本生活配套生活配套满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档次与经营性；社会阶层符号社会阶层符号拥有特色功能拥有特色功能私密性体现私密性体现代表处在各个年龄阶层与社会阶层消费者生活方式的配套；在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个项目的形象与品

34、位，吸引高端客户买单；布局由公众到私人、由开放到私密逐步过渡，有相关性的功能临近布置各功能4040地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端物业会所有三种类型：高端物业会所有三种类型： 超六星级豪华装修建筑造型、特色资源规模达2万平米特性娱乐、休闲、康体、异国餐饮、会议室 商务、休闲、康体、餐饮、娱乐 射箭场、保龄球场、泳池、中西餐厅 、阅览室等20多种功能功能中旅、雅颂居、黄埔雅苑北京富力城广州雅居乐案例面积偏小，不超过5千规模大小不定大于1万规模 (m2)豪华型规模型特色型类型案例广州雅居乐广州雅居乐中旅中旅北京富

35、力城北京富力城4141地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端住宅物业会所功能配置：高端住宅物业会所功能配置：序号序号序号序号配套配套配套配套项目区别项目区别项目区别项目区别状态配备性状态配备性状态配备性状态配备性1 1游泳池游泳池 恒温、室内、室外恒温、室内、室外 必备必备 2 2球类运动场球类运动场所所 桌球、羽毛球、乒乓球、桌球、羽毛球、乒乓球、保龄球馆等保龄球馆等 不同项目配不同项目配备的具体项备的具体项目不同目不同 3 3文娱场所文娱场所 棋艺室、阅览室、游艺厅、棋艺室、阅览室、游艺厅、棋牌室、影视厅、棋牌

36、室、影视厅、KTVKTV需要设置，需要设置，不必要全不必要全 4 4儿童空间儿童空间 儿童乐园儿童乐园 配备配备 5 5老年人空间老年人空间 老年人活动中心老年人活动中心 配备配备 6 6健身场所健身场所 器械健身、桑拿健身器械健身、桑拿健身 不是必备不是必备 7 7美容康体场美容康体场所所 美容厅、美容厅、SPASPA水疗中心、水疗中心、按摩室按摩室 较少项目设较少项目设置置 4242地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征为更好利用土地资源，延伸出为更好利用土地资源，延伸出“泛会所泛会所”概念：概念： 泛会所，体现“

37、健康”与“亲情”，主要提供业主丰富多彩的文体活动空间，内容包括乒乓球桌、棋牌室、室外网球场、游泳池、儿童活动设施等。4343地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征综合以下考虑因素，对东莞项目会所的借鉴为：综合以下考虑因素，对东莞项目会所的借鉴为：u考虑目标客户需求u降低项目建设成本u项目配套作用u降低后期运营成本u小而豪华的会所也可对项目起到充分的展示效果u会所的豪华装修将对项目形象展示起到重要作用u会所都占有一个强势资源，并有主题u突出特色功能考虑因素会所借鉴4444地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报

38、告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的高端住宅物业具备的其他配套系统：小区背景音乐系统小区闭路电视监视系统车辆管理系统IC卡（一卡通）家庭防火、防盗、防煤气报警紧急助系统3.5其他4545地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的举例：典型高端住宅物业：上海上海 紫园紫园1 1号别墅：号别墅：紫园紫园1 1号别墅总价号别墅总价1.31.3亿元，占地亿元，占地12001200平方米，建平方米，建筑面积筑面积14811481平方米。平方米。紫园容积率：紫园容积率：0.180.18，总占地面积，总占地面积1,3801,380亩，其

39、中亩，其中水面积达水面积达300300亩。由亩。由1313个岛和个岛和1 1个半岛组成，岛与岛之个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，规划建造别墅间由欧式彩色钢桥相连，规划建造别墅150150余栋，每户余栋，每户平均占地平均占地8 8亩以上，最高达亩以上，最高达2020亩以上。紫园采用了国外亩以上。紫园采用了国外大量尖端科技成果及新型建筑材料。卫浴设备使用的是大量尖端科技成果及新型建筑材料。卫浴设备使用的是具有具有250250年悠久历史德国品牌年悠久历史德国品牌V&BV&B，通上电源后立刻变，通上电源后立刻变得清澈透明的雾化瞬间调光玻璃得清澈透明的雾化瞬间调光玻璃上海上海檀宫檀宫檀宫檀宫位

40、于上海市中心，最高价：位于上海市中心，最高价：80008000万元万元/ /套套 ，是，是一栋黄色外墙的三层法国宫延式建筑，有一个约一栋黄色外墙的三层法国宫延式建筑，有一个约18001800平平方米的私家花园。物业费：方米的私家花园。物业费：1000010000元以上元以上/ /月。月。 檀宫占檀宫占地地4738447384平方米，毗邻西郊国宾馆，别墅为欧式建筑，平方米，毗邻西郊国宾馆，别墅为欧式建筑，拥有室内游泳池，私人电影放映室。管家服务是檀宫的拥有室内游泳池，私人电影放映室。管家服务是檀宫的特色服务之一。享誉全球的特色服务之一。享誉全球的StarkeyInternationalStark

41、eyInternational代表代表着世界专业礼仪和个人服务的最高水准。业主在家中可着世界专业礼仪和个人服务的最高水准。业主在家中可以享受到媲美五星级酒店的专业服务。以享受到媲美五星级酒店的专业服务。 3.5其他4646地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅高端住宅物业物业概况概况3.3.高端住宅高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征4747地产策划地产策划oror报告】汉口历史

42、风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的4高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式：高端住宅物业价值提升模式：创意概念价值提升模式产品塑造价值提升模式4848地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的n n以创意概念取胜的豪宅别墅通过名家和大师的设计提升价值，产品更多体现了其中的设计艺术，居住功能相对弱化创意概念价值提升模式4高端住宅物业价值提升模式4949地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的案例1：长城脚下的公社位 置：北京市八达岭高速公路水

43、关长城出口 价 格：平均租金约1000美金/天.套，另加收15%服务费 特 色：由12名亚洲建筑师设计建造当代建筑艺术作品。2002年9月荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。项目策划人和投资人张欣女士一举荣获威尼斯双年展”建筑艺术推动大奖”。该项目用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏。这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。 规 模：占地8平方公里；总建面3.26万m2，一期9400 m2 （11幢别墅、1幢俱乐部），二期：共计2.32万m2 （31幢别墅）；俱乐部： 总建面4109 m2 。项目点评：定制化产品，非市场化解决方案，操作风险较大。后

44、期与凯宾斯基饭店管理集团合作获得较好收益，二期重新携手凯宾斯基饭店，由原来的11栋别墅扩展为42栋别墅，酒店式独立套房的数量增加到236间。标志着长城脚下的公社从屡获建筑大奖的艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店。5050地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的案例2：流水别墅赖特经典作品位 置：美国宾夕法尼亚州匹茨堡市特 色：流水别墅是赖特为卡夫曼家族设计的别墅.在瀑布之上,赖特实现了“方山之宅”(house on the mesa)的梦想,悬的楼板锚固在后面的和自然山石中.主要的一层几乎是一个完整的大房间,通过空间处理而形成相互流

45、通的各种从属空间,并且有小梯与下面的水池联系.正面在窗台与天棚之间,是一金属窗框的大玻璃,虚实对比十分强烈。整个构思是大胆的，成为无与比的世界最著名的现代建筑。规 模：别墅共三层，面积约380平方米，以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展开来项目点评：由于开发目的的特殊性，流水别墅的建设是一个建筑艺术品的定制化过程，出于非利润化的诱因驱使，其产品的设计与蕴含其中的人文价值会随着时间流逝的有无限升值的可能。目前，卡夫曼家族已把流水别墅捐献给匹兹堡西宾夕法尼亚州保护局，欲与公众共同分享赖特的传世之作。赖特主要作品赖特主要作品：东京帝国饭店、流水别墅、约翰逊蜡烛公司总部、西塔里埃森、古

46、根海姆美术馆、普赖斯大厦、唯一教堂等。5151地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的以创意概念取胜的关键要素：要素要素1 1：绝对大师手笔绝对大师手笔 聘请国际、国内的知名设计师，通过对每个单体的个性化设计，用建筑艺术打造产品特色。要素要素2：绝对唯一性（不可复制性、：绝对唯一性（不可复制性、 孤品、绝版）孤品、绝版） 绝版的设计地位、绝无仅有的建筑形态与设计价值体现产品的不可复制元素，保证收藏型豪宅的唯一性、排他性。要素要素3：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上限限 对于该类具备极高

47、收藏价值的豪宅别墅来讲，从规划到设计往往不是出于赢利的目的，而是一个建筑艺术品的定制过程。因此，该类产品的价值无法在市场中衡量，具有无限上限的可能。4高端住宅物业价值提升模式5252地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的产品提升价值的关键要素：要素要素1 1：好资源：好资源稀缺资源的占有稀缺资源的占有 高端住宅物业通常有稀缺资源的占有，如居山、临湖、处于城市中心区、高尔夫景观等。 要素要素2 2：好环境好环境社区内部的大规模景观社区内部的大规模景观 大手笔的内部造景，如大规模湖面、河道、坡地、高尔夫等，是高端住宅项目提升产品价值的必

48、备要素。要素要素3 3：好产品：好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间舒适的户型设计与丰富的功能空间 依靠产品本身来提升价值的高端住宅物业强调。舒适的户型设计与丰富的功能空间，如开阔门厅、带挑空的客厅、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅物业的舒适性与宜居性。 4高端住宅物业价值提升模式5353地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的 本项目的本体条件与销售目标决定了我们本项目的本体条件与销售目标决定了我们必须要站在必须要站在“产品产品”队列，在市场中实现价值。队列，在市场中实现价值。因此，对产品的打造，是我们实

49、现溢价的前提。因此，对产品的打造，是我们实现溢价的前提。4高端住宅物业价值提升模式5454地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的高端住宅项高端住宅项目的指标目的指标核心地核心地段段优质产优质产品品外部特征外部特征内部特征内部特征稀缺资稀缺资源源核心商务区城市核心区，城市资源极大丰富认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源便利指标便利指标人文指标人文指标商务指标商务指标自然指标自然指标规划指标规划指标建材、设施指标建材、设施指标配套指标配套指标建筑指标建筑指标发展商品牌指标发展商品牌指标实力雄厚、一线品牌

50、规划气势与社区园林建筑形象与品质高档齐全的配套名牌、先进的设备设施5总结5555地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的6总结花样年东莞项目必将成为花样年东莞项目必将成为重写东城区域别墅形象重写东城区域别墅形象的抗鼎之作！的抗鼎之作！5656地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的谢谢大家！谢谢大家！5757地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的高端住宅物业专题研究2006年12月12日营销中心5858地产策划地产

51、策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究背景及目的 2006年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行高端住宅物业专题研究。研究背景研究背景研究目的研究目的 对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结，归纳出产品特征。5959地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5

52、.5.总结总结4.4.高端住宅高端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征6060地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路发展历程发展历程1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅高端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征概念概念6161地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1

53、.1高端住宅物业的概念高端住宅物业是高端住宅物业是高端住宅物业是高端住宅物业是 ：一个社会的少数富裕阶层透过市市场方式场方式占有社会稀缺资源缺资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价格为主要标识。高端住宅的分高端住宅的分类类 ：按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅乡结合部高端住宅按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等等本报告所研究的高端住宅项目指城市本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类型包括独立别墅，高端项目，物业类型包括独立别墅，联排，高层等联排，高层等 ：6262地

54、产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程发展阶段发展阶段发发展展趋趋势势发发展展特特点点市场需求受到触发，市场供应放量 快速发展期快速发展期 启启动动期期 启动期启动期 低谷期低谷期爆发发展期爆发发展期 热销期热销期 90年代初，上海将国外高端住宅规划设计理念引入市场，揭开发高端市场发展的序幕9193年全国各地高端项目呈现热销势头9397年受经济宏观调控影响，各地高端住宅陷入了低谷98年下年开始，随着各城市经济的普遍回暖，新一轮高端市场再度启动20012003全国高端项目普遍呈现供需求两旺态势，再度步入快速发展

55、时期2003年随着土地宏观调控影响，刺激高端项目发展阶阶段段特特征征供求放量，产品及营销水平都处于初放阶段 市场供应、需求缓慢，处于相对停滞阶段 供求两旺，市场竞争产品及营销水平迅速提高，竞争加剧高端项目产品多样化，精细化培育市场、触发市场需求 国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主）国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主） 国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。 6363地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程

56、案例：北京别墅市场发展历程案例：北京别墅市场发展历程:1992-1995起步期1995-1999停滞期2000-2002复苏期2003-2006迅速放量期粗粗 放放 型型 产产品品集集 中中 大大 量量供应供应无新项目无新项目存量消化期存量消化期市市 场场 复复 苏苏 转转暖暖 ， 众众 多多 利利好好 因因 素素 促促 使使别别 墅墅 市市 场场 发发展展 提提 速速 ； 一一批批 较较 为为 优优 秀秀的的 别别 墅墅 项项 目目出出 现现 ， 区区 域域格格 局局 逐逐 步步 形形成成 。政策调控政策调控刺刺激激别别墅墅项项目迅速放量目迅速放量9292年年 ， 以以玫玫 瑰瑰 园园 、丽

57、丽 京京 为为 代代表表 的的 首首 批批别别 墅墅 项项 目目上市上市9595年年 政政 策策 性性调调 控控 ， 停停 止止别别 墅墅 立立 项项 ，别别 墅墅 市市 场场 发发展展 陷陷 入入 停停 滞滞状态。状态。橘郡橘郡碧水庄园碧水庄园莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅6464地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的1.3高端住宅物业发展历程启动期启动期发展期发展期快速发展期快速发展期90年代末2000年初市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又有多个别墅项目推陈出新，充分保证了市场供量

58、2002年初2004年御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势爆发期爆发期2005年2006年初，虽然国家出台停止别墅用地的供应，但大量存量土地反使高端项目激增。世纪城后期产品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期产品等引起发市场火爆，消费者需求受到触发。东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以56年为一个发展周期。年为一个发展周期。9090年代初年代初东莞豪宅开始概念诞生93年旗峰山下新世界花园的开发兴建，将香港豪宅的规划设计正式引入东

59、莞6565地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅物业内部产品特征高端住宅物业内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式2.2.高端住宅物业外部环境特征高端住宅物业外部环境特征6666地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的2高端住宅物业外部环境特征高端住宅物业的必要外部环境条件：高端住宅物业的必要外部环境条件：城市、自然、人城市、自然、人文、地块、品牌等五大资源至少必备

60、其一文、地块、品牌等五大资源至少必备其一人文资源人文资源城市资源城市资源例：某项目例：某项目判断可行判断可行华侨城：人文名胜豪宅标准豪宅标准自然资源自然资源地块资源地块资源品牌资源品牌资源星河国际：城市CBD水榭花都：香蜜湖万科第五园：品牌熙园：容积率1.36767地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路建筑产品特征建筑产品特征建筑风格特征建筑风格特征园林景观特征园林景观特征会所特征会所特征其他其他1.1.高端住宅物业概况高端住宅物业概况3.3.高端住宅物业内部产品特征高端住宅物业内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅高

61、端住宅物业物业价值提升模式价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征6868地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.1建筑产品特征东莞高端住宅物业的建筑产品特征层面层面指数指数诠释诠释基本层面基本层面房间数房间数以四、五房为主，三房为辅以四、五房为主，三房为辅卫生间个数卫生间个数与房间数相同，或少一个与房间数相同，或少一个空间尺度空间尺度客厅普遍开间客厅普遍开间5.55.5米以上，主卧开间米以上，主卧开间3.93.9米以上米以上户型配比户型配比主要以主要以150m150m以上大户型以上大户型通透性通透性开

62、间方正、南北通透开间方正、南北通透功能区分功能区分干湿分区、动静分区、主次区分干湿分区、动静分区、主次区分附加值面附加值面舒适度舒适度入户花园、阳光房、错层、露台、空中入户花园、阳光房、错层、露台、空中院馆等院馆等性价比性价比送阳台、凸窗、落地窗、夹层、地下室送阳台、凸窗、落地窗、夹层、地下室等面积等面积弹性功能弹性功能预留弹性功能间的书房、衣帽间、影音预留弹性功能间的书房、衣帽间、影音室等室等其他其他良好景观资源、新颖的建筑形式等良好景观资源、新颖的建筑形式等研究案例：旗峰天下御花苑中信森林湖世纪城国际公馆中信凯旋城东骏豪苑6969地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历

63、史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.2建筑风格特征美国东海岸风格美国东海岸风格美国东海岸风格美国东海岸风格由于气候的原因，由于气候的原因，美国东海岸的别墅美国东海岸的别墅建筑多为角度较大建筑多为角度较大的坡屋顶。的坡屋顶。东海岸风格体量组东海岸风格体量组合大多比较复杂。合大多比较复杂。从外立面的材质和从外立面的材质和颜色上看，基座多颜色上看，基座多采用颜色较深的石采用颜色较深的石材，墙面为白色、材，墙面为白色、米色、灰色或其他米色、灰色或其他颜色的木挂板，屋颜色的木挂板，屋顶多为青灰色。顶多为青灰色。这种风格的建筑容这种风格的建筑容易设计出如大阳台、易设计出如大阳台、出挑的露台等结构，

64、出挑的露台等结构，窗户的尺度也可大窗户的尺度也可大可小，因此比较容可小，因此比较容易与坡地地形、水易与坡地地形、水景相结合。景相结合。7070地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的西西西西 班牙风格班牙风格班牙风格班牙风格西班牙式样的住西班牙式样的住宅比较适合于阳宅比较适合于阳光地带，建筑样光地带，建筑样式朴实无华。式朴实无华。屋顶的坡度很平屋顶的坡度很平缓。多数住宅采缓。多数住宅采用两坡屋顶与四用两坡屋顶与四坡屋顶的组合。坡屋顶的组合。红瓦屋顶为西班红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特牙住宅的重要特征，现在以轻质征，现在以轻质组合材料代替

65、传组合材料代替传统的重瓦。有半统的重瓦。有半圆筒形及圆筒形及S S形两形两种瓦。种瓦。3.2建筑风格特征7171地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的中式江南园林中式江南园林中式江南园林中式江南园林风格风格风格风格粉墙黛瓦、飞檐粉墙黛瓦、飞檐翘角，长廊逶迤，翘角，长廊逶迤，凉亭翼然，如江凉亭翼然，如江南民居建筑风格南民居建筑风格是对中国文人的是对中国文人的理想建筑表达理想建筑表达存在障碍：市场存在障碍：市场接受程度待检验；接受程度待检验；对规划设计要求对规划设计要求比较高比较高3.2建筑风格特征7272地产策划地产策划oror报告】

66、汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.2建筑风格特征综合以下考虑因素，对东莞项目建筑风格的借鉴为：综合以下考虑因素，对东莞项目建筑风格的借鉴为：市场接受度地块结合度区域形象价值提升度 东莞市场上的别墅以西式传统建筑风格为主，市场接受度比较高，价值感被广泛认同；西式建筑风格比较容易与坡地地形、水景相结合； 区别区域在售别墅项目，重新建立区域形象价值。 考虑因素建筑风格借鉴建议：东莞项目建筑风格以西式风格为主。7373地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.3园林景观特征园林景观设计旨在打造内环境，

67、分为三种，对客户的冲击力则有所差异A.大规模制胜大规模制胜B.局部特色处理局部特色处理C.精致细节精致细节按照对客户的 打击力 排序大面积水体宽敞的流动水系成规模的树种大面积草坪入口隐蔽处理外部绿地处理地形变换精致园林小品情趣空间处理7474地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法大手笔打造内部景观大手笔打造内部景观，是目前高端住宅项目最为常见的处理手，是目前高端住宅项目最为常见的处理手法，也是法，也是“必要动作必要动作”。天然改造大湖面天然改造大湖面-东莞中信森林湖7万平方米水域，在高端客户群中

68、的认可度极高，沿湖独立别墅极为抢手。天然大湖泊天然大湖泊-东莞御花苑坐落于2000亩水濂湖蜿蜒湖岸线，景观非常有视觉冲击力。人造湖泊人造湖泊-东莞东骏豪苑打造2万平米湖泊绿化，对提升项目档次有较大帮助。3.3园林景观特征7575地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的“临水而居”的生活状态已经成为高端客户骨子里的情节东莞中信森林湖总规图高端客户在社区内环境中对于水体的关注高端客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。户的购买欲望。深圳星河丹堤效果图东莞御花苑实

69、景图3.3园林景观特征深圳中海大山地“水之屋”实景图7676地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达高端住宅物业的私有与珍贵- 社区入口的私家路处理，自然传达私密高端住宅物业的气势- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境3.3园林景观特征7777地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的以小见大的细节处理东莞现有的高端住宅项目，东莞现有的高端住宅项目，较少出现精到的细节处理较少出现精到的细节处理手法。这是本项目可出彩手法。这是本项目

70、可出彩之处。之处。河道节点的私家水岸处理入户路的道路线行处理私家水岸小品公共空间的处理水岸庭院的展示3.3园林景观特征7878地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端住宅物业会所的主要特征：高端住宅物业会所的主要特征：基本生活配套基本生活配套生活配套满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档次与经营性；社会阶层符号社会阶层符号拥有特色功能拥有特色功能私密性体现私密性体现代表处在各个年龄阶层与社会阶层消费者生活方式的配套；在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个项目的形象与品位，吸引高端客户买单；布局由公众到私人、由

71、开放到私密逐步过渡，有相关性的功能临近布置各功能7979地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端物业会所有三种类型：高端物业会所有三种类型： 超六星级豪华装修建筑造型、特色资源规模达2万平米特性娱乐、休闲、康体、异国餐饮、会议室 商务、休闲、康体、餐饮、娱乐 射箭场、保龄球场、泳池、中西餐厅 、阅览室等20多种功能功能中旅、雅颂居、黄埔雅苑北京富力城广州雅居乐案例面积偏小，不超过5千规模大小不定大于1万规模 (m2)豪华型规模型特色型类型案例广州雅居乐广州雅居乐中旅中旅北京富力城北京富力城8080地产策划地产策划or

72、or报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征高端住宅物业会所功能配置：高端住宅物业会所功能配置：序号序号序号序号配套配套配套配套项目区别项目区别项目区别项目区别状态配备性状态配备性状态配备性状态配备性1 1游泳池游泳池 恒温、室内、室外恒温、室内、室外 必备必备 2 2球类运动场球类运动场所所 桌球、羽毛球、乒乓球、桌球、羽毛球、乒乓球、保龄球馆等保龄球馆等 不同项目配不同项目配备的具体项备的具体项目不同目不同 3 3文娱场所文娱场所 棋艺室、阅览室、游艺厅、棋艺室、阅览室、游艺厅、棋牌室、影视厅、棋牌室、影视厅、KTVKTV需要设置，需要设置

73、，不必要全不必要全 4 4儿童空间儿童空间 儿童乐园儿童乐园 配备配备 5 5老年人空间老年人空间 老年人活动中心老年人活动中心 配备配备 6 6健身场所健身场所 器械健身、桑拿健身器械健身、桑拿健身 不是必备不是必备 7 7美容康体场美容康体场所所 美容厅、美容厅、SPASPA水疗中心、水疗中心、按摩室按摩室 较少项目设较少项目设置置 8181地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征为更好利用土地资源，延伸出为更好利用土地资源，延伸出“泛会所泛会所”概念：概念： 泛会所，体现“健康”与“亲情”，主要提供业主丰富多彩的文

74、体活动空间，内容包括乒乓球桌、棋牌室、室外网球场、游泳池、儿童活动设施等。8282地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的3.4会所特征综合以下考虑因素，对东莞项目会所的借鉴为：综合以下考虑因素，对东莞项目会所的借鉴为：u考虑目标客户需求u降低项目建设成本u项目配套作用u降低后期运营成本u小而豪华的会所也可对项目起到充分的展示效果u会所的豪华装修将对项目形象展示起到重要作用u会所都占有一个强势资源，并有主题u突出特色功能考虑因素会所借鉴8383地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工

75、作计划的高端住宅物业具备的其他配套系统：小区背景音乐系统小区闭路电视监视系统车辆管理系统IC卡（一卡通）家庭防火、防盗、防煤气报警紧急助系统3.5其他8484地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的举例：典型高端住宅物业：上海上海 紫园紫园1 1号别墅：号别墅：紫园紫园1 1号别墅总价号别墅总价1.31.3亿元，占地亿元，占地12001200平方米，建平方米，建筑面积筑面积14811481平方米。平方米。紫园容积率：紫园容积率：0.180.18，总占地面积，总占地面积1,3801,380亩，其中亩，其中水面积达水面积达300300亩。

76、由亩。由1313个岛和个岛和1 1个半岛组成，岛与岛之个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，规划建造别墅间由欧式彩色钢桥相连，规划建造别墅150150余栋，每户余栋，每户平均占地平均占地8 8亩以上，最高达亩以上，最高达2020亩以上。紫园采用了国外亩以上。紫园采用了国外大量尖端科技成果及新型建筑材料。卫浴设备使用的是大量尖端科技成果及新型建筑材料。卫浴设备使用的是具有具有250250年悠久历史德国品牌年悠久历史德国品牌V&BV&B，通上电源后立刻变，通上电源后立刻变得清澈透明的雾化瞬间调光玻璃得清澈透明的雾化瞬间调光玻璃上海上海檀宫檀宫檀宫檀宫位于上海市中心，最高价：位于上海市中心，最高

77、价：80008000万元万元/ /套套 ，是，是一栋黄色外墙的三层法国宫延式建筑，有一个约一栋黄色外墙的三层法国宫延式建筑，有一个约18001800平平方米的私家花园。物业费：方米的私家花园。物业费：1000010000元以上元以上/ /月。月。 檀宫占檀宫占地地4738447384平方米，毗邻西郊国宾馆，别墅为欧式建筑，平方米，毗邻西郊国宾馆，别墅为欧式建筑，拥有室内游泳池，私人电影放映室。管家服务是檀宫的拥有室内游泳池，私人电影放映室。管家服务是檀宫的特色服务之一。享誉全球的特色服务之一。享誉全球的StarkeyInternationalStarkeyInternational代表代表着世

78、界专业礼仪和个人服务的最高水准。业主在家中可着世界专业礼仪和个人服务的最高水准。业主在家中可以享受到媲美五星级酒店的专业服务。以享受到媲美五星级酒店的专业服务。 3.5其他8585地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的研究思路1.1.高端住宅高端住宅物业物业概况概况3.3.高端住宅高端住宅物业物业内部产品特征内部产品特征5.5.总结总结4.4.高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式2.2.高端住宅高端住宅物业物业外部环境特征外部环境特征8686地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作

79、计划的前期工作计划的4高端住宅物业价值提升模式高端住宅物业价值提升模式：高端住宅物业价值提升模式：创意概念价值提升模式产品塑造价值提升模式8787地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的n n以创意概念取胜的豪宅别墅通过名家和大师的设计提升价值，产品更多体现了其中的设计艺术，居住功能相对弱化创意概念价值提升模式4高端住宅物业价值提升模式8888地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的案例1：长城脚下的公社位 置：北京市八达岭高速公路水关长城出口 价 格：平均租金约1000美金

80、/天.套，另加收15%服务费 特 色：由12名亚洲建筑师设计建造当代建筑艺术作品。2002年9月荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。项目策划人和投资人张欣女士一举荣获威尼斯双年展”建筑艺术推动大奖”。该项目用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏。这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。 规 模：占地8平方公里；总建面3.26万m2，一期9400 m2 （11幢别墅、1幢俱乐部），二期：共计2.32万m2 （31幢别墅）；俱乐部： 总建面4109 m2 。项目点评：定制化产品，非市场化解决方案，操作风险较大。后期与凯宾斯基饭店管理集团合作获得较好收益，

81、二期重新携手凯宾斯基饭店，由原来的11栋别墅扩展为42栋别墅，酒店式独立套房的数量增加到236间。标志着长城脚下的公社从屡获建筑大奖的艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店。8989地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的案例2：流水别墅赖特经典作品位 置：美国宾夕法尼亚州匹茨堡市特 色：流水别墅是赖特为卡夫曼家族设计的别墅.在瀑布之上,赖特实现了“方山之宅”(house on the mesa)的梦想,悬的楼板锚固在后面的和自然山石中.主要的一层几乎是一个完整的大房间,通过空间处理而形成相互流通的各种从属空间,并且有小梯与下面的水池联

82、系.正面在窗台与天棚之间,是一金属窗框的大玻璃,虚实对比十分强烈。整个构思是大胆的，成为无与比的世界最著名的现代建筑。规 模：别墅共三层，面积约380平方米，以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展开来项目点评：由于开发目的的特殊性，流水别墅的建设是一个建筑艺术品的定制化过程，出于非利润化的诱因驱使，其产品的设计与蕴含其中的人文价值会随着时间流逝的有无限升值的可能。目前，卡夫曼家族已把流水别墅捐献给匹兹堡西宾夕法尼亚州保护局，欲与公众共同分享赖特的传世之作。赖特主要作品赖特主要作品：东京帝国饭店、流水别墅、约翰逊蜡烛公司总部、西塔里埃森、古根海姆美术馆、普赖斯大厦、唯一教堂等。90

83、90地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的以创意概念取胜的关键要素：要素要素1 1：绝对大师手笔绝对大师手笔 聘请国际、国内的知名设计师，通过对每个单体的个性化设计，用建筑艺术打造产品特色。要素要素2：绝对唯一性（不可复制性、：绝对唯一性（不可复制性、 孤品、绝版）孤品、绝版） 绝版的设计地位、绝无仅有的建筑形态与设计价值体现产品的不可复制元素，保证收藏型豪宅的唯一性、排他性。要素要素3：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上限限 对于该类具备极高收藏价值的豪宅别墅来讲，从规划到设计往往不

84、是出于赢利的目的，而是一个建筑艺术品的定制过程。因此，该类产品的价值无法在市场中衡量，具有无限上限的可能。4高端住宅物业价值提升模式9191地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的产品提升价值的关键要素：要素要素1 1：好资源：好资源稀缺资源的占有稀缺资源的占有 高端住宅物业通常有稀缺资源的占有，如居山、临湖、处于城市中心区、高尔夫景观等。 要素要素2 2：好环境好环境社区内部的大规模景观社区内部的大规模景观 大手笔的内部造景，如大规模湖面、河道、坡地、高尔夫等，是高端住宅项目提升产品价值的必备要素。要素要素3 3：好产品：好产品舒适

85、的户型设计与丰富的功能空间舒适的户型设计与丰富的功能空间 依靠产品本身来提升价值的高端住宅物业强调。舒适的户型设计与丰富的功能空间，如开阔门厅、带挑空的客厅、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅物业的舒适性与宜居性。 4高端住宅物业价值提升模式9292地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的 本项目的本体条件与销售目标决定了我们本项目的本体条件与销售目标决定了我们必须要站在必须要站在“产品产品”队列，在市场中实现价值。队列，在市场中实现价值。因此，对产品的打造，是我们实现溢价的前提。因此，对产品的打造，是我们实

86、现溢价的前提。4高端住宅物业价值提升模式9393地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的高端住宅项高端住宅项目的指标目的指标核心地核心地段段优质产优质产品品外部特征外部特征内部特征内部特征稀缺资稀缺资源源核心商务区城市核心区，城市资源极大丰富认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源便利指标便利指标人文指标人文指标商务指标商务指标自然指标自然指标规划指标规划指标建材、设施指标建材、设施指标配套指标配套指标建筑指标建筑指标发展商品牌指标发展商品牌指标实力雄厚、一线品牌规划气势与社区园林建筑形象与品质高档齐全的配套名牌、先进的设备设施5总结9494地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的6总结花样年东莞项目必将成为花样年东莞项目必将成为重写东城区域别墅形象重写东城区域别墅形象的抗鼎之作！的抗鼎之作！9595地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的谢谢大家！谢谢大家！9696地产策划地产策划oror报告】汉口历史风貌区改造报告】汉口历史风貌区改造前期工作计划的前期工作计划的