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1、金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.太阳城西项目分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目基数：占地、建面等指标？项目基本情况项目现状：为传统老小区，有社区派出所，具有浓厚的居住氛围金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目分析项目选择理由：中粮隆玺项目
2、公园地产：沈阳三环内2大主题公园，北陵公园、中山公园客群交集：区域性政府机关群体、教师群体（皇姑区、和平区）项目选择理由：凯悦名都地理位置：同本案临近，享受同等地缘性资源客群交集：投资地产（同本案公寓物业有客源同质化）金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/中粮隆玺项目概述总占地：26万，总建面：49万（商业配套18万）一期案名：中粮隆玺一号户型：186、251、少部分410户数：380户，9栋高层开盘时间：11年10月装修标准：清水此部分更名为二此部分更名为二期，建筑形态做
3、期，建筑形态做了大调整了大调整中粮隆玺项目概述：中粮集团2011年10月进军沈阳豪宅市场，隆玺一号地理位置优越，与沈阳市内最大主题公园一街相隔。成交楼面价高达4638元/，初步实施方案为高层板式豪宅，户型区间186-410，入市均价高达18000元/，入市不久即叫停，主要原因归结为纯高层，且面积段大，总价高，不能满足受众人群要求。因此，在一期仅推出380套房源后，立即叫停，迅速更改方案，于2013年3月推出隆玺世家组团，同时一期项目大规模降价促销，改为清水，价格区间9200-12000元/土地成交情况位置：北陵公园西门建设用地面积：26万规划建筑面积：67万商业比：28%-30%成交日期：20
4、10年10月成交价：31亿楼板价：4638元/金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/中粮隆玺项目概述中粮隆玺世家（二期）占地：3.6万建面：11万容积率：2.27总户数：565户建筑类型：5栋21层高层、5栋6跃7电梯洋房、1栋7跃8电梯洋房地下车库：2层，保证1:1装修标准：1栋7跃8电梯洋房为精装修，其他为清水隆玺一号（一期）隆玺一号（一期）二期中粮隆玺世家：2013年3月推出隆玺世家组团，5栋高层，及5栋洋房。其中7、8#洋房，推出就基本售罄，6月份主推9、10#洋房
5、。（洋房产品为高端豪宅中稀缺产品）面积段：二期高层主力面积段125、143，均价13000元/；1栋洋房产品（7跃8）中有6套906套100；其他洋房主力面积段为167-221，均价17000-26000元/隆玺世家，是中粮根据市场研判做的大规模调整，高层面积区间缩小到125，大户型均放在洋房产品中，不在有410的超大户型，最大面积为221111098765321金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/中粮隆玺世家成交情况面积段产品成交套数(套)成交面积()均面积成交均价(元
6、/)套均总价90洋房54509017000153120（含）-140高层336912313000160140（含）-180高层12172314314000200洋房583216717000284180（含）-200洋房119119124000458200（含）以上洋房480020018000360合计高层1513500洋房1517500中粮隆玺世家：2013年4、5月备案数据隆玺一号总推出套数实际成交消化周期成交占比月均消化洋房182153个月8%8%5套高层336153个月4%4%5套合计10套从备案数据可见：电梯洋房成交情况良好。成交主力总价段在280-360万高层成交主力总价段在150-
7、200万月均去化量：10套（备案），2013年开年之后，中粮隆玺项目胜利回暖金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.时间时间成交套数成交套数成交面积成交面积( () )单套均面积单套均面积成交单价成交单价( (元元/ /) )单套均总价单套均总价20135月4797199130002594月152942196130002553月3676225140003152月5993199140002791月238819413000252201212月2445741901300024711月1222
8、651881200022610月152904193120002329月406843171110001888月576315210000152合计12523145中粮隆玺一号备案数据类比项目/中粮隆玺一号成交情况中粮隆玺一号：2013年3月随着二期世家组团的推出，继续带动一期隆玺一号的成交。从备案数据可见：隆玺一号，2013年成交的主力总价段在250万左右2013年月均去化量：7套（备案）2013年中粮隆玺项目，月均去化量达到10+7=17套，高层均价1.3-1.4万，洋房均价1.7-2.6万金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consul
9、ting (Group) Co., Ltd.类比项目/中粮隆玺客户情况成交客户情况：成交客户年龄集中在31-55岁，多为3口之家，子女年龄上没有明显特征，客户现居住区域和工作区域大多在皇姑区或周边地区（北于洪客户表现明显，有许多客户以前在北于洪如万科等品牌项目有住房），地缘性较强，工作性质多为私企和事业单位。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/中粮隆玺客户情况成交客户情况：从成交客户的业余生活及喜好看，他们大多有一定经济实力，喜欢国内外旅行，经常光顾卓展、中兴、久丽等高端
10、场所，习惯通过辽沈及新浪网获得信息，经常乘坐南航和国航出行，对本案的认知主要通过围挡、短信和朋友介绍。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/营销思路1、灵活价格：降价不是主要方法，但要有灵活的价格策略2、精细定位：卖点更精细，跳出区域与万科形成占位比价3、北部客户：强化客户口碑，培养意见领袖，打通客户圈层4、有序推售：先紧后松，做到栋栋精准，给市场每月都有新品加推的感觉5、精准推广：加强圈层，拓展资源，不拘一格，兵团作战，直效营销6、完善展示：做热卖场，人气鼎沸，客户每次来
11、都有新变化7、和竞品的区隔：万科卖品牌，华润卖万象城，中粮卖环境金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/凯悦名都项目：凯悦名都板块：太原街板块建筑形态：1栋37层塔楼占地：3255建面：4.3万容积率：12凯悦名都概述：位于太原街商圈，地理位置优越，但受地块条件限制，高容积率下，唯一能做的产品就是塔楼。共37层，1，2层为底商。现在售3-20层产品，共432套房源，全部为精装修小户型，是投资地产。土地成交情况位置：天津南街建设用地面积：3255规划建筑面积：3.8万容积率：1
12、2成交日期：2010年6月成交价：0.76亿楼板价：1983元/土地属性：住宅户数：807车位：167个装修：精装修2000元电梯：6梯24户面积段：32-52开盘时间：2012年1月金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.时间成交套数成交面积()单套面积成交单价(元/)单套总价2013年5月2812684510558482013年4月2310244510526472013年3月3012664211322482013年2月93944410990482013年1月626444110424
13、92012年12月218774211251472012年11月73104410985492012年10月2310014411000482012年9月6428014410924482012年8月2912114210710452012年7月62404010846432012年6月104314310101442012年5月145534010280412012年4月124693910358402012年3月152521029654合计28312161类比项目/凯悦名都成交情况从备案数据可见：从2012年销售至今，已经备案283套，占总推出（432套）的66%。月均去化量：20套（备案），2013年成交
14、热情依旧不减总价段：控制在40-60万金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项目/凯悦名都客户情况及产品卖点成交客户情况：成交客户年龄集中在25-55岁不等，因为产品的因素，90%的客户用于投资，且总价相对较低（在40-60万低总价之内），又是精装修，更易于出租，在太原街的大环境下，本案不缺乏租户，这也是投资客看准本案的原因。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.类比项
15、目/凯悦名都卖点分析产品卖点：投资型住宅1、紧邻南二批发市场，有大量投资客2、太原街商圈近在咫尺，投资环境优越3、项目为住宅产权，极有可能变为投资型学区房（南京一小）4、可享受中山公园、体育公园2大自然景观（但就本案的投资类型看，对公园资源的享受不作为本案的突出卖点）金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.本案外在条件分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.南五马路南五马路
16、南邻南五马路：是市内主干道，交通方便，有多处公交站点。东临中华路：是市内主干道，交通方便，有多处公交站点。项目四至及交通北临南四马路：不是主展示面西连民主路：是传统的体育用品商圈金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目周边配套环境政府机关单位：本案地处和平区政府核心办公位置，近有信访办，省委，远有和平区委，水利厅，以及各大名校，如东大，医科大学，南京一，和平二等名校，是政治核心区信访办辽宁省省委政府好车林立本案沿街商圈：本案连接传统体育用品商圈，且现今，随着商圈扩大，沿街底商需求旺
17、盛。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目周边自然环境小规模休闲花园中规模体育花园（改建中）大规模中山公园（市内主要公园）本案自然资源优势：本案周边3大主题园林，占据沈阳市内绝版园林优势金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目小结1、本案地理位置特征：临市内主干道（南五马路），具有强大展示面2、本案自然环境：3大公园近在咫尺3、本案道路交通：本案临2大主干道，交通便利
18、畅通4、本案商业配套：太原街（南）商圈，体育用品传统商圈5、本案人文配套：政治核心区，有强大的政府、企事业圈层6、本案地块现状：老旧小区，具有浓厚的居住氛围金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目对比分析1、本案地理位置特征：临市内主干道（南五马路），具有强大展示面2、本案自然环境：3大公园近在咫尺3、本案道路交通：本案临2大主干道，交通便利畅通4、本案商业配套：太原街（南）商圈，传统体育用品商圈5、本案人文配套：政治核心区，有强大的政府、企事业圈层6、本案地块现状：老旧小区，具有
19、浓厚的居住氛围中粮隆玺中粮隆玺凯悦名都凯悦名都905090709080509090309050对比项目物理属性拟合度通过物理属性对比：本案同中粮隆玺项目拟合度更高，更适合做公园地产，而不是投资地产，容积率控制在3以内较合适金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.结论通过以上分析：1、本案具备公园地产属性，客群来源以地缘性事业单位及政府机关为主2、现阶段住宅均价1.7万（清水），高层总价段在200-300万之间3、本案商业部分建议配备沿街底商，便于老体育用品商圈的延伸金网络置业沈阳分公司
20、Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.本案公寓部分研究金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd. Part 1 Part 1公寓市场版块分布公寓市场版块分布金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.【公寓发展】2009年沈阳铁西万达广场、亿丰广场、钻石星座、顺天联创大厦、沈阳温州城2008年
21、2010年华美新天地、天润广场、华府新天地、万锦和平里、美博交易中心、黄金广场、万科金域国际、中驰国际、新华天玺、辽宁鑫汇国际大厦铁西荣信财富广场、沈阳茂业中心、新世界名汇大厦、中冶凤凰城、红星国际、沈阳华丰嘉德广场、翰都大厦、华润凯旋门、万科蓝山、中海寰宇天下、金地名京、国瑞汽配城万科春河里、东北世贸广场、LOHAS上院、世茂五里河、嘉里中心、恒隆广场、佳兆业中心、裕景中心、。中粮大悦城、曙光大厦、步阳国际、怀远商务大厦、沈阳华强广场、沈阳国际贸易中心、同方世纪城、沈铁胜利佳园、世界湾、瑞宝国际、中街上乘2011年2012年沈阳公寓项目发展历程起初未来目前过渡开发商为了赢取更多的利润建高端的
22、商住型公寓满足商业容积率为了提高项目品质更多的精装产品上市升级项目核心卖点？金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.各版块公寓市场分布铁西区域皇姑区域沈河区域浑南区域大东区域铁西区域：红星国际、移动公寓天缘恋城、金地名京凯旋门、万达广场伯伦国际、假日国际天宝国际、万和大厦海韵广场、荣达国际第一商城、东环国际财富大厦、万科金域国际、北一路万达和平区域皇姑区域：寰宇天下、沈阳天地长江国际、上新阶经典生活、哥本哈根羽丰大厦、沈河区域：万科春河里、茂业中心、华府新天地、美博交易中心、新华天玺、
23、鑫汇国际大厦、步阳国际、怀远商务大厦、中街上乘、皇冠国际酒店、嘉兴国际、1世界、盛华苑、五里河大厦和平区域：新世界名汇、中冶凤凰城、华丰嘉德广场、华夏酒店、万锦和平里、黄金广场、中驰国际、华强广场、沈铁胜利佳园、钻石星座、温州城、皇朝万鑫、协和商业广场、曼哈顿广场、东方香榭里、年华国际大厦、SOHO新天地、海悦大厦、百利保大厦、商贸国际、五里河公寓、运恒国际、腾龙国际、银信国际公寓、泰宸湖畔佳园大东区域：天润广场、明城国际锦联左岸、万科蓝山中粮大悦城、浑南区域：曙光大厦、国际贸易中心瑞宝国际、同方SR新城、亿丰时代广场浦江国际、IT国际俱乐部LOHAS上院、万科城已售、在售、即将上市项目分布示
24、意金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.p从公寓在各版块分布图上可以看出沈河、和平及铁西区的集中商圈、CBD等配套成熟的地段为公寓产品的集中区域。p目前沈阳公寓项目累计82个，在售52个项目，其中有30个未售的项目，加上目前在售库存产品可想而知市场未来供应量较大。小结金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.根据各版块产品特征，我们挑选了13个典型案例进行分析沈河区茂业中心和平
25、区世茂五里河万科城铁西区红星国际北一路万达广场万科朗润园华润凯旋门大东区万科蓝山国瑞汽配城万恒领域于洪区中海城皇姑区中海寰宇天下浑南区LOHAS上院金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.项目名称区域位置地块性质面积区间均价是否精装修精装标准物业费总户数总层数几梯几户卖点销售率红星国际铁西区商业，40年35-578800是15002.872017/223梯24户地理位置、配套66.4%北一路万达广场铁西区商业，40年21-567700是80031401234梯20户品牌、地理位置、配套
26、99%万科朗润园铁西区商业，50年40-687500否2.216072梯32户品牌、地理位置、配套、物业45%中海寰宇天下皇姑区商业，40年32-897000是1200未定1681334梯16户4梯18户4梯20户品牌、地理位置、配套3%华润凯旋门（IMAX）铁西区住宅，50年55-1017015否1.81140334梯14户4梯20户品牌、地理位置、配套53%万科蓝山大东区商业，40年40-50精装8080清水7220是10002.552211/163梯15/23/25/27户品牌、地理位置、配套37%国瑞汽配城大东区住宅，50年35-137精装7000清水6000是10001.521822
27、03梯16户地理位置、配套5%万恒领域大东区商业，40年50-576251否1.8352133梯18户地理位置、配套28%万科城和平区住宅，50年42-1178820是10003.95464112梯13户品牌、地理位置、配套、物业83%LOHAS上院浑南区住宅，50年38-597200是10001.5-1.8310332个单元2梯6户地铁、价格14%中海城于洪区商业，40年47-1005100否1.81883334梯10户品牌、价格22%茂业中心沈河区住宅，50年58-13813000否未定854547梯20户品牌、地理位置、配套3%世茂五里河和平区商业，40年66-22015000是3000
28、6.5360406梯22户品牌、地理位置、配套9%重点项目分析概况金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.竞品项目近三年市场供销分析p根据近三年的竞品供销情况来看，去化速度一般，月均去化量为1765，其中最高的为华润凯旋门项目，月均去化量为5998，其次为北一路万达广场项目，月均去化量为5464平米，最低的为世茂五里河项目，月均去化量609；p供应最高的为中海城项目，总供应130486平米，其次为凯旋门项目，总供应为90765平米。单位：平米单位：平米根据近三年的竞品供销情况来看，供应
29、与去化较好的项目主要集中在中心区域，整体去化速度一般，平均月均去化量为1765重点项目分析【项目供销】金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.竞品项目近三年面积段分析根据近三年的竞品面积段的去化情况来看，主要成交集中在60以下的小户型产品，其次为60-80平米的中小户型产品，可见小及中小面积户型为市场需求主力。沈阳重点项目分析【去化分析】单位：平米金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co.,
30、 Ltd.项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科蓝山世茂五里河国瑞汽配城万恒领域万科城LOHAS上院佳兆业中心裕景中心万科春和里夏宫城市广场茂业中心持续销售期根据一些重点项目的施工期和上市节点，部分重点项目入市时间皆为2012年下半年，所以下半年公寓市场面对着巨大的销售压力。重点项目分析【2012供应分析】金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.p本次甄选出来具有代表性的13个竞品项目，甄选范围覆盖了沈河、和平、铁西、大东、于洪、浑南等区域p从各版块典型案例
31、可以得出结论：各版块尚未出现纯粹的办公型公寓产品p根据近三年的竞品供销情况来看，供应与去化较好的项目主要集中在中心区域，整体去化速度一般，平均月均去化量为1765p根据近三年的竞品面积段的去化情况来看，主要成交集中在60以下的小户型产品，其次为60-80平米的中小户型产品，可见小及中小面积户型为市场需求主力。p根据重点项目的库存情况，未来重点竞争将主要源于金廊沿线项目、北于洪的中海城项目、皇姑的中海寰宇天下项目、铁西的凯旋门项目。p根据一些重点项目的施工期和上市节点，部分重点项目入市时间皆为2012年下年，所以下半年公寓市场面对着巨大的销售压力。重点项目分析【小结】金网络置业沈阳分公司Beij
32、ing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd. Part 2 Part 2公寓市场供应状况公寓市场供应状况金网络置业西安分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.目前公寓市场12年至今供销比28%，以目前的市场形势来看，公寓市场并不乐观，预计12年同比会走下滑路线。公寓市场供应分
33、析【年度供销】u沈阳市08年至11年公寓市场情况总体成上升趋势；然而在本年度公寓市场冷淡的情景下预计本年度将走下滑路线。u从年供应情况来讲，08年至今供应491.7万方，去化139.4万方，从此可以推算出未来供应量高达352.3万方。以年均销售量为28万方来计算，在市场无供应的情况下预计12.6年将去化掉库存产品。数据来源：沈阳政府官方数据库08-11年公寓供销情况单位：万/平米金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd. Part 3 Part 3公寓产品特征分析公寓产品特征分析金网络置
34、业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。在目前的设计规范中没有明确的定义，其种类的划分主要是根据产品特性与土地属性有一定的关系，就目前沈阳市场上的公寓产品主要分为四种：p纯居住产品：位于住宅氛围较为成熟的区域，装修标准较高，以居家型装修为主，售价高于周边普通住宅价格，以接纳过渡性的年轻客户为主；p商住类SOHO产品：大多位于商圈及商务中心区的辐射延伸区，以中低档装修便准为主，价格介于周边普通住宅与办公产品之间。除部分过渡性居住外，对私人工作室及私营中
35、小企业主均有较好的市场接纳性；p纯高端办公类产品：位于商圈或商务的核心区域，豪华装修，价格往往跳出区域行情。集合政府部门、大型国有企业及外资企业；p酒店式服务类产品：位于商圈或商务的核心区域，星级酒店标准装修，依托品牌酒店管理公司，价格往往跳出区域行情，大多采用售后包租的形式。以投资客为主；公寓市场概述金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.目前沈阳市场的公寓产品可分4种类型：纯居住产品：位于住宅氛围较为成熟的区域，装修标准较高，以居家型装修为主，售价高于周边普通住宅价格，以接纳过渡性
36、的年轻客户为主。长江国际公寓移动铂金公寓伯伦国际时尚公寓万科金域国际【市场特征】公寓产品特征分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.商住类SOHO产品：大多位于商圈及商务中心区的辐射延伸区，以中低档装修便准为主，价格介于周边普通住宅与办公产品之间。除部分过渡性居住外，对私人工作室及私营中小企业主均有较好的市场接纳性。钻石星座格林SOHO格林自由城中街上乘【市场特征】公寓产品特征分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Cons
37、ulting (Group) Co., Ltd.纯高端办公类产品：位于商圈或商务的核心区域，豪华装修，价格往往跳出区域行情。集合政府部门、大型国有企业及外资企业。皇朝万鑫新华天玺茂业中心新财富大厦【市场特征】公寓产品特征分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.酒店式服务类产品：位于商圈或商务的核心区域，星级酒店标准装修，依托品牌酒店管理公司，价格往往跳出区域行情，大多采用售后包租的形式。以投资客为主。百利宝公寓富丽华公寓【市场特征】公寓产品特征分析金网络置业沈阳分公司Beijing
38、 Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.p从热销的产品户型来看，公寓产品的户型不同于住宅，讲究居住的舒适度，而更多的是要求地段和配套，讲究便利性。p而装修成本主要是根据产皮的功能特性而定的，据调研而知自住型产品装修标准普遍在8001000元/平米左右，商务SOHO产品一般装修标准较低，普遍在在500800元/平米左右，而办公类及酒店公寓装修标准相对较高小结金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.装修标准地面：房
39、间地面铺设复合地板，配踢脚线。墙面：墙面为高级乳胶漆。顶部处理：木龙骨石膏板整体吊顶，刷高级乳胶漆。橱柜：整体橱柜（包括台面、水盆、龙头）。厨房贴砖：墙面采用高级瓷砖，满贴到顶。入户门：品牌防盗户房间门：两个卧室分别配高级木门，配锁。门：高级木门，配锁。电话接口：客厅、两个卧室，带空调、热水器、吸油烟机.电梯品牌:星玛,快速奥的斯或东芝供热系统:水源热泵;户内地热,裙房中央空调供水系统:市政集中供水其他配置:供电系统:每户独立电表;开关箱;同层排水系统,瑞士吉博士水箱大堂:墙面-大理石/高档墙砖;地面-高档地砖电梯厅:高档墙砖,高档地砖进户门:木饰面高档B级防火门窗材:中空断桥铝合金镀膜玻璃窗
40、,外玻全钢化,内玻1.5以上钢化,坚朗五金配件装修品牌科勒、圣象、海尔、诺贝尔、摩恩科勒：卫浴圣象：地板海尔：厨具诺贝尔：瓷砖摩恩：水龙头门窗:高级防盗门、中空玻璃塑钢窗厨房:清水卫生间:清水供电:市政供电供水:市政供水供气:市政供气采暖:地热、24小时余热通讯:预留网络、有线、电话接口装修品牌德国高仪、杜拉维特、阿里斯顿、斯迈格、西门子、海格浴缸、面盆、坐厕：用的都是德国杜拉维特Duravit水龙头、花洒：用的是德国高仪Grohe厨房的橱柜吧：用的是德国海格Hacker吸油烟机，电磁炉，微波炉：意大利SMEG斯迈格家居自动化COMMAX壁纸：台湾壁纸（品牌未定，出厂价400元/平）地砖：诺贝
41、尔地砖（初步确定）厨房墙面：贝壳材质马赛克插座，开关：西门子玻璃：LOW-E1000以下基础装修10001500-25002500以上主要针对商务型的公寓产品在公共区域的装修成本要高于其他类型产品，此外装修标准因素亦决定了装修材料的品牌，装修范围大致相同。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd. Part 4 Part 4价格分析价格分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.
42、各大版块公寓价格走势p目前沈阳市场的公寓产品可售项目的销售均价在7800元/平米左右；p商圈类公寓根据繁华及配套程度的区别价格区间在8000-14000元/平米之间；p金廊沿线由于办公比例较高价格区间在11000-23000元/平米之间；p北站CBD的的成熟办公环境决定了该区域的公寓产品价格在7500-15000元/平米之间；p次级地段的公寓产品主要以周边客群的自主为主价格在5000-8500元/平米之间。均价达到6500元/平米左右。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd. Part
43、 5 Part 5未来整体市场走势未来整体市场走势金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.未来预判p公寓市场目前已经严重超负荷，09年至今供应量均超出百万以上，激化了市场竞争，形势更为严峻，投资客户观望情绪较重，未来投资客户仍会减少，预判公寓市场将走下滑路线。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.对本案影响本案虽然地理位置优越，但是如果打造纯公寓产品，依旧具有一定风险，需谨慎考量
