《2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试素养提升题（附答案）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试素养提升题（附答案）（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、姓名 :_编号 :_地区 :_省市 :_密封线密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。 3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。 4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题1、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳
2、的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6% 2、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法 3、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。 A.投资期限较长 B.资金来源广泛 C.流动性好 D.绝少涉及公开市场的操作 4、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IR
3、R1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。 A.F1 B.F2 C.F3 D.F4 5、下列关于会计主体，表述错误的是（ ）。 A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体 6、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。 A.1% B.2% C.2.5% D.3% 7、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。 A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模
4、式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租模式 8、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。 A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性 9、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。 A.12% B.12.55% C.12.68% D.13.55% 10、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。 A.拆迁补偿费及有关税费 B.市政基础设施建设有关费用 C.贷款利息 D.建安费用 11、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部
5、分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式 12、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。 A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法 13、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。 A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场 14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
6、A.利润为零 B.允许的最低经济效益指标 C.最大费用 D.最大利润 15、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。 A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移 16、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。 A.14.00 B.34.67 C.35.91 D.88.93 17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。 A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当
7、年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息 18、下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。 A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入 B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录 C.空置虽然减少收入，但不是损失 D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等 19、在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管
8、理，在工程竣工后进行工程结算。 A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理 20、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（）工作。 A.施工图设计 B.可行性研究 C.成本收益分析 D.项目建设书的编制 21、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）。 A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积 22、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因
9、素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。 A.甲乙 B.甲乙 C.甲=乙 D.无法判断 23、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。 A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资 24、土地面积量算是在（ ）的基础上进行。 A.野外测量 B.实地测量 C.实有图纸 D.非权属调查 25、目前我国采用的复式记账法是（ ）。 A.收付记账法 B.借贷记账法 C.支出记账法 D.收入记账法 26、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（ ）。 A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱 B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的
10、获利能力越强 C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强 D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强 27、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。 A.宏观金融政策 B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期 D.资本市场发育程度 28、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。 A.ir B.ir C.ir D.i1+r 29、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。 A.建筑安装工程费 B.公共配套设施建设费 C.土地费用 D.基础设施建设费 30、以下关于地形图的表述中，错误的有（）。 A.道路、河流属于地物 B.山地、丘陵、
11、平原属于地物 C.地物按图式符号加注记表示 D.地貌一般用等高线表示 31、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。 A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36 32、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。 A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格 33、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。 A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让市场和新建商
12、品房租售市场 34、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。 A.出租率 B.贷款利率 C.基准收益率 D.资本金投入比例 35、（ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A.吊车梁 B.外墙围护系统 C.柱子 D.基础 36、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。 A.成本加费用 B.费用加利润 C.成本加利润 D.成本加负债 37、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A.学习 B.经济状况 C.对渠道的信赖度
13、 D.购买动机 38、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。 A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数 39、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。 A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算 40、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A.102 B.120 C.108 D.88 41、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。 A.土地费用高 B.无投资风险 C.投资者易与政府沟通 D.开发周期长 42、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。 A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师 43、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。 A.7.5% B.8.3% C.12.5% D.16.7%
