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1、2014年二季度初市场汇报浩腾研展部2014.4.22前言在本次汇报中，我们遵循三个原则：1、严格区分市四区与北仑、镇海相关交易数据，本次汇报仅统计市四区数据，防止郊区指标误导城区指标产生均值；2、宁波数据全部来源于房地产交易中心原始数据手动整理，保证数据的可靠性；3、所有预判性观点尽可能贴合数据基础，避免主观判断的片面性；一、市场分析l全国近况扫描l2014年宁波房地产市场供求关系预估历年供求关系分析当前可售物业精研分板块供求研究2014年全年供应量预估l2014年宁波房地产销售形势预估人口成长曲线与近年来房地产市场去化量分析不同维度同比近期销售市场发展趋势近期开盘项目销售表现相关销售形势的
2、政策性导向2014年二季度后销售市场预估l2014年宁波房地产市场重点发展商研究宁波重点发展商指标及一季度完成情况宁波本土重点发展商年度开发情况全国近况扫描2012年3月2013年3月2014年3月新开工面积14595117528960-19%-24%销售面积72699407844829%-10%存量面积19350281453466545%23%1、2014年3月，全国新开工面积同比下降24%，销售面积下降10%；2、2014年3月，全国空置面积同比增长23%；本数据来源于中指全国数据库全国近况扫描2014年一季度商品住宅同比锐减30%以上城市名单扬州61%北京52%南通44%杭州40%广州4
3、0%惠州37%东莞35%深圳35%肇庆35%连云港35%洛阳34%厦门34%清远34%三亚33%上海33%济南33%佛山33%沈阳32%宁波32%大连30%株洲30%本数据来源于克而瑞全国数据库2014年宁波房地产市场供求关系预估研究目的依托备案网，精确到每个地块，每个项目，每套房源研究分析宁波市四区真实供求存量情况2014年宁波房地产市场供求关系预估历年供求关系分析1、2012年相对于2011年，市场成长较为平稳，供应面积套数近乎同比增长；2、2011-2013年，市场成交同比增长依次为78%、26%，增长趋势放缓较为明显；3、2013-2014年，市场供应量大幅攀升，其中2013年面积供应
4、增长39%，套数供应增长8%，市场大套型剩余较多；2014年1-4月市场供应量接近2013年全年水平；2014年宁波房地产市场供求关系预估历年供求关系分析1、2014年一季度市场新增供应量为前四年均值的4.3倍；为上年度的6倍；2、2014年一季度市场成交量等值前四年市场成交量均值；为上年度的0.66倍结合上P，在2013年市场供应量出现大幅度上扬基础上2014年一季度，市场供应量再次出现爆发式增长，且成交出现下滑2014年宁波房地产市场供求关系预估历年供求关系分析1、供应量大幅度提升明显，2013年供应上浮39%，2014年一季度既达到2013年总供应量76%；2、成交量2013年出现增速放
5、缓，2014年一季度同比下滑0.66倍；2014年宁波房地产市场供求关系预估当前可售物业精研总存量面积3394582100%有效存量面积196930358%沉淀存量面积142527942%我们对市四区全部可售物业进行了逐套筛选，结论如下：名词解释：u有效存量：2012年后开盘项目，截止当前仍有推广u沉淀存量：2012年前开盘项目，当前基本无推广有效存量与沉淀存量各占比近半研究发现：市场有效存量在总成交中占绝对比例近4年来有效存量整体呈波动下滑趋势供应量激增导致沉淀存量成交占比提高2014年，新项目需警惕老项目抢夺市场成交份额出来抢客户的项目更多了！2014年宁波房地产市场供求关系预估宁波基本板
6、块情况江北洪塘板块新三江口东部板块鄞州中心区板块城西板块镇海板块江北核心区老三江口鄞南板块东南新城北仑板块卫星城板块城郊延伸板块主城区板块成交套数成交面积成交单价面积占比海曙区8614287231474.4%江北区9613844208544.3%江北北区27029813141629.3%江东区17027583235538.6%科技园区12917366148475.4%鄞州区19832185691359668.0%宁波房地产板块分类：l一核两心，重点发展北部l南向三大城郊延伸板块l两座卫星城2014年宁波房地产市场供求关系预估分板块供求研究2013年去化量2013年去化占比截止当前供应量占比预估
7、供求比截止当前供应量海曙区1464428%6%1.3191950江北区1253577%7%1.8230264江北北区1433128%20%4.7674313鄞州区106495760%46%1.51573338高新科技园区1128606%9%2.7306041江东区18664810%12%2.2418677我们对市四区全部可售物业进行了分区筛选，结合去化，结论如下：1、风险区域：江北北区供求比达到风险值，为2014年高风险区域；2、警戒区域：江东及高新区竞争风险偏高，供求比在2以上，需警惕入局；3、安全区域：海曙、鄞州区供求比较为乐观，未来可持续关注，适时取地；2014年宁波房地产市场供求关系预
8、估2014年全年供应量预估我们盘点了截止2014.4月之前，市四区2年之内已出让未开发住宅用地清单：目前市四区，截止当前2年内已取得未开发住宅用地为86块，合计633万；其中2012年31块，合计216万，2013年55块，合计417万；按最小预估，本年度可申领预售许可证物业，2012年约60%体量，2013年约30%；2014年潜在新增供应量为255万，折算可售（85%）216万+60万（一季度）2014年潜在新增可售住宅约估为276万2014年潜在供应量为576万（上年度存量300万）2014年宁波房地产市场供求关系预估截止2014年4月中旬宁波四区可售统计套数23886面积3394582
9、其中有效存量套数12709其中有效存量面积19693031、当前宁波市四区，纯住宅，已领预售许可证可售房源为2.39万套，合计340万；2012、2013年，年度市四区住宅平均去化1.3万套，合计160万；2、近三年宁波四区供求比峰值为3.6；近两年宁波四区平均年去化160万；假设，在去化稳定情况下，全年预估供应量为576万，供求比为3.62011-2014年历年供求比年度2011201220132014年初供应125207207307年度新增16114127760年度供应286348484576年度去化79141178160？供求比3.62.52.7?2014年全年供应量预估2014年宁波房
10、地产市场供求关系预估总结供应量绝对高峰，供求比绝对峰值；市场尚未出现全板块颓势，鄞州、海曙尚有供求空间2014年宁波房地产销售形势预估研究目的在高供应前提，单盘成交普遍不景气背景下分析整体销售趋势真实表现2014年宁波房地产销售形势预估人口成长曲线与近年来房地产市场去化量分析截止2014年18-35岁青壮人口人口红利期结束青壮人口比例下降1、以2014年为界，1979-1996年出生人口尚处于青壮年，其中36岁人群处于生育高峰，22岁以上人群尚未进入人口出生低谷（1992年）婚房首置及改善居住在5年内尚可依赖人口红利支撑；2、1992年，宁波人口进入波动下行通道，2014年以后22岁婚龄人口逐
11、步减少，2017年以后35岁以上人口逐渐减少近年可适当调整首置户型比例，改善型及以上住宅尚有3年人口黄金期，之后需求逐步下滑2014年宁波房地产销售形势预估不同维度同比近期销售市场发展趋势半年跨度8.1万半年跨度8.8万1、2013年全年成交同比增长26%；2、2013.10-2014.3同比去年增长9%3、08年-14年一季度同比，均值为29.5万，14年一季度为26.1万，基本等同7年内均值多项维度对比，市场整体去化稳定全年成交141万全年成交178万，同比增长26%2014年宁波房地产销售形势预估不同维度同比近期销售市场发展趋势2011-2014年四区在售项目个数统计2011201220
12、132014累计项目（个）9398141108（暂）供应面积（万）286348484576单盘供应（万）3.13.63.45.3成交面积（万）79141178160（估）单盘成交（万）0.81.41.31.5？（估）1、市四区可售项目个数逐年增长，2013年同比增长44%，2014年1-4月在售项目个数既达到2013年77%可售项目数量暴增；2、2012-2013年单盘供应面积及去化面积均较为稳定；3、2012-2013年单盘供应面积及去化面积较2011年出现明显提升；过往两年，宁波四区单盘抗压2014年可售项目数量再次增多且单盘供应面积增长56%以上2014年新开盘去化情况一览表项目区域开盘
13、时间推出量开盘去化量去化率均价中海国际社区鄞州2014.3.303617821.6%12709望府鄞州2014.3.282164018.5%11623君雅苑鄞州2014.3.11342015%12300新东城鄞州2014.3.231784223.5%7095鼎豪名苑鄞州2014.3.292955217.6%92002014年宁波房地产销售形势预估近期开盘项目销售表现2014年初，宁波新开盘项目普遍成交率普遍偏低蓄水认筹量基本低于开盘量，客户有效蓄水不足2014年宁波房地产销售形势预估相关销售形势的政策性导向金融政策人民币新增贷款（万亿）其中房地产新增贷款（万亿）房地产贷款余额 占贷款余额比重房
14、地产新增贷款占比2009年9.592.0221.1%6.8117.0%2010年7.952.0225.4%8.8318.7%2011年7.471.2616.9%10.8519.8%2012年8.21.3516.5%12.1119.2%2013年8.892.3426.3%14.6120.3%l2013年人民币新增贷款8.89万亿元，其中房地产贷款增加2.34万亿元，增量占同期各项贷款增量26.3%，新增贷款近三成用于房地产。l从资金流向来看，2013年房地产行业融资环境相对宽松。l大部分城市房贷优惠政策难觅，贷款发放周期普遍在1个月以上。银行基于对风险控制的考虑，对房贷采取更为谨慎的态度；再者，
15、虽然1季度银行信贷较为宽松，但是在2014年1-2月，大部分地区银行信贷都用于处理年前挤压的贷款，导致新申请贷款发放相对困难，也延迟了发放时间；l贷款发放周期延长，房地产开发企业资金回笼速度将受到一定影响。金融政策对房地产形势的评估：总量提升保证规模，效率降低抑制速度2014年宁波房地产销售形势预估相关销售形势的政策性导向金融政策中国银行：l其一，停贷传言不可信。房地产贷款是常规业务，随意停止不合逻辑。l其二，总体宏观经济向上，市场资金量肯定是增加的。房地产能否从资金总量的大池子中获利，取决于商业银行的自身判断及信贷政策。l其三，银行房地产政策也体现差异化。与各地市场的分化一样，银行内部的房地
16、产政策也在逐渐体现差异化。l其四，最愿意支持公租房，但目前的问题是配套政策有些脱节。希望一个城市由一个单位持有。金融机构预测：市场整体平稳，但个别风险不容忽视；发展商策略选择：整体形势向上，可保证企业开发规模；差异化调控将导致金融机构政策也体现差异化，房企在项目开发中，可在区域、产品形态、开发模式上尝试新的低风险区域、产品、开发模式的选择；稳健发展，创新提升2014年宁波房地产销售形势预估相关销售形势的政策性导向地方政策住建部：关于双向调控；l双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。所谓高库
17、存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存高库存城市限购有条件松动信号；（宁波按6区统计为25个月，按4区统计为22个月，满足高库存城市要求）无锡：l4月18日，无锡市政府下发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，其中第五条：户均建筑面积达到60以上，准许落户（原规定为100，2012年下调为70，本次再次下调）分类地方性调控政策松动信号；宁波：l高新区40年产权类住宅（和美城），非本地户口购房100以上可落户；宁波本科毕业生直接购买不限制面积可落户；l酝酿新的限购普查政策，老三区与鄞州区不互相联网分类地方性调控政策松动信号；2014年宁波房地产销售形势预估20
18、14年二季度后销售市场预估浩腾观点：一、2014年市场交易量不会出现大幅度下跌；二、2014年将会受到政策和需求影响，必然出现短暂窗口期；三、2014年整体市场供销压力提高，但整体市场信心逐渐恢复；2014年宁波房地产销售形势预估2014年二季度后销售市场预估一、2014年市场交易量不会出现大幅度下跌；l人口红利期支撑因素依旧l不同维度对比12、14年市场，成交量均表现较为稳定l单盘、单开发商指标完成情况偏低更多受到高供应量影响浩腾观点：2014年市场去化支撑因素依旧，交易量不会出现大幅度下跌2014年宁波房地产销售形势预估2014年二季度后销售市场预估二、2014年将会受到政策和需求影响，必
19、然出现短暂窗口期；l宁波归属于本次住建部高库存城市类型，可享受分类调控申请指标；l宁波目前在限购方便出现局部松动迹象；l2014年一季度市场相对下行，更多受到临时性政策影响购房者观望心理；（杭州降价事件、实名制登陆、贷款优惠取消）l2014年一季度市场成交相对低迷，年度硬性需求在下半年或会得到释放；浩腾观点：随着地方性利好政策的释放及硬性需求影响，下半年会爆发极为短暂的年度窗口期；由于需求性客户基数有限，窗口期成交总量有限，不可能出现全线扭转，部分项目将抓住成交机会；2014年宁波房地产销售形势预估2014年二季度后销售市场预估三、2014年整体市场供销压力提高，但整体市场信心逐渐恢复；l20
20、14年供销压力必达到历史峰值以上（3.4:1），全年销售压力不会消减；l宁波多数发展商年度指标远超往年，市场推量压力不容忽视；l随着阶段性政策推出及受到供销压力影响的部分项目价格调整，市场受众观望心理松动，入市信心将有所恢复；浩腾观点：2014年二季度及以后必然是一个前所未有的激烈竞争市场态势；一方面利好政策逐渐推出，市场信心逐渐恢复；另一方面硬性需求有限对应历年来供应高峰；十个人吃一块蛋糕，先动的人保证温饱，后动的人没的吃；从政策松动频率看，预判6月、9月，有可能出现年度唯一窗口期高供应和有限需求决定窗口期去化量有限，窗口期后月成交必然再度出现下滑2014年宁波房地产销售形势预估总结2014
21、年宁波房地产市场重点发展商研究研究目的宁波重点开发商年度指标及完成情况宁波本土开发商年均开发及可售储备情况2014年宁波重点房企总销盘点(2014.1.1-4.20)序号开发商销售套数（套）销售均价（元/）销售面积（万方）销售金额（亿元）年度指标(亿元)指标完成率统计项目1雅戈尔341213834.068.675217%长岛花园、东海府、新海景花园、紫玉花园、御玺园、苏园、比华利2万科472133883.114.16459%云鹭湾、万科城、金色城市、金域国际3中海198139972.303.22804%东湖观邸、国际社区、雍城世家、九唐4荣安120214320.992.132011%蝶园、荣安
22、府、荣安心居、中央公园、荣合公馆、荣安琴湾5奥克斯142129051.531.982010%締壹城、盛世华府、盛世天城6世茂113126941.551.97454%世茂城、世茂首府7绿地90187071.041.941811%绿地海外滩8银亿138107000.951.02502%晴园、钰鼎园、东岸、海德花苑、海尚国际、海悦花苑、上郡9保利70103990.710.74107%保利城10华润28117050.520.61252%卡纳湖谷1、我们选取了今年销售指标为10亿以上企业10家进行统计，其中已完成情况进行项目统计罗列；2、从数据表现，签约情况看，一季度完成全年指标10%以上的仅4家，其中
23、3家略超或等于10%；3、8家公司指标在20亿以上，做规模做市场占有率策略明显；2014年宁波房地产市场重点发展商研究宁波重点发展商指标及一季度完成情况2014年宁波房地产市场重点发展商研究宁波本土重点发展商年度开发情况201120122013截止当前可开发面积雅戈尔(万方)10.4316.1319.4454银亿(万方)1.8766.5512.2235荣安(万方)5.5714.018.1769平均（万方）6121352宁波本土重点发展商，近两年，年均保持10万以上销售目前包含已取得土地，可开发面积平均为52万宁波重点开发商一季度指标完成均不理想，预估全年无人可完成销售指标宁波本土开发商人均可开
24、发土地储备为52万，年均去化10万2014年宁波房地产市场重点发展商研究总结二、策略建议2014年销售策略与销售时机建议2014年土地储备策略建议2014年销售策略与销售时机建议2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季度成交同比跌幅44%年初单盘开盘表现均不理想市场负面消息频出市场调控松动信号频出部分楼盘价格松动利好政策性因素诱导年度硬性需求压抑性爆发高供应催生高成交市场阶段性窗口期年底现金流压力影响部分楼盘大幅度降价冲指标l三季度判断出现优质成交窗口期；受到政策性利好引导，价格相应调整即可，无需大力度以价换量促成交；l而年底如出现成交窗口，则更多可能面临跳水性价格
25、竞争；2014年土地储备策略建议四区土地成交楼面价2011年2012年2013年2014年海曙区8622835290104332江东区92037116江北区5016631788384061科技园区20175200鄞州区3033484737553530东钱湖区637045715498东部新城95809960l宁波市四区土地成交价格整体呈下行趋势；l科技园区东钱湖土地成交呈上升趋势，但起点较低；l当前供求压力导致了发展商对土地市场热情度不高；l土地估价普遍走低；2014年土地储备策略建议1、当前土地价格持续走低，可相应降低发展商土地储备成本，当前为取得土地的合适时机；2、宁波本土重点开发商年均销售量及可售储备规模进行借鉴：如发展商在可售物业储备幅度远低于例举发展商，则建议增加土地储备，保证未来3年内企业在本土市场占有率及品牌价值延续；ThanksForYourAttention汇报完毕研展部2014.4
