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1、中建麓山和苑三期商中建麓山和苑三期商业定位业定位2011年年9月月报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考区域规化区域规化宏观经济宏观经济商业市场商业市场含浦区域规划图含浦区域规划图n含浦是长沙大河西先导区的核心区，领导和促进两型社会的发展。含浦含浦的交通规划含浦的交通规划n规划将道路划分为快速路、主干路、次干路（部分旅游线）三个级别，主干路规划红线宽度为36米，次干路规划红线宽度为26米，支路红线宽度为1620米。n规划形成“六横六纵”的路网骨架。n六横： 学士联络道、长花灰韶线、绕城线、莲坪大道、望江路、靳江路n六纵：黄桥大道、望
2、雷大道、长潭西线、学士大道、含浦大道、东山湾路区域功能规划区域功能规划一心：基于含浦老镇区的综合服务一心：基于含浦老镇区的综合服务中心中心一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。形成生态绿廊。 六片：以工业为主的南部与北部产六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态
3、技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。村的都市休闲农业区。 报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考区域规化区域规化宏观经济宏观经济商业市场商业市场宏观经济宏观经济n 2010年岳麓区地区生产总值421.09亿元，为2005年的3.2倍，年均增长16.1%；地方财政收入14.74亿元，为2005年的2.4倍，年均增长19.6%；完成全社会固定资产投资406.69亿元，为2005年的4.2倍，年均增长32.9%；社会消费零售总额131.34亿元，年均增长19.8%。工业经
4、济稳步发展，现代服务业良性发展，都市农业健康发展，产业结构日趋合理，城区综合竞争力位居全省城区前列，知名度和影响力明显提升。报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考区域规化区域规化宏观经济宏观经济商业市场商业市场商业概况商业概况麓南中央生活区商业概况商业概况n个市级商业中心 个市级商业中心即五一广场商业中心，东抵蔡锷路；西达太平街；南起城南路；北至中山路。形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。在近期规划中，五一广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，
5、调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。在远期规划中，大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。商业概况商业概况n2个市级商业副中心n2处市级商业副中心，即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心。n星沙商业副中心位于长沙县，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区为核心，规划控制面积219公顷，将建成引领现代时尚消费的市级商业中心。近期规划建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施；远期规引入具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。n荣湾镇商业
6、副中心依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控制新增大型百货网点；充分利用岳麓山,开发新型商贸服务项目；在长远规划中，应考虑与桔子洲生态公园的协调。项目启示项目启示n品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出。n项目雄踞两处市级商业副中心商圈之一荣湾镇商业副中心，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题。报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体
7、战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SWOT分析分析项目地块分析项目地块分析 项目位于坐落于“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域麓南含浦板块。项目东临猴子石大桥，距五一广场20分钟车程，距荣湾镇商圈15分钟。麓南中央区生活区生活区项目经济指标项目经济指标占地面积总建筑面积三期住宅三期住宅面积面积三期住商三期住商业面积业面积162374平方米 480000平方米 59657.29平方米 4816.14平方米 报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SW
8、OT分析分析周边商业现状周边商业现状 省政府“长株潭两型社会大河西先导区”核心发展地域商业配套商业配套新一佳、横新一佳、横店影城店影城交通配套象嘴路、含浦大道、云栖路等及908、912公交线路医疗配套长沙市四医院、武警医院教育配套中医药大学、湖南工业职业技术学院、南方大学项目启示项目启示周边商业为自发形成，尚处于初级阶周边商业为自发形成，尚处于初级阶段段。交通网络的完善及轨道交通的建设，交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体目带来更多的消费群体。报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析
9、总体战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析 起步较晚起步较晚，经营，经营困难困难 规模较小，竞争力弱规模较小，竞争力弱 沿街高差，分隔人流沿街高差，分隔人流优优势势（ S S ）劣劣势势（ W W ）机机会会（ O O ）威威胁胁（ T T ） 交通发达，人流集中交通发达，人流集中 临街面长，展示性好临街面长，展示性好 业态丰富，配套完善业态丰富，配套完善 经营落后，预留发展经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起投资转向，商业兴起 改造风险，成本较高改造风险，成本较高 消费落后，
10、经营困难消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费新型商圈，抽离消费 金融政策，风险难估金融政策，风险难估报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考总体战略思考总体战略思考可行性研究可行性研究定位方向研判定位方向研判核心问题界定核心问题界定1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？2：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考总
11、体战略思考总体战略思考可行性研究可行性研究可行方向研判可行方向研判核心战略选择核心战略选择对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：差异化差异化瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙 创新产品和需求点创新产品和需求点 强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展挖掘市场需求，引领行业发展跟随化跟随化跟随大势，规避风险跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间利用现有资源，缩短培育时间差异化差异化差异化差异化 的的 跟随跟随跟随跟随 策略是本项目的核心竞争策略！策略是本项目的核心竞争策略！本项目规模不大，可在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性
12、，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考总体战略思考总体战略思考可行性研究可行性研究定位方向研判定位方向研判行业现状分析行业现状分析流行服饰流行服饰特色餐饮特色餐饮休闲娱乐休闲娱乐主题商场主题商场分布潮流产品专卖店主要集中在中医药大学周边，多为临街独体商铺，规模店铺规模由十几平米至两百平米不等；特点经营各类潮流产品店分分布较为分散，但整体缺乏统一规划及管理，现有的集中式卖场，经营模式过于落后。行
13、业现状分析行业现状分析主题商场主题商场流行服饰流行服饰特色餐饮特色餐饮休闲娱乐休闲娱乐分布特色餐饮行业分布较散，星罗密布的分布在布吉的各条街道，多为沿街商铺；规模店铺规模从5平米至千余平米不等；特点餐饮行业现有市场体量较为丰富，且经营情况良好，但全是沿街独体店铺，缺乏统一规划且档次较低，缺乏特色化、集中式大型餐饮。行业现状分析行业现状分析主题商场主题商场流行服饰流行服饰特色餐饮特色餐饮休闲娱乐休闲娱乐分布休闲娱乐分布较散，大多星罗密布的分布在各条街道沿街物业的23楼，物业表现形态多为桑拿、洗浴及网吧等；规模店铺规模从200平米至几千余平米不等，租金价格较低；特点休闲娱乐产业较丰富，但业态较为单
14、一，且档次较低，缺乏特色。发展方向研判发展方向研判是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向是符合项目特点、投资回报率最大、品牌效应最优的发展方向流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向流行服饰是市场风险最小，物业需求较低的方案，可作为项目的备选发展方向餐饮餐饮市场市场流行服饰流行服饰报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考项目总体定位项目总体定位打造区域型女性时尚基地打造区域型女性时尚基地他们会是城市中这样的一群人他们会是城市中这样的一群人他们生于他们生于8080年代，她们即将成为这座城市的主
15、流人群年代，她们即将成为这座城市的主流人群敏感而叛逆敏感而叛逆他们他们的自信来源于关注和认可的自信来源于关注和认可他们关注细节、追踪潮流他们关注细节、追踪潮流在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情在冷漠的都市中更渴望友谊、爱情他们他们他们他们是这样一群是这样一群是这样一群是这样一群时尚、个性、追求与众不同的年轻人！时尚、个性、追求与众不同的年轻人！时尚、个性、追求与众不同的年轻人！时尚、个性、追求与众不同的年轻人！消费客户定位消费客户定位 商业主题定位商业主题定位FULLFULLHOUSEHOUSE爱爱爱爱fashion,fashion,爱生活爱生活爱生活爱生活 FULL HOUSE女性时尚新锐体验中心，是潮流前女性时尚新锐体验中心，是潮流前线的升级版线的升级版集潮流服装、服饰、皮具、鞋帽、潮流新品、布艺装饰、休闲娱乐、美容、餐饮等多种女性消费品；功能涵盖零售、展示、休闲、餐饮、体验、美容等多种功能与一体；既利用商圈成熟氛围，又体现了鲜明的主题与特色主题定位提示主题定位提示玉食珍馐玉食珍馐主题餐饮、美食广场主题餐饮、美食广场谢谢观赏谢谢观赏
