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1、我行押品价值评估管理制度体系1目录一、一、我行押品评估管理制度体系概况我行押品评估管理制度体系概况二、二、押品价值评估管理办法及评估细则押品价值评估管理办法及评估细则三、三、评估流程管理办法评估流程管理办法四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法五、其他评估管理制度五、其他评估管理制度2一、一、我行押品评估管理制度体系概况我行押品评估管理制度体系概况 在2003年以前，我行对抵（质）押物的管理一直没有制定专门的办法，相关的管理要求只是在一些信贷管理文件中或业务管理规定中，顺便作了简要的规定，如贷前调查时必须了解和确定抵（质）押物价值、贷后管理的制度中就要求信贷管理人员定期对抵（
2、质）押物进行调查；等。 2005年至今，经过多年的不断努力，目前已初步形成了一套相对完善的制度体系，为后续各项相关业务的健康有序发展打下一个坚实的基础。总体来看，这样一套制度体系主要涉及：法律规范和准则、基础理念和方法论指导、全流程管理、价值跟踪和监测预警、人员资质管理、外部中介机构管理等几个大的方面。3一、一、我行押品评估管理制度体系概况我行押品评估管理制度体系概况工商银行工商银行工商银行工商银行押品评估管理制度体系押品评估管理制度体系押品评估管理制度体系押品评估管理制度体系中介评估机构内部管理办法其他规范、指引及案例评估管理办法及其细则全流程管理全流程管理全流程管理全流程管理价值跟踪和监测
3、预警价值跟踪和监测预警价值跟踪和监测预警价值跟踪和监测预警人员资质管理人员资质管理人员资质管理人员资质管理外部中介机构管理外部中介机构管理外部中介机构管理外部中介机构管理评估流程管理办法4一、一、我行押品评估管理制度体系概况我行押品评估管理制度体系概况n目前已出台的押品评估管理制度文件有：目前已出台的押品评估管理制度文件有：中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法及其细则（工银发2005133号） 法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法（工银办发2007695号） 抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（工银办发2008130号） n即将出台的制度文件有即将出台的
4、制度文件有（以最终下发文件为准）（以最终下发文件为准）：在建工程抵押价值评估技术操作规范房地产类押品价值评估工作指引5管理办法评估细则流程办法“重评办法”市场风险信用风险流动性风险操作风险一系列标准和规范的相互衔接、相互配合，进而构筑一个点面结合、综合管理、自动平衡的抵押品风险的智能化“防火墙”和“防护网” 中介机构管理“人员管理”其他规范性文件一、我行押品评估管理制度体系概况一、我行押品评估管理制度体系概况6二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则管管理理办办法法主主要要内内容容n总则n价值评估方法和时间n评估流程n组织机构n评估人员的设置及工作责任n中介评估机构
5、的管理n监督检查7管理办法主要解决整体理念和原则范围方面的问题： 总则。提出了文件依据、抵押品评估定义、抵押品评估范围、在信贷管理中的作用、评估结果的使用范围、评估行为的原则等。评估方法及时间。规定了抵押品的分类标准、评估方法及选择原则、不同类型抵押品的评估监控周期等。评估流程。规定了评估流程的不同阶段以及不同流程环节的工作内容等。组织机构。规定了各级评估组织机构及其工作内容和职责。评估人员的设置及工作责任。规定了内部评估人员角色构成和资格要求，工作责任及奖惩措施等。中介评估机构的管理。规定了我行认可社会评估机构基本管理原则和审查评价等。监督检查。规定了监督检查的职能部门及工作内容等。 二二、
6、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则8二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则n1 1、 总则总则 （1 1）定义）定义：第二条“抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部资产评估人员内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪重新评估”。9二二、
7、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则n（2 2） 评估对象评估对象第三条“除上市流通除上市流通的股票、低风险业务的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行融资所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估”。n（3 3）内评的作用）内评的作用第四条“对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依作为贷款发放依据据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不价值不足，原则上要求借款人追加担保或足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款提前归还不足值部分
8、的贷款”。第五条“我行确认的抵（质）押物（权）价值仅供我行内部使用，任何部门和个人不得擅自对外提供不得擅自对外提供”。10二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则n2 2、评估方法及时间评估方法及时间（1 1）押）押品价值认定方式品价值认定方式：第十条“在我行内部资产评估人员进行抵（质）押物（权）价值初次评估之前，原则上须先由我行认可的中原则上须先由我行认可的中介评估机构进行评估介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估，我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估”。（2 2）押）押品种类品种类：第八条“按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方
9、法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类九大类，大类下再细分中类、小类”。11二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则n（3 3）押品的重评）押品的重评第一十条“抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物（权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年、及1年以上。重评周期根据中类来确定的重评周期根据中类来确定的”。第十二条“发生以下事项时，重评周期未到时仍应对押品进行价值重估：押品价值相对市场价格
10、已经大幅下降；借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；评估人员认为需要重评的其他事项”。12二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则n3 3、评估流程、评估流程 参见抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（工银办发2008130号）4 4、组织机构、组织机构 第二十一条“总行授信业务部负责全行的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括抵（质）押物（权）价值评估指标体系的评估指标体系的建立、评估办法的制定推行、软件系统的开发、业务的监督、检查、建立、评估办法的制定推行、软件系统的开发、业务的监督、检查、评估人员的培训等管理工作评估人员的培训等管理工作，负责总行权限内的抵
11、（质）押物（权）价值评估审查、审定工作”。 13二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则 第二十二条第二十二条 “一级（直属）分行、二级分行抵（质）押物（权）价值评估部门负责辖内的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括制定评估工作方案，培训评估人员培训评估人员；对权限内的抵；对权限内的抵（质）质）押物（权押物（权）价值进行评估审查和审定；评估业务的统计价值进行评估审查和审定；评估业务的统计、档案的管档案的管理等理等”。 第二十三条第二十三条 “支行抵（质）押物（权）价值评估部门负责支行内部抵（质）押物（权）价值的初评工作，主要包括进行资产评估的前期准备工作，对抵（
12、质）押物（权）价值进行初步评估，评估业务的统计等”。（一般为评估初评和重评的发起部门一般为评估初评和重评的发起部门）14二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则5 5、评估人员的设置及工作责任、评估人员的设置及工作责任 参见抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（工银办发2008130号）6 6、中介评估机构的管理、中介评估机构的管理 参见法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法（工银办发2007695号）7 7、监督检查、监督检查参见抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（工银办发2008130号）15二、基本制度规范二、基本制度规范评估细则
13、主要解决业务实施和具体操作方面的问题：q评估细则评估目的和原则抵押品价值评估的认定权限中介评估机构管理内部评估报告的撰写要求外部评估报告的审核各类抵押品价值评估要点抵押品分类及评估周期评估的基本方法细则对银行抵押品价值评估管理的八个最主要方面，做出了较为详细的规定，提出了基本标准及具体规范上的要求。为银行抵押品价值评估业务开展提供了具体操作指引。二二、押品价值评估管理办法及评估细则、押品价值评估管理办法及评估细则16 评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周期；评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周期；分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了
14、方法选取分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了方法选取的注意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。的注意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。17评估方法介绍：市场法、收益法、成本法评估方法介绍：市场法、收益法、成本法以房地产为例：以房地产为例：市场法：评估值Pf=PBABCDPf待估房地产的价格PB可比实例房地产价格A交易情况修正系数B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数收益法： 式中：Pv评估值Ri未来第i年的纯收益r折现率n未来可获收益的年限成本法：评估值=重置全价综合成新率综合成新率=现场勘察成新率60%+理论成新率40%18三、三、评估
15、流程管理办法评估流程管理办法 （一）全流程管理（2008） 抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法岗位设置及基本流程：岗位设置及基本流程： 评估流程环节、评估流程角色、评估岗位人员及资质条件、评估流程发起规定及“一站式”审定原则等。评估流程各环节基本职能、职责及评估流程相关要求：评估流程各环节基本职能、职责及评估流程相关要求： 评估流程各环节人员（分别为评估调查人、测算人、审查人及审定人）的具体工作内容、岗位职责、流程操作事项、工作时效等。监测、监督和检查：监测、监督和检查： 职责部门、检查制度、工作内容、预警信息处理等。此外，各类抵押品合法性资料审核的具体内容，评估现场调查表、内部评估报告等
16、资料的规范等具体规定。19三、三、评估流程管理办法评估流程管理办法评估调查评估测算评估审查评估审定押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔评估流程中担任两个（含）以上角色。本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处置）信贷业务对应的押品价值评估流程。押品价值评估遵循“一站式”审定原则，评估流程由信贷业务受理行发起，直接报有权审定行进行价值认定。20评估流程角色设置评估角色评估角色担任人员担任人员主要职责主要职责评估调查客户经理1、收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的相关资料。2
17、、到现场进行押品范围核查、材料完备性审查,五个工作日完成。3、押品信息资料的录入。评估测算客户经理,须取得我行内部评估资质1、复核调查人提交的押品信息；2、押品信息资料的录入。3、对外评报告进行形式审查和技术性审查；4、按照我行规定的评估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算；5、撰写测算报告。五个工作日完成。评估审查由取得我行内部评估资质的授信审批部门的人员担任1.核实资料或或实地勘查；2.审查中介评估机构提交的评估报告（如有）；3.审查评估流程的合规性；4.审查测算报告，重点审查参数确定的合理性、方法选取的恰当性、评估依据选择的合适性及风险分析的透彻性等；5.撰写内部评估报告（参考格式
18、）。五个工作日完成。评估审定由取得我行内部评估资质和授权的人员担任1.认定押品最终评估价值；2.确认评估参数和方法选取的合理性；3.核实评估流程的合规性；4.根据同类押品的市场交易实际情况及其他信息，可直接对上报押品评估价值进行调整，但仅限于向下调整仅限于向下调整，并需详细注明调整原因。审定人不得直接对评估参数进行调整审定人不得直接对评估参数进行调整。3个工作日完成。21检查监督要求：检查监督要求：总行和各一级（直属）分行须建立检查制度，做到定期检查与抽查相结合，并规范建立押品检查档案。定期检查应每年至少举行一次。各一级（直属）分行每年抽查所辖分行该年度认定该年度认定押品总宗数不得少于押品总宗
19、数不得少于10%10%。 押品出现重评预警后，评估人员应在一个月内完成应在一个月内完成押品评估流程，清除预警信息。三、三、评估流程管理办法评估流程管理办法22四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法外部评估中介机构管理：（2007）法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法评估机构管理组织管理 认定标准 认定程序 考评管理 谈话提醒制 黑名单制一般标准资产评估机构房地产评估机构土地评估机构矿产等其他评估机构专项标准23四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法1、制定目的、管理范围、总体要求等。2、组织管理。规定了各级组织部门和具体管理机构及其
20、具体工作范围。3、认定标准。分别规定了我行对各种类型的社会评估中介机构认定的一般标准和专项标准，包括注册资本、评估师人数、评估业绩等内容。4、认定程序。规定了审议方式和认定程序，以及具体审核内容、审核资料的范围等，同时规定了中介机构合作约定书应该包括的具体内容及相关要求、各级行应该上报的评估机构数量等。5、考评与管理。规定了对社会评估机构日常考评和年度考评的具体内容、考评标准和依据，并强调了谈话提醒制和黑名单制等动态管理方法及相关规定内容等。此外，对合作中介机构审核意见表、年度考评表、日常考评档案表等具体工作文档进行了统一规范，以及规定了由银行聘请社会评估机构对重大疑难评估项目进行价值认定的可
21、行性。24(一）组织管理一）组织管理总行负责全行合作中介机构的管理指导工作。主要职能包括：制订和完善合作中介机构内部管理办法，明确认定程序及认定标准，建立谈话提醒制和黑名单制，确定年度考核方案，负责对一级（直属）分行报送的中介机构认定结果备案建档，对全行合作中介机构认定工作进行监度检查。各一级（直属）分行押品价值评估主管部门负责本辖区中介机构的认定、监督和管理，主要包括：起草合作中介机构内部管理实施细则，认定和调整合作中介机构，对合作中介机构实施业务监督和年度考评，建立和完善合作中介机构信用档案。派驻各二级分行（含视同二级分行管理的支行）的授信审批分部（工作组）或该级行的押品价值评估主管部门负
22、责本辖区内中介机构的初审和推荐报送及日常监督与考评四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法25（二）认定标准（二）认定标准包括基本条件和专项条件基本条件：有自己的名称、固定的经营服务场所和必要的设施，符合法律法规对注册资本（出资）的要求，能承担相应的法律责任；依法设立，取得相应评估资质，年检合格，且无行业协会处罚、惩戒及其他不良记录；成立3年以上年以上或在当地执业在当地执业1年以上年以上；分支机构分支机构需有设立该分支机构的中介机构出具的授权并承担相应责任的书面资料。专项条件：区分资产评估机构、房地产估价机构、土地估价机构、矿产资源、森林资源和专利权的评估机构、其他类资产评估机
23、构。四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法26资产评估机构：机构名称中必须包含“资产评估”字样；公司制资产评估机构必须有8名以上注册资产评估师、注册资本为人民币30万元以上；合伙制资产评估机构有5名以上注册资产评估师，合伙人实际缴付的出资为人民币30万元以上。房地产估价机构：以房地产价值评估为主营业务；注册资本50万元以上；有3名以上取得房地产估价师执业资格证书并登记注册的专职房地产估价师；从事房地产价值评估业务连续两年以上；每年独立承担估价标的物建筑面积20万平方米以上或土地面积10万平方米以上。土地估价机构：注册资本20万元以上；具备4名以上执业土地估价师，有土地估价师资
24、格和具有自己主持的土地估价实例的中、高级专业技术职称的人员不少于50%；从事土地价值评估业务连续两年以上。矿产资源、森林资源和专利权的评估机构须具有国家有权部门颁发的专业评估资质。其他类资产评估机构须满足国家或行业相关主管部门有关专项规定。四、四、合作中介机构内部管理办法合作中介机构内部管理办法27（三）认定程序一级（直属）分行发出通知，启动辖内年度中介机构认定工作派驻二级分行（含视同二级分行管理的支行）的授信审批分部（工作组）或该级行的押品价值评估相关部门汇总中介机构资料，初步审查后推荐报送一级（直属）分行押品价值评估部门审查上报材料，认定合作中介机构，报请主管报请主管行长核批后下行长核批后
25、下发，并报送总发，并报送总行备案行备案二级分行（含视同二级分行管理的支行）上报的房地产、土地和资产类中介评估机构原则上每个类别不少于2家（含），其他类别中介机构可灵活掌握.28n推荐合作机构，应报送的材料：推荐合作机构，应报送的材料：1.公司章程或合伙协议；2.资质证书、营业执照、法人机构代码证复印件；3.办公场所的产权或使用权的有效证明；4.中介机构上年度财务报表；5.法定代表人身份证复印件及简历；6.中介机构注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师等评估专业人员名单、资格证书和身份证复印件或由有关主管部门盖章确认的执业资格证明；7.中介机构情况简介，包括专业执业人员构成、素质、从业经历，内
26、部工作流程及风险控制措施、大宗的执业相关记录、与我行合作记录与我行合作记录等；8.中介机构合作约定书(须由中介机构法定代表人或首席合伙人签字确认，并加盖其所代表的机构印章，约定将及时通过委托人向我行提供与评估价值有关的数据和资料，积极答复我行押品价值评估人员的业务咨询。)；9.中国工商银行合作中介机构审核意见表；10.中国工商银行合作中介机构年度考评表(该表适用于与我行合作一年（含）以上的中介机构，以下简称年度考评表)；11.其他要求提供的资料。29（四）考评与管理对合作中介机构考评分为日常考评和年度考评。评估业务发起评估业务发起行行押品价值评估部门应根据评估项目填写中国工商银行合作中介机构日
27、常考评档案表；各一级（直属）分行各一级（直属）分行押品价值评估部门负责年度考评，填写年度考评表。年度考评表采取百分制，根据年度考评表对合作中介机构划分等级：为合格(75分（含）以上) ；基本合格(60（含）分-75分)；不合格(60分以下)。连续两年年度考评为合格的评连续两年年度考评为合格的评估机构估机构，在下一年度认定中优先考虑。年度考评不合格的不合格的中介机构，取消其下一年度认定资格。30n合作中介机构出现下列情形之一的，应由业务发起行对其进行合作中介机构出现下列情形之一的，应由业务发起行对其进行谈话提醒，同时记入日常考评：谈话提醒，同时记入日常考评：1.一年内，有两次(含)以上分（支）行
28、或委托方企业投诉其服务效率低、服务态度差、不按行业标准收费，经调查情况属实的；2.未深入实地进行现场勘察的；出具的评估报告中未对押品存在的明显风险进行揭示的；未能及时合理地回复我行押品价值评估人员对其出具的评估报告存疑的；3.一年内，累计有两笔押品的评估价值比我行内部评估价值高30%30%的；4.超过中介机构资质所具备的业务受理范围、超过执业范围受理评估业务的；（咨询报告也不可以）（咨询报告也不可以）5.经办评估师曾在委托单位任职，离职后未满两年的；6.持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系的；7.与客户的负责人有利害关系的；8.其他可能直接或间接影响执业的利害关系；9.以恶意压价等不
29、正当竞争手段争揽业务的；10.其他导致评估价值偏离正常市场价值较大的行为。31合作中介机构有以下情形之一的，列入我行评估机构黑名单。对列入合作中介机构有以下情形之一的，列入我行评估机构黑名单。对列入黑名单的评估机构，我行应与其中止合作，对其出具的评估报告不予黑名单的评估机构，我行应与其中止合作，对其出具的评估报告不予采用，并取消其参与我行合作中介机构的认定资格：采用，并取消其参与我行合作中介机构的认定资格：1.评估时有意隐瞒押品存在的重大影响事项，错误地评估价值，造成我行贷款出现损失的；2.故意提供虚假信息、资料，出具虚假评估报告、证明文件及其他文件的；3.三年内累计有不良信用记录两次的；4.
30、隐瞒评估机构自身有关情况，提供虚假的企业营业执照、资质证书等有关资料的；5.严重违反行业规定，发生违法违纪行为的；6.采取欺诈、贿赂、串通、回扣等不正当竞争手段承揽业务的；7.索取合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执业便利谋取其他不正当利益的；8.被主管部门或行业协会罚款、通报批评的；被当地银行同业协会或银监会列入高估抵押物黑名单的；9.法律、法规、规章及行业规范禁止的其他行为；10.由于违法、违纪或其他不良行为而被媒体曝光的；11.合作期间被谈话提醒累计达三次（含）以上；合作期间被谈话提醒累计达三次（含）以上；12.其他损害我行、借款人和其他当事人利益的事项。32评估审定权限管理制度评估
31、审定权限管理制度n法人客户押品价值审定权的授权和转授权法人客户押品价值审定权的授权和转授权（一）押品价值审定权全部授予一级（直属）分行。（二）一级（直属）分行须遵循押品价值初评审定权限与所对应的信贷业务审批权限相同的原则，对押品价值审定权进行初评转授权，但不得向下转授无形资产类、机器设备类、长期投资类、资源资产类以及中国工商银行贷款担保管理办法（修订）（工银发200817号）中未列明押品的价值初评审定权限。（三）一级（直属）分行对押品价值审定权进行重评转授权时，重评价值超过初评价值的或重评价值低于初评价值重评价值超过初评价值的或重评价值低于初评价值2020的，仍由的，仍由该押品价值初评审定机构
32、审定该押品价值初评审定机构审定；其余情况可向下全额转授。33评估审定权限管理制度评估审定权限管理制度（四）对于信贷业务审批权限属总行的，对应押品价值须由一级（直属）分行审定。（五）转授权对象为：一级（直属）分行主管授信审批工作的副行长；一级分行营业部总经理和主管信贷业务的副总经理；二级分行和直属支行行长及主管信贷业务的副行长（副总经理）；一级分行营业部和二级分行的辖属支行行长及主管信贷业务的副行长；一级（直属）分行授信审批本部正副总经理和分部（工作组）负责人；总行另有规定的授信审批人员。（六）一级（直属）分行行长可全额转授主管授信审批工作的副行长和授信审批本部的审批人押品价值初评和重评的审定权
33、限。34（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告n1、我国外部评估机构存在的问题、我国外部评估机构存在的问题我国外部评估中介机构发展至今存在以下问题：数量众多、规模较小、评估力量薄弱数量众多、规模较小、评估力量薄弱目前国内评估中介机构3600多家，但规模都很小。国内最大的几家评估公司在评估协会和监管部门备案的注册资产评估师人数不过86人，房地产估价师和土地估价师均不过20人，矿业权估价师不超过10人。且实际工作地点和资质挂靠地点一致的注册资产评估师人数不过50人。绝大多数评估公司实际资产评估师人数维持在10人以下。存在的存在的问题问题数量众多、数量众多、规模较规模较小小依靠外聘依靠外聘临
34、时人临时人员数量员数量众多众多国内理论国内理论体系不体系不健全健全评估结果评估结果倾向于委倾向于委托方意志托方意志评估机构评估机构方法、方法、理念不理念不统一统一特别事项特别事项说明较说明较少少35评估业务量大，依靠外聘临时人员数量众多，报告质量受到影响。评估业务量大，依靠外聘临时人员数量众多，报告质量受到影响。 由于近些年国内经济的发展和制度的完善，评估行业发展迅速，业务量不断增大，加之评估工作以项目为核心，对评估人员的需求不具有长期性和持续性。评估中介机构为了压缩人员成本大量使用临时外聘人员参与项目作业。这种模式的弊端就是对于资产现场勘查信息的准确性和评估报告的质量受到了较大影响。以赢利为
35、目的，导致评估结果倾向于委托方意志。以赢利为目的，导致评估结果倾向于委托方意志。 评估中介机构均为民营企业，绝大多数情况都是借款人委托其出具评估报告，以赢利为目的性质，导致导致评估结果更加倾向于委托方意志，给银行抵押贷款增加了很多道德风险。（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告36国内评估理论方法体系不健全，评估机构方法、理念不统一国内评估理论方法体系不健全，评估机构方法、理念不统一 由于国内评估准则的不完善，各类型资产评估细则和评估参数与方法的选取无统一规定，灵活性太大。导致各家机构在评估方法和参数的选取上均不相同，甚至同一评估机构不同评估人员的评估方法和理念差异巨大。如对资产价值敏
36、感性极大的折现率的确定、未来收入成本预测模型的建立、设备经济使用年限的确定等各家机构都有所不同，甚至差距巨大。这就要求银行业内部评估人员对外部评估报告的审查和利用要尤为谨慎，严格进行甄别。为保证评估报告顺利通过监管部门的审核，尽可能减少披露评估报告的特别为保证评估报告顺利通过监管部门的审核，尽可能减少披露评估报告的特别事项事项 由于评估机构为了顺利通过监管部门审核，快速结束项目周期，满足委托方要求以便尽快回收评估费用，在评估报告的特别事项中尽可能的不予披露瑕疵事项，导致银行抵押贷款存在潜在风险。（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告37n2 2、外外部部评评估估机机构构与与商商业业银银
37、行行对对评评估估价价值值类类型型及及方方法法的的选选取取之间的差异之间的差异 外部评估机构原则上是站在中立的、市场的角度客观反映抵押资产的价值，而商业银行是从防范资产风险的角度谨慎认定资产的抵押价值。这就要求银行的内部评估人员要较外部评估机构在选择价值类型、评估参数和方法上有所区别，银行内部评估更多地体现了谨慎性和安全性的原则。p外部评估机构价值类型的选取p银行内部评估价值类型的选取（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告38如评估方法上，外部机构侧重于首先选择市场法，而银行内部评估抵押贷款价值重点考虑资产本身长期不变且可持续发展的特征和因素，剔除或消除短期市场波动对价格的影响，更重视自
38、身未来收益特性。因此，其方法首选收益法，侧重通过对抵押资产未来收益现金流的计算得出其对银行债权的保障程度。当由于数据获取等原因无法采用收益法时，秉持谨慎性原则，可采用成本法评估，最后可选择市场法。外部机构选择次序外部机构选择次序银行评估选择次序银行评估选择次序市场法市场法成本法成本法收益法收益法安全性安全性谨慎性谨慎性长期性长期性（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告39在评估参数的选取上，即使评估方法选择相同，其具体参数选择也应有所差异，银行内部评估应更多地体现谨慎性、安全性和长期性的原则，若资产的自身收益状况低于社会平均收益状况则应更多的以资产自身价值变化规律确定抵押价值。（五）如
39、何看待和利用外部评估中介机构及评估报告40n3 3、如何利用外部评估报告、如何利用外部评估报告 银行在处理不同机构，不同种类和不同质量的评估报告时应着重审阅以下几个主要部分：评估技术说明。评估技术说明。 评估技术说明部分涵盖了评估报告所有的评估细节，最终的报告也是在此基础上得出的。评估目的评估目的 中介机构评估报告中评估目的是否为抵押贷款相关经济行为服务。评估价值类型、方法和参数的选取评估价值类型、方法和参数的选取 对于银行的内部评估人员，在形式上，除了审阅中介机构提供的评估报告和说明，还要审查中介机构的报告和说明之外的计算底稿，看其计算底稿是否能够充分支撑报告结论的得出。在内容上，要重点审慎对待评估价值类型、方法和参数，并站在银行角度从抵押价值评估的角度重新调整具体计算过程和参数，做到谨慎性和安全性。（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告41特别事项及期后事项说明特别事项及期后事项说明 根据评估报告中披露的特别事项说明，重点查阅是否存在没有披露到位的重大瑕疵事项，并对属实的特别事项和将可能引起资产价值变化的期后事项进行判断，为信贷决策人员提供参考。（五）如何看待和利用外部评估中介机构及评估报告42谢谢 谢！谢！中国工商银行总行授信业务部地址：复兴门内大街55号邮编：10014043
