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1、第五章 房地产的品质要求第一节 房地产环境品质第二节 房地产质量控制第一节 房地产环境品质一、房地产声环境 房地产声环境，一方面取决于房地产所在区域的环境噪声，另一方面取决于房地产建筑本身的防噪声设计、隔音构件选择、施工质量及对楼宇内外噪声的控制措施。其中，住宅对噪声最为敏感。（一）住宅声环境的标准 所谓噪声，指那些人们主观上不需要或者不愿意接受的声音。降低噪声需考虑现实可能性：一方面，完全没有噪声是不可能的，也没有必要；另一方面，降低噪声需要投资，降低噪声受到经济条件的制约。 各类环境噪声中，道路交通噪声对环境的干扰最大，交通噪声是临街住宅的主要干扰源。类别适用区域昼间夜间0疗养区、高级别墅
2、和宾馆区50401居住、文教机关为主区域55452居住、商业、工业混杂区60503工业区65554交通干线道路两侧7055我国城市区域环境噪声标准（分贝）（二）住宅噪声控制 （1）住宅噪声控制的一般原则：1）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2）住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、隔声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容；3）在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活服务行业等，用作为住宅建筑的“声屏障”布置在小区临近交通道路的周边；4）
3、住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以避免对住宅产生噪声干扰为佳；5）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置，也就是通常所说的“动静分离”；6）降低住宅楼内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处理；7）选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗；8）住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，避免居民入住后再施工造成施工噪声干扰。 （2）临街住宅区防外部噪声的措施。住宅区户外的噪声源主要是交通噪声，为减少交通噪声对住宅环境的干扰，首先要对住宅的建筑群进行合理的规划布局，利用临街
4、建筑作为声屏障来降低噪声是经济和有效的。在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。绿化降噪效果并不显著，但绿化对环境的净化有一定的心理效果。 （3）住宅建筑平面的防噪声布置。布置原则为：首先要把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；其次要将产生噪声的区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。 （4）住宅隔声构件的选择。住宅平面布局确定之后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择合理的分户墙、楼板、户门以
5、及外窗的构造形式，使之达到相应的隔声要求。 （5）住宅设备噪声的控制。住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必须在设计中引起注意并做必要的降噪处理。二、住宅天然采光环境要求 在住宅中充分利用天然光决不限于经济意义方面，还在于人们最习惯于天然光线，天然光的生理卫生价值极高，天然光对人的心理状态也产生强烈的影响。住宅天然光的经济价值，与室内的采光水平、采光口大小、窗的构造及采光材料种类密切相关。在住宅的设计和建设中，要按照以下要求来实现住宅的天然采光： （1）卧室、起居室（厅）等居住房间以及厨房均应直接采光，这是居住者生理、心理和卫生方面的需要。 （2）要有良好
6、的采光窗朝向，最好南北朝向，东南和西南朝向次之，东西朝向再次，最次为东北和西北朝向。 （3）要满足建筑采光设计标准对窗地面积比和采光最低系数值的要求。 （4）对有日照要求的房间还要满足日照质与量的要求，城市居住区规划设计规范中关于住宅建筑日照标准做了规定。 （5）所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光的设计计算，应在设计说明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据。 （6）住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为工程验收的依据。三、室内热环境（一）室内气候的影响因素 室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，只有人体及生活设
7、备散发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用。室外热湿对室内气候影响的程度，主要取决于围护结构材料的热物理性质及构造方法。（二）室内气候的热舒适要求 热舒适是指人对环境的冷热程度感觉满意，不因冷或热感到不舒适。舒适的热环境既是保护人体健康的重要条件，也是人们得以正常生活、工作的重要条件。对大多数建筑来说，按舒适要求规定室内气候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因此，除一部分房间要按舒适标准规定室内气候外，更多的房间应以保证人体健康不受损害为准。（三）建筑围护结构的热工设计和建筑节能 （1）建筑围护结构的保温设计。主要包括： 1）墙体的保温。根据绝热处理方法的不同，墙体
8、保温构造主要有两种：第一，单一材料的墙体保温构造。利用导热系数比较小、机械强度高的墙体材料，如黏土空心砖、保温空砌块、轻质实心砌块等，构成既承重又保温的墙体。这种方案在构造上比较简单，施工亦较方便，是最经济的方案。遗憾的是单一材料的墙体保温性能很难提高，不能满足寒冷和严寒地区的节能要求；第二，多层复合的墙体保温构造。保温层和承重层明确分工的墙体，常见的是在实心黏土砖墙或钢筋混凝土墙上增设一层保温材料。这种墙体的优点是可以选择保温性能优异的保温材料而不必考虑它们是否能承重，可以极大提高墙体的保温性能，满足寒冷和严寒地区的节能要求，其缺点是施工比较复杂，造价较高。 2）门窗的保温。窗户在建筑物中的
9、作用是多方面的，除要考虑采光、通风、日照等功能外，还作为围护结构的一部分承担了保温或隔热作用。由于一般窗户的保温性能与墙体部分相差很大，因而应有一个合理的窗墙面积比，是窗户的各项功能得以充分发挥。一般而言，采暖居住建筑各朝向的窗墙面积比为：北向不大于20%，东西向不大于25%（单层窗）或30%（双层窗），南向不大于35%。窗户热损失的途径有两种：一是通过玻璃、窗框的传热引起的损失，二是由于通过缝隙的空气渗透而引起的热损失。改善窗的保温性能应从以下几个方面着手：第一，提高气密性，减少冷风渗透；第二，提高窗框保温性能；第三，改善玻璃部分的保温能力；第四，在窗的内侧或双层窗的中间挂窗帘，也是提高窗户
10、保温能力的一种灵活简便的辅助方法。 3）屋顶的保温。多层或高层建筑中，屋顶在整个建筑围护结构面积中所占的比例虽然远低于外墙，但对顶层房间而言，却是比例最大的外围结构，其保温性能的优劣对顶层房间的室内热环境影响很大。平屋顶的保温形式通常类似于墙体的外保温，坡屋顶的保温可以采用在吊顶上铺设玻璃棉（或岩棉）毡的方式，保温效果很好。 4）地面的保温。采暖房间地板下面土壤的温度，一般都低于室内气温，为控制热损失和维持一定的地面温度，地板应有必要的保温措施。可以根据地面高度、基础构造形式、地面下面是否有地沟等情况，采用在土壤上面铺设无机材料保温层的方式。 （2）建筑围护结构的隔热设计。 在夏季我国绝大部分
11、地区，住宅采用空调降温和自然通风降温这两种方式将长期并存。屋顶隔热的构造，基本上可分五类：第一类是实体材料层和带有封闭空气层的隔热屋顶；第二类是通风屋顶；第三类是阁楼屋顶；第四类是蓄水屋顶；第五类是铺土（或无土）种植屋顶。第二节 房地产质量控制一、房地产质量形成过程及控制特点（一）房地产质量形成过程 （1）房地产项目可行性研究阶段。此阶段应注重建筑物的选型及周围环境协调，确定质量目标与水平的依据。 （2）房地产项目决策阶段。此阶段主要是确定质量目标及水平，协调投资、进度和质量的关系。 （3）房地产项目设计阶段。此阶段通过工程方案设计、初步设计、扩大初步设计、施工图设计等，使质量目标具体化，指出
12、要达到的规定工程质量目标的途径和具体方法。 （4）房地产项目施工阶段。这一阶段要根据设计图纸要求，完成建筑物的施工，从图纸到实物，形成实体质量，这一阶段是质量形成的关键，是将质量目标和质量计划付诸实施的而过程。 （5）房地产项目竣工验收阶段。这一阶段要对施工阶段的质量进行检查和评定，检查是否达到质量目标，是否符合设计要求。只有通过了竣工验收，才能交付使用。（二）房地产工程质量控制特点 （1）影响因素多。 （2）每幢楼都是一个新产品，而且是唯一的一次性新产品。 （3）房地产施工过程中工序交接多，隐蔽工程多，若不及时检查，容易出现质量隐患。 （4）房地产施工质量检查时不能解体，结构建成不能更换。二
13、、房地产施工阶段质量控制过程（一）事前控制 事前控制是施工前期的质量控制，是正式施工之前所采取的控制措施。（二）事中控制 事中控制是施工过程中所采取的控制措施。（三）事后控制 事后控制是施工过程完成后的质量控制措施。三、施工阶段质量控制的要求及依据（一）施工阶段质量控制的要求 施工阶段质量控制的要求是坚持质量标准，严格检查每道工序质量。（二）施工阶段质量控制的依据 施工阶段质量控制的依据主要是设计图纸及说明，国家或地方有关的施工操作规范和标准，专门评定标准与方法，施工企业自行制定的检查和评定标准等。 （1）原材料、半成品、构配件质量控制的依据是相应技术标准。 （2）工序、分项工程、分部工程质量控制的依据是相关的操作规程、施工规范和验收规范。四、施工质量控制手段（一）行政手段 当发现偷工减料、粗制滥造以及结构严重质量问题时，要马上勒令停工整顿。（二）经济手段 因质量事故造成严重经济损失的，可以根据建筑工程质量管理办法处以一定数量的罚款。（三）技术手段 审核有关技术文件、报告和直接进行现场检查或必要的试验，包括以下几点： （1）审核质量文件、报告、报表，这是对工程质量进行全面控制的重要手段。 （2）施工质量的观感检查。 （3）实测法检查。 （4）试验检查。
