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1、1杭州各类产业园调研分析宏观市场部分2目前杭州市创意产业园主要分布在主城区、滨江、下沙等经济较发达地区目前杭州知名产业园区分布Atpresent,hangzhoufamousindustrialparkdistribution3目前杭州产业园集中区域分析区域产业园数量（个）代表项目主要入住企业产业类别区域优势拱墅区19北部软件园装备产业、创新产业规模优势西湖区16浙大科技园高新产业、创新产业环境优势、人才优势下城区12浙江传媒创意产业园创新产业配套优势上城区7LOMO创意谷创新产业配套优势余杭区13恒生科技园新兴产业、包装等价格优势、政策优势下沙14下沙大学科技园综合产业人才优势、政策优势滨江
2、21白马湖生态创意城电子信息、创新产业人才优势、政策优势目前杭州各种产业园共有102个，滨江区占比最大。其中目前余杭区产业园与别的区域相比在价格以及政策方面有较大的优势。杭州区域产业园分析Hangzhouareaindustrialparkanalysis4杭州市产业园租金情况调查分析区域项目名称物业类型招商目标企业租售价格运营状况钱江开发区万华科技园低密度厂房为主创新产业、先进制造业、环保标准厂房目前租金15元/平方米/月目前正在招租老余杭恒生科技园独栋办公楼大型科技企业13000元/平方米目前在售的独栋办公楼西湖区浙大创新创意产业园多类型物业现代服务业9000元/平方米目前在售E30下沙下
3、沙大学科技园综合办公楼为主主要以培养大学生创业为主50-60元/平方米/月目前基本已经租满滨江白马湖生态创意城独栋办公楼为主创意产业、旅游业20元/平方/月在招商拱墅区创新创业新天地综合类物业创新产业、重工类企业不详目前在建恒生科技园是目前杭州几大产业园中发展较为突出的，是为数不多的带售产业园。杭州市产业园租金调查分析Hangzhouareaindustrialparkanalysis5物业名称恒生科技园物业地址文一西路省委党校西面所属板块老余杭开发商恒生科技园有限公司用地性质商业、办公占地面积84665建筑面积270000容积率2.18绿化率不详交付时间已交付租售方式出售建筑类型低密度独栋办
4、公楼交付标准毛坯典典型型项项目目分分析析Competitionproject analysis 6恒生科技园恒生科技园总投资15亿元，总占地面积160亩，总建筑面积27万平方米，包括办公、商业、配套。项目规划充分结合原生地貌，整体容积率2.6，建筑密度40%。7项目共分三期建设，一期用地面积约27530平方米，二期用地面积约28528平方米，三期用地面积约28608平方米。一期地上、地下总建筑面积5.7万平方米，将建设1.6万平方米孵化器（已售完），目前在售11栋独立研发中心（1200平方/栋）和6000平米综合配套，容积率1.53，建筑密度30.5%，绿地率20.2%。恒生科技园8产品供应及
5、特点恒生科技园主要特点为低密度、高舒适度办公环境，产品总价极高、对进驻企业要求高。销售情况目前项目在售单价为13000元/平米。目前孵化器和几栋小户型高层办公楼都已售罄，而独栋办公楼目前销售情况也比较良好，已经积累了一定的意向客户。项目点评恒生科技园地处西溪科技岛内，毗邻西溪湿地，区位优势明显。边上是浙江理工大学，为产业园的发展提供了人才基础。产业园是杭州最早引进独栋办公概念的产业园之一，目前市场认可度较高。恒生科技园产品特征Hininternationalsquare-northqianjiangcustomerstofeature9物业名称物业名称浙大创新科技园物业地址西湖区西湖科技经济园
6、区内西园一路所属板块三墩板块开发商浙江浙大网新实业发展有限公司用地性质综合用地占地面积156275建筑面积469383容积率2.5绿化率30%交付时间已交付租售方式租售结合建筑类型综合物业交付标准毛坯、部分简装典型项目分析competitionIndustrialparkanalysis10科技园功能规划物业功能形态规模（万平方米）生态办公楼4四星级商务酒店式公寓2.5独栋商务别墅4.2SOHO公寓3.4创新创业楼3.3数字信息研发楼3.3科技展示中心1国际人才培训及会务中心1企业总部区10服务外包科技大厦6创新科技办公集群1011浙大创新科技园分两期开发,她是由办公楼(甲级,5A级),酒店,
7、商业街区,住房配套等所组成的园区综合体,其中一期一标段12万方已交付使用,.二期34.7万现已规划并且在建的有三栋楼，目前准备推出的是其中E30中心，使用权四十年。12园区内一期现有配套：宜康便利超市（7：00-22：00）凯雷休闲咖啡馆（10：00-22：00）外婆家速堡员工餐厅（中餐和晚餐）ATM提款机（邮政、中国银行），二期配套规划有：E1标段商铺一楼为银行分理处，移动、电信、华数营业厅，快递中心，健身中心，汽车美容中心，二楼为休闲茶吧。E2楼一层商铺为中型超市，西式商务餐厅，商务中心，二楼为西式餐厅和足浴中心。E30中心商铺一楼为中式快餐，日韩料理，酒吧，水果超市，中式酒楼等，二楼为中
8、式快餐和酒楼。园区现有配套13E30中心配套服务楼，地上面积25768，主力户型约37精装修，占总房源的80%，大户型约77方，为两室户,共计561套，预计2013年上半年交付使用14产品供应及特点该项目规模大、物业类型全。项目与浙江大学相邻，具有较大的人才优势。销售情况目前项目在售单价为8000-9000元/平米起项目点评浙大创新创业产业园与浙大产业园相邻，具有较大的人才优势。该项目规模大，物业总类多。该产业园主要定位为长三角地区的服务外包产业核心基地，与创新创业产业园有一定竞争。但是该项目对于进组企业要求较高。浙大创新科技园产品特征Hininternationalsquare-northq
9、ianjiangcustomerstofeature15物业名称万华科技园物业地址钱江开发区兴中路所属板块临平开发区板块开发商杭州万华实业有限公司用地性质商业、办公占地面积92亩建筑面积6.3万方容积率4.8绿化率20%交付时间已交付租售方式出租、转让建筑类型低密度厂房为主交付标准毛坯典型项目分析典型项目分析Competition project analysis 16万华科技园内企业公司名称主要业务公司名称主要业务杭州万华实业有限公司重点发展商业和工业项目的投资开发、房产经营、物业管理、贸易等业务杭州锦天旅游咨询有限公司代理多家航空公司国际、国内机票、打折机票、特价机票，提供电话、传真、网络
10、等多种渠道的机票预订方式杭州万华置业有限公司重点发展商业和工业项目的投资开发、房产经营、物业管理、贸易等业务浙江五洲广告有限公司一家以代理、发布、设计、制作各类广告为主的综合性广告公司。杭州亨达万华文化创意有限公司该项目由万华控股集团与香港亨达集团携手，共同打造亨达万华文化创意产业园，计划建设成为一个以创意建筑为载体，以产品设计中心、计算机软件服务中心、文化娱乐传媒中心三大中心为平台的一流文化创意产业发展产业园。杭州辉泉喷印设备有限公司经营工业用喷码设备的公司，产品广泛用于食品、酒水饮料、管材、电线电缆、化妆品、医药、汽车配件等生产型企业。亨达万华（杭州）金饰有限公司主要以金条、金砖、金章等投
11、资黄金为金店主打产品，设立了投资黄金回购保底机制与一系列会员专享VIP优惠制度。杭州泽雅印刷物资有限公司主营样本;宣传单页手提袋;联单;PVC卡;不干胶，是一家印刷的企业埃德玛香精（杭州）有限公司食品添加剂生产企业杭州天和集团有限公司国家建筑施工壹级总承包企业爱德（杭州）牙科设备有限公司致力于设计、生产和销售用于牙科诊所的大部分牙科设备，包括牙科治疗台、牙科治疗椅、牙医及护士专用椅、牙科照明灯及边柜等产品杭州国之枫贸易有限公司专营电子商务、网络外贸、网页软件开发的引航式新型外贸企业杭州山德香料有限公司一家集生产、经营、科研为一体的食品香精香料生产企业杭州阿拓扑贸易有限公司是香港欧宝贸易有限公司
12、属下在中国杭州公司经营项目涉及到多个领域，其中墙纸业的销售代理权，包括国内、国外生产的名牌优质墙纸，欧宝墙纸、墙布国内的销售权由杭州阿托扑贸易有限公司独家代理销售杭州汉高印刷有限公司专业致力于包装设计、包装印刷于一体化的现在化企业。杭州宏铭节能科技有限公司是一家以LED节能照明为主导，集研发、制造、贸易、服务为一体的高科技企业公司生产绿色环保的节能照明系列产品浙江化纤联合集团有限公司聚酯切片、涤纶长丝、涤纶短纤、锦纶长丝、聚酯单丝、复合长丝等的生产能力，是浙江省最大的聚酯化纤生产企业之一，2002年排名全国化纤行业第20强。深圳圣德利发展实业有限公司主营行业是纺织、皮革、印染、皮革及人造皮革1
13、7产品供应及特点有独立产权，租售灵活。目前对于进驻企业有较多的优惠政策。最大的特点主要为进驻成本低，目前钱江开发区租金在杭州市产业园中属于较低水平。销售状况原则上以整幢厂房为单位租赁、销售为主。生产制造厂房租赁均价在15元/月左右。电话了解目前项目招商情况良好，但在对万华的高层进行访谈中了解到该产业园目前招商方面仍然存在一些问题。项目点评就我们现场勘察了解的情况，该科技园周边集群办公的氛围已经初步形成。万华科技园产品特征Hininternationalsquare-northqianjiangcustomerstofeature18备注：（企业资料主要来之创新创业产业园1期以及万华科技园内进驻
14、标识牌 ）钱江经济开发区产业园进驻企业类别调研 Development zone industrial park in enterprise category research目前开发区内产业园进驻企业中最多的是贸易类企业，其次为节能环保类企业。目前产业园企业入住类型结构主要与开发区现状有关，贸易及生产加工类企业对配套要求较低。19产业园由管委会下属的杭州市开发投资有限公司负责投资、建设和运营，总规划面积342亩，总建筑面积约40万平方米，总投资约15亿元。其中一期占地面积48.5亩，建筑面积5.3万平方米，现已投入使用产业园建成后将成为杭州市内创业成本最低、服务最优、与金融资本结合最紧密的“
15、服务外包产业基地”。钱江经济开发区-钱江创新创业产业园Qianjianginnovationpark产业园概况：20钱江创新创业产业园交通Qianjianginnovationparkposition开发区南临320国道，西面09省道快速路工程和秋石快速路二期工程（含半山隧道）即将完成，开发区内“八纵四横”主干道，形成内外交通联动和辐射的路网，道路交通极为方便21因素说明公交地铁站目前公交配套比较欠缺、杭州地铁一号线延伸段。周边商业配套处于较低水平办公楼商务配套处于较低水平内部硬件设施本项目及其它项目，此因素尚未确定，价格处于杭州较低水平景观景观水平较有优势物业公司此因素尚未确定停车位此因素尚
16、未确定此项目目前在配套方面具有较大劣势，优势在于价格以及开发区的未来开发前景钱江创新创业产业园现状Qianjianginnovationparkstatus22公司名称租赁面积经营项目杭州远传新业技术有限公司7175m2呼叫中心、培训顾问服务，余杭区远传培训学校，业务流程外包服务（BPO），信息化技术服务及培训等。杭州远大档案管理有限公司736m2档案管理服务杭州幸福之源生物科技有限公司2375.4m2医疗产品的研发、生产杭州禾康时代电子商务有限公司2444m2电子商务杭州联谱科技服务有限公司1183.7m2医院管理信息系统远程维护、研发医疗相关软件杭州朗境环保科技有限公司176.3m2环保技
17、术开发、应用，环保项目设计、施工。（科研孵化）杭州工控置业实业有限公司1062m2经营金辰金座项目万家新能源（杭州）有限公司5206m2电池研发，新能源研发与生产。上海富伟餐饮管理有限公司浙江分公司75m2餐饮办公室杭州野风欣代房地产开发有限公司1308.34m2经营野风启城项目。杭州柏音贸易有限公司45m2办公（医疗器械企业）梅怡馆控股有限公司246.82m2食品加工生产销售杭州蓝鲸传奇科技有限公司7980m23D动漫制作杭州莫凡实业投资有限公司45m2房地产投资咨询。杭州远景控股有限公司310m2电子商务，电子商务产业园浙江大安装饰件有限公司87m2安装、装饰项目目前项目一期内的企业类型主
18、要以投资贸易公司、信息技术产业公司为主创新创业产业园一期已入住企业Creativeindustrialparkalreadystationedenterprisesphase23钱江开发区发展定位优、且紧邻物流中心，未来发展潜力大。（注：以上图片均来自钱江开发区网站）开发区功能定位：活力创智谷、低碳科技城、生态宜居地代表企业：柏年集团、绿成包装等开发区规划空间结构：“一心、三轴、七片”24开发区区域划分Developmentzonezoning中央智力核生态居住核复合功能区项目开发区三大核心区域：中央智力核复合功能区生态居住核开发区主要有三大核心区域，项目位于复合功能区内，周边办公环境浓厚，且
19、临近中央区域，未来发展潜力大。25呼叫中心传媒影视制作中心电子商务数据处理中心软件开发中心科研孵化中心商务配套中心杭州市服务外包基地钱江创新创意产业园定位成为杭州市内创业成本最低、规模最大、与金融资本结合最紧密的“服务外包产业基地”项目定位Projectpositioning钱江创新创意产业园六大功能26物业名称能源与环境产业园物业地址钱江开发区核心区所属板块钱江经济技术开发区用地性质工业用地占地面积1500亩建筑面积120万平方米交付时间以交付租售方式可租赁、可转让、可按企业要求定制厂房。建筑类型以4层厂房为主建筑风格环保交付标准毛坯钱江开发钱江开发区内典型区内典型项目分析项目分析Qianj
20、iang development zone typical project analysis 27产品供应及特点1、有独立产权，租售灵活2、底层层高8.2米的创新定位3、通用性良好4、环保与节能概念项目项目分析能源与环境产业园是2007年杭州市十大重点项目之一，该项目无论区位、概念、影响力、政策优势都非常明显。销售情况原则上以整幢厂房为单位租赁、销售为主。生产制造厂房的销售均价为2600元/平方米左右。生产制造厂房租赁均价在13元/月左右。电话了解目前招商情况良好28杭州北区新城：德清科技新城链接http:/ 新城规划科技新城规划：信息产业区、科研产业区、创意产业区、总部经济区四大功能区块。新
21、城优势：平台基础佳：由德国和新加坡的专业公司进行的咨询和规划设计，将世界先进的规划理念和地方的文化特色融合。产业背景优：通过实施“开放带动、接轨沪杭”战略，以产业带动新城，目前德清拥有6家高新技术上市企业。政策扶持强：设立专项基金，建立人才公寓、扶持资助企业提供担保、优惠和补助。定位起点高：确定以信息产业为主导，以科创研发为引擎，以总部经济、创意/设计为外延，以金融服务、商务咨询等其他内容为依托。30 区域位置科技城位于浙江省德清县武康镇曲园南路198号。德清坐落于杭州北区。杭宁高速公路、申嘉湖（杭）高速公路、104国道、宣杭铁路、09省道、杭湖锡航道、京杭大运河均穿越境内。杭宁城际高铁、杭州
22、第二条绕城高速公路都贯穿德清，届时乘坐高铁至杭州仅8分钟，到南京仅50分钟。同时，十二五期间将规划建设杭州至德清的地铁及城市快速通道。德清正从公路、铁路、水路全面融入杭州、上海交通体系。德清到杭州30分钟，到萧山国际机场90分钟，到上海浦东国际机场120分钟。31 招商对象科技新城招商对象定位为：一是大力引进各类科研院所、企业集团以及大专院校来科技新城建立科研机构；二是引进网络信息、金融信息、医疗信息、地理信息等信息技术及其领域的软件外包和服务外包企业；三是引进文化创意、工业设计等创新产业；四是欢迎海内外科技型企业集团在科技新城设立总部基地；五是欢迎科研、技术方面的教育机构，科技创新中介服务机
23、构和投资机构，职业技能、证书、外语等培训机构入驻科技新城。招商主要以对外为主，其中杭州最多，占到60%以上32 提供平台科技新城内规划建设1平方公里的中央商务区，内有科技信息管理大厦、五星级酒店、高端人才公寓、功能完备的商业综合体等，为入园企业和人才提供全方位会展、生活、商务等多项服务。规划2000亩，全力建设浙江省地理信息产业园，打造医疗信息及软件外包区、金融后台服务区、文化创意区、技术研发区等。33 招商情况2011年5月26日，在德清接轨上海活动月签约仪式上，德清县人民政府与浙江省测绘与地理信息局签订了关于共建“浙江省地理信息产业园”合作框架协议，标志着“浙江省地理信息产业园”正式落户德
24、清科技新城。5月底，浙江省地理信息产业发展座谈会在德清召开，全省各市测绘局和南方测绘、网新超图等国内知名的地理信息企业共90余家单位代表参加会议。会后杭州一图空间地理信息有限公司、宁波伊都市信息技术有限公司等6家企业与科技新城达成了合作意向落户产业园。此外，还有神州图骥地名信息股份有限公司、浙江省土地信息中心有限公司等3家企业与科技新城签订了意向协议，9家企业的意向投资金额共计38.2亿元。此外，浙江德清易科数码科研有限公司、浙江省德清汇宁生物科技有限公司、瑞典刘彤博士团队、北京盛泰芯科技有限公司等10家企业及团队已落户德清科技新城德清科创园，总投资金额约6000万元，吸引生物医药、信息技术等
25、各类人才共计200余名，其中博士5人。与此同时，还和其他相关科技型企业及与科技新城产业定位相符合的项目进行了有效地接洽，如东方道迩、武汉科技大学金磊高温耐火材料研究院等。截至目前，德清科技新城通过两次地理信息产业推介座谈会，共吸引全国120余家企业参加会议，与神州图骥、北京东方道迩、北京九五一九零等11家企业达成合作意向，意向投资金额达到41.6亿元。目前园区对符合招商的企业采取免租金三年，目前不对外销售。34353637杭州富阳银湖创新创业新城3839地块名称面积（亩）规划功能定位容积率（左右）银湖新城1号地块约100综合用地1.2银湖新城2号地块约200居住用地1.0银湖新城3号地块约12
26、00居住用地1.0银湖新城4号地块约291居住用地1.0银湖新城5号地块约215居住用地1.0银湖新城6号地块约140居住用地1.0银湖新城各地块属性40银湖科创园地块规划和属性见下表银湖科创园地块规划和属性见下表41地块名称面积（亩）规划功能定位容积率（左右）公共服务中心约260酒店、文化会展、商住地块和步行街、休闲娱乐、SOJO办公总体1.4科创园1号地块约280科研办公1.8科创园2号地块约310科研办公1.8科创园3号地块约210科研办公、商业金融和医疗卫生1.8科创园4号地块约180商业金融兼容科研办公2.0科创园5号地块约110商业金融兼容科研办公1.8科创园6号地块约45商业金融
27、2.0科创园启动区块A地块约33科研办公1.4B地块约35科研办公2.1C地块约35科研办公2.0D地块约24科研办公2.0E地块约38科研办公2.1科创园各地块属性42科创园现招商项目科创园现招商项目4344十二五期间受降镇重点建设项目一览表十二五期间受降镇重点建设项目一览表45城市统筹发展（2个序号项目名称建设性质 建设地址建设内容规模规划总投资到2010年底累计完成投资”十二五“计划投资需新增建设用地（亩）实施年限备注1银湖科创园新建受降镇征地拆迁，基础设施建设，A区块启动建设11.5011.52302011-2015新增用地指引进企业用地2银湖区块农局改造工程续建受降镇 总建筑面积70
28、万方，含拆迁233.519.502009-2013新兴产业（7个）1天鸿文化创意产业园新建受降镇艺术创作、文化实践、教育培训等，建筑面积21.5万方165.510.502010-20152颐高圣泓工业设计园新建受降镇工业设计、研发及运营中心，建筑面积2.3万方5.60.45.202011-20133银湖数字科技城项目新建受降镇拟建成总部经济、科技研发、创业孵化、转化与服务为一体的数字科技城，建筑面积14万方80802011-201546新兴产业（7个）序号项目名称建设性质 建设地址建设内容规模规划总投资到2010年底累计完成投资”十二五“计划投资需新增建设用地（亩）实施年限备注4艾健杭州银湖国
29、际生物医药科技园新建受降镇生物医药研发、康体检测中心及跨国公司研发基地、高科技企业孵化基地等80802011-20155杭州赛伯乐科技创新园续建受降镇集创投、总部基地、企业孵化中心、企业研发中心和交流服务平台为一体的高科技研发服务园区5.505.5952011-20156浙大网新园新建受降镇集总部经济、科技研发为一体60602011-20157银湖科创园公共服务中心新建受降镇集商务、宾馆、住宅、公共服务平台为一体的综合体2002002011-201547产品定位及策略分析微观部分48这是一个知识主导型生态研发园这不是栋简单的建筑这不是一套简单的房子这不是一个商业中心这是一种中国特有的产业运作模
30、式Part1概况。一种特殊的产业地产模式49区位富阳富裕阳光之城富阳市雄踞沪杭甬“金三角”交汇点，作为杭州的“西大门”，富阳市东承“长三角”核心城市的产业转移，西向“泛长三角”地区实现经济辐射。富阳市距离杭州市中心32公里，320国道、杭新景（杭千）高速公路等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在1小时车程内。富阳市的民营经济较为发达，以光纤光缆、造纸以及建材等产业发展具有优势。改革开放以来，富阳经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家（富阳）光纤光缆产业园”、“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，201
31、1年，富阳名列全国县域经济百强县（市）第28名，被福布斯认定为“最适宜民营企业投资创业的百强城市”和“中国大陆最佳商业城市”。50银湖现代生态新城富阳银湖新城位于杭州规划建设的“转塘-银湖(受降)-高桥-富阳市区”高新技术产业带上，北靠午朝山森林公园，南依黄公望森林公园，规划范围为杭州二绕以东、富春江以北区域，涵盖受降镇和富春街道、高桥镇大部分区域，总用地面积约175平斱公里。新城距杭州主城15分钟车程，距萧山国际机场40分钟车程。作为杭州“东斱休闲之都、生活品质之城”关键节点，富阳市战略产业版图的浓重色块，银湖科技新城致力打造成为富阳融入杭州大都市的先导区、城乡统筹发展的样板区、转型升级的引
32、领区、知识经济的核心区、低碳经济的示范区。51浙大网新（银湖）创新研发园目地块对外通达主要依靠320国道，未来之江大桥、午潮山隧道以及地铁6号线的建成，将极大提升区域对外交通。银湖现有交通路网九龙大道:贯穿银湖的城市主干道，周边高端别墅项目聚集。320国道:是银湖融入杭州大都市的主要干道，收费站取消、车道拓宽为六车道，已于2010年12月通车。留受路:连接闲祝线和留和路，至留下行车时间仅需20多分钟。交通52闲祝线改建拓宽：建成后，将使银湖通往杭州城西、余杭的路况显著改善，计划2011年底通车。之江大桥：连结之江不滨江，建成后可从银湖经之江大桥、过滨江，进出杭州主城区，计划于2011年底建成。
33、午潮山隧道：连结小和山和银湖板块，使杭州城西至银湖的时间缩短至15分钟。地铁6号线：计划于2012年开工，2016年投入运营。届时，银湖将完全纳入杭州“卉小时公共交通圈”。杭黄高铁：预计2011年内开工、2013年建成。第二绕城高速：规划连接杭州、萧山、余杭、富阳、临安、海宁、桐乡、绍兴、诸暨、德清等市县，形成“大杭州新走廊”，计划3年内开工、5年内建成。银湖交通规划53规划浙大网新(银湖)创新研发园项目总用地面积132.53亩，容积率为2.0，地上总建筑面积176712M2，总投资约9亿元人民币，投资主体为浙江浙大网新集团有限公司及其下属子公司宁波网新智源股权投资合伙企业，幵由杭州网新银湖科
34、技有限公司负责开发建设。园区将以富阳市政府“融入大都市，构筑产业高地“为导向，在“知识主导型的生态科技园”为总体目标下，通过打造创新研发基地，软件及外包服务基地，科技孵化与服务基地，实现创新创业人才集聚、科技研发机构集中、科技成果丰硕、配套设斲和服务体系完善，建设成为银湖科创园内最具特色的绿色智慧型园区。54富阳银湖新城（一期）项目分布图启动A、B地块颐高圣鸿银江科技浙大网新（银湖）创新研发园处于富阳银湖新城核心位置，银湖科创片区内L型地块以北，科创东路以西，创西路以东区域，九龙大道以南区域，紧邻正在动工的政府公共服务中心。天鸿艾建生物医药项目地块55政府主导下，我们方向更加明确政府主导下，我
35、们方向更加明确了解项目，深度剖析挖掘，提炼项目核心本质了解项目，深度剖析挖掘，提炼项目核心本质只是为了给产品一个准确的定位Part2定位。56我们一直在思考：面对政策引导下的新兴产业产品我们如何进行概括与诠释？面对复杂的生存环境和客户挑剔的胃口我们如何进行推广与宣传？面对风云变幻的房地产市场集经济环境我们如何开展营销与开拓市场？57 园区将以富阳市政府“融入大都市，构筑产业高地为导向，在“知识主导型的生态科技园”为总体目标下，通过打造创新研发基地，软件及外包服务基地，科技孵化与服务基地，实现创新创业人才集聚、科技研发机构集中、科技成果丰硕、配套设斲和服务体系完善，建设成为银湖科创园内最具特色的
36、绿色智慧型园区。创新研发基地软件及外包服务基地科技孵化基地总体定位5859产业分布60产品定位61产品主要类型 多层办公多层办公主要分为2000m2和2500m2面积规模的独栋办公，1200m2-1800m2面积规模的双拼办公楼三种建筑形态，主要布局在园区的南侧和内部，层数为4-5层。顶层设置露台增加办公空间的趣味性和多样性，办公标准层大开间柱网保证了良好的采光和景观视线。独立电梯配门厅保证办公空间的私密性，提升入驻企业的品牌化。 小高层办公标准层面积在800m2左右的小高层办公布局在园区的西侧和北侧，层数10-12层。平面布局上交通核中置，保证了办公空间最大程度的采光，室内无柱空间提高了空间
37、的利用率和舒适性，可灵活的分割组合成多种面积规模的办公空间。 高层办公标准层面积为1300m2左右的高层办公楼布局在园区东北角，底层设置对外商业配套空间和为地下室服务的后勤门厅，标准层平面无柱的空间设计提高了办公的舒适性，同时可灵活分割成若干个办公单元，迎合各类入驻企业的面积需求。 独立配套布局于园区东南角的独立配套单体建筑面积为3000m2，层数为3层。首层南侧、东侧可直接对外，交通核偏置于西北侧，内部设置中心庭院。配套单体前期作为售楼中心使用，远期作为园区主要的独立办公或配套空间。6263只有明确客户群体，我们的所有行动才有了更加明确的方向。Part3客户。找准客户等于成功的一半。这是一个
38、顾客至上的时代64杭州通讯通信企业约504家，富阳113家，富阳占比约22.42%，可以尽量争取较为容易的本地客户。杭州计算机软件开发和服务外包企业约1037家，富阳仅有9家。主要承接杭州外溢企业。全浙江高新技术企业约有1811家，以杭州外溢企业为主。一个项目的基本定位决定了我们的客群目标及未来推广的方向！65周边其他及外地企业：10%富阳本地升级企业：30%杭州外溢企业：:60%重要客户其他客户核心客户项目总体客户类型定位各类高新技术、杭州计算机软件开发和服务外包企业通讯通信企业其他创新科研企业级其他地区企业66多层独栋、双拼办公约2000m2和2500m2中小企业总部基地企业特点：有较强经
39、济能力，约50人左右，有较多办公及研发人员。1、杭州外溢办公企业，看准价格，并认为5年内有升值前景。2、富阳本地升级产业企业，注重价格及集群性。67目标客群举例6869小高层、多层办公800m21300m2创新研发产业基地小企业办公空间企业特点：经济能力一般，约20人左右，有一定办公及研发人员。1、杭州外溢办公企业，以软件研发和服务外包为主，看中价格及相关优惠政策，并认为5年内有升值前景。2、富阳本地升级产业企业，以通讯产业企业为主，注重价格、优惠政策及集群性。707172独立配套配套单体前期作为售楼中心使用，远期作为园区主要的独立办公或配套空间。咖啡馆健身房73餐饮高端会所74这是一个顾客至
40、上的时代目标客户已经锁定，关键在于凭借何种优势吸引客户？价值点提炼，展示所有利益点给客户一个选择网新研发园的理由深入一个真正本质的浙大网新研发园Part4策略。75价值点1政策：政府政府统一规划，扶持力度大，可享受政府优惠和园区优惠。富阳市扶持高新技术产业发展实施办法为加快推进高新技术产业发展，促进富阳市经济结构战略性调整，根据杭州市委、市政府关于加快推进高新技术产业由“点”到“面”发展的若干意见（市委200719号）和关于进一步提升企业自主创新能力的若干意见（富政函200859号）、关于加快推进高新技术产业的若干意见（富政20087号）精神，具体表明了要加快高新技术产业建设的决心。富阳市扶持
41、高新技术产业发展实施办法76交通：价值点2浙大网新（银湖）创新研发园目地块对外通达主要依靠320国道，未来之江大桥、午潮山隧道以及地铁6号线的建成，将极大提升区域对外交通。77透水地面微气候梱测小机房电梯屋顶绿化光伏外遮阳地缘热泵风光互补路灯节能灯具节水喷灌雨水回收市内环境模噪音隔离本地材料供应高性能建材土建装修一体化能源梱测能源管理通风换气环境节水器具节水节材垃圾分类行为节能运营节地节能价值点3产品花园式生态办公空间，低碳节能的新型环保园区78价值点4人才：依托浙大网新为平台，可以结合浙大已有优势，从浙大、科研所、政府、其他相关院校引进人才。79拥有齐全的生活配套和公共设施配套、商业配套。通
42、过政府的统一规划，该区块有一定比例的限价房，住宅的扩张必将带来生活配套的繁华。在银湖区块的北面规划有大面积的公共建设区，包括丰富的商业配套，娱乐、休闲、餐饮、购物等将会带动整个区块的发展。园区内部规划有一定比例的的独立配套。价值点5配套：80价值点3人才：政策：政府政府统一规划，扶持力度大，可享受政府优惠和园区优惠。（富阳政府给企业的优惠政策）信息化网络平台：综合信息管理平台：数字社区平台园区智能化规划综合安防平台机电设备管理能耗管理物业信息管理三网合一物联网园区办公服务数据中心服务社区综合服务社区电子商务数字医疗社区安防身份认证门禁管理移劢支付停车管理一卡通应用平台数字化监控园区报警平台安防
43、管理平台价值点6内部管理、物业：81如果能更好，为什么不？追求完美，不可停止！这是一个发掘与包装的时代！82产品价值提升与建议核心价值优势明显通过合理的品牌运作和营销推广，盛况可期！如何价值最大化，最大限度挖掘自身优势，利用现有条件，转化优势甚至创造优势，将使我们低头沉思83我们认为，要让目标客户过目不忘，要让政府对我们的科技园信心十足，必须要满足以下三点：优秀的硬件配套设施及人性化的软件配套系统实际的利益优惠在平台的创建上，我们一直倡导“生态主题”概念自然环境生态：花园低碳办公、独栋花园办公、庭院精装修产业链生态：为企业的成长创造一个持久发展智力支持平台84软硬件配套方面提供能够满足办公及办
44、公之外的生活需求提供会议、展示、洽谈、培训场地等服务提供通讯、网络服务、并配备INTERNET光缆接口提供电子邮件、传真、打印、复印、高速油印等商务服务提供方便快捷的快递服务提供贯通国际国内的水、陆、空、铁物流服务提供飞机、火车等各类票务预定服务提供送水服务提供各类杂志、报刊代办代订服务提供洗车服务开设超市便利店，为企业提供方便服务开设咖啡馆、快餐店为企业提供商务洽谈、员工就餐等便利服务1、基本的园区生活服务配套设施：852、完善产品品质：独立现代的办公空间86花园式的生态景观主题规划87883、物业升级：89全智能化高科技产业园区：90云计算：狭义云计算是指IT基础设施的交付和使用模式，指通
45、过网络以按需、易扩展的方式获得所需的资源；广义云计算是指服务的交付和使用模式，指通过网络以按需、易扩展的方式获得所需的服务。这种服务可以是IT和软件、互联网相关的，也可以是任意其他的服务，它具有超大规模、虚拟化、可靠安全等独特功效。软件测试系统：使用人工或者自动手段来运行或测试某个软件的系统,其目的在于检验它是否满足规定的需求或弄清预期结果与实际结果之间的差别.ERP管理软件：是一个以管理会计为核心的信息系统，识别和规划企业资源，从而获取客户订单，完成加工和交付，最后得到客户付款。FreeEIMERP管理软件将企业内部所有资源整合在一起，对采购、生产、成本、库存、分销、运输、财务、人力资源进行
46、规划，从而达到最佳资源组合，取得最佳效益。企业处在日新月异的市场机遇、价格和服务水平等的挑战环境中，必须不断改变、改善企业经营模式，提高企业竞争力。以往仅仅关注于企业内部的流程改善，产品开发和制造水平的提高已经不足以面对现时的市场环境。4、企业成长的技术配套服务：91采购管理软件：是计划下达、采购单生成、采购单执行、到货接收、检验入库、采购发票的收集到采购结算的采购活动的程序设计，对采购过程中物流运动的各个环节状态进行严密的跟踪、监督，实现对企业采购活动执行过程的科学管理。公共服务平台：是为了区域经济和文化的发展，针对某类用户群体一定时期的公共需求，通过组织整合、集成优化各类资源，提供可共享共
47、用的基础设施、设备和信息资源共享的各类渠道，以期为此类用户群体的公共需求提供统一的辅助解决方案，达到减少重复投入、提高资源效率、加强信息共享的目的。动漫服务软件测试系统：是利用测试工具按照测试方案和流程对产品进行功能和性能测试，甚至根据需要编写不同的测试工具，设计和维护测试系统，对测试方案可能出现的问题进行分析和评估。执行测试用例后，需要跟踪故障，以确保开发的产品适合需求的相互关联的一个集合体或装置(部件)。92企业管理服务协助入驻企业办理各类工商、税务、银行等相关手续（企业报批、工商注册、税务登记、银行开户、科技经营登记、审计、年检等）为创业者提供管理、金融、税务、法律、市场、高新技术、外语
48、、计算机等全面培训，并可按企业要求举办专向培训接受委托办理科技人才调动、组织关系转接、技术职称资格评审及人员招聘等工作技术支持及营销服务协助企业进行资产评估、企业形象策划、举办新产品发布会、技术成果鉴定会等综合服务提供国内外最新科技动态信息，提供国家和地方法律法规、政策咨询等方面的服务，并接受委托代办业务承办国际国内学术研讨会、技术交流会和产品展示会投融资服务协助企业申请各类信贷资金和科技投资小额短期资金拆借融资担保5、企业成长的事务性服务配套：93一个优秀的科技园区，必须具备优秀的管理服务人员队伍，我们建议，在全区建立一支准公务员标准化管理的队伍。所谓的准公务员化标准，就是按照公务员的业务要
49、求，来要求我们的管理服务团队，我们建立这样的一支储备人才队伍，除了希望政府看到，我们建立优秀园区服务体系的信心之外，更重要的是让我们的目标客户体会到恒生科技园帮助客户解决所有成长道路上任何困难的决心。6、优秀的管理服务人员队伍：94实际利益优惠申请政府优惠在一定情况允许的条件下，申请政府的类似项目基金，获取奖励优惠等。园区内部优惠给予园区相应的政策优惠，优惠幅度和方式可以根据具体不同的产业企业进行调整，甚至根据某个企业的实际情况灵活处理，可体现在性价比上。95用最少的钱，做最有效的推广借别人的力，我们扬帆起航政府搭台，我们唱戏！研发园在中国，要面对两种不同的目标客群，其一是我们的客户，其二是政
50、府。对目标客群来说，我们要做到有特色，吸引其进驻到我们的园区；针对政府，我们的任务则要让政府明白我们在做些什么，因为政府是相当关注研发园的发展，并且希望通过研发园这种形式来拉动经济增长。96不管你信不信，反正我是信了。高度是必须的这绝对是一个酒香也怕巷子深的时代！97浙大网新研发园做富阳经济发展的cup战略高度战略高度做富阳产业技术创新之源联动杭州与富阳的经济发展富阳产业升级助跑器98定位提升联动杭州与富阳高新产业智力引擎联动杭州与富阳承接杭州外溢产业企业升级本地产业高新产业以软件研发、服务外包、通讯通信为主智力引擎智力之源，知识密集型集群效应知识主导型的生态科技园99口号提炼知识主导型的生态
51、科技园杭州智造用知识平台，再次创造一个杭州的科技创新园区。以富阳的姿态，去匹配杭州的高度，打造真正属于智力类中小企业的研发园。四字口号，铿锵有力，表达出坚定和自信。100营销策略定位1、以高科技产业为推广核心2、以产业集群为推广旗帜3、针对高科技创新企业进行定向推广与客户和伙伴共赢！选定行业，便击中了企业，针对客户做有效推广101推广策略1、以营销活动为主，配合媒体推广。活动以浙大网新自己的平台运作为主，充分发挥客户老带新，引发企业认同。2、充分利用小众媒体，达到顶点营销的准确性3、充分做好招商及其他行销运作圈层活动为主，媒体配合！102THANKS！CONTACTUS：香港五道梁行.杭州事业部A：杭州市丽水路166号.丝联166创意产业园T：0571-88162525/88254444/88254348F：0571-88162525/88254444E：hz_infowonder-unite/H：www.wonder-全国统一客服热线：4006-333-686103
