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1、市场研究部航海路项目核心竞争力分析内容提纲l房地产竟争力的体现l区域项目竟争力分析l典型项目核心竞争力分析l项目核心竟争力分析2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告何为核心竞争力2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告l核心竞争力是一个企业（人才，国家或者参与竞争的个体）能够长期获得竞争优势的能力。是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。l对于本项目而言 它是项目在市场竞争中创造和产生的独特的、对手难以模仿的能力。 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告不同企业有不同的核心竞争力 核心竞争力核心竞争力的特点的特点企业发展阶段不同，企业核心
2、竞争力有所不同 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告房地产行业核心竞争力体现价值驱动能力元素：文化客户感召能力元素：品牌职业管理能力元素：人才成本控制能力元素：土地资本运营能力元素：资金持续创新能力元素：信息市场营销能力元素：销售体系2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告房地产企业核心竞争力体现资本资源土地资源市场运营房地产企业通过整合三大核心资源来获得核心竞争力 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告房地产项目通过不断的产品创新来获得核心竞争力人文环境自然环境生活配套规划建筑景观配置项目项目价值价值体现体现区位区位价值价值产品价值产品价值交通商业医疗教育娱乐品牌价值品牌价值性价
3、比性价比物业管理价值物业管理价值可改善可控2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告区域项目竞争力分析2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告核心竞争区域核心竞争区域辐射竞争区域辐射竞争区域潜在竞争区域潜在竞争区域2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告l核心竞争区域：远大理想城、金色港湾、富田太阳城、美林河畔l辐射竞争区域：广汇PAMA、曼哈顿广场、银基王朝、橡树玫瑰城l潜在竞争区域：绿城.百合公寓、中凯华府、中义.阿卡迪亚、中南海知音、绿地.郑东新苑2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告核心竞争区域之：远大理想城占地面积约500亩总建76万平米地址航海东路与朝凤路交汇处 首期推出占
4、地5万平米，总建11万平米目前均价4400元/平米物业类型5栋7层多层，3栋11层小高层 工程进度主体结构车位比1：0.8（共400户）景观水景，休闲会所，露天泳池，雕塑，廊桥，喷泉 客户群外地在郑州工薪族，周边县级市客户，周边地级市客户 就学条件开发区实验小学、八十五中、十一中、63中 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料l进户门：防盗门l窗材：彩铝、双层中空玻璃l电梯品牌：未定智能设施l安保系统：闭路监控系统、24小时保安巡逻、电子巡更、快速激动应急反应系统；l智能化设施：闭路监控系统；公建配套l小学、中学、儿童乐园、医疗所商业配套l中餐厅;超市;美容美发等生活配套
5、户型面积（平米）套数（套）占比（）两房70908020三房901101162911013020451大社区、大配套、多层住宅、前期价格优势2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告核心竞争区域之：金色港湾（蓝钻）占地面积433550平米总建50万平米，共计4000户地址航海东路与未来路交汇处 蓝钻占地16.86万，总建35.91万，1619户目前均价4600物业类型4栋25层的高层、25栋6层的多层、5栋18层的小高层 工程进度主体结构车位比1：1.5景观点式景观，岛式景观，带状景观层层递进的人景互动手法，形成四条景观轴线。 客户群周边私营企业主，个体商户 就学条件63中，市成人教育中心200
6、7年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品户型面积（平米）套数（套）占比（）一房3050835507030.2709020.2两房9011017010.513015030.2复式13015020.2150170322190210121210250493250300191户型面积（平米）套数（套）占比（）四房1501704031701903621902101268五房250300825三房110130614130150620381501702071317019060419021020.221025020.22007年9月航海路项目核心竞争力分析报告配套建筑材料 l外墙：立体用优质高级面砖和高级进口
7、专业涂料l进户门：高档钢木复合防火、防盗门l窗材：断桥铝合金窗l大堂：大理石l电梯品牌：日立电梯 智能设施 l安保系统：安保自动化系统，消防自动化系统；l智能化设施：西门子智能控制系统，停车场管理系统；l供水系统：市政供水； 小区内部配套l正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学 规模、品牌、配套景观2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告核心竞争区域之：富田太阳城占地面积约26万平米总建42万平米地址航海东路与中州大道交汇处西北角 项目二期占地12.33万平米，总建32.06万平米，2256户目前均价4700元/平米物业类型8栋6层的多层，7栋7-12层的小高层，7栋26-29层的高层 工
8、程进度结构封顶车位比1：1.2景观景观大道，协和广场，中心太阳广场，和平走廊，月亮岛，晨曦广场，十二星座广场，情景街区 客户群以管城区为主，东南区域、中心城区客户为辅，涵盖来自周口，南阳等地市的私营业主 就学条件贝斯特双语小学、63中、商都中学、五里堡小学 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l进户门：防盗门l窗材：中空塑钢窗l大堂：大理石l电梯品牌：三菱电梯 智能设施 l安保系统：24小时红外监控，可视对讲系统；l智能化设施：卫星电视，宽带；l供水系统：市政供水；l车库配置：地下车库，地上停车广场； 社区配套 l小学、中学、儿童乐园、社区底商提供日常生活型配套 产品
9、户型面积（平米）套数（套）占比（）一房3050301.15070181两房7090435199011019791101302013015020三房90110403181101303951813015056425四房1501701426.3复式90250683规模、性价比、品牌2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告核心竞争区域之：美林河畔占地面积约8.6万平方 总建30.77万平米，共2300套地址航海东路与中州大道交汇处东南角 项目一期2栋高层目前均价4100元/平米物业类型共11栋高层工程进度主体结构车位比1：1户型区间2梯8户设计，目前推出的两栋高层全部为三房，面积控制在99126平米
10、之间建筑风格现代主义风格，传统的塔式建筑与工字型建筑的结合 目前销售状况共计11栋高层，推出2栋缓解企业资金压力，其余等十七里河改造后出售现房2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告小结核心竞争区域l2006年下半年之前，主要是多层市场在发展，之后随土地价格的一再攀高，以及整体高层市场的发展，区域高层市场开始预热l区域内项目同质化现象严重，定位相近，市场竞争激烈；l区域项目特色以及优势不明显，依靠价格并跟随着市场大势发展l区域近环境不理想，各种日常配套设施匮乏，严重阻碍区域项目的形象定位l区域大盘则多以规模取胜，用性价比以及大型配套聚集人气l区域内产品多以市场主流产品为主并普遍偏小，用来平衡
11、总价l受地理位置的影响以及区域属性的影响，核心竞争区域客户主要来源于郑州市区以外l区域项目较热衷于对项目进行概念包装l区域项目多以异国风情为主，但模仿较为粗糙l区域项目对于高级建材的使用并不热衷l区域项目对于高智能化科技系统的使用并不太重视l区域项目对于配套商业、教育以及会所较为重视2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域竟争力分析2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域之：广汇PAMA占地面积约134亩总建30万平米地址金水路与中州大道交汇处 项目一期占地1.79万平米，总建8.45万平米，518户目前均价5300元/平米物业类型3栋30-31层的高层 工程进度结
12、构封顶车位比1：1.1景观商业风情街,中心花园，特色风雨连廊、叠水瀑布客户群50来自郑州市区，35来自省内市外，12来自省外，3来自卫星城市就学条件社区托儿所 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l进户门：高级防盗门l走廊：地板砖l窗材：断桥彩铝+双层玻璃l电梯厅：大理石地面l电梯品牌：奥的斯l 智能设施 l安保系统：保安24小时巡逻；l智能化设施：电子巡更、摄像红外监控；公建配套：幼托 商业配套：风情商业街 会所规划：阅览室;健身房 户型面积（平米）套数（套）占比（）三房130150117341501708926四房17019013539复式30040041景观、规
13、划、交通、区位2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域之：曼哈顿广场占地面积约180亩总建80万平米地址未来路与金水路交汇处 项目二期占地1.1万平米，总建7.1万平米，1344户目前均价5500元/平米物业类型2栋31层的高层工程进度主体结构车位比1：0.9景观入户花园，景观露台、空中庭院、街区园林 客户群42来自郑州市区，37来自省内市外、17来自外省，4来自卫星城市就学条件市八中 郑州体校 市十一中 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l窗材：断桥彩铝中空玻璃,凸窗、飘窗及圆弧形全玻璃景观窗、弧形玻璃栏杆阳台l大堂：双入户、16米挑高l车库电梯间：
14、内设扶梯、观光电梯l电梯厅：大理石地面l电梯品牌：进口三菱l备注：住宅双地面智能设施 l安保系统：24小时保安巡逻；l智能化设施：电子巡更,红外监控,可视对讲 指纹锁,电子锁；l彩色可视对讲门铃、地板水暖采暖、 l背景音乐、电子公告牌、家庭安全报警系统、消防联动系统、大型多层停车场及一卡通系统 社区配套 l大型超市、大型商业、户型面积（平米）套数（套）占比（）一房3050652495070642487090503配套、商业、位置、交通2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域之：银基王朝占地面积约500亩总建106万平米地址金水路与燕凤路交叉口东南角 项目一期占地4.6万平米，总建
15、16万平米，636户目前均价5500元/平米物业类型2栋31层的高层，2栋30层的高层，1栋29层的高层，1栋19层的高层 工程进度交房车位比1：1.2景观以欧洲宫廷园林为原型，按一定比例在小区内实现再造 客户群49来自省内市外、 34来自郑州市区，15来自外省，2来自卫星城市就学条件哈佛双语学校、黄委会中小学、第四十七中学 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l大堂：500平米五星级酒店式入户大堂l电梯品牌：三菱l备注：红色面砖智能设施 安保系统：l24小时保安巡逻，电视监控,智能巡更；l智能化设施：l1.小区内背景音乐l2.户内设远红外探头(2-6层和顶层)及远程
16、报警按钮(与中心控制机房联网)l3.小区周界红外对射,电视监控,智能巡更l4.彩色可视对讲系统l5.设煤气泄露报警器l6.一卡通(入户门、电梯、停车)l其他配置：雾森系统；户型面积（平米）套数（套）占比（）三房19021030047四房21025030047复式300400366规模、区位、交通、定位2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域之：名门世家占地面积约8万平米总建30万平米地址金水路与玉凤路交汇处 项目一期占地2万平米，总建7.5万平米，共计482户目前均价5000元/平米物业类型3栋11层的小高层，3栋18-25层的高层 工程进度内装修车位比1：0.5景观后现代简约主
17、义法式风格，雕塑艺术品，跌水水景、特色凉亭、下沉式广场、螺旋型步道、空中绿化 客户群52来自省内市外、 21来自郑州市区，15来自外省，9来自卫星城市，其他占3就学条件省实验小学新鑫分校、建业哈佛双语学院、金燕小学、郑州市国栋外语学校,幼儿园:新鑫花园幼儿园、小哈佛双语幼儿园2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l浅色面砖l采暖:市政供暖； 智能设施 l安保系统：可视对讲、家庭安防；l智能化设施：闭路监控、周界安防、电子巡更；l其他配置：双气入户，人车分流,l小区内部配套：会所、商业、幼儿园、地下停车场户型面积（平米）套数（套）占比（）两房901104810三房1301
18、501362815017017536四房17019011023复式210250133区位、交通、前期推广包装2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告辐射竞争区域之：橡树玫瑰城占地面积约640亩总建80万平米地址中州大道与航海路交汇处南500米东侧 产品形态多层为主、小高层为辅工程进度安置房主体工程，商品房规划未定建筑风格新古典主义建筑景观风格北美风情的整体景观塑造配套设施双语幼儿园、多功能会所、社区底商 项目一期多层17栋，小高层7栋（修改规划中）产品8090平米两房，110140平米三房主力户型90平米左右两房，120130平米三房2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告小结l辐射竞争区
19、域的项目多集中在金水路两侧，独特的区位优势使该区域的发展优于其他区域，并起点较高l向北的辐射竞争区域为高层发展较早的区域，也是发展较快的区域之一l向北的辐射竞争区域受区位影响，定位较为高端，产品较为考究，并多以特色取胜l受区位优势以及项目客户群定位影响，北辐射区项目户型面积较整体市场偏大，较重于舒适度l北辐射区项目较重视项目价值最大化，并受独特区位影响，较重视集中型商业的开发和发展，并中高档次及格调型商业业态较全，较核心竞争区域的生活型配套商业不同l受项目定位影响，北辐射区项目对于高级建材的使用重视度高于核心竞争区域l北辐射区的中高端项目对于高智能化科技系统的使用不很重视，稍优于核心竞争区域的
20、中低项目l因周边配套较为齐全，且定位较为高端，故北辐射区项目对于配套的要求并不很多，且会所基本形如鸡肋，使用率或必要性并不强，但又不可缺少2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告潜在竞争区域竟争力分析2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告潜在竞争区域之：绿城.百合公寓占地面积约497亩总建35万平米地址中州大道与农业路交汇处西500米三期占地2.9万平米，总建4.6万平米，435户目前均价65006500元/ 物业类型4栋7层多层，3栋6层多层，1栋4层的多层，4栋5层的多层 工程进度主体结构车位比1：0.8景观充分考虑北方的气候特点，重点突出植物造景，运用高大乔木和地被植物构成多层次绿
21、化结构并融入木质、石景小品。 客户群44来自郑州市区， 36来自省内市外、 10来自外省，10来自卫星城市就学条件北大附中外国语学校、四十七中、郑州八中、河南省实验中学2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品户型面积（平米）套数（套）占比（）两房70905211013023813015041复式150170521701905419021028102102501242503008337104130150三房14150170121701903819021051417019001130150四房1335150170720190210占比（）套数（套）面积（平米）户型2007年9月航海路项目核心
22、竞争力分析报告配套建筑材料 l进户门：雕花实木门， 配防盗门锁及门镜l走廊：高档面砖l窗材：彩色铝合金窗、双层中空玻璃l电梯厅：首层不锈钢门，其他层喷漆门l备注：市政直通管道天燃气， 采用卡式燃气表计量 市政集中供热，户内采用新型环保散热器材，并可实现按户计量 智能设施 l安保系统：闭路监控系统、门禁系统、可视对讲系统、电子巡更系统、门磁、窗磁、24小时保安巡逻；智能化设施：闭路监控系统、门禁系统、可视对讲系统、电子巡更系统、门磁、窗磁、背景音乐系统；l其他配置：市政直通管道天燃气，采用卡式燃气表计量； 公建配套 l会所、泛会所、商业步行街 品牌、区位、规划及产品精细化2007年9月航海路项目
23、核心竞争力分析报告潜在竞争区域之：中凯华府占地面积6.67万平米总建14万平米地址郑东新区金水东路与聚源路交汇处 目前均价5200元/ 物业类型8栋6层的多层，2栋18层的小高层 工程进度主体结构车位比1：0.6景观空间布局由南向北依次梯度增高，营造出丰富的空间层次感和强烈的现代感客户群37来自省内市外、 36来自郑州市区， 25来自外省，2来自卫星城市就学条件四十七中、北京大学附中外国语小学、省实验小学 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l窗材：断桥铝材l备注：三维景观设计，锻造鲜氧社区l 智能设施 l安保系统：闭路监控系统、门禁系统、24小时保安巡逻；l智能化设
24、施：闭路监控系统、门禁系统、门磁、窗磁；l供水系统：市政供水；户型面积（平米）套数（套）占比（）一房30-5025641%两房50-70488%7090811311013058913015010三房110-13015213015011919150170346四房150170102区位、入市时机、前期包装推广2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告潜在竞争区域之：中义.阿卡迪亚总建205543平米地址郑东新区金水东路北黄河东路西 三期占地12530平米，总建25597平米，133户目前均价清盘物业类型3栋11层的小高层 工程进度主体结构车位比1：0.6景观绿树种植列于小区主干道两旁，羊肠小道蜿
25、蜒于坡度起伏的绿地之间，小溪流行 客户群52来自省内市外、 28来自郑州市区， 10来自外省，10来自卫星城市就学条件四十七中、河南省实验中学、郑州八中、北大附中河南外国语学校 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套户型面积（平米）套数（套）占比（）两房90110181411013097三房13015024181501704332四房150170241817019011复式1501703217019011190210222102504325030043建筑材料 l进户门：钢心实木面防盗门l供水:选用PP-R管材l采暖:铜铝复合暖气片l窗材：颗粒喷涂彩色铝合金窗l电梯品牌：上海三菱
26、电梯智能设施 l安保系统：24小时保安巡逻 可视对讲监控系统、闭路监控系统；l智能化设施：可视对讲监控系统、闭路监控系统；社区内部配套 l会所、幼儿园、商业 景观规划、区位2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告潜在竞争区域之：中南海知音占地约80亩总建15.59万平米，1640户 地址中州大道与郑汴路交汇处东400米路北 目前均价5300-5500物业类型3栋18层的小高层，4栋11层的小高层，1栋25层的高层，1栋12层的小高层，1栋6层的多层 工程进度外装修车位比1：1.1景观近10000方的中央景观区、大面积的首层架空，极力营造海园林生活公园 客户群61来自省内市外、 23来自郑州市
27、区，12来自外省，4来自卫星城市就学条件武警总队幼儿园、北大附中、北大附小、建业小哈佛双语学校、郑州师专附小、英协外语学院、四十七中、市十七中等2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料l走廊：板砖l窗材：彩铝、双层中空玻璃l电梯厅：大理石l电梯品牌：上海三菱l采暖：地板电采暖、智能温控，按需取暖智能设施l安保系统：24小时保安巡逻 、可视对讲系统、闭路电视监控系统； l通讯:多媒体配线箱，多媒体终端自由切换，卫生间、厨房电视终端l智能化设施：可视对讲系统、闭路电视监控系统；l社区内部配套：会所、幼儿园户型面积（平米）套数（套）占比（）一房305066641507048370
28、90443两房70901819011022114三房1101301901213015039224复式17019050190210282210250282区位、交通2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告潜在竞争区域之：绿地郑东新苑总建45万平米地址东风东路与九如路交叉口向南200米路东三期占地6.69万平方米，总建13万平方米，608户目前均价清盘物业类型12栋8层小高层，2栋7层的小高层 工程进度主体结构车位比1：1景观中心绿地、体育活动场地、休闲步道、组团绿地、自家院落等多层次网络状的绿化景观系统客户群54来自省内市外、 29来自郑州市区，10来自外省，7来自卫星城市就学条件省实验学校、
29、郑州市四十七中 2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告产品及配套建筑材料 l进户门：防火门l外墙:面砖、石材、涂料l窗材：隔热断桥铝合金门窗 l电梯品牌：上海三菱l 智能设施 l安保系统：24小时电子电子巡更系统、闭路监控系统、门禁系统、24小时保安巡逻；l智能化设施：24小时电子电子巡更系统、闭路监控系统、门禁系统；l供水系统：市政供水；l l公建配套 l小学;中学;儿童乐园 l商业配套 l中餐厅;超市;茶餐厅;家政中心;洗衣房 户型面积（平米）套数（套）占比（）三房110130641113015020333四房1501701332219021011319五房19021081210250
30、81复式150200163200250518250300122品牌、区位、产品2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告小结l潜在竟争区域选定为郑东新区，该区域的发展热度明显高于其他区域，区域项目基本都朝着高端项目的方向发展；l该区域集合了高标准的配套设施，市政、交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套都按照较高标准设定，高标准的配套奠定了高档住宅的定位基础l政府的积极推动下，国内大牌地产开发商的相继进驻，也在一定程度上提升了区域价值l高端、低密、高舒适度为该区域住宅市场的主要特征l发展预期较好，目前欠缺人气为区域主要表现特征l受区位优势以及项目定位影响，区域内住宅项目户型面积大多偏大，为高舒适度住
31、宅l区域项目多采用社区商业和会所双结合的形式来解决目前生活、娱乐配套设施不完备的问题l虽然项目定位档次不同，但该区域内项目和其他区域项目所使用的建材并没有本质上的差别l区域内项目对于高智能化科技系统的使用稍有重视，但仅保持着辐射竞争区域内中高档项目的水平2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告结论l项目定位受区域发展的影响很大l高端项目对于一般的生活型配套要求不多，l高端项目对于医疗、教育要求不高l高端项目对于整体规划、景观规划要求较多l高端项目对于高级建材的使用稍有要求l高端项目对于高科技智能化的使用无过高要求l高端项目对于社区营造的氛围有较多要求l中低端项目对于生活型配套要求较高l中低端
32、项目对于医疗设施、教育配套要求较多l中低端项目对于景观规划要求不多l中低端项目对于高科技智能化要求不多l中低端项目对于社区氛围要求不多l未来项目的发展景观方面将更注重社区风情的纯粹化l受目前城市发展状态影响，未来项目发展将更注重养生、健康以及与自然的交融l未来项目的发展将更强调居住空间感以及空间的灵活运用2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告典型项目的核心竞争力打造2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告“1+4”“1+4”模式模式 独特的、市场唯一独特的、市场唯一的产品形式，通过产的产品形式，通过产品打造独特的传统文品打造独特的传统文化的人文环境；操作化的人文环境；操作难度大；难度大；
33、典型项目：第五园典型项目：第五园主动式被动式典型项目的典型项目的“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵”客客观观性性主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告“2+4”“2+4”模式模式 人本主义；操作人本主义；操作难度大；经常被效难度大；经常被效仿；由于缺乏客观仿；由于缺乏客观性，导致排斥相当性，导致排斥相当部分客户部分客户体现体现“营销价营销价值值”典型项目：万科城典型项目：万科城典型项目的典型项目的“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵”客客观观
34、性性主动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告“1+3”“1+3”模式模式 客观性；典型的客观性；典型的单一项目成功要素单一项目成功要素和高价楼盘的充分和高价楼盘的充分条件条件体现体现“项目价项目价值值”典型项目：水榭花典型项目：水榭花都都/ /熙园：熙园：客客观观性性主动式被动式主主观观性性典型项目的典型项目的“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵” 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者
35、）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告本项目的本项目的“核心竞争力核心竞争力”选择选择“1”“1”“产品产品”依附于公依附于公司对于住宅项目多年来司对于住宅项目多年来的操作经验，对目标市的操作经验，对目标市场的详细分析，公司优场的详细分析，公司优秀的创作团队，本项目秀的创作团队，本项目将能再次打造出优质的将能再次打造出优质的产品产品“2”“2”“服务服务”属于具有属于具有系统持续性服务的开发系统持续性服务的开发商竞争力要素商竞争力要素“3”“3”“环境环境”河道整改河道整改后，本项目具有独特的后，本项目具有独特的良好外部自然
36、环境良好外部自然环境“4”“4”“人文人文”本项目定本项目定位并倡导的位并倡导的“法式闲逸法式闲逸”生活方式生活方式客客观观性性主动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告本项目的核心竞争力组合为“3+1+4”。即：“3”自然环境 本项目整改后的项目区域景观资源良好，未来区域的发展价值较高，具备打造精品项目的先决自然条件。“1”产品 本项目植被丰富，周边空气质量较好，自然资源丰富，加上公司对于住宅项目多年的成功开发经验，对市场
37、综合状况的细致分析，内外结合，能够打造郑州市场稀有的拥有环城水系的高品质项目“4”人文包装结合本项目拥有的内外资源，营造“法式闲逸法式闲逸”的生活的生活方式方式。本项目核心竞争力组合2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告打造竟争力我们需要解决的问题之：区域价值最大化利用区域区域区域区域/ / / /项目未项目未项目未项目未来发展预期来发展预期来发展预期来发展预期河水、生河水、生河水、生河水、生态、发展态、发展态、发展态、发展植被、水、植被、水、植被、水、植被、水、生态生态生态生态ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&Contentsmalldevelope
38、dbyGuildDesignInc.区域价值的宣传区域价值的宣传区域价值的挖掘区域价值的挖掘外部景观的利用外部景观的利用区域价值的体现及最大化利用区域价值的体现及最大化利用2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告打造竟争力我们需要解决的问题之：产品规划价值的体现外部景观的利用项目地块的利用价值最大化规划产品规划产品规划价值的体现价值的体现成本的降低开发营销分期植被、水、生态认识地块的“表情”产品组合地块的合理规划和利用组团物业价值体现产品户型尺度组团物业价值体现产品规划产品规划价值的体现价值的体现2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告打造竟争力我们需要解决的问题之：人文环境的体现“法式闲
39、逸生活法式闲逸生活”建筑元素的体现建筑元素的体现园林景观体现园林景观体现文化体现文化体现宣传包装宣传包装法式闲逸生活法式闲逸生活自然、闲适的园林营造引入塞纳河、左岸文化法式建筑元素2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告l根据以上分析结果，结合区域发展现状、项目自身状况，考虑公司近期目标以及远景规划，建议航海路项目在整体规划中：ll 保证基础的居住舒适度保证基础的居住舒适度l 着重休闲、自然生活氛围的营造着重休闲、自然生活氛围的营造 l 突出风格的纯粹化以及景观的精细化突出风格的纯粹化以及景观的精细化2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告对项目的要求l满足客户的基本居住需求l满足客户的日
40、常基本生活配套需求l满足客户对于生活品质的需求l满足客户对于健康、养生的需求l满足客户渴望回归自然、融于自然的需求l满足客户对于异域风情的好奇及向往l增强客户对于项目的美好预期2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告项目竟争力组合之核心竞争力精细化景观塑塑造精细化景观塑塑造精细化景观塑塑造精细化景观塑塑造 项目核心竟争力项目核心竟争力项目核心竟争力项目核心竟争力风格纯粹风格纯粹风格纯粹风格纯粹商业和会所商业和会所商业和会所商业和会所溶合及互补溶合及互补溶合及互补溶合及互补自然和谐自然和谐自然和谐自然和谐氛围营造氛围营造氛围营造氛围营造商业街异商业街异商业街异商业街异域风情营域风情营域风情营域
41、风情营造造造造2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告项目竟争力组合之重要竟争力及外围竟争力产品的产品的舒适性舒适性日常生活型日常生活型配套的完备配套的完备 及质量及质量Textinhere 项目外围竟争力项目外围竟争力项目重要竟争力项目重要竟争力智能化及智能化及降噪处理降噪处理建材产品建材产品的品质的品质Textinhere东方明珠电视塔东方明珠电视塔2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告备注l对于风情商业街、会所、景观、教育、车位、户型、科技智能化等各方面的建议在项目定位报告中已经有所体现，而且目前区域市政规划以及项目的总控规都没有确定，所以就不再一一评述2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告ENDTHANKYOU!2007年9月航海路项目核心竞争力分析报告
