武汉市新洲区华锦投资项目市场研究报告197p

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1、瑞尔特房地产顾问机构瑞尔特房地产顾问机构2010年年6月月17日日目目 录录一、宏观经济分析一、宏观经济分析二、武汉房地产市场调研分析二、武汉房地产市场调研分析三、武汉房地产竞争状况分析三、武汉房地产竞争状况分析四、目标客户群分析四、目标客户群分析五、项目地块调查与分析五、项目地块调查与分析六、市场调研结论六、市场调研结论一、宏观经济分析一、宏观经济分析国内生产总值保持平稳较快增长，在国际金融危机的大背景下，中国率先扭转经济增速快速下滑的态势。2010年一季度GDP同比增11.7%。4旅游收入整体增速快于GDP旅游收入的波幅超过GDP，除2008年受金融危机影响增速放缓，整体增速快于GDP，中

2、国旅游研究院预测，2010年中国旅游收入增幅或达13%。（一）国内经济形势及房地产形势分析（一）国内经济形势及房地产形势分析1、国内经济环境与政策分析、国内经济环境与政策分析5将迎来庞大的休闲度假市场2009年全国人均GDP3689美元，国内发达城市人均GDP已超5000美元，。全国城镇居民人均可支配收入节节攀高2009年城镇居民人均纯收入17175元，比上年实际增长9.8%。国内经济环境研究国内经济环境研究2009年底至今房地产调控政策接连出台：（1）2009年11月10日，限制拿地面积，防范土地闲置。（2）2009年12月9日，恢复二手房营业税免征年限，遏制炒房。（3）2009年12月14

3、日，加强风险防范和市场监管。（4）2009年12月17日，提高土地出让金首付比例遏制地王出现。（5）2010年4月1日，四大行取消首套房贷利率7折，抑制投机性需求。（6）2010年4月17日，“国十条”新政出台，措施更严。6随着国内金融危机后经济的全面复苏，国内房地产业呈现出过热的状态，投机成风，房价疯涨，国家宏观调控的政策方向主要是“遏制”房价过快上涨，提高税收和紧缩金融货币政策。从“国十条”新政，可以看出中央政府已开始下狠手。国家旅游局宣布，2010年已被确定为“中国世博旅游年”宏观政策解读宏观政策解读7“国十条”新政一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提

4、高认识。（二）建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。宏观政策解读宏观政策解读2 2、国内房地产发展状况分析、国内房地产发展状况分析【房地产开发投资额增速下滑，商品房施工面积增速下滑】【商品房供

5、给无法满足商品房需求的快速增长，是商品房价格上升的表面原因】【商品房销售面积爆发性增长，新建商品住宅价格持续增长】2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%3.90%5.70%7.80%9.50%10.70%11.70%70个大中城市房价同比增速1、国内旅游业发展历程（1）中国外事接待旅游发展阶段（19501977）（2）中国旅游业起步阶段（19781989）（3）中国旅游业持续高速成长阶段（19902000年）（4）中国旅游业走向成熟、迈向旅游强国阶段（200

6、1至今）2、旅游业发展现状（1）全国旅游业进入发展黄金期（2）国内旅游市场进入养生度假游阶段（3）旅游景区成为旅游业发展的核心要素（4）2009年三大市场“两升一降”国内旅游市场、出境旅游市场保持上升，入境旅游市场下降3、未来发展趋势和行业机会（1）随着经济全面复苏，居民人均收入增加，旅游将成为带动国家经济和提升国家形象的重要支柱产业。（2）旅游总收入较快增长，旅游业在GDP所占比重不断提高，旅游产业逐步提升为国家战略性支柱产业。（3）随着国内旅游产业机构的建全，旅游景区及旅游服务的提升，将带动国家旅游消费。3 3、国内旅游产业发展状况分析、国内旅游产业发展状况分析（二）武汉市城市经济分析（二

7、）武汉市城市经济分析1 1、城市概况、城市概况 武汉是湖北省武汉是湖北省省会省会，位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处，华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心，华中地区最大都市及华中地区最大都市及中心城市中心城市，中，中国长江中下游国长江中下游特大城市特大城市，全国特大城市和重要的交通枢纽。 在平面直角坐标上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，形如一只自西向东起舞的彩蝶。 在清末、民国及中华人民共和国初期，武汉经济繁荣，汉汉口一度成为中国内陆最大的通商口岸，口一度成为中国内陆最大的通商口岸，有“东方芝加哥”的美誉。武汉是中国近代工业的摇篮武汉是中国近代工业的摇篮，是

8、中国近代规模最大的中国近代规模最大的城市城市。中国优秀旅游城市、国家历史文化名城、国家森林城市、国家园林城市 城市性质：城市性质： 国家历史文化名城，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。国家“环境友好型，资源节约型”社会实验区。 武汉为华中第一大交通港站，历来有“九省通衢”之称，是我国少有的集铁路、水路、公路、航空于一体的交通枢纽。 武汉的天河国际机场离市区有25分钟的车程，直达北京、上海、南京、郑州、广州、南昌、福州、成都等国内主要城市及世界各大城市的航班。 武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一，上游至重庆、下游至上海均有定班客轮往返。（船运速度较慢，旅客减少，客轮班次也随之减少。）

9、铁路京广线、襄渝线、焦柳线、汉丹线和武大线交织通往全国各地。公路四通八达。交通状况交通状况 属行政区划的辖区13个，另有非行政区划的经济开发区2个,乡镇121个街、8个乡、14个镇、5个办事处、2个管委会。7个城区：江汉，江岸，硚口区，武昌，洪山，青山，汉阳6个郊区：东西湖，汉南，蔡甸，江夏，黄陂，新洲另外东湖风景区，东湖经济开发区，武汉经济开发区属于武汉市直属。 全市面积8494平方公里。三环线以内城区面积684平方公里。全市现有人口910万。到2020年，主城区城市人口控制在502万人以内，城市建设用地控制在450平方公里以内。 截至2009年底建成区面积为475平方公里。十三个辖区中黄陂

10、区面积最大为2261平方公里，江汉区面积最小为33平方公里，城区中面积最大为洪山区达502平方公里。 行政区划行政区划2 2、武汉市经济状况分析、武汉市经济状况分析09年地区生产总值4560.62亿元，持续稳定发展；增速有所放缓，比08年增长13.7%，低于08年增速。武汉在09年全国15个副省级城市副省级城市GDPGDP排名中居第二位排名中居第二位，紧随杭州市。GDPGDP持续稳定发展，增速有所放缓。持续稳定发展，增速有所放缓。人均人均GDPGDP5047750477元，旅游业进入加速发展元，旅游业进入加速发展时期时期三次产业结构三次产业结构第二产业增速明显，一、第二产业增速明显，一、三产业

11、均有所下降三产业均有所下降 09年第一产业增加值149.06亿元，增长1.6%；第二产业增加值2142.14亿元，增长16.0%；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5%。一、二、三产业比重3.2：47.0：49.8，与08年相比，一产业下降0.5个百分点，二产业上升0.9个百分点，三产业下降0.4个百分点。人均可支配收入增速放缓，保待上升趋人均可支配收入增速放缓，保待上升趋势，结合人口情况可以看出消费潜力明势，结合人口情况可以看出消费潜力明显显全年城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%。0909年常住人口年常住人

12、口910910万，户籍人口户籍人万，户籍人口户籍人口口835.55835.55万人万人09年末常住人口910万人，比08年末增加13万人。户籍人口835.55万人，增加2.31万人，其中，农业人口294.54万人，减少1.47万人；非农业人口541.01万人，增加3.77万人。人口自然增长率3.78,上升1.32个千分点。 09年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0%。 消费品零售总额消费品零售总额平稳增长，增速下降平稳增长，增速下降珠三角、长三角的产业转移，华中地区的影响力的日益突显，华中大都市珠三角、长三角的产业转移，华中地区的影响力的日益突显，华中大都市武汉优势将更加

13、明显，经济发展提供较大的发展空间。武汉优势将更加明显，经济发展提供较大的发展空间。3 3、武汉市旅游产业发展现状及趋势、武汉市旅游产业发展现状及趋势旅游总收入占旅游总收入占GDP11.15%GDP11.15%，旅游收入逐年攀升，旅游收入逐年攀升，是发展增速最快的产业之一，是发展增速最快的产业之一， 0909年增长年增长36.1%36.1%，近五年来罕有，近五年来罕有09年武汉接待国内旅游人数6359.99万人次，比上年增长37.9%；接待海外旅游人数66.9万人次，增长25.3%。实现旅游总收入508.65亿元，增长36.1%，其中，国内旅游收入486.18亿元，增长36.6%；国际旅游外汇收

14、入3.29亿美元，增长29.4%。09年末旅游景区32个，比上年增加1个，其中，5A级1个，4A级9个，3A级9个，3A级以下13个。旅游酒店与旅游景区分析旅游酒店与旅游景区分析武汉的旅游酒店武汉的旅游酒店数量缩减，结构优化数量缩减，结构优化数量整体不断下降，但结构也不断优化，占据高端消费的四、五星级酒店数量增多，而三星级酒店逐年萎缩，其市场份额被经济型酒店及商务酒店瓜分。09年武汉旅游星级以上宾馆111个。其中，五星级10个，增加3个；四星级25个，增加1个；三星级48个，减少1个；三星级以下28个。4 4、武汉市历史文化及文化创意产业发展现状及趋势、武汉市历史文化及文化创意产业发展现状及趋

15、势历史文化历史文化武汉市历史悠久，北效黄陂县有近几年才发现的盘龙城遗址盘龙城遗址，是距今约3500年前的商代方国宫城。三国时期，在武昌和汉阳筑有江夏和却月古城，唐代已是著名商埠，明清时为全国“四大名镇四大名镇”之一。历史上武汉最负盛名的景点有：江南三大名楼之一的黄鹤楼黄鹤楼，国务院首批命名的国家级风景区东湖，以五百罗汉、玉佛及悠久历史著称的归元寺归元寺，高山流水觅知音的古琴台古琴台等。在中国近代史上，三镇遍布革命胜迹，一九一一年辛亥革命首义于此，现存有辛亥革命起义门旧址辛亥革命起义门旧址，武昌阅马场的红楼是当时的指挥中心，现存有孙中山的纪念铜像。洪山区的创意大道正式开街，目前洪山区有各类创意企

16、业洪山区的创意大道正式开街，目前洪山区有各类创意企业573573家，其中软件业家，其中软件业303303家、出家、出版广告业版广告业107107家、建筑及工业设计家、建筑及工业设计6565家、动漫网络业家、动漫网络业5252家、演艺业家、演艺业1313家、其他家、其他3333家。家。按照规划，按照规划， 20202020年，洪山将集中建成武汉大学珞珈创意产业园、武汉创意产业中心、年，洪山将集中建成武汉大学珞珈创意产业园、武汉创意产业中心、李桥创意产业园等八大创意产业集聚区；未来李桥创意产业园等八大创意产业集聚区；未来1010年创意产业总产出将达到年创意产业总产出将达到400400亿元至亿元至5

17、00500亿元。亿元。 一批美术、摄影爱好者自发来到龟山脚下的龟北路创业，几十家企业在此落户，形成了一批美术、摄影爱好者自发来到龟山脚下的龟北路创业，几十家企业在此落户，形成了文化产业园区的雏形。文化产业园区的雏形。20082008年，武汉市发展与改革委员会年，武汉市发展与改革委员会关于加快创意产业发展的基本意见关于加快创意产业发展的基本意见中明确指出，中明确指出，要围绕建立文化强市、创意大市要围绕建立文化强市、创意大市, ,努力探索具有中国特色、突出武汉特点的创意产业发努力探索具有中国特色、突出武汉特点的创意产业发展之路，实现武汉创意产业跨越式发展。展之路，实现武汉创意产业跨越式发展。在武汉

18、市面向未来、积极打造的在武汉市面向未来、积极打造的8 8个个“千亿产千亿产业业”中中, ,创意产业名列其中。创意产业名列其中。 省政府提出省政府提出“通过通过5 5到到1010年时间，使湖北成为中部地区的动漫强省，力争跻身全国动漫年时间，使湖北成为中部地区的动漫强省，力争跻身全国动漫产业第一方阵产业第一方阵”的目标。的目标。 汉阳区引进上海致胜集团，将原汉阳区引进上海致胜集团，将原824824工厂工厂4.24.2万平方米厂房整体租赁，投资进行整体规划万平方米厂房整体租赁，投资进行整体规划设计和营运，命名为设计和营运，命名为“汉阳造汉阳造”文化创意产业园。文化创意产业园。20062006年年09

19、09年年7 7月月2015-202015-20年年20202020年年起步起步起步起步发展发展发展发展远景远景远景远景政策政策政策政策0808年年1010月月 目前，创意产业园区，涵盖动漫设计、媒体传播、出版发行、包装印刷、文化娱乐等多个行业。文化创意产业发展现状及趋势文化创意产业发展现状及趋势5 5、武汉市城市规划研究、武汉市城市规划研究城市建设目标：城市建设目标：高质量生活环境的宜居城市高质量生活环境的宜居城市提供多元化、多层次的公共服务和现代化的交通与基础设施体系，普遍提高人民居住水平，创造高质量的居住生活环境，建设宜居城市；创业城市创业城市调整优化城市产业布局，建设先进制造业基地，构筑

20、“高增值、强辐射、广就业”的现代服务体系，成为对资本和人才最具吸引力的创业城市；滨江滨湖特色的生态城市滨江滨湖特色的生态城市保护“江、湖、山、田”的自然生态格局，构成合理的生态框架，建成山青水秀、人与自然和谐、具有滨江滨湖特色的生态城市；高品质文化城市高品质文化城市保护历史文化名城，彰显城市文化内涵，建设高品质的文化城市。城市规模城市规模到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84；到2020年，主城区常住人口为502万人。至2020年，主城区城市建设用地控制在450平方公里以内，人均建设用地为 89.6平方米。6 6个城市组群个城市组群：常福

21、、吴家山、盘龙、阳逻、豹澥、纸坊北6个新城组群中心。东部东部重化工港口运输等为主导重化工港口运输等为主导新城组群形成以重化工和港口运输等为主导，纺织业和其他制造业相配套的产业聚集区。东南东南高新技术产业聚集区高新技术产业聚集区新城组群形成以光电子、生物医药和机电一体化产业为主导的高新技术产业聚集区。南部南部教育科研聚集区教育科研聚集区新城组群形成教育科研聚集区和现代物流基地。西南西南汽车配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区汽车配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区新城组群形成汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区。西部西部轻工业物流产业聚集区轻工业物流产业聚集区新城组群以食品加工、现代物流

22、和轻工产业为主导，形成西部产业聚集区。北部北部临空产业聚集区临空产业聚集区新城组群利用天河机场的优势，形成临空产业聚集区。 主城区规划主城区规划汉口汉口商务中心商务中心汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片。武昌武昌企业总部及行政商务区企业总部及行政商务区武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区。汉阳汉阳区级行政中心，现代化滨水居住区区级行政中心，现代化滨水居住区汉阳地区赫山片主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。四四 级级 城城 镇镇 体体 系系第二级第二级为吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、前川

23、等11个新城；第三级第三级为新沟、侏儒、永安、大集、湘口、乌龙泉、安山、长轩岭、姚集、祁家湾、六指、汪集、仓埠、双柳、旧街等15个中心镇；第四级第四级为花山、柏泉、索河、邓南、山坡、木兰、辛冲等29个一般镇。第一级第一级为主城阳逻是六个城市组群之一，同时邾城是武汉规划中四级城镇体中之第二级，为以后的新阳逻是六个城市组群之一，同时邾城是武汉规划中四级城镇体中之第二级，为以后的新洲的发展提供良好的契机。洲的发展提供良好的契机。2020年，实现市域外围城镇至主城区出行时间不超过主城区出行时间不超过4040分钟分钟，都市发展区内95以上的居民出行时间不超过50分钟。主城区公共交通方式出行比例大于35，

24、其中轨道及快速公共交通承担公交总客运量的比例不低于30。预测至2020年，全市机动车保有量190-250万辆，都市发展区居民出行总量达到2500万人次。 武汉建设成为全国重要的综合交通武汉建设成为全国重要的综合交通枢纽枢纽 交通规划交通规划构建构建“双快一轨双快一轨”的复合交通走的复合交通走廊廊2020年，建成由13条高快速路、13条骨架性城市主干路组成的“双快”干线道路。建设城市轨道和市郊铁路，强化大运量快速公共交通在复合交通走廊中的骨干地位。一体化的客运枢纽一体化的客运枢纽2020年，建成青山、武昌、汉口、新荣村、吴家山、古田、永安堂、汉阳、青菱和关山等10座客运枢纽。结合铁路、水运、公路

25、、航空设施布局，构建交通一体化的货运枢纽，积极发展物流产业。2020年建成横店、刘店、舵落口、蔡甸、郭徐岭、军山、关山、张家湾、郑店、阳逻、北湖等11 座货运主枢纽。快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，市域一体市域一体根据规划，武汉轨道交通线路总长530公里，其中主城340公里;共12条线路，过江通道7条(其中主城6条)，轨道交通线网将由3条市域快线和9条市区线路构成，共设站309座。近期建设规模达到227公里，城市圈网络总规模达到489公里。2008年，武汉市轨道交通线网规划(修编)轨道交通线路轨道交通线路起点起点终点终点性质性质建设进度建设进度蔡

26、甸豹澥市域快线尚未开建黄陂纸坊市域快线尚未开建常福阳逻市域快线尚未开建吴家山堤角市区线路一期完工、二期在建金银潭鲁巷市区线路一期在建吴家山博览中心市区线路尚未开建永安堂武汉站市区线路一期在建青菱青山市区线路尚未开建军山三金潭市区线路尚未开建黄家湖大学城盘龙城市区线路尚未开建古田阳逻市区线路尚未开建鲁巷东湖高新市区线路尚未开建轨道交通将城市中央活动区、王家墩中央商务区、各级城市副中心、新城组群及城市对外客运枢纽等紧密衔接，实现三镇快速直达的一体化均衡发展，估算总共需要投入2500多亿元。若在2020年前，建成227公里线路，需1000亿元左右。 轨道交通轨道交通武汉市轨道交通路线列表 城市生态规

27、划城市生态规划 重建六大湖泊重建六大湖泊武汉市正式批准大东湖生态水网构建规划，5大工程支撑“六湖连通”江湖相济，重建武昌六大湖泊的动植物生长、栖息、繁殖场所。建成后，将成为城市最大的生态湿地群。据水务专家介绍，该规划从水污染控制、水系网络恢复、滨水区保护、水体生态修复、水生态管理保障体系等方面，构建人与自然和谐相处的健康水生态系统。大东湖生态水网大东湖生态水网投资26.6亿元的大东湖生态水网构建工程，以东湖为中心，以东沙湖水系、北湖水系为主要组成部分，江、湖、港、渠组成庞大水网，连通东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖6个湖泊(水面面积62.6平方公里)，并与长江通连，构建生态水网湿地群，

28、江湖相济，死水变活。工程涉及水利工程建设、市政与生态环境建设、交通旅游配套设施建设三大方面，包括水网连通、点源控制、面源控制、生态修复、交通旅游配套设施建设“5大工程”。其中水网连通是关键工程，投资约17亿元，09启动，构建大东湖生态水网。为进一步凸显滨江滨水景观特色，塑造宜居的城市环境，武汉市于08年底确立了两江四岸滨水区城市设计工作，重新描绘两江四岸地区城市景观。城市设计城市设计 两江四岸滨水区城市设计范围，包括三环线(白沙洲大桥和天兴洲桥之间)以内长江、汉江两岸沿线的核心区域，规划范围约129平方公里。其中，长江沿线长度约25公里，汉江沿线长度约13公里。具体为10多条道路和桥梁围合区域

29、，即天兴洲大桥江北引桥汉施公路解放大道黄浦路中山大道硚口路解放大道长丰桥琴台路鹦鹉大道白沙洲大桥武咸公路复兴路穿城大道和平大道天兴洲大桥江南引桥。从功能利用、滨江天际线、开放空间、交通组织等方面提出了两江四岸总体城市设计框架，提炼出城市之心、水岸引擎、特色路径、江滩玄关和轨道节点等十大要素,并结合规划要素将两江四岸滨水区划分为十大特色区段，同时对各区段进行了初步设计和规划。两江四岸滨水区城市设计两江四岸滨水区城市设计（三）武汉市新洲区经济状况分析（三）武汉市新洲区经济状况分析GDP：174.06亿元，比上年增15.92%；实现全口径财政收入：20.1亿元，增长29.7%，其中地方财政收入12.

30、37亿元，增长32.9%；全社会固定资产投资：121.3亿元，增长42.5%；农民人均纯收入：6778元，增12.94%；城镇居民人均可支配收入：11211元，增长12.1%。 旅游业：实现旅游总收入1.52亿元。金融运行保持良好态势。 内容内容新洲新洲湖北县域经湖北县域经济平均值济平均值生产总值(亿元)174.0690.1农民人均纯收入 (元）67784997.61 1、新洲区、新洲区20092009年经济状况分析年经济状况分析经济运行良好经济运行良好 旅游业稳步发展旅游业稳步发展2 2、新洲区发展规划研究、新洲区发展规划研究主推主推阳逻产业阳逻产业新城新城新洲区依托武汉新港和阳逻经济开发区

31、，形成阳逻产业新城，主导产业为钢材深加工和桥梁钢结构、机械装备制造； 四柱鼎立、五业跟进、九链延伸四柱鼎立、五业跟进、九链延伸：快速发展钢铁深加工、纺织服装、机械设备制造、电力能源等四大支柱产业，加快壮大食品加工、新型建材、生物化工、造纸及包装印刷、船舶制造等五大优势产业，着力培植钢铁深加工、建材、化工等九条产业链。 “1+71+7”总体构架总体构架“1”就是阳逻新城，其发展方向为“现代港口工业城市”；“7”就是以“一街一业”为主导，在主要公路干线上，建设7个各具特色的工业集聚区，在邾城和阳逻之间，沿新施公路形成“城市工业走廊”。 发展定位发展定位阳逻是武汉最具发展潜力的地区之一阳逻是武汉最具

32、发展潜力的地区之一 ，发展优势明显发展优势明显，将成为带动新洲经济发展的龙头。，将成为带动新洲经济发展的龙头。三大园区三大园区港口物流区港口物流区规划面积6平方公里，主要发展仓储、转运、保税加工以及转口贸易等行业，建设华中地区以水路为主的物流中心和货物集散建设华中地区以水路为主的物流中心和货物集散基地基地。该园区是阳逻开发区最具开发潜力、最具特色的功能区。工业园区工业园区规划面积10平方公里，是重点发展纺织服装、机械制造、钢材深加工、建材、农副产品加工等产业的工业基地，也是武汉城区工业项目外迁的重要基地。综合配套生活区综合配套生活区规划面积4平方公里，以开发区内山水秀美的柴泊湖为中心，发展商居

33、、旅游、休闲、娱乐、金融服务等第三产业。阳逻开发区规划面积为20平方公里，分为各具特色的3个功能区。规划规划阳逻地区是东部新城的核心组团东部新城的核心组团，远期总规划面积约100平方公里，规划人口约60万。未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展： “一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。 “一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综合服务功能，构成阳逻新城的核心区。 “双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，是未来重型工业产业主要发展方向。同时依托汉施公路现有

34、良好的基础设施条件向东适度推进，建设轻工（塑化）、轻纺产业园区。“十片”包括一个港口物流片区、一个空港产业片区、六个产业片区、两个生活片区和一个休闲度假片区。 阳逻经济开发区的远景目标是建成辐射华中、面向全国的区域型港口经济产业区和现代工业新城。 武汉东部地区的综合新城-构筑武汉新的综合发展区域 现代港口和物流枢纽-建设华中地区集装箱主枢纽港和物流基地 重要制造业基地-打造武汉最具潜力的重工业产业基地 宜居的生活城-成为武汉东部适宜居住的新城 阳逻快速轨道交通规划-两条轻轨直达阳逻目标目标3 3、新洲区支柱性企业情况分析、新洲区支柱性企业情况分析工业企业工业企业09年工业企业4000户，比08

35、年增加395户；规模以上工业企业151户，新增34户；规模以上工业实现增加值49.6亿元，增长27.3%，增幅居远城区第二位；销售收入过亿元企业18户，过10亿元企业5户，分别比上年增加4户和3户。 西门子、阿海珐、北新建材等13个项目竣工投产亚东水泥二期、中冶连铸等11个在建项目长盛民营工业园、卓宝二期等10个项目开工建设5大产业形成集群：钢材深加工、电力能源、纺织服装轻工、新型建材、机械装备制造，阳逻钢铁制品产业集群被列为全省优势产业集群。 投入资金24.3亿元，完成武汉重冶二期、高中压阀门搬迁改造等32项技改项目。武船重工等3家企业成为国家高新技术企业。 农业企业农业企业高龙水产、灵星保

36、洁蛋品、申绿食品、绿泉豆芽、长华二期、升阳二期等一批龙头企业建成投产，新签约引进和在建龙头企业7家，农业龙头企业达到40家，其中省级龙头企业7家，市级龙头企业10家。 建筑企业建筑企业新八、新七、新建总、新十、祥和5家企业进入全省建筑企业20强，其中新八、新七、新建总3家企业进入武汉企业100强，全年新增一级资质企业4家，完成建安产值60亿元，实现税收3.2亿元。 小结小结国内经济保持平稳较快增长，旅游收入整体增速快于GDP，将迎来庞大的休闲度假市场；旅游总收入较快增长，旅游业在GDP所占比重不断提高，旅游产业逐步提升为国家战略性支柱产业；武汉是华中地区最大都市及中心城市区位优势明显，珠三角、

37、长三角产业的转移，武汉优势将更加明显，经济发展提供较大的发展空间；武汉经济发展位于全国前列，整体经济运行良好；武汉旅游业进入加速发展时期；武汉历史悠久，文化突出，近几年创意产业发展速度较快，进入发展时期；阳逻是六个城市组群之一，同时邾城是武汉规划中四级城镇体系之第二级，为新洲以后发展提供良了好的契机；新洲阳逻是武汉最具发展潜力的地区之一，发展优势明显，将成为带动新洲经济发展的龙头。二、武汉房地产市场调研分析二、武汉房地产市场调研分析 1 1、土地市场分析、土地市场分析04-0704-07年土地出让面积平稳，年土地出让面积平稳，0808年受大环境影响下年受大环境影响下挫，挫， 20092009年

38、由于前期国家放松银根，给开发企业年由于前期国家放松银根，给开发企业融资创造了条件，加上市场发展方向明朗，开发商融资创造了条件，加上市场发展方向明朗，开发商拿地能力提高和拿地热情高涨，导致全年成交面积拿地能力提高和拿地热情高涨，导致全年成交面积成交价格大幅提升。成交价格大幅提升。出让面积：2009年武汉市共推出112宗地块，成交109宗成交面积962.84万平米，比2008年上涨853.02%。交易金额：09年出让金额306.8亿，比2008年上升438.24%。平均每亩单价201.16万元，比2008年下降45.25%。( (一一) )武汉市房地产市场调研武汉市房地产市场调研2009年主城区楼

39、面地价较2008年上涨幅度较大，上升了16.61个百分点。整体呈现波动式发展，整体呈现波动式发展，08年降幅明显，09年增势恢复但仍不及07年水平，2009年受市场向好影响增强了开发商对市场前景的信心，从而导致主城区地块竞争更加激烈，楼面地价整体被抬高。注：09年11月江岸区吉庆街东山里的一块商业用地，由武汉市江岸区国有资产经营管理公司，以29380万元挂牌顺利成交，经测算，该地块楼面地价达到1.1万/平方米。土地市场特征土地市场特征:高溢价率地块较少，市场表现理性高溢价率地块较少，市场表现理性从09年武汉土地市场的溢价率情况看，高溢价率地块明显减少，约四分之三的成交地块溢价率不超过15%，高

40、溢价地块拿地企业中，国有企业较往年比重增加。远城区地块首次集中挂牌远城区地块首次集中挂牌09年5月1日起，武汉市商业、商品住宅等两类经营性用地的供应，一律纳入全市统一土地有形市场计划。 7月，P(2009)034号地块在武汉市土地交易中心拍出7.275亿元，溢价91%，经过了652轮竞价，最终由万科房地产公司竞得。这是武汉市统一有形土地市场后，出让的首宗开发区、远城区住宅用地，成交价格超过预期。10月，p(2009)058号地块引来多家地产大鳄垂青，最终由中国建筑以18.37亿拿下，楼面地价从478元涨到1093元。品牌开发商拓展步伐加快品牌开发商拓展步伐加快 2009年优质地块纷纷被万科、保

41、利等品牌开发商拿下。 出让的地块中，面积超过20公顷的有8块，均被大地产企业收入囊中，由此可以看出,未来的开发市场将出现格局的变化,有实力的开发企业将通过整合更多的优质资源开发更多的优质产品,成为更强的地产企业。市场竞争激烈，催生新地王市场竞争激烈，催生新地王 2009年从第一季度开始，土地成交量就逐渐增长，全年土地成交率高达98%，创造了历史新高。开发商对未来市场充满信心，引起抢地高潮 城区优质地块产备受追捧，位于东湖风景区的四宗地块（于09年12月）被华侨城置业43亿元拍得，产生新的“地王” 。郊区地块竞争也比较激烈，显得开发商不完全理性，因此在未来两年市场上开工量将大幅增加。下半年土地市

42、场活跃下半年土地市场活跃 进入2010年土地市场异常火热，其表现为成交土地面积的大幅攀升和流拍地块的减少，说明开发企业对武汉市未来房地产市场走势看好。09年下半年,土地市场活跃,在经历08年的市场冷清和2009上半年楼市的火热后，开发商的储地序幕由此拉开，仅10月单月的土地成交面积就超过上半年的成交面积总和。注：不含东西湖、汉南、蔡甸、新洲等市郊土地交易情况2009年在建房屋施工面积4487.38万平方米，同比增长18.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%，占房屋施工面积的79.8%;2 2、供需状况分析、供需状况分析2009年房屋竣工面积为945.05万平方米，同比

43、增长8.6%。其中，住房竣工面积为824.58万平方米，同比增长7.3%，占房屋竣工面积的87.25%。商品房竣工情况 商品房施工面积情况09年新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。 住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%，占房屋新开工面积的75.56%。商品住房销售情况商品住房销售情况2009年武汉市商品住房销售面积为852.68万平方米，与2008年相比增长64.34%。商品房新开工情况商品房新开工情况 从销售面积分析，从销售面积分析，0808年为分水岭，年为分水岭，之前稳步上升，之前稳步上升，0909年有所回升年有所回升, ,为过渡为过渡恢复阶段，未来

44、上升趋势明显。恢复阶段，未来上升趋势明显。从用地性质来看，武汉市主城区(含江夏、黄陂)成交土地的性质主要为商住用地，占总成交面积的64.88%，约为6510.6亩。武汉主城区(含江夏、黄陂)土地交易(招、拍、挂)区域情况用地性质以商住用地为主用地性质以商住用地为主主城区用地性质2009年，商品住房销量增幅明显，从3月份起商品住房月均销量超过万套，其中5月份达到历史最高值，销量为13171套。 2009年，受一系列优惠政策影响，市场预期出现积极变化，购房需求旺盛，住房价格呈现恢复性上涨，全年商品住房销售均价同比上升7.84%。 从每月商品住房成交均价可以看出，均价呈逐步上涨态势，在12 月达到最

45、高值，均价为5655.24元/平方米。存量住房交易均价涨幅高于商品住房，同比上升14.95%。 2009年每月商品住房销售套数销售套数走势图 全年商品住房累计销量为120379套，同比增长135.31%，月均销量10032套。考虑2008年市场整体低迷，交易量大幅萎缩的因素，与2007年相比，成交量增幅总体较为平稳。 3 3、供给及销售价格研究、供给及销售价格研究2009年每月商品住房销售均价销售均价走势图 项目项目套数套数 面积面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1203791258.891、902以下（含902）4515637.51%333.6226.50%2、9021202

46、（含1202）3993133.17%400.2431.79%3、12021402（含1402）2083817.31%269.7321.43%4、1402以上1445412.01%255.3120.28%2009年120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%。其中90-120平方米商品住房销售套数占总套数的33.17%；90平方米以下占37.51%，占比最大。原因在于：房价上涨等相关因素对90平方米以下住房供应产生影响，刚性需求人群对中小户型需求增加，以及90平方米以下住房转让税费优惠政策的带动。 中小户型商品住房为市场销售主中小户型商品住房为市场销售主体体4 4、供给

47、、需求产品特性分析、供给、需求产品特性分析项目项目套数套数 面积面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1203791258.891、4000元/2（含4000元）以下3869832.15%385.9330.66%2、40005700元/2（含5700元）4116734.20%432.3334.34%3、5700-7000元/2（含7000元）2255018.73%236.5518.79%4、7000-10000元/2（含10000元）1462712.15%158.2612.57%5、10000元/2以上33372.77%45.823.64%从各价格段销售情况看，2009年商品住房销

48、售中，7000元/平方米以下商品住房销量占总销量的85.08%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总量的32.15%，4000-5700元/平方米销售套数占总量的34.20%，为市场销售主力。 70007000元元/ /平方米以下商品平方米以下商品住房销量占比达八成以上住房销量占比达八成以上项目项目套数套数面积面积占比占比已售商品住房登记备案 （含经济适用住房）1203791258.891、本市6775256.28%696.3955.32%2、本省（除本市外）3667330.46%389.1730.91%3、外省1583413.15%171.7513.64%4、境外1200.11%1.58

49、0.13%从购买主体情况看，当地消费客群仍是购买商品住房的主要人群，占总购房人群的56.28%，其次为本省（除我市）市民，占30.46%，受国家对境外人士购房条件限制的影响，境外人士购房较少，仅占总销量的0.11%。 当地消费客群仍当地消费客群仍是消费主力是消费主力（二）武汉市汉北地区房地产市场调研（二）武汉市汉北地区房地产市场调研汉北地区区域界定：东西湖区，黄陂区盘龙城经济开发区武汉汉北地区示意图1 1、区域市场板块特性分析、区域市场板块特性分析供求比东西湖区 09 年 1-12 月供求关系图 汉北地区汉北地区东西湖区房地产市场调研东西湖区房地产市场调研受 08 年多数项目延缓施工进度的影响

50、，09 年区域内新增供应较去年萎缩了 37%，仅68.8万方入市，另外由于开年的一系列利好政策，成交量大幅攀升，环比增幅 159%，全年供求比为0.5，累积存量得到了有效去化。09 年 1-12 月区域供应量为 68.8 万方，其中金银湖板块成为今年的主要供应聚集地约 有44万方，另外 9 月传统旺季供应量也比较突出。供应量供应量成交量成交量区域 2009 年1-12 月成交量为 119.57 万平方米，共成交 11294 套。 2 2、区域市场产品特性分析、区域市场产品特性分析东西湖区 09 年 1-12 月户型成交结构面积段成交面积段成交面积段产品成交中，80 至 90 平米的产品受沿海赛

51、洛城的主导作用非常明显，所占比例高达 3 成，另外，90-100 平米产品相比08年上升了7个百分点，主要来源于东建金鼎 湾、翠堤春晓、沿海赛洛城等项目上。户型成交结构户型成交结构09 年以来区域成交结构主要以首置、首改类产品为主。两房、三房产品成交所占比例较08 年有所下降，但仍占据整体市场主导地位。东西湖区 09 年 1-12 月面积段成交情况成交价格成交价格3月在沿海赛洛城成交集中放量的影响下，拉低了整体均价走势，剔除影响整个区域价格平稳上扬。从各项目来看，三季度期间多数项目对其折扣力度实施削减，新推供应也持续上调，新推供应也持续上调，拉高了整体价格走高拉高了整体价格走高。各房型成交价格

52、各房型成交价格两房产品价格逐渐走高两房产品价格逐渐走高，沿海赛洛城三期、万科高尔夫都是此类产品的主力，少量多推的策略引领了价格上扬；三房产品分布广泛，个案项目对齐影响较小，价格走势相对比较平稳。东西湖区09年1-12月各房型成交价格走势东西湖区09年1-12月成交价格走势3 3、区域市场重点项目分析、区域市场重点项目分析区域商品住宅年度成交金额前十名：项目名称成交金额(万元)成交套数成交面积（）均价（元/）沿海赛洛城64,7311956188,6563,431常青花园44,98970683,8865,363高尔夫城市花园40,81555157,8817,052东建金鼎湾40,16193094,

53、7864,237恒大城32,77352776,1884,302紫云黄狮海岸29,80876385,3733,491银湖翡翠19,85125136,8585,386九坤五环华城18,22059246,1563,948翠堤春晓17,51645844,1353,969银湖御园13,39029632,3824,135区域商品住宅年度成交面积前十名：项目名称成交面积（）成交套数成交金额(万元)均价（元/）沿海赛洛城188,656195664,7313,431东建金鼎湾94,78693040,1614,237紫云黄狮海岸85,37376329,8083,491常青花园83,88670644,9895,36

54、3恒大城76,18852732,7734,302高尔夫城市花园57,88155140,8157,052九坤五环华城46,15659218,2203,948翠堤春晓44,13545817,5163,969银湖翡翠36,85825119,8515,386银湖御园32,38229613,3904,135汉北地区汉北地区黄陂区房地产市场调研黄陂区房地产市场调研1 1、区域市场板块特性分析、区域市场板块特性分析黄陂区 09 年 1-12 月供求关系图 供求比供求比新增供应量萎缩，开年利好政策影响，全年成交量大幅攀升新增供应量萎缩，开年利好政策影响，全年成交量大幅攀升09年区域内新增供应较去年萎缩了31%

55、，仅53.58万方入市。开年的一系列利好政策，成交量大幅攀升，环比增幅248%，全年供求比仅为0.4，累积存量得到了有效去化。黄陂区 09 年 1-12 月供应量走势图供应量供应量年初放量明显，年初放量明显，9 9、1010月份供应量集中入市突出月份供应量集中入市突出受08年部分项目延长施工进度影响，09年1-12月区域供应量仅有 53.58万方入市。在年初新增供应捉襟见肘的情况下，初期存量得到了有效释放，另外 9、10 月份供应量集中入市情况也比较突出。成交量成交量中心城区价格持续走高，下半年成交量出现井喷中心城区价格持续走高，下半年成交量出现井喷区域2009年成交量达到 128.95万平方

56、米，共成交11866套。下半年因中心城区价格持续走高，部分客户转本区域内，以至成交出现井喷，7-12月成交量达到88万方。09年区域内成交结构主要以首置、首改类产品为主。两房、三房产品占个成交的84%。2 2、区域市场产品特性分析、区域市场产品特性分析黄陂区09年1-12月户型成交结构户型成交结构户型成交结构在面积段产品成交中，90至100平米的产品上万安盛世年华二期、珩生领袖城、澜桥康城都有十分突出的表现，所占比例达 28%，另外，80-90 平米产品也有不俗的表现，主要来源于08 经典（皇家小城）、珩生领袖城等项目上。黄陂区 09 年 1-12 月面积段成交结构 面积成交情况面积成交情况黄

57、陂区 09 年 1-12 月各房型成交价格走势 各房型成交价格走势四房产品受别墅项目影响较大四房产品受别墅项目影响较大，价格波动最为明显；两、三房产品分布广泛，个案项目对其影响较小，价格走势相对比较平稳；而一房产品主要集中在汉口北国际商品交易中心上，该项目依托自身完善的商业配套，此类公寓型产品极受置业者的青睐。价格分析区域内整体价格走势十分平稳， 上半年受多数项目加大营销力度，价格逐渐走低，也有部分项目采取成本销售策略，剔除这些个案影响，整个区域价格走势极为平整个区域价格走势极为平稳。稳。3 3、区域市场重点项目分析、区域市场重点项目分析区域商品住宅年度成交面积前十名：项目名称成交面积（）成交

58、套数成交金额(万元)均价（元/）08 经典76,79698824,2393,156F 阳光城73,48961022,4973,061珩生领袖城72,66471025,3333,486巢上城63,18860121,6903,433澜桥康城58,82456718,7853,194名流人和天地46,51647314,5943,137日月山水42,45941714,5633,430前川欣城商住小区37,62436710,1202,690盘龙瑞祥熙园36,7563469,4402,568龙城天居园36,72637410,5122,862区域商品住宅年度成交金额前十名：项目名称成交金额(万元)成交套数成交

59、面积（）均价（元/）珩生领袖城25,33371072,6643,48608 经典24,23998876,7963,156F 阳光城22,49761073,4893,061巢上城21,69060163,1883,433澜桥康城18,78556758,8243,194宝安山水龙城16,59010723,7126,996名流人和天地14,59447346,5163,137日月山水14,56341742,4593,430万安盛世年华13,54835736,7133,690歌林花园11,09039336,0203,079（三）新洲区房地产项目调研（三）新洲区房地产项目调研新舟花园壹公馆龙城华庭丽水新都祥

60、和家园虹景新都主要对六个新洲城区房地产项目和周边代表性楼盘进行调研分析。二园、二都、一庭、一馆、一城项目地址：新洲区文昌大道三期开发，一期与二期为现房，三期规划调整，原规划为三栋多层，目前调整为二栋12层，1栋18层，面积在80140平米，预计2011年开盘一期与二期目前剩尾盘，6+1建筑形态,均为复式，面积110200平米左右，价格21002400元之间，毛坯房，物业0.5元/平方米商铺：内街单层，2080平米，5000元左右/平米；外街：二层70104平米，40万左右/70平米，商铺物业费：1元/；开发商：武汉懿德龙置业 湖北瀚华置业龙城华庭龙城华庭项目地址：新洲区邾城街龙腾大道（人民广场

61、正面面）项目地址：新洲区邾城街龙腾大道（人民广场正面面）占地面积:9.59万平方米 总建筑面积:20.44万平方米10栋11层 2栋16+1层 12栋17+1层 2栋28层 开工时间:2009-11-1 总户数:1562价 格：均价27002800元/平方米，最高3000元/平方米5月下旬开盘，明年交房 目前正式售楼处正在建设主要针对客户客户群体：本地人及下辖乡镇；一期380套住房，小高层；车库500个（3:1），地上加地下；现在工程进度：45层；开发商开发商: :湖北金燕置业有限公司虹景新都虹景新都项目地址：新洲大道特一号项目地址：新洲大道特一号 开发商：武汉海源建筑工程有限公司2400元/

62、平方米起，均价2700元/平方米，一栋小高层面积80-130平方米 目前工程进度已封顶 丽水新都丽水新都项目地址：开发商：湖北祥和建设集团房地产开发有限公司3栋多层，80130平米，100余套，预计售价在2200元/平方米左右祥和世家花园祥和世家花园项目地址：新洲区红旗街红旗广场 开发商：武汉懿德龙置业有限公司1680元/平米，建筑面积3万平米，80180平米，目前工程主体在建 懿公馆懿公馆新舟花园新舟花园地址地址：新洲区红旗街红旗广场 开发商开发商：武汉懿德龙置业有限公司总共103套房户型面积：92-127平方米1-2层商业 3-15层住宅 酒店式物管 物管费1元/平方米 均价2850元/平

63、方米 一次性付款9.9折 按揭首付最低三成保利圆梦城保利圆梦城项目位置：保利圆梦城位于阳逻新城柴泊湖以北(新洲一中阳逻校区斜对面) 开 发 商：保利博高华(武汉)房地产股份有限公司 占地面积：78.46 万平方米建筑面积：213万平方米 总户数：约1.5万户 容 积 率：2.44 绿地率36% 均 价：3200元/平米 面积：88平米、98平米、109平米、114平米和127平米 别墅起价为200万/套，均价为220万/套面积300平米开盘时间：2008-11-23 入住时间：2009-12物 业 费：1.2-1.5 建筑类型：住宅、普通住宅、高档住宅、商住楼物业类型：多层、小高层、高层、双拼

64、别墅 首次开发建筑面积约22万方，可容纳约1395户4200人入住双拼别墅、小户型高层，板式小高层等多种物业类型配套有建筑面积约两万平方米的沿街商业，特色商业步行街，综合服务中心、小区幼儿园等 目前在售房源均价3200元/平米面积为88平米、98平米、109平米、114平米和127平米。在售别墅起价为200万/套，均价为220万/套，面积300平米左右 70-120平别墅院子里的湖景高层，客户意向登记中 小结小结土地市场呈波动式发展，04-07年土地市场平稳发展，08年受大环境影响下挫， 2009年爆发，品牌开发商拓展步伐加快，市场竞争激烈，催生新地王；武汉房地产以中小户型商品住房为市场销售主

65、体，7000元/平方米以下商品住房销量占比达八成以上，消费主力当地消费客群；汉北房地产市场供应整体萎缩，成交量攀升明显，面积段集中在80-100平方米，价格平稳上升，两房产品价格走高，四房产品受别墅影响波动较大；新洲房地产处于起步发展时期，操作空间较大。三、武汉房地产竞争状况分析三、武汉房地产竞争状况分析江夏区江夏区黄陂盘龙城区域黄陂盘龙城区域东西湖区域东西湖区域武汉市武汉市（一）武汉市区域典型项目分析（一）武汉市区域典型项目分析重点竞争区域：东西湖区域、黄陂重点竞争区域：东西湖区域、黄陂盘龙城区域、江夏区域盘龙城区域、江夏区域以下重点对东西湖区域、黄陂盘龙城区域、江夏区域的代表性别墅项目进行

66、分析结合项目的情况，对咸宁旅游度假类项目，新洲周边的旅游休闲度假项目进行分析黄陂区盘龙城区域黄陂区盘龙城区域项目卖点：以联排别墅为主的中高档住宅产品。中式庭院、园林景观。一期容积率0.3，吸引客户置业关注。宝安山水龙城宝安山水龙城( (中国院子）中国院子）项目位置：黄陂区盘龙大道特八号开 发 商：武汉宝安房地产开发有限公司 占地面积：344000平方米 建筑面积：206400平方米（住宅：200000平方米） 容 积 率：0.6 绿化率：50% 总 户 数：471户 主力户型面积：别墅 220-330平方米 价 格：水岸联排138万/栋起；独栋别墅：318-418万/栋 开盘时间：2007-1

67、0-01 入住时间：2008-10-01物 业 费：1.5元/平方米/月2元/平方米/月 销 售 率：90%自然景观：一湖：1500亩汤仁海；二山：2000亩甲宝山、露甲山；上百种原生树种，天然湿地气候。景观:景观式游泳池、森林网球场、各式水文化主体广场、生态峡谷、山顶公园、湖滨景观长廊。园林仿照苏杭风情园林，采石堆山，穿插不同形式的阁楼、水榭、画舫、曲廊。 目前在售270、470平米独栋别墅起价358万/栋，200、280平米水岸联排152万/栋起，部分联排送地下室 公园绿化五大景区：入口艺术长廊、生态谷公园、汤仁海湖岸公园、甲宝山公园、露甲山公园。山水、景区、院落组建三重立体园林。总用地规

68、模为800余亩(已与政府签订协议)，当前规划用地400余亩，一期用地200余亩，建筑密度23.5%，会所，超市，洗衣房，美容美发，急救室，健身房，咖啡屋 巢巢NEST项目位置：黄陂区盘龙大道9号开 发 商：武汉新阳光房地产开发有限公司 占地面积：71万平方米建筑面积：35万平方米 总户数：540 容 积 率: 0.49 绿地率：45%均 价：10000元/平方米 别墅面积在260-330平之间 开盘时间：2007-9-16 入住时间 2010-11 物 业 费：联排：1.6元/平方米；独栋：1.8元/平方米 9栋高层,29栋独立别墅,16套联排别墅,134套叠加别墅高尔夫球场会所：建筑面积约5

69、300，室内泳池、康体娱乐室、宴会厅、多功能厅、健身房、棋牌室、琴房、儿童冒险乐园。景观泳池：泳池与连廊相接，风景与池水相结，水上SPA。风情商业街、双语幼儿园。 万科高尔夫万科高尔夫项目位置：东西湖区金山大道特8号开 发 商：武汉万科天润房地产有限公司 占地面积： 103071.26平方米 建筑面积：143099.70平方米 总户数：551 容 积 率：1.39 绿 化 率 35% 均 价：均价8600元/平方米，90平精装房源 ； 别墅均价15000元/平米 开盘时间： 2007-08-25 入住时间：2009-6 物 业 费： 1.80元/平方米/月 会所面积:2925.88平方米 罗纳

70、河谷罗纳河谷项目位置：山水领秀盘龙城盘龙大桥旁开 发 商：武汉卓越房地产开发有限公司 占地面积： 44.4889万平方米 建筑面积： 62万平方米 总户数：300户容 积 率： 0.94 绿化率：43.90% 均 价： 6000 元/平方米开盘时间： 2007-04-21 入住时间：2008-2 物 业 费： 1.20元/平方米/月 销 售 率：目前仅剩2套联排别墅一套1套独栋别墅 仅剩2套300平方米联排别墅，每套210-220万元；1套独栋，别墅面积700平方米，价格为690万元 江夏区别墅项目江夏区别墅项目保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园项目位置：东湖开发区民族大道与中环线交汇处开 发

71、商：保利集团占地面积：756亩 建筑面积：25万平方米 总户数：566容 积 率：0.39 绿地率：43%均 价：13000-23000元/平方米 面 积：270平方米开盘时间：07年6月物 业 费：2.8元/平方米/月销 售 率：80%项目两面环湖占据绝好地段，纯独栋别墅区，规划大气，品质感强烈，但其园林景观无特色，缺乏配套的高端服务设施。美院美院coastcoast项目位置：江夏庙山开发区江夏大道邬树村，汤逊湖畔 开 发 商：湖北中天鸿源 占地面积：18000平方米 建筑面积：10万平方米 总户数：293容 积 率：0.5 绿地率：45%均 价：叠加别墅面积为176-180平，均价约470

72、0元/平； 独栋别墅面积为190平米起，均价9000元/平开盘时间： 09.610.5物 业 费：叠加1.8元/平方米/月独栋2.6元/平方米/月销 售 率：80%美院coast引入院落特质，公共坡地庭院、私家庭院、邻里组团庭院构成三重帕提欧院落空间，西班牙风情，市场影响力和知名度都较为明显。纳帕溪谷纳帕溪谷项目位置：江夏藏龙岛科技园内东南端 开 发 商：武汉瑞华置业 占地面积： 1000亩建筑面积：22万方 总户数：600容 积 率：0.3 绿地率：40%价格：仅剩3套房源，均价为35000元/平米，总价1700万/套左右。其中2套面积450平、1套560平米的独栋别墅开盘时间： 09年5月

73、 10年7月物 业 费： 3.5元/平方米/月销 售 率：50%项目三面环湖，呈南北向延伸入汤逊湖成半岛地形，3000公顷汤逊湖浩瀚水景，3000米湖岸景观线、20余米落差原生坡地，形成武汉别墅市场绝无仅有的独特自然优势资源。项目总占地面积1000余亩，其中350亩作为休闲集一身动公园配套用地。咸宁代表性旅游度假类项目咸宁代表性旅游度假类项目分析分析万豪万豪 温泉谷温泉谷地址：咸宁温泉月亮湾特1号共有泉眼14处水温度达53以上，日出水量80000吨 占地：400亩 其中经营区用地230亩总建筑面积：10万平方米主要由泉世界、温泉食尚、温泉谷大酒店三部分组成。全景图（二）类比借鉴项目分析（二）类

74、比借鉴项目分析泉世界温泉区门票门市价旅行社优惠价散客住店客户10人以下10人或10人以上成人1581281081381米-1.4米儿童（不含1.4米）701米以下儿童（不含1米）免费备注：一、温泉门票包含以下项目1、室内温泉区（包含7个项目）：南海神汤、电气石浴、黄土房、活氧碳浴、水晶房、盐砖浴等；2、鄂南文化区（包含16个项目）：表演台、情意泉、桃花轩、探花池、榜眼池、石板泉、状元池、御龙池等；3、南洋风情区（包含10个项目）：库特SPA、玛雅SPA、伽姆SPA、布吉岛SPA、巴厘圣泉等；4、温泉养生区（包含8个项目）：不老汤、送子汤、养颜汤、凝脂汤、养心汤、碧玉汤、香体汤等；5、东洋秘境区

75、（包含15个项目）：鱼趣池、箱根汤屋、伊豆风吕、沐樱汤、松风泉、富士冷泉等；6、棕榈风情区（包含9个项目）：滑梯池、造浪池、儿童池等水上游乐设施；7、二楼休息厅内可以看电视、读书阅报并免费提供时令水果、茶水及各种饮品等；8、康乐设施：免费享用桌球、乒乓球、网吧（限1小时）、健身房、电影厅等；9、在当日营业时间内不限时享用温泉区域的设施（除指定需收费项目外）。二、温泉收费项目保健按摩、温泉鱼疗、特色加料温泉、绿色饮品、私家温泉（汤屋等）、SPA、棋牌室、电玩室、泉林餐厅、茶吧、西餐等。温泉谷大酒店房型房型房数房数门市市价价门市市优惠惠价价平日平日协议价价周末周末协议价价散客散客团队散客散客团队豪

76、华标准双人房143间818428318288388358大床房42间888468348318418388豪华大床房(带麻将桌)7间908498388358458428商务大床房6间980528438408478448商务套房10套1688688588548638598行政套房2套288818801880豪华无障碍房1间888568568 客房房型多样，211间行政套房、商务套房、商务大床房、标准大床房、标准双人房、无障碍房。会会议室室名称间数面积()容纳人数(人)价格（元）半天全天备注一层2号多功能会议厅1280200220040004小时起价，每超1小时加收500元一层2号多功能会议厅（东厅

77、、西厅）214050-100140022004小时起价，每超1小时加收300元二层三个小会议室（分别为5、6、7会议厅）33010100017004小时起价，每超1小时加收200元；固定台型。二层会见厅17511140022004小时起价，每超1小时加收300元；固定台型。二层3号会议厅(视频厅)17529170030004小时起价，每超1小时加收380元；固定台型。二层1号会议厅1360200280052004小时起价，每超1小时加收650元餐饮一层多功能大厅（1号宴会厅）110006005200100004小时起价，每超1小时加收1250元餐饮四层多功能中厅（2号宴会厅）133026030

78、0052004小时起价，每超1小时加收700元备注：1、免费项目：会议室设有空调及音响设备，可免费提供茶水、音响、麦克风、白板、白板笔、会议用笔、纸、信笺、欢迎牌和指示牌各送一个等。2、收费项目：A、横幅200-250元/条；欢迎牌、指示牌各60元/个；会议指南、签到本、证卡据实收费；席签5元/个；B、小型鲜花80元/盆；中型鲜花160元/盆；大型鲜花240元/盆；C、投影仪380元/半天（含投影幕）；笔记本电脑380元/半天；影碟机100元/半天；电视机100元/半天；迎宾、礼仪小姐60元/人/小时；摄影师120元/小时/人；司仪150元/小时/人。温泉食尚温泉食尚能容纳2000人就餐宴会大

79、厅主要接待喜庆宴席和会务宴会，可容纳600人；包房54间碧桂园温泉城碧桂园温泉城项目位置：咸宁市温泉潜山国家森林公园旁 开 发 商：咸宁碧桂园开发有限公司 占地面积：66.67万平方米建筑面积：48.67万平方米 总户数：472户容 积 率：0.73均 价：洋房毛坯均价2500元/平方米 精装2900元/平方米 联排毛坯均价3500元/平方米 精装3900元/平方米开盘时间：2010-05-02入住时间：2011-06 物 业 费：别墅1.5元/平米.月；花园：0.5元/平米.月；洋房：1元/平米.月 销 售 率：一期80%休闲娱乐、旅游度假、运动保健、投资居住于一体的复合式开发项目。总价低、

80、精装修、高铁所能吸引的客户范围大是其核心竞争力。咸宁碧桂园凤凰温泉酒店 地址：湖北 咸宁市咸安区龙潭大道1号2009年11月1日开业 楼高6层 客房189间/套 休闲设施：健身房、台球、桑拿按摩、SPA、高尔夫、棋牌麻将、室内及室外游泳池、露天温泉 服务设施：商务中心、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、旅游服务、擦鞋服务、医疗支持、前台贵重物品保险柜、大巴或轿车租赁服务、泊车位 房房 型型门市价市价早餐早餐折扣价高级客房 9802份周末6折平时5折豪华客房 10802份商务客房 12802份温泉客房 15802份温泉套房 18802份行政套房 19802份皇室套房 38882份客房、温

81、泉、高尔夫、餐饮、会务、娱乐、休闲等项目于一体，拥有60多种巴厘岛风情的室内外温泉泡池；18洞72杆标准高尔夫球场会议室规格一览表楼层会议室规格（M）面积（）摆放形式容纳人数收费标准1F凤凰国际会议中心42241000多功能厅800人12000元/4小时1F凤凰国际会议1厅2124488多功能厅380人7000元/4小时1F凤凰国际会议2厅2124488多功能厅380人7000元/4小时1F威尼斯阶梯会议室1818325阶梯厅110人6000元/4小时1F索菲亚厅1413190多功能厅150人4000元/4小时1F爱丁堡厅139116多功能厅100人3000元/4小时1F日内瓦厅139116多

82、功能厅100人3000元/4小时1F卢森堡厅129106多功能厅80人2500元/4小时1F马德里厅129106多功能厅80人2500元/4小时1F凡尔赛厅7.74.539固定讨论式15-25人2000元/4小时1F圣保罗厅8.14.539固定讨论式15-25人2000元/4小时2F布拉格厅8.85.353固定讨论式15-18人2000元/4小时2F雅加达厅8.85.353固定讨论式15-18人2000元/4小时1F爱丽舍厅6.94.430固定讨论式12-15人1500元/4小时6F墨尔本厅8434固定讨论式12-15人1500元/4小时门票：108元/人，团购88元/人特点：浪漫东南亚风情巴

83、厘岛温泉占地面积3万平方米，由室内和室外区域组成。东南亚巴厘岛风情理念，60多种温泉泡汤池碧桂园温泉重庆北碚北温泉重庆北碚北温泉柏联温泉度假酒店柏联温泉度假酒店柏联集团创立于1995年，是集旅游文化产业、房地产业、商业、酒店业、茶产业等为一体的多元化国际企业集团。柏联集团进入重庆北温泉后，进行保护性开发，由国际顶级设计大师担纲设计，临江而建，体现人与自然、建筑与自然和谐一体的绿色环保设计理念。柏联SPA温泉、柏联温泉酒店坐落在中国历史最悠久的温泉公园之一，背靠道家养生名山缙云山，毗邻嘉陵江，与具有1600年历史的温泉寺相依，这里因天然优质的温泉水而著名，是中国温泉文化发源地之一。柏联温泉度假酒

84、店柏联温泉度假酒店柏联SPA温泉具有26个风格迥异的温泉泡池；杜鹃、玉兰、腊梅、紫薇、芭蕉四季芬芳；江景汤屋、禅SPA、江景茶吧、地热熏蒸馆极具东方温泉文化色彩。酒店拥有高品质的配套设施，周到的24小时私人管家服务，体贴入微的服务体现品牌的附加值。与当地道教养生文化、中国传统文化、温泉寺悟禅文化、中国传统茶文化融合打造东方禅SPA和道家养生，开发特色的具有浓郁特色的米其林美食。柏联温泉度假酒店柏联温泉度假酒店北温泉依缙云山而建，临嘉陵江而居，自然森林丰富，古朴古香，建筑由现代与中式相结合，与周边环境融为一体，档次规格较高，温泉普通价格在238元以上。目前温泉寺在重新规划修缮，酒店部分也在重新建

85、设之中，温泉中心对游客开放，茶楼暂不开放，酒店餐饮对外营业。项目具有较强的特色文化沉淀，且形成幽静环境，在景观处理上较为细致，对本项目不具备太大借鉴的意义。入口处入口处景观景观酒店临江酒店临江景观细节景观细节景观细节景观细节温泉服务中心温泉服务中心景观细节景观细节温泉寺温泉寺重庆九龙坡陶然居重庆九龙坡陶然居陶然居概况陶然居概况重庆陶然居饮食文化集团创立于1995年，注册资金5100万元，18600名员工，在全国26个省市有68家全国大型中餐连锁店,年营业额达8.4亿元，营业总面积20万平方米。是国家商务部首批命名的“中国十大餐饮品牌企业”。陶然居在全国最大的中餐单体直营店北京朝阳店，营业面积达

86、6500平米，先后被CCTV-2激情创业、CCTV7致富经栏目报道。陶然居概况陶然居概况陶然居是以餐饮为龙头，涉足生态养殖、物流配送、人才培训、连锁经营、食品加工等跨行业集团。先后在广西北海,贵州红枫湖、百花湖，青城后山，重庆白市驿等地拥有八大生态种、养殖基地，其中水产水域养殖面积达8万多亩。2006年在重庆九龙坡区白市驿高田坎村占地803亩，投入资金2亿多元，兴建中国重庆陶然居建设社会主义新农村示范基地、共青团青年创业实践基地，集景观生态餐厅区、度假式酒店及别墅区、健身运动区、体验式农业区、大棚蔬菜区、优质果林区、会议休闲区、厨师餐饮培训等功能为一体的大型生态农业项目。陶然居陶然居-金色阳光

87、大型生态餐厅金色阳光大型生态餐厅金色阳光生态餐厅，总面积近1万平方米，是西南地区唯一采用钢架结构为主、四季恒温、全通透玻璃外墙、全透明生态阳光、开放式透明厨房而设计的大型生态餐厅，可同时容纳1000人就餐，里面种植了多种四季花草、植物和树木。度假酒店拥有具有地域特色的四合院，及可容纳400人住宿的陶然居技能培训中心，以及可供300人使用的城乡统筹会议中心。陶然居陶然居-金色阳光大型生态餐厅金色阳光大型生态餐厅项目共分2期，1期生态餐厅、会议中心、酒店、会馆、垂钓、沙滩排球、羽毛球场、篮球场等已建成投入使用，2期体验式农业、果林、养殖等还没有启动。项目景观加入中国传统文化元素，及2期体验式农业、

88、果林、养殖及生态餐厅等特色项目对本案有较好的启示。平面图平面图入口处入口处金色阳光生态酒店金色阳光生态酒店金色阳光生态酒店金色阳光生态酒店金色阳光生态酒店金色阳光生态酒店包房包房四合院四合院-重庆会馆重庆会馆四合院四合院-重庆会馆重庆会馆四合院四合院-重庆会馆重庆会馆会议中心会议中心垂钓处垂钓处重庆九龙坡贝迪颐园重庆九龙坡贝迪颐园贝迪颐园概况贝迪颐园概况贝迪颐园温泉度假酒店占地284亩，总投资约2.5亿元人民币，是一个集温泉度假、温泉旅游、温泉观光农业为一体的中档生态度假园区。总建筑面积近3万平方米，包含一个1.8万平方米的五星级温泉酒店、一个占地面积30亩的温泉花园、2个国际标准网球场（一个

89、室内，一个室外）、三个约0.15万平方米的智能农业观光温室区。整个旅游度假村配套项目包括：温泉酒店，包括有150个各式套房；8个规格不同，能容纳30-200人不等的多功能会议室；中西式餐厅等。贝迪颐园概况贝迪颐园概况温泉中心，包括温泉服务楼（更衣沐浴区、水疗中心、温泉SPA）；2080米地下的原生温泉，四个区域总共50个不同的温泉汤池；1800平米的水上游乐场。网球场，包括一个重庆市最高档次的室内网球场和一个室外网球场。智能农业观光温室区。智能温室的建设主要种植一些附加值比较高的蔬菜水果，可供游客参观、采摘，并能满足市民多元文化的需求。贝迪颐园概况贝迪颐园概况贝迪颐园项目沿湖而建，景观细腻丰富

90、，设计出具有浓郁东方特色的建筑，环境优雅安静，服务内容多样如特色婚礼等。项目不收取门票，游客免费参观游览；温泉价格较为实惠78元/人，可以在温泉中心大厅休息及用水果，平时40人左右，周末约有500人左右前往消费，但较为游乐项目较少，温泉服务项目内容较为单调，对本项目有较大的借鉴意义。入口处入口处出口处出口处平面图平面图道路景观道路景观智能温室大棚智能温室大棚智能温室大棚智能温室大棚导示牌导示牌网球中心网球中心酒店酒店汤屋汤屋温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心温泉中心养身餐厅养身餐厅特色婚礼特色婚礼海琴酒店海韵酒店餐饮配套高级套房普通标准间跃式标准间标准间餐

91、厅大包间小包间(6间)会议室300-350人KTV20人左右茶楼、球类3800元/间(含小客厅)8000元/间120间37间70间300人60人12人11间1800元按时计算21间共3套周日至周四298元368元198元周五至周六328元398元228元海蓝云天海蓝云天占地2000余亩，集居住、休闲、娱乐、度假、会务、餐饮等为一体的复合地产项目。物业设施较为老化，但价格优势明显，目前以大众消费群为主。木兰天池木兰天池浪漫山水景园，景区内以观赏飞瀑、溪潭、怪石等景观为主。国家4A级景区，也是国家森林公园。距武汉市中心仅55公里，距天河机场仅45公里。景区面积13平方公里整个景区占地面积4800亩

92、，高峡人家景园，主要由朱家山寨、草原人家、动感河湾以及木兰外婆家组成。森林公园景园，总面积2500000亩，森林覆盖率达100%，丰富的森林资源和生态环境。 杏花村杏花村国家AAA级旅游景区开发形成：2007年麻城市长请华东师范大学教授并协同有关部门编制杏花村旅游开发规划专题会，之后开发陆续展开：开通了3公里长的杏花大道，10公里的循环路硬化 园内景点：东坡桥 杏花古泉 桃林街 杏花村碑坊东坡山庄、成龙山庄 正在招商引资2008年清明开园项目最大的特点是充分依托历史文化晚唐著名诗人杜枚写的七绝清明中“牧童遥指杏花村“来通过项目的文化特点结合景观打造来吸引旅游人群。在(麻城）政府主导作用明显，通

93、过旅游专线的贯通提升了项目的竞争力。位置：位置：齐安（湖北黄州）的麻城县古镇歧亭之旁距106国道直线距离不过3公里 历史：历史：杏花村建于唐朝，重修于清朝 苏轼、陈季常及一代廉吏于成龙都与杏花村结下不解之缘，留有名篇佳作。新洲周边旅游度假项目分析新洲周边旅游度假项目分析2007年7月，在麻城市委、市政府及市直相关部门的大力支持下，歧亭镇党委、政府修建了两条由106国道至杏花村长约15.5公里的旅游专线，将杏花村及周边景点联系在一起。杏花景区的桃林街已完成了28户明清徽派古民居，杏林景区的杜牧山庄已于2008年11月投入营运。杏花村开村发布会参会领导：杏花村开村发布会参会领导：省政协原常务副主席

94、王重农省人大常委会原副主任贾天增重庆市政协原副主席辜文兴等领导以及省直有关部门负责人黄冈市四大家领导部分麻城籍在外领导曾任职麻城四大家的有关领导周边县市领导开发背景开发背景涨渡湖湿地森林公园涨渡湖湿地森林公园位置：涨渡湖位于武汉市新洲区东南端，紧邻长江开园时间：2009年占地：27平方公里相关配套：湿地森林公园、周边农家乐功能区分布：湿地公园、农业优势：自然环境优美、独特的湿地风景，丰富多样鸟类与鱼类生物品种劣势：没有形成完善的旅游相关配套、湿地公园仍在打造中 武湖生态农业园位于武汉两环（外环、中环）、两港（阳逻深水港、天河空港）、两桥（阳逻大桥、天兴洲）大桥之间，区域面积71.76平方公里，

95、人口3.4万，其中现代农业产业园占61平方公里。 生态农业研究、观光为主的产业园区，周边分布了大大小小几十家生态农业基地，主要以蔬菜、果树、以及观赏性植物等等定位：种子工程农业、设施农业、加工农业、品牌农业、科技旅游观光农业于一体的都市型农业园区。武湖生态农业园武湖生态农业园全国首批农业旅游示范点重点对武湖现代蔬菜园、农耕年华进行分析重点对武湖现代蔬菜园、农耕年华进行分析武汉现代蔬菜园武汉现代蔬菜园 武湖生态农业园核心项目武湖生态农业园核心项目位置：黄陂区武湖农场汉施公路旁占地：100余亩门票：10元/人4个玻璃大棚共计30亩：从荷兰引进了现代化电脑自控玻璃温室恒温、自动灌溉系统、无公害绿色食

96、品生产番茄、甜椒、黄瓜等无公害蔬菜，年亩产量达3万公斤。 投资2500万带蔬菜包装销售中百、武商量贩的蔬菜供应商位置：农耕年华位于黄陂区武湖农场汉施公路旁，离市中心15公里门票：50元/人占地面积：达3000亩一、三产业叠乘，农业观光、采摘、度假休闲以及农业文化宣传为主的生态农业观光园。“农耕年华”与木兰山、木兰古门、木兰湖、木兰草原、清凉寨、木兰天池、云雾山一起形成“木兰八景”。3年建设08年4月，正式开园，国庆节假日期间单日接待游客超过8万人次。农耕年华农耕年华目前已建成金牛广场服务区、农业科普示范区、农事农活体验区、农具博览游乐区、百果观赏采摘区、藤园彩林浏览区、珍奇动物观赏区、运动健身

97、活动区、登塔眺望烟瘴区、生态湿地浏览区、农家美食休闲区、木屋度假会务区等十二个功能区。 目前该项目最吸引游客的旅游项目是农耕文化岛与现代农苑。农业科普示范区木屋度假会务区金牛广场服务区百果观赏采摘区藤园彩林浏览区登塔眺望烟瘴区生态湿地浏览区运动健身活动区农事农活体验区农具博览游乐区珍奇动物观赏区农家美食休闲区农耕文化岛一个以传统农耕文化历史为主的主题文化宣传区，分别展示了中国农业、农具发展历程以及历史上为农业发展做出突出贡献人物。现代农苑一个以现代农业观赏、宣传为主的教育、休闲区，其拥有各种不同花卉、地域特色农产品、现代嫁接、基因农产品等。优：优：交通便利、路牌路标指示明确；整个园区文化内涵深

98、远、亮点创意鲜明；农业观光、采摘品种丰富。劣：劣：门票价格较高限制了部分有效客户消费；旅游季节性强，商业管理松散，淡季商业基本处于关闭状态；园区内细节打造粗糙（流水、道路等）与周边环境融入不自然；园区管理松散、部分景点管理缺乏、服务态度恶劣。农耕年华农耕年华项目点评项目点评武湖生态农业园武湖生态农业园农耕年华农耕年华阳逻山庄阳逻山庄位置：武汉阳逻经济开发区汉施路108号开业时间：占地：40亩 相关配套：别墅、公寓、客房、餐饮、会议中心、娱乐项目、商场、商务代订票务客房价格：客房150元/天 别墅2800元/天项目点评：地处阳逻经济开发区汉施路上，交通便利，距武汉30分钟车程，昭示性较强；配套设

99、施较为齐全；新增企业拓展活动；可借鉴因素：项目布局合理，建筑成围合式摆放 功能设施齐全，智能化管理，商务功能较为齐全客房现有豪华别墅3栋，17套度假公寓，2套商务套房，2间单间以及46间设施齐全的标准双人间。可接纳280人住宿硬件：标准客房内可免费上网、有国内国际长途直拨电话、独立冷暖空调、卫星电视、吹风机、消防预警监控智能系统。服务：免费檫鞋、湿洗、干洗、商务中心、租车、美容美发、购物商场、免费停车场、行李寄存等服务。会议室价格一览表会议室价格一览表价格（元）时间(4小时以内)使用面积(m2)长宽(m)会议人数(人)二楼多功能厅（1#+3#）1500430020.514.1200（剧院式可容

100、纳剧院式可容纳400人人）1号会议室800416811.614.11002号会议室500477117503号会议室400475714.140三楼4号会议室60049810.96.980接待室2004256.83.820以内会议形式:1、剧院式2、课桌式3、座谈式4、其他优惠条件:1、免费提供茶水；2、免费提供音响和会议专用话筒；3、免费提供讲台、白板（21）m2、白板笔（1支）、10副台卡；4、免费提供一张欢迎牌。备注：出租手提电脑、投影仪（含投影幕布）各100元/场；定做会标15元/米。会议室餐厅300人的宴客厅，以及18间豪华包房。以本地特色菜为主，以粤菜，湘菜及川菜为辅，可提供自助餐服务

101、。娱乐服务一览表娱乐服务一览表价格（元）优惠方式保龄球15元/局（8:30-18:00）20元/局（18:00-4:00）台球30元/小时弓箭射击2元/支乒乓球38元/小时双人自行车30元/小时多功能厅包场1号350元/小时1、免费提供茶水；2、免收点歌费。4号300元/小时电动麻将30元/小时钓鱼8元/斤1、出租鱼杆，5元/支；2、免费提供其它渔具。娱乐休闲位 置：武汉阳逻经济开发区平江路288号占 地：一百亩 相关配套：三星级酒店。倒水河畔，田园风光。有欧式风格的联体别墅及等多种房型、会议厅、宴会厅可同时容纳300人进餐。客房、餐饮、会议室、网球、台球、乒乓球、休闲；客房价格：客房270元

102、/天项目点评：项目竞争力较弱，项目较小，基本功能齐全阳逻水乡度假村阳逻水乡度假村 水乡灯光网球场 花花 果果 山山位置：仓埠成立于08年8月份 09年展开的工作，目前正筹划中占地：4500亩 3900亩（目前）其中2600亩（已到手流转过来的） 功能区规划：3园5个中心12个村，江南水乡园、东方民俗园、西欧风情园项目地理条件较为优越，山地层次感，植被覆盖率高桂花园将和华中农大合作，将国际桂花节举办地引过来。目前主要进行的三个工作：土地变性、翻耕土地、绿植栽种武汉天地武汉天地规划设计参数：绿化带宽：4m 两侧有绿化的道路：3m中间有景观的道路3.6mx2坡高30-40cm（2台阶）主道路宽：15

103、m绿植边缘至道路边缘3.5m车位（西南侧入口）48-60个小通道（残疾人专用）1.3m树之间距离3.5-4.2m大树景观（周边带坐椅）直径2.5m 大树景观之间距3m位置：武汉永清片区2007年10月试营业地上总建筑面积5.7万平方米，地下车库总建筑面积2.5万平方米约有100家商铺特点：集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合项目 商业区内保留了9栋老建筑，整旧如旧，并且保留了200棵古树 产品细节处理较好，运作模式值得借鉴产品细节处理较好，运作模式值得借鉴声雅酒店声雅酒店09年元月21日开业客房面积15-17平方米（阳台差别）停车位34-38个餐厅面积及餐位数量 西餐

104、厅6个包箱 2大4小 卡座出位 中餐厅21个包厢床宽：1.2m 单人间1.5m 套间1.8m-2m会议室大 100人 1200元中 50人 800元小 10多人 200元功能分区6层建筑1层 中餐厅 大堂2层 西餐厅 会议室3、4 房间5、6 较为豪华客房客房价格豪华同务房 888 豪华套房600 商务套房450豪 华 标 间 300 豪华单间280 普通标准218 普通单间150(以上价格8折)各客房装修标准及投资概算8万元/间，其中配备，太阳能+电热、日式品牌中央空调客房配比共113间 其中标间50间 单间23间 豪华商务8间 标间74 单人间25间 24间豪华标间 50间普标豪华标间带电

105、脑 183个床位新洲酒店餐饮市场研究新洲酒店餐饮市场研究住宿消费人群本地（新洲）占70%以上外地占30%餐饮消费人群以住宿为主，新洲当地占70% 西餐厅生意较好长期包房情况旺季入住房间能用到100间，淡季入住率占50%。客房入住率量季：春节至78月间，其余为淡季酒店配备员工人数40人09年开始商务客户增多，大部分为单位客户、高速建筑工程单位（武阴高速建设期间）对于新洲外来人口时间在93年-95年武汉到新洲的消费者较多，多为道观河游玩停车场数量车位36个 餐厅面积一楼大厅：餐厅面积2000余平，20个餐位 功能配套设施内容（例：会议功能厅）二楼两个会议室，共400平方米酒店具体楼层功能分区一楼大

106、堂、餐厅；二楼中、西餐厅，两个会议室3-6层客房（声雅酒店）声雅酒店餐饮雕琢时光新洲酒店新洲酒店05年装修（属改造物业） 06年开业 靠近市政府117间房 用地下水费用较高停车数量停车数量地下车库100个左右，管理不好会议室会议室500人 1500元50人 800元10多人 200元酒店具体楼层功能分区酒店具体楼层功能分区1层商业有部分客房2-4层为客房80元/间 1m床 无毛巾、24小时热水 60间客房面积为17平方米注意价格为折后价住宿消费人群所占比例住宿消费人群所占比例消费者以当地人居多占到9成以上长期包房的客户群体及消费内容长期包房的客户群体及消费内容忽略不计酒店配备员工人数（管理及员

107、工比例）酒店配备员工人数（管理及员工比例）近30人会议和餐厅独立又统一空调可以控制开关，节省成本01年开业年开业餐厅面积8人间 3个 10人间 14个配套餐饮的人均消费价格含酒、烟、公款8人能消费1000元个人消费80元左右/人餐饮消费人群90%成以上为本地人酒店配备员工人数20个人 旺季：清明 五一 菜系为家常菜为主太子尊酒店太子尊酒店 原价（元） 标间 200 大套 300 特价 100小套 260 泰式 220 复式 380 金卡（元）170 260100240220 350棋牌100元四小时， 加一小时20元， 8小时150元一楼21间其中6间标间 进门右边13间 左边8间 复式3间二

108、楼25间其中9间标间 右边13间 左边12间除特价房外，其他房间都带电脑，但是无会议室，不含早餐沁园春沁园春共24个包间、一个宴会厅其中10-18人包间20个 四桌包间（40个人）两个（其中一个配备麦克风设施）18人包间两个宴会厅可接到10桌-12桌的大型会餐、酒店配有套餐10人桌500元左右 16个菜 酒水可自备 也可不选择菜单式单独点餐金盛泉酒店金盛泉酒店满江红满江红农家乐形式餐馆，总共10个包间 可以接待10-18人的单独包间 其中10人包间6个12-14人包间2个 18人包间2个 大厅能接待4桌-6桌其间大概260-300元一桌，菜式比人数多一个小结小结武汉别墅项目以实力品牌开发商开发

109、项目为代表，开发运作有代表性，整体产品特点鲜明，客群以武汉当地为主其次为省内客户，并有外省炒房投资客。类比借鉴项目中以咸宁的温泉谷的运营，碧桂园项目的开发模式值得本项目借鉴；新洲范围的旅游度假项目整体发展水平有限，运作手法单一，很少项目能体现较强的竞争力与影响力，项目的定位开发及后期运营存在问题使其价值没有充份体现。新洲的旅游休闲配套与市场需求、消费力呈脱节趋势，消费外流情况明显，市场潜力较大；新洲餐饮酒店业仍处于形成发展阶段，能引领新洲或代表行业的项目馈乏。第四章第四章 目标客户群分析目标客户群分析 1、研究目的了解新洲区域关于旅游资源及购房消费者的真实需求与购买动机，探求消费者对于项目所在

110、区域的认同程度及对本项目产品等方面的期望，从而对项目之定位有较为明确的认识。从消费者方面来研判市场，为市场调研、项目定位提供较为充分的论据。2、调研方法以随机抽样与定向访谈结合，所有问卷采取明访与暗访相结合,进行一对一访谈,真实记录，保证数据的有效性（信息不完整者，拒绝配合访谈者，显失真实者均为无效问卷）。以项目为中心5公里半径范围内150份问卷，市区80份问卷，合计230份问卷。有效问卷合计207份,有效率达到90%。调研概述 52消费者访谈3、调查区域项目位于武汉市新洲区新徐大道以北，106国道以东；距武汉市区有一定距离。我司结合该项目的区位，展开针对性市场调研。新州市区：以新州市区中部与

111、中部偏北、偏西为重点区域，东部、南部为辅作为参照。项目周边：以项目地块为中心的周边乡镇。项目周边镇：汪集镇、阳逻镇、仓埠镇、徐谷镇、双柳镇等调研概述 53消费者访谈4 4、访谈者取样范围年龄：25-50岁为主职业：政府机关及事业单位人员（公务员、教师、医务人员等）；国有企业人员；私营企业人员；个体经营者；自由职业者；其他。结合市场及项目的具体情况，重点对前四类取样访谈者进行调查研究。周边乡镇重点针对企业员工、个体经营者进行调研。调研概述 54消费者访谈访谈者基本情况消费者访谈访谈者性别访谈者年龄【从访谈者情况看，访谈抽样合理有效】男性占46%，女性占54%。年龄区间30-50岁的占95%。56

112、访谈者基本情况消费者访谈访谈者职业构成 政府及事业单位占访谈40%；个体经营者占33%；私营企业占14%；自由职业和国企各占6%家庭月收入：5000元以下占55%;6000-8000元者占28%;8000-10000元以上者12%。10000元以上占5%；家庭月收入证明，被访谈者主力为当地中等偏低阶层。实际中产阶级应有更强购买力。58访谈者需求情况消费者访谈访谈者心理房价：l接受房价2000-2300元/平方米的访谈者占64%；l接受房价2300-3500元/平方米的访谈者占32%；l接受房价3500元/平方米以上的访谈者占4%。【5年以内准备购房者占到42%，说明刚性需求真实存在】访谈者买房

113、时间的考虑：l1年内者占10%；l2年内者占13%；l3-5年内者占19%。【超过半数的访谈者认为可以考虑的洋房房价区间在2000-2300元/平方米，说明在此价格区间有较强的消费能力】访谈者需求情况消费者访谈访谈者购房考虑的主要因素：l选择户型的访谈者占22%；l选择地段的访谈者占23%；l选择价格的访谈者占16%。访谈者购房考虑的建筑形式：l选择电梯多层的访谈者占33%；l选择花园洋房的访谈者占12%；l选择独栋别墅的访谈者占41%。【访谈者购房考虑的三大因素：产品、地段、价格】【访谈者购房首先会考虑电梯多层建筑，但对于花园洋房、高层在心理上也能够接受。独栋别墅有其较强的市场需求】60访谈

114、者需求情况消费者访谈访谈者购房需求面积：l需求在90-110平方米的访谈者占23%；l需求在111-130平方米的访谈者占32%；l需求在131-150平方米的访谈者占21%。【需求在90-110平方米的访谈者占23%，说明刚性需求依然存在；111-130平方米占32%，说明改善型居住需求仍是主要需求；150-200平方米的访谈者占17%；说明较高端改善型产品有潜在需求。】访谈者购房的户型需求：l需求两室两厅的访谈者占14%；l需求三室二厅的访谈者占62%；l需求四室两厅的访谈者占18%。【需求三室的访谈者占62%，说明客户对于户型的功能性有了更多的要求；四室二厅需求占18%，产品设计中应予以

115、注意】访谈者需求情况消费者访谈访谈者对别墅的可接受价格：l选择4500-5500元/平方米者占70%；l选择5501-6500元/平方米者占25%；l选择6501元/平方米以上者有占5%。【选择4500-5500元/平方米的访谈者占70%，说明客户对于总价100万左右别墅有较强的购买力；总价超过100万的别墅依然有较大空间。】访谈者购房付款方式：l选择一次性付款者占24%。l选择分期付款者占43%；l选择公积金贷款者占22%；【选择一次性付款和分期款付款方式的访谈者占24%、43%，公积金贷款和银行贷款的比例各占22%和11%】6162访谈者需求情况消费者访谈访谈者购房的目的：l家人同住的访谈

116、者占63%；l用于孩子结婚的访谈者占16%；l投资的访谈者占12%。【自己居住为购房目的访谈者占63%，说明目前的客户需求仍主要是刚性需求】访谈者购房的信息来源：l来自朋友介绍的访谈者占48%；l来自电视电台和报纸媒体广告的访谈者占30%；l来自户外路牌及商场广告的访谈者占20%。【购房者的主要信息来源依序：朋友介绍、电视、电台、报纸媒体广告、户外宣传牌、商场宣传。朋友之间的点对点推介较高；媒体推广认可度较强；营销推广中应予重视】63访谈者需求情况消费者访谈访谈者区域认知度：l不了解的访谈者占4%；l认为环境和未来发展一般的访谈者占65%；l认为距离偏远的访谈者占4%；l认为前景较好的访谈者占

117、19%。访谈者产品消费意愿：l愿意前往的访谈者占38%；l考虑前往的访谈者占54%；l不考虑前往的访谈者占8%；新州市消费者访谈的结论小结1、从购房考虑的主要因素看，购房的三大因素依次是环境、地段、价格；2、从需求建筑形式看，多层电梯是购房者的首选，其次是小高层；别墅与花园洋房比例接近，也有一定需求；3、从需求面积看，110-130平方米的户型面积是目前主流需求；4、从需求户型看，三室二厅的户型需求比例最大；5、从付款方式看，分期付款和一次性付款成为重要决定因素；6、从购房目的看，主要是改善型需求，提高社区品质，将能够得到更多购房者的青睐；7、从信息来源看，口碑介绍、电视台、户外大牌是新洲主要

118、的媒介通道；8、从区域认知看，家住城关镇附近的访谈者对项目地块区域的未来比较看好，认为规划好，有发展前景；而其他区域的访谈者大部分人不了解未来规划，认为位置比较偏远。为得到更广泛的认可，区域营销是今后项目营销的重点工作。旅游问卷调查旅游问卷调查1、研究目的了解武汉市场关于旅游资源及旅游消费群体的真实需求，探求消费者对于项目所在区域的认同程度及对本项目产品等方面的期望，从而对项目之定位有较为明确的认识。从消费者方面来研判市场，为市场调研、项目定位提供较为充分的论据。2、调研方法以随机抽样与定向访谈结合，所有问卷采取明访与暗访相结合,进行一对一访谈,真实记录，保证数据的有效性（信息不完整者，拒绝配

119、合访谈者，显失真实者均为无效问卷）。消费者访谈消费者访谈男性占47%，女性占53%。武汉人占72%，非武汉人占28%访谈者需求情况消费者访谈消费者访谈访谈者职业构成访谈者年龄构成 政府及事业单位占访谈24%；私营企业者占32%；个体经营占14%；国企占18%；自由职业和外资各占7%，5%。年龄区间30-50岁的占75%；50岁以上占13%；25岁以下占12%。访谈者需求情况消费者访谈消费者访谈访谈者出游工具选择访谈者出游时间构成当天往返的占访谈48%；两天游者占34%；三天游占18%； 自驾游占访谈45%；旅行社组团报名者占42%；乘坐旅游巴士者占11%；消费者访谈消费者访谈访谈者选择旅游产品

120、形态构成访谈者获知渠道构成选择自然景观的占60%；历史人文者占19%；朋友间介绍占37%；报纸网络广告占37%；旅行社、户外广告各占8%、6%。消费者访谈消费者访谈选择和亲人同游访谈者44%；和朋友者占34%；和商务伙伴者占22%。考虑前往访谈者占96%；不考虑占4%；访谈者旅游组合构成访谈者消费意愿64新州市消费者访谈的结论本章小结1、从旅游者考虑的主要因素看，出游的三大因素依次是自然景观、历史文化、娱乐休闲；2、从出游方式看，自驾游是出游者者的首选，其次是旅行社组团；3、从出游所需时间看，当天往返所占比例较大，其次是两天，三天游；4、从旅游者组合构成看，家人出游所占比例最大；5、从访谈对象

121、的年龄构成和职业构成看，30岁-40岁的私营企业主事重要支撑旅游产品的客户群；6、从购房目的看，主要是改善型需求，提高社区品质，将能够得到更多购房者的青睐；7、从信息来源看，口碑介绍、报纸网络是新洲主要的媒介通道；8、从区域产品认可度看，访谈者对项目地块区域未来的旅游产品比较关注，认为如果规划好，有可吸引的产品；其他区域的访谈者大都愿意前往消费。为得到更广泛的认可，区域营销是今后项目营销的重点工作。五、项目地块调查与分析五、项目地块调查与分析（一）项目基本情况调研（一）项目基本情况调研 项目地块位于新洲城区之东北方向。南临新徐公路； 西靠G106。新洲城区新洲城区1、项目区位调研2、项目经济技

122、术指标分析项目基本指标占地面积容积率建筑面积631.62631.62亩亩-（二）项目基地调查1、基地概况分析地块基本呈梯形地势不平，山丘林地、湖、梯田、凹地均有凹地梯田梯田山丘林地湖凹地2、基地周边环境分析南西北东基地西主要有煤碳厂和肉牛屠宰厂；北为耕地及村民住宅；南临新徐公路一侧村民村宅及少量延街店面；东侧主要为村民云耕地。G106新徐公路3、基地交通条件基地内道路新徐公路G106新洲大街邾城街基地内道路G106：直通黄州新徐公路：连接新洲与徐古的交通要道，与新洲大街直接连通另外基地内道路与邾城街相连本案4、基地周边配套设施金盛泉酒店新洲博物馆目前基地周边的配套设施，为“两店一馆”满江红农家

123、乐5、基地资源分析自然景观基地地形错落有致，坡地、山丘、湖水以及邾城公园的绿化植被构成了项目的自然景观资源，为项目旅游产品的打造提供了良好的条件。（三）项目SWOT分析StrengthWeaknessOpportunity ThreatW1.地块内高压线；W2.与主干道的地面落差；W3.历史人文资源馈乏；W4.地势不平，多为不规则坡地。S1.地块内自然景观资源丰富；S2.地块紧临交通主干道；S3.原邾城公园一定的知名度；O1.新洲旅游休闲业存在较大市场潜力；O2.餐饮、休闲、娱乐整体水平不高，存大较大的提升空间；O3.道观河的在新洲旅游的影响力；O4.生态农业、新农村建设及旅游业的发展的良好契

124、机。T1.国十条调控政策带来的影响；T2.周边的商业氛围弱；T3.相关配套少；T4.周边县旅游开发项目；六、市场调研结论六、市场调研结论结论结论国内经济保持平稳较快增长，旅游收入整体增速快于GDP，将迎来庞大的休闲度假市场；旅游总收入较快增长，旅游业在GDP所占比重不断提高，旅游产业逐步提升为国家战略性支柱产业；武汉是华中地区最大都市及中心城市区位优势明显，珠三角、长三角的向内转移，武汉优势将更加明显，经济发展提供较大的发展空间；武汉经济发展位于全国前列，整体经济运行良好；武汉旅游业进入加速发展时期；武汉历史悠久，文化突出，近几年创意产业发展速度较快，进入发展时期；阳逻是六个城市组群之一，同时

125、邾城是武汉规划中四级城镇体系之第二级，为新洲以后发展提供良了好的契机；新洲阳逻是武汉最具发展潜力的地区之一 ，发展优势明显，将成为带动新洲经济发展的龙头。土地市场呈波动式发展，04-07年土地市场平稳发展，08年受大环境影响下挫， 2009年爆发，品牌开发商拓展步伐加快，市场竞争激烈，催生新地王；武汉房地产以中小户型商品住房为市场销售主体，7000元/平方米以下商品住房销量占比达八成以上，消费主力当地消费客群；汉北房地产市场供应整体萎缩，成交量攀升明显，面积段集中在80-100平方米，价格平稳上升，两房产品价格走高，四房产品受别墅影响波动较大；新洲房地产处于起步发展时期，操作空间较大。武汉别墅

126、项目以实力品牌开发商开发项目为代表，开发运作有代表性，整体产品特点鲜明，客群以武汉当地为主其次为省内客户，并有外省炒房投资客。类比借鉴项目中以咸宁的温泉谷的运营，碧桂园项目的开发模式值得本项目借鉴；新洲范围的旅游度假项目整体发展水平有限，运作手法单一，很少项目能体现较强的竞争力与影响力，项目的定位开发及后期运营存在问题使其价值没有充份体现。新洲的旅游休闲配套与市场需求、消费力呈脱节趋势，消费外流情况明显，市场潜力较大；新洲餐饮酒店业仍处于形成发展阶段，能引领新洲或代表行业的项目馈乏。购房消费者分析结论：从购房考虑的主要因素看，购房的三大因素依次是环境、地段、价格；从需求建筑形式看，多层电梯是购

127、房者的首选，其次是小高层；别墅与花园洋房比例接近，也有一定需求；从需求面积看，110-130平方米的户型面积是目前主流需求；从需求户型看，三室二厅的户型需求比例最大；从付款方式看，分期付款和一次性付款成为重要决定因素；从购房目的看，主要是改善型需求，提高社区品质，将能够得到更多购房者的青睐；从信息来源看，口碑介绍、电视台、户外大牌是新洲主要的媒介通道；从区域认知看，家住城关镇附近的访谈者对项目地块区域的未来比较看好，认为规划好，有发展前景；而其他区域的访谈者大部分人不了解未来规划，认为位置比较偏远。为得到更广泛的认可，区域营销是今后项目营销的重点工作。旅游消费者分析结论：从旅游者考虑的主要因素

128、看，出游的三大因素依次是自然景观、历史文化、娱乐休闲；从出游方式看，自驾游是出游者者的首选，其次是旅行社组团；从出游所需时间看，当天往返所占比例较大，其次是两天，三天游；从旅游者组合构成看，家人出游所占比例最大；从访谈对象的年龄构成和职业构成看，30岁-40岁的私营企业主事重要支撑旅游产品的客户群；从购房目的看，主要是改善型需求，提高社区品质，将能够得到更多购房者的青睐；从信息来源看，口碑介绍、报纸网络是新洲主要的媒介通道；从区域产品认可度看，访谈者对项目地块区域未来的旅游产品比较关注，认为如果规划好，有可吸引的产品；其他区域的访谈者大都愿意前往消费。为得到更广泛的认可，区域营销是今后项目营销的重点工作。THANKS！