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1、1涪陵涪陵鹅颈湾湾项目商目商业定位定位初步提案初步提案报告告计容建筑面计容建筑面积积住宅建筑住宅建筑总量（）总量（）住宅建面住宅建面单价单价（万元（万元/ /）住宅住宅销售额销售额（万元）（万元）商业建筑（）商业建筑（）商业建商业建面单价面单价（万元（万元/ /）商业销商业销售额售额（万元）（万元）税后利润率税后利润率地下地下建筑面积建筑面积（）（）总建筑面积总建筑面积（）（）总销售额总销售额（万元）（万元）持有量持有量销售量销售量586099.5586099.5586099.5586099.50.4550.455 266675.3 266675.3 0 00 00.80.80 00.1%0.
2、1%110772.81 110772.81 696872.31 696872.31 266675.3 266675.3 578099.5578099.50.450.45 260144.8 260144.8 0 0800080000.80.8640064000%0%111024.81 111024.81 697124.31 697124.31 266544.8 266544.8 555099.5555099.50.450.45 249794.8 249794.8 100001000021000210000.80.816800168000%0%111749.31 111749.31 697848.
3、81 697848.81 266594.8 266594.8 531099.5531099.50.450.45 238994.8 238994.8 200002000035000350000.80.828000280000%0%112505.31 112505.31 698604.81 698604.81 266994.8 266994.8 508099.5508099.50.450.45 228644.8 228644.8 300003000048000480000.80.838400384000%0%113229.81 113229.81 699329.31 699329.31 26704
4、4.8 267044.8 484099.5484099.50.450.45 217844.8 217844.8 400004000062000620000.80.849600496000%0%113985.81 113985.81 700085.31 700085.31 267444.8 267444.8 437099.5437099.50.450.45 196694.8 196694.8 600006000089000890000.80.871200712000%0%115466.31 115466.31 701565.81 701565.81 267894.8 267894.8 42509
5、9.5425099.50.450.45 191294.8 191294.8 650006500096000960000.80.876800768000%0%115844.31 115844.31 701943.81 701943.81 268094.8 268094.8 我司通我司通过对项目目“商商业持有量、持有量、销售量与住宅体量售量与住宅体量”三者三者动态变量量对项目目盈盈亏亏临界界点点进行行分析分析:前前 言言前前 言言由分析表可看出：l在项目盈亏临界点接近零的情况下，销售商业量约为持有商业量的1.5倍，持有商业量越大销售商业也越大。l同样在项目盈亏临界点接近零的情况下，提高住宅售价，可
6、减少持有商业与销售商业的比值，减少商业总量即减少销售商业量，减小商业销售压力。l持有商业量越大，地下建筑面积也越大，总建筑面积随之增加，总投资成本增加，但总销售额变化不大，项目风险也随之增大。领域认为：通过对项目盈亏临界点接近零的8组数据比较分析，总建面699329.31，其中住宅建面508099.5 ，商业建面78000 持有30000 销售48000 （约25000 街区商业、53000 集中商业），为项目最优选择。宏观经济地块 SW O T房 地 产 市 场商业地产市场本市专项经营商业状况分析功能定位目标市场定位经营业态定位经营规模定位经营方式定位形象定位特色定位产品定位业态规划经济测算
7、开发策略意意 向向 招招 商商功能定位目标市场定位经营业态定位成 立 商 业 经营 管 理 公 司项目开业后期运营服务方法方法本案提本案提纲第一章第一章 项目预判项目预判第二章第二章 涪陵商业业态专项研究涪陵商业业态专项研究第三章第三章 家居饰品专业市场定位设想家居饰品专业市场定位设想第四章第四章 汽博中心定位设想汽博中心定位设想第五章第五章 项目适合商业业态组合项目适合商业业态组合PART 项目目预判判项目解析项目解析涪陵城市经济现状及发展规划涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想项目商业业态功能设想项目解析地理位置本案本案本案地块位于老城区板块近郊部，老城与新城老城与新城缓冲冲带和
8、和连接接带。庞大的人流、车流也将带动区域商贸流通，区域经济亦将蓬勃发展。同同时，本案地，本案地块处于涪陵城于涪陵城市窗口区域，在涪陵城市建市窗口区域，在涪陵城市建设进程中，程中，该区域将被打造成涪陵城区域将被打造成涪陵城市形象的一面旗市形象的一面旗帜。项目解析地块资源 地块西南方为最高点，海拔264米，东北为最低点，海拔180米，最大高差达到最大高差达到8484米米； 地块内部主要内部主要为沟壑沟壑，四周向中间下沉；内部多为农田、荒地、渣场，无可以利用自然景观资源；四周无自然水源。项目解析地块四至农副副产品交易中心品交易中心建建玛特特苗圃苗圃汽修厂汽修厂纸箱厂、太极箱厂、太极药厂厂项目被主干道
9、环绕，较脏乱，纸箱厂和太极药厂生产排放大量的废气，污染较严重。项目解析交通现状桥南路南路迎迎宾大道大道百花路百花路新新华西路西路柏柏杨路路鹅颈关立交关立交李李度度老老城城乌江路江路恒恒岛路路滨滨江江路路鹅颈湾湾项目位于老城区与李渡新区连接带，道路交通体系完善，地块四周有交通主干道环绕，出行较便利。项目距离李渡新城约李渡新城约6 6公里公里，距离老城老城区中心商业区约区中心商业区约7 7公里公里，距离滨江路仅滨江路仅1.51.5公公里里。西客站（扩建）建玛特建材市场（在建）蔬果批发市场旧车交易市场榨菜市场（在建）本案本案本案位于涪陵规划中的专业市场区域，4大专业市场相继落成将改变和提升区域商业格
10、局与区域人气。4大专业的市场的集体亮相，为城市窗口形象提供有力的支撑。同时，本案紧邻本案紧邻4 4大大专业市场，为本案人气的专业市场，为本案人气的聚集奠定了一定的基石。聚集奠定了一定的基石。项目解析区域特点地块适宜性分析地块位于老城新城连接带与缓冲带，自身区位潜力和区位功能作用明显，随着区域的持续发展，人流、物流量逐步加大，可带来商贸快速流通，地块价值凸显；周围为主干道环绕，交通便捷。从地从地从地从地块块自身来看自身来看自身来看自身来看1 1从涪陵的城市空从涪陵的城市空从涪陵的城市空从涪陵的城市空间间拓展分析拓展分析拓展分析拓展分析2 2地块位于老城区近郊，城市发展扩容必将成为第一阵线；本地块
11、周围已建成两个专业市场，且规划中的西客站和榨菜市场即将动工，优越的区域位置将促成专业市场集群的升级。从大重从大重从大重从大重庆庆一小一小一小一小时经济时经济圈的角度分析圈的角度分析圈的角度分析圈的角度分析3 3涪陵区距离主城区最远，受主城辐射力弱，但是对于周边区县甚至是渝东南地区，城市价值将迅速提升。项目地目地块适宜性分析适宜性分析以集群化以集群化专业市市场发展展为主主导，促，促进城城市窗口形象及区域市窗口形象及区域经济地位升地位升级，增，增强老城与新城的老城与新城的联动发展，展，带动涪陵涪陵经济对周周边区区县城市的城市的辐射能力。射能力。PART 项目目预判判项目解析项目解析涪陵城市经济现状
12、及发展规划涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想项目商业业态功能设想近三年涪陵GDP快速增长，从250多亿元攀升至450亿左右，年均增长率达到了惊人的22%左右，远远高于同期全国与重庆增速。2010年全年涪陵人均涪陵人均GDPGDP达达40722元元，在全市范围内处于前列。20082008年至年至20102010年年GDPGDP总量情况：总量情况：数据来源：涪陵统计局数据来源：涪陵统计局20102010年上半年年上半年人均人均GDPGDP排名：排名：经济现状GDP研究GDP及人均GDP的高速增长，将一进步推进涪陵商业发展。三次产业结构从2008年的8.0:55.2:36.8优化调整为7
13、.5:55.6:36.9。经济现状产业结构三次产业结构的进一步优化必将带动涪陵第二、第三产业的飞速发展。2009年，社会消费品零售总额快速增长。批发与零售业零售额74.29亿元，增长21.3%；全年批发和零售业、住宿和餐饮业对GDP增长的贡献率为9.1%。人民生活水平不断提高。全区城镇职工年平均工资28211元，比上年增长20.3%，家庭总收入15719元，增长14.1%，其中人均可支配收入15109元，增长11.2%；城镇居民人均消费支出10706年，增长9.3%。全年农村居民人均纯收入4651元，比上年增长11.6%，消费性支出2998元，增长10%。经济现状人民生活水平社会消费品零售总额
14、的快速增长，人民生活水平的不断提高，为商业发展提供了有力的消费支撑。发展规划“418”总体战略因城市化进程的加快，涪陵发展已上升为重庆发展战略，是我市重要的区域中心城市，是辐射三峡库区工业重镇和乌江流域物资集散中心，是一小时经济圈辐射带动渝东北、渝东南地渝东北、渝东南地区的重要枢纽。区的重要枢纽。2010年12月21日市政府正式出台了关于加快涪陵区经济社会发展的决定，明确了涪陵发展的“418”总体战略，即“四大定位”-全市重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市重要腹地、一圈两翼发展格局中的战略支点；“一大目标”- 建设统筹城乡发展的现代化大城市。力争到到20152015年，城市人口达到
15、年，城市人口达到8080万人左右，城区面积达到万人左右，城区面积达到7070平方公里平方公里，地区生产总值占全市比重达到7%以上，人均GDP超过8万元，实现全面建设小康社会目标。到到20202020年城市人年城市人口达到口达到100100万人左右，城区面积达到万人左右，城区面积达到100100平方公里平方公里，地区生产总值占全市比重达到10%左右，人均GDP超过16万元，基本建成城乡统筹发展的现代化大城市；“八大任务八大任务”- -打造江南万亿工业走打造江南万亿工业走廊核心区。打造百万人口现代化宜居城市。建设统筹城乡发展示范区。建设渝东综合交通枢纽廊核心区。打造百万人口现代化宜居城市。建设统筹
16、城乡发展示范区。建设渝东综合交通枢纽和物流大通道。全面提升对外开放水平。培育壮大现代服务经济体系。打造渝东地区科技人才和物流大通道。全面提升对外开放水平。培育壮大现代服务经济体系。打造渝东地区科技人才高地。打造和谐稳定新库区。高地。打造和谐稳定新库区。发展规划城市交通规划在“418”战略的引导下，城市战略发展规划以形成形成“一城两区五片一城两区五片”的城市格局的城市格局。区政府为能更好的建设美好城市，在交通规划上，将形成“内环 + 外环”两大涪陵城市环线。“内环线内环线”为乌为乌江桥头西石龙山隧道李渡长江大桥李渡新区江北街道乌江桥头东江桥头西石龙山隧道李渡长江大桥李渡新区江北街道乌江桥头东，有
17、助于涪陵分流过境交通，加速涪陵城区组团经济的发展，实现城市交通与对外交通的快速转换；“外环线外环线”为水磨滩石为水磨滩石龙百胜葛尔沟江东龙桥李渡水磨滩龙百胜葛尔沟江东龙桥李渡水磨滩，由外环北段、南涪高速段、沿江高速段组成的城市高速外环线。该线路实现城区各个组团的快捷通达和对外出口，辐射带动涪陵大城市外围地区产业发展，推进涪陵城区由点及面的产业扩张。同时，将依托依托涪陵火车站，结合路网布局规划，将建成沙溪沟综合客运枢纽和涪陵北换乘枢纽两个铁路客运枢纽；建成李渡换乘枢纽和江东换乘枢纽；建立“高效、便捷、准点、舒适”的公共客运交通体系，布局布局3434条公交线路，形成条公交线路，形成“1111快速线
18、快速线+23+23干线干线+5+5支线支线”的城市公交网络的城市公交网络骨架，公交分担率达到40%，城市建成区公交站点覆盖率达到95%发展规划涪陵商业规划涪陵区商业发展以“418”战略总精神为基础，以“大商贸、大市场、大流通”为目标，以“商贸流通产业规划、专业市场发展导向规划、江南主城区商业业态规划”为指引，大力发展现代商贸流大力发展现代商贸流通业，通业，通过建设南门山高笋塘、李渡两个百亿级核心商圈和歪角次级商圈三个商圈，滨江路、四环路两条商业走廊，珍溪、龙潭、新妙、白涛4个市级中心镇商业，新大兴国际农产品、泽胜家居建材等，新大兴国际农产品、泽胜家居建材等十大专业市场，十大专业市场，望涪等十个
19、社区商业，兴华东路机电产品一条街等四条商业特色街，凸显涪陵区域性商贸中心的地位，把涪陵建成重庆乃至西部特色鲜明的区域性商贸物流现代化城市。GDP的快速增长、三次产业结构的进一步优化、社会零售总额的快速增长、人民生活水平的提高，将进一步推动涪陵商业经济体向专业化、品质化发展。从从从从经济经济水平看水平看水平看水平看1 1从城市从城市从城市从城市发发展展展展规规划看划看划看划看2 2涪陵城市地位的战略升级，决定的出台，“418”发展战略的进一步明确，为城市区域地位及城市经济地位发展带来前所未有的历史机遇。从交通从交通从交通从交通规规划及商划及商划及商划及商业规业规划看划看划看划看3 3“11快速线
20、+23干线+5支线”的城市公交网络规划、城市商业布局的规划，将进一步优化商业区的动态链接、进一步优化商业结构和商业形态，为商业发展空间提供充足平台。涪陵商业发展机遇与方向为此，涪陵区商此，涪陵区商业即将即将进入高速入高速发展展阶段，将段，将为经营商家及城商家及城市运市运营商商带来前所未有的来前所未有的发展机遇。展机遇。PART 项目目预判判项目基本情况简析项目基本情况简析涪陵城市经济现状及发展规划涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想项目商业业态功能设想商商业体量大体量大本案商业功能设想现状人口状人口密度低，密度低，有效有效购买力不足力不足本案适合本案适合业态7.87.8万万M M2
21、2商商业体体量，量，2.32.3万的万的集中商集中商业（除（除3 3万万M M2 2 自持人自持人人超市及人超市及2.52.5万万M M2 2 街区商街区商业。专业市场建材家居市场五金机电市场汽贸专业市场 区域商业集中商业步行街中大型超市百货中小规模特色餐饮店美容中心等生活配套领域域观点：点：1.开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化。2.业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。从从项目目自自身身条条件件、政政府府规划划、人人口口量量及及消消费特特征征、服服务辐射射半径等角度半径等角度对以上的以上的业态进行分析。行分析。本案商业功能设想DynastyW 中国地产商
22、域网中国地产商域网初步判断：q本案位于涪陵规划中的专业市场区域，4大专业市场相继落成将改变和提升区域商业格局与区域人气。4大专业的市场的集体亮相，为城市窗口形象提供有力的支撑q本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能以专业市场为主导。开开创创财财富富自自由由新新攻攻略略SETTING UP NEW INVESMENT RUSE FOR FREEDOM OF FORTUNE本案商业功能设想本案提本案提纲第一章第一章 项目预判项目预判第二章第二章 涪陵商业业态专项研究涪陵商业业态专项研究第三章第三章 家居饰品专业市场定位设想家居饰品专业市场定位设想第四章第四章 汽博中心定位设想汽博中心
23、定位设想第五章第五章 项目适合商业业态组合项目适合商业业态组合PART 2涪陵商涪陵商业业态专项研究研究商商业步行街可行性步行街可行性论证百百货店店业态可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所可行性所可行性大型超市（零售型与大型超市（零售型与仓储型）可行性型）可行性论证大型大型专业市市场可行性可行性论证楼层数楼层数租金租金主力面积主力面积主力业态分布主力业态分布一期一期二期二期-3F50-100元/平方米暂时还未确定超市1F300-400元/平方米国内一线品牌服装、鞋、皮具、餐饮、休闲类（如咖啡厅等）大型家电专卖场大型数码专卖场负2-负1F200-300元/平方米2-4F5F50-1
24、00元/平方米电影院、游乐场、KTV等项目位于高笋塘商圈，交通非常便利，人流量巨大，与涪陵新世纪仅一街之隔。项目商业总体量仅10万方。一期预计开业时间是2012年10月，二期预计开业时间在2013年10月。该项目进一步优化了中心区域商业格局和商业等级，以一体化、多品牌、大型专业卖场对该区域商业进行优势互补，极大提升了区域商业经济地位和区域形象。泽胜商业步行街（在建） 业态可行性论证可行性论证：q商业街是多业态聚集的综合商业业态，对商业氛围要求较高，对人口依存度较大，对人口密度要求较大的业态，一般只适于市中心区域。q本案所在区域属城乡结合部，过往的人流稀少，很难支撑商业街的生存；而且商业步行街投
25、资量大，风险也大，投资商业步行街需当谨慎。q本案集中商业地块位置偏离其他住宅楼盘较远，同时，交通便利性较弱，集中商业形态辐射力将会较弱。 领域建议：本案商业为集中商业步行街形态不可行，建议区域配套商业分摊到社区底商销售。商业步行街业态可行性论证PART 2涪陵商涪陵商业业态专项研究研究商商业步行街可行性步行街可行性论证百百货店店业态可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所可行性所可行性大型超市（零售型与大型超市（零售型与仓储型）可行性型）可行性论证大型大型专业市市场可行性可行性论证依蝶百货依蝶百货重百重百新世纪百货新世纪百货新纪元百货新纪元百货百 货 业 态现状分布图业态可行性论证百
26、 货 业 态Department Store商业定位分析表百货名称百货名称定位与特色定位与特色经营面积经营面积新世纪百货中高端百货，有多个国际品牌和国内一线品牌15000方依蝶百货产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和体育用品、部分女士用品、精品男装和家具8000方重百百货传统百货，无经营特色15000方新纪元百货以大众产品为主，长年推行折扣促销方式6000方业态可行性论证经营状况1)新世纪百货营业额占据涪陵区百货业首位，其次则是依蝶百货、重百百货、新纪元百货。2)虽然涪陵百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经营状况举步维艰。3)未来几年，外资零售百货大鳄（华润万象36000大卖场）抢滩
27、势必会冲击涪陵的百货行业百 货 业 态Department Store业态可行性论证可行性论证：q百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于市中心区域（新世纪百货的日人流量是5万人）。q本案所在区域属城乡结合部，过往的人流稀少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。领域建议：百货店业态进驻不可行。百 货 业 态Department Store业态可行性论证PART 2涪陵商涪陵商业业态专项研究研究商商业步行街可行性步行街可行性论证百百货店店业态可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所可行性所可行性大型超市（零售型与大型超
28、市（零售型与仓储型）可行性型）可行性论证大型大型专业市市场可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所所 Center太极大道餐饮休太极大道餐饮休闲娱乐一条街闲娱乐一条街滨江路餐饮休滨江路餐饮休闲娱乐一条街闲娱乐一条街现状分布图业态可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所所& Center可行性论证：q大型餐饮、娱乐休闲场所对商业氛围或文化氛围要求较高，对人口依存度较大，对交通便利性要求较高，一般只适于商圈内或者紧邻商圈的边缘地带。q本案所在区域过往的人流稀少，很难支撑大型餐饮和休闲娱乐场所生存，招商风险也大。 领域建议：本案社区商业适合做中型餐饮、快餐、便民餐饮。业态可行性论证PA
29、RT 2涪陵商涪陵商业业态专项研究研究商商业步行街可行性步行街可行性论证百百货店店业态可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所可行性所可行性大型超市（零售型与大型超市（零售型与仓储型）可行性型）可行性论证大型大型专业市市场可行性可行性论证新大兴超市新大兴超市新大兴超市新大兴超市大型超市大型超市（零售型与（零售型与仓储型）型）Supermarket 涪陵超市主要以新大兴为主，除了图上标注两个大型超市外，新大兴在涪陵各大社区都配备得有中小型超市。业态可行性论证现状分布图大型超市大型超市（零售型与（零售型与仓储型）型）Supermarket 可行性论证：1)超市所支付的租金（ 0.2元/平
30、方米）条件与其他的商铺总收益相去甚远，品牌超市则更甚。（预计本案区域：0.2元/平方米.天）。2)大型零售型超市一般以个体消费者为主，区域辐射范围较弱，对人口量依赖度较大，一般要求在10万人以上。若人口远景得以兑现，本案所在区域至少能够支撑1-2个大型零售型超市。3)而本案周边现状人口密度暂时无法支撑零售型超市，每平方公里人口的密度与住宅区相对较小，投资风险巨大，投资该类型物业需谨慎。业态可行性论证大型超市大型超市（零售型与（零售型与仓储型）型）Supermarket 可行性论证：4)引进仓储式超市可间接完善区域商业配套，吸纳人流，有效提升本案品质和附加值，既而对本案如商业、居住、写字楼的销售
31、和价值提升将起到共生互利的作用，从效益上，引进仓储式超市具有一定可行性。5)仓储式超市区域辐射范围及车程覆盖范围广，覆盖的客源类型多样以及客源量大，较零售型超市更具消费支撑。但仓储式超市对特定客群要求较高，若引进仓储式超市进入，存在一定的风险。但是从辐射力及客源类型多样性看，引进仓储式超市同样具有一定可行性。 领域认为：本案适合引进仓储式超市或中小型零售类超市入驻，对于大型零售类超市需谨慎考虑。 业态可行性论证PART 2涪陵商涪陵商业业态专项研究研究商商业步行街可行性步行街可行性论证百百货店店业态可行性可行性论证大型餐大型餐饮、娱乐、休、休闲场所可行性所可行性大型超市（零售型与大型超市（零售
32、型与仓储型）可行性型）可行性论证大型大型专业市市场可行性可行性论证兴华西路：兴华西路：建材家居专业建材家居专业市场市场兴华东路：兴华东路：五金机电专业五金机电专业市场市场太极大道：太极大道：汽车交易市场汽车交易市场乌杨路：乌杨路：粮油副食专业粮油副食专业市场市场专业市场Speciality Market 业态可行性论证现状分布图关庙专业市场关庙专业市场涪陵汽贸专业市场涪陵汽贸专业市场（政府规划）（政府规划）泽胜建材家居专泽胜建材家居专业市场（在建）业市场（在建）新大兴农贸专业新大兴农贸专业市场市场兴华西路建材家居市场A段B段C段建材家居市场形态为住宅底商，成带状分布，无任何空置，业态分布较为零
33、乱，专业市场功能性不足，制约了品牌商家的经营发展。该商业带过长，近4公里，为消费者购物带来不便。区段区段售价售价租金租金主力面积主力面积业种业种入驻率入驻率A段10000-20000元/平方米100-150元/平方米20-40平方米管材、石材、地板、瓷砖、五金件等100%B段60-100元/平方米40-60平方米灯饰、油漆、家电、管材、厨卫、门业等100%C段40-60元/平方米40-60平方米家居、布艺、厨卫等100%业态可行性论证兴华东路五金机电市场该市场起于东客站，商业形态为住宅底商，成带状分布，街区总长度近2公里，业态分布较为零乱，商业档次低，作为涪陵门户市场，将对涪陵城市商业地位和商
34、业形象形成一定冲击。同时，也为该市场的提升提供了充足的空间。该市场入驻率100%。区段区段售价售价租金租金主力面积主力面积业种业种新华东路8000-15000元/平方米40-80元/平方米20-80平方米线缆、机电、五金、防盗门窗、配套商业业态可行性论证乌杨路副食粮油市场该市场处于乌杨路，为陡坡路段，道路狭窄破烂，商业形态为住宅底商，门面老旧，市场环境条件非常不规范。该区域现被规划为拆迁区，所有商家将会搬入鹅颈关蔬果粮油专业市场。业态可行性论证易家坝关庙专业市场该市场为综合类批发零售市场，位于易家坝商业圈边缘，以满足消费者日常生活需要为依托，以低端商品为主导，提供多种业态的商品。业态主要有五金
35、日化、家居用品、厨卫用品、服装、自行车、玩具、布艺、小百货、饰品、床上用品、鞋包等多业态。楼层间业态布局较为混乱。业态可行性论证鹅颈湾泽胜建玛特专业市场（在建）泽胜专业市场集建材、石材、钢材、板材于一体，打造一体化、专业化的建材市场，商业总体量近9万方。仓储、物流等功能性配套一应俱全，有效解决现有建材专业市场经销商仓储、物流难的问题，为经销商区县强辐射力提供支撑。现建材家居市场大部分经销商已与建玛特签订进驻意向协议，等着建玛特租金及扶持政策的最终落实。建玛特最终的开业启动，必将会对现有的建材市场形成一定的冲击，对现有的建材市场格局形成强有力的市场分流，项目的开业，必将形成极具人气的专业市场。业
36、态可行性论证开发周期开发周期工程进度工程进度层数层数业态业态一期（6万方）已完工，正进入招商阶段1F瓷砖、洁具、陶瓷用品类2F板式家居、橱柜、厨电、地板3F品牌家居4F灯饰、吊顶、油漆5F布艺、墙纸、装饰公司二期（3万方）在建1F钢材、板材、石材、管业等鹅颈湾新大兴农贸专业市场新大兴专业市场集蔬菜、水果、副食干货、粮油市场为一体，以批发为主，零售为辅，服务各区县及涪陵市民的日常需求。项目总体量3万方。一期为蔬果市场，已正式运营，日客流量巨大。二期为副食干货、粮油市场，现已进入招商阶段，旧的副食干货、粮油市场即将入驻，必将带动更多的人气聚集。业态可行性论证鹅颈湾涪陵汽贸专业市场现二手车船舶市场被
37、政府暂定规划为集汽贸、二手车、船舶交易专业市场。以区域位置看，该地块处于低洼地带，地理位置较差，离4大专业市场相距较远，人气难以聚集，同时该区域离主干道较偏远，坡度较陡，道路极其狭窄，为车流、人流及汽贸物流带来极大的不便利性。该区域汽贸专业市场规划欠妥。为本案向政府争取该专业市场建设提供有利的条件。业态可行性论证太极大道汽车交易市场该区域为城市发展新区域，主要规划业态为餐饮、娱乐、家居及汽车市场。但在业态分布方面较为分散。在整个商业带上，尤其是汽车市场及维修点分布极为零散，为车辆的购买及维修带来极大的不便利。对汽车市场走访发现，涪陵区汽车市场专业化程度不强，未形成一体化的汽车销售服务体系，同时
38、，该区域基本不存在汽车配件市场和汽车用品市场，市场存在较大的空白点，为汽贸市场向专业化发展提供支撑。业态可行性论证可行性论证：专业市场Speciality Market 1)市场空白点：通过对涪陵专业市场研究，各大专业市场商业水平及物业形态较为落后，商业带较长，商业分布零乱，为城市商业地位发展带来不利性，对消费者引导存在较大的模糊性，为购物便利形成一定的障碍。同时，从另一个层面说，各大专业市场专业化发展存在较多的空白点，为各大专业市场升级提供了发展空间。也为本案开发专业市场提供了市场条件。2）区域机会：其一：政府规划中的4大专业市场的逐步落成，将提升该区域的商业品质和商业氛围，为城市窗口形象予
39、以有力的支撑。其二：区域人气将随着专业市场的落成而得到提升。其三：各大专业市场相邻，交通便利，为各大市场间人流互通提供了支持，同时也为本案商业人气聚集提供支持。其四：各大专业市场的聚集，将有效推动区域商业经济的发展。业态可行性论证可行性论证：专业市场Speciality Market 3）引进的可行性：对于机电市场对场地的规范化要求较弱，对租金要求较低，同时，因产品本身的特性，易造成市场脏乱差的现象。对市场品牌形象冲击较大，租金收益较低，不利于大型专业化市场的发展。对于建材家居市场虽然城区内有庞大的建材市场以及泽胜建材市场对建材家居专业化市场的抢占，从规模上看，本案开发此市场存在较大风险，但是
40、，若本案进行差异化定位，形成建材家居专业市场互补，做大区域建材市场规模，扩大共享的客源资源，完善一站式购物体验。对于汽贸专业市场现涪陵地区，汽车销售点及维修点非常分散，专业化程度不高，市场存在较大空白点，市场急需建立汽贸销售和服务体系，为本案商业开发提供了足够空间。领域建议：根据市场信息判断，有两个专业市场可以考虑：其一是建材家居互补专业市场；其二是汽贸类相关的专业市场。业态可行性论证本案提本案提纲第一章第一章 项目预判项目预判第二章第二章 涪陵商业业态专项研究涪陵商业业态专项研究第三章第三章 家居饰品专业市场定位设想家居饰品专业市场定位设想第四章第四章 汽博中心定位设想汽博中心定位设想第五章
41、第五章 项目适合商业业态组合项目适合商业业态组合PART 3项目家居目家居饰品品专业市市场定位定位设想建想建议家居家居饰品市品市场S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析项项目定位及目定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比家居饰品专业市场SWOT分析优势（优势（StrengthStrength）1.1.项目位于城市窗口区域，后期形象较好；项目位于城市窗口区域，后期形象较好；2.2.项目紧邻项目紧邻4 4大专业市场，有较好的资源互动；大专业市场，有较好的资源互动；3.3.项目紧邻城市交通主干道，交通极为便捷；项目紧邻城市交通主干道，交通极为便捷；劣势（劣势（WeaknessW
42、eakness）1.1.因地块内部交通问题，商业市场存在相互独因地块内部交通问题，商业市场存在相互独立的局面，不利于内部商业互动。立的局面，不利于内部商业互动。2.2.作为家居市场用地，面积相对偏小。作为家居市场用地，面积相对偏小。威胁（威胁（ThreatThreat） 1.1.项目紧邻太极医药工业区，对项目环境存在项目紧邻太极医药工业区，对项目环境存在一定的影响。一定的影响。2.2.紧邻泽胜大型建材市场。紧邻泽胜大型建材市场。3.3.销售后的经营管理，需成立专业的经营管理销售后的经营管理，需成立专业的经营管理团队团队机会（机会（OpportunityOpportunity）1.1.多元化业种
43、业态发展方向创造新的商业契机多元化业种业态发展方向创造新的商业契机2.2. 规划以满足中高端品牌厂商之需求（径深与面积），规划以满足中高端品牌厂商之需求（径深与面积），能提升项目整体档次能提升项目整体档次3.3.以市场对家饰产品的需求为切入点，形成特色及亮以市场对家饰产品的需求为切入点，形成特色及亮点点4.4.利用与建马特不同的经营定位及业种，与其进行错利用与建马特不同的经营定位及业种，与其进行错位、互补，创造双赢机会位、互补，创造双赢机会W1:W1:因地块内部交通问题，商业市场存在相因地块内部交通问题，商业市场存在相互独立的局面，不利于内部商业互动。互独立的局面，不利于内部商业互动。 W2:
44、W2:作为家居市场用地，面积相对偏小。作为家居市场用地，面积相对偏小。T1:T1:紧邻泽胜大型建材市场紧邻泽胜大型建材市场T2:T2:项目紧邻太极医药工业区，对项目环境项目紧邻太极医药工业区，对项目环境存在一定的影响。存在一定的影响。T3:T3:销售后的经营管理，需成立专业的经营销售后的经营管理，需成立专业的经营管理团队。管理团队。把互补的商业业态项目规划在一起，把非相关把互补的商业业态项目规划在一起，把非相关的商业业态项目以项目地特性相对独立开。的商业业态项目以项目地特性相对独立开。精准定位，引进家居类市场空白点业态，形成精准定位，引进家居类市场空白点业态，形成与周边市场功能互补。与周边市场
45、功能互补。引进差异化业态，形成优势互补，避免恶性竞引进差异化业态，形成优势互补，避免恶性竞争。争。建议政府搬迁工业区。建议政府搬迁工业区。自己组建专业商业运营团队或者聘请专业商业自己组建专业商业运营团队或者聘请专业商业管理运营公司进行管理。管理运营公司进行管理。应应对对策策略略PART 3项目家居目家居饰品品专业市市场定位定位设想建想建议家居家居饰品市品市场S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析项项目定位及目定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比l延伸及扩展涪陵现有的家具市场、消费客层与客群l增加涪陵现有欠缺的其他业态与业种l增加市场欠缺的家饰业态与业种，并形成涪陵区的第
46、一个完整家饰业种专业空间l引领时尚、个性化及高品位的家居相关业种(家俱、家饰)成为时尚、品味的家居生活演绎空间l趣味性家居生活的show场l不仅是家居家饰的商品提供和演绎，更是延伸至设计、软装修等一系列的生活空间主题定位的概念阐述国际家居生活休闲体验空间 引领时尚、品味、休闲家居生活，时尚品味；惬意生活，体验空间；主题构想主题：国际家居、休闲生活、体验世界主题构成：家俱世界家饰生活创意产业文化休闲餐饮娱乐服务功能定位：以时尚、品味为主题，创造家俱、家饰、创意产业文化、休闲餐饮相结合的家居生活休闲体验空间。提升本项目的独特性与铠恩的互补性，以互补共荣的方式创造涪陵区的一个新形态商业亮点。创造家居
47、生活休闲体验空间主题定位主力市场：涪陵李渡新区及涪陵老城区次主力市场：涪陵区周边通过高速连接的区域的辐射区域目标市场次主力商圈主力商圈目标客群：l涪陵区现有的消费群体l新置业购屋的消费者l改善添家俱的人群l增添布置及装饰家居的人群l讲究时尚、生活品味的中高端人士l假日休闲的人群l相关产业的设计专业人士l周边需要休闲环境的居民目标客群次主力商圈主力商圈中层级中层级中层级中层级低层级低层级低层级低层级高层级高层级高层级高层级本项目主要以中端、中高端及部分高端的客层为主主要客层：30岁以上购屋的家庭25-45岁追求时尚、品味及中高端教育水平的人群本案目标客层消费者客层PART 3项目家居目家居饰品品
48、专业市市场定位定位设想建想建议家居家居饰品市品市场S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析项项目定位及目定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比国际家居、休闲生活、体验世界四大主力业态，聚集商业人气针对讲究生活品质的涪陵区庆市民提供新形态的商业模式从生活需求到休闲生活体验的消费形态转变发挥互补性、创造更大商业量体，以突破现有的区域性组团商业模式家家俱俱世世界界家家饰饰生生活活创创意意文文化化服服务功功能能业态规划档次档次价格价格家俱世界低高低高优点：l从中端到高端的定位，提供消费者的不同需求l时尚、流行，提供品味人士的最佳选择l开放式的体验空间，有别于目前市场上所有家俱市场的
49、商业空间环境规划业种 家俱世界家俱世界规划业种档次档次价格价格家饰生活低高低高优点：l提供涪陵区市民对家饰需求的满足l提供家饰厂商一个完整规划的商业市场l提供渴求生活家居品质的消费者的一个体验空间l提供不动产销售时利于操作的商品。因饰品业种的房型小，销售总价低规划业种 家家饰饰生活生活规划业种创意产业文化优点：l创造项目的新亮点l争取地方政府的支持并获得相关配套政策l创造时尚、品味、文化的话题，并提供日后营销的元素与话题l提供设计等一系列全方位的服务，给消费者带来便利l适当的面积比例与楼层布局，解决高楼层出租的困难性l解决高楼层的销售操作难度档次档次价格价格低高低高规划业种 创创意意产业产业文
50、化文化规划业种服务功能优点：l为消费者提供良好的服务配套，以提高游逛的便利性及延长其游逛时间，为项目带来良好的声誉及口碑l提升整体形象例如：咨询服务中心、展览会馆、银行、电信、手机等家庭购物VIP用车规划业种业态业种配比业态业态形态形态举例举例家俱世界家俱世界大型高端厂商大型高端厂商青田、美克美家、中信、联邦青田、美克美家、中信、联邦中大型品牌中大型品牌和木居、都市生活、英伦风情和木居、都市生活、英伦风情小型品牌小型品牌和木居、都市生活、英伦风情和木居、都市生活、英伦风情家饰生活家饰生活全系列高端品牌全系列高端品牌乐斯菲尔、贝奇、拉雅莲花乐斯菲尔、贝奇、拉雅莲花一般特色商品一般特色商品金海洋专
51、业市场金海洋专业市场创意文化创意文化内装及软装设计室内装及软装设计室元洲装饰、视觉色装饰元洲装饰、视觉色装饰陶艺、水彩水墨画、木雕等陶艺、水彩水墨画、木雕等广告公司、广告公司、SOHOSOHO族族服务配套服务配套咨询服务中心、会展中心、画廊咨询服务中心、会展中心、画廊银行。便利店、中国移动等银行。便利店、中国移动等厂商类别及需求面积厂商类别厂商类别分布楼层分布楼层每家面积（）每家面积（）厂商数（户）厂商数（户）面积小计（）面积小计（）中、大型家俱品中、大型家俱品牌牌（单一平面）（单一平面）350-50010-155610 一般家俱品牌一般家俱品牌（单一平面）（单一平面）100-15035-55
52、5610 家饰品牌家饰品牌（单一平面）（单一平面）60-1501007480 创意文化创意文化可位于高楼层及可位于高楼层及较差区域较差区域80-30010-201870 服务中心服务中心顶层顶层500-600561 银行及其他服务银行及其他服务性行业性行业位于位于1 1楼楼60-30010-301870 面积总计面积总计23000 业种业态配比24%24%33%8%2%8%中、大型家俱品牌 一般家俱品牌 家饰品牌 创意文化 服务中心 银行及其他服务性行业 本案提本案提纲第一章第一章 项目预判项目预判第二章第二章 涪陵商业业态专项研究涪陵商业业态专项研究第三章第三章 家居饰品专业市场定位设想家居
53、饰品专业市场定位设想第四章第四章 汽博中心定位设想汽博中心定位设想第五章第五章 项目适合商业业态组合项目适合商业业态组合PART 4汽博中心定位汽博中心定位设想建想建议汽博中心汽博中心S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析定位及定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比汽博中心SWOT分析优势（优势（StrengthStrength） 1. 1.项目地块位于新老城区连接带，涪陵城市项目地块位于新老城区连接带，涪陵城市开发扩容的第一阵营，周围交通完善，四开发扩容的第一阵营，周围交通完善，四至各区域便捷。至各区域便捷。 2. 2.紧邻高速出入口，交通便利，物流成本相紧邻高速出入口
54、，交通便利，物流成本相对较低，与市内交通方便，往来方便。对较低，与市内交通方便，往来方便。 3. 3.项目将是涪陵区第一家专业集中的汽配服项目将是涪陵区第一家专业集中的汽配服务中心，业态完整全面，服务优良，应是务中心，业态完整全面，服务优良，应是政府规范汽车行业的标杆项目，必将以各政府规范汽车行业的标杆项目，必将以各种优惠政策进行培育和扶持。种优惠政策进行培育和扶持。劣势（劣势（WeaknessWeakness）1.1.经营此类专业市场要求的专业知识及经验经营此类专业市场要求的专业知识及经验更多，否则不利于开发和招商。必须通过更多，否则不利于开发和招商。必须通过引进专业人才进行弥补。引进专业人
55、才进行弥补。2.2.当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。3.3.需销售部分的商业在当地如何销售，是一需销售部分的商业在当地如何销售，是一个很大的难点。个很大的难点。威胁（威胁（ThreatThreat） 1.1.当地低水平的汽车维修、保养店以低价展当地低水平的汽车维修、保养店以低价展开竞争会在一定程度上造成客户分流；开竞争会在一定程度上造成客户分流；2.2.涪陵区作为三线城市经济发展不及重庆市，涪陵区作为三线城市
56、经济发展不及重庆市，专业市场发展十分落后，车主如果为了选专业市场发展十分落后，车主如果为了选择更好的汽配服务，也可以选择去重庆。择更好的汽配服务，也可以选择去重庆。3.3.投资渠道受国家楼市调控有可能转向其他投资渠道受国家楼市调控有可能转向其他行业，进而会影响本项目的招商和销售。行业，进而会影响本项目的招商和销售。机会（机会（OpportunityOpportunity） 1. 1.当地经济发展迅速，居民收入持续增加，当地经济发展迅速，居民收入持续增加，汽车消费市场及后市场服务发展空间巨大。汽车消费市场及后市场服务发展空间巨大。 2. 2.当地现有的汽车后市场服务难以满足车主当地现有的汽车后市
57、场服务难以满足车主们的高水准要求。们的高水准要求。 3. 3.当地政府对本项目的政策支持将起到巨大当地政府对本项目的政策支持将起到巨大的推动作用。的推动作用。 4. 4.网络的发展，是信息沟通和发布更迅速，网络的发展，是信息沟通和发布更迅速，使我们有机会发展新的经济增长点使我们有机会发展新的经济增长点W1:W1:经营此类专业市场要求的专业知识及经经营此类专业市场要求的专业知识及经验更多，否则不利于开发和招商。必须通过验更多，否则不利于开发和招商。必须通过引进专业人才进行弥补。引进专业人才进行弥补。W2:W2:当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差不齐，如何淘汰旧
58、有业态，并集中提差不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行业水平，在当地客户心中将存有较升行业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。大质疑。W3:W3:需销售部分的商业在当地如何销售，是需销售部分的商业在当地如何销售，是一个很大的难点。一个很大的难点。T1:T1:当地低水平的汽车维修、保养店以低价当地低水平的汽车维修、保养店以低价展开竞争会在一定程度上造成客户分流；展开竞争会在一定程度上造成客户分流；T2:T2:涪陵区作为三线城市经济发展不及重庆涪陵区作为三线城市经济发展不及重庆市，专业市场发展十分落后，车主如果市，专业市场发展十分落后，车主如果为了选择更好的汽配服务，也可以选择为了选择更好的汽配服
59、务，也可以选择去重庆。去重庆。T3:T3:投资渠道受国家楼市调控有可能转向其投资渠道受国家楼市调控有可能转向其他行业，进而会影响本项目的招商和销他行业，进而会影响本项目的招商和销售。售。自主搭建商业运营管理团队，或者聘请专业化自主搭建商业运营管理团队，或者聘请专业化商业运营公司进行商业部分整体运作。商业运营公司进行商业部分整体运作。以品质服务为基础，引进以品质服务为基础，引进4S4S店进行差异互补，店进行差异互补，并配以汽配市场和汽车用品市场健全和提并配以汽配市场和汽车用品市场健全和提升汽贸市场功能性不足。升汽贸市场功能性不足。以地块各点的辐射能力，把集中商业进行有效以地块各点的辐射能力，把集
60、中商业进行有效分割，以住宅底商的形式进行销售。分割，以住宅底商的形式进行销售。引进定损中心及专业品牌维修中心，以专业的引进定损中心及专业品牌维修中心，以专业的服务质量和服务水平，在消费者心理树立服务质量和服务水平，在消费者心理树立品质区隔。品质区隔。以专业化的汽贸市场和服务品质，降低主城区以专业化的汽贸市场和服务品质，降低主城区对涪陵及周边区县汽车消费的消费力引流。对涪陵及周边区县汽车消费的消费力引流。以自持商业部分进行品牌化运作，树立区域市以自持商业部分进行品牌化运作，树立区域市场品质地位，同时，建立租赁服务平台，场品质地位，同时，建立租赁服务平台，有效引导投资者投资和招商。有效引导投资者投
61、资和招商。应应对对策策略略PART 4汽博中心定位汽博中心定位设想建想建议汽博中心汽博中心S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析定位及定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比简单分析有以下几点：1）本项目的实施可将当地的汽车后市场服务进行软硬件提升，促进当地行业整体进步；2）本项目的实施有利于促进当地汽车行业形成集中而完善的市场体系，改变现有低级经营模式；3）本项目的实施可带动当地交通门户区域的经济发展，不仅可减少市内零散低水平汽配店的数量，更可带来持续的经济增长和就业机会；4）本项目的建成可极大改善涪陵区门户迎宾大道临街面的城市形象和发展面貌。项目建设必要性分析主题构想解
62、决“我是谁”的问题，宜用简练有感召力的表达主题：顶级名车廊、汽车美容改装一站式服务主主题题构成：汽构成：汽车车零配件零配件销销售售品牌品牌4S4S店店名名车车廊廊汽汽车车美容改装美容改装汽汽车车定定损损及新及新车车手手续办续办理理功能定位：以功能定位：以顶级顶级名名车车廊及整廊及整车销车销售售为为主主题题，创创造集汽造集汽车车零配件零配件销销售、物流配送、售、物流配送、维维修修检测检测、汽、汽车车改装、汽改装、汽车车美容、美容、电电子子商商务务、商、商务办务办公、手公、手续办续办理、理、娱乐娱乐休休闲闲等功能等功能为为一体，一体，创创造涪陵区首个汽造涪陵区首个汽车专业车专业市市场场。名名车鉴赏
63、车鉴赏及整及整车销车销售售汽汽车车美容改装一站式美容改装一站式主题定位主力市场：涪陵李渡新区及涪陵老城区次主力市场：涪陵区周边通过高速连接的区域的辐射区域目标市场次主力商圈主力商圈目标客群：l当地现有的汽配行业的经营者，当市内汽配行业受到政策影响和引导需要迁址时，到本项目是首选。l当地其他行业经营者扩大经营范围，其他行业扩大经营范围的可能或新进入汽配行业也必首选本项目。l投资客：当居住类房产受新政策影响而产生降价预期时，本项目良好的经营模式和收益预期以及返租、包租等措施，将使商业性房产投资客果断投资。目标客群次主力商圈主力商圈中层级中层级中层级中层级低层级低层级低层级低层级高层级高层级高层级高
64、层级本项目主要以中端、中高端及部分高端的客层为主主要客层：30岁以上购屋的家庭25-45岁追求时尚、品味及中高端教育水平的人群本案目标客层消费者客层PART 4汽博城定位汽博城定位设想建想建议汽博城汽博城S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析定位及定位及发发展建展建议议业种种业态规划及划及组组合合配比配比四大主力业态，聚集商业人气针对讲究生活品质的涪陵区市民提供新形态的商业模式从生活需求到休闲生活体验的消费形态转变发挥互补性、创造更大商业量体，以突破现有的区域性组团商业模式业态规划4S店名名车车廊廊汽汽车车美美容容汽汽车零零配配件件顶级名车廊、汽车美容改装一站式服务档次档次价格价格名车廊低高
65、低高优点：l从中端到高端的定位，提供消费者的不同需求l时尚、流行，提供高端人士的最佳选择l开放式的体验空间，有别于目前市场上所有汽车市场的商业空间环境规划业种 名名车车廊廊规划业种档次档次价格价格汽车4S销售中心低高低高优点：l提供涪陵区市民对家饰需求的满足l提供家饰车商一个完整规划的商业市场l提供渴求品质汽车的消费者的一个体验空间规划业种汽汽车车4S4S销销售中心售中心规划业种档次档次价格价格汽车美容改装低高低高优点：l提供目的性消费者的休息空间，延长其消费的时间、增加销售金额l提供汽车改装设计等一系列全方位的服务，给消费者带来便利l吸引区域性消费者，创造消费人潮l满足厂商工作人员的需求规划
66、业种汽汽车车美容改装美容改装规划业种汽车配件销售中心优点：l提供良好的购物环境，集中一站式购物体验l提供汽车后产品全面的零售及批发l适当的面积比例与楼层布局，解决高楼层出租的困难性l解决高楼层的销售操作难度档次档次价格价格低高低高规划业种规划业种（续下表）业态业种配比业态业态形态形态举例举例名车廊名车廊大型高端厂商大型高端厂商青田、美克美家、中信、联邦青田、美克美家、中信、联邦中大型品牌中大型品牌和木居、都市生活、英伦风情和木居、都市生活、英伦风情小型品牌小型品牌和木居、都市生活、英伦风情和木居、都市生活、英伦风情4S店全系列高端品牌全系列高端品牌乐斯菲尔、贝奇、拉雅莲花乐斯菲尔、贝奇、拉雅莲
67、花一般特色商品一般特色商品金海洋专业市场金海洋专业市场汽车美容汽车美容中西式快餐中西式快餐KFCKFC、麦当劳、麦当劳咖啡简餐咖啡简餐两岸、上岛、两岸、上岛、SPRSPR中小型主题餐厅中小型主题餐厅泰式、川菜、粤菜泰式、川菜、粤菜汽车零配件汽车零配件内装及软装设计室内装及软装设计室元洲装饰、视觉色装饰元洲装饰、视觉色装饰陶艺、水彩水墨画、木雕等陶艺、水彩水墨画、木雕等广告公司、广告公司、SOHOSOHO族族厂商类别及需求面积厂商类别厂商类别分布楼层分布楼层每家面积（）每家面积（）厂商数（户）厂商数（户）面积小计（）面积小计（）名车廊名车廊（单一平面）（单一平面）350-50030-4015,0
68、00 4S店（单一平面）（单一平面）100-150100-12015,000 汽车美容中心汽车美容中心（单一平面）（单一平面）60-15015020,000 汽车零配件销售汽车零配件销售中心中心（需位于（需位于1 1楼）楼）100-2008-101,500 面积总计面积总计23,000 业种业态配比本案提本案提纲第一章第一章 项目预判项目预判第二章第二章 涪陵商业业态专项研究涪陵商业业态专项研究第三章第三章 家居饰品专业市场定位设想家居饰品专业市场定位设想第四章第四章 汽博中心定位设想汽博中心定位设想第五章第五章 项目适合商业形态组合项目适合商业形态组合领域域观点点根据上述市根据上述市场初步研
69、判，商初步研判，商业形形态组合可以合可以为：社区商社区商业+ 仓储式超市式超市+ 汽汽贸专业市市场目目标消消费客群客群消消费特征特征周周边专业市市场办公人公人员、专业市市场消消费者、西客站流者、西客站流动人口、人口、项目区目区域周域周边住宅社区住宅社区人口人口汽汽车消消费群体、汽群体、汽车用用品消品消费群体等汽群体等汽车后后市市场消消费群体群体消消费量大，档次高，注量大，档次高，注重品重品质，注重，注重爱车的售后服的售后服务与保养，与保养，注重注重爱车的装扮的装扮以以满足日常生活需求足日常生活需求为主主涪陵区企事涪陵区企事业单位、位、政府部政府部门、大型、大型社会社会团体、中高体、中高端人群端
70、人群以特殊消以特殊消费为主，消主，消费量大，消量大，消费频率高率高领域域观点点根据上述市根据上述市场初步研判，商初步研判，商业形形态组合可以合可以为：社区商社区商业+ 仓储式超市式超市+ 家居用品家居用品专业市市场目目标消消费客群客群消消费特征特征周周边专业市市场办公人公人员、专业市市场消消费者、西客站流者、西客站流动人口、人口、项目区目区域周域周边住宅社区住宅社区人口人口房屋装修房屋装修过后的家居内后的家居内饰需求的消需求的消费群体群体以家居以家居环境布置境布置为主，主，装扮温馨小家装扮温馨小家以以满足日常生活需足日常生活需求求为主主涪陵区企事涪陵区企事业单位、位、政府部政府部门、大、大型社
71、会型社会团体、体、中高端人群中高端人群以特殊消以特殊消费为主，主，消消费量大，消量大，消费频率高率高领域域观点点根据上述市根据上述市场初步研判，商初步研判，商业形形态组合可以合可以为：社区商社区商业+ 汽汽贸专业市市场目目标消消费客群客群消消费特征特征 周周边专业市市场办公人公人员、专业市市场消消费者、西客站者、西客站流流动人口、人口、项目区域周目区域周边住宅社区人口汽汽车消消费群体、汽群体、汽车维修群修群体、汽体、汽车用品消用品消费群体群体等汽等汽车后市后市场消消费群体群体消消费量大，档次高，注重量大，档次高，注重爱车的售后服的售后服务与保养，与保养，注重注重爱车的装扮。的装扮。以以满足日常生活需求足日常生活需求为主主THANKS
