第四房地产评估

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2、t Indications in white = Edit in masterIndications in blue = Locked elementsIndications in black = Optional elementsCopyright: 10pt ArialRegular, white第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节第四节 成本途径及其方法在房地产评估

3、中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用其他评估技术方法在房地产评估中的应用一、市场售价类比法一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思路（一）市场售价类比法的基本思路 1.1.市场售价类比法的含义市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等, ,它是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，

4、也可以单独对土地价值进行评估。第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用2.2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。 3.3.市场售价类比法评估计算公式市场售价类比法评估

5、计算公式 或： 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。（二）市场售价类比法的评估步骤（二）市场售价类比法的评估步骤 1.1.广泛收集房地产交易资料广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果难免失真，因此，评估人员要经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时去做。 所收集

6、的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。 收集房地产交易资料可采取以下途径收集房地产交易资料可采取以下途径： （1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； （2）各种报刊上有关房地产交易的广告； （3）同行之间相互提供经手的交易实例资料； （4）假装成顾客，以出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料； （5）其他途径。 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实

7、例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。 为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点： （1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修

8、正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为三个以上。 3.3.进行市场交易情况修正进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： （1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。 （2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。 （3）有意为逃避交易税，签订是虚假交易合同，造成交易价格偏低。 （4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使

9、交易价格偏高或偏低。 对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。 进行交易情况修正的一般公式为： 正常价格正常价格= =参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数或 式中，交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。例1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%

10、，则修正后的正常交易价格为： 4.4.进行区域因素修正进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。 房地产区域因素修正的思路是：房地产区域因素修正的思路是： 首先，首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素； 其次，其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况； 然后，然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度； 最后，最后，根据价格差异程

11、度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为： 评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格 区域因素修正系数区域因素修正系数 式中，区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正直接比较修正。 首先，首先，以评估对象房地产区域状况为基准（通常定为100分），将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打的分数就高于100；相反,打的分数就低于100； 然后，然后，根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别给出不同的权重，再

12、将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分； 最后，最后，将评估对象区域因素值（100）比上各参照物的区域因素综合得分，得出各参照物的区域因素修正系数。 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为： 式中括号内应填写的数字，为参照物房地产相与评估对象房地产比较的区域因素综合得分。 具体的打分方法见表1。表表1 1 区域因素修正直接比较表区域因素修正直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100 5.5.进行个别因素修正进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包

13、括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。 个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数，然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。 进行个别因素修正的一般公式为： 评估对象房地产自身状态下的价格评估对象房地产自身状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格 个别因素修正系数个别因素修正系数 如果单独评估土地价值，在土地使

14、用年限、容积率（建筑总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下，可单独进行土地使用年限和容积率修正。 土地使用权年限修正系数的数学表达式为： y=1 式中：y年限修正系数； n评估对象土地使用权剩余年限； N参照物土地使用权剩余年限； r折现率。 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为： 容积率修正系数的数学表达式为： 式中，y为容积率修正系数 例3 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根据容积率地价指数表（见表）,土地容积率的修正系数为：容积率12345地价指数%10010511011

15、5120 6.6.进行交易日期修整进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式为： 进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不同的价格指数进行修正。 （1）运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：或 例4 某地区某类房地产2011年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,

16、109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2011年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2011年10月的价格为： 例5 某地区某类房地产2011年上半年各月的价格同2010年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2011年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2011年6月的价格为： （2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为： 或 例6某宗房地产在2011年

17、6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2011年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2011年10月的价格为： 3000103.6%98.3%103.5%104.7%=33113000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元（元/ /平方米）平方米） 7.7.确定评估对象房地产评估价值确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。

18、 在具体操作过程中，可采用以下两种方法：（1）简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下： 式中，P评估对象房地产的评估价值； Pi第i个参照物房地产的比准价值； n参照物房地产个数。 例例8 8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为45004500元元/ /平方米、平方米、48004800元元/ /平方米、平方米、42004200元元/ /平方米、平方米、43004300元元/ /平方米，则用平方米，则用简单算术平均法计算的

19、评估对象房地产的评估值为：简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为： （4500+4800+4200+43004500+4800+4200+4300）4=44504=4450（元（元/ /平方米）平方米）（2）加权算术平均法 判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下： (f1+f2+ fn =1) 式中，P评估对象房地产的评估价值； Pi第i个参照物房地产的比准价值； f i第i个参照物房地产比准价值Pi的权重； n参照物房地产个数。 例9

20、 在例5-8中，如果赋予四个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为： 45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=441045000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410（元（元/ /平方米）平方米） （三）市场售价类比法的评估案例（三）市场售价类比法的评估案例1.1.1.1.评估对象房地产概况评估对象房地产概况评估对象房地产概况评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市

21、黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。 （2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件，该地块土地级别为六级。目前

22、已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2003）字第188号。 （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2003年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。 公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。 2.2.2.2.评估要求评估要

23、求评估要求评估要求 评估该房地产2005年4月1日的市场价值。 3.3.3.3.评估过程评估过程评估过程评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易实例作为参照物。参照物参照物A A：阳光小区12号楼一层公建。 该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水

24、管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2002年4月，当时为期房。 参照物参照物B B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。 光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘。 参照物参照物C C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同

25、，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2004年11月。因素条件说明表因素条件说明表 评估对象及参照比较因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易日期2002420049200411交易情况正常期房清盘正常区域因素商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无个别因素小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南

26、北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优 进行交易情况修正。 经分析，三个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。 经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B

27、和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。 进行区域因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表4。 表表4 4 区域因素直接比较表区域因素直接比较表区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物C C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便

28、捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6进行个别因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100

29、/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表5。表表5 5 个别因素直接比较表个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼 层0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理

30、0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4 计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表6。 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为： 67990.5+63030.2+69980.3=676067990.5+63030.2+69980.3=6760（元（元/ /平方米）平方米） 4.4.评估结果评估结果 房地产单价：6760元/平方米 房地产总价：14006760=9464000（元）表表6 6 房地产价值计算表房地产价值计算表参照物A

31、参照物B参照物C实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998 二、基准地价修正法二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义（一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评估

32、对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。 基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。 基准地价一般由三个部分组成：基准地价一般由三个部分组成： 土地出让金土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 基础设施配套费基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、

33、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。 土地开发及其他费用土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法时要注意当地基准地价的构成，不可以机械地套用公式。基准地价修正法的数学表达式为： p = A a1 a2 a3 a4p = A a1 a2 a3 a4 式中，p评估对象土地使用权评估价值； A评估对象宗地所处地段的基准地价； a1年限修正系数； a2交易日期修正系数； a3土地状况修正系数； a4市场转让因素修正系数。 （二）基准地价系数修正法的估价步骤（二）基准地价系数修正法的估价步

34、骤 1.1.收集有关资料收集有关资料 关键是获取当地政府最新制订的关于基准地价文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。 2.2.计算土地转让年限修正系数计算土地转让年限修正系数基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的，如商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。 年限修正系数的数学表达式为： a1=1 式中：N土地最高出让年限； n土地实际出让年限； r折现率。 3.3.计算

35、交易日期修正系数计算交易日期修正系数 基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平，基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。 4.4.计算土地状况修正系数计算土地状况修正系数 由于基准地价是不同区域、不同用途土地的平均地价，不能反映每宗地块的特点，因此需要对评估对象宗地地价产生影响的土地坐落位置、形状、临街状况、周围环境、交通条件、容积率等因素进行分析和修正。 5.5.计算市场转让因素修正系数计算市场转让因素修正系数 这实际上是把一级市场地价修正为二级市场地价的问题。它的测算可通过类比推算法进行，即利用已进

36、入二级市场且成交的地块的二级市场地价（参照物市场交易价格）与其一级市场的基准地价的比值求取。它主要取决于评估时间二级市场的活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为： 市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格 参照物地块基准地价 6.6.计算评估对象宗地的评估价值计算评估对象宗地的评估价值 上述各修正系数求取出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价值： 评估对象宗地的价值= 评估对象宗地所处地段的基准地价年 限修正系数交易日期修正系数土地状况修正系 数市场转让因素修正系数 第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 一、收益途径的基本思路一、收

37、益途径的基本思路 1.1.收益途径的含义收益途径的含义 收益途径，收益途径，是求取评估对象房地产未来预期的正常纯收益，选用适当的资本化率将未来纯收益折算为现值，以估测房地产价值的思路及方法。 收益途径及其方法既可以评估房地产（房地合一）的价值,也可以评估土地或建筑物的价值。 2、收益途径的理论依据是预期原理 预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益获得到的满足的预期。 根据预期原理，如果现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获得净收益，如果现有某一货币额可与这未来的净收益的

38、现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。 3.3.收益途径适用的条件和对象收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件，收益途径适用的条件，是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 收益途径适用的对象，收益途径适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。 但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。 4.4.收益途径的评估步骤收益途径的评估步骤 （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房

39、地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限； （7）估测并确定房地产评估价值。 二、房地产纯收益的测算二、房地产纯收益的测算 （一）纯收益的测算思路（一）纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。得到。1、正常收入 房地产正常收入不是房地产的实际收入，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常客观的收入（有租约限制的除外）。 房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产受益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和

40、可实现性的基础上确定。 2、正常费用 房地产正常费用也不是房地产为取得实际收益而付出的实际费用，它是房地产取得正常收入必须支付的各项支出，一般从房地产实际费用中剔除不正常费用项目和数额的方式求得。 房地产的纯收益计算的基本公式为： 纯收益纯收益= =潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用 = =有效总收入运营费用有效总收入运营费用 潜在总收入，潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 有效总收入，有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 运营费用，运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必

41、须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。 （运营费用一般不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，但包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。）（二）不同类型房地产纯收益的测算（二）不同类型房地产纯收益的测算 1.1.出租型出租型房地产纯收益的测算房地产纯收益的测算 纯收益纯收益= =租赁收入维修费管理费保险费租赁收入维修费管理费保险费 房地产税租赁代理费房地产税租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。 维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。关键

42、看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。 如果上述费用由出租方负担，则应将这些费用全部扣除； 如果这些费用全部由承租方负担，此时的租赁收入就接近于纯收益了。 此外，如果租金中包含了水、电、燃气、暖气等费用，则这些费用也应该扣除； 还要根据评估目的和评估对象的情况，考虑同房屋一起出租的家具等房地产以外的物品的收入是否扣除。 2.2.直接经营型直接经营型房地产纯收益的测算房地产纯收益的测算 直接经营型房地产直接经营型房地产，是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、宾馆、饭店等。 直接经营型房地产纯收益可按下面的公式进行计算：纯收益纯收益= =销售收入销

43、售成本销售费用销售税金及其附加销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加 管理费用财务费用经营利润管理费用财务费用经营利润 3.3.自用或尚未使用自用或尚未使用的房地产纯收益的测算的房地产纯收益的测算 自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。 4.4.混合性混合性房地产纯收益的测算房地产纯收益的测算 混合性房地产，混合性房地产，是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。 三、房地产资本化率的估测三、房地产资本化率的估测 （一

44、）房地产资本化率的种类（一）房地产资本化率的种类 1.1.土地资本化率土地资本化率 土地资本化率是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地自身的纯收益，而不应包含建筑物及其他方面带来的部分。 2.2.建筑物资本化率建筑物资本化率 建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是建筑物自身的纯收益，而不应包含土地及其他方面带来的部分。 3.3.综合资本化率综合资本化率 综合资本化率是求取房地合一价值时采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地和建筑物共同产生的纯收益。 土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率三者虽然含义不同，但又是相互联系的。三种资本

45、化率的联系可用下列公式表示： 式中：r综合资本化率； r1土地资本化率； r2建筑物资本化率； p1土地价值； p2建筑物价值。 例：某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为： （二）房地产资本化率的估测方法（二）房地产资本化率的估测方法 1.1.安全利率加上风险报酬率法安全利率加上风险报酬率法 安全利率，安全利率，指无风险的资本投资收益率，在我国房地产评估实践中通常选择国债或银行定期存款利率作为安全利率。 风险报酬率，风险报酬率，是根据社会经济环境、投资风险、变现风险以及通货膨胀等因素对地产投

46、资的影响综合确定。 这种方法的数学表达式为：房地产资本化率安全利率风险报酬率房地产资本化率安全利率风险报酬率 2.2.市场租价比法市场租价比法 该方法是在市场上选取多个（通常为三个以上）与评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。 该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数学表达式为： r = n 式中：r 评估对象房地产的资本化率； Ai 交易实例i的纯收益； Pi交易实例i的价格； n交易实例个数。选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如表7所

47、示。表表7 7 交易实例及相关资料交易实例及相关资料交易实例租金（万元/年）价格（万元）还原利率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08 根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得： 房地产资本化率（房地产资本化率（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）44 10.18%10.18% 3.3.投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成

48、图表（如图1所示）。将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置，以此确定评估对象的资本化率。收益率投资风险0评估对象风险程度应落的位置资本化率应落的区域图1 四、房地产收益年限的确定四、房地产收益年限的确定 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情况（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况 对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 （二）土地和建筑物和成一体评估的情况（二）土地和建筑物和成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地

49、的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图2所示）。 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。 房地产收益年限建筑物经济寿命土地使用年限0图22.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价

50、值加到第一段的房地产的评估价值中（如图3所示）。 房地产收益年限0土地剩余使用年限建筑物经济寿命土地使用年限图3五、房地产价值的估测五、房地产价值的估测 （一）房地合一价值的估测（一）房地合一价值的估测 估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并运用合适的评估计算公式进行收益折现。 1.收益年限为有限期，各年收益额不相等 式中: p房地产价值； Ri房地产第i年纯受益； r综合资本化率； n房地产收益年限。 2.收益年限为有限期，各年收益额相等式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率； n房地产收益年限。

51、3.收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率。 4.收益年限为无限期，收益额按等比级数递增 式中: p房地产价值； A房地产的纯受益（年金）； r综合资本化率； g房地产收益递增率。（ （二）土地价值的估测（二）土地价值的估测 1.1.单纯的土地出租单纯的土地出租 首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。 常用的收益折现公式为： （1）收益年限为有限期，各年收益额相等 式中: p1土地价值； A1土地的纯受益（年金）； r1土地资本化率； n土地收益年限。 （2）收益年限

52、为无限期，各年收益额相等 式中: p1土地价值； A1土地的纯受益（年金）； r1土地资本化率。 2.2.房地产出租或经营房地产出租或经营 土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估土地的价值，通常是用房地产的纯收益减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。 常用的评估计算公式如下： （1）收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A2= p2r2A2= p2r2 式中: p1土地价值； A房地合一的纯受益（年金）； A2建筑物的纯受益（年金）； r1土地资本化率； n土地收益年限； p2建筑物价值； r2建筑物资本

53、化率。 评估时，建筑物价值应采用收益途径以外的途径和方法求取，通常采用成本途径，评估计算公式为： 建筑物价值建筑物价值= =建筑物重置成本建筑物重置成本成新率成新率 （2）收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p1土地价值； A房地合一的纯受益（年金）； A2建筑物的纯受益（年金）； r1土地资本化率。 公式中建筑物纯受益的求取方法与第一种情况相同。 （三）建筑物价值的估测（三）建筑物价值的估测 建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。 运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到

54、建筑物的价值。 评估计算公式如下： （1）收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A1= p1r1 式中: p2建筑物价值； A房地合一的纯受益（年金）； A1土地的纯受益（年金）； r2建筑物资本化率； n土地收益年限； p1土地价值； r1土地资本化率。 评估时，土地价值应采用收益途径以外的途径和方法求取，如市场途径和成本途径等。（2）收益年限为无限期，各年收益额相等 式中: p2建筑物价值； A房地合一的纯受益（年金）； A1土地的纯受益（年金）； r2建筑物资本化率。 公式中土地纯收益的求取方法与第一种情况相同。在实际评估操作中，评估人员应该根据建筑物的收益和收益期限的具体状况选择适当

55、的评估计算公式。六、收益途径及其方法评估案例六、收益途径及其方法评估案例 例： 1.1.评估对象概况评估对象概况 评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。 2.2.评估要求评估要求 用收益法评估

56、该房屋基地使用权价值。 3.3.评估过程评估过程 （1）求取年有效总收入 年有效总收入年有效总收入45000124500012450002450002 517500517500（元）（元） （2）求取年运营费用 管理费管理费5400003%5400003% 1620016200（元）（元） 修缮费修缮费12000001.5%12000001.5% 1800018000（元）（元） 保险费保险费1200000312000003 36003600（元）（元） 房产税房产税54000012%54000012% 6480064800（元）（元） 营业税及附加营业税及附加5400005.5%540000

57、5.5% 2970029700（元）（元） 土地使用税土地使用税50025002 10001000（元）（元） 年运营费用年运营费用16200+18000+3600+64800+29700+100016200+18000+3600+64800+29700+1000 133300133300（元）（元） （3）求取房地产纯收益 房地产纯收益房地产纯收益517500517500133300133300 384200384200（元）（元） （4）求取土地纯收益 房屋纯收益房屋纯收益120000010%120000010% 120000120000（元）（元） 土地纯收益土地纯收益384200384

58、200120000120000 264200264200（元）（元） （5）求取土地使用权价值 土地使用权价值土地使用权价值 31504833150483（元）（元） 土地单价土地单价3150483500315048350063016301（元（元/ /平方米平方米） 4.4.评估结论评估结论 本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。 一、成本途径的基本思路一、成本途径的基本思路 1.1.成本途径的含义成本途径的含义 成本途径，成本途径，是通过估测备评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 成本途径的理论依据，从卖方

59、的角度来看是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的代价（包括建造费用、税金、利润等）； 从买方的角度来看是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于其所预计的重新开发建造该房地产所花费的代价。第四节第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用 2.2.成本途径适用的条件和对象成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件，成本途径适用的条件，是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化。 成本途径成本途径适用的对象适用的对象，是新开发的房地产、非收益性房地产、很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼

60、、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产 由于土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，土地取得和开发成本加利税并不一定能客观反映其市场价值。所以，成本途径在土地评估中应用范围受到一定限制。 二、房地产重置成本的估测二、房地产重置成本的估测（一）土地取得成本（一）土地取得成本 土地取得成本，土地取得成本，是取得开发用地所需的费用、税金等。 1.1.通过征用农地取得土地通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和

61、土地出让金标准计算。 2.2.通过城市房屋拆迁取得土地通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。3.3.通过市场交易取得土地通过市场交易取得土地土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。（二）开发成本（二）开发成本 开发成本可分为：土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 1.1.勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费 包括可行性研究、规划、勘察

62、、设计及场地临时用水、用电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工程设计预算计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法来确定。 2.2.基础及配套设施建设费基础及配套设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套设施建设费一般依据详细规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。3.3.公共事业配套费公共事业配套费 主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。根据国家

63、和地方政府规定的费用标准计算。4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 它是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。 建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以采用与类似单位工程造价比较的思路确定。（三）管理费用（三）管理费用 管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。（四）投资利息（四）投资利息 以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。利息率应选择评估基准日建设银行基

64、本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本和管开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。理费用的计息期一般为开发建设期的一半。 （五）开发利润（五）开发利润 开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。 （六）销售税费（六）销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，主要分为以下几种：1.销

65、售费用，包括广告宣传、销售代理费等。按房地产售价的一定比例计算。2.销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计算。3.其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。三、房地产实体性贬值的估测三、房地产实体性贬值的估测 由于土地不存在有形损耗，房地产中的实体性贬值主要指的是建筑物。建筑物实体性贬值可以通过实体性贬值率或成新率来反映。（一）使用年限法（一）使用年限法 使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率。数学式为： 运用此方法的关键是测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。这需要评估人员具

66、有丰富的实践经验，对建筑物现行状态、维修保养状况、使用效果情况进行全面分析和判断，并结合国家规定的建筑物折旧年限综合确定。 使用年限法的特点是计算简便，但尚可使用年限的确定难度较大，它一般适用于建造时间短，比较新的建筑物成新率的测算。 房屋及其分类房屋及其分类折旧年限折旧年限建筑物及其分类建筑物及其分类折旧年限折旧年限钢结构管道生产用房50长输油管道16受腐蚀生产用房30长输气管道16受强腐蚀生产用房15其它管道30非生产用房55露天库20钢筋混凝土结构露天框架30生产用房50冷藏库30受腐蚀生产用房35其中：简易冷藏库15受强腐蚀生产用房15烘房30非生产用房60冷却塔20钢筋混凝土砖混结构

67、水塔30生产用房40蓄水池30受腐蚀生产用房30污水池20受强腐蚀生产用房15储油罐、池30非生产用房50水井30 房屋建筑物分类折旧年限房屋建筑物分类折旧年限砖木结构其中：深水井20生产用房30破碎场20非生产用房40船厂平台30简易结构10船坞30修车槽30加油站30水电站大坝60其它建筑物30 房屋结构房屋结构 耐用年限耐用年限 钢筋混凝土结构 6080 砖混结构 4060 砖木结构 3050 简易结构 1015 居住用房屋的耐用年限居住用房屋的耐用年限（二）打分法（二）打分法 打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘察，对每个部分

68、在按不同项目分别打分，并对结构、装修和设备三个部分的得分分别给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加权平均值确定建筑物的成新率。 计算公式为： 成新率成新率= =结构部分合计得分结构部分合计得分GG装修部分合计得分装修部分合计得分 设备部分合计得分设备部分合计得分 式中：为结构部分的评分修正系数； 为装修部分的评分修正系数； 为设备部分的评分修正系数。 评估人员采用打分法测定建筑物得成新率，一般是通过填制房屋建筑物成新率评定表来完成，格式如下表所示。 表表5-10 5-10 房屋建筑物成新率评定表房屋建筑物成新率评定表单位名称：单位名称： 坐落：坐落：建筑名称建筑名称结构类型结构类型建造年份

69、建造年份层数层数建筑面积建筑面积分部序号项目评分评分依据结构部分1地基基础是否有足够承载力，有无不均匀下沉2承重构件是否完好坚固，梁、板、柱有无裂缝、变形、露筋3非承重墙墙体有无腐蚀、损坏，预制板节点是否牢固4屋 面是否渗漏，防水、隔热、保暖层是否完好5楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起砂、下沉、裂缝6(1+2+3+4+5)G装修部分7门窗是否完好无损、开关灵活，玻璃五金是否齐全8外装饰是否完整、粘结牢固，9内装饰是否完整牢固，有无空鼓、裂缝、剥落10顶棚是否完好、无损、有无变形11细木装修是否完好无损，有无变形，油漆是否完好、有光泽12(7+8+9+10+11)S设备部分13水卫上下水是否

70、通畅，各种器具是否完好、齐备14电气照明线路、装置是否完好、牢固，绝缘是否良好15暖气管道、设备是否完好无堵漏，使用是否正常16(13+14+15)B总计(6+12+16)成新率采用评分法应注意的问题，一是，一是，打分标准是否合理。 可依据原城乡建设环境保护部曾颁发了房屋完损等极评定标准,它根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为5个等级，即： 完好房，成新率为80100； 基本完好房，成新率为6080； 一般损坏房，成新率为4060； 严重损坏房，成新率在40以下； 危险房，残值。二是，二是，实际打分是否客观合理。 主要靠评估人员的专业知识和实际评估操作经验。三是，三是，成

71、新率评分修正系数的确定是否合理。 成新率评分修正系数主要是依据结构、装修、设备各部分价值在整个建筑物中所占比重大小来确定，同时，建筑物的不同结构类型、装修的豪华程度等都会对其产生影响，评估人员应根据评估对象建筑物的实际情况，认真分析和测算，制定出科学合理的成新率评分修正系数。 不同类型房屋成新率的评分修正系数参考表见表。不同结构类型房屋成新率的评分修正系数不同结构类型房屋成新率的评分修正系数钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分单层单层0.850.050.10.

72、70.20.10.80.150.050.870.10.03二、三层二、三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四、五、六层四、五、六层0.750.120.130.550.150.3七层以上七层以上0.80.10.1 四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测（一）房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值，房地产功能性贬值，是指由于技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或居住的需要，使其价值降低。 房地产功能性

73、贬值可采取以下思路估测：房地产功能性贬值可采取以下思路估测： 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。（二）房地产经济性贬值的估测（二）房地产经济性贬值的估测 房地产的经济性贬值，房地产的经济性贬值，是指由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们的心理因素等外界条

74、件的变化，使建筑物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低。 房地产经济性贬值可采取以下思路估测：房地产经济性贬值可采取以下思路估测： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。五、成本途径及其方法评估案例五、成本途径及其方法评估案例 例1.1.评估对象土地基本数据资料评估对象土地基本数据资料 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）

75、为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。 2.2.估价要求估价要求 计算评估对象土地开发后的市场价值。 3.3.评估过程评估过程 （1）计算土地取得成本 土地取得成本土地取得成本=500230=115000=500230=115000（元）（元） （2）计算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本=500246=123000=500246=123000（元）（元）

76、 （3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息土地取得费利息=115000=115000（1+8%1+8%）2 21=191361=19136（元）（元） 土地开发费利息土地开发费利息=1230003/4=1230003/4（1+8%1+8%）1.51.51+1230001/41+1230001/4 （1+8%1+8%）0.50.51=11289+1206=124951=11289+1206=12495（元）（元） 总投资利息总投资利息=19136+12495=31631=19136+12495=31631（元）（元） （4）计算开发利润 开发

77、利润开发利润= =（115000+123000115000+123000）10%=2380010%=23800（元）（元） （5）计算营业税及附加 城市维护建设税城市维护建设税=154447%=1081=154447%=1081（元）（元） 教育费附加教育费附加=154443% =463=154443% =463（元）（元） 营业税及附加合计： 15444+1081+463=1698815444+1081+463=16988（元）（元） （6）计算销售费用 销售费用销售费用= =（115000+123000+31631+23800+16988115000+123000+31631+23800+

78、16988）3%=93133%=9313（元）（元） （7）计算土地价值 土地价格土地价格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）（元） 土地单价土地单价=319732500=639=319732500=639（元（元/ /平方米）平方米） 4.评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。 例2.2.评估对象概况评估对象概况 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，建筑总面积500平方米

79、，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于1998年5月。 估价要求估价要求 评估该房地产2001年10月的市场价值。评估过程评估过程 （1）评估方法的选择。由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本途径及方法。评估计算公式： 房地产价值房地产价值= =土地价值土地价值+ +建筑物价值建筑物价值 建筑物价值建筑物价值= =重置成本重置成本成新率成新率 （2）估测土地价值。方法及过程省略，假定土地评估单价为800元/平方米，则土地总价值为160000元。 （3）估测建筑物的价值 估测建筑安装成本重置建安成本的估测采用单位工程造价比较法，通过市场调查，选取三

80、个比较实例作为参照物，进行分析比较，具体情况如表所示。 参照物 项目参照物1参照物2参照物3单位造价(元/平方米)750720690 建筑面积(平方米)800600580层数655建筑结构砖混砖混砖混竣工(决算)时间2005.42005.22005.4用途培训中心办公楼办公楼 经分析比较，参照物1外墙面粘贴釉面砖，内部装修也好于评估对象，由此单位工程造价较评估对象高5%，调整后的单位造价为7500.95=712.5（元/平方米）。参照物2、参照物3与评估对象的情况基本相同，无需调整。此外，1997年初至评估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格指数方面不予调整。用简单算术平均法计算评估

81、对象的单位造价为： （712.5+720+690712.5+720+690）3=707.53=707.5（元（元/ /平方米）平方米） 评估对象工程总造价评估对象工程总造价=707.5500=353750=707.5500=353750（元）（元） 估测勘察设计及前期工程费 勘察设计费按建筑安装成本2%计取，其它前期工程费按建筑安装成本1.5%计取，则： 总前期费用总前期费用=353750=353750（2%+1.5%2%+1.5%）=12381=12381（元）（元） 计算基础设施及配套工程费 根据政府有关规定及费用标准基础设施及配套工程费为27724元。计算管理费用 建设单位管理费按建筑安

82、装成本的2%计取，则 管理费用管理费用=3537502%=7075=3537502%=7075（元）（元） 计算投资利息 该项目建设期为一年，假定评估时银行一年期基本建设贷款利率为9%，则： 投资利息投资利息= =（353750+12381+27724+7075353750+12381+27724+7075）29%=1804229%=18042（元）（元） 计算开发利润 经调查分析，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%，则： 开发利润开发利润= =（353750+12381+27724+7075353750+12381+27724+7075）15%=6014015%=60140（元

83、）（元） 计算销售税金及销售费用经调查分析，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，销售费用为开发后房价的3%。 城市维护建设税城市维护建设税=242677%=1699=242677%=1699（元）（元） 教育费附加教育费附加=242673%=728=242673%=728（元）（元） 营业税及附加合计： 24267+1699+728=2669424267+1699+728=26694（元）（元） 销售费用销售费用= =（353750+12381+27724+7075+60140+26694353750+12381+27724+7075+60140+26694）3%

84、3% =14633 =14633（元）（元） 计算建筑物的重置成本： 重置成本重置成本=353750+12381+27724+7075+60140+26694+14633=353750+12381+27724+7075+60140+26694+14633 =502397 =502397（元）（元） 估测建筑物成新率 经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成新率为94.63%，详见表5-13。 计算建筑物评估价值 经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则： 建筑物评估值建筑物评估值= =重置成本重置成本成新率成新率=50239794.63%=475418=50239794.63

85、%=475418（元）（元） （4）计算房地产评估值 房地产评估值房地产评估值= =土地使用权评估值土地使用权评估值+ +建筑物评估值建筑物评估值=160000+475418=160000+475418 =635418 =635418（元）（元） 房地产单价房地产单价=635418500=1271=635418500=1271（元（元/ /平方米）平方米）表表5-13 5-13 房屋建筑物成新率评定表房屋建筑物成新率评定表建筑建筑名称名称办公楼办公楼结构结构类型类型砖混砖混建造建造年份年份19981998年年层数层数4 4层层建筑建筑面积面积500500平平方米方米分部序号项 目评分 评分依据

86、结构部分1地基基础24完好，无任何下沉，有足够承载力2承重构件24墙体、楼板、屋面板、梁等完好3非承重墙14平直完好，无倾斜4屋面19完好平整，不渗漏5楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝、起砂6（1+2+3+4+5）*G71.25装修部分7门窗24开关灵活、完整无损8外装饰19完整、牢固、无裂缝、空鼓9内装饰19完整、无破损10顶棚18完整、无破损11细木装修13完整牢固、油漆完好12（7+8+9+10+11）*S11.16 4.4.评估结论评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为635418元，房地产单价为每平方米1271元。设备部分13水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈

87、蚀14电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘15暖气33设备管道完好，使用正常16（13+14+15）*B12.22 总计（6+12+16）94.63成新率94.63%评定人：评定人： 评定日期：评定日期：年月日说明：说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估G、S、B取0.75、0.12、0.13。 一、剩余法在房地产评估中的应用一、剩余法在房地产评估中的应用 （一）剩余法的基本思路（一）剩余法的基本思路 1.1.剩余法的含义剩余法的含义 剩余法又称假设开发法，剩余法又称假设开发法，它是将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，以此确定评估对

88、象价值的方法。 剩余法的基本思路是，开发商欲投资开发一宗房地产，由于存在竞争，其投资目的是希望获取社会正常利润。 因此，他首先得仔细研究所开发土地的内外条件。第五节第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用其他评估技术方法在房地产评估中的应用 如坐落位置、面积大小、周围环境、交通状况、规划所允许的用途、覆盖率、容积率等，然后进行最有效利用方式的设计，包括使用用途和使用强度，同时，预测开发完成最有效设计后的房地产转让或租赁出去的价格是多少，以及为了开发建造房地产发生的开发建设成本、获得的正常利润以及应缴纳的税费；这样开发商就知道了愿意为待开发房地产支付的最高价格是多少，这个最高价格等于预期开发

89、完成后的价值减去开发成本、开发利润和缴纳税金后的余额。 2.2.剩余法的运用范围剩余法的运用范围 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。 （2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。 （3）可装修改造或可改变用途的旧房。 3.3.剩余法的评估计算公式剩余法的评估计算公式 待开发房地产价值待开发房地产价值= =（开发完成后房地产价值开发成本管理费用（开发完成后房地产价值开发成本管理费用 投资利息开发利润销售税费）投资利息开发利润销售税费） 折现系数折现系数 （二）剩余法的评估步骤（二）剩余法的评估步骤1.1.调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况 调查的内容包括：土地位置；土

90、地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施状况、交通状况等；政府规划限制,如土地规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等；土地使用权的限制，如使用年限、可否续期、以及对转让抵押等的有关规定。如评估在建工程还应调查工程进度、完工情况、开发成本的投入情况等。如果评估毛地调查的内容还包括旧建筑物情况、拆迁规模和费用等情况。 2.2.选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 在政府城市规划所允许的范围内，如土地用途、建筑容积率、覆盖率等，选取最佳的开发方式，如建筑规模、建筑高度、建筑式样。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的房地产用途及设计方案，要注意考虑现实社会需要程度和未来发展趋

91、势。 3.3.估计建设期估计建设期 建设期包括整个房地产开发过程周期，以及在房地产开发过程的各不同时期的各项费用投入时间，目的在于考虑货币的时间价值。建设期可根据其他相同类型、同等规模的建筑物已有的正常建设期来估计确定。 4.4.预测开发完成后房地产价值预测开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值是房地产未来的价值。通常可以根据同地区、同类用途、建筑规模和式样相同或相似的房地产现行市场价格，再考虑该类房地产价格的变化趋势推测。如果预计房地产出租，可预测未来租金，通过收益折现的方法确定房地产开发后的价值。 5.5.估测开发成本估测开发成本 如果评估对象是待开发的土地开发成本主要包括勘察设计及前期

92、工程费、基础及配套设施建设费、公共事业配套费、建筑安装工程费等。可根据当地房地产价格构成情况分项估算，估算方法与成本法相同。通常可采用比较法估算，即通过当地同类房地产开发项目当前开发成本水平推算。如果评估对象是毛地，开发成本中还应考虑拆迁费用。 6.6.估测管理费用估测管理费用 管理费用可按开发成本的一定比例计算。 7.7.估测投资利息估测投资利息 投资利息以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用三项之和为基数，乘以评估基准日建设银行基本建设贷款利率求得。其中，待开发房地产取得成本的计息期为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期为开发建设期的一半。 8.8.估测开发利润估测开发利润 投资

93、利润以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用三项之和为基数，按行业同类房地产开发的平均利润率计算。 9.9.估测销售税费估测销售税费 销售税金及附加根据国家税法规定估算。 其他销售费用，如房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以房地产总售价的一定比例计算。 10.10.计算并确定待开发房地产价值计算并确定待开发房地产价值 上述各项指标确定后，可根据剩余法的评估计算公式计算待开发房地产价值。需要注意的是，用开发完成后房地产价值减去开发成本、管理费用、利息、利润和销售税费后得到的是待开发房地产在开发完成后时点的价值，如果求取待开发房地产评估时点的价值，还应将待开发房地产

94、开发完成后时点的价值折现。折现率的确定应考虑同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率。 （三）剩余法估价案例（三）剩余法估价案例 例例1717 1.1.估价对象概况估价对象概况 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000平方米,且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50%，土地使用年限为50年。出售时间2005年10月。 2.2.评估要求评估要求 需要评估出该地块2005年10月出售时的市场价值。 3.3.评估过程评估过程 （1）确定评估方法。该地块为待开发土地，可采用剩余法评估。 （2）选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建筑覆

95、盖率适宜为50%，建造商业居住混合楼。 该建筑为框架结构，总建筑面积为7000平方米，单层建筑面积均为500平方米，共14层，其中12层为商业用房，共1000平方米，314层为住宅，共6000平方米。 （3）预计建设期。预计共2年完成，即2007年10月完成。 （4）预计开发完成后房地产价值。预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的80%在建造完成后可售出，20%半年后才能售出。 预计当时售价，商业楼为4000元/平方米，住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%。则： 开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值=18860388=18860388（元）（元）=1886.04=1886

96、.04（万元）（万元） （5）估计开发费用。经估测，总开发费用（包括管理费）为800万元。 （6）估测投资利息。该房地产在未来2年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。经调查了解，建行基本建设贷款年利息率为8%；则投资利息： 投资利息投资利息= =地价地价（1+8%1+8%）2 21+80060%1+80060%（1+8%1+8%）1.51.511 +80040% +80040%（1+8%1+8%）0.50.51=1=地价地价0.17+71.29(0.17+71.29(万元万元) ) （7）估测开发利润。经调查分析，房地产行业开发同类房地产的平均利润率为20%，

97、则： 开发利润开发利润= =（地价（地价+800+800）20%=20%=地价地价0.2+1600.2+160（万元）（万元） （8）估算销售税金及附加。根据税法，评估对象营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，则： 营业税营业税=1886.045%=94.30=1886.045%=94.30（万元）（万元） 城市维护建设税城市维护建设税=94.307%=94.307% =6.60=6.60（万元）（万元） 教育费附加教育费附加=94.303%=2.83=94.303%=2.83（万元）（万元） 营业税及附加合计： 94.30+6.60+2.83=103.7394.3

98、0+6.60+2.83=103.73（万元）（万元） (9)估测销售费用。经分析，销售费用为开发后房地产价值的3.5%，则： 销售税费销售税费=1886.043.5%=66.01=1886.043.5%=66.01（万元）（万元） （10）求取地价 将上述各项数值代入剩余法评估计算公式得： 地价地价= =（1886.041886.04800800地价地价0.170.1771.2971.29地价地价20%20%160160 103.73103.7366.0166.01） 地价（地价（1+10%1+10%）2 2+ +地价地价0.17+0.17+地价地价0.2=1886.040.2=1886.04

99、800800 71.2971.29160160103.73103.7366.0166.01 地价地价=685.011.58=433.55=685.011.58=433.55（万元）（万元） 单位地价单位地价=433.55100001000=4336=433.55100001000=4336（元（元/ /平方米）平方米）二、路线价法在土地评估中的应用二、路线价法在土地评估中的应用 （一）路线价法的基本思路（一）路线价法的基本思路 1.1.路线价法的含义路线价法的含义 路线价法，路线价法，是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度，求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上，此

100、单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度价格修正率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种估价方法。 路线价法的基本思路是，城市内各宗地的价格随其离开街道的距离（即临街深度）的增加而递减，而在同一路线价区段内各宗地块，又因其深度、宽度、形状、位置和面积的差异使价格有所不同，要进行合理修正才能最终得到宗地价格。 因此，路线价、深度价格修正率及各种修正系数合理与否,是采用路线价法进行土地估价的关键。 2.2.路线价法的适用范围路线价法的适用范围 路线价法对于城市土地价格评估具有普遍的适用性。它特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对大量土地进行评估的情况。 该方法具有公平合理

101、、简便易行的特点，因此，被英、美、日及台湾等许多国家和地区所采用。但此方法在我国目前的土地估价中还没有被普遍运用。 3.3.路线价法的评估计算公式路线价法的评估计算公式 土地单价土地单价= =路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率 （5-51） 土地总价土地总价= =路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率土地面积土地面积 （5-52） 采用此方法估价时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，如街角地、两面临街地、不规则形地等，则还要进行因素的加减修正，数学表达式为： 土地单价土地单价= =路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率其他价格修正率其他价格修正率 （5-53） 土地总价土地总价=

102、=路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率其他价格修正率其他价格修正率土地面积土地面积 （5-54） （二）路线价法的评估步骤（二）路线价法的评估步骤 1.1.划分路线价区段划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。两个路线加区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常以十字路或丁字路的中心处划分。 但在较常繁华街道有时需将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个路口划分为一个路线价区段。 此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线

103、价区段考虑。 2.2.设定标准深度设定标准深度 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。 3.3.确定路线价确定路线价 路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。 路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作样本，然后用市场法、收益法等评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均，最终得出路线价。 4.4.制定深度指数表和其他修正率表制定深度指数表和其他修正率表 深度指数，深度指数，是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。 深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的

104、关系编制成的表格。 制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随街道的程度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。 此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还应编制其他修正率表。 5.5.计算各地块的价值计算各地块的价值 根据路线价、深度指数表和其他修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价值。 （三）路线价法举例（三）路线价法举例 例5-18 某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米，评估对象临街各宗地块情况见图5-4，临街深度指数表见表5-14。假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价值。 表表5-14 5-14 临街深度指数表临街深度指数表深度（M）4以下

105、488121216161818以上指数（%）13012512011010040 图图5-45-4 里地线 1000元（路线价） 注：超过标准深度18米以后的地块为里地。 宗地A为临街地，临街深度为17.5米，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地的地价为： 1000110001（17.5617.56）=105000=105000（元）（元） 宗地B为临街地，临街深度为13.5米，查临街深度指数表得其深度指数为110，则宗地的地价为： 10001.1010001.10（13.5613.56）=89100=89100（元）（元） 宗地C为临街地，临街深度为3米，查临街深度指数表得其深度指数为130，则宗地的地价为： 10001.3010001.30（3636）=23400=23400（元）（元） 宗地D为临街地，临街深度为7米，查临街深度指数表得其深度指数为125，则宗地的地价为： 10001.2510001.25（7676）=52500=52500（元）（元） 宗地E为临街地，临街深度为11米，查临街深度指数表得其深度指数为120，则宗地的地价为： 10001.2010001.20（116116）=79200=79200（元）（元）