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1、本报告是严格保密的。经济测算与开发策略经济测算与开发策略1.物业配比2.经济指标确定（主要为成本与价格确定）3.开发策略本报告是严格保密的。原规划方案的物业面积比例原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357u项目基本规划指标项目基本规划指标 含六号地块：含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：
2、地下商业约70000m2 注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。本报告是严格保密的。基于项目定位基础上的物业配比建议基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。u项目基本规划指标项目基本规划指标 含六号地块：含六号地块： 占地面积
3、：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2 本报告是严格保密的。物业配比调整前后比较物业配比调整前后比较整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。本报告是严格保密的。经济指标确定经济指标确定1.价格确定p参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格p创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本p各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3.费率p各种取费标准参照上海有关规定需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波
4、动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。本报告是严格保密的。开发成本的设定开发成本的设定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具5200060008000330017
5、30089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数据来源：世联估价部注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。本报告是严格保密的。开发成本比较开发成本比较单位面积开发成本比较总开发成本比较酒店的单位面积开发成本最高；地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。本报告是严格保密的。商业租金的确定商业租金
6、的确定u修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金： B2：5.0元/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2u考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2比较项目平均租金（元/天/M2）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-301
7、4-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金确定方法：市场比较法注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等本报告是严格保密的。商业的经济测算商业的经济测算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141
8、002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。建筑面积：145000平方米开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元投资回收周期：10.4年u投资成本高；u投资收益高；u投资回收周期较短；u投资风险较高；本报告是严格保密的。酒店租金的确定
9、酒店租金的确定2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%-四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数据来源：上海市旅游事业管理委员会注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率与平均房价本项目租金与出租率的确定本报告是严格保密的。酒店的经济测算酒店的经济测算u前期投入高；u收益较高；u投资回收期较长；u投资风险较大。建筑面积：52000平方米造价成本：89960万元客房数：500套客房出租率：72.22%平均房价：704.17
10、元/套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收期：16.8年注：来源于行业统计平均值的营运成本为：本报告是严格保密的。写字楼售价的确定写字楼售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。u修正后售
11、价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为： 27725元/平方米本报告是严格保密的。住宅售价的确定住宅售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自然景观、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为： 24356元/平方米本报告是严格保密的。写字楼与住宅的经济测算写
12、字楼与住宅的经济测算u写字楼与住宅的共同特征： 投资成本较低； 投资收益高； 投资回收期短； 投资风险较小；u从成本收益的角度来看，住宅略高于写字楼；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%本报告是严格保密的。不同物业投资风险系数比较不同物业投资风险系数比较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投资风险的主要构成
13、因素：投资成本；投资收益；投资回收周期。注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等；注：投资成本高低与投资风险成反面关系，投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系；注：投资风险=投资成本风险+投资收益风险+投资回收期风险，数值高低与风险成正面关系；投资风险比较结果：酒店最高；商业次之；写字楼较低；住宅最低。本报告是严格保密的。保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环实现产品及资源分配结构的良性循环 u成功的月牙环最佳模式u对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三
14、类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW本报告是严格保密的。本项目的波士顿矩阵分析本项目的波士顿矩阵分析u本项目成功规避了瘦狗型产品；u现金牛产品分布比较合理；u问题产品偏多，对企业资金实力要求较高；u明星产品相对偏少； 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW酒店酒店写字楼、住宅写字楼
15、、住宅商业商业本报告是严格保密的。本项目的波士顿矩阵分析本项目的波士顿矩阵分析u对策建议：u部分沿街商业产品租售结合，向现金牛产品转化；u餐饮娱乐商业向明星产品转化。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW酒店、酒店、餐饮娱乐商业餐饮娱乐商业写字楼、住宅写字楼、住宅部分沿街商业部分沿街商业其它商业其它商业本报告是严格保密的。项目的开发策略项目的开发策略开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容住宅、沿街商业写字楼、百货商业酒店
16、、餐饮娱乐商业区域商业目目 的的现金牛现金牛、明星明星、价值标杆 问题产品开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业住宅、沿街商业区域商业目目 的的现金牛、明星明星、价值标杆现金牛问题产品策略一：策略二：策略三：开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容酒店、餐饮娱乐商业写字楼、百货商业住宅、社区商业区域商业目目 的的明星、价值标杆现金牛、明星现金牛问题产品自有资金投入少，风险较低，综合体效应不明显，整体收益降低。自有资金投入合理，综合体效应得到体现，整体收益良好。资金投入大，综合体效应得到充分体现，预期收益最大，风险最大推荐策略推荐策略
