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1、d32d33公寓及裙楼相关建议整体商业街区业态及运营建议d31商业单体相关建议公寓及裙楼相关建议d31公寓及裙楼相关建议目前商业裙楼单层面积6000平米，共六层，上盖物业（公寓）二十一层，单层面积970平米。（暂不考虑容积率可以再提升）。公寓及裙楼相关建议当前的规划，商业一层大堂，二层酒店，三层棋牌室，四至六层为酒店客房。裙楼做酒店客户，暗房率很高，非常不利于酒店的运营酒店不利于销售回笼资金。从整个产业园宏观来看，酒店体量不小！虽可以分为高中低端。但文体区先建设，积压资金较多！且这样的裙楼客房非常不实用！公寓及裙楼相关建议以合肥步行街为例，首层商铺可以租到1500元/平米，二层为750元/平米
2、，三层为300元/平米，四层五层除了百盛鼓楼等集中运营的商业体，沿街铺面四五层只能做办公室，租金100元以下。公寓及裙楼相关建议商业和住宅不同，没有卖不掉的住宅，只有卖不掉的价格！而商业若没有产生价值，只有拿来当仓库！所以要非常慎重！产生不了价值，容积率提高，除了增加建安成本，还有什么用？合肥作为省会城市，国内二线城市，人口近千万，户籍人口近六百万的城市，最旺的步行街，高楼层的商业依然没有价值！（可参考左边的图片或去实地考察！）公寓及裙楼相关建议合肥火车站，黄金位置，新鸿安商城，没有经验的开发商，没有统一运营的概念，没有良好的规划，至使到了今天，依然是图上的局面。公寓及裙楼相关建议 盛世天源是
3、个有责任心的开发商，岳西国际养生文化产业园是个长久的项目并非一锤子买卖。因此，即便文体中心的商业全卖光了，但后续运营不当，业主、投资客是会算帐的，将会非常麻烦。何况，没有主力店，人行动线不清淅，缺少运营管理经验公寓及裙楼相关建议再来看看公寓安庆是资深省会城市，长江重镇，写字楼和公寓较少。合肥是新锐城市，经济发展迅猛，外来人口众多。即便如此，也是从04年开始，公寓和写字楼才兴起。本案公寓土地属性尚没明确可以做住宅，但岳西百姓还没进入高层时代。高层抗性较大！那么公寓呢？在岳西，自住客群买公寓做什么用？投资客户买公寓租得掉吗？流动人口多的地方，公寓需求大。岳西有很多流动人口，不过是流出去动到北上广深
4、的人口。公寓及裙楼相关建议 站在整个产业园的高度来看，产业园建成后，一个国际一流的新兴旅游区即将形成，将有可能吸引国内大批高端人士，从此车水马龙，繁华不已。 但文体区先建设，未来只是理想，对于本案的上盖物业来说，如何让消费者心甘情愿的出钱？公寓及裙楼相关建议建议：1、减少裙楼层数，只做三层。2、上盖物业做酒店，产权式返租！公寓及裙楼相关建议减少裙楼层数，只做三层。 原来的裙楼四、五、六层做酒店客户，不太合适（理由前面已述），建议裙楼一层做酒店大堂（直通上盖的高层物业，作为其配套大堂）。二层三层为大酒店（酒店容易运营，且也是项目需要）。n 减少裙楼的层数，然后把原先在裙楼里的酒店移到上面的高层去
5、。公寓及裙楼相关建议上盖物业做酒店，产权式返租！ 上盖物业做酒店，共约三百套客房，并打出“公寓式酒店”的概念，两端套间，可以自住（享受酒店的配套），中间户全部统一运营，返租给消费者。前三年租金从房价回扣除。 把上盖物业作成投资性较强的产品，再结合整个产业园的高端调性，然后返租，至少可以保证十年返租期的安稳（投资客只需见到租金回报，其它的事他们不会多管）同时又能回笼资金！公寓及裙楼相关建议d32商业单体相关建议商业单体相关建议该物业建议做成专业市场，岳西首度家居建材灯具专业市场。若做成专业市场，此商业还有点活路。并可以适当增加容积率。（需注意：增不增加，增加多少，一定要深入市场调研，看岳西适合做
6、什么市场，市场容量有多大，造梦空间有多足，三点需结合起来看，缺一不可。）为什么要做成专业市场，做成专业市场的好处，下一章节统一阐述没有统一的业态规划（如专业市场就是一种规划定位），整体商业很难成势。而本物业做成专业市场，提升了整个物业单体的价值！宣传好宣传，销售好销售，运营起来，也好运营！做成专业市场，和所有的商业一样，其外铺一样有较高的价值。外铺划大，内铺划小，增加外铺价值。商业单体相关建议入口处的商业价值最高，需好好利用！定位为文体的配套街区，如运动服饰、体育用品等。对面即新开发项目，临近政务新区，一楼的业态为中高端邻里型商业。如特色餐饮、精品店、美容美发、时尚服饰等三楼建议整体招商，定位
7、为高端会所（夜总会等）高端健身房高端咖啡馆等。商业单体相关建议n沿街尽可能多划商铺，价值不高的垂直交通尽可能为商业让步。n圆形的商业体可以引进局部次主力店（如岳西本土较有名的连锁超市等，起到一个次主力店的作用！）商业单体相关建议d33整体商业街区业态及运营建议整体商业街区建议文体区的商业也好，公寓也好，酒店也好，是一个整体。一定要结合起来，宏观的看。这个宏观，包括两个层面：1、如何宏观的与整个产业园结合起来？2、在文体区内，各各商业如何有机结合？形成互动、互补、互助？时尚街区，时尚街区，精品配套精品配套文体服饰、用具、文体服饰、用具、高端会所，填补高端会所，填补空白空白专业市场，定专业市场，定
8、向人群，最聚向人群，最聚人气！人气！大型餐饮，大型餐饮，龙头带动。龙头带动。 产权酒店，产权酒店，服务园区！服务园区！整体商业街区建议专业市场和大酒店，会能专业市场和大酒店，会能有效吸引专门的购物人群，有效吸引专门的购物人群，吸引力强！从而起到商业吸引力强！从而起到商业龙头带动作用！龙头带动作用！从体育场游玩的人流以及从体育场游玩的人流以及外围到来的人群，在这里外围到来的人群，在这里可以购买体育用品、可以可以购买体育用品、可以购买体育服饰，作为给文购买体育服饰，作为给文体场錧的商业配套，这个体场錧的商业配套，这个商业单体已经足够。再加商业单体已经足够。再加上三楼的会所等设施，能上三楼的会所等设
9、施，能满足岳西人民及未来游客满足岳西人民及未来游客的需求。的需求。整体商业街区建议这样定位与安排，人可以这样定位与安排，人可以在整个商业街区流动起来，在整个商业街区流动起来，能形成有效的人行动线，能形成有效的人行动线，从而带动街区，产生商业从而带动街区，产生商业价值。价值。以广场为核心，聚集人气，以广场为核心，聚集人气，并结合本土的超市等次主并结合本土的超市等次主力店，使入口处的商业价力店，使入口处的商业价值大增！加上精品时尚的值大增！加上精品时尚的定位，使街区不火都难！定位，使街区不火都难！此商业体此商业体做为精品做为精品配套时尚配套时尚街区。与街区。与其它街区其它街区互补互补人流动线图人流
10、动线图要充分结合要充分结合广场的优势广场的优势整体商业街区建议这样的分布是较为合理的，每个商业体都能建立有机的联系，而走动在其中的人流也有有效串联，形成街这样的分布是较为合理的，每个商业体都能建立有机的联系，而走动在其中的人流也有有效串联，形成街区。只有人流动起来了，商业才有意义！而业态之所以这样划分，也是有深意的。其意前文已述，区。只有人流动起来了，商业才有意义！而业态之所以这样划分，也是有深意的。其意前文已述，不再重复。不再重复。岳西县很小，可以把文体区看作是缩小版的合肥体育中心。当然，合肥政务区的奥体中心周边现仍荒凉。岳西县很小，可以把文体区看作是缩小版的合肥体育中心。当然，合肥政务区的奥体中心周边现仍荒凉。体育场的运营很难，体育场周边的商业运营更难。参照合肥老芜湖路体育场的商业格局，与本方案里规划体育场的运营很难，体育场周边的商业运营更难。参照合肥老芜湖路体育场的商业格局，与本方案里规划的也有异曲同共之妙：的也有异曲同共之妙：沿芜湖路文体专卖店一条街沿芜湖路文体专卖店一条街宣城路时尚精品街酒店、餐酒店、餐饮、百货饮、百货综合体综合体环城公园环城公园最后强调：增加容积率，万万要慎重！商业操作风险大，需十分谨慎！谢谢你的阅读谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
