房地产企业全过程成本管理课件.ppt

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1、房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理xxxxxxxxxxxx市市市市2012 2012 2012 2012 年年年年 1 1 1 1月月月月1提 纲1 1 理念与方法理念与方法2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争资源竞争 资本竞争资本竞争 管管理竞争理竞争 向管理要效益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展

2、1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方法理念与方法4房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6成本管理成本管理作作

3、业业过过程程管管理理责责任任成成本本管管理理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法7如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的 全过程成本管理？全过程成本管理？目标成本目标成本目标成本目标成本责任成本责任成本责任成本责任成本动态成本动态成本动态成本动态成本后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈8企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 项目定位项目定位 持续发展持续发展 成熟房地产公司的成本

4、策略观成熟房地产公司的成本策略观1 1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2 2、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程） 专业支持体系专业支持体系产品研发系统产品研发系统产品研发系统产品研发系统 采购管理系统采

5、购管理系统采购管理系统采购管理系统成本研究系统成本研究系统成本研究系统成本研究系统 基础数据信息基础数据信息基础数据信息基础数据信息9相关概念相关概念品牌：品牌：品牌：品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）产品型产品型产品型产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大

6、、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。高。高。高。成本型：成本型：成本型：成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要

7、求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。高。高。高。 10目标成本：项目的目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本：责任成本：在在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。层面的分解和落实。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期

8、成本 结果。结果。基本概念基本概念：1 1 理念与方法理念与方法11房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算

9、财务决算财务决算全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作项项项项目目目目盈盈盈盈利利利利目目目目标标标标1 1 理念与方法理念与方法12新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本

10、本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14动态成本动态成本 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待发生成本待

11、发生成本签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本动态成本构成动态成本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项立项施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成土地成本土地成本 行政费用行政费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 财务费用财务费用 租售费用租售费用管理费用管理

12、费用成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加1 1 理念与方法理念与方法16偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制n以合同管理为中心以合同管理为中心n抓住三条主线：抓住三条主线：“动态成本动态成本”、“实际发生成本实际发生成本”、“实付成本实付成本”n“动态成本动态成本”反映任意时段项目的综合

13、成本及结构分布；反映任意时段项目的综合成本及结构分布；n“实际发生成本实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成动态成本本”对比可反映出项目整体进度；对比可反映出项目整体进度；n“实付成本实付成本”指的是实际已支付的款项，与指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本实际发生成本”对对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。n建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制n建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度n建立成本台帐建立成本台帐n充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念与方法理念与方法动

14、态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子n目标成本控制责任书目标成本控制责任书 n成本费用计划表成本费用计划表 n月成本费用报表月成本费用报表 n成本费用记录台帐成本费用记录台帐 n项目动态成本记录表项目动态成本记录表 n成本预警通知书成本预警通知书 n目标成本调整申报表目标成本调整申报表 n工程总进度计划表工程总进度计划表 n工程进度月报表工程进度月报表 n工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 n分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 n分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 n甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 n甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 n甲供材料

15、供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19责任成本管理责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素责任成本管理要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成21序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元

16、可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元/M2/M2）产品产品产品产品1 1 1 1产品产品产品产品2 2 2 2产品产品产品产品3 3 3 3规划面积规划面积多多层层高高层层商商业业可售面积可售面积1 1 1 1土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费2 2 2 2开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费3 3 3 3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费5 5 5 5公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费6 6 6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7 7

17、7租售费用租售费用租售费用租售费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用9 9 9 9不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费2.1 2.1 房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表2 房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的构成n土地成本（约占项目总成本的土地成本（约占项目总成本的30-35%30-35%左右）左右）n前期费用（约占项目总成本的前期费用（约占项目总成本的2-3%2-3%左右）左右）n工程成本（约占项目总成本的工程成本（约占项目总成本的50-55%50-55%左右）左右）n营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的5-8%5-

18、8%左右）左右）n管理成本和财务成本管理成本和财务成本n工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！ 23尤以工程成本为重尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本建造成本38.5%项目收益率项目收益率22.5%销售成本销售成本9%土地成本土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润

19、资料来源：其他顾问公司报告未加财务成本与管理费用关键控制环节关键控制环节2 房地产开发项目成本构成案例分析案例分析万科如是说：万科如是说： 我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势! 2 房地产开发项目成本构成25 成本有哪八大类？成本有哪八大类？2 房地产开发项目成本构成262.2 2.2 成本八大类成本八大类项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程

20、费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成272.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成282.22.2光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成292.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成302.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、

21、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2 房地产开发项目成本构成312.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2

22、 房地产开发项目成本构成322.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成332.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳

23、池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成342.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政

24、配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成352.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等道设计、小区配电工程设计、环境

25、设计等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等积测量等等2 房地产开发项目成本构成362.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、

26、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成372.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构

27、成382.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统

28、、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱2 房地产开发项目成本构成392.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水室外给水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统管道系统调压站调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统停车管理系统小区闭路监控系统小区闭路监控系统周界红外防越周界红外防越 小区门禁

29、系统小区门禁系统电子巡更系统电子巡更系统电子信息公告系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统人工湖电子提示系统2 房地产开发项目成本构成404.3 4.3 成本科目基本组成成本科目基本组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程基础工程结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修 铝铝合金门窗合金门窗外墙装修外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)4

30、12.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险

31、费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程

32、保险费工程细部检查费工程细部检查费2 房地产开发项目成本构成422.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费接待厅及销售办公室装修费样板间费用样板间费用示范景观带费示范景观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费2 房地产开发项目成本构成433 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理44建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与绩效

33、管理成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理45管什么？管什么？责任成本管理责任成本管理管多深？管多深？谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？责任成本管理责任成本管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理46责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任

34、成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理47责任成本的落实责任成本的落实责任主体责任主体责任内容责任内容责任控制要点责任控制要点责任履行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人

35、等要素）等要素）3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理48项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程材料部：工程材料部： 供应商管理与技术方案；设计研发部：设计研发部： 设计图纸 财务计统部：财务计统部： 财务核算 经营销售部：经营销售部：人力资源部：人力资源部： 组织架构、职能分工组织架构、职能分工预决算部预决算部/ /成本管理部成本管理部/审计核算部：对工程项目的全过程进行成本管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内 。责任体系前提责任体系前提3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理49万达成本控制部万

36、达成本控制部成本目标组成本目标组招标招标合约组合约组过程控制组过程控制组集中采购组集中采购组指导检查组指导检查组例例 成本管理架构成本管理架构( (万达万达) )3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理501 1、成本管理架构、成本管理架构部门部门工作职责工作职责投资管理部投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土

37、含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 发展管理部发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理51实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成

38、本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责责责责任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理办办办办法法法法牵头牵头组织组织讨讨论论形形成成普及普及执执行行实现实现制制定定定期考核定期考核公布公布3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理52如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系n“责任成本责任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 n“责任成本

39、体系责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。部门。 n责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；门和配合部门；n责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；目划分责任范围；n考核指标：以定量指标为主。反馈

40、指标的系列数值反映项目成本特性，考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；n评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。533 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理某标杆企业责任成本体系表

41、54主主导导部部门门配合部配合部门门反反馈馈指指标标考核部考核部门门土地土地获获得成本得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开开发发前期准前期准备费备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）: 规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经

42、理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部销销售售费费用用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理主要内容（1）要素概括3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理55主要内容（2）反馈指标3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理56方式一：根据成本科目，将目标成本分解成方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各，对各项目费用的

43、责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订、，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成的完成责任成本的分解方式责任成本的分解方式3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理571 1 1 1立立项环节项环节成本控制要点成本控制要点 2 2 2

44、 2规规划划设计环节设计环节成本控制要点成本控制要点3 3 3 3招投招投标环节标环节成本控制要点成本控制要点4 4 4 4施工施工环节环节成本控制要点成本控制要点5 5 5 5材料及材料及设备设备采采购环节购环节成本控制要点成本控制要点6 6 6 6销销售售环节环节成本控制要点成本控制要点应应用指南用指南7 7 7 7工程工程预预决算决算环节环节成本控制要点成本控制要点8 8 8 8期期间费间费用的成本控制要点用的成本控制要点9 9 9 9物物业业管理成本控制要点管理成本控制要点责任成本控制要点指南责任成本控制要点指南3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理581、设计管

45、理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？招投标管理的责任成本如何切分？设计阶段设计阶段 责任成本管理责任成本管理招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理593、责任分配合理吗？、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）B、各阶段图纸的成本责任、各阶段图纸的成本责任C、合同招标与与履约跟踪管理、合同招标与

46、与履约跟踪管理A、产品品质下降了、产品品质下降了C、财务数据失真了、财务数据失真了B、质量问题出现、质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题604 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点61房地产开发企业成本管理主要问题列举房地产开发企业成本管理主要问题列举n缺乏规范的成本管理制度和体系缺乏规范的成本管理制度和体系n无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本n设计变更、现场签证难以有效控制设计变更、现场签证难以有效控制n超合同付款时有发生超合同付款时有发生n难以实时了解大量工程合同的执行进度难以实时了解大量工程合

47、同的执行进度n难以精确制定资金计划难以精确制定资金计划n缺乏对成本历史数据的积累和分析缺乏对成本历史数据的积累和分析n难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况n缺乏对供应商的全面管理缺乏对供应商的全面管理624 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.1 4.1 项目论证阶段成本控制要点项目论证阶段成本控制要点 n建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；价体系；n项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成

48、本n建立严格完善的项目立项审批权限和流程；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；n制定适当的土地获取投标报价策略；制定适当的土地获取投标报价策略；n严格控制交地及付款风险。严格控制交地及付款风险。634 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.2 4.2 规划设计阶段成本控制要点规划设计阶段成本控制要点n设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；n通过限额设计落实目标成本的要求：通过限额

49、设计落实目标成本的要求：n通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的位的施工图预算施工图预算原则上不得突破甲方编制的原则上不得突破甲方编制的建造成本预算建造成本预算；n通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：n通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成查意见，并督促设计

50、单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。的投资损失浪费。 644 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸设计管理设计管理设计管理设计管理 采招管理采招管理采招管理采招管理工程管理工程管理工程管理工程管理成本管理履约跟踪履约跟踪履约跟踪履约跟踪变更签证变更签证变更签证变更签证材设控制材设控制材设控制材设控制变更管理变更管理变更管理变更管理材设选型材设选型材设选型材设选型 限额设计限额设计限额设计限额设计合同管理合同管理合同管理合同管理集中采购集中采购集中采购集中采购招投标招投标招投标

51、招投标4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点65招标的意义：招标的意义：招标的意义：招标的意义：优选供应商，货比三家控制成本优选供应商，货比三家控制成本招标的主要阶段招标的主要阶段招标的主要阶段招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作授标与签约阶段、后续工作招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节： 供应商管理供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措

52、施 及质量标准及质量标准 材料设备管理材料设备管理 招标流程管理招标流程管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸66坚持工程招标低价中标的原则坚持工程招标低价中标的原则工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。才是有意义的

53、。 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸6768招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容u承包方式的选择承包方式的选择u合同类型的选择；合同类型的选择；u 计价方式的选择（采用清单计价）；计价方式的选择（采用清单计价）；u编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。确定预算控制价或标底。u选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。标报价）为评

54、标重点。 u 充分考虑风险因素（主要是材料）；充分考虑风险因素（主要是材料）；u 合同签订前，再谈判；合同签订前，再谈判；4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点工程招标后是否还需要砍价工程招标后是否还需要砍价工程招标，工程招标，低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价。工程招标，工程招标，定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低。需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会社会社会社会工程成本资源工程成本资源工程成本资

55、源工程成本资源把握度还是不够。把握度还是不够。 几个提醒：几个提醒：几个提醒：几个提醒： A A A A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影响？响？响？响？ B B B B、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？ C C C C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的

56、大刀，我们到底砍到了谁？地产名言地产名言地产名言地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸69“低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价”的优缺点的优缺点的优缺点的优缺点优点：优点：优点：优点：有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或

57、其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息 ；有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立

58、威信持单位的信心，有利于在业界树立威信持单位的信心，有利于在业界树立威信持单位的信心，有利于在业界树立威信 ；有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理 ；工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ；缺点：缺点：缺点：缺点：发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利

59、于纠正 ；合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响“低价中低价中低价中低价中标标标标”的具体操作的具体操作的具体操作的具体操作 。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸70开标后继续杀价的开标后继续杀价的优缺点优缺点优点：优点：优点：优点：招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招

60、标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补 ；发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善 ；在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价 ；缺点：缺点：缺点：缺点：承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承

61、建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证 ；工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规模开发是很不利的模开发是很不利的模开发是很

62、不利的模开发是很不利的 ；工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸71采招阶段成本控制的难点采招阶段成本控制的难点 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资

63、源的把握。源的把握。源的把握。源的把握。 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。的把握与配置。的把握与配置。的把握与配置。 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。社会工程

64、资源的考察、选用、评估与管理。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。 724 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.4 4.4 工程施工阶段成本控制要点工程施工阶段成本控制要点n工程进度款管理工程进度款管理 n根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程格审批流程n设计变更、现场签证管理设计变更、现场签证管理 n完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。限。 n工程结算管理工程结算管理

65、734 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化工程目标成本肢解套路化工程目标成本肢解套路化招标管理程序化与工程量清单招标招标管理程序化与工程量清单招标合同管理规范化、标准化合同管理规范化、标准化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工程成本数据管理信息化工程成本数据管理信息化设计变更、现场签证管理系统化设计变更、现场签证管理系统化设计标准化与限额设计设计标准化与限额设计选材用料程序化选材用料程序化充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）充分了解社会工

66、程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）施工阶段成本管理施工阶段成本管理施工阶段成本管理施工阶段成本管理10101010大关键环节大关键环节大关键环节大关键环节744 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点75施工阶段工程成本控制技巧施工阶段工程成本控制技巧p 建立工程变更签署流程制度；建立工程变更签署流程制度；p 建立工程变更限额审查制度；建立工程变更限额审查制度；p 材料、设备认质认价制度；材料、设备认质认价制度；p 甲供材料，建立采购管理制度；甲供材料，建立采购管理制度；p 加强工程计量管理；加强工程计量管理；p 充分市场调研、市场询价；充分市场调研、市场询

67、价；p 严格按合同办事。严格按合同办事。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点一谈设计变更一谈设计变更 面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的“三边工程三边工程三边工程三边工程”性质，就无法避免设计变更。性质，就无法避免设计变更。性质，就无法避免设计变更。性质，就无法避免设计变更。但我们没有必要谈但我们没有必要谈但我们没有必要谈但我们没有必要谈“虎虎虎虎”色变。色变。色变。色变。 经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心

68、以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。 第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工的浪费。的浪费。的浪费。的浪费。 第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合

69、同中没有约定（如：主材变了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理“货货货货比三家比三家比三家比三家”的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。 第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷

70、、营销变化等。764 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点77设计变更的控制设计变更的控制 1）不提高建设标准）不提高建设标准 2）不影响建设工期）不影响建设工期 3）不扩大范围）不扩大范围 4）建立工程变更的相关制度）建立工程变更的相关制度 5）要有严格的程序）要有严格的程序4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点二谈现场签证二谈现场签证控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。影响现场签证的原因：影响现场签证的原因：第一种：合同出现漏洞第一种：合同出现漏洞第二种：设计变更第二种：设计变更 目前房地产工

71、程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：A A、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。B B、工程清单说明不够详细，容易引起签证。、工程清单说明不够详细，容易引起签证。C C、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供了索赔的空间。了索赔的空间。D D、甲供材的管理及结算要求没有规范

72、，容易引起索赔风险。、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。78如何进行有效的签证管理要点如何进行有效的签证管理要点n现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。n现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发

73、企业自行制定。与权限，由各开发企业自行制定。n现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。证及复印件不得作为结算依据。n凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。n因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，

74、应填写因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变设计变更审批表更审批表并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。济责任，杜绝盲目签证。 794 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点三谈选材用料三谈选材用料第一步：第一步：营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共在地同档次

75、楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共部位）选材用料档次。部位）选材用料档次。第二步第二步：采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，制订项目选材用料标准。制订项目选材用料标准。第三步：第三步：根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技术标准。技术标准。第四步：第四步：按各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品按各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品质量档次。质量档次。80四谈设计优化四谈设计优化规划设计阶段成本优化的重点：规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）三个总说明（建筑、结构、

76、设备）竖向控制竖向控制基坑支护基坑支护基础工程基础工程地下室设计地下室设计含钢量控制含钢量控制机电设计参数控制机电设计参数控制室外环境景观室外环境景观8182工程索赔的概念工程索赔的概念 工程索赔通常是指在工程履行过程中，工程索赔通常是指在工程履行过程中，合同当事人合同当事人一方非自身因素一方非自身因素或对方不履行或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失或权或未能正确履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提利损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿的要求。出经济或时间补偿的要求。索赔包括工期索赔和费用索赔。索赔包括工期索赔和费用索赔。4 4 房地产开发各阶段

77、控制要点房地产开发各阶段控制要点83工程索赔的控制工程索赔的控制 1）具有瞻前意识，预防索赔事件）具有瞻前意识，预防索赔事件的发生。的发生。 2）完善合同内容及合同管理。）完善合同内容及合同管理。 3）业主或监理工程师谨慎原则。）业主或监理工程师谨慎原则。 4）反索赔。）反索赔。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点844.5 4.5 竣工结算阶段工程成本控制竣工结算阶段工程成本控制（1）竣工结算）竣工结算 竣工结算是业主及承包商两个主体最竣工结算是业主及承包商两个主体最终成交的交易价格。终成交的交易价格。工程价款结算控制工程价款结算控制采取什么方式支付价款？采取什么方式支付

78、价款？款项如何计算？款项如何计算？支付节奏支付节奏预付备料款扣回比例如何控制？预付备料款扣回比例如何控制？4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点85竣工结算阶段工程成本控制要点：竣工结算阶段工程成本控制要点： 核对合同条款。核对合同条款。 检查隐蔽验收记录。检查隐蔽验收记录。 落实设计变更签证。落实设计变更签证。 核实现场签证、定额（或单位估价表）、核实现场签证、定额（或单位估价表）、 取费标准。取费标准。 按图纸核实工程量。按图纸核实工程量。 按合同约定核实单价。按合同约定核实单价。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点86（1） 预付备料款结算预付备料款

79、结算 根据根据建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法规定，包工包料工程的预付款按合同约定规定，包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的，不高于合同金额的30%。对重大工程。对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。项目，按年度工程计划逐年预付。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点87（2）工程进度款的结算方式）工程进度款的结算方式 1）按月结算）按月结算 这种结算是按月支付工程进度款，竣这种结算是按月支付工程进度款，竣工后清算的办法。具体结算时间通过合同工后清算的办法。具体结算时间

80、通过合同约定。约定。 2）分阶段结算）分阶段结算 对于工程规模较大，工期较长（跨年对于工程规模较大，工期较长（跨年度）的单项工程或单位工程，可以根据工度）的单项工程或单位工程，可以根据工程形象进度，划分为不同阶段支付进度款。程形象进度，划分为不同阶段支付进度款。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点88（3）竣工决算）竣工决算 竣工决算是由竣工决算是由业主业主编制的反映建设编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收报告的重要组成部分。竣工决算反映验收报告的重要组成部分。竣工决算反映的是工程项目从筹建到竣工投产或使用的的是工程项目

81、从筹建到竣工投产或使用的全过程的全部实际支出费用，是项目建设全过程的全部实际支出费用，是项目建设成果、财务状况、实际造价和投资效果的成果、财务状况、实际造价和投资效果的总结性文件。总结性文件。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点89（3）竣工结算与竣工决算的关系）竣工结算与竣工决算的关系 竣工决算是以工程竣工结算为基础编竣工决算是以工程竣工结算为基础编制的，是在整个建设工程项目个单项工程竣工结制的，是在整个建设工程项目个单项工程竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工有算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工有关基本建设的其它工程费用支出而构成竣工决算关基本建设的其它

82、工程费用支出而构成竣工决算的主题。其区别有：的主题。其区别有：竣工结算竣工结算是施工单位是施工单位向业主进行最终结算工程款的向业主进行最终结算工程款的经济文件。而竣工决算是业主按照国家有关规定经济文件。而竣工决算是业主按照国家有关规定编制的建设成果和财务状况的总结性文件。编制的建设成果和财务状况的总结性文件。竣工结算是经济活动，而竣工决算属于工作总结。竣工结算是经济活动，而竣工决算属于工作总结。竣工结算编制单位是施工单位；而竣工决算编制竣工结算编制单位是施工单位；而竣工决算编制单位是业主。单位是业主。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点90（4）工程质量保修金的控制）工程质

83、量保修金的控制 1）质保金的含义）质保金的含义 建设工程质量保修金是指发包人与承包商建设工程质量保修金是指发包人与承包商在建设工程承包合同中约定，从应付的工在建设工程承包合同中约定，从应付的工程价款中预留，用于保障承包人在缺陷责程价款中预留，用于保障承包人在缺陷责任期（即质量保修期）内对建设工程出现任期（即质量保修期）内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制标准、设计文件、以及承包合同的约定。制标准、设计文件、以及承包合同的约定。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点912）质保金预

84、留比例）质保金预留比例 按建设工程结算管理办法，质保金按工按建设工程结算管理办法，质保金按工程价款结算总额程价款结算总额5%左右的比例预留。左右的比例预留。3）保修范围）保修范围 建筑工程的保修范围包括地基基础、主建筑工程的保修范围包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程、电气管线，体结构工程、屋面防水工程、电气管线，上下水管的安装工程、供热、供冷系统等上下水管的安装工程、供热、供冷系统等工程。工程。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点92（4）保修期限）保修期限 按照国务院按照国务院建设工程质量保修管理条例建设工程质量保修管理条例的的规定，建设工程在正常使用条件下的最低保

85、修期规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期限的要求为：限的要求为： 1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；规定的该工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为和外墙的防渗漏为5年；年； 3）供热与供冷系统为）供热与供冷系统为2个采暖期和供热期；个采暖期和供热期； 4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为程为2年。年。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.6 4.6 营销阶段的成

86、本控制要点营销阶段的成本控制要点n结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；n完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。告制作的费用成本。n通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机

87、制，有效地通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。降低营销成本。 934 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 5 总结945.1 5.1 成本的金科玉律成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定在过程中发生成本一定在过程中发生成本低并不意味着低成本成本低并不意味着低成本利润的最大化，一定是成本的最小化利润的最大化，一定是成本的最小化成本管理是成本管理是360度的管理，成本核算只占成本度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一管理的百分之一 微利时代的竞争一定是成本的竞争微利时代的竞争一

88、定是成本的竞争 955 总结5.1 5.1 成本的金科玉律成本的金科玉律70%90%的成本由设计阶段确定，成本控制的成本由设计阶段确定，成本控制的重心应尽量前移的重心应尽量前移 采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本965 总结5.2 5.2 成本的金科玉律成本的金科玉律亨利福特悬赏亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每万元，征求有办法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人 97总总总总 结结结结房地产项目成本管理房地产项目成本管理将成为企业未来的生命线将成为企业未来的生命线98谢谢 谢！谢！99