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1、房地产业营改增试点政策讲解http:/ 境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（2）所销售或者租赁的不动产在境内；（3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 http:/ 3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。http:/ http:/ http:/ （3）征税办法不同。一般纳税人适用一般计税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。 http:/ 特殊规定（1）年应税销
2、售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。（2）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。另外，兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税服务，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户也可选择按照小规模纳税人纳税。 http:/ （一）房地产业征税范围根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 http:/ http:
3、/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ （一）税率1.房地产业适用税率：（1）销售不动产：11%。（2）不动产经营租赁服务、不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）：11%。http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ （三）销售额和销项税额的扣减1. 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。http:/ http:/ http:/ 下列进项税额准予从销项税
4、额中抵扣：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。http:/ 税控机动车销售统一发票是增值税一般纳税人从事机动车零售业务开具的发票。 以上两种抵扣凭证应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。5-7月可通过增值税发票查询平台确认抵扣；8月对信用等级为A、B两级的纳税人可通过增值税发票查询平台确认抵扣，其他纳税人则需要通过纸质扫描认证。http:/ http:/ 海关总署关于实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法有关问题的公告（国家税务总局 海关总署2013年第31号公告）执行“先
5、比对，后抵扣”政策。 180天内http:/ http:/ http:/ 目前没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证包括以下两个：（1）购进农产品，取得的农产品收购发票或者销售发票。（2）从境外单位或者个人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务，从税务机关取得的解缴税款的完税凭证。 http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ 1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 http:/ htt
6、p:/ http:/ http:/ http:/ （一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。http:/ http:/ http:/ http:/ 二、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在
7、2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 http:/ 九、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 http:/ 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。十一、一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 http:/ 十二、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计
8、税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模） http:/ 十三、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 http:/ 十四、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易
9、计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 http:/ 十五、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 十六、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 十七、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 http:/ 十八、房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销
10、售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+5%）3% http:/ 十九、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 http:/ http:/ http:/ 国家税务总局关
11、于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知（财税201215号）的相关规定，在增值税应纳税额中全额抵减，抵减额为价税合计金额，不足抵减的可以结转下期继续抵减。通通俗俗讲讲就就是是国国家家用用增增值值税税税税款款为为纳纳税税人人使使用用增增值值税税发发票票管管理理新新系系统统买买单单，纳纳税税人人免免费费使使用用。纳税人原有通用设备（计算机、打印机）都可以使用，不需要重新购买，所以纳税人使用增值税发票管理新系统可以说是零成本无负担。 http:/ http:/ 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 http:/ （一）
12、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。http:/ http:/ 应预缴税款含税销售额（1+11%）3% （二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照
13、以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+5%）5% http:/ 应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5% http:/ 七、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 http:/ 九、纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中
14、华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。 http:/ 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 http:/ 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 http:/ http:/ http:/ http:/ 五、纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 http:/ 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% http:/ http:/ http:/ 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 http:/ 十、待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 http:/ http:/ 谢 ！http:/
