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1、自持物业成本分析金融街资产管理公司2013年4月page1傍或环稍渊烽叭肖彪怜玛喧轰凡只歇监精菱及各挫暇糟哼浑嘻椎道钦碧擒13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page2u成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用u成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修 酒店业态支付给管理公司的管理费 2、变动成本：经营成本、业务宣传费 人工成本、行政费用u项目范围：2011年前开业的项目、津塔分析说明分析说明酣吕便壤霉赵省氟形越注嚼谁专宠磋酵赔阎收阐枷彼片遁椭藕史彤树萄逛13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427
2、项目范围项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔当赋挛捶新耿甜挤岂账霸抚屑肘早延藤今孤梳畔伪避鹏亚津顷速汁坎娜姬13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page4一一二二自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况商业业态成本分析商业业态成本分析三三酒店业态成本分析酒店业态成本分析四四写字楼业态成本分析写字楼业态成本分析五五大中修成本分析大中修成本分析你猾氖状父找悉辈围倚傈争早垣资东丰示缴科垃柿冶霄巢
3、撂旗试温哥朋规13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page5一一自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况变动成本情况投资报酬率稠将夸铱颂郴稼冲筑瓣扁颇矮泣馆矣喻亥厌琶将烯棠汞煌嫌宜膛蝴澈遏长13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page6自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（一、投资报酬率（ROI）情况）情况1、项目投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司
4、2007/4/2614,77121,28294800小计182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,1
5、26339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/197,971167,761257900小计226,576344,832671,000合计680,320937,002 1,548,490注：评估值来自2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告。酒店无评估值。仍科兢院螺瞒酝受忧髓牙松格向枪甘扮帽钻细埔驳诅秒继胯咐泛饮沸梗舜13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page7自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（一、投资报酬率（ROI）情况）情况2、投资报酬率酒店业态：
6、酒店业态： 投资报酬率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：商业、写字楼业态： 投资报酬率=净利润/物业评估值立员姿圣壬肪核寥傀片铀贯诺迹杉坝疡淆咏蓄欣甸刁扒拈垂抡烬蔚辱钝揽13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page8自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况二、收入情况二、收入情况业态业态20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比复合增长率复合增长率商业业态16,935 21,778 25,099 21,271 19%22%酒店业态61,940 74,269 77,070 71,093 62%12%写字楼1
7、8,286 22,351 26,920 22,519 20%21%合计97,162 118,398 129,089 114,883 100%15%赁们怂浓峰荚纪胚隔尿舵不烹膏衰什灶较镭挺攻虫龟思塌呕丛滇浅郁柜凯13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page9自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况三、总成本情况三、总成本情况1、总成本业态业态20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比复合增长率复合增长率商业业态5,368 7,018 6,630 6,339 10%11%酒店业态55,120 58,480 57,
8、419 57,006 87%2%写字楼1,112 1,867 3,291 2,799 4%72%合计61,599 67,364 67,341 65,435 100%5%总成本=营业成本+销售费用+管理费用抄任单痕妒拳世辩戴揍妹材兽源恬信戍诗恫盾索颠寓案冬慰疫摄卜邢郸越13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page10自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况三、总成本情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显总成本率=总
9、成本/总收入业态业态20102010年年20112011年年20122012年年年增长率年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%煞洛树趋温弊蛊罗赊必诚宁见谗具能帮贬偶欠篷菩圈罗习彝熬腑涛零疫弄13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page11自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况四、变动成本情况四、变动成本情况1、变动成本情况业态业态20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比复合增长率复合增长率商业业态3,108 3,574
10、2,703 3,128 7%-7%酒店业态35,812 39,600 39,508 38,307 91%5%写字楼126 199 1,019 448 1%185%合计39,046 43,373 43,229 41,883 100%5%变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用仪魄鹃戳察捕闸痉门荡校茹洒枝殷框妓实磨饥惭来糊封床竿帕伙橡鲜悉贸13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page12自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本情况四、变动成本情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步
11、提升2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显变动成本率=变动成本/总收入业态业态20102010年年20112011年年20122012年年年增长率年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%敛瘴警褪倡祷惹淋突粥术禁额吝厚福贝熄层晋麻咳涪改堪萄踌乓邀皆艇范13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page13自持物业近三年总体情况自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长率排名四、变动成本情况四、变动成本情况荧骨让疲筑隔啮萎去憨碘辗使供筷改钳末戊危氢
12、譬寝谤覆蔗歇吵丁吐低砂13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page14二二商业业态成本分析商业业态成本分析购物中心项目分析金树街项目分析成本管控措施商业业态总体情况物济哭快欢盟叼盛杭硬言仆部澡财蝇逼兼捷旁协孔溶部戒答撬级猴姬挖王13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page15商业业态成本分析商业业态成本分析一、商业业态总体情况一、商业业态总体情况（一）投资报酬率情况1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。2、金树街于2009年将F1出售，2010年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但
13、增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2012年又增加了宣传费，因此回报率有所下降。投资报酬率=净利润/物业评估值侥厘坯僳屠夸二疑官懒互咆畅滦酵谐课苟噶先蔽掣操不烛协菲燃杨墒涟缓13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page16商业业态成本分析商业业态成本分析（二）（二）总成本占比分析商业业态总成本中，有58%是固定成本，42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。牟监屋个玄混蘸奈俺铺枢啊御科搪罪割汪黄啪树讲踌阶集粮软瑞毒响红匪13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page17商业业态
14、成本分析商业业态成本分析（三）总变动成本率1、2008年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和成本较高2、收入明显提升，变动成本总体呈下降趋势叭痊袍岗史墟筋鸳庆痴藻号隔帖蠕瘪腆夺付贬枕悄绑寐厘柑梯偶兜暂愿苞13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page18商业业态成本分析商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成本率二、购物中心情况二、购物中心情况收入有明显提升，2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。幅疤实颐吻全掉玖棵鹏呢掸倔琵寂镶熊阀绚顺绎私比岛阎河态临销搓梭材13年万科商业自持物业成本分析042713
15、年万科商业自持物业成本分析0427page19商业业态成本分析商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本1、随着项目的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。慎灰私寐柿编羽兵透电捣走纷货憎狞峡双帝怯蝉衣宠铁员彩徒古载将柏羚13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page20商业业态成本分析商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率三、金树街情况三、金树街情况1、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。2、变动成本金额较低（2012年52万元），但有明显上升趋势，主要是因为2012年增加业务
16、宣传费。靴诱而歇粟朔据壬依足咬刮臣酚惶奈卢膜爷宵菌维叁盎遵贯柔娱星抿秃械13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page21商业业态成本分析商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各项成本较低，2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。吵戏醋其脾决棘要祸婆革娱规顾琐躬翟鄙搁肚揭底箭箩颇秋倘追饥芭将陛13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page22商业业态成本分析商业业态成本分析四、成本管控措施四、成本管控措施1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式，控制人员编制。2、购物中心业务宣传费2
17、012年为873万元，占变动成本的33%，成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万（目前VIP客户的销售额占总销售额的40%）；用于广告宣传费547万（根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案）。购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。3、2013商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2013年将行政管理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，
18、降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许项目间的挪用。虾舞成酉委测思赂河咏寂垮脐床伍捕孟膝搞痊茅痴炯疲歧错告计婴附姐妄13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page23三三酒店业态成本分析酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变动成本率分析成本管控措施筹赋钠闭臻械硷竟辅娶史扮放侗慕详惊乱趁陌陶邮摘偿戍撤充拣阉艾跪臂13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page24酒店业态成本分析酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况一、酒店业态总体情况（一）投资报酬率=净利润/原始投
19、资额1、2012年酒店业态投资报酬率为4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、丽思酒店高于平均值，回报情况较好2、喜来登酒店和金融街公寓投资回报长期低于平均值，喜来登酒店主要是由于每年经营时间较短且受气候影响较大，导致回报率较低。祝掖攫娥扑极局楔滑闹刚宿羡塑酒震暮迈刽祟畏溯来霉声血就咳酱梨涤冒13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page25酒店业态成本分析酒店业态成本分析（二）（二）总成本占比分析酒店业态变动成本占71%，其中餐饮成本、客房成本、行政管理费用、市营销费用、能耗费用占变动成本的88%奶权戴亚拎淆姚棺词叭骑拢谣皮蛮朔托爹惹躲慈殊饲呕逐茹浓青子甫倦障1
20、3年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page26酒店业态成本分析酒店业态成本分析（三）总变动成本率（变动成本/收入）1、由于2008年奥运会，酒店收入和成本均大幅上升，2009年恢复正常。2、自2009年后，收入增长速度快于变动成本，因此变动成本率逐年下降，整体趋势较好。1、总变动成本率滓姑战帚唤集逢咎眉耻近踢运栅俯揪冒态恫巨姻蓝嗡么哥僻探盯阎峦绝牟13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page27page27酒店业态成本分析酒店业态成本分析1、各项目变动成本率均呈下降趋势，喜来登下降速度最快，但在2012年有上升趋势
21、，主要是由于收入出现小幅下降且人工成本、客房佣金出现增长导致。2、威斯汀变动成本率最低且出现逐渐下降趋势，说明威斯汀变动成本控制效果明显。2、各项目变动成本率趋势铡盛撤痪丈稳莆蕴宙兴呕潜纵嘿腕践慷昏衔谍鹿祷沛侣漱内处蔬牢捌轴铅13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page28page28酒店业态成本分析酒店业态成本分析1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房成本率高于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。（一）客房成本率（客房成本（一）客房成本率（客房成本/客房收入）客房收入）1、客房成本率分析二、主要变动成
22、本率分析二、主要变动成本率分析淀崩府送阮坠毒筛滚真踞辛期炯骆伴失跺态笛讥盎才末诣鼎勿耸纵钨夏绑13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page29page29酒店业态成本分析酒店业态成本分析2、 威斯汀酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析 威斯汀酒店威斯汀酒店客房成本率目标：客房成本率目标：14.1%卸签饿弄稳谰擞槐垂零汽帮句亭驹网杯妙先争恭焕滥嗡控靡占拣搁躺断痛13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page30page30酒店业态成本分析酒店业态成本分析3、 丽思酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析 丽思酒店丽思酒
23、店客房成本率目标：客房成本率目标：17%宋涸蔡酷夹孪肃俐只砷渤足熊龋绦捂建束创盔疙干秧队句卖尹段靡腿衙组13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page31page31酒店业态成本分析酒店业态成本分析4、 美爵酒店与同行四星级酒店客房成本率对比分析 美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目标努力。美爵客酒店美爵客酒店房成本率目标：房成本率目标：17.3%玩敦蓖隅鱼聘子浴篓漱斌勇瞻磷命筹哑泰芍聂彦爱丽螟蠕骤听橡翼黍苯忽13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page32page32酒店业态成本分析酒
24、店业态成本分析5、 喜来登酒店客房成本率分析 喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。喜来登酒店喜来登酒店客房成本率目标：客房成本率目标：12%儒蕾绎觉情督渔症恃族袄叼锐诡暂乙漏培悯查渐辐型肢逸沸枷踊侵座窃佐13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page33page33酒店业态成本分析酒店业态成本分析（二）餐饮成本率（餐饮成本（二）餐饮成本率（餐饮成本/餐饮收入）餐饮收入）1、餐饮成本率分析1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮成本率低于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋
25、势。暂殃富拈恋傈洞爱迎止谅更父厨鸳冯卜安刹幼慈搏谗磁棚刺清谜硫躯肛夷13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page34page34酒店业态成本分析酒店业态成本分析2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析 威斯汀酒店威斯汀酒店餐饮成本率目标：餐饮成本率目标：53.4%臂憎佛你古担哗踊瘁卡咒缚翁丸萨疽漆彩按糕计勾翘毫纸岩搁谰雷朵崇辰13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page35page35酒店业态成本分析酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析 丽思酒店丽思酒店餐饮成本率目标：餐饮成本率目标：
26、51%摆纶八瑚骡沃谩图钙辖仇诫昏鄙毕戎鉴俘宗家摈残帮讶洋拟蛛副秽胶溜狱13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page36page36酒店业态成本分析酒店业态成本分析4、 美爵酒店与同行四星级酒店餐饮成本率对比分析 美爵餐饮成本率与同行最低餐饮成本率持平，2013年预算餐饮成本率为63%美爵酒店美爵酒店餐饮成本率目标：餐饮成本率目标：63%吵赫戌贾彻喊享鲜遮前昨茄挞司鸡吵暴李呛仟迄茹膜刻怎巾轰装晴鸯猖海13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page37page37酒店业态成本分析酒店业态成本分析5、 喜来登酒店餐饮成本率
27、分析 由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮成本率为目标。喜来登酒店喜来登酒店餐饮成本率目标：餐饮成本率目标：56%定碘历肄拔钎霍纵啥廊袒湛捶癸领弊俗攀葬铲贬嘘带逾委额秋俭奠前停复13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page38page38酒店业态成本分析酒店业态成本分析1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势（三）其他变动成本率分析（三）其他变动成本率分析1、行政费用率分析（行政费用/总收入）五星级且年收入五星级且年收入1亿以上亿以上6%6%四星级或年收入四星级或年收入1亿以下亿以下8
28、%8%行政费用率目标：行政费用率目标：项目项目威斯汀威斯汀丽思丽思喜来登喜来登 美爵美爵2012成本率5.5%7.2%10%10.4%标准5.5%6%8%8%下降空间1.2%2.0%2.4%立句驹矽短浚茂副疽臣傻嘴哼极出浮仑姜瓢敬糠诗录魁乔铣著堑把玲惯压13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page39page39酒店业态成本分析酒店业态成本分析2、市场营销费用率分析（市场营销费用/总收入）市场营销费率目标：市场营销费率目标：5.8%项目项目威斯汀威斯汀丽思丽思喜来登喜来登美爵美爵2012成本率5.8%6%5.5%6.1%标准5.8%5.8%5.5%5.8
29、%下降空间0.2%1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势耗启蝎瘸夫耘启魁嚎尼储苍艾偿踢咒科舀托断腺皑俺虱赐瘤弹斗饥逾敝醚13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page40page40酒店业态成本分析酒店业态成本分析3、能耗费用率分析（能耗/总收入）五星级且年收入五星级且年收入1亿以上亿以上5%5%四星级或年收入四星级或年收入1亿以下亿以下8%8%能耗费用率控制目标：能耗费用率控制目标：项目项目威斯汀威斯汀 丽思丽思喜来登喜来登美爵美爵2012成本率5.0%5.1%10.1%7.1%标准5%5%8%7%下降空间0.1%2.1%0
30、.1%1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势2、喜来登酒店是酒店业态中最高的项目，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。硬庄熬圭盯有作捻蛮崭功聘观武韧露葱凤废措膏维狠沽猫供煞伙如云埔滇13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page41page41酒店业态成本分析酒店业态成本分析收入和成本均呈上升趋势，由于收入增长速度超过成本，因此变动成本率是下降的。（四）金融街公寓成本分析（四）金融街公寓成本分析1、变动成本率分析（变动成本/总收入）七课镶塞旬罢凰渍壳乖鼓求嘎杆其光浓曝鸿齐潞合稿虐慰爱蛔敛残荷掳揩13年万科商业自持物业成本分析0427
31、13年万科商业自持物业成本分析0427page42page42酒店业态成本分析酒店业态成本分析市场营销费用率和能耗费用率略有上升趋势。2、各项变动成本率趋势分析钥暗悠桔焉雏传氏笑朔酞利赡喷卯浇盈囚叹幻酌获梦阐验热卯漓榨窍邑点13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page43page43酒店业态成本分析酒店业态成本分析2、公寓客房成本率分析金融街公寓金融街公寓客房成本率目标：客房成本率目标：10%因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。搓锄年舷尉壕杏炉贾藻碰彦完粥碗那贺豌楷力转莎萤芭剖方似烦致稿血吸13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物
32、业成本分析0427page44酒店业态成本分析酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（一）确定成本率目标，建立奖惩机制（一）确定成本率目标，建立奖惩机制各酒店项目拟按下表，分步实施目标成本率的下降，预计在2014年达到目标成本率。里兹置业公司将制定成本控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标成本率实现有效合理下降。项目项目威斯汀威斯汀丽思丽思喜来登喜来登美爵美爵客房成本率14.1%17.0%12.0%17.0%餐饮成本率53.4%51.0%56.0%63.0%行政费用率5.5%6.0%8.0%8.0%市场营销费用率5.8%5.8%5.5%5.8%能耗费用率5%
33、5%8%7%叙驳翔尾叼腿哼堰现郴浅恬涝韦糟刽洁渐彪琼恕凤淑占脑展拔扣闯懈般蝗13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page45酒店业态成本分析酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（二）过程控制的具体措施（二）过程控制的具体措施1 1、缩减人员编制、缩减人员编制项目人员编制应重点向一线部门倾斜，保证酒店的服务质量及标准，同时合理缩减二线部门人工编制，尤其在酒店进入稳定运营阶段尽量减少二线部门高成本外籍人工数量。2 2、适度进行外包、适度进行外包保洁、管事部、安保部等底层服务性岗位，根据酒店的经营情况，进行适度的外包，聘用第三方公司。不仅可
34、灵活调整人编同时有效缩减人工福利成本3 3、发挥员工效率、发挥员工效率酒店继续加大员工在岗培训，及部门之间的交叉培训，提高员工工作技能水平，培养更多的一专多能员工。锐池疥绳只荣棒高忍拿嘻羽讳诊卓悬惕胳事宙扎讳雨嵌篆稍扶瘦锥毁异佰13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page46酒店业态成本分析酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（二）具体措施（二）具体措施4 4、开展节能竞赛、开展节能竞赛设立年度节能目标，开展季度节能竞赛，节省能耗费用已奖金形式进行项目或个人奖励，从而达到全员降低能耗的意识和最终目标。5 5、节能创新、节能创新鼓励项目
35、开展节能创新工作，可以通过一个项目为试点，达到预期效果后，通过里兹置业的平台进行分享推广工作。6 6、合同式管理，或申请政府补贴、合同式管理，或申请政府补贴与专业公司签订专项能源管理合同，或申请政府补贴，与专业机构进行合作，进行管理监控，即降低能耗又节省了节能投入成本。如威斯汀申请发改委的节能奖励基金。蜜庸势追秒蚂睡盅点佯坦响持焉裁荧者构岳曝蹬财埋猪宏卯职缘学丢浦翻13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page47四四写字楼业态成本分析写字楼业态成本分析写字楼业态总体情况成本管控措施岳尧糟入捣司概椒恰逗渔堕停李短白各矛做灾夺颁泌八网闹厉拱珐惑魂柔13年
36、万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page48写字楼业态成本分析写字楼业态成本分析一、写字楼业态总体情况一、写字楼业态总体情况（一）投资报酬率情况（净利润/物业评估值） 金融街中心和德胜国际呈现逐步上升趋势，津塔项目虽然投资报酬率较低（2012年实现扭亏为盈）但也保持持续上升趋势。斧醇缘馆簇闯蜕滑秉撤痔痘士睁耍荒簿妹匿判笋骂啸羚席揖四惕疹茸焕吱13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page49写字楼业态成本分析写字楼业态成本分析（二）总成本占比分析写字楼变动成本只占总成本的16%煎等狰染霖篇卓蜜硬匆饵酸擎泪雏孤幽抹寓序庞
37、营眼呜浸霜干岳彼谐涅柑13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page50写字楼业态成本分析写字楼业态成本分析（三）写字楼总变动成本率1、写字楼收入增长速度有所减缓，主要是因为写字楼租金大幅增长主要依靠新增项目的规模效应，但2010年后仅新增津塔一个项目且由于津塔收入较少而导致2012年增长有所减缓；2、写字楼业态的变动成本率呈现上升趋势，主要是因为津塔项目佣金代理和业务宣传费用较多。境港哑舔靖踪迟尹钻姜画堤卤碧粉矩既洼喇晰活望粱股丘羔全范茬缔椒淑13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page51写字楼业态成本分析写字楼
38、业态成本分析二、写字楼成本管控措施二、写字楼成本管控措施 写字楼项目的变动成本主要为业务宣传费用、佣金服务费、业务招待费、咨询服务费，2012年三个项目合计1018万元。 其中：津塔项目业务宣传和代理佣金共计810万元，这两项费用与津塔项目收入直接相关，属于相对刚性的费用。因为津塔2011年10月开业，前期业务宣传费较大，现已采取低成本宣传渠道方式，2013年1季度已有控制成效。业务招待费、咨询服务费属于资产公司能够主动控制的费用，将进一步控制费用支出，具体管控措施为： 1、咨询服务费：合理安排各项目间的资源共享，确保总体咨询费总额不变的情况下提升咨询服务产生的联动效益。 2、业务招待费：写字
39、楼项目业务招待费主要针对大客户，因此将统筹协调费用支出，在不影响客户关系维护的前提下尽量缩减费用支出。云歼掖骑材兴腊俺遮伊窟壮寡寝转趣洱菠肿桥慌榷诲恤旺体烤蕉阔亮甚邀13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427目录page52五五大中修成本分析大中修成本分析近两年大中修情况汇总装修改造类大中修工程成本控制方法设备设施更新改造类成本控制方法大中修的分类侮蝗待孤蓖病遍孕蒜榨矿曙娠锐刀闻七卵疗湘堂缩毫份各束祖启此虾灸疙13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427一一. .目前大中修分类目前大中修分类按照改造性质分，目前批准的大中修改造工
40、程可分为两大类：第一类：设备设备/设施更新改造类设施更新改造类系指楼宇内设备设施存在老化、损坏、产生安全隐患、不满足新规范要求、造成能源浪费等现象，为使得这些现象得到改善从而满足经营需求而须投资改造的工程项目。（大中修审核小组主导）第二类：装修改造类装修改造类系指随着自持物业开业时间延长，部分区域的装修破旧、老化、损坏，已经不能满足日常经营需要或由于商业业态租户调整，公区装修或机电条件需要进行调整改造的大中修工程项目。（业态管理公司主导）大大中中修修大中修成本分析大中修成本分析一、大中修的分类一、大中修的分类锑僚寂布圆剑疯羌升识祁狸痴例妊苛扼纷与巾颐半略搪倚饶听刽哼荤专似13年万科商业自持物业
41、成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427二二. .近两年大中修情况汇总近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程项目批示情况汇总表如下：总额（万元）总额（万元）装修改造类总金额装修改造类总金额装修改造类占比装修改造类占比平均占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店酒店316.08378.71148.1214.946.86%56.75%51.80%商业商业856.92762.38640.2466.5574.71%61.20%67.95%写字楼写字楼228.7210.57158.9178.5769.48%84.80%77.14%总计总计
42、1401.71351.66947.2860.0267.58%63.63%65.60% 业态业态 项目项目表1.大中修装修改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总二、近两年大中修情况汇总大中修成本分析大中修成本分析旋医恰狂曙敬汹接谣椽印缺杉级米虚僳资似悟撮汪龋侈借御自撵踞驶睡晶13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427总额（万元）总额（万元）设备设施类总金额设备设施类总金额设备设施类占比设备设施类占比平均占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店酒店316.08378.71167.98163.8153.14%43.25%48.20%
43、商业商业856.92762.38216.72295.8325.29%38.80%32.05%写字楼写字楼228.7210.5769.83230.52%15.20%22.86%总计总计1401.71351.66454.5491.6432.42%36.37%34.40%二二. .近两年大中修情况汇总近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程项目批示情况汇总表如下： 业态业态 项目项目表2.大中修设备设施更新改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总二、近两年大中修情况汇总大中修成本分析大中修成本分析百挪沈姨悍赚哄欺皋枣梭烯床楚臀耳肋摇敏碧陨舒悄跑搐播黑慨惺成像剃13年万科商业自持物业成本分析
44、042713年万科商业自持物业成本分析0427根据装修改造“小而杂”的特点，目前主要采用如下办法节省装修类大中修的成本：注：具体内容详见表3以业态管理公司为主导，采用三级管理进行立项审核，严把立项审核关。大中修成本分析大中修成本分析三、装修改造类大中修工程成本控制方法三、装修改造类大中修工程成本控制方法播腾艺悼缮压弗腻仕鱼拉遂诲弗胸摔挑擞树卧隅李维甄樟峡住绝觉江京模13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427影响成本项影响成本项措施措施立项立项1、各自持物业项目上报装修改造类大中修项目实施方案及预算。2、项目业主代表与项目工程部初次审核后报业态管理公司审批。 3
45、、业态管理公司审核出具意见相关技术问题报资产公司大中修审核小组征求意见。4、业态管理公司出具审批意见后报经理办公会审批。（注：属于重点区域或外立面装修改造的须附效果审批文件，属于业态调整的须附业态调整审批文件） 5、经理办公会审核通过后项目及预算获批。6、如上述文件短时间内不能准备齐全，须待准备齐全后再行审批。实施操作实施操作1、预算指标内限额设计。2、根据设计图纸出具招标标底。3、依据标底选择简易招标或内部公开招标形式进行招标。4、无论金额大小一律采用“技术标合格，低价中标”评标办法定标。5、开标后无论金额大小一律和最低价中标单位进行再次议价。6、确定价格后，一律签署“总价包死”合同，杜绝执
46、行过程中洽商变更现象出现。验收结算验收结算1、由运营部、工程物管部、财务部（成本）、物业公司组成验收小组。2、验收通过各方签字后进入结算程序。3、未按时间完成或未按清单要求完成扣减相应费用。4、启动结算流程进行结算。表3 立项审核及成本控制措施表 大中修成本分析大中修成本分析三、装修改造类大中修工程成本控制方法三、装修改造类大中修工程成本控制方法挽啪军叉死朽舔卑鲜刺忻层喷烽擒缝古滁欺葵护奢丰肝野谨抓改惋宪霞单13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427 设备设施更新改造类大中修工程实施及验收结算层面成本控制方法与上述方法相同，仅是在立项主导和审批环节不同，仅是在
47、立项主导和审批环节不同，根据 “以大中修审核小组为主导现以大中修审核小组为主导现场确认场确认，对于确实存在老化、损坏、安全隐患、不满足新规范要求、能源浪费对于确实存在老化、损坏、安全隐患、不满足新规范要求、能源浪费的设备设施更新改造项目获批的设备设施更新改造项目获批”的立项原则，对此类改造的立项审批方法如下：u各项目按要求上报项目实施方案及预算经业主代表初次审核 。u业态管理公司审核后出具意见并上报大中修审核小组。u待小组逐个现场确认后出具审核意见报经理办公会审批。u经理办公会依现场实际状况及审核小组意见审批。u项目及预算获批 。u如上述文件短时间内不能准备齐全，须待准备齐全后再行审批。大中修
48、成本分析大中修成本分析四、设备设施更新改造类成本控制方法四、设备设施更新改造类成本控制方法耽量惜前伯烽腿娘赔陨缓斜躲规宴服载帽刽穗票绎沂删践畅库误饭定佯骄13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427page59u自持物业2012年总收入12.9亿元，变动成本4.3亿元（占收入33%），固定成本2.4亿元（占收入19%）。u根据以上成本管控措施，按照两年实现成本管控目标，则2013年在总收入完成的情况下预计可提高投资报酬率（ROI）0.1个百分点。总结总结植耶粤禽撰椰例兼谗留施瘸眼坐挖皱延俞葡葵咎澈衍碌秩镑朗黍青技举阅13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427谢谢！page60董呼篡吨奶懦卓境堕本扦记印歹藩晴沏淬局纯核窥蕴曳极促曝犀羊蔼藕可13年万科商业自持物业成本分析042713年万科商业自持物业成本分析0427
