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1、中国西安中铁万和城项目投资可行性报告提报单位：西安博众全程呈报时间：2013年7月基础信息项目案名：中铁-万和城项目位置：南三环，城南客运站西邻项目规模：占地91亩用地性质：城中村改造（无回迁）开发指标：成为西安城南片区高性价比品质项目标杆容积率指标：综合容积率控制在3.5城内高新城内高新曲江城南城东城西城南城东城西未央浐灞长安西安早期市场格局在城内区域兴起，主要由于城市尚未向外扩张，人群主要集中在城内；高新区由于最早的产业带动与人群聚集形成最早的地产板块之一。城内随着城市外扩的开始，城内辐射加强，随之产生城东、城西、城南等区域；各区稳步发展，随产业布局变化向各个方向推进；曲江新区凭借出众的历
2、史资源与景观资源兴起。随着城市板块的拉申，城市往四个外沿发展，南郊板块发展较早，目前属于高价值板块。城南随着交通优势及自然环境以前前期发展较早的认知度与成熟度受到客户青睐；本案处于电子城的延伸段，南三环附近。周边的项目兴建，已经与高新板块及电视塔成为投资置业热点区域。城市板块大兴新区经开曲江高新本案宗地背景南部新西安的格局南部新西安南部新西安本案本案大曲江大曲江大高新大高新电视塔电视塔CBDCBD立足城南发展规划今天的大城南已形成三足鼎立的发展趋势！今天的大城南已形成三足鼎立的发展趋势！大城南是全市发展最早最成熟的区域，多年的政府重点打造，使这里无论是市政基础设施的配套，还是园林景观的配套、居
3、民的生活配套、文化氛围都居各大区域之首。完善的生活配套、浓厚的文化底蕴都使城南的品质生活氛围更加浓厚。曲江板块浓厚的曲江板块浓厚的文化底蕴根脉文化底蕴根脉高新区高新区CBD+CLD的经济繁荣的经济繁荣小寨商圈小寨商圈大学城板块的文化大学城板块的文化生活氛围生活氛围航天城板块的国际航天城板块的国际顶尖航天科技的发展顶尖航天科技的发展电子城板块成熟住区电子城板块成熟住区电电视视塔塔CBD本案本案 大城南的新格局这里目前是大城南住宅需求的核心区！这里目前是大城南住宅需求的核心区！城南在西安市第一次城市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、等30余所高校，有中学近50所，另有
4、数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，同时高新和曲江的国际化新区的定位发展，使得大城南在城市发展的综合实力上一直领先于其他各区域，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选。得益于城南交通枢纽即城南客运站的投入使用，南三环沿线的房地产亦赢来了第二轮发展的热潮，同时城市发展的需要，高新的二次创业、曲江的二次发展、航天城的崛起的加速，都会对三区之心三环沿线的再次发展起到带动作用，还有地铁2号线的开通，大学城的文化氛围、高新和曲江的各种生活配套都使这里的生活氛围更为舒适！ 大城南交通枢纽城南客运站本案大西安城市“腰椎”南三环南北主轴朱雀大街 毗邻高新技术开发区，曲江新区，南接小寨商业圈、高
5、等教育中心，俯瞰长安路毗邻高新技术开发区，曲江新区，南接小寨商业圈、高等教育中心，俯瞰长安路CBDCBD核心区核心区域，以域，以1515分钟车程为半径，确立一个分钟车程为半径，确立一个复合生活场、工作场、娱乐场国际化多元生活版图。复合生活场、工作场、娱乐场国际化多元生活版图。城市 “腰椎”，城市重心上的中心价值 高新、电视塔、曲江西安-城南 无论是地铁的规划建设，还是城南客运站的迁移及大力兴修的千亩城市绿肺无论是地铁的规划建设，还是城南客运站的迁移及大力兴修的千亩城市绿肺清凉寺公清凉寺公园，都可看出政府对区域的大力扶植及规划导向，区域的未来发展已大势所成，交通、商园，都可看出政府对区域的大力扶
6、植及规划导向，区域的未来发展已大势所成，交通、商业、教育、公园绿化等等，项目所在区域城南业、教育、公园绿化等等，项目所在区域城南CLDCLD的区域规划正嫁接在政府规划、区域发的区域规划正嫁接在政府规划、区域发展的势头上日渐成熟、逐步完善，与项目的核心价值不言而喻，其价值也将随区域的未来展的势头上日渐成熟、逐步完善，与项目的核心价值不言而喻，其价值也将随区域的未来发展逐步攀升。发展逐步攀升。总结 三环以北片区三环以北片区的项目的项目以紫郡长安为以紫郡长安为价格标价格标杆，周边的项目普遍杆，周边的项目普遍在在7600元元/三环以南片区的项目三环以南片区的项目以时丰姜溪花都为价以时丰姜溪花都为价格标
7、杆。周边城改项格标杆。周边城改项目较多，均价在目较多，均价在6500元元/（大部分为城改（大部分为城改项目）。项目）。营销背景：竞争分析营销背景：竞争分析高新南端板块高价值板块电视塔板块高价值板块南三环边板块未来高价值板块时丰姜溪花都华城泊郡江林新城中环国际城中铁尚都城中建群星会万象春天紫郡长安星克拉广场西江月区域现状：楼市目前开发大打优惠措施，特价、打折。目前刚需户型及不限购的项目，销售较好。区域竞品分析高新南端板块高价值板块电视塔板块高价值板块南三环边板块未来高价值板块时丰姜溪花都华城泊郡江林新城中环国际城中铁尚都城中建群星会万象春天紫郡长安星克拉广场西江月项目目总占地占地销售周期售周期销
8、售售进度度面面积区区间价格价格主力主力户型型工程工程进度度证件件华城泊郡城泊郡165165亩4 4年年销售后期售后期36-15036-150700070008080、9090、110110现房房五五证齐全全姜溪花都姜溪花都600600亩4 4年年一期尾一期尾盘、二、二期在售期在售40-13740-137650065005050、8080、104104准准现房房2 2个个证中中铁尚都城尚都城230230亩2 2年年二期在售二期在售80-17080-170650065008686、9292、102102二期封二期封顶4 4个个证西江月西江月10001000亩4 4年年一期在售一期在售56-1315
9、6-131650065005656、8585、102102、120120部分封部分封顶2 2个个证中中环国国际城城2472474 4年年一期一期2#2#清清盘671376713763006300元元8711187111地上地上6 6层4 4个个证江林新城江林新城4004005 5年年四期在售四期在售5020050200660066007272、9999准准现房房1 1个个证万象春天万象春天100010004 4年年一、二期售罄一、二期售罄三期在售三期在售491404914065006500元元7272、8080部分准部分准现房房4 4个个证件件群星会群星会62624 4年年一期尾一期尾盘581
10、6058160750075007878、8888、117117整整盘准准现房房五五证齐全全紫郡紫郡长安安280280亩5 5年年尾尾盘3615036150精装公寓精装公寓78007800住宅住宅760076004545134134149149现房房五五证齐全全市场总结通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在80平110平的户型。市场购买人群80%的客群为首次置业的刚需客户，年龄段为28岁左右，具备明显的群体特性。但在限购政策出现缓冲期后，单一的刚需产品，已经不能满足市场需求。在讲着高性价比的供求之间，大打价格战，促销战。目前市场的主流产品依然为刚需产品，也
11、是现金流产品。开发商已经纷纷试水，众多楼盘纷纷利用促销方式聚拢人气，通过会员卡、返点等优惠手段吸引消费者。更有项目打出6000-6500元的价格以此节流刚需客户，目前促销均价区间6800元/平米7500元/平米。本案周边项目从规模及产品分为两大类型，一类为中高端项目，如紫郡长安、中建群星会。一类为伪高端项目，如江林新城、时丰姜溪花。本案处在两大类型之中。具有一定的竞争的压力。因些本案产品应具有一定的特色及差异化。通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在90平110平的户型。市场购买人群80%的客群为首次置业及改善型客户。年龄段为2835岁，从客群看地缘性客
12、户为主。投资分析-1可销售面积可销售面积/平米平米开发成本开发成本元元/平米平米整盘均价整盘均价元元/平米平米总销售额总销售额销售周期销售周期2020万万47004700750075001515亿亿3030个月个月PART1:项目背景投资分析-2总投资总投资总投入总投入税后投资利润税后投资利润开发周期开发周期9.49.4亿亿2.52.5亿亿5.65.6亿亿2424个月个月资金安排制表依据：制表依据：按年目标销售额按年目标销售额5亿亿销售面积销售面积约约平米平米/年年销售均价销售均价约约元元/平米平米月销售面积月销售面积约约/平米平米月销售额月销售额约约/万元万元8 8万万75007500660
13、0660049504950销售计划 节点安排节点安排工作目标工作目标快速回款期快速回款期强销期强销期溢价期溢价期时间周期时间周期6 6个月个月1818个月个月6 6个月个月证件进度证件进度土地证办理完毕土地证办理完毕五证齐全五证齐全五证齐全五证齐全销售面积销售面积5万平米万平米1111万平米万平米4 4万平米万平米销售均价销售均价73007300元元/ /平米平米75007500元元/ /平米平米78007800元元/ /平米平米销售金额销售金额3.653.65亿亿8.258.25亿亿3.123.12亿亿销售回款（销售回款（35%）1.271.27亿亿2.382.38亿亿+8.25+8.25亿
14、元亿元3.123.12亿亿合计合计约约15.0215.02亿亿产品建议1-1-建议规划一栋精装酒店公寓不限购产品，建议在整盘均价之上增加建议规划一栋精装酒店公寓不限购产品，建议在整盘均价之上增加500500元元/ /平米，对于成本投入来讲，装修费用在开发尾期才体现，没有增加前期开发平米，对于成本投入来讲，装修费用在开发尾期才体现，没有增加前期开发投入。此类产品门槛低、不限购、可投资，竞争优势明显，可作为前期快速投入。此类产品门槛低、不限购、可投资，竞争优势明显，可作为前期快速回笼资金产品构成之一。回笼资金产品构成之一。2-2-建议着重规划设计临城南客运站沿街商业面积，实现项目利润最大化。建议着重规划设计临城南客运站沿街商业面积，实现项目利润最大化。3-3-建议加大赠送面积，提升项目区域竞争力。建议加大赠送面积，提升项目区域竞争力。4-4-建议产品规划面积区间为（建议产品规划面积区间为（45455050）- -（80809090）- -（100100120120）平米左右，）平米左右，比例比例10:70:2010:70:20
