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1、宿迁房地产市场调研报告宿迁房地产市场调研报告2012.5.7我们所处的中国房产大气候是怎样的？2008年金融危机的阴霾还未散去（后危机时代）国际贸易摩擦与亚太局势动荡GDP增速十二五放缓至7%物价高涨，房价高企，国进民退10年9调，且调且涨，调控政策不出中南海！历年调控政策回顾2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例拉响宏观调控警报2004年 831大限(提高拿地门槛，招拍挂)，标志着宏观调控开始2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面 2006年4月房贷利率再次上调调控卷土重来 7090 二手房营业税 央行加息2007年1月建设部规范房地产经纪行业 清算土地增值税、物权法、6次
2、加息10调准备金率、2套首付40%2008年1月国务院重拳打击囤地2009年 土地、金融、税收全面调控土地出让金1年内付清、2套40%、不足5年转让全额营业税2010年 限购令2011年 强化调控 国八条2套六成首付、 限购至二三线、2次调存贷利率6次准备金率中国房地产市场自本世纪初以来经历了十年的持续升温，即使在2008年金融危机之际，房地产市场仍然总体处于良好形势，在2009年国家实施刺激政策之后更是呈现大幅反弹。中国经济十年繁荣与房地产市场繁荣分不开。房地产市场的持续火爆，房地产价格的大幅攀升与大多数购房者的承受力越来越远，房地产泡沫已呈逐渐加剧之势，期间尽管国家多次调控，但也难以遏制房
3、地产市场过热局面。于是，遏制房地产价格过快上涨成为稳定房地产市场甚至稳定经济的关键举措。 结论且调且涨，究竟是为什么呢？土地财政各级地方政府财政赤字、地方债高垒，在国家98年住房商品化，04年土地公开竞价政策背景下，地方政府于是开动起这台“印钞机”就一发不可收拾，能卖的地都拿出来卖！不管你中央怎么调控我的印钞机不能受影响！于是各地地价节节攀升，面粉贵了面包价格自然月月涨年年涨。雁过拔毛，税费叠加大家都知道房地产赚钱，谁都要从中获得既得利益，税收、行政事业费等税费要占到总房价的20-40%！只知道从金融的角度来抑制房价，不动用税收的手段，减税减负，能将房价降下来吗？供需结构失衡之前的调控政策错了
4、10年，根本原因是没有找对方向，最基本的经济学原理让纷繁复杂的外界把我们的总理搞昏了头脑，以往的政策概况起来一“堵”字！单边住宅商品化，保障性住房建设严重缺失！导致全民都买房，供给不足，需求旺盛，市、县、乡镇，盖房买房！货币超发，通胀所致！09年货币发行量是78万亿（1949-2009年总量的1/2），物价飞涨，房价自然也不例外！4万亿“强心针”让本已发烧的房地产又烧了一把火！政府犯了一个天大的错误！给中国经济带来的影响将是长远的！这次调控会不会出现09年的报复性反弹呢？不会！这种错误谁也不敢再犯啦！本届政府不会，下届也不敢！理性回归的时代，理性的投资、理性的开发、理性的买房！暴利时代的终结！
5、平利微利时代的开始！现状：小企业倒闭，大企业收购、并购、重组；土地流拍，溢价率低（无）；价格滞涨，降价促销，以价换量；购房者观望，成交量下降；行业在洗牌，朝着规范、健康、有序化发展。调控何时了？后市如何评判呢？限购是短期行政行为属计划手段，终究是要取消的只是时间问题！取而代之的是物业税+结构供需调整（加大保障房供给）；短期目标是2013年底，2012-2013价格合理回归年；从中长期来看，总体上升趋势不会改变，市场会向三元化发展：保障房体系、普通商品房、高档商品房；加大前者，稳控中者，放开后者。让我们来看看宿迁房产状况是怎样的？宿迁概况回顾辖区：下辖沭阳县、泗阳县、宿城区、宿豫区、宿迁经济开发
6、区、湖滨新城、开发区、洋河新城；总面积8555平方公里；人口546万(2010末)；经济总量：1309亿，人均GDP4000美元；2010.6-2011.6住宅成交分析2011年下半年以来成交量分析月份月份住宅成交量住宅成交量（套）（套）商铺成交量商铺成交量（套）（套）2011年6月3683102011年7月9651922011年8月7651702011年9月821992011年10月11793372011年11月13573452011年12月7033262012年1月5492022012年2月8582302012年3月8972532012年4月9142232011年下半年以来成交量分析月份月
7、份成交均价（元成交均价（元/ /平平方米）方米）2011年6月35692011年7月43782011年8月41122011年9月44002011年10月45002011年11月50002011年12月50712012年1月60842012年2月53512012年3月49232012年4月53502011年6月以来成交均价分析2011年6月以来成交均价分析2010.62011.12011.62012.1量价齐升价升量跌2012.6量价齐跌价跌量升？成交量成交价量价关系周期表结论性分析从成交价来看，自2010.6起均价不足2500一路飙升至2012.1的6000元，2、3略有下滑后，4月份有所抬头；从成交量来看，2010年上半年呈现成交量逐月上升，自2011.1起成交呈现持续下降趋势，直至现在，成交量基本保持在800套/月左右。2012下半年市场将有两种可能：1.成交量持续下降，价格下跌状态；2.价格出现一定的下行，换取一定的成交量上升，以价换量。
