《年桂林永福桃园地养生项目定位计划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年桂林永福桃园地养生项目定位计划书（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、桃园地养生项目计划书森祥地产2010年6月项目分解项目分解项目背景项目背景项项目定位目定位项目规划项目规划效益测算效益测算项目前景项目前景项目背景目前永福人口平均预期寿命达75.24岁，高出全国人均预期寿命3.24岁；80岁以上老人6381人，占人口比例高达2.86%。全县27万人口中，百岁老人有36位，超过目前世界公认的每10万人有7名百岁老人的世界长寿之乡评定标准。项目背景永福永福中国福寿之乡中国福寿之乡1、永福县内多山，环境幽静，空气清新，由于日照时间要比平原少，故村民受太阳辐射的影响较小，引起早衰的情况也比平原少。同时，空气中负氧离子的含量为每立方厘米8万多个，超过平原地区30多倍。2
2、、境内河流纵横，森林茂盛，植被良好，土壤中所含的微量元素铜、铁、锰、硒、钾、铬等也高，其中“生命元素硒”的含量最高。这里的蔬菜、水果、粮食等都含有不同程度的稀有元素，对长寿十分有益。永福人通过各种生活方式即可获取这些营养，故而机体免疫力很强，从而能够健康长寿。项目背景福寿之源福寿之源益人生存的气候环境益人生存的气候环境永福优质的天然泉水随处可见，这些天然泉水钾离子、镁离子、氯离子、硫酸根离子稳定正常，经检测，不少泉水的硬度每升在50毫克以下，达到世界卫生组织优质饮用水硬度标准。pH值是最重要的水质参数之一，目前，该县县城自来水的PH值在7以上，标准高过普通的矿泉水。而许多天然泉水的PH值在7.
3、3以上，与血液PH值即7.35-7.45相差不大，最符合人体内弱碱性环境，成为利于人体健康的优质水。有的泉水PH值在8以上，与青藏高原清洁的水源头的水近似，许多泉水达到直接饮用标准。项目背景福寿之源福寿之源- -纯天然矿泉水纯天然矿泉水在永福，不但水好，其土壤更是肥沃富饶。据抽点检测，该县土壤硒含量为1.1mg/kg，为全国平均值0.29mg/kg的3.8倍，可称作上是富硒土。硒被称为“生命的奇效元素”，使细胞寿命延长，提高人体免疫力，故而能益寿。因此，硒被称为“抗癌之王”。永福所生产的罗汉果等农副产品天然富硒。永福是罗汉果原产地，年产量在1.5亿个以上,占全世界产量的70%，按通常标准，每公
4、斤产品中含硒量在100微克以上为富含硒，而永福罗汉果每公斤含硒186.4微克，大大超过富硒标准。项目背景福寿之源福寿之源生命的奇效元素硒生命的奇效元素硒凭借独特的环境优势，永福有着丰富的养生资源，仅药用植物、矿物就有2741种，其中黄芪、金银花、灵芝、板蓝根等产品还分别出口东盟及欧美等国。而永福的香米、柑橘、西红柿、桑蚕、山葡萄酒、大米制品等6类国家无公害农产品则蜚声海内外。2007年永福又被世界养生大会组委会授予中国首个“养生产业示范基地”。项目背景福寿之源福寿之源无公害食品物产丰富无公害食品物产丰富永福罗锦概况永福罗锦概况1、位置：罗锦镇位于永福县城东郊，桂林市西南。东接临桂会仙、六塘，西
5、接永福县城，南与堡里，阳朔交界，北与苏桥新区接壤。2、人口：全镇总人口4万人，居住着汉、壮、回等民族。3、交通：交通便利，永良公路贯穿其中，是永福县城与桂林市联系的主要通道，圩镇距县城15公里，距桂林40公里，到阳朔县阳朔镇70公里，至柳州市121公里，全镇已实现村村通公路。项目背景4、历史文化：罗锦镇是一个有着悠久历史的文明古镇，文化底蕴丰厚，教育、文化在群众中有良好的基础，素有“彩调之乡”的美誉；李氏话梅自成一派，颇具影响；罗锦雨伞是广西有名的地方工艺品，清真寺有着悠久的历史。项目背景永福罗锦概况永福罗锦概况5、自然风光罗锦境内山川劲秀，溪河纵横，翠竹幽深。境内森林覆盖率高达8，生态环境十
6、分宜人，被誉为“生活在树上的城镇”。良好的植被，错落有致的山峦，沟壑林立的丹霞地貌构成了物自天成的自然之美。主要景点有:金钟山风景区、金鸡河风景区、崇山明清古建筑群等。项目背景永福罗锦概况永福罗锦概况1、功能定位：永福县域中心镇，县域商贸中心，“永福县四大圩场”，广西商品粮油基地。项目背景永福罗锦规划永福罗锦规划2、旅游规划：以“福寿文化”为灵魂，以养生、休闲、居住为主题，发展养生经济带，打造“一心四区”的旅游布局。一心：即罗锦镇旅游服务中心，建设各项住宿、饮食、娱乐、购物是各项旅游景点的中转中心。四区：u金钟山景区：定位集住宿、餐饮、休闲、娱乐的综合性旅游养生度假区。u镇区生态农业观光园：是
7、罗锦镇生态农业产业的衍生产业，综合果、蔬菜等为主导产业的农业产业园。u金鸡河风景区：以高级会所的形式创建服务一流的休疗养地。u崇山明清古建筑群考察旅游区。项目背景永福罗锦规划永福罗锦规划项目位于罗锦镇中心，镇农贸市场旁。北至苏桥工业园，南接金钟山景区，西临农贸市场，东直达桂林。未来三年罗锦城市建设发展的中心点。项目背景项目位置项目位置本案项目背景项目四至项目四至项目四至东至：农田西至：农贸市场南至：金钟山景区北至：罗锦小学面积总占地：25亩项目定位项目定位低碳建筑低碳建筑+生态田园生态田园+养生旅游养生旅游=现代世外桃源现代世外桃源有天有地有人家，圆了中国人的土地梦想。以打造养生、观光旅游现代
8、农业基地和低碳环保的高品质住宅为目标，建设全新的世外桃源。世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业。2008年中国人均GDP已经突破3000美元，度假物业市场逐渐兴起发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）300100010003000300050005000以上发展特征开始出现旅游需旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺出现到周边国家旅游的热潮洲际旅游开始出现置业特征本地置业购买休闲度假产品在度假地投资在度假地置业项目定位度假需求预判度假需求预判300US1000US3000US5000US国内中等规模以上城市珠三角长三角北京深
9、圳上海旅游度假需求变化与人均GDP变化的关系项目定位中国富裕群体研究中国富裕群体研究尽管全球经济低迷不振，但中国富裕家庭的数量仍在不断攀升。到2015年，中国将会拥有全球第四大的富裕群体。麦肯锡咨询2009.7研究公报这些中国富裕家庭的平均年收入约为50-60万人民币，代表了中国城市中1收入最高的挣钱者。大多数富裕消费者选择在工作地常驻，但是外地大多拥有一、二套度假或者投资产品项目定位中国富裕群体研究中国富裕群体研究大多数富裕消费者愿意为高品质的产品买单，约有半数不到的比例乐于炫耀自己购买的产品。项目定位中国富裕群体研究中国富裕群体研究当前经济环境下，度假物业的市场进入发展阶段购买度假物业的人
10、群主要为富裕群体富裕群体进入高速增长期，消费习惯尚需引导未来二、三线城市将诞生大量富裕群体，对其他城市度假物业购买意愿较高富裕群体购买主要动机为品质因素，同时部分群体追求概念，喜欢炫耀项目定位总总结结项目规划中式建筑：打造原味正宗的中式建筑村落，以强烈的产品风格吸引客户；建筑物应地而建：不改变原有地形高差，采用庭院围合，设置半地下层等方法，使建筑均拥有良好景观朝向和开阔视野。项目规划绿色围墙：增加住户的社区归属感，强化邻里之间的沟通和交流，户与户之间采用开放式布局，利用有层次的绿色植被作为分隔界限；应景花园：将室外的绿化景观引入室内，让“自然的氛围”遍布生活的每一个角落。项目规划效益测算序号项目数量小计（万元）取费标准及备注1土地取得成本1.1土地出让费 亩1.2出让金 万元1.3契税 万元2前期费用2.1城建费用2.2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施 5公共配套费及绿化6其他费用6.1管理费 万元6.2监理费 万元7财务费用 8不可预见费 万元合计投资估算投资估算效益测算销售收入估算销售收入估算物业类别面积（）单价（元）总价（元）效益测算静态销售收入及成本利润率计算静态销售收入及成本利润率计算成本利润计算成本利润计算1项目全部销售收入万元 2与转让房地产有关税金万元 3项目可实现开发价值 万元4项目总投资万元 5实现税前利润万元 6成本利润率
