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1、2024/8/291项目八项目八核算其他长期资产、关注其他经济资源核算其他长期资产、关注其他经济资源Investment Real EstatesChapter 8 财务会计财务会计财务会计财务会计Accounting2024/8/292 8 投资性房地产投资性房地产 学习目的与要求学习目的与要求 通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事项。项。 2024/8/293
2、8 投资性房地产投资性房地产重点重点投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的核算核算 难点难点投资性房地产的转换投资性房地产的转换教学重点与难点教学重点与难点2024/8/294 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产本章适用的会计准则本章适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产国际会计准则国际会计准则IAS40投资性房地产投资性房地产2024/8/295 8 投资性房地产投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 第二节第二节 投资性房地产的初始计量投资性
3、房地产的初始计量 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 2024/8/296 8 投资性房地产投资性房地产任务一任务一核算投资性房地产核算投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征（一）定义（一）定义投资性房地产，是指为投资性房地产，是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或者两者兼有而持，或者两者兼有而持有的房地产有的房地产（二）特征（二）特征1、是一种经营是一种经营性性活动活动；2、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，
4、是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；本增值，或两者兼有；3、有两种后续计量模式、有两种后续计量模式成本模式（通常）成本模式（通常）、公允价值模式、公允价值模式（满足特定条件）（满足特定条件）2024/8/297 8 投资性房地产投资性房地产二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围（一）已出租的建筑物（一）已出租的建筑物1、该建筑物企业拥有产权该建筑物企业拥有产权2、已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物，特殊情况下，有证据证明企定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物，特殊情况下，
5、有证据证明企业意图出租的空置建筑物（已达预定使用状态）也属于业意图出租的空置建筑物（已达预定使用状态）也属于（二二）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权（三）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于闲置土地不属于 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产租的，仍作为投资性房地产2024/8/298 8 投资性房地产投资性房地产 不属于投资性房地产的
6、项目：不属于投资性房地产的项目：1、自用房地产、自用房地产如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）2、作为存货的房地产（房地产开发企业）、作为存货的房地产（房地产开发企业） 需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产：需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产：1、某某项房地产，项房地产，部分自用或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本部分自用或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本增值情形增值情形，若不同用途的部分能单独计量和出售的，应分别确认为固定资若不同用途的部分能单独计量和出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货和
7、投资性房地产产、无形资产、存货和投资性房地产但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大（超过（超过90），可以整项确认为投资性房地产），可以整项确认为投资性房地产2、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产2024/8/299注意：一房四产 在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投
8、资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。2024/8/2910 8 投资性房地产投资性房地产三、投资性房地产的确认三、投资性房地产的确认（一）（一）符合定义的前提下，满足两个条件符合定义的前提下，满足两个条件1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能注入企业与该投资性房地产有关的经济利益很可能注入企业2、该投资性房地产的成本能够可靠计量该投资性房地产的成本能够可靠计量（二二）确认时点确认时点1、已出租的土地使用权、建筑物、已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日租赁期开始日2、以备经营出租的空置建筑物、以备经营出租的空置建筑物书面决议
9、日期书面决议日期3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后停止自用、准备增值后转让的日期转让的日期2024/8/2911 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习1、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A、已出租的建筑物、已出租的建筑物;B、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权D、按照国家有关规定认定的闲置土地、按照国家有关规定认定的闲置土地E、持有并准备增值后转让的建筑物、持有并准备增值后转让的建筑物2、下列不属于企业投资性房地产的是
10、（、下列不属于企业投资性房地产的是（）。）。A、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B、企业开发完成后用于出租的房地产、企业开发完成后用于出租的房地产C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权、企业持有并准备增值后转让的土地使用权D、房地产企业拥有并自行经营的饭店、房地产企业拥有并自行经营的饭店2024/8/2912 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习【例题【例题单选题】（单选题】（2013年）属于投资性房地产的有（）。年）属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.持有准备增值后转让的建筑物持有准备增值后转
11、让的建筑物C.待出租的建筑物待出租的建筑物D.计划出租的土地使用权计划出租的土地使用权2024/8/2913 8 投资性房地产投资性房地产投资性房地产的计量投资性房地产的计量一、外购取得的投资性房地产一、外购取得的投资性房地产二、自行建造的投资性房地产二、自行建造的投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产四、非投资性房地产转换为投资性房地产四、非投资性房地产转换为投资性房地产 1 1、按成本进行初始计量、按成本进行初始计量 2 2、同一企业只能采用一种模式（成本模式、同一企业只能采用一种模式（成本模式、公允价值模式公允价值模式）对）对所有投资性房地产进行计量
12、所有投资性房地产进行计量 成本模式下设置账户成本模式下设置账户 公允价值模式下设置账户公允价值模式下设置账户 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动计量原则：计量原则：2024/8/2914 8 投资性房地产投资性房地产 企业存在企业存在确凿证据确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量取得，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足： 1 1、投资性房地产
13、所在地有活跃的房地产交易市场；、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2 2、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计理的估计公允价值模式适用的条件：公允价值模式适用的条件：p2022024/8/2915 8 投资性房地产投资性房地产一、外购取得的投资性房地产一、外购取得的投资性房地产按按取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和
14、可直接归属于该资产的其他支出归属于该资产的其他支出成本模式：成本模式：借：投资性房地产借：投资性房地产（购入同时对外出租或用于资本增值） 贷：银行存款等贷：银行存款等公允价值模式：公允价值模式：借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本）贷：银行存款等贷：银行存款等 若企业购入自用一段时间再改为出租或增值的，可先确认为固定资产或无若企业购入自用一段时间再改为出租或增值的，可先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产2024/8/2916 8 投资性房地产投资性房地产二、自行建造
15、的投资性房地产二、自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状预定可使用状态前态前发生的必要支出构成发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的建造过程中发生的非正常损失非正常损失直接计入直接计入当期损益当期损益（营业外支出）（营业外支出），不，不计入建造成本计入建造成本成本模式：成本模式：借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工
16、程贷：在建工程/ /开发产品开发产品公允价值模式：公允价值模式：借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本）贷：在建工程贷：在建工程/ /开发产品开发产品本科目核算房地产开发企业的开发产本科目核算房地产开发企业的开发产品，类似于工业企业的品，类似于工业企业的“库存商品库存商品”2024/8/2917 8 投资性房地产投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产投入的投入的投资性房地产投资性房地产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）除外）成本模式：成本模式：借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：股本贷：
17、股本/ /实收资本实收资本 资本公积资本公积公允价值模式：公允价值模式：借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本）贷：股本贷：股本/ /实收资本实收资本 资本公积资本公积2024/8/2918 8 投资性房地产投资性房地产第三节第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、以成本模式进行后续计量一、以成本模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量三、后续计量模式的变更三、后续计量模式的变更 后续计量原则：后续计量原则：同一企业只能采用同一企业只能采用一种模式一种模式 对对所有投资性房地产所有投资性房地产进行计量进行计量，一般情，一般情况下只能
18、采用成本模式计量，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模况下只能采用成本模式计量，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式换为成本模式2024/8/2919 8 投资性房地产投资性房地产一、以成本模式进行后续计量一、以成本模式进行后续计量（一）（一） 成本模式下，成本模式下，取得投资性房地产取得投资性房地产（二二） 成本模式下成本模式下，应对投资性房地产计提减值准备，应对投资
19、性房地产计提减值准备如存在减值迹象如存在减值迹象，应按应按CAS资产减值资产减值进行减值测试，进行减值测试，并计提并计提相应减值准备相应减值准备，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回转回借：投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款、在建工程贷：银行存款、在建工程借：资产减值损失借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备2024/8/2920 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题宏达公司对涉及投资性房地产采用成本计量模式进行后续计量，发生如下涉及投资性房地产的业务：2010年3月，宏达公司计划购入一
20、栋写字楼用于对外出租。3月15日，宏达公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙公司，为期5年。（1）3月15日，宏达公司实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。（2）该写字楼按直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为0，自2010年4月起，按月计提折旧。（3）按租赁合同，收到承租方每月支付给甲公司租金8万元，存入银行。（4）2010年12月31日，该栋写字楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1000万元。2024/8/2921 8 投资性房地产投资性房地产二、以公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资
21、性房地产，应当同时满足下列条件：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2024/8/2922 8 投资性房地产投资性房地产二、以公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销，在资产负债表日，以，
22、在资产负债表日，以公允价值为基础公允价值为基础计量，计量，公允价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益与原账面价值的差额计入当期损益 公允价值下跌时，做相反分录公允价值下跌时，做相反分录借：投资性房地产借：投资性房地产（公允价值变动公允价值变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2024/8/2923 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题例6-2甲公司为从事房地产经营开发的企业，对涉及投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量，发生如下涉及投资性房地产的业务：（1）2010年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租
23、赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量；（2）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为92000000元；（3）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。2024/8/2924 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题（1）2010年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产写字楼（成本）90000000贷：开发产品90000000（2）2
24、010年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）2000000贷：公允价值变动损益2000000（3）2011年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）1000000贷：公允价值变动损益10000002024/8/2925三、后续计量模式的变更三、后续计量模式的变更2024/8/2926 8 投资性房地产投资性房地产三、后续计量模式的变更三、后续计量模式的变更 只能从成本模式转换为公允价值模式只能从成本模式转换为公允价值模式 作为会计政策变更（作为会计政策变更（追溯调整追溯调整），按计量模式变更时），按计量模式
25、变更时公允价值与账面价公允价值与账面价值的差额值的差额 调整调整期初留存收益期初留存收益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本公允价值公允价值投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产账面余额账面余额借借或贷：或贷：盈余公积盈余公积利润分配利润分配未分配利润未分配利润2024/8/2927 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题例例6-3甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。并一直采用成本模式进行后续计量。2010年年1月月1日，日，甲公
26、司认为，出租给乙公司的写字楼，其所在地的甲公司认为，出租给乙公司的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值计量模式计量。该写字楼的原造式转换为公允价值计量模式计量。该写字楼的原造价为价为90,000,000元，已提折旧元，已提折旧2,700,000元，账面价元，账面价值为值为87,300,000元。元。2010年年1月月1日，该写字楼的公日，该写字楼的公允价值为允价值为95,000,000元。假设甲公司按净利润的元。假设甲公司
27、按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。2024/8/2928 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题【例题多选题】（2014年）下列各项中，投资性房地产会计处理的表述正确的有（）。A.采用公允价值模式计量的可以变更为成本模式计量B.采用成本模式计量的不需要计提减值准备C.采用公允价值模式计量的不计提折旧D.采用公允价值模式计量的不需要计提减值准备【例题多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量
28、模式D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计2024/8/2929 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题【例题多选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有（）。A.企业应对已出租的建筑物计提折旧B.企业应对已出租的土地使用权进行摊销C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销D.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益2024/8/2930 8 投资性房地产投资性房地产投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换二、投资性房地产的处置二
29、、投资性房地产的处置2024/8/2931 8 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换 （一）非投资性房地产转换为投资性房地产（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（初始计量初始计量） 1 1、作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 2 2、自用的房地产转换为投资性房地产自用的房地产转换为投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（后续计量后续计量） 1 1、投资性房地产转为存货投资性房地产转为存货 2 2、投资性房地产转为自用的房地产投资性房地产转为自用的房地产注意：注意：此转换是针对房
30、地产此转换是针对房地产用途发生改变而言，而非计用途发生改变而言，而非计量模式的改变量模式的改变企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换证据：证据：1、董事会就改变房地产用途的正式书面决议、董事会就改变房地产用途的正式书面决议2、因用途改变而发生的实际状态上的改变、因用途改变而发生的实际状态上的改变2024/8/2932非投资性房地产非投资性房地产与与投资性房地产投资性房地产（成本模式计量）互换（成本模式计量）互换2024/8/2933“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目科目“投资性房地产投资性房地产”科目科目“固定
31、资产固定资产”或或“无形资产无形资产”“”“开发产品开发产品”“存存货跌价准备货跌价准备”“投资性房地产累计投资性房地产累计折旧（摊销）折旧（摊销）”科目科目“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科科目目“投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备”科目科目2024/8/2934非投资性房地产非投资性房地产与与投资性房地产投资性房地产（公允价值模式计量）互换（公允价值模式计量）互换2024/8/2935 8 投资性房地产投资性房地产转换日转换日：1、租赁期开始日、租赁期开始日2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期投
32、资性房地产以成本模式计量投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以公允价值模式计量投资性房地产以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备存货跌价准备贷：开发产品贷：开发产品借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本存货跌价准备存货跌价准备公允价值变动损益公允价值变动损益贷：开发产品贷：开发产品其他综合收益其他综合收益作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产转换日的公转换日的公允价值小于允价值小于账面价值账面价值转换日的公允价转换日的公允价值大于账面价值值大于账面价值该项资产处置时，因转该项资产处置时，因转换计入其他综合收益的换计入其他综合收益的部分应
33、转入当期损益部分应转入当期损益2024/8/2936 8 投资性房地产投资性房地产转换日转换日：1、租赁期开始日、租赁期开始日2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期以成本模式计量以成本模式计量以公允价值模式计量以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧累计折旧/累计摊销累计摊销固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备例例7-217-21借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本累计折旧累计折旧
34、/累计摊销累计摊销固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备公允价值变动损益公允价值变动损益贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产资本公积资本公积其他资产公积其他资产公积例例7-25/267-25/26作为自用的房地产转换为投资性房地产作为自用的房地产转换为投资性房地产转换日转换日的公允的公允价值小价值小于账面于账面价值价值转换日的公允价转换日的公允价值大于账面价值值大于账面价值该项资产处置时，因转该项资产处置时，因转换计入资本公积的部分换计入资本公积的部分应转入当期损益应转入当期损益2024/8/2937 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题2008年年6月月1日，某房地产开发公
35、司签订协议，将其拥有的写字楼一日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月月1日，租期日，租期5年。年。写字楼原价写字楼原价5000万元，已计提折旧万元，已计提折旧1000万元。该写字楼的公允价值为万元。该写字楼的公允价值为4800元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公允元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公允价值计量模式计量的账务处理价值计量模式计量的账务处理1 1、以成本模式计量、以成本模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 500050
36、00 累计折旧累计折旧 10001000 贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧2 2、以公允价值模式计量、以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼成本成本 48004800累计折旧累计折旧10001000贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 50005000其他综合收益其他综合收益 8008002024/8/2938 8 投资性房地产投资性房地产二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置以成本模式计量的资产的处置以成本模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置1、取得收入：、取得收入：借：银
37、行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入1、取得收入、取得收入2、计算税金、计算税金同左同左2、计算税金：、计算税金：借：营业税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税3、结转成本：、结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（或借）（或借）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动3、结转成本：、结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产例例7-274、结转公允价值变动损益、结转公
38、允价值变动损益借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：其他业务成本贷：其他业务成本5、转出转出其他综合收益其他综合收益借：借：其他综合收益其他综合收益贷：其他业务贷：其他业务成本成本例例7-282024/8/2939 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题例例6-4甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。式计量。2010年年12月月31日租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公日租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为司，合同价款为30000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋万元，乙公司已
39、用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为写字楼的成本为28000万元，已计提折旧万元，已计提折旧3000万元。万元。借借:银行存款银行存款 300000000贷贷:其他业务收入其他业务收入 300000000借借:其他业务成本其他业务成本250000000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）30000000贷贷:投资性房地产投资性房地产-写字楼写字楼2800000002024/8/2940 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题例例6-5甲公司为一家房地产开发企业，甲公司为一家房地产开发企业，2010年年3月月10日，甲公司与乙公日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发
40、的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为开始日为2010年年4月月15日。日。2010年年4月月15日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为万元，公允价值为47000万元。万元。2010年年l2月月31日，该项投资性房地日，该项投资性房地产的公允价值为产的公允价值为48000万元。万元。2011年年6月月15日租赁期届满，甲公司收回日租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并以该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。甲公司采万元出售，出售款项已收讫。甲公司采用公允价值模式计量。用公
41、允价值模式计量。2024/8/2941 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题【例题多选题】下列有关投资性房地产的错误说法有（）。A.已采用公允价值模式计量的投资房地产，不得从公允价值模式转为成本模式B.投资性房地产公允价值模式下取得的处置收入记入营业外收入C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量任务二任务二 无无形资形资产产学习目标通过本章学习，你应能够：通过本章学习，你应能够：n了解无形资产的分类以及无形资产的定义；了解无形资产的分类以及无形资产的定义；n熟练掌握无形资产的确认与计量；熟练掌握无形资
42、产的确认与计量；n掌握无形资产的摊销方法以及无形资产出售和报掌握无形资产的摊销方法以及无形资产出售和报废的核算；废的核算；案例导入：案例导入：一字万金一字万金隆平高科的无形资产隆平高科的无形资产 袁隆平农业高科技股份有限公司（隆平高科袁隆平农业高科技股份有限公司（隆平高科000998000998）是）是由湖南省农业科学院作为主要发起人，联合湖南杂交水稻研由湖南省农业科学院作为主要发起人，联合湖南杂交水稻研究中心、湖南东方农业产业公司、袁隆平先生等共同发起设究中心、湖南东方农业产业公司、袁隆平先生等共同发起设立的，主要从事以杂交水稻、杂交辣椒、西甜瓜为主的高科立的，主要从事以杂交水稻、杂交辣椒、
43、西甜瓜为主的高科技农作物种子、种苗的培育、繁殖和推广销售。技农作物种子、种苗的培育、繁殖和推广销售。 该公司的特别之处就在于其的一项无形资产，是我国著该公司的特别之处就在于其的一项无形资产，是我国著名科学家袁隆平先生的名字。根据公司和袁隆平先生签订的名科学家袁隆平先生的名字。根据公司和袁隆平先生签订的协议，袁隆平先生同意在股份公司存续期间将其姓名用于股协议，袁隆平先生同意在股份公司存续期间将其姓名用于股份公司的名称和公司股票上市时的股票简称，公司则向袁隆份公司的名称和公司股票上市时的股票简称，公司则向袁隆平先生支付姓名权使用费平先生支付姓名权使用费580万元。万元。 袁隆平是中国工程院院士、袁
44、隆平是中国工程院院士、“世界杂交水稻之父世界杂交水稻之父”，以，以他几十年在杂交水稻方面的研究成果，为解决我们这个泱泱他几十年在杂交水稻方面的研究成果，为解决我们这个泱泱大国大国12亿人口的吃饭问题，起了举足轻重的作用。而亿人口的吃饭问题，起了举足轻重的作用。而“袁隆袁隆平平”这三个字的品牌价值，据有关资产评估事务所的评估，这三个字的品牌价值，据有关资产评估事务所的评估，达达1008.9亿元。亿元。 本章结构与要点：本章结构与要点：取得取得持有持有处置处置q无形资产无形资产的内容的内容q无形资产的无形资产的入账价值入账价值q无形资产无形资产的转让的转让q无形资产无形资产的摊销的摊销q无形资产的
45、无形资产的期末计价期末计价第一节第一节 无形资产无形资产一、无形资产的内容一、无形资产的内容1.概念：指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（1）不具有实物形态（2）具有可辨认性商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性；（3）属于非货币性（长期资产支出在受益期摊销）确认条件确认条件该资产的该资产的经济利益经济利益很可能流入企业很可能流入企业该资产的该资产的成本成本能够能够可靠地计量可靠地计量任务一任务一 无形资产无形资产2。无形资产的内容。无形资产的内容资产名称资产名称专利权专利权商标权商标权土地使用权土地使用权第一节第一节 无形资产无形资产特许权特许权著作权著作权非专利技
46、术非专利技术二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量无形资产应当按照成本进行初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计量。（一）外购无形资产（一）外购无形资产外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。例：甲公司例：甲公司2007年年3月月10日从某研究所购买一专利权，双日从某研究所购买一专利权，双方协商确定的价款方协商确定的价款200万元，在办理财产转移过程中，支付律万元，在办理财产转移过程中，支付律师费用师费用0.8万元。万元。借：无形资产借
47、：无形资产2008000贷：银行存款贷：银行存款2008000（二）投资者投入（二）投资者投入借：无形资产借：无形资产 （投资各方确认价值投资各方确认价值） 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 资本公积资本公积任务一任务一 无形资产无形资产区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化（三）自行开发无形资产（三）自行开发无形资产区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出（三）自行开发无形资产（三）自行开发无
48、形资产n1.研究阶段研究阶段研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一步开独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。较大的不确定性。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）。时计入当期损益（管理费用）。
49、n2.开发阶段开发阶段开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。备了形成一项新产品或新技术的基本条件。首先，在首先，在“研发支出研发支出”科目中归集科目中归集期末，对于不符合资本化条件的研发支出，期末，对于不符合
50、资本化条件的研发支出，转人当期管理费用；符合资本化条件但尚未完转人当期管理费用；符合资本化条件但尚未完成的开发费用，继续保留在成的开发费用，继续保留在“研发支出研发支出”科目科目中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资产时，再将发生的实际成本转入无形资产。产时，再将发生的实际成本转入无形资产。企业自行开发无形资产发生的研发支出企业自行开发无形资产发生的研发支出借：研发支出借：研发支出费用化支出（不满足资本化条件的）费用化支出（不满足资本化条件的）研发支出研发支出资本化支出（满足资本化条件的资本化支出（满足资本化条件的）贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等
51、贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等达到预定用途形成无形资产的达到预定用途形成无形资产的借：无形资产（按借：无形资产（按“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目的余额）科目的余额）贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出期（月）末，将期（月）末，将“研发支出研发支出费用化支出费用化支出”科目归集的费用化支出金科目归集的费用化支出金额转入管理费用额转入管理费用借：管理费用借：管理费用贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出账务处理图示账务处理图示【案例】n20072007年年1 1月月1 1日，甲公司的董事会批准研发某项新日，甲公司的董事会批准研发某项新技术，该公司董事会认为，研发该
52、项目具有可靠技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费用程中发生材料费用6 000 0006 000 000元、人工费用元、人工费用3 000 3 000 000000元、使用其他无形资产的摊销费用元、使用其他无形资产的摊销费用500 000500 000元元以及其他费用以及其他费用2 000 0002 000 000元，总计元，总计11 500 00011 500 000元，元，其中，符合资本化条件的支出为其中，
53、符合资本化条件的支出为5 000 0005 000 000元。元。20072007年年1212月月3131日，该项新技术已经达到预定用途。日，该项新技术已经达到预定用途。n（1 1）发生研生研发支出支出借：研借：研发支出支出费用化支出用化支出6 500 0006 500 000资本化支出本化支出5 000 0005 000 000贷：原材料：原材料6 000 0006 000 000应付付职工薪酬工薪酬3 000 0003 000 000银行存款行存款2 000 0002 000 000累累计摊销500 000500 000n（2 2）20072007年年1212月月3131日，日，该项新型技
54、新型技术已已经达到达到预定用途定用途借：管理借：管理费用用6 500 0006 500 000无形无形资产5 000 0005 000 000贷：研：研发支出支出费用化支出用化支出6 500 0006 500 000资本化支出本化支出5 000 0005 000 000【例例】某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费究开发过程中发生材料费40000000元、人工工资元、人工工资10000000元，以及其他费用元，以及其他费用30000000元，总计元，总计80000000元，元，其中，符合资本化条件的支出为其中，符合资本化条件的
55、支出为50000000元，期末，该元，期末，该专利技术已经达到预定用途。专利技术已经达到预定用途。2024/8/2960研究阶段研究阶段研究阶段研究阶段开发阶段开发阶段申请阶段申请阶段申请阶段申请阶段研发支出研发支出研发支出研发支出管理费用管理费用无形资产无形资产银行存款银行存款是否满足资本化条件是否满足资本化条件是否满足资本化条件是否满足资本化条件【思思考考】京京东东方方集集团团公公司司自自行行开开发发并并按按法法律律程程序序申申请请取取得得一一项项专专利利无无形形资资产产。该该专专利利在在研研究究过过程程中中发发生生的的材材料料费费用用100万万元元、直直接接参参与与开开发发人人员员的的工
56、工资资费费用用200万万元元，开开发发过过程程中中符符合合资资本本化化条条件件的的费费用用1000万万元元；依依法法取取得得专专利利权权时时发生了注册费发生了注册费200万元、律师费万元、律师费10万元。万元。2024/8/2962其他渠道取得无形资产n企业合并取得的无形资产n非货币性资产交换取得的无形资产n债务重组取得的无形资产n将在后续章节或后续课程中讲述，此处不再赘述。三、三、无形资产的后续计量无形资产的后续计量（一）无形资产后续计量的原则（一）无形资产后续计量的原则使用寿命为使用寿命为有限的有限的应在使用寿命内系统合应在使用寿命内系统合理摊销理摊销使用寿命不确定的使用寿命不确定的不摊销
57、不摊销无法预见无形资产为企业带来经济利益期无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量。数量。（1）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利，）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利，而且合同规定或法律规定有明确的使用年限。而且合同规定或法律规定有明确的使用年限。无形资产使用寿命不应超过合同性权利或其他法定无形资产使用寿命不应超过合同性权利或其他法
58、定权利的期限；合同性权利或其他法定权利能够在到权利的期限；合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。（2）合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综）合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。例如，与同行业的情况进行比较、经济利益的期限。例如，与同行业的情况进行比较、参考历史经验、或聘请相关专家进行论证。参考历史经验、或聘请相关专家进行论证。使
59、用寿命使用寿命有限的有限的无形资产无形资产摊销摊销使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间摊销期间自可供使用至不再为无形资产自可供使用至不再为无形资产摊销方法摊销方法反映无形资产价值实现方式反映无形资产价值实现方式摊销金额摊销金额成本预计残值已计提减值成本预计残值已计提减值账务处理账务处理摊销金额计入当期损益：摊销金额计入当期损益：借：管理费用（其他业务成本）借：管理费用（其他业务成本） 制造费用制造费用（该无形资产包含的经济利益通过所生产的产品实该无形资产包含的经济利益通过所生产的产品实现）现） 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的
60、无形资产使用寿命不确定的无形资产不摊销不摊销复核复核使用寿命有使用寿命有限无形资产限无形资产 至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。用寿命及摊销方法进行复核。使用寿命不使用寿命不确定无形资产确定无形资产在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。使用寿命进行复核。（二）无形资产摊销方法及会计处理（二）无形资产摊销方法及会计处理【例例】某股份有限公司从外单位购得一项商标权，某股份有限公司从外单位购得一项商标权，支付价款支付价款30000000元，款项已支付，该商标权元
61、，款项已支付，该商标权的使用寿命为的使用寿命为10年，不考虑残值的因素。年，不考虑残值的因素。五五.无形资产减值无形资产减值无形资产可收回金额低于其账面价值无形资产可收回金额低于其账面价值减值迹象的判断减值迹象的判断在资产负债表日：在资产负债表日：判断无形资产是否发生减值？判断无形资产是否发生减值？判断标准是什么？判断标准是什么？可收回金额的估计可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：可收回金额为以下两者中的高者：（1）公允价值减去处置费用后的净额）公允价值减去处置费用后的净额（2）资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处理减值的账务处理可收回可收回金额金额账面
62、价值：账面价值：不需减值不需减值可收回金额可收回金额账面价值：账面价值：将账面价值减至可收回金额将账面价值减至可收回金额 借：借：资产减减值损失失（两者间的差额）（两者间的差额） 贷：无形：无形资产减减值准准备减值损失一经确认，不得转回减值损失一经确认，不得转回四、无形资产的处置（转让）四、无形资产的处置（转让）借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出（若为损失）（若为损失） 贷：无形资产贷：无形资产 （账面余额）（账面余额） 应交税费应交税费 营业外收入营业外收入（若为收益）（若为收益）【例例】2007年年1月月1日，日，兴隆公司拥有
63、某项专利技术的成本兴隆公司拥有某项专利技术的成本为为1000000元，已摊销金额为元，已摊销金额为500000元，已计提的减值元，已计提的减值准备为准备为200000元。该公司于元。该公司于2010年将该项专利技术出售年将该项专利技术出售给给C公司，取得出售收入公司，取得出售收入600000元，应交纳的营业税等元，应交纳的营业税等相关税费为相关税费为36000元元。借：银行存款600000累计摊销500000无形资产减值准备200000贷：无形资产1000000应交税费-应交营业税36000营业外收入-处置非流动资产利得264000五、无形资产报废五、无形资产报废无形资产预期无形资产预期不能不
64、能为企业带来经济利益的为企业带来经济利益的将该无将该无形资产的账面价值予以形资产的账面价值予以转销转销。借：累计摊销（已计提的累计摊销）借：累计摊销（已计提的累计摊销）营业外支出（差额）营业外支出（差额）无形资产减值准备（已计的提减值准备）无形资产减值准备（已计的提减值准备）贷：无形资产（账面余额）贷：无形资产（账面余额）【例例】甲公司拥有的一项专利技术预期不能为企业带来经甲公司拥有的一项专利技术预期不能为企业带来经济利益，将其予以转销。该专利技术的账面余额为济利益，将其予以转销。该专利技术的账面余额为10000000元，累计摊销额为元，累计摊销额为4000000元，已计提的减值准备为元，已计
65、提的减值准备为5000000元。元。借：营业外支出借：营业外支出1000000累计摊销累计摊销 4000000无形资产减值准备无形资产减值准备5000000贷：无形资产贷：无形资产100000001.无形资产无形资产转销与减值转销与减值比较比较账面价值全部转入营业外支出账面价值全部转入营业外支出计提减值准备（可收回金额低于账面价计提减值准备（可收回金额低于账面价值）值）v已被新技术替代，且已被新技术替代，且无使无使用与转让价值用与转让价值v已被新技术替代，已被新技术替代，创利能创利能力力受到重大不利影响受到重大不利影响v已超过法律期限，且已超过法律期限，且不能不能带来经济利益带来经济利益v已超
66、过法律期限，但已超过法律期限，但有部有部分使用价值分使用价值v其他证明已其他证明已丧失丧失使用与转使用与转让价值情形让价值情形v其他证明实质上已其他证明实质上已发生减发生减值值的情形的情形v当期市价大幅下跌，且不当期市价大幅下跌，且不会恢复会恢复2024/8/2973【例题【例题单选题】某企业转让一项专利权，与此有关的单选题】某企业转让一项专利权，与此有关的资料如下：该专利权的账面余额资料如下：该专利权的账面余额50万元，已摊销万元，已摊销20万元，万元，计提资产减值准备计提资产减值准备5万元，取得转让价款万元，取得转让价款28万元，应交万元，应交税费税费1.4万元。假设不考虑其他因素，该企业
67、应确认的转万元。假设不考虑其他因素，该企业应确认的转让无形资产净收益为（）万元。让无形资产净收益为（）万元。A.2B.1.6C.3D.8【例题【例题单选题】（单选题】（2013年）出售商标权净收益应年）出售商标权净收益应记入（）科目。记入（）科目。A.投资收益投资收益B.其他业务收入其他业务收入C.营业外收入营业外收入D.主营业务收入主营业务收入2024/8/2974【例题【例题单选题】下列各项中，不会引起无形资产账面单选题】下列各项中，不会引起无形资产账面价值发生增减变动的是（）。价值发生增减变动的是（）。A.对无形资产计提减值准备对无形资产计提减值准备B.研究阶段支出研究阶段支出C.摊销无
68、形资产摊销无形资产D.转让无形资产所有权转让无形资产所有权【例题【例题多选题】（多选题】（2009年）下列关于无形资产会计处理年）下列关于无形资产会计处理的表述中，正确的有（）。的表述中，正确的有（）。A.无形资产均应确定预计使用年限并分期摊销无形资产均应确定预计使用年限并分期摊销B.有偿取得的自用土地使用权应确认为无形资产有偿取得的自用土地使用权应确认为无形资产C.内部研发项目开发阶段支出应全部确认为无形资产内部研发项目开发阶段支出应全部确认为无形资产D.无形资产减值损失一经确认在以后会计期间不得转回无形资产减值损失一经确认在以后会计期间不得转回【例例】甲股份有限公司甲股份有限公司2007年
69、至年至2013年无形资产业务有关年无形资产业务有关的资料如下：的资料如下：（1）2007年年12月月1日，以银行存款日，以银行存款300万元购入一项无形万元购入一项无形资资产（不考虑相关税费）该无形资产的预计使用年限为产（不考虑相关税费）该无形资产的预计使用年限为10年。年。（2）2011年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为142万元，该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。万元，该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。（3）2012年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为129.8万元，调整该无形资产减值
70、准备后，原预计使用年限万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不不变。变。（4）2013年年4月月1日，将该无形资产对外出售，取得价款日，将该无形资产对外出售，取得价款130万元并收存银行（不考虑相关税费）。万元并收存银行（不考虑相关税费）。要求：编制无形资产业务的相关会计分录。要求：编制无形资产业务的相关会计分录。（1）2007年年12月月1日购入无形资产日购入无形资产借：无形资产借：无形资产3000000贷：银行存款贷：银行存款3000000借：管理费用借：管理费用25000贷：累计摊销贷：累计摊销25000（2）2008年年2009年，每年摊销无形资产的价值年，每年摊销无形资产的价
71、值借：管理费用借：管理费用300000贷：累计摊销贷：累计摊销300000（3）2011年年12月月31日，判断无形资产是否发生了减值日，判断无形资产是否发生了减值2011年年12月月31日该无形资产的账面价值日该无形资产的账面价值300300/101/12300/104177.5万万无形资产可收回金额为无形资产可收回金额为1420000元元无形资产减值无形资产减值17750001420000355000借：资产减值损失借：资产减值损失355000贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备355000（4）2012年年12月月31日日2012年无形资产的摊销额年无形资产的摊销额142/（1251
72、1）1224万万借：管理费用借：管理费用240000贷：累计摊销贷：累计摊销2400002012年年12月月31日该无形资产的账面价值日该无形资产的账面价值14224118万万2012年年12月月31日，无形资产的可收回金额为日，无形资产的可收回金额为1298000元元无形资产损失一经确认，在以后会计期间不得转回。无形资产损失一经确认，在以后会计期间不得转回。（5）2013年年3月月31日，摊销无形资产日，摊销无形资产2013年年1月至月至3月，该无形资产的摊销额月，该无形资产的摊销额 118/（12411）36万万借：管理费用借：管理费用60000贷：累计摊销贷：累计摊销600002013年
73、年3月月31日该无形资产的账面价值日该无形资产的账面价值 1186112万万（6）2013年年4月月1日，出售无形资产日，出售无形资产借：银行存款借：银行存款1300000累计摊销累计摊销1525000无形资产减值准备无形资产减值准备355000贷：无形资产贷：无形资产3000000营业外收入营业外收入处置非流动资产利得处置非流动资产利得180000其他长期资产是指不属于固定资产、无形资产和长其他长期资产是指不属于固定资产、无形资产和长期投资的其他长期资产，主要包括长期待摊费用、冻结期投资的其他长期资产，主要包括长期待摊费用、冻结资产和特准储备物资等。资产和特准储备物资等。定义定义发生发生借：
74、长期待摊费用借：长期待摊费用贷：银行存款、原材料等贷：银行存款、原材料等摊销摊销借：借：管理费用管理费用销售费用销售费用贷：长期待摊费用贷：长期待摊费用任务三任务三其他长期资产其他长期资产n【例【例6-11】2010年年4月月1日，日，兴隆公司对其以经营兴隆公司对其以经营租赁方式新租入的办公楼进行装修，发生支出总额租赁方式新租入的办公楼进行装修，发生支出总额585000元，元，2010年年12月月1日，该办公楼装修完工，日，该办公楼装修完工，达到预定可使用状态并交付使用，并按租赁期达到预定可使用状态并交付使用，并按租赁期10年年开始进行摊销。假定不考虑其他因素。开始进行摊销。假定不考虑其他因素
75、。n【例题【例题单选题】（单选题】（2014年）经营租赁租入固定资年）经营租赁租入固定资产的改良支出应借记（）科目。产的改良支出应借记（）科目。A.在建工程在建工程B.固定资产固定资产C.其他业务成本其他业务成本D.长期待摊费用长期待摊费用n【例题【例题单选题】（单选题】（2014年）年）2013年年3月月1日，某日，某企业对经营租赁方式租入的办公楼进行装修，发生企业对经营租赁方式租入的办公楼进行装修，发生职工薪酬职工薪酬15万元，其他费用万元，其他费用45万元。万元。2013年年10月月31日，该办公楼装修完工，达到预定可使用状态并日，该办公楼装修完工，达到预定可使用状态并交付使用，至租赁到
76、期还有交付使用，至租赁到期还有5年。假定不考虑其他年。假定不考虑其他因素，该企业发生的该装修费用对因素，该企业发生的该装修费用对2013年度损益的年度损益的影响金额为（）万元。影响金额为（）万元。A.45B.12C.2D.60n无形资产的初始计量。无形资产应当按照成本进行无形资产的初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计量。无形资产资产的成本，按取得无形资产初始计量。无形资产资产的成本，按取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出确定。并使之达到预定用途而发生的全部支出确定。n关于企业内部研究与开发支出的确认和计量。关于企业内部研究与开发支出的确认和计量。n形资产的后续计量。无形资产的后续
77、计量主要涉及形资产的后续计量。无形资产的后续计量主要涉及无形资产的摊销和无形资产期末价值的确定。无形无形资产的摊销和无形资产期末价值的确定。无形资产分为使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确资产分为使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。定的无形资产。n无形资产的处置和报废。无形资产的处置和报废，无形资产的处置和报废。无形资产的处置和报废，主要是指无形资产出售和无形资产无法为企业带来主要是指无形资产出售和无形资产无法为企业带来经济利益应终止确认等情形。经济利益应终止确认等情形。本章小结关键术语n无形资产无形资产n研究研究n开发开发n无形资产使用寿命无形资产使用寿命n无形资产摊销无形资产
78、摊销思考题 n1无形资产通常包括哪些项目？企业将某个项无形资产通常包括哪些项目？企业将某个项目确认为无形资产应当满足哪些条件？目确认为无形资产应当满足哪些条件？n2开发阶段发生的支出是否应全部资本化？为开发阶段发生的支出是否应全部资本化？为什么？什么？n3无形资产与固定资产在会计核算上主要有哪无形资产与固定资产在会计核算上主要有哪些区别？些区别？n4预计无形资产的使用寿命应当考虑哪些因素预计无形资产的使用寿命应当考虑哪些因素？n5对于使用寿命不确定的无形资产应如何对其对于使用寿命不确定的无形资产应如何对其进行后续计量？进行后续计量？练习题1.2007年年1月月2日某公司经董事会批准研发某日某公
79、司经董事会批准研发某产品的专利技术，该研发某项目具有可靠的技产品的专利技术，该研发某项目具有可靠的技术和财务资源的支持，一旦研发成功将降低该术和财务资源的支持，一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研发过程中发生材公司的生产成本。该公司在研发过程中发生材料费料费1000万元、人工工资万元、人工工资500万元，其他费万元，其他费用用300万元，总计万元，总计1800万元，其中符合资本万元，其中符合资本化条件的支出为化条件的支出为1200万元。万元。2007年年12月月31日，日，该专利技术已经达到预定用途。该专利技术已经达到预定用途。2.2007年年1月月1日，甲公司支付价款日，甲公司支付
80、价款600000元从元从乙公司购入一项专利权；另支付相关税费乙公司购入一项专利权；另支付相关税费9000元元，如果使用了该项专利权甲公司预计其生产能力，如果使用了该项专利权甲公司预计其生产能力将比原先提高将比原先提高30，销售利润率将增长，销售利润率将增长20。假。假设不涉及其他相关税费此外，款项已通过银行转设不涉及其他相关税费此外，款项已通过银行转账支付。账支付。3.2007年年1月月1日，甲公司将一项专利技术出日，甲公司将一项专利技术出租给乙公司使用，该专利技术账面余额租给乙公司使用，该专利技术账面余额300万万元，摊销期限为元，摊销期限为10年，出租合同规定，承租年，出租合同规定，承租方
81、每销售方每销售1件用该专利生产的产品，必须付给件用该专利生产的产品，必须付给出租方出租方8元专利技术使用费。假定承租方当年元专利技术使用费。假定承租方当年销售该产品销售该产品10万件，应交营业税率万件，应交营业税率5%，城市，城市建设维护税率建设维护税率7%，教育费附加率，教育费附加率3%。 4.4.甲公司甲公司20072007年年1 1月月1 1日从外单位购买一项商标权，日从外单位购买一项商标权，支付价款支付价款10001000万元，款项已经支付，估计该项商标万元，款项已经支付，估计该项商标权的使用寿命为权的使用寿命为1010年；同时购入一项非专利技术，年；同时购入一项非专利技术，支付价款支
82、付价款20002000万元，款项已经支付，估计该项非专万元，款项已经支付，估计该项非专利技术使用寿命为利技术使用寿命为1212年，该项非专利技术用于生产年，该项非专利技术用于生产产品。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按产品。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直线法摊销。直线法摊销。5 5 年后甲公司根据产品生命周期、市年后甲公司根据产品生命周期、市场竞争等方面情况的综合判断，该商标为企业带来场竞争等方面情况的综合判断，该商标为企业带来现金流量存在着不确定。在该年年底，现金流量存在着不确定。在该年年底，B B 公司对该公司对该商标按照资产减值测试，经测试表明该商标已发生商标按照资产减值测
83、试，经测试表明该商标已发生减值。该商标的公允价值为减值。该商标的公允价值为300300万元。万元。 5. 5.某企业拥有某项专利技术，根据市场调查，某企业拥有某项专利技术，根据市场调查，用其生产的产品已经没有市场，决定予以转销。用其生产的产品已经没有市场，决定予以转销。转销时，该专利技术的账面价值为转销时，该专利技术的账面价值为 200200万元，万元，摊销期为摊销期为5 5年，采用直线法摊销，已摊销了年，采用直线法摊销，已摊销了2 2年，年，假定该专利技术的残值为零，已累计提的无形假定该专利技术的残值为零，已累计提的无形资产减值准备为资产减值准备为1010万元，假定不考虑其他相关万元，假定不考虑其他相关因素。试作出无形资产报废的账务处理。因素。试作出无形资产报废的账务处理。
