厦门厦门SMSM城市广场城市广场购物中心购物中心一期调研考察报告一期调研考察报告 2SM一期考察汇报思路3业态规划4销售与招商2商业建筑5商业运营1项目概况及规划设计6总结 项目区位示意图SM城市广场1期：位于厦门岛内商圈——江头商圈核心区域SM一期翔安隧道海沧大桥集美大桥SM江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自2011年12.6万平方米的SM广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后天虹百货、永乐、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来富山-火车站商圈：90年以后逐步取代中山路商圈地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、、嘉年名华、假日商城、罗宾森购物广场、中闽百汇等多家大卖场中山路商圈：90年以前厦门最繁华的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧，可供开发用地不足，交通等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰弱滨北商圈：以厦门岛内湖滨北路和筼筜湖为中心形成的商业圈属于厦门繁华路段之一，无大型商业体，属于零散型商业圈瑞景商圈：瑞景商圈以瑞景商业广场和加州商业广场为中心，涵盖周边部分地区，总面积约6平方公里，是一个集休闲购物、餐饮娱乐、商务办公于一体的特色商圈，主要商业项目和主力商场有加州商业广场、瑞景商业广场、观音山国际商务营运中心、香山国际游艇俱乐部、国际会展中心、巴黎春天百货、加州来雅New-Park、沃尔玛、好又多、苏宁等。
4Shopping MallShopping Mall综合商业体：厦门综合商业体：厦门SMSM城市广场一期城市广场一期名称SM城市广场一期位置嘉禾路与仙岳路交汇处开发商菲律宾SM集团经营管理公司SM厦门城市广场物业管理有限公司建筑面积126000平方米商业面积100000平方米开业时间2001年12月13日项目定位SM城市广场一期采用流行的MALL的形式经营12.6万平方超大展示交易区；，超10万平方米商业面积,完美演绎品牌形象和促销文化；地下超大沃尔玛超市，活力聚焦经典商机；室内超大中空挑高时尚中庭，打造名品推广活动中心及商业休闲空间自身配套设施项目配套2部子观光电梯、18部客运扶梯、2部步行梯，无障碍通道，人流便捷通达全场；装备国际名牌中央空调系统，营造完美舒适的购物环境；1100多个室外免费停车位，多路市政专属公交经停，汇聚八方人气形象档次中高档客群来源与档次厦门市区为主，客户为当地中高收入阶层日平均客流量达到12万人次,最高人流量达50多万人次u项目规模：项目规模：项目占地5万平米，总建筑面积12.6万平米，商业面积10万平米u交通状况交通状况：途经公交车：20, 27, 44, 68, 82, 93, 109, 113, 508, 515, 657, 659, 858, 942, 950, 951, 952, 954,41,522,755u项目定位：项目定位：涵盖超市、百货、娱乐、餐饮等业态的大型SHOOP MALL.基本概况一一规划设计 5-----外围交通四通八达项目毗邻嘉禾路，仙岳路、江头北路等多条交通主干道，外围交通四通八达，为项目带来八方人流，极大满足项目客源需求。
平面布局规划分析（外动线）SM一期 6-----“回”字形动线规划内部“回”字形动线规划，通透性好，一眼可以看到最底端的店面；独立店分布于主要动线的两侧，可达性好；整体形成通透的明朗购物环境补充说明：M柱距15米，进深15米，店面开间多为10米（两间铺面打通）和5米（单间铺面）M走道宽度在4米左右，2-5层中间挑空，宽度7米左右平面布局规划分析（内动线） 7平面布局规划分析 8-----线型回字环形模式SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心从动线结构上看ØSM一期是线型回字环形模式，没有任何的次动线，平面动线长度350M左右Ø走道宽度在4米左右，2-5层中间挑空，宽度7米左右SM一期的柱距柱距15米，进深15米，店面开间多为10米（两间铺面打通）和5米（单间铺面）人流动线分析 9-----长行横动线+扶梯连贯SM城市广场一期的整个动线，在整体的感官中比较清晰简单，长行的横动线，再通过横线的上下扶梯，人流整体组织较为容易另外在动线的节点上添设一些转折迂回，添加了视觉美感 二二商业建筑 11丰富的线条，美观的设计，刚毅现代的交汇空间感，营造高档舒适的购物氛围；纵深感极强的视觉效果，并且具有丰富的层次感；建筑顶通透效果佳；构筑出了主题性消费的休闲感和优越舒适感。
建筑空间规划分析动线明朗，视线明亮，建筑顶部纵深感与层次感屋顶装饰特色，富有个性纵深感较强 商铺开间、进深、层高商铺开间以10米(两间铺面打通)和5米为主，进深15米层高在4.3米左右 三三业态规划 14业态配比SM城市广场一期-----SM城市广场一期按功能划分购物：餐饮：休闲娱乐=80:12:8，根据SM二期规划将加大休闲娱乐及餐饮的比例，可见整体SM城市广场的未来购物比例将有所下降，而餐饮跟娱乐休闲比例将有较大提升 15各楼层业态布局区域区域面积（㎡）商家类型商家类型-1F20000㎡大型跨国超市、工艺品店、速食餐饮、音像大型跨国超市、工艺品店、速食餐饮、音像1F20000㎡高档服饰、高档皮具、跨国餐饮、特色超市、大型百货高档服饰、高档皮具、跨国餐饮、特色超市、大型百货2F20000㎡特色男女服饰、品牌童装、便捷餐饮、大型百货、高档特色男女服饰、品牌童装、便捷餐饮、大型百货、高档服饰服饰3F20000㎡数码城、图书文化城、城数码城、图书文化城、城4F20000㎡家具广场家具广场5F20000㎡美食城、时尚女装、时尚女包美食城、时尚女装、时尚女包SM城市广场一期 16-----大型跨国超市+附着式商铺组合，人流旺区SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
各楼层业态与商家分析经营商家-负F1 工艺品工艺品/面积面积紫陶居20 ㎡正丰150㎡足间舞20 ㎡民间艺坊20 ㎡百合艺品90 ㎡香啡尔20 ㎡银河艺品25 ㎡陶然艺品80 ㎡仙绿晶25㎡金芙蓉25㎡精艺宝石25 ㎡特艺宫50 ㎡怡雅艺品20 ㎡神农茶行25 ㎡唐伯虎20 ㎡花语轩25 ㎡万石画艺150 ㎡康斯麦20 ㎡干果干果/面积面积餐饮餐饮/面积面积时尚服装时尚服装/ /面积面积钦华干果75 ㎡扁食妹80㎡祥绮80㎡优之良品70 ㎡玉仁美食80㎡皮具专卖皮具专卖/ /面积面积金门特产75 ㎡上海潘苏20 ㎡金美娜30㎡十里香40㎡筷乐屋20 ㎡袋鼠皮具25㎡许氏洋参22 ㎡阿嬷薄饼80㎡家具家具/ /面积面积日光屋30 ㎡莫里斯220 ㎡各楼层业态与商家分析 各楼层业态与商家分析茶叶茶叶/面积面积烟草烟草/面积面积时尚精品时尚精品/面积面积其它其它/面积面积天福名茶160 ㎡捷强烟草80 ㎡依莎150 ㎡车之侣80 ㎡书店书店/面积面积音像音像/面积面积思念小屋25㎡福太阳伞140 ㎡黄金书屋80 ㎡中国唱片80 ㎡流行美25㎡达奇100 ㎡面包店面包店/面积面积电器电器/面积面积香贝儿80 ㎡大型超市大型超市/面积面积优思麦25㎡联创电器80 ㎡滴答滴80 ㎡沃尔玛15000 ㎡文具文具/面积面积纯银饰品15 ㎡disney80 ㎡运动专卖运动专卖/面积面积合风物语20 ㎡李宁80 ㎡米奇时尚25 ㎡ 19各楼层业态与商家分析-----大型百货+高档服饰、高档皮具、跨国餐饮、特色超市SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
经营商家-F1 各楼层业态与商家分析品牌服装品牌服装/面积面积路易世尊85 ㎡nchiry170 ㎡exception200 ㎡kelloff85 ㎡W.80 ㎡froaig100 ㎡vasto170 ㎡On&on220 ㎡可傲85 ㎡florsheim80 ㎡kuhle85 ㎡渔牌65 ㎡lacoste55 ㎡circle85 ㎡9090服饰130 ㎡G-star60 ㎡nactica85 ㎡marshal120 ㎡衣索100㎡penshoppe170 ㎡尼诺.里拉120 ㎡ein170 ㎡levi”s80 ㎡only85 ㎡esprit250 ㎡apple60 ㎡fomoce85 ㎡lee85 ㎡ 各楼层业态与商家分析餐饮餐饮/面积面积运动专卖运动专卖/面积面积特色超市特色超市/面积面积肯德基650 ㎡彪马55 ㎡屈臣氏500 ㎡麦当劳700 ㎡恩宝55 ㎡眼镜商店眼镜商店/面积面积音乐厨房300 ㎡锐步120㎡华视眼镜170 ㎡南翔小笼330 ㎡阿迪达斯240㎡珠宝名表珠宝名表/面积面积皮具专卖皮具专卖/ /面积面积美津农80㎡尊信钻石170 ㎡欧米皮具170 ㎡奈步170㎡尊信名表80 ㎡鞋类专卖鞋类专卖/面积面积耐克80 ㎡营业厅营业厅/面积面积达芙尼60㎡亚礼得150 ㎡中国移动250 ㎡大型百货大型百货/面积面积内衣专卖内衣专卖/面积面积中国联通130 ㎡来雅百货5200 ㎡benchbody120㎡万盟150 ㎡ 22各楼层业态与商家分析-----大型百货+高档服饰、特色服饰SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
经营商家-F2 各楼层业态与商家分析餐饮餐饮/面积面积运动专卖运动专卖/面积面积美容美发美容美发/面积面积曼哈顿180 ㎡安踏100 ㎡戴维斯150 ㎡老杨牛肉85 ㎡瑞龙100 ㎡诗婷120 ㎡多桑300 ㎡波特100 ㎡阳光棕榈90㎡36190 ㎡针织品专卖针织品专卖/面积面积龙门客栈500 ㎡匹克85 ㎡浪莎袜业60 ㎡来雅美食城1000 ㎡乔丹90 ㎡雅兰120 ㎡鞋帽专卖鞋帽专卖/面积面积时尚精品时尚精品/面积面积内衣专卖内衣专卖/面积面积万家和85 ㎡香贝儿150 ㎡三枪内衣35 ㎡ 七星鞋业80 ㎡绿阳工坊170 ㎡戴富妮140 ㎡倾城之恋100 ㎡家扮的铺140 ㎡ 各楼层业态与商家分析品牌服装品牌服装/面积面积艺之卉120 ㎡比丽斯85 ㎡绑迪斯顿30 ㎡ellassay100 ㎡浪漫时尚85 ㎡萨米安托75 ㎡ivykki120 ㎡boss100 ㎡上海佳佳80 ㎡米兰登85 ㎡力豹85 ㎡罗蒙85 ㎡古色女装85 ㎡才子85 ㎡柒牌120㎡mymoment85 ㎡与狼共舞35 ㎡劲霸60 ㎡雅蒂斯85 ㎡狼人35 ㎡Fun100 ㎡Miss-k85 ㎡圣达威85 ㎡曼西尔奴100 ㎡城市丽人85 ㎡雅戈尔150 ㎡利郎85 ㎡七匹狼85 ㎡虎豹85 ㎡playboy85 ㎡金利来85 ㎡hepburm85 ㎡卡宾85 ㎡泰玛85 ㎡蓝河30 ㎡om120 ㎡ 各楼层业态与商家分析品牌服装品牌服装/面积面积童装专卖童装专卖/面积面积化妆品专卖化妆品专卖/ /面积面积Eam wings70 ㎡乔洛小熊70 ㎡珍妮花80 ㎡格斯菲曼30 ㎡荣立泰85 ㎡大型百货大型百货/面积面积红豆35 ㎡小丁当40 ㎡来雅百货5200 ㎡怡30 ㎡哥比兔40 ㎡玩具专卖玩具专卖/面积面积丽婴房30 ㎡蒂波童坊40 ㎡精信玩具85 ㎡jasper120 ㎡黄色小鸭80 ㎡lizzy80 ㎡小毛虫85 ㎡sw60 ㎡酷酷小童星170 ㎡ 26各楼层业态与商家分析-----数码城+图书文化城+城SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
经营商家-F3 各楼层业态与商家分析数码专卖数码专卖/面积面积美术摄影美术摄影/面积面积SONY互动中心120 ㎡中信数码30 ㎡小金星摄影170 ㎡名家相机行100 ㎡伟铭杰40 ㎡素手凝春65 ㎡莱美相机85 ㎡新天地数码45 ㎡医药设备医药设备/面积面积意力85 ㎡布恩45 ㎡鹭燕大药房170 ㎡文曲星85 ㎡天佑45 ㎡时尚精品时尚精品/面积面积博朗数码50 ㎡SONY85 ㎡天翔水晶95 ㎡英语通50 ㎡松下85 ㎡音像专卖音像专卖/面积面积优百特50 ㎡德国博朗85 ㎡泰丰影音80 ㎡亲密爱人100 ㎡新杰翔数码90 ㎡豪佳兴影音200 ㎡浩天数码50 ㎡快乐多30 ㎡图书专卖图书专卖/面积面积异风科技30 ㎡厦门图书文化城5250 ㎡ 各楼层业态与商家分析专卖专卖/面积面积音响专卖音响专卖/面积面积运动专卖运动专卖/面积面积中博电讯1200 ㎡丹麦音乐之声170 ㎡桑莱特户外用品60 ㎡Nokia至尊店170 ㎡音响天地30 ㎡铭健体育60 ㎡中博医院100 ㎡丽声音响170 ㎡I WAS60 ㎡家具用品专卖家具用品专卖/面积面积爱浪音响150 ㎡餐饮餐饮/面积面积aussino170 ㎡Bose音响170 ㎡金苹果150 ㎡AV家饰85 ㎡cellcorp170 ㎡葡萄员170 ㎡美成95 ㎡其他其他/面积面积巴东川菜150 ㎡充气产品85 ㎡拍贴俱乐部85 ㎡高丽雅170 ㎡宜室家具85 ㎡正普软件60 ㎡家电专卖家电专卖/面积面积健康保健健康保健/面积面积中博小家电150 ㎡石兴凯减肥中心1000 ㎡飞利浦80 ㎡ 各楼层业态与商家分析专卖专卖/面积面积音响专卖音响专卖/面积面积运动专卖运动专卖/面积面积中博电讯1200 ㎡丹麦音乐之声170 ㎡桑莱特户外用品60 ㎡Nokia至尊店170 ㎡音响天地30 ㎡铭健体育60 ㎡中博医院100 ㎡丽声音响170 ㎡I WAS60 ㎡家具用品专卖家具用品专卖/面积面积爱浪音响150 ㎡餐饮餐饮/面积面积aussino170 ㎡Bose音响170 ㎡金苹果150 ㎡AV家饰85 ㎡cellcorp170 ㎡葡萄员170 ㎡美成95 ㎡其他其他/面积面积巴东川菜150 ㎡充气产品85 ㎡拍贴俱乐部85 ㎡高丽雅170 ㎡宜室家具85 ㎡正普软件60 ㎡家电专卖家电专卖/面积面积健康保健健康保健/面积面积中博小家电150 ㎡石兴凯减肥中心1000 ㎡飞利浦80 ㎡ 30各楼层业态与商家分析-----时尚家居+SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
经营商家-F4 各楼层业态与商家分析家具家饰专卖家具家饰专卖/面积面积玮斯.丹顿400 ㎡城市之窗250 ㎡爱迪家具·180 ㎡博美居家250 ㎡宜室家居300 ㎡卡登堡300 ㎡尊典家具480 ㎡龙古屋85 ㎡梦巴黎150 ㎡品木家具250 ㎡生活原色85 ㎡七彩人生250 ㎡富士家具300 ㎡新特丽85 ㎡远景居150 ㎡全友家私420 ㎡康大家私250 ㎡米卡多250 ㎡永豪轩350 ㎡保罗家具250 ㎡华源轩350 ㎡美高家具250 ㎡方格家居180 ㎡翡翠藤居100 ㎡我爱我家180 ㎡森盛家具180 ㎡东方演绎100 ㎡美之高80 ㎡欧梦莱250 ㎡迪斯尼80 ㎡ 各楼层业态与商家分析家具家饰专卖家具家饰专卖/面积面积欧倪灯具150 ㎡喜梦宝300 ㎡罗来家坊180 ㎡新干线120 ㎡永信玉庭85 ㎡米罗200 ㎡皇朝家私350 ㎡原木风250 ㎡藤之杰120 ㎡斯蒂罗兰220 ㎡巧家地毯250 ㎡金英马120 ㎡美神床垫80 ㎡爱斯曼80 ㎡富之岛250 ㎡康耐登250 ㎡富得堡250 ㎡现代风350 ㎡前进傢俬500 ㎡澳洲派力80 ㎡康的家具250 ㎡南方家具170 ㎡叁斗床垫80 ㎡ 33各楼层业态与商家分析-----美食城+时尚女装、时尚女包SM一期是以中高端业态为带动涵盖全客群的购物中心，厦门最具有代表性的新兴购物中心。
经营商家-F5 各楼层业态与商家分析时尚服装时尚服装/面积面积蓝色天空250 ㎡水云间85 ㎡曼特丹奴80 ㎡潘苏服饰80 ㎡FUN170 ㎡马莲奴80 ㎡K+L80 ㎡以纯170 ㎡lookaa80 ㎡缤纷天地 80 ㎡依时代85 ㎡Gray mice130 ㎡EC80 ㎡JOJO80 ㎡佐丹奴130 ㎡莎姿80 ㎡ORIGINAL170 ㎡黑骑200 ㎡909080 ㎡天伦女装170 ㎡骑牌王130 ㎡班尼路120 ㎡Banana baby120 ㎡森域130 ㎡天约女装250 ㎡依米奴170 ㎡美特斯邦威150 ㎡宝狮龙120 ㎡盈彩美地110 ㎡鞋帽专卖鞋帽专卖/面积面积名诗缘100 ㎡HANG TEN100 ㎡弗里欧85 ㎡啄木鸟100 ㎡中域200 ㎡omn85 ㎡金威世家100 ㎡卡丹奴180 ㎡high85 ㎡I AM100 ㎡都宝路80 ㎡ 35业态互动分析负一楼以大型跨国超市沃尔玛搭配工艺品店、速食餐饮、音像；一二楼大型百货搭配跨国餐饮，高档服饰；三楼数码图书城；四楼家居大卖场；五楼美食城，层层递进对于三四五楼，在业态的考究上较为注重业态的交融和互动投入较大的精力运作美食城，成为四五楼最大的人气聚集地和休闲区。
美食城为休闲性业态，形成了MALL中靓丽景观带 商业建筑的部分关键环节通风设计空调及节能设计照明设计指示路牌购物券打印机创意广告墙 37中庭设置-----中庭挑空，宽度7m左右，约400㎡面积经营内容：婚纱馆、汽车展销点、楼盘展销点、饰品店、冷饮小店等 38电梯设置-----项目配套2部子观光电梯、18部客运扶梯、2部步行梯 39走道设置-----走道宽度在4米左右，通透宽敞，动线设置良好 40广场设置-----面积约12000㎡，设置1100多个室外免费停车位，极大的解决了交通拥堵问题 41停车设置特色地下停车场入口处设置在商场外围醒目位置，并用标示牌明确表示注意事项及停车场位置，确保顾客顺利停车停车场入口，指示系统明确 42交通动线特色商场外广场设置公交总站，各路主线公交汇集此处，带来八方人流比邻交通主干道，车流、人流庞大商场外设置地下天桥通往SM二期，方便了两边互动及客流共享 43四四销售与招商 44v销售方式：销售方式：只租不售v招商情况：分期开业，2001年开业时先开-F1、F1、F2层，2004年才逐渐开F3-F5层招商能力强，对不符合购物总体发展的商家进行调换，已达到最大招商率。
三三销售与招商销售与招商整体状况经营模式店中店+统一管理业态业种IT、百货、家居、美食和超市租金3—30元/平方米/天开业日期2001年主力租户来雅百货、沃尔玛 45v销售或招商处理：销售或招商处理：全部未销售，由SM城市广场自行招商楼层租金水平（元/㎡·月）开业率负一层散铺400元 100%一层散铺500-600元(端头铺面：900-1000元)100%二层散铺300-360元100%三层散铺180-210元100%四层散铺120-150元100%五层散铺100-120元100%v招租情况：招租情况：招租仅接受品牌商户，目前所有店面都已租出，仅剩部分柜台，租金价位：1600-2000元/月三三销售与招商销售与招商整体状况 46五五商业运营 47导视系统丰富的导示系统，每个楼层指出业态分布且在楼梯口、洗手间门口都有精细的动线图和指示牌 48商业文化活动n在室内挑空中庭举办文化性和商业活动，既增加了人气，同时又提升了整个购物中心的文化层次n中庭也接受精品楼盘、汽车进行长期驻点展销中庭举办促销活动中庭节日表演中庭设置楼盘推介点中庭设置汽车展销点 49广告处理广告牌做了严谨的规划和把控，摒弃了厦门大多数的立面广告牌杂乱无章室内中庭用大条幅串联，既大气又充分传达项目其中品牌价值入口处设定了品牌促销等信息，丰富而不凌乱。
室外品牌立柱建筑广告牌中庭大气条幅 50总结学习 51大气、胸怀、远见决定了今天的成就全部持有，统一招商统一运营理念格局租售模式发展模式1产权统一控制手里，统一招商规划运营，以租金和租金成长获益方式并在此基础上，可有抵押延伸金融性获益空间获益模式借鉴之处 52拥有厦门最大的地上停车场，近千个地上停车位交通规划2停车硬件借鉴之处 53城市中心的四周主干道和清晰的汽车同向出入口，加之广场入口设定数个车道车流道便于出租车和私家车卸客载客线性回模式，动线简单，客流容易到达商城各处，个品牌馆互动性强；动线组织3外动线内动线借鉴之处 54Ø中高端业态档次与项目的定位相匹配，并且弥补了厦门市场部分品牌的缺失；Ø三个不同的主题馆，分别设置不同的业态，形成良好的互补与互动；业态规划4业态定位借鉴之处 55户外停车场缺乏指示牌，且完全露天设置，缺乏人性化；户外停车场项目以生活广场为定位，但商城内外绿化景观设置较为缺乏，加之商城通透开阔，容易使人有荒凉之感；绿化设置不足之处 谢谢！ 。