《河北威县产业园项目策划报告30p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北威县产业园项目策划报告30p（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、河北省威县河北省威县HebeiHebei province province Weixian countryWeixian country市场调研及项目建议报告ProjectReport20152015年年1 1月月4 4日日投发中心市场研究部投发中心市场研究部1/30目录Cataloguel城市分析Cityanalysisl市场分析Marketanalysisl项目分析Projectanalysis2/30城市概况Cityintroduction威县城市区位：威县位于河北省东南部南部黑龙港流域，隶属邢台市。距离邢台市70公里，石家庄与济南150公里，北京370公里，天津与郑州350公里；东与
2、清河县接壤，西与广宗县交界，南与临西、邱县毗邻，北与南宫市相连。城市人口：威县总人口59万人，城区人口7万人近年外出打工人口较多，人口大量外流；行政区划：辖7镇9乡和1个省级经济开发区、2个市级产业聚集区位于河北省东南部总人口59万，人口大量外流3/30u威县横向主要干道：爱国路：主城区北面干道开放路：城市形象路，目前城市住宅开发主要区域洺水路：老城区商业主干道顺城路：老城区交通主干道北环：县城北面界限u威县纵向主要干道：西环：主城区西面界限中华大街：城市纵向形象路106国道：老城区与开发区分界线振兴大道：经济开发区主干道城市交通Citytraffic邢临高速大广高速106国道326省道至济南
3、至济南至邢台至邢台至衡水至衡水至濮阳至濮阳青银高速至济南至济南至石家庄至石家庄u威县由邢临高速、大广高速、106国道以及326省道组成城市对外交通网络，可直达石家庄、济南、邢台、衡水等周边城市；青银高速、大广高速、邢临高速穿过县区城市公路交通便利，道路规划建设较为完善开发区爱国路开放路洺水路顺城路中华大街西环106国道振兴大街北环4/30城市经济Cityeconomy经济概况：威县2013年GDP超过40亿，平均年增速达到44%，财政收入超过4亿，发展速度较快，入选2013年河北经济发展先进县（市），但威县经济实力在河北省县市中排名靠后，2010年综合竞争力排名122位，总体经济实力较弱，经济
4、发展水平较低。产业结构：以第一产业为主，占比41.2%，是传统的农业大县，形成棉花、畜禽、蔬菜、林果四大主导产业，棉纺业发达，第二产业占比仅为28.8%，工业产业基础较差。经济实力较弱，产业基础薄弱近年来借助经济开发区发展，工业发展较快5/30城市规划Cityplanning城市生活用地向东、向北发展城市发展立足经济开发区向工业化转型县城总体发展方向：生活用地依托现状向东、向北发展布局结构规划：“两轴、三区、四中心”，“两轴”指世纪大街（106国道）和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心以及工业区商务服务中心城市定位：国家重点纺织基地、
5、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、生态宜居城市6/30片区概况Areaintroduction威县经济开发区简介：河北省级经济开发区，位于老城区与大广高速之间，西邻106国道，东邻大广高速，南至县城朝阳路，北至北环，规划总面积31平方公里，涉及洺州镇、贺营乡、方营乡、第什营乡，4个乡镇的30个行政村，人口28000人。开发区已入驻企业172家，实际上投产企业较少，多数企业尚处于初期建设阶段，初步形成电子信息、汽车及零部件、农产品深加工、新材料主导产业。2014年11月份与北京顺义区签订了产业转移承接协议。省级经济开发区，区内人口约2.8万开发区处于初期开发阶段，实际投产
6、企业较少7/30宏观小结Summary城市经济发展基础较弱城市发展处于起步阶段，具有一定潜力8/30目录Cataloguel城市分析Cityanalysisl市场分析Marketanalysisl项目分析Marketanalysis9/30住宅市场Housingmarket大都汇售价：3000元/都市华庭售价：2500元/书香华庭售价：2800元/港达国际售价：2300元/永康九顷庭院售价：3200元/圣丰时代售价：2800元/住宅开发集中于开放路沿线，满足刚需老城区售价2300-2800元/，开放路沿线2500-3200元/u威县老城区住宅售价2300-2800元/，顾客以周边政府机关、事业
7、单位以及个体商户为主u北面开放路沿线住宅项目售价2500-3200元/，以个体商户、开发区企业员工、以及部分下辖乡镇居民为主要对象1km宏盛康城售价：预计2400元/，未开盘10/30商圈分析ValuesAnalysis未有大型专业市场出现专业市场以沿街商户为主重汽汽配、汽修电动车、汽摩配汽修、五金手机、五金购物街区服装、百货五金威县专业市场主要为沿街商铺，主要分布于北外大街、交通大街、顺城路、开放路西段四条干道沿线：北外大街：老城区主干道之一，北段为五金商户聚集区，老旧底商为主，约40户商户，南段主要以百货以及服装为主，约250户商户；交通大街：原县城汽车站所在区域，依托汽车站形成手机市场，
8、南端分布有部分五金商户；顺城路：开发区路段主要为重型汽车维修以及配件零售，道路中段主要为电动车销售以及汽摩配；开放路：道路西段分布约50户汽车美容维修商户以及部分五金商户汇金广场信合商厦中华市场振威市场和园11/30家居市场Typical project家居市场沿城市主干道零散分布以私家经营、家居卖场形式为主，总体量约2万市场分布：沿主干道零散分布建筑形式：一层展厅、底商总体量：2万典型项目：全友家居、天都家具城、顺城路沿线家居商铺租金：商铺20-30元/月12/30建材市场Typicalproject威县唯一建材市场约320家商户，体量约2万项目名称：中华市场项目坐落：中华北大街、洺水路交汇
9、处建筑形式：一拖二条铺主力面积：70总体量：2万租金：15-25元/月备注：市场为政府统一规划，由居民按照政府规划自行建成，为威县唯一建材市场，约320家商户，经营状况良好，市场原为居民住宅，后自发形成建材市场。13/30五金市场Typicalproject五金市场总体量约5500，120家商户以民用五金零售为主，租金30-40元/月项目名称：开放西路、北外大街北段五金街铺项目坐落：开放西路、北外大街北段建筑形式：底商、沿街铺面主力面积：30，50总体量：3500租金：30元/月备注：约80家商户，建筑形式老旧，民用五金零售为主项目名称：交通大街五金街铺项目坐落：交通大街南段建筑形式：沿街铺面
10、主力面积：50总体量：2000租金：40元/月备注：约40家商户，民用五金为主，经营状况较好14/30汽配市场Typicalproject重汽街以重汽汽修为主，配套部分汽配电动车市场租金15-25元/月，摩配市场40-50元/月项目名称：顺城路重汽街项目坐落：顺城路东段（开发区）建筑形式：沿街铺面主力面积：50总体量：5000租金：10元/月备注：顺城路为326省道，东段沿线约100家商户，建筑形式老旧，依托威县交通节点优势，主要面对由邢台往东的煤炭运输车辆，以汽修为主，配套部分重汽汽配项目名称：顺城路电动车市场项目坐落：顺城路中段建筑形式：沿街铺面主力面积：电动车200，摩配50总体量：70
11、00租金：电动车15-25元/月，摩配40-50元/月备注：约30家电动车商户，20家摩配商户15/30小商品市场Typicalproject重汽街以重汽汽修为主，配套部分汽配电动车市场租金15-25元/月，摩配市场40-50元/月项目名称：北外大街服装、百货街项目坐落：北外大街中、南段建筑形式：沿街铺面主力面积：50总体量：1.5万租金：服装20-40元/月，百货50-70元/月备注：南段约150户服装商户，中段约100户百货商户，百货经营状况较好16/30小商品市场Typicalproject振威市场租金15-30元/月市场部分区域成为居民区，经营状况较好项目名称：振威市场项目坐落：交通北
12、大街建筑形式：一拖二条铺主力面积：60总体量：2.5万租金：15-30元/备注：振威市场是城市早期开发的市场（约20年），项目原先由市场出售给个人，目前市场部分已由个人改建成住宅楼，市场经营服装、百货、副食等，经营状况较好17/30项目名称：汇金广场项目坐落：中华北大街西侧、开放路北侧建筑形式：商业街区、底商主力面积：60-200总体量：12万售价：6000-8000元/备注：汇金广场是大都汇项目的商业部分，是威县唯一集中商业街区，项目区位优越，位于开放路中心位置在售商业Typicalproject汇金广场售价6000-8000元/和园商业售价一拖二售价7200元/，地下室2800元/项目名称
13、：和园项目坐落：开放路与106国道交汇处建筑形式：底商主力面积：100-200售价：7200元/（一拖二）地下室2800元/备注：项目区位优越，紧邻106国道，包含住宅区以及配套商业18/30购物中心Typicalproject威县唯一购物商厦区位优势明显，经营状况好项目名称：信合商厦开业时间：2012年项目坐落：中华北大街东侧、开放路北侧建筑形式：展厅总体量：3万备注：威县唯一大型购物商场，区位优势明显，品牌档次中低端，经营状况极好，人流量大。19/30物流市场Typicalproject以农业配套仓储物流为主项目名称：三好物流项目坐落：106国道西侧、振兴大街北侧建筑形式：仓库、三层办公楼
14、总体量：仓储物流区31200货场、停车场14500备注：2011年开工建设，2012年7月一期建成并投入使用，占地147亩，依次设立仓储物流、科研生产、成果展示、效果试验、综合办公等五大职能区域，园区主要业务涵盖省内、外农资企业物流、仓储、交易；农业新技术、新产品展示、示范及植保技术服务；大宗产品第三方监管及信息交换；为举办会议展览提供服务；房屋及装卸机械租赁；大客户采购服务等项目。20/30市场小结Summary专业市场总体量约10万项目若开发，需要考虑市场容量较小的问题住宅市场：以满足刚需为主，开发方向主要为城市东面以及北面，老城区价格2300-2800元/，开放路沿线为开发热土，价格25
15、00-3200元/；家居市场：总体量约2万，以家居卖场为主，部分为小商户私家经营，沿老城区主干道零散分布，存在提升空间；建材市场：仅有一集中市场中华市场，体量约2万，位于主城区，区位优势较为明显，搬迁难度较大，由于城市发展，特别是随着开发区不断发展，建材需求量将增大，建材市场存在扩容空间；五金市场：总体量约5500，约120家商户，以民用五金零售为主，短期外迁可能性较低；小商品市场：总体量约4万，市场形式较为老旧，以满足县城居民日常需求为主，鞋服类市场辐射下辖乡镇，存在扩容空间；汽配市场：汽配市场总体量约1.5万，主要分布于顺城路沿线，依托于汽修市场存在，重型汽配影响力较强，依赖于过路大型货车
16、，短期搬迁难度较大；物流市场：目前仅有三好物流一较大仓储物流园，以农业物流配套为主，城市位于道路交通节点，交通便利，且开发区企业对物流需求较大，仓储物流市场存在一定机会；在售商业：县城在售项目仅有两个，售价6000-8000元/，售价较为可观，城市居民投资商铺现象较少，存在一定发展空间；21/30目录Cataloguel城市分析Cityanalysisl市场分析Marketanalysisl项目分析Marketanalysis22/30项目概况Projectintroduction一期净用地460亩，目前已开发约80亩工业厂房工业用地2万元/亩，商住用地10万元/亩（转性补交差价）地块坐落：位
17、于威县经济开发区南区，东至跨越路、南至顺城路、北至洺水路、西至腾飞大道；地块面积：总规划1000亩，分两期，一二期各500亩，一期净用地460亩（已按工业用地摘地380余亩，剩余约80亩商住用地待摘），工业与商业用地比为7：3，平均容积率约2.0，无自持要求；目前已开发约80亩工业用地；地价：工业用地2万元/亩，商住用地10万元/亩（如后期需调整为商业或商住用地，需补交8万元/亩）；项目可分割独立产权，要求工业物业分割面积不低于200，商业物业不低于50主要优惠政策：项目免征土地使用税，工业用地部分建设期内产生的税费和产权转让税费县享部分全免，配套商住开发营业税减半征收，建成后6个月内未能出租
18、的厂房开发区按5元/标准保底补贴，标准化厂房建设投入给予人行贷款基准利率一年的贴息补助。入园企业均享受“三免两减半”政策。在享受完政府给予的优惠政策年限后，延后五年对入园企业缴纳的县享部分税收由政府与开发公司按7：3的比例进行税收分成。顺城路跨越路腾飞路洺水路23/30项目概况Projectintroduction项目位于开发区南部，区位较为优越距离大广高速口4.5km，距离邢临高速口6.8km邢临高速口邢临高速口大广高速口大广高速口威县汽车站威县汽车站县政府县政府直线距离行车距离威县汽车站1.8km2.2km邢临高速口6.5km6.8km大广高速口3.5km4.5km县政府3.5km4km1
19、06国道106国道以东为威县经济开发区，开发区内部现状以工业园区、农村为主，工业园区内部处于发展初期，实际投产企业较少，其余多数处于建设阶段或者存在土地空置状况。24/30项目现状Projectstatus项目四面紧邻主干道，交通便捷一期地块内部已建成五栋标准厂房，其余为净地西北侧汽车配件产业园北侧洺水路（断头）西侧腾飞大道南侧顺城路项目北侧村庄项目内部标准厂房内部净地东侧跨越路25/30工业厂房（80亩）住宅区（80亩）商贸区300亩项目规划经济技术指标（商贸、住宅）建设项目名称：威县项目方案（一）序号项目名称单位数量备注一 规划用地m2253333.35380.00二 总建筑面积m2431
20、400.00三 地上总建筑面积m2400000.001 专业市场m2198000.002F3F2 住宅m2196000.0015F3 底商m26000.002F四 地下建筑面积m231400.001 地下车库m219400.002 人防车库m212000.00人防按照地上总面积3%五 停车位m23057.001 地上停车位个2290.002 地下停车位个767.00六 容积率个1.58七 绿地率10.00%八 建筑密度40.70%九 总户数1781.821 住宅户1781.82备注：人防按照地上总面积3%考虑方案一：方案：300亩商贸+80亩商住+80亩工业厂房项目定位方向：1、工业厂房板块：
21、目前已建部分楼宇，保留项目目前现有方案，不做修改；2、住宅板块：住宅+沿街底商，户型以三房为主；3、商贸区：以一拖二为主，面积控制在80平以内，业态为全业态商贸城，若开发以家具建材优先，其次为五金汽配。26/30方案一：经济测算项目售价：住宅：2300元/平底商：6000元/平（一拖二）交易区：5100元/平（一拖二）测算去化：住宅、底商：80%交易区：考虑到市场容量有限，300亩用地偏高，暂按70%去化评估。测算结果：l专业市场物业净利润5605万元，销售净利润率8%，投资净利润率9%；l底商物业净利润707万元，销售净利润率25%，投资净利润率36%；l住宅物业净利润-25068万元，销售
22、净利润率-70%，投资净利润率-41%；l项目整体现金流为-29844万元项目成本测算（不考虑工业厂房部分测算）整体专业市场住宅底商分摊一、项目总收入109,63070,68636,0642,8801销售收入109,63070,68636,0642,8802税收返还二、各项支出总额137,37063,21361,1321,93711,089土地费用3,9551,9571,93859-政府行政事业性收费5,3562,4582,43374390建造成本112,75749,77651,4571,22610,298.前期工程准备费3,7001,6981,68151269.主体建安工程费92,32040
23、,30442,0379449,034.3社区管网工程费9,7074,4554,410135707.4园林环境工程费3,6361,8001,78255-.5开发间接费1,0794954901579.6预备费2,3161,0241,05725210物业启动与商业招商费1,3651,14815735255管理费用3,4511,5841,568482516财务费用4562092076337营销费用3,5812,1211,352108-8营业税金及附加5,9783,9582,020-9土地增值税472-38091三、销售部分利润总额-27,7407,473-25,068943-11,089四、销售部分所
24、得税2,1041,868236五、销售部分净利润-29,8445,605-25,068707-11,089六、销售毛利率-25%11%-70%33%七、销售净利润率-27%8%-70%25%八、投资净利率-22%9%-41%36%由于本项目住宅售价偏低，仅2300元/平，带来-2.5亿元的现金流亏损故从成本分析角度不建议开发住宅物业27/30工业厂房（80亩）住宅区（80亩）商贸区200亩物流区100亩项目规划经济技术指标（商贸、住宅）建设项目名称：威县项目方案（二）序号项目名称单位数量备注一 规划用地m2186666.68280.00二 总建筑面积m2359280.00三 地上总建筑面积m2
25、334000.001专业市场m2132000.00 2F3F2住宅m2196000.0015F3商业街m26000.002F四 地下建筑面积m225280.001地下车库m215260.002人防车库m210020.00人防按照地上总面积3%五 停车位m22529.001地上停车位个1897.002地下停车位个632.00六 容积率个1.79七 绿地率10.00%八 建筑密度40.00%九 总户数1781.82住宅户1781.82方案二：200亩商贸+100亩物流+80亩商住+80亩工业厂房项目定位方向：1、工业厂房板块：目前已建部分楼宇，保留项目目前现有方案，不做修改；2、住宅板块：住宅+沿
26、街底商，户型以三房为主；3、商贸区：以一拖二为主，面积控制在80平以内，业态为全业态商贸城，若开发以家具建材优先，其次为五金汽配。4、物流区：满足本项目及园区需求28/30项目成本测算（不考虑工业厂房、物流部分测算）整体专业市场住宅底商分摊一、项目总收入92,80053,85636,0642,8801销售收入92,80053,85636,0642,8802税收返还二、各项支出总额115,38543,70660,7161,9319,033土地费用2,9141,1521,71052-政府行政事业性收费4,4651,6412,43675314建造成本93,89433,07251,2901,2218,
27、311.前期工程准备费3,0891,1351,68552217.主体建安工程费77,11726,85942,0219447,293.3社区管网工程费8,0842,9704,410135569.4园林环境工程费2,7771,0981,63050-.5开发间接费8983304901563.7预备费1,9296811,05325169物业启动与商业招商费97776615735205管理费用2,8741,0561,568482026财务费用3361231836247营销费用3,0761,6161,352108-8营业税金及附加5,0363,0162,020-9土地增值税1,8131,265-38716
28、1三、销售部分利润总额-22,58510,150-24,652949-9,033四、销售部分所得税2,7752,538237五、销售部分净利润-25,3607,613-24,652712-9,033六、销售毛利率-24%19%-68%33%七、销售净利润率-27%14%-68%25%八、投资净利率-22%17%-41%37%项目售价：住宅：2300元/平底商：6000元/平（一拖二）交易区：5100元/平（一拖二）测算去化：住宅、底商：80%交易区：200亩用地，暂按80%去化评估测算结果：l专业市场物业净利润7613万元，销售净利润率14%，投资净利润率17%；l底商物业净利润707万元，销
29、售净利润率25%，投资净利润率37%；l住宅物业净利润-24652万元，销售净利润率-68%，投资净利润率-41%；l项目整体现金流为-25360万元.方案二：经济测算由于本项目住宅售价偏低，仅2300元/平，带来-2.5亿元的现金流亏损故从成本分析角度不建议开发住宅物业29/30建议suggestion地块情况：1、项目区位、交通：项目占地1000亩，位于威县开发区南部，四面临干道，交通便利。2、周边人口：开发区人口2.8万，未来开发区企业入住，人口将进一步增加。3、周边环境：片区为城市未来重点发展方向，周边主要以工业企业为主，目前投产企业较少，大部分土地处于空置状况，片区尚不成熟。4、未知信息：地块成交备案信息未找到，且周边道路洺水路、顺城路以及跨越路皆为断头路，道路具体规划修建时间节点等信息需要明确。5、不利因素：经过经济测算，提出了两个开发方案，但是由于住宅售价低，若开发本项目，无论哪种方案，项目总体利润将为约-2.5亿元。综上：建议由物流公司先行考察片区开发物流是否存在可行性，若物流可行，则在物流带动片区发展成熟后，考虑开发商贸用地，同时以方案二进行优先考虑，不建议进行住宅开发，商贸用地定位为全业态市场，以家居建材优先，五金、汽配其次。建议优先物流公司考察，以物流带动片区发展而后考虑商贸商贸定位全业态市场，以家居建材为优先，五金、汽配其次30/30
