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1、资产评估学资产评估学第一篇第一篇资产评估的基本理论资产评估的基本理论与基本方法与基本方法第三章资产评估的基本方法 第一节第一节 成本法（成本法（The cost method） 第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节成本法（成本法（Thecostmethod）（三）注意问题（三）注意问题1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论(卖方市场时期的价
2、值观卖方市场时期的价值观)资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路成本法的评估思路评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性实体性功能性功能性经济性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。 不不同同点点：采采
3、用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差差异异。但但是是并并未未改变基本功能。改变基本功能。 在有条件情况下，在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。尽可能选择更新重置成本。理由：理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。1、重置核算法、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本直直接接成成本本一一般般包包括括：购
4、购买买支支出出、运运输输费费、安安装装调调试试费等费等,评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采采用用核核算算法法的的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状状态态的的被被估估资产的现行市价。资产的现行市价。该该方方法法可可用用于于计计算算复复原原重重置置成成本本，也也可可用用于于计计算算更更新重置成本。新重置成本。2、功能系数法、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找就只能寻找与被估资产相类似的与被估资产相类似的处于全新状态
5、的资产处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：lX为规模模经济效益指数，通常按行效益指数，通常按行业设定。定。l该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。3
6、、物价指数法、物价指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获获得得，就只能采用物价指数法。就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指数）环比物价指数l注意问题注意问题l物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。4、统计分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为为降降低低评评估估成成本本，可采用此方法。可采用此方法。 计算步骤：计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2）抽抽样样选选择择代代表表性
7、性资资产产，并并选选择择适适当当方方法法计计算算其其重重置置成本。成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K（二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法计量方法:1、观察法、观察法被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）成新率）有形损耗率2、使用年限法、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率对于经过更新改造
8、的资产对于经过更新改造的资产3.修复费用法修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。方法。该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。情况。（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：是无形损耗的一种，体现在
9、两方面：(1)产出能力相等，产出能力相等，运营成本高（物耗、能耗、工耗等）运营成本高（物耗、能耗、工耗等）(2)运营成本类似，产出能力低运营成本类似，产出能力低 2. 2.超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本被估资产功能性
10、贬值额年超额运营成本（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）其中：（其中：（P/A,r,n）为年金现值系数）为年金现值系数（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量 1. 1.经济性损耗的含义经济性损耗的含义因因资资产产的的外外部部环环境境变变化化所所导导致致的的资资产产贬贬值值而而非非资资产产本身的问题。本身的问题。 2. 2.表现形式表现形式资产利用率下降资产利用率下降资产年收益额减少资产年收益额减少3.3.计算方式计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值额重置成本经济性贬值率经济性贬值率4.因收益额
11、减少而导致的经济性损耗的计量因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经经济济性性贬贬值值额额年年收收益益损损失失额额（1所所得得税税率率）（P/A,r,n）l 注意问题注意问题（p.44）：一般讲，只有能够单独计算收）：一般讲，只有能够单独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。内是否存在利用率低或收益额减少的问题。（五）综合成新率及其计量（五）综合成新率及其计量(了解了解)1.1.含义：资产的现行价值含义：资产的现行价值/资产的重置权价资产的重置权价2.2.计量方法计量方法(1)观察法观察法(2)使用
12、年限法使用年限法(3)修复费用法修复费用法三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。、并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节第二节收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础l效用价值论效用价值论（买方市场时期的价值观）（买方市场时期的价值观）资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的
13、评估思路预预期期收收益益折折现现，即即通通过过估估测测被被评评估估资资产产的的未未来来预预期期收收益益，并并将将其其按按一一定定的的折折现现率率或或资资本本化化率率折折成成现现值值，来来确确定定该该项项资产的评估值。资产的评估值。（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（风险报酬率）3、被评估资产的预期收益年限可以预测、被评估资产的预期收益年限可以预测二、收益法的基本计算公式二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收
14、益、折现率（资本化率）、收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。收益的持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期1、每期收益不等额每期收益不等额:评估值为各年预期收益折现值之和。评估值为各年预期收益折现值之和。2、每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）、稳定化收益法（年金化法）l稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：（1）通过预测资产未来若干年收益倒求）通过预测资产未来若干年
15、收益倒求A（2）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3 3）注意注意:方法（方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。则需采用分段法。前期前期 （设（设n=5n=5） 后期后期0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳定状态；）延至企业生
16、产经营进入稳定状态； （2）尽可能长，但也不宜过长（一般）尽可能长，但也不宜过长（一般3-5年，最长不超过年，最长不超过10年）。年）。3、纯收益按等比级数变化（、纯收益按等比级数变化（p.48）（1）纯收益按等比级数递增）纯收益按等比级数递增收益可以预计且稳定收益可以预计且稳定（rg）收益不稳定时收益不稳定时（2）纯收益按等比级数递减，收益年期无限）纯收益按等比级数递减，收益年期无限4.纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期无限）递增，收益年期无限（2）递减，收益年期无限）递减，收益年期无限（三）未来收益有限期情况下的特殊公式（三）未来收益有限期情况下的特殊公式1.分段
17、法：前期收益不等额，后期收益固定分段法：前期收益不等额，后期收益固定2.2.纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化3.（1）递增，收益年期有限）递增，收益年期有限4.（2）递减，收益年期有限）递减，收益年期有限3.纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化（1）递增，收益年期有限）递增，收益年期有限（2）递减，收益年期有限）递减，收益年期有限三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额（一）预期收益额1、预期收益的类型、预期收益的类型 （1 1）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同（2 2）从从资资产产评评估估角角度度出出发发
18、，净净现现金金流流量量更更适适宜宜作作为为预预期期收收益益。因因为为它它能能准准确确反反映映资资产产的的预预期期收收益益，体体现现了了资资金金的的时间价值。时间价值。1.1 税后利润税后利润2.1净现金流量净现金流量3.1利润总额利润总额税后净收益，被普遍采用税后净收益，被普遍采用2、预期收益的测算、预期收益的测算以以历历史史数数据据为为基基础础，考考虑虑资资产产在在未未来来可可能能发发生生的的有有利的和不利的因素来确定预期收益。利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况适宜预期收益趋势明显的情况199019911992199319941995199
19、6199719981999收益收益时间时间图图32 使用时间序列法预测某企业的净收益使用时间序列法预测某企业的净收益表33评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）163638表34预测年收益年份净收益（万元）1995144919961532199716151998169819991781（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动
20、情况；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与本金化率（二）折现率与本金化率 1. 1.二者无本质区别二者无本质区别 2. 2.内涵上略有区别内涵上略有区别:l折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率l本金化率折现率未来年收入的增长率本金化率折现率未来年收入的增长率l若资产年收入增长率为零，则二者相等。若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.3.确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)加和法加和法折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率无风险报酬率的确定
21、：国债收益率l风险报酬率的确定：风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法）风险累加法（3.1.2）系数法l适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法资本成本加权法如如果果评评估估内内涵涵不不是是净净资资产产，而而是是投投资资总总额额，即即长长期期负负债债和和所所有有者者权权益益之之和和，那那么么折折现现率率就就应应包包含含长长期期负负债债的的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重折现率长期负债占资产总额的比重长期负债长期负债利息率利息率（1所得税率）所得税率）+所有者权益所有者
22、权益占资产总额的比重占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率(3)市场比较法市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益现值法的评价四、对收益现值法的评价1、该方法最适宜：、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：、该方法的局限性：需需具具备备一一定定的的前前提提条条件件（如如收收益益的的可可计计量量性性，风风险险报报酬酬率率的的可计算性）；可计算性）；
23、含有较大成分的主观性。含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。因此该方法的运用比成本法难度大。第三节第三节市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础l均均衡衡价价值值论论:资资产产的的价价值值是是由由公公开开市市场场上上买买卖卖双双方方力力量量达达成成一致时的均衡价值决定的。一致时的均衡价值决定的。由由于于资资产产评评估估是是一一个个模模拟拟市市场场过过程程的的结结果果，因因此此均均衡衡价价值值论论表表现现为为承承认认市市价价的的相相对对合合理理性性，以以与与被被评评估估资资产产相相类类似似的的交交易易案案例例为为参参照照，来
24、来评评估估被被评评估估资资产产的的价价值值。即即通通过过替代原则替代原则来为被估资产定价。来为被估资产定价。（二）评估思路（二）评估思路（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。、充分发育活跃的资产市场。2、参参照照物物及及其其与与被被估估资资产产可可比比较较的的指指标标、参参数数等等资资料料均均能能搜搜集到。集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物（一）寻找参照物1、成交价必须真实、成交价必须真实2、至少三个交易案例、至少三个交易案例3、与与被被估估资资产产相相类类似似（大大体体可可替替代代，即即功功能能相同）相同）
25、4、成交价是正常交易的结果、成交价是正常交易的结果5、尽可能选择近期成交的交易案例、尽可能选择近期成交的交易案例（二）调整差异（二）调整差异1、时间因素、时间因素2、区域因素、区域因素参照物所在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好：；反之系数；反之系数1一般以被评资产为一般以被评资产为100，3、功能因素通过功能系数法来调整功能上的差异。4、成新率因素：成新率越低资产价值就越低（p.58例）5、交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法市市场场比比较较法法的的具具体体操操作作方方法法
26、有有直直接接比比较较法法和和间间接接比比较较法法。资资产产评评估估中中较较常常用用的的是是直直接接比比较较法法。直直接接比比较较法法又又分分为单一因素比较法和类比调整法。为单一因素比较法和类比调整法。（一）单一因素比较法（一）单一因素比较法是是指指利利用用参参照照物物的的交交易易价价格格及及参参照照物物的的某某一一基基本本因因素素直直接接与与评评估估对对象象的的同同一一因因素素进进行行比比较较，从从而而判判断断评评估估对对象象价值的方法。价值的方法。1.功能价值法2.价格指数法3.成新率价格法4.市价折扣法5.成本市价法6.市盈率乘数法（二）类比调整法（二）类比调整法（p.60）是是市市场场调
27、调整整法法中中最最基基本本的的评评估估方方法法。在在与与被被估估资资产产大大体体相相似似的的参参照照物物成成交交价价的的基基础础上上，通通过过对对比比分分析析调调整整参参照照物物与与评估对象之间的差异，从而确定评估价值的方法。评估对象之间的差异，从而确定评估价值的方法。交交易易案案例例A的的调调整整值值参参照照物物A的的成成交交价价时时间间因因素素系系数数区域因素系数区域因素系数功能因素系数功能因素系数情况补正系数情况补正系数或或交交易易案案例例A的的调调整整值值参参照照物物A的的成成交交价价时时间间因因素素调调整整值值区区域域因因素素调调整整值值功功能能因因素素调调整整值值成成新新率率调调整
28、整值值交交易易情情况调整值况调整值 例例 某某商商业业用用房房，面面积积为为600600平平方方米米，现现因因企企业业联联营营需需要要进进行行评评估估，评评估估基基准准日日为为20022002年年1010月月3131日日。评评估估人人员员在在房房地地产产交交易易市市场场上上找找到到三三个个成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日接接近近的的商商业业用用房房交交易易案案例例，具具体体情情况如下表所示。单位：况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 成交日期成交日期 2002.62002.6 2002.92002.9
29、 2002.102002.10 区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%4% 正常正常 被被评评估估商商业业用用房房与与参参照照物物商商业业用用房房结结构构相相似似、新新旧旧程程度度相相近近，故故无无需需对对功功能能因因素素和和成成新新率率因因素素进进行行调调整。整。 被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域的的综综合合评评分分为为100100，三三个个参参照照物物所所在在区区域域条条件件均均比比被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域好好，综合评分分别为综合评分分别为1
30、07107、110110和和108108。 当当时时房房产产价价格格月月上上涨涨率率为为4%4%，故故参参照照物物A A的的时时间间因因素素调调整整系系数数为为： ；参参照照物物B B的的时时间间因因素素调调整整系系数数：1+4%=104%1+4%=104%；参参照照物物C C因因在在评评估估基基准准日日当当月月交交易，故无需调整。易，故无需调整。 三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：l被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）335,4555,455l被评估资产总价被评估资产总价5,4556005
31、,4556003,273,0003,273,000元元参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 时间因素修正因素修正 117/117/100100 104/104/100100 100/100/100100 区域因素修正区域因素修正 100100/107/107 100100/110/110 100100/108/108 交易情况修正交易情况修正100100/100/100 100100/104/104 100100/100/100 修正后的价格修正后的价格 5,4675,467 5,4185,418 5,4805,480 四、清算
32、问题四、清算问题l清算价格属于非正常价格清算价格属于非正常价格(一）一）清算价格的确定方法清算价格的确定方法1、市价折扣法、市价折扣法清算价格公允市价清算价格公允市价折扣率折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）、模拟拍卖法（意向询价法）五、对市场比较法的评价五、对市场比较法的评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对产权交易市场成熟度的需求；）对产权交易市场成熟度的需求；（2）对对被被估估对对象象本本身身的的要要求求,即即要要求求评评估估对对象象应应是是具具有有一一定通用性的资产
33、。定通用性的资产。第四节第四节资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性一、资产评估方法的多样性和可选择性从从理理论论上上讲讲，在在相相对对完完善善的的市市场场中中，对对于于可可以以在在市市场场上上公公开开交交易易的的资资产产，如如果果资资产产的的购购建建成成本本与与效效用用是是对对称称的的，那那么么采采用用三三种种方方法法评评估估同同一一资资产产的的公公允允市市价价，其评价结果不应存在太大差异。其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择二、资产评估方法的最适选择由由于于市市场场总总是是存存在在一一定定的的缺缺陷陷；不不同同的的评评估估对对象象具具有有不不同同的的特特点点，因因此此不不同同的的资资产产业业务务存存在在最最适适评评估估方方法的选择问题。法的选择问题。1、与评估对象相适应、与评估对象相适应l在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是：单项单项/整体，有形整体，有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复制不可复制l一般讲：一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
