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1、昆明社区店投建规划报告昆明社区店投建规划报告昆明社区店投建规划报告昆明社区店投建规划报告MBMB昆明店铺发展部昆明店铺发展部滕振辉滕振辉 2011.1.242011.1.241昆明城市基本情况概述昆明社区型商圈概述昆明社区型商圈分析目 录2昆明城市基本情况概述3昆明城市基本概述昆明城市基本概述 市场基本信息云南省云南省概况：概况：昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（位于成都、重庆、西安之后）是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，昆明素以“春城”而享誉中外。昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市
2、，另管辖3个国家级开发区。全市人口721万，常住人口629万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万，以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%。城镇人口比重为60.12%；全市户籍人口为 528.52万人，其中非农业人口占42.1%，农业人口占57.9%。4昆明城市基本概述昆明城市基本概述 市场基本信息 经济发展状况经济发展状况经济发展状况经济发展状况 09国内生产总值1808.6亿元人民币，较上年增长12%.（2009年数据）2009年昆明市实现财政收入2016亿元，比去年同期增收266亿元社会消费零售品总额415.5亿元。城镇
3、居民人均可支配收入12083元；人均消费性支出8707元。月人均支出中，食品消费283.10元，衣着消费61.01元，家电设备及服务消费24.94元，医疗保健类消费53.08元。 交通出行状况交通出行状况交通出行状况交通出行状况全市昆明市区主要出行方式为公交，建有快速公交道路9条，公交线路240条，日运量近260万人次。 昆明轨道交通规划已编制完成，六条线路总长近190千米，轨道交通首期线路已于2008年12月19日动工，现已开工四条线路，第一条线路将于2012年投入运营。 支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业 卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游 5昆明社区型商圈概述6昆明社区型商圈概述昆明社区
4、型商圈概述商圈分布商圈分布7昆明社区型商圈概述昆明社区型商圈概述商圈分布商圈分布 经过多年发展，昆明已经形成了几大主力商圈和次级社区商圈共同发展的商圈格局。 其中主力商圈包括：南屏街商圈、小西门商圈、青年路商圈。次级社区商圈按分布位置包括： 北市区商圈北市区商圈白云路社区商圈、北辰财富中心（金实路-江东商业街）社区商圈、霖雨路-春之城社区商圈； 南市区商圈南市区商圈世纪城-金源大道社区商圈、十里长街社区商圈（金广路、希望路）、 滇池路（南亚风情第一城）社区商圈、关上社区商圈； 东市区商圈东市区商圈东华-新迎社区商圈； 西市区商圈西市区商圈茭菱-近华浦路商圈、西山区政府广场社区商圈8昆明社区型商
5、圈分析9昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析概述概述 社区商圈的概念和经营特征社区商圈的概念和经营特征社区商圈的概念和经营特征社区商圈的概念和经营特征 社区商圈指以周边社区居民为主要消费群体的商业业态聚集区，以提供便利性、实惠性的商品和服务为主要经营特征，具有客源稳定、投资风险较小、消费群体庞大的商业特点。 社区型商圈的现状及发展趋势社区型商圈的现状及发展趋势社区型商圈的现状及发展趋势社区型商圈的现状及发展趋势 社区型商圈商铺以社区底层商铺为主，商业业态门类齐全，聚集了日常生活密切相关的衣、食、住、行、休闲等消费品种。非成熟社区型商圈目前局限于餐饮、便利店、小服饰、 门诊等小型门店，成熟型社区
6、商圈大型超市、品牌专卖店、高档会所等均有进驻，形成品牌聚集效应。随着大型社区的建成和入住率不断提高，社区型商圈逐渐形成了较旺盛的人气和消费能力，越来越受到商家的青睐，形成和主商圈互补的次商圈。10昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区范围北市区范围范围：环城北路以北、龙泉路以东、穿金路以西区域范围：环城北路以北、龙泉路以东、穿金路以西区域范围：环城北路以北、龙泉路以东、穿金路以西区域范围：环城北路以北、龙泉路以东、穿金路以西区域11昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈概述北市区社区型商圈概述 现状：现状：北市区现在开发的住宅小区近70个，居住人口达40多万经过了近10年的发
7、展，日趋发展成熟，目前已逐渐形成一个繁华商业圈，作为集各种完善功能于一体的城市“副中心”已初见雏形，具有巨大的市场潜力和发展前景。 配套设施：配套设施：北市区各类商业设施、公园、娱乐、学校、医院等配套项目星落密布。 商业布局逐渐成形、医疗配套设施逐步完备、教育配套基本得到解决、公共交通趋于更加便利、餐饮文娱设施琳琅满目。 居民结构：居民结构：该片区居民的家庭结构以三口之家为主，居民年龄偏年轻化。北市区居民私企、外企、个体员工，占最大的比例，其次是自由职业者，再次是国有企业员工. 消费情况：消费情况：北市区居民主要的购物区域集中在居住区域（即北市区）和市中心（如小西门、青年路、三市街、南屏街）。
8、北市区居民购物的目的偏重于购买日常生活消费品， 12昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（白云路社区）北市区社区型商圈（白云路社区）白云路社区商圈白云路社区商圈13昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（白云路社区）北市区社区型商圈（白云路社区）该社区型商圈由北京路家乐福为主要聚客点展开，辐射北京路、白云路、金汁路临近家乐福段。该商圈商家汇集，娱乐、餐饮、购物等配套设施齐全，生活方便，人气旺盛，是一个多元化消费商圈，具有较强的商业氛围。商圈内品牌男装、品牌女装普遍店铺面积较大，形象较好，竞品以纯在此商圈有一小型社区店，形象一般。此商圈交通便利，客源稳定，有较好的发
9、展前景。目前该商圈店铺资源稀缺，租金较高。14昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（北辰财富中心社区）北市区社区型商圈（北辰财富中心社区）15昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（北辰财富中心社区）北市区社区型商圈（北辰财富中心社区）该商圈以北辰财富中心为核心，社区型店铺主要位于金实路和江东商业街段。北辰财富中心是一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，娱乐、餐饮、购物、休闲等配套设施基本齐全，附近有在建商业项目欣都龙城，临近将来轻轨出站口，有较大的市场潜力。金实路江东商业街段目前进驻的品牌主要以品牌男装、女装、运动装、鞋类为主，昼间人流
10、量偏少，主要以晚上客流为主。周围新兴小区众多，入住率较高，客源稳定。该商圈店铺房租及转让费近年有较大幅度上涨。16昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（霖雨路北市区社区型商圈（霖雨路- -春之城社区）春之城社区）17昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（霖雨路北市区社区型商圈（霖雨路- -春之城社区）春之城社区）该商圈是随着周围小区入住率不断提高，人气得以提升，各品牌商家纷纷入驻发展起来的典型社区型商圈。该商圈为昆明北市区众多中高档小区汇集处，居住人群收入水平为中上等，消费水平较高，客流量也是夜间偏多。品牌服装、品牌皮鞋、家纺等均有入驻，杰克琼斯与近期也进驻该商
11、圈。该商圈店铺为社区新建底商，能做出较好形象，目前店铺资源稀缺，租金转让费普遍偏高。18昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区范围南市区范围 范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海19昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈概述南市区社区型商圈概述 现状：现状：昆明地产界一直流传有“南贵北富”“东邪西毒”的说法，随着昆明城市重心南移，南市区作为未来昆明的经济三角洲，具有良好的发展前景和巨
12、大的发展潜力从总体上看，与北市区的点式分布不同，南市区的商业项目多呈块状分布，并且多是沿着道路延展的道路经济，由此使得商业配套极不均衡。十里长街片区、世纪城片区商业发展趋于成熟，滇池路片区随着南亚风情第壹城、中央金座、星光大道、福海广场等建成使用有望成为后起之秀。 配套设施：配套设施：目前，除世纪城片区、关上片区相对完善外，其他区域整体比较欠缺，近几年一直没有太大的发展，成为制约南市区商业健康发展的瓶颈之一 居民结构：居民结构：目前在南市区买房子的很多都是昆明的昆明的白领阶层和一些个体老板。他们年龄在50岁，受过较高的文化教育，年薪在万元间，多数拥有私家车。 消费情况：消费情况：南市区居民普遍
13、追求时尚的消费，消费水平较高，具有日渐扩大的消费需求。目前，这部分人群的消费场所主要以主城区为主。 20昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（世纪城社区）世纪城社区）21经过五年左右的发展，世纪城入住率越来越高，居住人群的层次和素质也比较高，已经形成了一个消费相对旺盛的次商圈，并且有继续进一步旺盛的趋势，金源大道为该商圈主要集中区该商圈不断的成熟发展，吸引了众多品牌入驻，衣服、皮鞋、运动、休闲、正装等主要品牌都进驻此商圈，形成了一个互补的商圈氛围和形态。其中做的比较好的品牌每天的平均销售量在8000元以上，销售情况理想。该商圈街道为典型的阴阳街，主要品牌集中于
14、右侧街道，靠近居然之家，家乐福大型卖场广场段的店铺资源较好。该商圈店铺租金已经被炒高，如双层150平铺面现在的租金价格为23万左右一年（原价格为10万左右一年），转让费已炒至30万以上，已经严重偏高。昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（世纪城社区）世纪城社区）22昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（十里长街社区）十里长街社区）23昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（滇池路社区）滇池路社区）十里长街社区商圈是目前南市区住宅小区相对集中的区域，目前已集中了银海森林、浅水湾、香榭丽园、理想小镇
15、、佳湖花园、滇池境界、盛世岭南等30余个高尚住宅社区，加上未来的新小区以及润城自身的20万住户，区域内的固定居住人口就逾60万人，有较大潜在消费力，随着该区域小区入住率也逐渐提高，在一些小区集中的社区街道，初步形成了社区型商圈。金广路和希望路属于该区域社区型商圈有较好的布局和良好的发展前景。此两处社区商圈目前租金水平在70100元/平米，转让费13万左右，租金相对合理，众多品牌都已经进入，附近小区居民也初步形成了就进购物的习惯，有一定的消费人群。商圈周围密集的小区，都属于中高档小区，居住人群收入较高，有较高的消费能力。目前，该商圈总体人气偏淡，商业氛围有待于进一步形成。24昆明社区型商圈分析昆
16、明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（滇池路社区）滇池路社区）25昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（滇池路社区）滇池路社区）去年以来，以南亚风情第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，各大商业地产项目招商成果丰硕，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区域内
17、早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，有成为集商务、休闲、娱乐、餐饮为一体的区域型商业中心，南市区的核心商业区的潜力和前景。26昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（关上社区）关上社区）官渡广场国 贸 路民 航 路日 新 路 步森步森 大全眼镜大全眼镜野达野达银河证券银河证券云旅客运站卓诗尼卓诗尼 惠特皮鞋惠特皮鞋马莱特男装马莱特男装滇南美容美发中心滇南美容美发中心健之佳药房健之佳药房27昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（南市区社区型商圈（关上社区）关上社区）昆明关上片区位于官渡区官渡广场附近，毗邻昆明最大的国际会展中心国贸中心，是官渡
18、区发展较成熟，商业氛围较好的商业区之一。此片区交通便利，生活方便，配套设施完善，人流量稳定，未来前景看好能够满足周边人们居住、生活的基本需求，消费人群和消费能力相对稳定。不足之处是品牌分布较零散，缺少聚集效应。28昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析东市区范围东市区范围 范围：环城东路以东，白云路以南，二环南路以北的区域范围：环城东路以东，白云路以南，二环南路以北的区域范围：环城东路以东，白云路以南，二环南路以北的区域范围：环城东路以东，白云路以南，二环南路以北的区域29 现状：现状：东市区社区型商圈起步较早，早在5年前，区域内的新迎小区就已经形成繁荣的社区商业圈层。此地集中着家乐福、沃尔玛、
19、好又多、苏宁电器、国美电器等五大商场；新迎餐饮休闲一条街、新迎网球场、钱柜KTV、石上清泉会所、水艺天下SPA会所、霸王保龄球馆、新迎烧烤街等休闲场所，美食餐饮一应俱全。该商圈生活便利又快捷人气非常旺盛。社区商业主要集中于东华人民路段，新迎新迎路段。 配套设施：配套设施：便社区居民购物、服务、娱乐的社区级的配套成熟，能够满足人们居住在社区、生活在社区的基本需求。酒店、办公、大型超市等能满足消费者更大更多需求的功能性产品也比较完备，大型医疗机构、公共空间、教育资源等辐射整个城市的大型配套机构 也基本具备 居民结构：居民结构：目前居住在东华新迎片区的主要为昆明本地居民和租住的外地在昆明工作的年轻人
20、员，佳园小区以东为高级白领及个体老板置业人员。 消费情况：消费情况：社区居民消费能力较强，而且形成了就近消费的消费习惯，在本社区范围内消费购物较多，具有成熟区常见的地缘性消费行为。昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析东市区社区型商圈概述东市区社区型商圈概述30昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析东市区社区型商圈（东市区社区型商圈（东华东华- -新迎社区）新迎社区）31东华新迎社区是昆明最早的一批社区之一，经过多年的发展，娱乐、餐饮、购物等配套设施齐全，生活方便，人气旺盛，品牌集中，是一个多元化消费商圈。由于该商圈现状及发展前景被商家看好。店铺租金水平也水涨船高，开店成本较高32昆明社区型商圈分
21、析昆明社区型商圈分析西市区范围西市区范围范围：环城西路以西，南二环以北的区域。范围：环城西路以西，南二环以北的区域。范围：环城西路以西，南二环以北的区域。范围：环城西路以西，南二环以北的区域。 33昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析西市区社区型商圈概述西市区社区型商圈概述 现状：现状：西市区作为昆明的老工业区，近年来发展相对缓慢。商圈目前的商业氛围还不算浓厚，商圈内的商业供给主要为社区底商，经营项目比较杂乱，副食、餐饮、小百货、服饰等。形成一定品牌聚集效应的主要是茭菱路丰宁小区段和近华浦路春苑小区白马小区段。西山区广场附近也有一定的品牌店分布，但是人气有待提升。该商圈商业项目要算城市领地内的
22、大型超市沃尔玛，沃尔玛楼下的小商铺多业态的经营项目也给这里带来了一些人气，但仍处于“养商”阶段。 配套设施：配套设施：方便社区居民购物、服务、娱乐的社区级的配套在西市区是昆明市四区中最成熟的，能够满足人们居住在社区、生活在社区的基本需求。但是，诸如酒店、办公、大型超市等能满足消费者更大更多需求的功能性产品，而且辐射整个区域的区域级别配套除人民西路沿线外，比较缺乏。大型医疗机构、公共空间、教育资源等辐射整个城市的大型配套机构更加缺乏。 居民结构：居民结构：西市区居民结构二环以西“西山区政府板块”部分多为工矿企业的家属， “高新区板块”以高新产业从业人员为主 ，二环西路以东一工薪阶层为主 消费情况
23、：消费情况：西市区配套设施的不全使得西山区缺少成熟区常见的地缘性消费行为，而主要为外延性消费，居民习惯于进城“购物” 目前，西市区居民在日常购物主要以“进城”到城区各大型卖场购物为主。娱乐消费也主要在主城区，餐饮消费和日常生活消费在本区域内较多。34昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析西市区社区型商圈（西市区社区型商圈（茭菱茭菱- -近华浦路商圈）近华浦路商圈）35昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析西市区社区型商圈（西市区社区型商圈（茭菱茭菱- -近华浦路社区）近华浦路社区）该商圈是西市区发展最成熟，商业氛围最浓厚的商业区，交通便利，生活方便，娱乐、餐饮、购物、休闲配套设施完善，消费人群和消
24、费能力稳定。人流量较大，人气旺盛，有品牌聚集效应，店面形象好，性价比高，未来前景看好。属于成熟的社区型商圈，具有投资相对较小，租金较低，稳定性高的特点。目前，该商圈进驻品牌主要为品牌男装、女装、运动装、鞋类，销售情况良好。36昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析西市区社区型商圈（西市区社区型商圈（西山区政府社区）西山区政府社区）37昆明社区型商圈分析昆明社区型商圈分析西市区社区型商圈（西市区社区型商圈（西山区政府社区）西山区政府社区）该商圈临近西山区最大的广场西山区政府广场，周围小区较多，很多都是多年的老小区，入住率高，人口密度大。该商圈有一定的商业氛围，但是总体偏淡，店铺资源主要分布于西山区
25、政府广场周围，分布较零散，业态以餐饮、小百货、少量品牌店为主，城市领地新进驻的沃尔玛超市给该商圈带来一定的人气，使消费人群有了一定程度的集中，目前，该商圈未形成严格意义上的商圈氛围。3839 昆明社区型商圈商铺现状昆明社区型商圈商铺现状昆明社区型商圈商铺现状昆明社区型商圈商铺现状目前昆明社区型商圈商铺形态是一层至两层的底商，老社区商铺结构参差不齐，整体不理想，新建成小区商铺结构较好，能做出较好的形象。社区型商铺租金价格受临街影响较大，价格波动幅度也大，租金平均价格为 40 元至250 元/m2，已经过了“养商期”形成了较浓厚的商业氛围的成熟型商圈的租金价格水涨船高，转让费也非常高，店铺所有人期
26、望值较高，给店铺经营带来较高的经营成本和经营风险。目前，店铺租金和转让费较高的主要为北市区及南市区世纪城金源大道等社区型商圈，店铺资源稀缺，店铺租金及转让费较高，为后期拓展带来一定的障碍。40昆明市西部的中等城市，城市规模不能和一些大城市相比，城区面积比较小，先天条件的限制导致市民们长期以来的消费活动地点也比较集中。随着几个城区的科学划分，人们的消费活动范围就不会仍然局限于固有的几个主力商圈。随着是政府规划还是城市发展所带动，众多新建成的社区入住率和人口密度不断提高，开始形成于主力商圈互补的次级商业圈。社区型专卖店的投资相对较小，租金较低，稳定性高。它拥有非常稳定的住户和群体，是商品零售的一个
27、重要资源。目前同类休闲品牌社区店布局刚刚开始，竞争不激烈。我公司产品符合一般社区商圈大多数居民的消费需求和消费习惯，价格在该商圈绝大多数居民的消费能力之内，与其他品牌相比具有相对的竞争优势。公司在一些成熟社区型商圈投资建店具有良好的盈利前景，适合投建社区店。社区型专卖店市场预测社区型专卖店市场预测社区型专卖店市场预测社区型专卖店市场预测4142综上所述，我们认为在昆明市投建新的社区专卖店要具体情况具体分析，在调查和合理预估的情况下，在适合的区域可以开展开店的准备工作。昆明社区型商圈店铺发展建议昆明社区型商圈店铺发展建议为了更好的开设南市区社区类专卖店，我们建议：进一步做好选址前商圈普查工作进一步确定适合投建专卖店区域。进一步做好竞品情况调查摸底工作。着重关注重点区域的店铺资源信息。关注新建成商业项目的未来开发发展情况慎重选择专卖店店址，宁缺勿烂。 附：昆明社区商圈43
