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2、代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心Kinger&Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商ADD:西安科技路凯丽大厦东座1204 TLE:82090069 PC:710061Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/
3、 /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &
4、如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心华龙太乙城项目首期推盘策略报告华龙太乙城项目首期推盘策略报告谨呈谨呈：陕西华龙建工企业集团：陕西华龙建工企业集团金领策划金领策划&如意代理如意代理华龙太乙城项目组华龙太乙城项目组 2010-10-15Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专
5、业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研
6、究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心市市场形形势对项目影响目影响在售在售项目的推目的推货价格价格区域区域项目的开目的开发步步骤城改城改项目的目的营销手法手法在售在售项目的推目的推货情况情况汇报纲要汇报纲要价格体系认筹策略开放日期项目开发顺序确定项目产品档次划分Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金
7、领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划
8、金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心完整的产品供应体系完整的产品供应体系- -绝对的产品区分与价格区分绝对的产品区分与价格区分 区间区间54-94主力主力72-881234566789区间区间55-105主力主力78-101区间区间88-119主力主力88-119区间区间44-96主力主力74-87区间区间43-143主力主力74-104区间区间79-117主力主力82-89区
9、间区间93-166主力主力93-166区间区间38-125主力主力65-88区间区间66-122主力主力87-122二批次二批次三批次三批次二批次二批次二批次二批次三批次三批次三批次三批次一批次开发楼号：一批次开发楼号： 1-2-9二批次开发楼号：二批次开发楼号： 3-4-5三批次开发楼号：三批次开发楼号： 6-7-86475元元/ 平米平米6260元元/ 平米平米6950元元/ 平米平米6216元元/ 平米平米一批次一批次Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金
10、领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划
11、金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.11.1市场形势市场形势上市项目上市项目景寓景寓学府学府翡丽城翡丽城汉城湖壹号汉城湖壹号星币传说星币传说伊顿公馆伊顿公馆宏府鹍翔九天宏府鹍翔九天唐樾唐樾 六和坊六和坊红星美凯城红星美凯城天睦城天睦城长安一品长安一品新兴地产新兴地产3 3项目项目恒基恒基碧翠锦华碧翠锦华汉城壹号汉城壹号华侨城项目华侨城项目中贸广场中贸广场北京建工项目北京建工项目盛隆广场盛隆广场长安一栋长安一栋今年最新上市项目分布城今年最新
12、上市项目分布城东金华东金华路商业板块、交大教育路商业板块、交大教育板块、板块、城西大兴板块、城市南城西大兴板块、城市南北中轴部分，老城热点（地铁、公园、教育、商业）区域旧城改造项目迎来契机北中轴部分，老城热点（地铁、公园、教育、商业）区域旧城改造项目迎来契机Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房
13、地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研
14、究中心房地产研究中心1.11.1市场形势市场形势上市项目上市项目景寓景寓学府学府翡丽城翡丽城汉城湖壹号汉城湖壹号星币传说星币传说伊顿公馆伊顿公馆宏府鹍翔九天宏府鹍翔九天唐樾唐樾 六和坊六和坊红星美凯城红星美凯城天睦城天睦城长安一品长安一品新兴地产新兴地产3 3项目项目恒基恒基碧翠锦华碧翠锦华汉城壹号汉城壹号华侨城项目华侨城项目中贸广场中贸广场金华路金华路交大板块交大板块盛隆广场盛隆广场长安一栋长安一栋浐灞生态浐灞生态区板块区板块大兴新大兴新区板块区板块西工大西工大区板块区板块奥园奥园复地复地华汉华汉恒盛恒盛首创、汇通首创、汇通5600-600052005100-580065005100郊区舒适
15、型住宅与老城具有一定资源的项目同占市场份额，金华路郊区舒适型住宅与老城具有一定资源的项目同占市场份额，金华路- -交大板块的项目交大板块的项目开发，将对我项目客户进行分解开发，将对我项目客户进行分解Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意
16、代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.11.1市场形势市场形势政策解读政策
17、解读 一、一、首套房贷一刀切首套房贷一刀切 比例比例30%30%：原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。二、二、暂停发放第三套房贷暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。三、三、推进房产税改革试点推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。四、四、部分城市限购房套数部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。五、五、囤地
18、捂盘房企停发股票债券不给贷款囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。聚焦最新楼市调控关键点聚焦最新楼市调控关键点20102010年年9 9月月2929日日 首次置业门槛首次置业门槛提高提高改善需求受到改善需求受到限制限制加大地产资产加大地产资产成本成本严格规范地产严格规范地产市场市场打击市场投机打击市场投机行为行为Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中
19、心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领
20、策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.11.1市场形势市场形势政策影响政策影响Series1, 70, 1464, 21%Series1, 7090, 1223, 17%Series1, 90125, 2151, 30%Series1, 125144, 1151, 16%Series1, 144180, 865, 12%Series1, 180, 259, 4%西安市西安市7月份成交面月份成交面积区区间分布分布图707090901251
21、25144144180180（以80平米两室住宅为例，目前假设西安住宅价格6000则，住宅总价将在 50万左右，若首付比例为20%则首付为20万，若首付比例为30%则首付为15万，首付 直接追加 50%）小于小于70平米平米70-90平米平米125-144平米平米90-125平米平米小于小于70平米平米70-90平米平米125-144平米平米90-125平米平米市场表现市场表现u从7-8月份的成交面积比来看，成交面积逐渐趋小，说明4月份的新政对改善客户产生明显影响u在4-15新政出台以后，从市场成交面积分布来看，成交面积逐渐向70-125平米挤压。u“4-15新政”和7、8月份的市场价格反弹再
22、加上“新五条”的出台，将会产生客户的观望情绪。Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房
23、地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.1.1.1.市场研究市场研究绿地九号观绿地九号观：总占地达200亩，建筑面积80万平米，由33幢楼体组成，多层（平层）面积257-488平米，小高层面积189-322平米，高层面积35-1
24、43平米，精装公寓面积40-90平米9000-10000元元15000元元13000元元11000元元257-488平米平米189-322平米平米35-143平米平米40-90平米平米未来退货未来退货80万平米万平米开发步骤开发步骤Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心
25、金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.1
26、.1.1.市场研究市场研究绿地九号观（公寓）绿地九号观（公寓）公寓面积：40、41、47、56、57、79、90平米面积配比：一室：两室=80：20销售价格：9000-10000（精装）开盘时间：10月底未来推货未来推货80万平米万平米Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究
27、中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1
28、.2.1.2.市场研究市场研究龙湖紫都城龙湖紫都城，位于曲江新区曲江大道（海洋馆东侧），总占地103亩，建面26万为22层和34层的高层，面积区间：85-160平方米。48平米平米76平米平米110平米平米未来推货未来推货12万平米万平米开发步骤开发步骤面积配比：面积配比：48：76：110=41：47：12销售价格：销售价格：8000-9000（精装）（精装）开盘时间：开盘时间：10月底月底Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意
29、代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房
30、地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.3.1.3.市场研究市场研究常春藤花园常春藤花园，总占地34900平方米，建筑面积300000，住宅面积88-140平米，住宅8000元元清盘；公寓面积42-89平米，公寓均价9000元元/平米，10月正式撤场。售罄售罄开发步骤开发步骤公寓面积：公寓面积：40：90：=67：33住宅面积：住宅面积：88、99、105、121、128、132、129、136、144Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代
31、理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房
32、地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.4.1.4.市场研究市场研究兰蒂斯城兰蒂斯城项目采用Art式艺术规划，包括梦想城、理想界、思想域三大住宅组团以及交大后街艺术商业空间，60万平方，推出的一期梦想城，面积37130平米，共1000余套房源。未来推货未来推货26万平米万平米开发步骤开发步骤二期：南区一期一期四期三期；北区40、50、80、11
33、9、124、130Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划
34、& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.5.1.5.市场研究市场研究学府首座学府首座占地88.5亩，总建筑面积37万万平米，高尚住宅建筑面积23万，商业建筑面积14万，2栋百米层高SOHO,1栋99米层高LOFT。住宅面积：45、65、78、89、97、1
35、08、115、120、124、136住宅价格：7100-740089、97、108、115、120、12468006800未来推货未来推货23万平米万平米开发步骤开发步骤Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究
36、中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心1.6.1.6.市场研究市场研究区域在售项目价格区域在售项目价格在售
37、项目在售项目09年年4月份月份09年年9月份月份10年年4月月10年年10月份月份价格涨额价格涨额常春藤花园48005600800090004200兰蒂斯城47005000550067003000龙湖紫都城47006000730085003800学府首座-7200-在售项目在售项目09年年4月份月份09年年9月份月份10年年4月月10年年10月份月份平均涨幅平均涨幅常春藤花园0%17%42%12.5%23%兰蒂斯城0%6%1%21%9%龙湖紫都城0%27%22%16%21%学府首座00000区域在售项目价格涨幅表1.1区域在售项目价格涨幅表1.2涨幅迅猛涨幅迅猛溢价效应溢价效应项目Kinger
38、 & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研
39、究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心绿地九号官邸10-1010-1110-1211-0311-0111-0211-0611-0511-0711-0811-12-40-70-90平米公寓（5万平米）90-560平米住宅（80万平米）兰蒂斯城70-126平米住宅（清盘）40-50-90平米
40、公寓（4万平米）85-160平米住宅（12万平米）龙湖紫都城40-130平米住宅（26万平米）学府首座89-124平米住宅（一栋）45-136平米公寓+住宅（23万平米）p区域项目现阶段以推公寓产品为主，60-90平米住宅产品属于断档期推货机会推货机会p区域住宅产品累计放量突破120万平米产品上市投放时间集中在11年3-6月份1.7.1.7.市场总结市场总结p区域住宅产品层次划分明显，低端产品低价入市、最后优化产品提升项目整体价值溢价效应溢价效应竞争激烈竞争激烈60-90平米住宅断档期平米住宅断档期50-130平米住宅集中上市期平米住宅集中上市期区域项目推货节奏区域项目推货节奏推货时期推货时期
41、Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意
42、代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心承诺签署买卖合同时间，即五证齐全时间，承诺签署买卖合同时间，即五证齐全时间，倘若不能按时签署，提出退房的无条件退房。倘若不能按时签署，提出退房的无条件退房。开发商承诺目前签署的合约与日后签署的买开发商承诺目前签署的合约与日后签署的买卖合同
43、不否的，无条件接受退房。卖合同不否的，无条件接受退房。 签署签署【商品房买卖合约商品房买卖合约】 签署签署【商品房买卖合同商品房买卖合同】城城改改模模式式公开营销模式线下选房模式直接收款模式5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同当天签到合同3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议签订协议-预售证办齐-签合同2000元选房-7日缴纳15万至20万-签订协议签订协议-预售证办齐-签合同常春藤花园常春藤花园学府首座学府首座兰蒂斯城兰蒂斯城办证前办证后2.2.区域城改项目的前期营销手法区域城改项目的前期营销手法鉴赏点鉴赏点Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/
44、 /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &
45、如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心2.2.区域城改项目的前期营销手法区域城改项目的前期营销手法5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同当天签到合同3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议签订协议-预售证办齐-签合同2000元选房-7日缴纳15万至20万-签订协议签订协议-预售证办齐-签合同常春藤花园常
46、春藤花园学府首座学府首座兰蒂斯城兰蒂斯城项目总体工程封顶，项目营销手续齐全达到预售条件，在市场上享有一定的口碑和美誉度，项目营销属于清盘阶段与项目吻合度公开营销模式项目首期项目开发体量较小、总体项目产品面积供应较大，同时在后期签订合同时要补交剩余首付，办理手续麻烦容易产生推定现象项目总体产品供应偏小、项目被意向客户看好、可通过追加不同额度的首付给予优惠点位的配合营销与项目吻合度与项目吻合度线下选房模式直接收款模式鉴赏点鉴赏点Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金
47、领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划
48、金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心3.3.自身项目认识自身项目认识 等级划分等级划分豪宅产品豪宅产品普通产品普通产品普通产品普通产品普通产品普通产品中档产品中档产品中档产品中档产品中档产品中档产品豪宅产品豪宅产品溢价功能溢价功能形象形象+促销功能促销功能项目高端产品项目高端产品 分布在地块南侧，为了最大限度的凸显项目的溢价功能，项目高端产品建分布在地块南侧，为了最大限度的凸显项目的溢价功能，项目高端产品建议在后期开发（普通产品做促销、中档产
49、品树形象、高档产品提价格）议在后期开发（普通产品做促销、中档产品树形象、高档产品提价格）Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领
50、策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心3.3.自身项目认识自身项目认识噪音污染噪音污染豪宅产品豪宅产品普通产品普通产品普通产品普通产品普通产品普通产品中档产品中档产品中档产品中档产品中档产
51、品中档产品豪宅产品豪宅产品太乙路立交太乙路立交太乙路快速干道太乙路快速干道南二环快速干道南二环快速干道主要污染区主要污染区次要污染区次要污染区边缘污染区边缘污染区强强弱弱弱弱噪音污染强弱模拟图噪音污染强弱模拟图（1）Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划
52、& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心3.3.自身项目认识自
53、身项目认识物料运输物料运输物料入口物料入口物料出口物料出口项目项目8#楼普通产品的开发将受到项目土方工程、工程建筑物料运输的影响，该栋产品的开楼普通产品的开发将受到项目土方工程、工程建筑物料运输的影响，该栋产品的开发将明显滞后发将明显滞后Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研
54、究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心
55、3.3.自身项目认识自身项目认识形象展示形象展示通过项目总体对外的展示功能来讲，项目通过项目总体对外的展示功能来讲，项目1#楼的昭示性最强，其次为南二环沿线楼宇，再楼的昭示性最强，其次为南二环沿线楼宇，再次为太乙路楼宇次为太乙路楼宇展示强弱模拟图（展示强弱模拟图（1）太乙路方向太乙路方向强强弱弱弱弱南二环方向南二环方向Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产
56、研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中
57、心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心3.3.自身项目认识自身项目认识产品供应产品供应区间区间54-94主力主力72-881234566789区间区间55-105主力主力78-101区间区间88-119主力主力88-119区间区间44-96主力主力74-87区间区间43-143主力主力74-104区间区间79-117主力主力82-89区间区间93-166主力主力93-166区间区间38-125主力主力65-88区间区间66-122主力主力87-122首期开发方案首期开发方案1：1-9-8首期开发方案首期开发方案2： 1-2-3首期开发方案首期开发方案
58、3： 1-2-9（运输通道）（产品线丰富、灵活性强）（120-140断档）Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意
59、代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心3.3.开发顺序确定开发顺序确定区间区间54-94主力主力72-881234566789区间区间55-105主力主力78-101区间区间88-119主力主力88-1
60、19区间区间44-96主力主力74-87区间区间43-143主力主力74-104区间区间79-117主力主力82-89区间区间93-166主力主力93-166区间区间38-125主力主力65-88区间区间66-122主力主力87-122二批次二批次一批次一批次三批次三批次一批次一批次一批次一批次二批次二批次二批次二批次三批次三批次三批次三批次一批次开发楼号：一批次开发楼号： 1-2-9二批次开发楼号：二批次开发楼号： 3-4-5三批次开发楼号：三批次开发楼号： 6-7-8优点：每一批次优点：每一批次产品线均衡，并逐渐升级产品线均衡，并逐渐升级Kinger & Ryiacting金领策划金领策划
61、/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划&
62、&如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心4.4.产品层次划分产品层次划分促销产品促销产品形象产品形象产品形象产品形象产品促销产品促销产品一批次产品一批次产品Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领
63、策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金
64、领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系定价方法定价方法市市场同同类可比在可比在售售项目目学府首座学府首座兰蒂斯城蒂斯城曼城国曼城国际区位产品配套品牌市市场定价定价市场环境修正营销方式修正自然涨幅修正项目目均均价价市场价格定价过程市场价格定价过程修正过程修正过程最终价格最终价格Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研
65、究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心
66、房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系定价过程定价过程选择项目选择项目学府首座学府首座兰蒂斯城兰蒂斯城曼城国际曼城国际本案本案整体均价整体均价7007006300参考重权参考重权50%30%20%100%区域凭分区域凭分16片区前景片区前景87756片区环境片区环境8645产品因素产品因素49景观景观1512规模规模1210779构造构造109999规划规划8543形象形象43123项目配套项目配套
67、21交通交通54334商务配套商务配套43222生活配套生活配套6444教育配套教育配套86655项目品牌项目品牌14开发商开发商86445物业部物业部65245合计评分合计评分100656970重权合价重权合价31002165127854Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产
68、研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中
69、心5.5.价格体系价格体系推货速度推货速度典型楼盘销售速度走势判断（龙湖紫都城、常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际）项目项目开盘均价开盘均价尾盘尾盘/ /现在均价现在均价总建筑面积总建筑面积剩余面积剩余面积销售面积销售面积 月销售量月销售量龙湖紫都城龙湖紫都城09年6月，470010年10月，850026万12万14万8750 平米常春藤花园常春藤花园09年4月，480010年10月，900030万2万28万15000 平米兰蒂斯城兰蒂斯城09年4月，460010年10月，670063万26万37万20000平米曼城国际曼城国际09年10月，470010年10月，630014万2万12万12000
70、平米平均值平均值9500 9500 平米平米 按照区域在售的房地产 项目的销售速度及每月平均销售量在95009500平米，假设项目销售速度按照区域的销售速度计算：假设项目在不考虑其他外界的因素下，项目1#楼面积28653，2#面积36836，9#面积37632，一期 总计面积103121103121平米，项目按照现阶段的营销速度进行，那么项目的营销周期是：T T项目营销周期项目营销周期= =103121/9500103121/9500平米平米= =10.910.9个个 月（约一年）月（约一年）Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务
71、商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领
72、策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系市场涨幅市场涨幅一：市场自然增长率判断（城区市场）二：典型楼盘价格走势判断（常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际）0909年年9 9月份西安市场均价月份西安市场均价53435343元元/ /平米，平米，1010年年9 9月份月份均价均价64856485元元/ /平米，月均平米，月均增长率增长率1.81.8左右。左右。项目
73、开盘均价尾盘/现在均价涨幅月均涨幅常春藤花园09年4月，480010年10月，9000875.1%兰蒂斯城09年3月，470010年10月，6600402.3%曼城国际09年9月，470010年10月，6300342.6%每月平均涨幅在2.33.3，超过市场平均月涨幅1.8。三：本项目展示条件的不断完善，支撑价格的上涨20092009年年20102010年年月月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月月8月9月量量113.3112.56141.1152.58296.9399.5955.59113.84144.4699.4083.7885.23115108108价价54035343
74、5288543350435981578058936273624159666730641064856485基于以上的分析判断及市场风险预测，本项目月均市场增长幅度在2.3-3.3左右。同时根据 中国指数研究中心通货率=6%每年的速度，项目自身和市场背景的可变因素影响难以预测，暂不考虑。及项目上市价格建议65456545；一期接案均价= 项目入市价格6545*1+1.8%*12+6%=83508350元元/ /平米平米Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领
75、策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划&
76、 &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系市场均价市场均价项目入市价格6545元/区域内月平均涨幅在2.33.3+年通货膨胀率6%项目一期整体均价7450/区域项目自然涨幅+近年快速通货膨胀率以目前典型在售项目为参考，通过市场比较法，项目以目前典型在售项目为参考，通过市场比较法，项目销售销售均价均价 74507450元元/ /一批次销售周期近一年Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商
77、专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产
78、研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系价格10年10月 10年12月 11年4月 11年8月 11年10月 11年12月 12年2月 12年4月 6000650070007500项目一批次入市价格654565458000项目一批次市场均价74507450项目一批次结案价格83508350Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/
79、 /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &
80、如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心 楼栋比较楼栋比较权重权重1 1号楼号楼2 2号楼号楼9 9号楼东号楼东9 9号楼西号楼西参照系数朝向10%7.08.58.07.5景观20%7.58.07.06.5采光30%8.59.08.07.5噪音20%6.06.57.07.5户型20%6.58.07.57.0加权权重100%7.25
81、8.057.57.2项目总体入市价格65456545楼体面积28653368362165115981单体均价单体均价6260 6260 6950 6950 6475 6475 6216 6216 5.5.价格体系价格体系单体价格单体价格 项目单体价格的确定根据各单体建筑的朝向、景观、采光、噪音污染和单体建筑户型来确定，目前就项目一期开发团组通过重权发，确定项目首期单体销售均价项目首期项目首期1#1#楼楼的单体销售均价的单体销售均价62606260元元/ /平米，平米，2#2#楼楼销售均价销售均价69506950元元/ /平米平米9#9#楼楼销售均价销售均价64756475元元/ /平米（东区）
82、平米（东区）62166216元元/ /平米（西区）平米（西区）Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理
83、房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心5.5.价格体系价格体系单体价格单体价格6475元元/ 平米平米6260元元/ 平米平米6950元元/ 平米平米促销产品促销产品形象产品形象产品形象产品形象产品促销产品促销产品
84、一批次产品一批次产品6216元元/ 平米平米Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地
85、产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略认筹方式认筹方式前前提提1、明确工程进度2、确定认购面积3、明确预售证的办理时间其他认筹策略鉴赏其他认筹策略鉴赏恒基碧翠锦华恒基碧翠锦华客户在银行存 5万元定期3个月凭个
86、人存根取卡凭卡选房交2万订房7日内签订购房合同预售证到位预售证到位项目开盘项目开盘Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划&
87、 &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略认筹方式认筹方式选中房源缴纳定金2万签订收款收据7日内缴纳不低于房款的30%签订购房协议预售证办理后签订购房合同可根据递增的首付比例
88、配合递增的优惠点位、刺激客户提高首付2万抵0.8万项目业主项目意向客户群老带新政策老带新政策时间轴时间轴认筹认筹开盘开盘2万抵1万2万抵0.5万2万无抵充不同时间、不同优惠、越后越少Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中
89、心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略认筹房源认筹房源区间区间54-9
90、4主力主力72-883456678区间区间55-105主力主力78-101区间区间88-119主力主力88-119区间区间44-96主力主力74-87区间区间43-143主力主力74-104区间区间79-117主力主力82-89区间区间93-166主力主力93-166区间区间38-125主力主力65-88区间区间66-122主力主力87-122一批次一批次一批次一批次一批次一批次291做好1#楼与2#的混搭混搭、9#楼东西单元的混搭混搭；做好1、2楼与9#楼的面积互补，面积互补，1、9#与2#的户型互户型互补补Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产
91、服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心
92、房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略认筹房源认筹房源区间区间54-94主力主力72-881234566789区间区间55-105主力主力78-101区间区间88-119主力主力88-119区间区间44-96主力主力74-87区间区间43-143主力主力74-104区间区间79-117主力主力82-89区间区间93-166主力主力93
93、-166区间区间38-125主力主力65-88区间区间66-122主力主力87-122二批次二批次三批次三批次二批次二批次二批次二批次三批次三批次三批次三批次一批次开发楼号：一批次开发楼号： 1-2-9二批次开发楼号：二批次开发楼号： 3-4-5三批次开发楼号：三批次开发楼号： 6-7-86475元元/ 平米平米6260元元/ 平米平米6950元元/ 平米平米6216元元/ 平米平米一批次一批次建议首次认筹房源结合目前市场上积累的建议首次认筹房源结合目前市场上积累的3000批客户需求为主要导向确定首次开发批客户需求为主要导向确定首次开发的具体楼宇的具体楼宇Kinger & Ryiacting金
94、领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策
95、划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略认筹前提认筹前提明确工程进度明确工程进度确定认购面积确定认购面积明确证件的办理时间明确证件的办理时间销售部开放销售部开放销售部包装到位销售部包装到位开发方向确定开发方向确定销售价格确定销售价格确定认筹策略确定认筹策略确定3000批客批客户摸底户摸底具体
96、营销实施具体营销实施项目推广计划项目推广计划10月21日10月26日10月29日11月2日11月8日Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心
97、金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略媒体中介媒体中介报纸广告西安楼市房周刊户外广告中国楼市通手机信息营销活动网络广告项目核心信息发布渠道适可而止、不易
98、过量u推广方向：u线下：网络广告、楼市杂志、手机信息等；u线上：报纸广告、户外等，现接待中心，营销方式低调，尽量规避集中认购、开盘等销售活动u在项目正式入市前或【收款】前，处理好以土地、建设、税务等政府关系政策调控政策调控推广受限推广受限无证经营无证经营政府干预政府干预Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代
99、理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意
100、代理房地产研究中心房地产研究中心6.6.认筹策略认筹策略媒体中介媒体中介巡展路演电影片头电影插票现场活动项目前期宣传相对力度较大，但宣传渠道具有局限性，建议就项目周边企事业单位、公司密集区域做外场巡展现场活动是聚集销售部人气的较好手段，同时也是约客上面的理由，项目每月活动必须如期举行于曲江国际电影城、红叶电影城、万达影城等年轻消费场所，在影院出售邮票时，发放项目基本信息和促销信息于曲江国际电影城、红叶电影城、万达影城等年轻消费场所，在电影开播之前插放项目VCR直接锁定项目目标客群楼宇广告在交大金华路、二环沿线的各个商业卖场、写字楼的楼宇广告屏播放项目基本信息福彩广告针对福利彩票分布在西安各城区
101、区域网点较多，且购买福利彩票的人数在逐年增加，福利彩票在民间的覆盖面会更广Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意
102、代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心7.7.项目一批次销售总额项目一批次销售总额楼号楼号1#楼楼2#楼楼9#楼楼建筑面积（平米）286533683637632销售价格（元）626063456950总销
103、售额（元）179367780233724420261542400总计674634600 按照区域在售的房地产项目的销售速度及每月平均销售量在9500平米，假设项目销售速度按照区域的销售速度计算：那么项目以 批次的营销周期T=103121/9500平米=10.9个 月（约一年），项目每月的销售额将达五千万。Kinger & Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产
104、研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心金领策划金领策划& &如意代理如意代理房地产研究中心房地产研究中心Kinger&Ryiacting金领策划金领策划/ /如意代理如意代理 专业地产服务商专业地产服务商THANKS!THANKS!ADD:西安科技路凯丽大厦东座1204 TLE:82090069 PC:710061
