2011金坛天誉物流项目营销推广方案

《2011金坛天誉物流项目营销推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011金坛天誉物流项目营销推广方案（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、昆山行家地产昆山行家地产 2011-112011-11谨呈：金坛市天誉物流有限公司谨呈：金坛市天誉物流有限公司金坛天誉物流项目营销推广方案金坛天誉物流项目营销推广方案1目录：目录：1 1、金坛市城市发展概况、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算2城市总概金坛“江东福地”武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为 金 坛历史沿革春秋战国 晋 隋末唐 （前500年） （411年） （617年） （688年） 1949年 1993年 2010年

2、就 早有 在先 石民 器活 时动 代属于吴地系延陵县金山乡 境变 城动 和但 隶县 属名 关未 系变 多 有中乡 隋人 末自 农立 民金 起山 义县 唐改 武为 后金 垂坛 拱县 四 年设立金坛市县级县2010市 年第 全77 国位 百 强3城市总概金坛宁、沪、杭三角地带之中枢 金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。 全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、 薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前

3、镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。全市面积975平方公里2010年GDP308.3亿 元户籍人口54.9万市区人口22万支柱产业纺织服装、精细化工、光伏新材料、机械电子4城市交通金坛水陆空，交通方便便捷金坛的水陆空交通非常便捷。京 沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内；到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。目前上海和南京之间的动车组，从常州站至

4、上海一个半小时、至南京约一个小时；在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；总长：200公里金坛金坛5城市规划“东扩南移，发展三大生活片区”城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人” 字型生态水景环。东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。居住用地：包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按 300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。：城市总体规划6城市规划长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市：城市

5、发展规模（20012020）年份200120102020市区总人口（万人）162224城市用地规模（k ）13.42126.83丹金漕河原城东乡界钱资荡通济河与经济开发区界交汇处城市面积：62.7平方公里2020年城市建设用地：26.8平方公里7金坛开发区规划金坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区轻纺机械产业区高新技术产业区高新技术产业区物流出口加工产业区重大项目预留及橡塑产业区经济开发区规划为五大产业区项目位置项目位置8金坛湖滨新城概念规划高档生态休闲生活居住

6、新城区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。 滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。9城市经济发展分析城市经济发展稳步增长金坛经济总量持续保持稳定增长，2010年GDP方突破308亿元，相应人均G

7、DP突破56000元，相当于8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期；人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升，2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。10城市经济发展分析房地产行业面临着较大发展机遇第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着较大的发展机遇。11城市经济发

8、展分析金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况年份2007年2008年2009年2010年总户籍人口（万人）54.43254.5954.6554.9人均GDP（元）41023434864785856000人均GDP同比增长21.2%6%10%17%近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。近四年城市规划人口维持22万/人，人均GDP保持较快增长。12城市研究小结12345金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度

9、假区。金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未来城市的发展将高速前进。东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用地。金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来对待生活质量的要求也愈加提升。13目录：目录：1、金坛市城市发展概况2 2、金坛市商品房整体市场、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算14固定资产投资

10、年份城镇固定资产投资 房地产开发投资占固投比重200646.8915.2132%200762.5017.0927%2008103.6420.2119%200989.6620.4323%金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期；房地产企业对金坛前景信心不断增强，房地产投资增速较快，市场环境较为健康。金坛固定资产投资从06年开始基本每年稳定提升，特别是08年响应国家基建投资比重较大，说明金坛城市发展处于平稳上升周期。房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康。数据来源：金坛年鉴房地产投资增速较快，市场环境较为健康房地产投资增速较快，市场环境较为健康15商

11、品房价格信息 2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在400-600套/月左右； 7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。20102010年金坛商品房成交价格在年金坛商品房成交价格在53505350元元/ /16商品房供应结构 金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在08年市场不景气的情况下，依然以高昂的势头上涨； 2010年，全市房地产施工面积135.46万，环比增长0.1%；全市商品房竣工面积64.94万，环比下降27.7。整体市场商品房

12、供应情况呈稳步健康上涨趋势。金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势17商品房供应结构 房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛4月份的去化周期10月来看，楼市还是相对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。注：去化周期（月）=当月存量/前六个月平均去化量商业平均月去化商业平均月去化1 1万平方米，而住宅平均月去万平方米，而住宅平均月去化化4.44.4万平方米。万平方米。18商品房销售信息 2010年金坛商品房销售量为54.4万，新增预售面积为47.3万；

13、市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力；市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力。购买力。192010-2011年金坛土地市场编号地块名称（位置）出让面积（）规划用途容积率总建（）起始价（万元）成交价（万元）溢价（%）地价（万/亩）楼面地价（元/）1西门大街延伸段北西门建材市场西侧地块3366商业2.237506.183893890%775182晨风路南金宜公路东侧地块85739商业1.4120034.62572305019%242543汇贤路东皇家华园西南侧地块19948商业239896244524450%826134汇贤路东南环二路北侧

14、地块121140商住1.50181710821483001%464575城东工商所北侧5579商住2.312831.7150015000%17911696西门建材市场西侧看守所南侧地11651商业1.112816.1104810480%608187丹金溧漕河东金宜公路西侧地块100000商业1100000300030000%203008虹桥菜市场地块12412商住2.4530409.427506050120%32519909金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82529.518%112209520编号地块名称（位置）出让面积（）规划用途容积率总建（）起始价（万元）成交价（万元）溢价（%）

15、地价（万/亩）楼面地价（元/）10金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82529.518%112209511金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82528.514%108202412金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.8252812%106198913金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82530.522%116216614金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82529.518%112209515金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.8252916%110206016金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82531.526%119223717金城镇常溧公路

16、北侧176住宅0.8140.8253020%114213118金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82533.534%127237919金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.8253228%12122732010-2011年金坛土地市场21编号地块名称（位置）出让面积（）规划用途容积率总建（）起始价（万元）成交价（万元）溢价（%）地价（万/亩）楼面地价（元/）20金城镇常溧公路北侧176住宅0.8140.82531.526%119223721江南路南激素研究所地块39534商业1.0-1.663254.4533754001%9185422市老西门菜市场地块17581商业1.0-2.0

17、3516218466850271%260194823自来水厂东侧地块16570商住3497104500520016%209104624金尧公路东拆迁安置地块13706商住1.33518297.51 5725720%2831325百花西路南沿河北路北侧地块5579商业1.58368.53763760%4544926果品市场地块6564商住2131282050250022%254190427苏南面粉厂50141住宅2.4120338.4 113001540036%205128028西门加油站南侧2290商业1.3297728037032%108124329晨风路南尧塘路西侧46649住宅14664

18、9140014000%2030030汇贤路东皇家华园南侧28949住宅1.749213.3139013900%3228231香雪制粉公司地块4157商住283142802800%453372010-2011年金坛土地市场22编号地块名称（位置） 出让面积（）规划用途容积率总建（）起始价（万元）成交价（万元）溢价（%）地价（万/亩）楼面地价（元/）32常溧路南朱延路东侧地块29216商业1.337980.8153515350%3540433金海湾花园地块47217商住2.2103877.414200142000%200136734金坛市老鸦塘西北角24527住宅2.8569901.9560007

19、65028%208109435市二中西侧地块27207商住1.746251.924483237.00332%7970036华阳路东、金武路北侧32740商住398220759075900%15577337南环二路北、下塘河南侧46573商住313971910580105800%15175738东环二路东、金武路南侧51794商住315538211720117200%15175439金湖路东、南环二路北侧132000商住339600029490294900%14974540华阳路东、金武路北侧125931商住337779328140281400%14974541金坛市华城东方十一组（西桥 52）

20、77.10住宅2154.225.7525.750%2223340合计11109492347585.92010-2011年金坛土地市场232010-2011年金坛土地市场p09年下半年到2011年，金坛共出让经营性土地（住宅、商业）41宗，面积达1110949，其中楼面价超过1000元/，达到22块，楼面价超过1900元/，达到16块，其中虹桥菜市场地块溢价更是达到120%；此地块被本土开发商汇景房地产开发有限公司拍的，此开发商目前在售楼盘为左邻右里，均价为5500元/；而本项目楼面价格低价为254元/平方米，溢价达到19%，相对而言本项目的价格较低。 随着金坛越来越多的出现高楼面价地块，也带动

21、了2010年的金坛房价，更预示着金坛未来房地产价格的走势。土地市场小结24金坛房地产研究小结近三年来，金坛市房地产一路高涨，市场存在着巨大潜力，节节攀升的均价证实了金坛房产市场供不应求的现象；高溢价地块的出现，预示着金坛楼市的后期房价将受到进一步刺激；供求关系逐渐颠倒。近几年来金坛房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康；随着政府调控力度的加大，金坛楼市出现了短暂的波动，但后期逐步恢复稳定态势。123425目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3 3、金坛市商品房板块分析、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目

22、市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算26房地产市场板块划分金坛市就目前的市场和区位划分，主要形成了四大板块，分别为：市中心、城东、城南、城西金坛住宅房地产项目分布在四大板块内金坛住宅房地产项目分布在四大板块内项目位置项目位置27房地产市场板块形象板块板块区域形象区域形象区域优势区域优势区域劣势区域劣势发展趋势发展趋势市区板块 市中心版块拆迁成本增高，拆迁相对困难，商业配套齐全，交通便捷；区位认同感强，以中高端楼盘为主。深厚的人文底蕴，成熟的商业基础，市中心的凝聚力与辐射力、交通便利。主要存量土地有限，拆迁难度大，主要通过城区改造和商业升级来推动区域建设

23、。在规划上属于保护性开发地段，房地产升值 潜力巨大，投资前景被看好。城东板块城东依据经济开发区，政策支持引导城市向东扩展；近两年土地拍卖火热，新开项目较多，板块价值不断上升。新兴的投资热土，强大的产业政策支撑，雄厚的产业基础，现代化的整体规划。区域土地出让较多，后期竞争激烈，产品品质有待提升。区域房地产将有不错的上升势头，后期将有与城中板块分庭抗礼的态势。城南板块政府规划为滨湖新城，后期将成为新的繁华中心及高档居住区，区域认同感上升很快，以中高端楼盘为主；被政府强烈关注的片区，定位为行政中心区和生态休闲居住区，其未来的发展和政府的支持力度和持续性发展密切相关。目前交通、配套均处于不成熟阶段，区

24、域价值还未被购房者认可。后期片区也将因政府的迁移形成新的城市中心，也将是金坛最为有潜力的高档居住生活区。城西板块区域靠近城西化工园区，环境一般；在规划上相对比较凌乱，住宅供应量少，销售较好。临近市中心，区域配套共享，且目前华地百货正在建设中，后期区域生活氛围成熟。靠近城西化工园区，居住环境一般；在规划上相对比较凌乱区域，因此后期片区升值潜力也受到限制。城西板块不属于政府规划片区，依据板块目前态势，后期升值只能随着其他片区变化。城东、城南将成为重点发展板块，具有较大房地产开发潜力城东、城南将成为重点发展板块，具有较大房地产开发潜力28板块板块典型项目典型项目项目情况项目情况总建总建（万（万）去化

25、量去化量（万（万）可售余量可售余量（万（万）产品形态产品形态单价单价（元（元/ /）市区御湖豪庭在售10.269.70.56小高层、多层6500愚池湾未售11011小高层、高层7000金海湾未售15015高层、别墅7000金水华都在售171.515.5高层7000颐和世家在售257.117.9小高层6500合计78.2618.359.96颐和世家颐和世家御湖豪庭御湖豪庭金海湾金海湾愚池湾愚池湾金水华都金水华都市区板块29项目地址：沿河西路与南环一路交叉地段发展商： 金坛市金昇房地产开发有限公司物业类别：多层、小高层、高层总建面积：25万容积率：2.5物业费：0.64元/月 物业公司：唯仁物业均

26、价：6500元/交付标准：毛坯开发期数：2期（一期售罄）车位配比：1:0.8开盘日期：2008年6月一期交付日期：2010年年底二期开盘时间：预计2011年9月项目名称：颐和世家项目名称：颐和世家项目卖点项目卖点区域配套：愚池公园建筑形态：现代简约产品细节：框架 规划景观：生态居家园林市区板块市区板块颐和世家颐和世家30户型配比户型配比户型面积占比两房两厅一卫88.16-103.9617.45%三房两厅一卫118.11-123.8125.31%三房两厅两卫131.81-146.1849.37%四房两厅两卫138.77-184.447.86%热销产品热销产品100-140三房，楼层4-12楼滞销

27、产品滞销产品90以下的两房客户特征：客户特征：住宅喜好：三房产品，且中间楼层客群架构： 30-50岁事业单位、私营业主、外出打工本地居民客户来源：市中心、周边区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承受： 40万-80万（几乎所有都贷款）市区板块市区板块颐和世家颐和世家31开发商：常州华毅房产建筑面积：102622总户数：459户停车位：1：1容积率：2.4目前均价：6500元/物业公司：深圳公元物业物业费：电梯多层1.2元/月、高层1.5元/月 开盘时间：2009年开始第一期交付时间：2011年下半年项目名称：御湖豪庭项目名称：御湖豪庭项目卖点项目卖点区域配套：愚池公园、段玉裁纪念馆、

28、金坛博物馆建筑形态：欧式古典风格产品细节：面砖+真石漆，外墙外保温处理，欧式雕花阳台规划景观：欧式园林市区板块市区板块御湖豪庭御湖豪庭32户型配比户型配比户型面积占比三房两厅一卫11023%三房两厅一卫1208%三房两厅两卫1308%三房两厅两卫15057%四房两厅两卫228-2414%热销产品热销产品120-150滞销产品滞销产品复式228-241客户特征：客户特征：住宅喜好：110-130多功能三房，生活功能齐全客群架构：30-60岁事业单位，公务员，小企业老板客户来源：市中心区域居民，周边区域及乡镇单价承受：5500元/-6500元/总价承受：60万-170万（一次性付款不多）市区板块市

29、区板块御湖豪庭御湖豪庭33板块板块典型项目典型项目项目情况项目情况总建总建（万（万）去化量去化量（万（万）可售余量可售余量（万（万）产品形态产品形态单价单价（元（元/ /）城东金水湾在售23167小高层、高层5900名仕家园在售16.4115.4小高层、高层5900碧水华庭在售2826.321.68多层、小高层、高层5000左邻右里在售2120.580.42多层5300合计88.473.914.5名仕家园名仕家园碧水华庭碧水华庭金水湾金水湾左邻右里左邻右里城东板块城东板块34项目地址：金坛市一中东南侧发展商：常州金进房地产开发有限公司物业类别：多层、小高层、高层总建面积：28万容积率：1.7物

30、业费：0.64元/月 物业公司：高正物业目前均价：5000元/交付标准：毛坯开发期数：四期（三期交付）车位配比：1:0.8首次开盘日期：2007年4月一期交付日期：2009年年底项目名称：碧水华庭项目名称：碧水华庭项目卖点：项目卖点：区域配套：五中、联华超市、河滨绿地内部配套：会所、幼儿园建筑形态：现代简约产品细节：户型设计上注重功能性及美观性规划景观：12000的中央水景、东南亚特色风情城东板块城东板块碧水华庭碧水华庭35户型配比户型配比户型面积占比两房两厅一卫8831%两房两厅一卫9423%两房两厅一卫9723%三房两厅一卫109-11116%三房两厅两卫1407%热销产品热销产品109-

31、111三房滞销产品滞销产品88-94两房客户特征：客户特征：住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50岁，农业，普通职工客户来源：周边村民，乡镇区域，在外打工本地居民单价承受：4500元/ -4800元/总价承受： 50万-60万（几乎所有都贷款）城东板块城东板块碧水华庭碧水华庭36项目地址：金坛五中南侧发展商：金坛汇景房地产开发有限公司 物业类别：多层总建面积：21万容积率：1.33物业费：0.64元/月 物业公司：鑫盛物业目前均价：5300元/交付标准：毛坯开发期数：四期车位配比：1:0.8开盘日期：2009年6月交付日期：2011年年底项目名称：左邻右里项目名称：左邻右里

32、项目卖点：项目卖点：区域配套：金坛市第五中学、自身菜市场配套建筑形态：中式风格产品细节：复式户型的设计、电梯花园洋房规划景观：组团式围合城东板块城东板块左邻右里左邻右里37户型配比户型配比户型面积占比一房两厅一卫50-6332%两房两厅一卫10012%三房两厅一卫130-14348%三房两厅两卫1518%热销产品热销产品100-130三房滞销产品滞销产品140复式客户特征：客户特征：住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50岁，事业单位、私营业主客户来源：乡镇中心、周边区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承受： 40万-80万（几乎所有都贷款）城东板块城东板块左邻右里

33、左邻右里38板块板块典型项目典型项目项目情况项目情况总建总建（万（万）去化量去化量（万）（万）可售余量可售余量（万）（万）产品形态产品形态单价单价（元（元/ /）城南城开半岛花园在售1310.442.56小高层5800景潭花园在售205.7514.25多层5500合计3316.1916.81景潭花园景潭花园城开半岛花园城开半岛花园城南板块城南板块39发展商：金坛华城房地产开发有限公司物业类别：多层（含复式）总建面积：20万容积率：1.51物业费：0.6元/月 物业公司：金坛华盛物业目前均价：5500元/交付标准：毛坯开发期数：3期（目前第一期）车位配比：1:1开盘日期：2010年12月交付日期

34、：2013年年中项目名称：景潭花园项目名称：景潭花园项目卖点：项目卖点：区域配套：南洲公园，体育馆建筑形态：江南水乡风格产品细节：一楼带前后院，单独一栋纯复式规划景观：中式园林景观城南板块城南板块景潭花园景潭花园40户型配比户型配比户型面积占比两房两厅一卫954.6%三房两厅一卫113-12628%三房两厅两卫133-14328%四房两厅两卫150-16012.8%五房两厅三卫165-22521.8%五房两厅三卫219-2254.3%热销产品热销产品115-143三房滞销产品滞销产品177五房、165复式客户特征客户特征住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构：30-60岁事业单位，公务员

35、，小企业老板客户来源：项目周边居民，城南区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承受：50万-80万城南板块城南板块景潭花园景潭花园41亲亲家园亲亲家园美地美地蓝庭蓝庭板块板块典型项目典型项目项目情况项目情况总建总建（万（万）去化量去化量（万）（万）可售余量可售余量（万）（万）产品产品形态形态单价单价（元（元/ /）城西美地蓝庭在售2018.851.15多层5500亲亲家园售罄22220小高层6000合计4240.851.15城西板块城西板块42发展商：金坛美地奇房产开发公司物业类别：多层总建面积：20万容积率：1.89物业费：0.6元/月 物业公司：金鹏物业目前均价：5500元/交付标

36、准：毛坯开发期数：4期（目前第四期）车位配比：1:0.8开盘日期：2008年12月交付日期：2012年年底.项目名称：美地项目名称：美地蓝庭蓝庭项目卖点：项目卖点：区域配套：汽车北站，三院，家具城建筑形态：地中海风格产品细节：运动会所，商住公寓，幼儿园规划景观：中央组团景观城西板块城西板块美地美地蓝庭蓝庭43户型配比户型配比户型面积占比两房两厅一卫81.8640%两房两厅一卫8816%三房两厅一卫934%三房两厅一卫11828%三房两厅两卫13812%热销产品热销产品118-138三房滞销产品滞销产品81.86-88两房客户特征客户特征住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50

37、岁，农业，普通职工客户来源：周边村民，乡镇区域，在外打工本地居民单价承受：4500元/ -4800元/总价承受： 50万-60万（几乎所有都贷款）城西板块城西板块美地美地蓝庭蓝庭44案例存量情况区位项目名称建筑面积（万）开盘时间销售进度销售余量（万）目前情况市区御湖豪庭10.262009年94%0.56商业在售，剩余房源仅剩几套240平米的顶层复式大户型；二期愚池湾正在预约；颐和世家252008年28.4%17.9一期已经全部卖完并交付，二期大概9月份开盘，目前预约中；城东左邻右里212009年98%0.42目前在售32#33复式130-140的房源，34#未推出碧水华庭282007年94%1

38、.684.2期在售，户型区间88-140，每天来人量在四到五组，88-94销售一般，111-120销售良好；城西美地蓝庭19.22007年94%1.15在售顶楼大面积的户型，6月底将开5栋多层，价格估计在5500左右。面积有90、120、140三种。城南景潭城南花园192010年25%14.25一期在售，位置好景观好的160左右户型畅销合计122.4635.9645金坛区域内以案例分析户型区间来看，主力户型集中在120-150为市场畅销户型，三房产品为市场畅销户型，而90以下-150以上大都属于滞销户型产品；金坛整体均价在5500元/左右，从销售价格来看，目前在售项目均价集中在5000-600

39、0元/之间，优惠折扣集中在98折，且推出新房源的售价会有所上升价格保持上涨趋势。案例户型区间及销售均价46客源分析客源分析购房者购房分析：购房者购房分析：1、目前金坛购房者区域来源以金坛当地居民为主，给子女在金坛成家以及在金坛投资兴业的个体 也是金坛购房不可忽视的群体；2、购房者在年龄以年轻群体占比最大，三十岁一下的群体多是父母为子女在城里购婚房，而三十 岁以上多为改善性购房，多为私营业主，事业单位及在外打工归来购房的群体。3、购房者在职 业以公司职员为多，主要是因为城西、城东的工业产业园的买房者强大支撑，而工 人及企事业高级职员也是重要的购房组成部分；47租房市场分析租房市场分析项目面积装修

40、程度租金/月租金元/月东方三村小区137一般4503.28丹阳门建材市场150一般8005.33丹阳门建材市场60中等4006.67丹阳门建材市场88中等5506.25华中小区旁95中等7007.37朱庄花园A区80一般5006.25东园86一般7508.72春风三村160精致6003.75金彩花园110精致110010朱庄112未装8007.14名仕家园80中等120015学基路50一般3507春风三村90精致100011.11根据调查金坛市不完全统计的租凭市场上住宅的平均的租金价格在根据调查金坛市不完全统计的租凭市场上住宅的平均的租金价格在3-153-15元元/ /平米平米/ /月不等，平

41、均的租金在月不等，平均的租金在7 7。5 5元元/ /平平方米方米/ /月左右，本地租金水平较低。月左右，本地租金水平较低。租凭市场租金约为租凭市场租金约为7.57.5元元/ /平米平米/ /月。月。48住宅市场调研现状分析住宅市场调研现状分析楼市现状楼市现状1、开发项目推案节奏慢，几乎每个楼盘都会存在较久的销售空档期现象；2、城中住宅项目总体来说规模较大，其区位为金坛市中心区域，土地供应有限，造成城中楼盘的稀 缺价值，因此销售单价是城市价格的风向标； 产品现状：产品现状：1、城中住宅项目多以多层、小高层为主，同时少有花园洋房、高层产品；品质楼盘较稀缺，产品基 本没有特色，标杆性住宅产品比较匮

42、乏；2、城中住宅项目的销售均价在5500元/平米左右，个别楼盘价格在6000元/平米左右，但区域之间价 格跨度不大，因各区域发展形势，区域市场价格提升空间也有所不同；3、城中住宅项目的户型设计以三房面积户型为主，中小户型比重偏低；主力户型是三房一卫、三房 两卫的产品集中在110-130平米；户型设计上，部分产品三房或两房朝南，但房型通透感有待改 善；4、城中住宅项目均为毛坯，仅有金水湾尝试了精装小公寓，销售抗性大；大部门层高在2.8-4.2米之 间，大都采用框架、剪力墙结构，外立面以涂料为主；客群现状：客群现状：1、购房者以私营业主、企事业单位、周边乡镇居民、在外打工归来的本地居民为主，以首置

43、、改善 为目的，投资性客户较少；喜好三房产品，多以贷款形式购房。49住宅市场发展趋势简析住宅市场发展趋势简析住宅产品预判住宅产品预判产品品质得到飞跃产品品质得到飞跃1、产品类型：根据目前金坛市场的发展，产品类型逐步丰富，也不断向高端产品线发展，而金坛购房者 也在被潜移默化的被接受着；但随着宏观调控及市场需求的体现，购房者在选择的房型的方面也会考 虑资金进而向两房产品转移；2、精装修：根据目前金坛城市居民慢生活习惯、房地产还处于不成熟阶段及购房者的心理表现，未来精装 修产品进入市场将有一定的抗性住宅价格预判住宅价格预判价格将进一步提升价格将进一步提升。1、目前市中心下半年推出的项目价格均比现阶段

44、高出500元/，而随着市场开始注重产品品质感及各项配 套方面，根据市中心土地的稀缺及价值的呈现，整体来说，金坛房地产价格市场还有更多的提升空间。客群发展趋势客群发展趋势客群面逐步放大客群面逐步放大1、金坛有着强大的产业支撑，乡镇客群较为强大，改善性需求也在逐步对生活的品质要求提高，对保值 增值意识有所加强，投资意识逐步在释放50目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4 4、金坛市商业市场、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算51特点累计体量分布I 阶段传统百货，第一百

45、货，华丽百货1.8万城中II阶段传统百货升级，花都百货，大统华4.8万城中III阶段大卖场纷纷进入，抢占市场份额，市中心商业形式多样化，世纪联华，司马坊10.1万外扩城东城中结合部IV阶段复合型商业出现，御湖商业广场、华城商业广场，华地（在建）18.3万城中与城东城西结合部1995年2000年2005年2010年未来IIIIIIIV金坛商业状况金坛商业状况发展历程发展历程52花都百货第一百货华丽百货大统华购物中心司马坊步行街世纪联华五星，苏宁华城广场（华润苏果）城中城东城南城西金坛商业现状金坛商业现状商业分布商业分布金城商业广场53区域大型商业总体量形态经营范围城中区域13.3万百货，卖场，步

46、行街服装，餐饮，日用品城东区域5万卖场，街铺服饰，百货，日用品，餐饮城西区域华地百货（在建）百货服饰，日用品城南区域无分区情况金坛商业状况金坛商业状况54目前金坛市大型超市：大统华、世纪联华、华润苏果 3家，分别位于城东，城中两个区域；目前金坛市以政府所在地为中心，重点发展方向城东区域，城西和城南目前开发和发展还不成熟，并无大型卖场开业。金坛商业状况金坛商业状况大型卖场大型卖场55发展商：金坛同大发地产开发有限公司位置：东环二路，东门大街交汇处商业面积：32000车位：460个开业时间：2009年4月28日商业形态：大卖场华城商业广场华润苏果金坛商业状况金坛商业状况大型卖场大型卖场56投资商：

47、上海华地投资有限公司位置：花都百货负一层商业面积：14000 内部配置：中央空调，平板电梯，冷藏系统，消防系统，自动报警系统开业时间：2003年9月28日经营业态：卖场，服装，百货，家电，餐饮，娱乐，生鲜食品大统华购物中心57投资商：上海世纪联华位置：金坛客运东站以北商业面积：18000 ，分三层，一层招商专卖店，二层卖场，三层免费停车场内部配置：自动扶梯、中央空调、自动消防系统、免费停车场、自动取款机开业时间：2005年12月经营业态：杂货，生鲜，百货，家电，纺织世纪华联58项目名称类型位置体量备注金城商业广场大型综合商业广场西门大街和西环一路交界6万业态多样，办公，商业，卖场组合御湖商业广

48、场零售南环一路5万地段较好，商圈仍有待培育万和OUTLETS特色批发市场经济开发区9万长三角最大购物公园，纺织，服装，皮革批发等，两年免租 ，依托纺织服装生产和公园，人气很差，东西贵花都百货商场东门大街沿河路1.6万( 4层）35，一楼7万-12万/年，二楼，三楼2万/年，四楼1.9万/年司马坊商业步行街步行街金坛东门大街3.6万（5层）33，一楼为12万元/年，二楼为5万/年，三楼为5000元/年 ，负一层35，3.5万/年金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货59 金城商业广场 金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货开发商：江苏佳海投资集团旗下常州中正房地产开发有限 公

49、司投资开发 位置：西门大街和西环一路交界项目情况：共分为ABCDE五个区，局部六层，以三层为主， 沿街商铺的面宽一般在4米左右、进深约89米， 单间面积大小均有，全框架结构，可自由分割。 一层层高4.5米，二、三层高4米，四至六层层高 3.6米。交房时间： 合同交房时间为2012年7月1日。 委托经营管理合同起始时间为2012年5月1日。销售价格：一层：25000元/平方米、二层：18000元/平方米、 三层：6000元/平方米左右；回报方式：前三年一次性返还21%，后面年租金递增1.5倍， 但不保证的比例，根据实际租金返还业主。招商策略：免租一年，三年租约低门槛入驻； 第一年商户营业定额税（

50、地税）由公司承担； 免收半年物业管理费销售情况：沿街商铺基本售完，剩余内街，招商情况良好。 基本一层商业租金在1.7-2元/平方米/天，二层1元/ 平方米/天，三层0.4元/平方米/天。60 金城商业广场 金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货一层分为4个业态：A区为：精品家电，B区为：电子电脑、文 体用品、鞋类,C区为：烟酒珠宝首饰等， D区为：餐饮，E区为：服装。二层分为5个业态：A区为：咖啡茶吧，B和E区为：儿童服装玩具、 男女精品服装,C区为：小饰品等，D区为：餐 饮、小吃。三层分为6个业态：酒吧、KTV、浴场、健身、物业管理用房、美容、 电玩、网吧、培训、商住办公等；A A

51、B BC CD DE EA AB BC CD DE E61运营商：花都百货商业有限责任公司位置：东门大街，沿河东路（市中心）项目情况：地上4层，单层面积4000，地下车位200个物业管理费： 2元/ /月租金区间：1.5元/ /天-10元/ /天花都百货金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货62金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货业态组合： 花都百货 业态组合：餐饮+百货+IT行业主力店：宏图三胞63位置：东门大街，沿河东路（市中心）项目情况：地上3层，地下1层，无地下停车位物业管理费： 2元/ /月地面电动车停车位租金区间：1.8元/ /天-12元/ /天 司马坊步行街

52、 金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货64 司马坊步行街 业态组合：业态组合：服装+餐饮+电子产品+小百货主力店：无金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货65位置：南环一路北侧、虹桥路西侧项目情况： 5.8-6.4米挑高户型 户型面积在73-300，总户数共110户； 销售率：43%物业管理费： 2元/ /月地面电动车停车位价格区间：2万元2.8万元 御湖商业广场 金坛商业状况金坛商业状况步行街、百货步行街、百货66御湖商业广场 御湖商业广场商业定位：金坛首座城市商业综合体； 划分三个片区业态规划：以购物、娱乐、冷餐饮三 部分一站式购物；金坛商业状况金坛商业状况步行街、百

53、货步行街、百货67基础信息商业现状规模金坛市目前主要单体商业规模多在在3-6万的体量，与周边同级别城市环比依然偏少。定位针对本土的中低端基础消费定位；形象形象欠缺，购物休闲街区氛围不足；租金价格租金价格在1.8-12元/ /天，租金售价因区域内规模商业体缺乏；业态定位经营业态残次不齐，缺乏统一的规划，产品，服务档次低硬件大多建在形式陈旧或缺少风格消费群针对金坛区域本土消费管理松散型的管理，有些甚至无管理成长空间有一部分的高端消费群体，有较强的支撑高端商业成长空间；金坛商业状况综述金坛商业状况综述 目前金坛市场上在售的主要商业是金城商业广场，是目前市场上档次、布局等方面最为吸引客户的产品，目前金

54、坛市场上在售的主要商业是金城商业广场，是目前市场上档次、布局等方面最为吸引客户的产品，招商与销售同时进行中，一层的沿街销售价格在招商与销售同时进行中，一层的沿街销售价格在2500025000元元/ /平方米左右；平方米左右；68以常州市为标准，各地区商业要素对比以常州市为标准，各地区商业要素对比金坛商业状况综述金坛商业状况综述金坛市目前商业主体组成部分由大型卖场，大型百货，商业步行街组成，大型卖场3个，与周边同级别城市环比依然偏少。同样位于商业中心区域的商铺，金坛市比武进区价格高出20%-25%左右，租金售价因区域内规模商业体缺乏；现象：产品，服务档次低，购物环境，物业管理差，金坛商业项目在运

55、营管理，物业服务上有很大提升空间。金目前坛商业严格来说只能称之为“小商品市场”，缺乏标杆型商业项目；69金坛商业未来预判金坛商业未来预判 规模化商业目前状况： 小 金坛目前超过4万方的单体商业很少，商业综合体为市场空白。机遇：有品牌实力建立一种与金坛消费者相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的综合体实现商业群聚效应。 软环境提升目前状况: 差 金坛目前商业场所服务质量低，环境差，管理乱是普遍现象。机遇：金坛消费者迫切希望市场能有一个规模性的中高端商业综合体，来满足消费意愿，因此市场急需一个高规格管理，标准化经营的商业领头羊。 市场风向目前状况： 低 金坛目前商业产品信息滞后，产

56、品无法最大限度满足消费者需求。机遇：需有实力企业打造未来中心商业地标的项目产品优势，提供“国际化”商业服务的整体规划组合。70目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5 5、项目、项目swotswot分析分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算71项目基本情况项目基本情况项目位于城东开发区内，于金湖路与晨风路交汇处项目位于城东开发区内，于金湖路与晨风路交汇处项目位置项目位置距市中心距市中心5.65.6公里公里72项目周边有厂区、农村、驾校、宾馆及生态酒店，目项目周边有厂区、农村、驾校、

57、宾馆及生态酒店，目前周边配套设置缺乏，脏乱差。前周边配套设置缺乏，脏乱差。项目基本情况项目基本情况北面汽车维修服务站东侧变电站北面服装厂北面服装厂商业东侧中誉驾校训练场北面能源厂北面农房东侧葡萄园北面宾馆及售楼中心北面五金厂南面大楼西侧生态酒店73项目基本情况项目基本情况主要经济指标主要经济指标总用地：85739平方米总建筑面积：120033平方米其中： 办公及配套用房17998平方米 物流交易及配载用房60297平方米 物流仓储：41117平方米 物管：481平方米 配电及水泵房：140平方米容积率：1.4建筑密度：45.4%绿化率：10.2%停车位：628辆74 物流储藏物流储藏酒店用房酒

58、店用房1-21-2层商业用房、层商业用房、3-53-5（局部（局部6 6层）单身公寓层）单身公寓3 34 45 56 67 71 12 2项目情况项目情况商业：商业：1-2层层高：1层4.5米 2层2.5米开间：4米 进身：20米在售楼栋：2#、4#（5#准备销售）主力面积：87平方米目前售价为：9500元/平方单身公寓单身公寓：3-5层（局部6层）2#14套/层 主力户型108平方米4#、5#33套/层 主力户型43平方米2#、4#目前销售价格在3500元/平方米其他：其他：3#作为酒店用房在售2#、4#，准备销售5#项目基本情况项目基本情况751 1、商业层高、商业层高4.54.5米，在金

59、坛占一定优势米，在金坛占一定优势2 2、单身公寓户均面积、单身公寓户均面积5050平米左右，面积小，总价低，投平米左右，面积小，总价低，投资灵活性强资灵活性强3 3、单身公寓的用电用水为民用，项目具有一个物流市场、单身公寓的用电用水为民用，项目具有一个物流市场来带动沿街的商业来带动沿街的商业优势优势S S：项目项目SWOTSWOT分析分析761 1、本案作为一个商业投资性项目，首付相对住宅较高，加上、本案作为一个商业投资性项目，首付相对住宅较高，加上国家对房产市场的调控，使得投资者迟迟观望，不肯出手国家对房产市场的调控，使得投资者迟迟观望，不肯出手2 2、现有市场主题定位不明，没有形成诉求点，

60、造成客户无购、现有市场主题定位不明，没有形成诉求点，造成客户无购买欲望买欲望3 3、商业部分进深达、商业部分进深达2020米过长，单身公寓一层米过长，单身公寓一层3333套，房间数量套，房间数量过多有一定的销售压力过多有一定的销售压力4 4、目前代理公司的专业知识和销售手法无法完成后续销售、目前代理公司的专业知识和销售手法无法完成后续销售5 5、售楼处的来电来访情况，很不乐观、售楼处的来电来访情况，很不乐观劣势劣势W W：771 1、城市发展是东扩南移的导向、城市发展是东扩南移的导向2 2、本案属于市中心与开发区的交汇处，交通便捷、本案属于市中心与开发区的交汇处，交通便捷3 3、周边工厂居多，

61、本项目的小户型公寓有利、周边工厂居多，本项目的小户型公寓有利4 4、有影响力的主力店的进驻必然会提高整个区域的商业价值、有影响力的主力店的进驻必然会提高整个区域的商业价值机会机会O O：781、周边环境脏乱差，形成一定的氛围需时日2、金城商业街对本项目的商业客户形成一定的分流3、市场上较低的租金回报影响投资信心威胁T：79目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6 6、项目市场定位、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算80结合上述优劣势分析，我们认为，仅仅依靠物流城的概

62、念，根本无法完全消化本案将近2万平米的商业体量，因此我们有必要给本案一个明确且符合区域目标受众需求的专业市场主题定位。定位说明：定位说明：81建材市场建材市场建材市场建材市场中大国际商贸城中大国际商贸城市场概况：市场概况：中大国际商贸城位于金坛西，西门大街与西环路交叉处，占地40亩，总建筑面积约4万平米，集五金机电、陶瓷卫浴、板材、门业灯具于一体的综合性高档建材市场。产品：一层产品：一层层高4.3米，开间4米，进深沿街16米，内街8米 二层二层层高3.8米，开间4米，进深沿街14米，内街6米连廊宽度：连廊宽度：栋与栋4米，走廊2米售价：售价：开盘售价7200元/平米，目前8000元/平米（已售

63、完）面积：面积：60-200平米目前平均租金：目前平均租金：一层1-1.2元/平米/天，二层05-0.8元/平米/天销售情况：销售情况：目前店面已基本售完，目前租赁情况也相对较好，整个市场相对成熟，竞争力较强。销售方式：销售方式：直接对外销售运营时间：运营时间：项目于2008年开工建设，2009年开始招商销售，目前市场基本已招满招商政策：招商政策：项目采取1年免租，第二年减半招商策略。商铺产权：商铺产权：40年产权，对外出售，现已售完。目前只能转租区域内已有专业市场（一）82建材市场建材市场建材市场建材市场中大国际商贸城实景图中大国际商贸城实景图项目主入口项目主入口项目内街项目内街西门大街西门

64、大街业态分布业态分布83服装家纺市场服装家纺市场服装家纺市场服装家纺市场江苏万和奥特莱斯购物公园江苏万和奥特莱斯购物公园市场概况：市场概况：江苏万和奥特莱斯购物公园，位于金坛市经济开发区万和奥特莱斯S340省道边，项目总占地870亩，总建筑面积约60万平米，2800间标准铺位，集服装、家纺、箱包皮具于一体的综合性购物广场。一期开发300亩。产品：产品：中心市场1-2层层高4.8米，3层层高3.6米，面宽4.5-5.5米，进深9-18米售价：中心广场商铺售价：中心广场商铺一层9800-13000元/平米，二层7800-9800元/平米面积：面积：中心广场40-60平米，外围门面125平米销售情况

65、：销售情况：外围商业由于销售时间较长，于2008年开始销售，外围销售约80%，中心广场目前销售情况 不佳，仅30%左右。销售方式：销售方式：方案一：方案一：包租十年，年回报8%，前三年一次性返还，三年后每年一付，十年后可原价回购方案二：方案二：一层长期包租，第一年可领取前三年租金，年回报8%方案三：方案三：二层门面包租5年，前3年租金按7%直接抵扣房款，第四年给购房价的7%租金， 第五年给8%，五年期满可按合同价的120%回购.运营时间：运营时间：项目于2007年开工建设，2008年开始销售，目前一期销售较好，二期中心广场在售中，初 定于10年9月开业，市场目前成熟度不够，有市无人状态，但市场

66、知名度较高。招商政策：招商政策：项目采取2年免租商铺产权：商铺产权：40年产权，对外出售及招租。区域内已有专业市场（二）84万和奥特莱斯购物公园实景图万和奥特莱斯购物公园实景图外围商铺外围商铺中心广场中心广场入口处入口处项目总评图项目总评图85区域内已有专业市场（三）茶叶市场茶叶市场茶叶市场茶叶市场江南茶都江南茶都市场概况：市场概况：该项目总占地300亩，建筑面积约7万方，一期工程于10年6月份完工。总户数：总户数：一期总76户，目前接受预定中。开盘时间：开盘时间：未定产品：产品：上下层，带阁楼，联排别墅式商铺。售价：售价：对外均价3000元/平米面积：面积：200-250平米销售情况：销售情

67、况：目前一期预定情况不佳，约30%， 一直未正式开盘。销售方式：销售方式：直接对外销售，无包租。运营时间：运营时间：项目于2008年立项开工建设，目前 基本建成，但尚未有商业进驻。周边 老市场较成熟。招商政策：招商政策：不对外出租，只出售商铺产权：商铺产权：40年产权，70%对外出售，30%保 留自营。86江南茶都总图说明江南茶都总图说明一期预约中，总76户，户均面积230平米，售价3000元/平米二期产品未定87区域内已有专业市场（四）花木市场花木市场尧塘公路花园市场概况：项目位于金坛尧塘镇金武路南、镇东路东，项目借鉴台湾“田尾公路花园”打造，主要以花卉苗木为主题的复合型商业项目。项目量体：

68、占地923亩，总建筑面积21.8万方，总户数约1000户开盘时间：2007年10月产品：双拼商务楼、独立商务楼、联体商务楼、临街商铺、住宅区、酒店、超市等售价：开盘对外均价2300-2500，目前3000元/平米面积：150-315平米销售情况：目前一期110户到09年已基本售完，二期于2009年10月推出32户，目前销售率仅20%销售方式：带租约销售，不包租运营时间：项目于2006年立项开工建设，2007年上市销售，目前一期建成，花木市场成熟，但商铺招商情况不佳，且租金回报率过低。招商政策：直接对外招商，有开发商代客户出租。商铺产权：40年产权，归购房者所有。88项目一期商铺，于2006年1

69、1月开盘，总推出110左右，已售罄二期在售二期在售尧塘公路花园总图说明尧塘公路花园总图说明说明说明: :目前一期租赁市场较不理想，目前一期租赁市场较不理想，230230平米商铺，平米商铺，年租金仅年租金仅6000-120006000-12000元，年投资回报率较低，约元，年投资回报率较低，约2-3%2-3%89金坛现有专业市场建材市场茶叶市场花木市场服装市场唯独没有汽配市场定位理由：定位理由：1、定位支撑：市场尚无专业汽配市场，本案可填补此空白。2、数据支撑：金坛市年平均汽车上牌量约10000辆，市场潜力巨大。3、市场支撑：通过我们对市场经营户的走访，目前汽配市场比较零散，无集中市场，多数经营

70、户有寻求大型专业市场经营需求。项目主题定位项目主题定位90总体定位：总体定位：金坛首席汽配市场金坛首席汽配市场 金坛市、首席、专业汽配商城金坛市、首席、专业汽配商城诉求点：诉求点：首席的、国际的、专业市场、品牌旗舰店（米其林轮胎等）目目 的：的：扩大客户群体、完成项目商业完全去化配配 套：套：超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐项目塑造借鉴常熟汽配城操作理念：打造成金坛首席以汽配行业为主的专业市场，这样有利于本案高起点切入市场同时也丰富本项目在销售说辞上的概念项目主题定位项目主题定位91项目业态招商定位项目业态招商定位2562号楼底层商业设置4s店、品牌旗舰店，如米其林等5、6号楼底层商业考虑设置品牌汽

71、车维修、美容连锁店1、4号楼商业进行分割辅以餐饮、超市、娱乐等业态业态定位说明：业态定位说明：（一）2、5、6号楼：汽车配件、五金机电，其中5、6号楼商铺考虑设置汽车维修、美容连锁店；2号楼商铺考虑设置汽车零配件旗舰店（二）1、4号楼：进行分割，以餐饮、娱乐、超市等业态为补充的配套4192目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7 7、项目销售方案、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算93市场情况说明：市场情况说明： 今年，房地产市场惨淡，金坛市场也不例外，以项目周边几

72、个类似业态的农贸市场为例，成交量逐月下滑，成交价格也在下跌。 本案在如此环境之下，如果还是采用传统的销售方式，对客户没有任何吸引力，很难实现我们的销售预期目标，因此我们决定主动出击，寻找项目突破口，刺激客户购买欲望，以便于顺利完成销售任务。94带回报销售一、包租10年，年回报8%，十年回报80%。二、前5年40%收益在总房款中一次性扣除。三、后5年每年由担保公司支付客户8%回报。四、前2年采取免租方式，吸引商户入驻。五、前5年如产生租金收益，仍归客户享有，后5年租金收益由经营公司享有。我们的宣传口号：十年百分百回报我们的销售方式是：我们的销售方式是：95开发公司资金运营收益表备注：1、项目销售

73、底价5000元/平米2、实际成交价6000元/平米3、差价1000元/平米这1000元/平米资金作为开发企业担保公司运营收益资本，运营十年后总收益达4218元/平米。前五年从总房价中返还，第六年开始，每年支付8%天誉物流城带投资回报经济测算天誉物流城带投资回报经济测算举例：举例：1、单套面积：50平米2、对外售价10000元/平米3、带租约销售：10年80%回报，前5年40%在总价中直接返还，后5年每年回报8%4、项目合同底价5000元/平米，实际成交价格6000元/平米，差额资金1000元/平米对外报价10000 元/平米实际成交价6000元/平米日期余额收益投资回报返还备注运营资金1000

74、 0 4000前5年一次性返还第一年1240 298 0收益24%返还0%第二年1538 369 0收益24%返还0%第三年1907 458 0收益24%第3年年底返还8%第四年2364 567 0收益24%第4年年底返还8%第五年2932 704 0收益24%第5年年底返还8%第六年3635 872 800收益24%第6年年底返还8%第七年3708 890 800收益24%第7年年底返还8%第八年3798 911 800收益24%第8年年底返还8%第九年3909 938 800收益24%第9年年底返还8%第十年4047 971 800收益24%第10年年底返还8%运营运营1010年总收益年总

75、收益4218 4218 元元/ /平米平米96客户投资分析表客户投资分析表以单套面积以单套面积5050平米为例：平米为例：面积（平米）单价（元/平米）总价（元）前五年40%一次性返还额（元）实际总价（元）实际首付50%（元）5010000 500000 200000300000 150000客户贷款（万元）商业贷款年限10年，贷款基数客户月还款还款年限前5年总还款15113.721705.810102348后后5 5年投资回报情况年投资回报情况年限回报率回报额（元）年还款（元）年余额（元）第六年8%4000020469.619530.4第七年8%4000020469.619530.4第八年8%

76、4000020469.619530.4第九年8%4000020469.619530.4第十年8%4000020469.619530.4合计97652客户十年贷客户十年贷款总共仅需款总共仅需还款还款46964696元元97与传统销售模式比较：与传统销售模式比较：同样以同样以5050平米为例：平米为例：面积面积单价单价（元（元/ /平米）平米）总价总价（元）（元）首付首付（元）（元）月还款月还款（元）（元）十年总还款十年总还款（元）（元）客户实际总投入客户实际总投入（元）（元）带投资回报5010000实际为60005000001500001705.84696154696不带投资回报50500025

77、00001250001421.51705802955801、带投资回报销售客户实际总投入费用为15.5万，换算成房价约为3100元/平米2、不带投资回报销售客户实际总投入费用为29.5万，换算成房价约为5900元/平米98目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8 8、项目整盘销售计划及回款、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算99一阶段业务目标销售目标：楼栋商业住宅合计4号楼4024.744724.828749.56单价68003000总价27368232141744

78、6041542692100业务执行方案1、项目的重要节点2、业务策略101【项目的重要节点项目的重要节点】 项目前期销售期11月1月2月3月5月11月进场1212月重点推广月重点推广3 3月月1010日开盘日开盘( (星期六）星期六）首批首批1 1栋栋4848套商铺、套商铺、9999套公寓套公寓内部认购内部认购4月蓄水12月4 4月份加推月份加推1 1栋栋推盘节奏首次先推1栋，可视为本案首次市场试水，需实现快速去化的轰动效应，二次加推时间可视首次开盘效果及具体市场情况作适当调整再次蓄水1021、客源累计策略2、销控策略业务策略103高效、迅速的累计本案的客源（高效、迅速的累计本案的客源（121

79、2、1 1月）月）利用即将过年的时间，可以针对周边厂区及市区进行项目宣传以及内部预定精确落位的业务执行精确落位的业务执行本项目从售楼处公开后大量累计本项目的意向客户，在第一次推出的房源前，我们要完成本项目客户一批房源锁定，将目标客户锁定到具体的房源中去，以保证本案第一次推盘的成功率在90%以上客源累计策略104客源累计策略首次开盘目标：首次开盘目标：首次开盘需完成商铺40套、公寓90套去化客户转换率：客户转换率：今年整体市场比较低迷，我们预计本案产品成交转换率应在4：1左右首次开盘储客户目标：首次开盘储客户目标：现场需导入商铺160组、公寓240套来访客户做支撑，目前来人严重不足储客目标储客目

80、标105客户来电转来人：客户来电转来人：根据金坛今年市场，我们预计来电转来人比应在3：1左右首次开盘来电客户目标：首次开盘来电客户目标：现场需导入1200组来电客户做支撑，来电严重不足储客目标储客目标106 整体推盘节奏采用多频次小盘量开盘整体推盘节奏采用多频次小盘量开盘一方面充分把握市场需求，另一方面期望制造市场饥渴效应，不断形成市场热度，一期分三个标段形成滚动效应，在上一标段即将形成尾盘时下一标段顺势开盘。推盘节奏107建议采用建议采用“小步快跑小步快跑”的原则的原则造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每2个月开一次盘，每次开盘的数量控制在商铺40套、公寓60套左右,第一次开

81、盘量大概在商铺48套、公寓99套左右建议采用建议采用“低开高走低开高走”的原则的原则低价吸引客户，快速去化，形成市场口碑，逐步拉升价格根据目前现场施工进度及工程状况，一期根据目前现场施工进度及工程状况，一期4 4号楼先行推出号楼先行推出鉴于项目的南北2个方向的业态各异，建议前期累计的客源的时候重点主打汽配市场概念，待后期物流市场招商后再推出商业配套概念。适当销控好位置的房源适当销控好位置的房源建议保留部分位置好的房源，以便以后支撑整体价格体系销控策略108 决心决心 与与 目标目标 109项目面积及销售价格备注：1、以上面积为预估面积，具体面积按政府实测面积为准 2、1#、6#楼目前未拿到图纸

82、楼栋商业单价住宅单价合计4号楼4024.7468004724.8230008749.565号楼3704.9672004732.3232008437.282号楼 2371.0676004141.8634006512.92总计10100.761359923699.76预计预计4#、5#、2#楼商业实现销售总额楼商业实现销售总额7206.4万元万元 公寓实现销售总额公寓实现销售总额4340万元万元110第一阶段销售目标项目首批销售目标首批开盘体量商业公寓楼号4#4#套数(套数)4899建筑面积（）4024.744724.82户均面积（）87.6843.43以销售均价为：商业6800元/ 公寓3000

83、元/计算首批销售计划： 销售套数：商业40套、公寓90套 销售回款：3700万111目录：目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9 9、 媒体通路费用统计及预算媒体通路费用统计及预算112本案总销预计：2.3亿元（商铺1.3亿元、住宅1亿元）广告媒体预算：总销2%即：460万113媒体费用预算媒体通路数量费用（元）预计完成时间市中心大牌216000011月30日工地围墙22000011月30日金湖路道旗656000011月30日环保袋3000900012月10日

84、纸杯10000200012月10日海报8000640012月10日折页6000600012月10日小礼品10001000012月10日短信60万条3000012月29日、30日电视字幕 500012月29日-1月7日报纸 3000012月31日、1月2日横幅 1000012月、1月公交车候车厅1050000012月20日开盘活动1200002月6日合计868400114附企划表现附企划表现 方案一：方案一：115116117118119120121122123附企划表现附企划表现 方案二：方案二：124125126127128附企划表现附企划表现 方案三：方案三：129130131THE ENDTHE ENDTHANKSTHANKS！132