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1、 物业管理物业管理前期介入和接管验收前期介入和接管验收内容简介内容简介1物业管理的前期介入2物业接管验收准备工作3物业接管验收标准4物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系 物业管理前期介入的意义- 可以完善房屋设计要求- 可以严肃监理施工质量- 可以提高房屋建造质量- 可以为竣工及接管验收打下基础- 可以便利以后物业管理物业前期介入意义物业前期介入意义1 1、物业前期介入的最大好处，是物、物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。开发中容易出现的缺憾降到最
2、低。 2、物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。 前期介入主要人员和主要工作前期介入主要人员和主要工作 前期介入人员为工程技术人员，主要了解各项工程的进展情况，参与各类机电设备设施的安装调试，房屋的结构、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从业主使用和物业发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于后期的物业管理。物业管理前期介入的内容物
3、业管理前期介入的内容从业主角度从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如 足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调 孔、车辆流向、降噪环保等。从管理角度从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程 改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯 配电、消防设备安装。 审查有关工程及设备的质量，提供改良意见，如维 修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外 观形象。-物业规划设计和建设的介入施工中的质量监理介入作用：保证建筑移交和日后管理的连续性。- 检查工程施工进度- 参与有关工程联席会议- 提供机电安装及能源分配的有关专业意见 如设备安装时就要 考虑到将来检查维修时的
4、方便避免隐患减少人为大修- 提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见使日后管理操作 成本- 督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护如大理石瓷砖地面的 保护 - 提高熟悉楼宇中的各种设备和线路如内部结构、管线布置- 保证楼宇的安全启动正常运行保安衔接无漏洞保安系统设备人员在 投入使用前就运行起来减少如屋顶漏水山墙渗水阳台倒翻水的问题有赖于建筑材料的过关及施工质量的过硬介入阶段的选择及介入内容根据介入阶段的不同可分为早、中、晚三类具体介入时间还要依据物业的具体特点和情况。早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段- 分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议- 提出设备的设置和服务方面的
5、意见- 提出设计遗漏工程项目的建议 中期介入阶段为土建结构封顶、进行设备安装和内部装修阶段- 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理 但又可以改动部分提出建议- 配合设备安装管线布置进行现场监督确保质量- 提出遗漏工程项目建议晚期介入阶段为工程基本完成，准备工程竣工验收接管验收阶段- 进行机电设备的测试检验，准备交接和验收- 指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及费用提出建议从物业管理的实务角度介入的内容- 建筑结构与建筑材料 漏渗水、常用建材质量跟踪- 水电设备与消防设备 自动灭火及报警器、安全出口位置- 保安安全系统 智能化、监控器防盗报警系统的位置 - 环境卫生、绿化 垃圾处理方式、
6、绿化搭配- 配套设施 教育、商业、商务、停车、邮电、购票等- 其他介入 厨房设备位置及水斗，洗衣机位置，阳台地漏物业管理前期介入管理制度建设物业管理内部管理制度* 员工手册、员工岗位职责及考核指标* 内部管理制度、服务规范、人员编制、管理模式物业管理外部管理制度* 委托管理合同、物业验收与接管标准、入伙手续文件* 装修管理规定、业主公约、物业管理规定物业接管验收准备物业接管验收准备工作工作抽调业务骨干组成物业接管小组抽调业务骨干组成物业接管小组 小组成员组成主要有：档案管理文小组成员组成主要有：档案管理文员（负责接管物业的产权、工程、员（负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作设备资料
7、的验收移交工作 ）、业务）、业务骨干（负责业主资料的验收移交以骨干（负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作及协助楼宇的验收移交工作 ）、机）、机电维修部抽调业务骨干（具体负责电维修部抽调业务骨干（具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作）验收移交工作） 物业接管前准备事项物业接管前准备事项 与开发商联系好交接事项、交与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；接日期、进度、验收标准等； 派出先头技术人员前往工地现派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收提前参与发展商申
8、请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；到心里有数； 准备好接管验收记录表格准备好接管验收记录表格; ;资料的接管验收资料的接管验收a)物业产权资料 b) 综合竣工验收资料 c) 施工设计资料 d) 机电设备资料 e) 业主资料物业接管验收标准物业接管验收标准竣工验收与接管验收竣工验收：指一个建筑工程项目经过建筑施工和安装之后达到了该项工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件既竣工后，承建单位与开发单位之间办理交接的过程，它是建筑产品的最后一个环节，是工程项目由建设投入使用的标志。竣工验收的种类：- 隐蔽工程验收 - 分期工程验收 - 单项
9、工程验收 - 全部工程验收接管验收和竣工验收的区别接管验收和竣工验收的区别 a)a)接管验收主要是观感验收和使用验收，接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧它侧 重观感是否合格、设施设备的使用是重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。的内外质量验收。b)b)接管验收是物业管理公司接管物业为防接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。验收，而非具
10、有法律效力的政府评价行为。C)C)接管验收和竣工验收对象不同接管验收和竣工验收对象不同D)D)验收的目的不同验收的目的不同E)E)验收的条件不同验收的条件不同 物业接管验收标准和方法物业接管验收标准和方法a)验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。b)验收方法为观感验收法和使用验收法。 室内工程验收应把握以下室内工程验收应把握以下几点：几点：房屋结构、层高、平面布局、地房屋结构、层高、平面布局、地板楼板、卫浴设施、门窗工程、板楼板、卫浴设施、门窗工程、水电工程、电信设备、安全性。水电工程、电信设备、安全性。公共设施验收应把握以下公共设施验收应把握以下几点：几点：楼梯、电梯、供水工
11、程、供电楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程、以及其它公工程、供气工程、以及其它公共设施。共设施。机电设备的接管验收机电设备的接管验收a） 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。b） 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。c） 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。机电设备接管验收机电设备接管验收d） 发电机型号
12、与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。f） 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。物业管理的清洁“开荒”清洁“开荒” 指物业管理部门在完成了对物业的竣工验收接管验收后，对楼宇内外进行全面彻底的清洁它是一种突击式、会战式的清洁。清洁“开荒”内容 - 对楼宇内外建筑垃圾的清理- 对玻璃、地面、墙面灰尘污垢的清理- 对
13、公共部位（楼梯、电梯、厕所、办 公用房）以及设施的清扫清洁“开荒”作用 - 提高物业形象及信誉 - 缩短业主入伙等待时间- 提高员工凝聚力、战斗力、打下良好基础接管验收遗留问题的处理接管验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认； 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请发展商相关人员签字确认。接管验收遗留问题的处理接管验收遗留问题的处理2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当 积极同发展商联系
14、补齐。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。物业接管过程中开发商物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关与物业管理公司间的关系系物业公司和开发商在接管验收过物业公司和开发商在接管验收过程中往往发生以下方面的矛盾程中往往发生以下方面的矛盾1、工程整体文件、资料交接中的矛盾 2、工程质量标准的认定 3、在工程保修过程中的矛盾 工程整体文件、资工程整体文件、资料交接中的矛盾料交接中的矛盾 原因原因：
15、1 1、开发商思想重视不够，不、开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交注重前期资料的移交 2 2、开发商前期手续不齐全，、开发商前期手续不齐全，无法移交无法移交 改善方法改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，
16、际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。问题，保护自身利益。 工程质量标准的认定工程质量标准的认定工程质量也是在接管过程中容易发生工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标收是依据
17、有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标和使用功能角度认定工程项目符合标准，其实这只是一个最低标准，是能准，其实这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。虑。 改善方法改善方法 开发商要重视验收过程中物业管开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加理人员提出的意见和建议，对工程加以整改避免顾客的投诉。还有开发商以整改避免顾
18、客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。程，以减少、避免后期的修改工作。 在保修过程中的矛盾在保修过程中的矛盾在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。改善方法改善方法 建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。 谢谢！谢谢！
