阜阳市环球外滩国际城销售计划总体分析 99P

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1、环球外滩国际城 2012年销售计划总体分析PART1：2011年阜阳市场分析前言前言2011年是房地产调控政策集中发力的一年，在以“双限”为主要特色的政策影响下，2011年下半年开始成交量下滑，观望情绪加剧成为市场主旋律，从阜阳市一年来楼市的发展来看其主要特点是：土地土地市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓。 住宅成交量分析：住宅成交量分析：2011年阜阳住宅全年累计成交套数9040套，累计成交面积86.9万，和2010年全年相比套数下滑5.2%，面积上扬

2、5.1%。12月，阜阳楼市量跌价升，累计成交套数为181套，为两年来单月成交的最低，成交面积为1.86万，环比上月分别减少44.1%和41.9%。整个12月份，开发商大幅增加推盘的力度，但是市场受政策影响很大，观望气氛大幅增加，住宅销量成为两年来的最低水平。2011年全市商品房成交量147.09万，同比下降24.36%；阜阳城区117.14万，同比下降4.5%，商品住房价格7、8月份达到全年最高，进入4季度整体出现回落，4季度与3季度相比下降达到2.1%从季度分布来看逐次递减，第一季度宅销累计26.24万平米，第二季度宅销累计25.28万平米，第三季度宅销累计23.72万平米，第四季度宅销累计

3、11.66万平米。住宅成交均价分析：住宅成交均价分析：2011年全年阜阳城区商品房成交均价4905元/，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/，同比2010年均价3988元上升870元，涨幅21%。12月份住宅均价是5065元/，环比增加125元/，涨幅2.5%。住宅可售量月度走势：住宅可售量月度走势：截止12月底，阜阳可售面积为56.33万，当月成交面积为1.9万，去化周期为14.5，伴随着成交量的大幅回落，和新增供应量的增加，其去化周期大大延长。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要受成交量指标影响。阜阳城区房地产市场批准预售：阜阳城区房地产市场批准预售：12月份，阜阳城区共批准

4、预售面积22.3万，同比上涨18.3%，环比上涨758%，其中住宅17.86万，同比上涨16.6%，环比上涨677%。1-12月份阜阳城区商品房批准预售面积为150.48万，同比下降3.2%，其中住宅119.24万，同比上涨34.5%，截止到年底，累计可售面积为94.87万，同比上涨23.5%，其中住宅56.33万，同比上涨31%。住宅供求关系分析：2011年全年住宅累计供应119.24万，累计销售面积86.9万，供求比为1.37，供应远大于成交。12月，阜阳楼市累计新增面积17.86万，累计销售面积1.86万，供求比为9.60，供应远高于成交。在没有降价的前提下，尽管开发商大幅推盘入市，仍不

5、能扭转成交的惨淡。2011年房地产投资建设规模快速增长：年房地产投资建设规模快速增长：2011年，全市房地产开发投资76.9亿元，同比增长51.02%；商品房施工总面积701.8万，同比增长24.01%，其中新开工面积348.1万，同比增长52.6%，竣工总面积119.2万，同比增长21.8%。建设规模的快速增长，主要依赖于保障性住房建设的带动。2011年阜阳土地市场分析：年阜阳土地市场分析：2011年度阜阳市房地产开发购置土地面积154.5万，同比下降26.4%，全年出让用于房地产开发土地面积为102.24万，同比下降5.5%，特别是第4季度成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现

6、象，土地市场的低迷反映出开发企业拿地谨慎，对房地产市场预期不容乐观。2011年阜阳市房地产市场销售情况（含年阜阳市房地产市场销售情况（含5县）：县）：1、1-12月份我市商品房销售备案面积147.09万，同比下降24.36%，其中住宅118.6万，同比下降24.69%。全年我市商品房销售均价4175元/，同比上涨19.8%，其中商品住宅3439元/，同比上涨18.5%。2、12月份全市商品房销售备案面积5.44万，所辖5县市中，临泉县销售面积居上0.87万，同比增长53%，颍上县居下为0.12万。3、12月份阜阳城区商品房销售备案面积3.38万，344套，同比下降4.5%，环比下降17.56%

7、，其中商品住宅1.86万，181套，同比下降1.3%，环比下降42%。4、12月份阜阳城区商品房销售总额1.82亿元，平均销售价5393元/，其中住宅平均销售价5065元/。5、12月份阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨3%，其中住宅环比增长2.5%。6、2011年度阜阳城区商品房成交均价4905元/，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/，同比涨幅21%。7、12月份全市商品房住房平均销售均价3773元/，环比上月下降1.8%。所辖5县市区中，临泉县销售均价最高为4087元/。表格分析表格分析2010年与年与2011年市场供应分析年市场供应分析事项2010年2011年对比市区施工

8、面积565.92万平方米701.8万平方米同比增长24.01市区新开工面积228.11万平方米348.1万平方米同比增长52.6市区竣工面积97.87万平方米119.2万平方米同比增长21.8从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。表格分析表格分析2010年与年与2011年市场价格分析年市场价格分析事项2010年2011年对比住宅均价3988元/平方米4858元/平方米同比增长21整体均价4495.86元/平

9、方米4905元/平方米同比增长9.1表格分析表格分析20102010年与年与20112011年市场销售分析年市场销售分析事项2010年2011年对比批准预售面积（住宅）88.65万 119.24万34.5%34.5%销售面积122.66万 117.14万-4.5%-4.5%从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有较大提高，但供从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有较大提高，但供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。拐点形态。2012年阜阳楼市下一阶段预测：年阜阳楼市下一阶段预测：1、房地产市场下行趋势将持

10、续。第4季度以来受国家宏观调控政策的影响，我市商品房成交量环比出现下跌，特别是11、12月份最为明显，以阜阳城区为例，11月份商品房成交面积4.28万，其中商品住宅3.38万，环比分别下降60%和52%。12月份，商品房成交面积3.38万，其中商品住宅1.86万，环比分别下降17.5%和42%。由于居民对商品住房价格下降预期的影响，未来一段时间（3-5个月）形势不容乐观，对开发企业而言，去库存化压力将进一步加大。2、商品住房价格涨幅放缓，价格松动即将出现。通常来看，量跌是价跌的先兆，从我市近期房价的走势上也可看出这一点，以阜城为例，9月份商品住宅成交均价4868元/，10月份4893元/，环比

11、上涨0.51%，11月份4940元/，环比上涨0.96%，12月份5065元/，环比上涨2.5%，随着“两节”临近，预计开发企业必将用较大的“优惠”政策以迎合即将返乡的“大军”，争成交量换回笼资金。3、开发企业面临“优化重组”，面对房地产市场诸多不确性因素及当前种种困境，房地产开发企业面临着“洗牌”，优化重组、调整经营思路也许是企业的最佳选择。4、促开工促建设促销售是目前的工作重点。当前阜阳市房地产市场主要面临的是巨大的刚性需求如何释放出来以及释放出来时市场如何应付。正确的舆论引导，透明的市场信息披露尤为重要，一方面引导人们合理消费，一方面引导企业理性销售。总结：未来阜阳的房地产市场会进入一个

12、供应量大，成交量下滑的时期。现阶段总结：未来阜阳的房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期。现阶段有楼盘已开始暗地降价。有楼盘已开始暗地降价。2012年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。PART2：阜阳城区在售个案分析颍州区颍州区正基首府正基首府红堡城红堡城金悦时代金悦时代丽丰一品丽丰一品易景国际易景国际银河金座银河金座御景城御景城正基首府正基首府基本信息基本信息物业类别住宅、商铺楼宇类别高层、小高层交通状况31占地面积118亩 总建筑面积26万m2 绿化率38.6%公摊12%容积率3.0层高2.9米车位1200个 其中380个（地面）82

13、0个（地下）总栋数18栋总户数2500户布局点式交房标准白坯小区配套小区内有彩色可视对讲、闭路监控、停车场管理系统、门禁系统；厨房装有煤气泄漏探测报警器；有电话、闭路电视及电信宽带系统。园林设计 中国美术学院风景建筑设计研究院和浙江大学建筑设计院楼盘名称正基首府区属颍州区项目位置阜王路与淮河路交汇处向西300米路南 售楼处阜王路与淮河路交汇处向西300米路南 售楼电话0558-2629999开发商阜阳正基置业有限公司物业公司马鞍山市华侨物业发展有限责任公司物业管理费住宅0.5建筑设计麦可利金（上海）建筑设计有限公司建筑风格后现代简约式区位配套区位配套学校：内有配套幼儿园第十五中学商场：红梅百货

14、小区有6万方商业邮局：清河路邮政支局银行：银行：阜王路徽商银行医院：阜阳中医院院其它：颍州区委政府目前暂无交通1、2011年共推出年共推出C1#,C3#,E4#、B1#、A2#高层高层原价：原价：均价均价5000元元/平平，起价，起价4600/平，最高价平，最高价6900元元/平平 。（会员卡力减。（会员卡力减10000元，一次性付款元，一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价5000元元/平平，起价，起价4600元元/平，最高价平，最高价6900元元/平平 。（会员卡力。（会员卡力减减10000元，一次性付款元，一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款

15、99折。）折。）2、2012年年1月推出月推出B2#楼：楼：原价：原价：均价均价5100元元/平平，起价，起价4800/平，最高价平，最高价6800元元/平平 。（买房送汽车、或。（买房送汽车、或者抵者抵50000元房款）元房款）目前价格：目前价格：均价均价5100元元/平平，起价，起价4700元元/平，最高价平，最高价6800元元/平平 。（买房送汽。（买房送汽车、或者抵车、或者抵50000元房款）元房款）3、商铺价格：未定、商铺价格：未定4、未来推盘：项目进行到、未来推盘：项目进行到2期，共计期，共计3期，预计今年会推出剩余的期，预计今年会推出剩余的7栋高层中的栋高层中的4栋，价位在栋，价

16、位在5100-5300元，总体量约元，总体量约400余户余户总结：总结：1月份开盘月份开盘B2#由于促销力度较大，销量较为乐观，虽然价位较之前有所由于促销力度较大，销量较为乐观，虽然价位较之前有所增加，但折扣后价位无明显变化。增加，但折扣后价位无明显变化。房价走势房价走势2011年推盘量：E4#、C3#、C1#、B1#、A2#共555套，共53586平方，其中2010年剩余房源83套。2011年销售量：E4#：143、C3#：71、C1#：85套、B1#：66套、A2#：52套，2010年剩余房源：76套，共493套，销售率：88.8%，销售面积为47600平方。2012年预计推盘量：B2#、

17、B3#、C2#、C4#，共400余套，共42300平方左右，价位5100-5300元。销售分析销售分析红堡城红堡城物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况3、33占地面积102亩总建筑面积171000M2绿化率35%公摊10%容积率4.0层高2.8米车位900总栋数12总户数2500布局点式交房标准毛坯小区配套3000平米高尔夫果岭、四大主题公园、社区主题商业街、双语幼儿园、篮球场、羽毛球场等。园林设计 杭州现代环境艺术实业有限公司基本信息基本信息楼盘名称红堡城区属颍州区项目位置开发区京九办颍州南路669号售楼处开发区京九办颍州南路669号售楼电话0558-26677772666777开发商阜阳

18、七度置业有限公司物业公司阜阳七度物业管理有限公司物业管理费1元建筑设计美国DF（深圳）建筑设计有限公司建筑风格现代简约式区位配套区位配套教育配套：实验中学、鸿远小教育配套：实验中学、鸿远小学、阜阳十五中学、阜阳十五中商业配套：合家福超市、购物商业配套：合家福超市、购物中心中心银行：建设银行、工商银行银行：建设银行、工商银行幼儿园：开发区欣颖幼儿园幼儿园：开发区欣颖幼儿园医院：骨科医院、创伤医院医院：骨科医院、创伤医院1、2011年共开出年共开出3#、7#、9#、11#、12#、15#、16#高层高层 原价：起价：原价：起价：4500元元/，均价约均价约4700元元/平平，最高价：，最高价：60

19、00多元多元/（一次性付款（一次性付款95折，按揭贷款折，按揭贷款96折）折） 目前价格：起价：目前价格：起价：4550多元多元/，均价约均价约4800元元/平平，最高价：，最高价：6100多元多元/，（一次性付款，（一次性付款95折，按揭贷款折，按揭贷款96折。）折。）2、2012年推出年推出2#5#楼：楼：原价：原价：均价均价4900元元/平平，起价，起价 4600元元/平，最高价平，最高价6500元元/平平 。（一。（一次性付款次性付款89折，按揭贷款折，按揭贷款93折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价4900元元/平平，起价，起价4600元元/平，最高价平，最高价6500元元/平平

20、 。（ 一次性付款一次性付款89折，按揭贷款折，按揭贷款93折。）折。）总结：住宅除总结：住宅除3#楼剩余楼剩余10多套难去化房源有较之前折扣加大，但属多套难去化房源有较之前折扣加大，但属于明降暗升，价格浮动不大。于明降暗升，价格浮动不大。房价走势房价走势2011年推盘量：3#、7#、9#、12#、15#、16#、11#共860套，共83740平方。2011年销售量：3#:103套、7#：133套、9#：129套、12#：134套、11#15#：149套，16#：68套，共716套，销售率：83.2%，共69672平方。2012年预计推盘量：8#、10#、2#、5#、6#共480余套，共472

21、00平方左右，价位：4900-5000元。销售分析销售分析金悦时代金悦时代基本信息基本信息楼盘名称金悦时代区属颍州区项目位置颍州区清河办事处阜王路588号售楼处颍州区清河办事处阜王路588号售楼电话0558-2775899开发商安徽金悦置业有限公司物业公司安徽阜阳市乐富强物业管理有限公司物业管理费0.6元建筑设计上海同济林李设计院建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况19 、20、23占地面积63418总建筑面积215913 绿化率32.5%公摊13%容积率2.9层高2.8米车位560个总栋数5栋总户数1002户布局点阵势交房标准毛坯小区配套大型商业餐饮娱乐休闲、五星级私人豪

22、华会所园林设计杭州园艺景观设计事务所区位配套区位配套金悦时代处于南二环路与阜王路交汇处学 校： 清河小学 十五中商 场： 华联超市邮 局： 清河路邮政支局邮政储蓄银 行： 徽商银行 建设银行幼儿园 飞翔鸟中英文幼稚园医院：阜阳中医院院其它： 毗邻颍州区政府、政务 中心、阜阳广电中心1、2011年年5月月8日开盘的日开盘的1#、3#楼仅剩楼仅剩40多套在售，面积有多套在售，面积有104平米和平米和130平平米米 原价：起价：原价：起价：5590多元多元/，均价约均价约5800元元/平平，最高价：，最高价：6900多元多元/（一次（一次性付款性付款99折，按揭贷款无优惠）折，按揭贷款无优惠） 目前

23、价格：起价：目前价格：起价：5600多元多元/，均价约均价约5900元元/平平，最高价：，最高价：6900多元多元/，（一次性付款（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）2、2011年年8月推出月推出2#楼：楼：原价：原价：均价均价6000元元/平平，起价，起价5620元元/平，最高价平，最高价7020元元/平平 。（一次性付款。（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价6000元元/平平，起价，起价5620元元/平，最高价平，最高价7020元元/平平 。（。（ 一次性付一次性付款款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）总结：目前

24、金悦时代在售的房源均为总结：目前金悦时代在售的房源均为2011年开盘的剩余房源，从目前对外公开的年开盘的剩余房源，从目前对外公开的价格来看，总体均价略微上浮。价格来看，总体均价略微上浮。房价走势房价走势2011年推盘量：2011年推出1#2#3#共437套（3#楼未备案）52440平米，2010年剩余房源80套9786平米，共计517套62226平米。2011年销售量：1#：136套，2#：76套，3#：101套，2010年剩余房源：62套，共375套45162平米，销售率：73.0%。2012年推盘量：10#：162套，16000平米左右，预计价位：5900-6000元。销售分析销售分析丽丰

25、一品丽丰一品基本信息基本信息楼盘名称丽丰一品区属颍州区项目位置颍州区清河办一道河中路139号 售楼处颍州区清河办一道河中路139号 售楼电话0558-2666666开发商丽丰集团物业公司山东明德物业发展有限公司物业管理费住宅0.5建筑设计上海对外建设建筑设计有限公司建筑风格欧式简约物业类别住宅、商铺楼宇类别高层总建筑面积56万m2绿化率36.0%公摊15%容积率3.05层高2.9米车位2200个、全部地下总栋数29栋总户数3125户布局点阵式交房标准白坯小区配套采用分户式供暖、供热水系统、室内供新风系统、燃气报警系统、入户门指纹锁系统、智能IC一卡通门禁系统和智能化安全监控系统。园林设计 中国

26、美术学院风景建筑设计研究院 区位配套区位配套学校：丽丰幼儿园、清学校：丽丰幼儿园、清河小学分校区、十五中河小学分校区、十五中学，银行：中国建设银学，银行：中国建设银行、徽商银行、工商银行、徽商银行、工商银行、农业银行，娱乐休行、农业银行，娱乐休闲：清河广场闲：清河广场 ，商业：，商业：乐购、华联大厦，天马乐购、华联大厦，天马菜市场菜市场1、2011年年5月推出月推出A16#,A17#：原价：原价：均价均价5700元元/平平，起价，起价5400/平，最高价平，最高价7500元元/平平 。（一次。（一次性付款性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。十套特价房最高可享折。十套特价房最高可享6000

27、0元优惠）元优惠）目前价格：目前价格：均价均价5700元元/平平，起价，起价5400元元/平，最高价平，最高价7500元元/平平 。（一次性付款（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。十套特价房最高可享折。十套特价房最高可享60000元元优惠）优惠）2、商铺价格：未定、商铺价格：未定3、未来推盘：因开发商原因，小区内部拆迁尚未结束，所有在建住、未来推盘：因开发商原因，小区内部拆迁尚未结束，所有在建住宅均已销售完毕，总销量宅均已销售完毕，总销量1200套，其余什么时候开发未知。套，其余什么时候开发未知。总结：去年总结：去年5月份开盘月份开盘16#、17#所剩房源均为大户型，且由于口碑所剩

28、房源均为大户型，且由于口碑不好销量欠佳，春节期间无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显不好销量欠佳，春节期间无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显变化。变化。房价走势房价走势2011年推盘量：A16#、A17#共364套44687平米，2010年剩余房源214套26584平米，共计578套71271平米。2011年销售量：A16#：168套、A17：151套，2010年剩余房源180套，共计499套61507平米，销售率：86.3%。2012年预计推盘量：C区4栋，共计600余套68900平米左右，预计价位：5700-5800元。销售分析销售分析易景国际易景国际基本信息基本信息楼盘名称易景国际区属

29、颍州区项目位置颍州区清河办事处阜王路666号售楼处颍州区清河办事处阜王路666号售楼电话0558-2595555开发商阜阳易景置业有限公司物业公司合肥顺昌物业管理公司物业管理费0.55元每平方建筑设计博创国际（加拿大）建筑设计事务所建筑风格欧式简约物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况20、23占地面积385亩总建筑面积50万M2绿化率40%公摊20%容积率1.4层高2.8米车位1600个总栋数50栋多层，11栋高层总户数4200户布局点阵势交房标准毛坯小区配套小区配套幼儿园和小学；清河小学园林设计 南京绿都园林设计有限公司区位配套区位配套学校：15中，商场：华联超市（附近）邮局：清河路邮政支

30、局邮政储蓄银行：徽商银行工商银行幼儿园：配套双语幼儿园医院：阜阳中医院民航家属院院其它：阜阳广播电视台、颍州区政府、政务中心1、2011年年5月初开盘的月初开盘的S3#S4#楼仅剩楼仅剩30多套在售，面积有多套在售，面积有90-135平米。平米。 原价：起价：原价：起价：5500元元/，均价约均价约5700元元/平平，最高价：，最高价：6200多元多元/（一次性付款（一次性付款99折，按揭无优惠）折，按揭无优惠） 目前价格：起价：目前价格：起价：5500多元多元/，均价约均价约5700元元/平平，最高价：，最高价：6200多元多元/平，（一次性付款平，（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款9

31、9折。）折。）2、2011年年10月推出月推出S5楼：楼：原价：原价：均价均价5800元元/平平，起价，起价 5600元元/平，最高价平，最高价6600元元/平平 。（一。（一次性付款次性付款99折，按揭无优惠。）折，按揭无优惠。）目前价格：目前价格：均价均价5800元元/平平，起价，起价5600元元/平，最高价平，最高价6600元元/平平 。（ 一次性付款一次性付款99折，按揭无优惠。）折，按揭无优惠。）总结：住宅现剩余总结：住宅现剩余70多套，房价较稳定，无明显变化。多套，房价较稳定，无明显变化。房价走势房价走势2011年总推盘量：2011年推出S3#、S4#、S5# 共332套39327

32、平方，2010年剩余房源106余套10289平方，共计438套，49616平方。2011年总销售量：S3#：31套，S4#:126套，S5#：48套，2010年剩余房源：88套，共：293套，33143平方，销售率66.9%。2012年预计推出N6、N9、S11、S12、S15、S18，6栋共368套，35500平方左右，价位预期在5700-5800元。销售分析销售分析银河金座银河金座基本信息基本信息楼盘名称银河金座区属颍州区项目位置阜阳市中清路与河荫路交汇处售楼处阜阳市电视台东100米售楼电话0558-2351111开发商阜阳银河置业有限公司物业公司山东德众物业发展有限公司物业管理费住宅0.

33、7建筑设计浙江众城建筑设计院有限公司建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况22、23占地面积2.5万总建筑面积8.7万M2绿化率36.8%公摊未定容积率3.5层高2.9米车位359个 其中36个（地面）281个（地下）42个（半地下）总栋数6栋总户数636布局点式交房标准毛坯小区配套地下停车场、居民健身场地、文化活动中心、便民店、景观游泳池、医务室、警务室、托儿所园林设计 安徽银杉环保科技有限公司区位配套区位配套学校：清河小学十五中商场：阜阳商厦中新超市邮局：汽车南站邮政支局银行：徽商银行幼儿园：小红帽幼儿园医院：阜阳市中医院院其它：阜阳电视台市行政服务中心1、2011年共推

34、出年共推出3#、5#、6#楼：楼：原价：原价：均价均价5000元元/平平，起价，起价4680/平，最高价平，最高价7200元元/平平 。（会员卡力减。（会员卡力减10000元，一次性付款元，一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价5000元元/平平，起价，起价4680元元/平，最高价平，最高价7200元元/平平 。（会员卡力。（会员卡力减减10000元，一次性付款元，一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）2、2012年年1月推出月推出7#楼：楼：原价：原价：均价均价5100元元/平平，起价，起价4700/平，最高价平，最高价7300元元

35、/平平 。（会员卡力减。（会员卡力减10000元，一次性付款元，一次性付款97折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价5100元元/平平，起价，起价4700元元/平，最高价平，最高价7300元元/平平 。（会员卡力。（会员卡力减减10000元，一次性付款元，一次性付款97折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）3、商铺价格：未定、商铺价格：未定4、未来推盘：项目共计、未来推盘：项目共计6栋楼，已开栋楼，已开4栋，剩余栋，剩余1#、2#（共（共228套）开盘时间套）开盘时间未知，看市场情况而定，未知，看市场情况而定，总结：总结：8月份开盘月份开盘6#所剩房源均为大户型

36、，元旦开盘的所剩房源均为大户型，元旦开盘的7#销量欠佳，春节期间销量欠佳，春节期间无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显变化。无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显变化。房价走势房价走势2011年推盘量：3#、5#、6#共350套，共34816平方。2011年销售量：3#：84套、6#：50套、5#：94套，共销售228套，共22665平方，销售率：65.1%2012年预计推盘量：1#、2#、7#共计：333套，共32600平方左右，价位50005200元销售分析销售分析御景城御景城基本信息基本信息楼盘名称御景城区属颍州区项目位置颍州南路与三环路交汇处向南100米售楼处颍州南路与三环路交汇处向南1

37、00米售楼电话0558-2676666/2679999开发商阜阳市嘉禾置业有限公司物业公司安徽乐富强物业管理有限公司物业管理费0.5元每平方建筑设计合肥华祥规划建筑设计有限公司建筑风格现代简约式物业类别住宅楼宇类别高层交通状况33路、3路占地面积88578总建筑面积27万M2绿化率43.9%公摊18%容积率2.98层高2.8米车位1141总栋数16栋总户数1980户布局点式交房标准毛坯小区配套幼儿园、超市型菜场、社区邮政园林设计 芜湖市楚天环境艺术设计有限公司区位配套区位配套学校：实验中学鸿远小学商场：和家福超市、购物、中心邮局：南站邮政支局银行：建设银行、工商银行幼儿园：开发区欣颖幼儿园医院

38、：骨科医院创伤医院院其它：康康药房、万霖社区1、2011年年6月开盘的一期共推出高层月开盘的一期共推出高层1#、6#、13#、15#、16#；均；均33层，面层，面积为积为116、126、132、144、168平米：平米： 原价：起价：原价：起价：4600多元多元/，均价约均价约5000元元/平平，最高价：，最高价：5900多元多元/（一次（一次性付款性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折）折） 目前价格：起价：目前价格：起价：4600多元多元/，均价约均价约5000元元/平平，最高价：，最高价：5900多元多元/平，平，（一次性付款（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）2

39、、2011年年12月推出月推出17#楼：楼：原价：原价：均价均价5100元元/平平，起价，起价4700元元/平，最高价平，最高价6000元元/平平 。（一次性付款。（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：目前价格：均价均价5100元元/平平，起价，起价4700元元/平，最高价平，最高价6000元元/平平 。（。（ 一次性付一次性付款款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）总结：住宅一期已销售总结：住宅一期已销售80%以上，二期销售缓慢，仅销售以上，二期销售缓慢，仅销售20%，价格无明显变，价格无明显变动。动。房价走势房价走势2011年推盘量：1#、6#、13#、

40、15#、16#，17#，共1002套，93685平方，2010年剩余房源23套，2680平方，共1025套，96365平方。2011年销售量：1#：164套，6#：119套，13#：98套，15#：113套，16#：117套，17#：35套，2010年剩余房源20套，共666套62540平方，销售率：64.9%。2012年预计推盘量2#、3#、5#、10#、11#、12#、18#共800套, 78500平方左右，均价5100-5300。销售分析销售分析颍泉区颍泉区华兴滨河苑华兴滨河苑美在花城美在花城香港财富广场香港财富广场东方第一城东方第一城华兴滨河苑华兴滨河苑基本信息基本信息楼盘名称华兴滨河

41、苑区属颍泉区项目位置阜阳市泉河桥北站对面售楼处阜阳市泉河桥北站对面售楼电话0558-21538882153999开发商安徽省继华置业有限公司物业公司安徽华兴物业有限公司物业管理费0.6元/月建筑设计阜阳市建筑勘察设计院建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况4、9、5、20占地面积70多亩总建筑面积12万方绿化率32%公摊18%容积率2.49层高2.8米车位280个总栋数6栋总户数830户布局点阵势交房标准毛坯小区配套内设有会所、室外活动场所、园林设计 浙江大学城乡规划设计院区位配套区位配套学校学校：泉北小学第四中学银行银行：农行工行农村信用社医院医院：第五人民医院公交：公交：

42、4、9、5、20路到汽车北站下即可其他其他：华联超市泉北大市场1、2011年年5月月26日开盘的日开盘的2#、8#、9#，面积有，面积有104平米和平米和130平米：平米： 起价：起价：4900多元多元/，均价，均价约约5000元元/平平，最高价：，最高价：6800多元多元/（一（一次性付款次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折）折） 目前价格：目前价格： 4900多元多元/，均价，均价约约5000元元/平平，最高价：，最高价：6800多元多元/（一次性付款（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折）折）2、 2012年年1月月1日开盘推出的日开盘推出的1#、6#楼：面积有楼：面积有8

43、5平米，平米，92平米，平米，125平米：平米：起价：起价：4980元元/平，平，均价均价5200元元，最高价，最高价6900元元/平平 。（一次性付款。（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。）折。）目前价格：起价目前价格：起价4980元元/平，平，均价均价5200元元/平平，最高价，最高价6900元元/平平 。（。（ 一次性付款一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折。折。总结：住宅价位较稳定，略微上浮。总结：住宅价位较稳定，略微上浮。房价走势房价走势2011年推盘量：2#、8#、9#共168套18485平米。2011年销售量：2#：86套、8#：36套、9#：38套，共160

44、套17864平米，销售率：95.2%2012年预计推出：1#、6#，共660套63700平米左右，价位：5200-5300元。销售分析销售分析美在花城美在花城基本信息基本信息楼盘名称美在花城区属颍泉区项目位置颍泉区中市办北京中路300号 售楼处颍泉区中市办北京中路300号 售楼电话0558-2678888开发商安徽成大房地产有限公司物业公司阜阳中市物业管理有限公司物业管理费住宅0.55建筑设计沈阳中鼎建筑设计公司建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况4路，5路，9路，20路，28路，29路，31路占地面积2.9万m2总建筑面积126423M2绿化率31%公摊12-15%容积率

45、3.8层高2.9米车位共534个、地上150、地下384总栋数8栋总户数1024布局点式交房标准毛坯小区配套12588平米的大型地下停车场，露天健身场所，一站式社区生活便利商业街园林设计 区位配套区位配套学校：泉北中学市第四中学颍河中学商场：华联超市邮局：泉北邮政支局银行：农业银行工商银行农村合作信用社幼儿园：新心幼儿园泉北幼儿园医院：市五院嘉华门诊部院其它：双河小学东方超市1、2011年年9月开盘的月开盘的1#、2#、3#楼还有部分剩余，面积楼还有部分剩余，面积93-126平平 原价：起价：原价：起价：4800多元多元/，均价约均价约5100元元/平平，最高价：，最高价：6900多元多元/（

46、购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠（购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠3个点，首付三成个点，首付三成无优惠，四成无优惠，四成0.5个点，五成个点，五成1个点，六成个点，六成1.5个点，个点，7成成2个点个点） 目前价格：起价：目前价格：起价：4800多元多元/，均价约均价约5300元元/平平，最高价：，最高价：6900多多元元/（购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠（购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠3个点，首付个点，首付三成无优惠，四成三成无优惠，四成0.5个点，五成个点，五成1个点，六成个点，六成1.5个点，个点，7成成2个点个点）2、商铺价格：未定、商铺价格

47、：未定3、未来去化：预计今年会拿出、未来去化：预计今年会拿出3栋高层出来，总体量栋高层出来，总体量300多套，价位多套，价位受市场影响应该变化不大，预期均价受市场影响应该变化不大，预期均价5200-5300元元总结：售市场环境影响，加之项目首次开盘，所以价位变化不大。总结：售市场环境影响，加之项目首次开盘，所以价位变化不大。3栋栋搂大面积去化较慢，春节期间无明显优惠，价位较稳定。搂大面积去化较慢，春节期间无明显优惠，价位较稳定。房价走势房价走势2011年推盘量：1#、2#、3#共570套，共64465平方2011年销售量：1#：7套、2#：152套、3#：42套，共201套，共22756平方，

48、销售率：35.3%。2012年预计推盘量：4#、5#、6#预计300余套，共29600平方左右，预计价格52005300元。销售分析销售分析香港财富广场香港财富广场基本信息基本信息楼盘名称香港财富广场区属颍泉区项目位置阜阳市商业核心区人民东路（国贸大厦50米）售楼处阜阳市商业核心区人民东路（国贸东）50米售楼电话0558-26688882669999开发商阜阳市万德房地产开发有限公司物业公司暂无物业管理费暂无建筑设计上海中元国际建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别高层交通状况2、14、18、23占地面积47.6亩总建筑面积18万平方米绿化率20%公摊15%容积率7.2层高2.9米车位共

49、700个，地上100，地下600总栋数4栋总户数594布局点式交房标准毛坯小区配套10万香港财富广场购物中心 园林设计 上海中元国际区位配套区位配套学校：安徽省阜阳第一中学校：安徽省阜阳第一中学学 三中商场：千百意三中商场：千百意 步步行街行街 浙江商贸城浙江商贸城 百货大楼百货大楼 10万香港财富广场购物中万香港财富广场购物中心等邮局：市邮电局银心等邮局：市邮电局银行：行： 中国银行中国银行 建设银行建设银行 工工商银行等幼儿园：育新幼儿商银行等幼儿园：育新幼儿园医院：阜阳市第五院园医院：阜阳市第五院 市市中医院院其它：中医院院其它： 未来皖西未来皖西北商业中心区北商业中心区1、2011年年

50、8月开盘的月开盘的2#楼仅剩楼仅剩10多套在售，面积为多套在售，面积为136平平米以上的大户型米以上的大户型 原价：起价：原价：起价：5900多元多元/，均价约均价约6500元元/平平，最高价：，最高价：7500多元多元/（一次性付款（一次性付款98折，按揭贷款折，按揭贷款99折）折） 目前价格：起价：目前价格：起价：5900多元多元/，均价约均价约6500元元/平平，最高，最高价：价：7500多元多元/（一次性付款（一次性付款99折）折）2、商铺价格：单层、商铺价格：单层25000-48000元元/总结：项目分为总结：项目分为2期，一期商业全部去化完毕，期，一期商业全部去化完毕，2期住宅共期

51、住宅共1栋搂，价位为明显变化栋搂，价位为明显变化房价走势房价走势2011年推盘量：2#：198套，27720平方。2011年销售量：2#：186套，26040平方，销售率93.9%。2012年推盘量为剩余的12套住宅，共1680平方，均价：6500元元/平平。销售分析销售分析东方第一城东方第一城基本信息基本信息楼盘名称东方第一城区属颍泉区项目位置市中心颍河西路366号（苏果超市西侧）售楼处市中心颍河西路366号（苏果超市西侧）售楼电话0558-2209999开发商安徽省兴泰置业有限公司物业公司阜阳市佳佳乐物业管理有限公司物业管理费多层0.46元/月小高层0.58元/月建筑设计浙江工业大学研究设

52、计院建筑风格现代简约式物业类别住宅、商铺楼宇类别多层、小高层交通状况3、4、5、9、15、16、22、25路占地面积7.6万总建筑面积18万绿化率35%公摊10%容积率2.4层高2.9米车位共800个，地上200，地下600总栋数18栋总户数1200布局点阵式交房标准毛坯小区配套苏果超市园林设计 浙江工业大学研究设计院区位配套区位配套学校：文峰小学、三学校：文峰小学、三里小学、民族中学、九里小学、民族中学、九中商场：苏果超市中商场：苏果超市 步步行街邮局：颍上路邮行街邮局：颍上路邮政支局银行：政支局银行： 中国银中国银行行 工商银行等幼儿园：工商银行等幼儿园：阜阳市民族幼儿园医阜阳市民族幼儿园

53、医院：市五院院：市五院 友好医院院友好医院院其它：其它： 古商城古商城 东城河东城河1、 2011年年12月推出月推出12#多层，多层，11#小高层，其中多层小高层，其中多层128平米的仅平米的仅剩两套剩两套原价：原价：均价均价7000元元/平平，起价，起价6580元元/平，最高价平，最高价7800元元/平平 。（一。（一首付首付30%无优惠，首付无优惠，首付50%优惠一个点，优惠一个点，70%优惠两个点，一次性优惠两个点，一次性付款优惠三个点付款优惠三个点。）。）目前价格：目前价格：均价均价7000元元/平平，起价，起价6580元元/平，最高价平，最高价7800元元/平平 。（首付（首付30

54、%无优惠，首付无优惠，首付50%优惠一个点，优惠一个点，70%优惠两个点，一次优惠两个点，一次性付款优惠三个点性付款优惠三个点。）。）2、商铺价格：单层、商铺价格：单层20000-32000元元/ 3、项目、项目3期拆迁工作尚未开始，所以开盘日期及去化量未知期拆迁工作尚未开始，所以开盘日期及去化量未知总结：住宅价格稳定，无明显降价。总结：住宅价格稳定，无明显降价。房价走势房价走势2011年推盘量：11#、12#共73套，共7951平方。2010年剩余房源90套，共9100平方，共计163套，共17051平方。2011年销售量12#：13套，11#：21套，2010年剩余房源销售75套，共106

55、套，共11083平方，销售率65.0%。2012年推盘量未知，因为该项目3期拆迁工作尚未开始。销售分析销售分析个案分析个案分析一、从目前摸排的阜阳城区的一些个案情况上来看，2011年住宅市场总体上的销售还是比较平稳的，但是和2010年相比，销售面积下浮4.5%，销售均价增幅放缓，甚至部分楼盘价格略微下浮，说明国家的房产政策给房地产市场带来一定的影响，造成客户的观望气氛较浓。二、根据我们通过各种途径得知摸排各项目的2012年的销售计划上来看，2012年推量基本平稳，价格和2011年也无明显变化，大部分个案价格在5000-5300左右，但是从阜阳总体供应量上来看，2012年的供应量会越来越大，未来

56、阜阳市场的各项目的竞争将越来越大。三、在目前国家政策不松动，客户观望较浓的情况下，2012年的阜阳房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期，2012年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势，但是阜阳的房地产市场还是存在巨大的刚性需求。所以我们下阶段工作是在这种情况下，如何将其释放出来以及释放出来时市场如何应付，给客户一个合理的消费理念。PART3：本案2011年销售数据分析项目推量2011年3月份，我司“环球外滩国际城”项目，项目整体分为A、B、C、D、E、F六大标段，项目处于DE标段尾房销售，F标段蓄水阶段，具体可售量如下：住宅：1、D/E标段剩余尾房：剩余住宅98套，总面积20167

57、.62，总销金额约10625.0086万元；2、F标段新推量：住宅384套，总面积43842.9，总销金额约26982.1461万元；商铺：1、ABCDE标段商业：剩余商铺86套，总面积17230.92，总销金额约270364511.76万元（按签约价）；车位：1、 DE标段：剩余车位81套，总销金额978.5万元。项目项目套数套数面积（）面积（）均价均价总销金额（元）总销金额（元）住宅住宅48264010.525879.21元/ 376331546商业商业8617230.9215690.66元/ 270364511.76车位车位81/120802.47元/ 套9785000合计合计56881

58、241.44(不含车位）/656481057.76销售概况截止2011年12月份，项目整体销售情况如下：住宅：共销售312套，总面积37739.10，总销金额约2.2276亿元，其中；DE标段尾房38套，总销面积7992.04，总销金额约3983.2374万元，去化比例约40%F标段住宅销售274套，总销面积29747.06 ，总销金额约1.83亿元，去化比例约70%住宅剩余170套，共计面积26271.42，总销金额15356.8841万元；车位：共销售45套车位，销售总金额538.5万元；商铺： 商铺11月下旬上市，暂无销售业绩；日期日期项目项目明细明细套数套数均价均价面积面积/ /金额金

59、额/ /元元2011.3-2011.12.312011.3-2011.12.31住宅住宅大定大定3125902.70元/37739.1222,762,705签约签约30236444.13207,071,1962012.1.1-2012.2.62012.1.1-2012.2.6大定大定7716.384，189，702签约签约3271.341，477,130合计合计大定大定31938455.48226,952,407签约签约30536715.47208,548,13262011.3-2012.2.62011.3-2012.2.6车位车位大定大定/112979.17元/套/签约签约48/542300

60、0另：商铺暂无销售，无销售业绩套数套数面积面积/ /套数去化率套数去化率% %面积去化率面积去化率% %住宅住宅总推量总推量48264010.52/20112011年度大定年度大定31237739.165%59%20112011年度签约年度签约30236444.1363%57%车位车位总推量总推量81/20112011年度大定年度大定/20112011年度签约年度签约45/56%/另：商铺暂无销售，无销售业绩PART4：本案2012年销售（大定）预测项目推量2012年在没有新的推量，只在销售前期剩余房源的情况下，具体可售量如下：住宅：1、D/E标段剩余尾房：剩余住宅60套，总面积12175.5

61、8；2、F标段新推量：住宅110套，总面积14095.84；商铺：1、ABCDE标段商业：剩余商铺86套，总面积17230.92；车位：1、 DE标段：剩余36个。方案一方案一2012年的各个物业价格不变，与2011年项目的价格保持一致，价格没有浮动的前提下。项目项目套数套数面积（）面积（）均价均价总销金额（元）总销金额（元）住宅住宅17026271.425845.39元/ 153568841商业商业8617230.9215690.66元/ 270364511.76车位车位36/122222.23元/ 套4400000合计合计29243502.34（不含车位）/428333352.76面积段面

62、积段总套数总套数 总面积（总面积（） 均价（元均价（元/ / ) ) 总金额（元）总金额（元）155以下10512937.16078.68 78640524.21 155以上6513334.325619.21 74928323.34 总计总计17026271.425845.47153568847.55住宅住宅20112011年本案大面积销售量占总销售量的比例年本案大面积销售量占总销售量的比例155155（以上）（以上）套数套数面积面积/ /金额金额/ /元元套数比率套数比率% %面积比率面积比率% %大定大定347686.4838,132,33911%20%签约签约327276.1534,42

63、1,01211%20%面积段面积段套数套数去化套数去化套数套数比套数比总套数比总套数比（482482套）套）面积面积( () )去化面积去化面积( () )面积比面积比 总面积比总面积比 （64010.52 64010.52 ） 155155以下以下38327873%58%42989.7230052.6270%47%155155以上以上993434%7%21020.87686.4837%12%20112011年本案各面积段销售量比例分析年本案各面积段销售量比例分析一、2011年阜阳的整体住宅供求比是1.37，但是随着2012阜阳整体住宅供应量的加大，客户观望情绪渐浓，2012年阜阳的整体住宅供

64、求比将进一步加大，再根据本案在2011年的住宅销售套数去化率65%（大定），销售面积去化率59%（大定），合理的推断本案2012年的销售去化率（大定），推算出本案2012年的住宅整体销售额。二、在本案2012年的整体推量中，剩余大户型房源所占的比例较大，是我们在2012年的销售难度重点，在2011年本案所销售的住宅中（大定），大户型房源仅占2011年所有的销售房源的套数比例为11%，面积比例为20%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比73%，面积比70%），相应的大户型房源销量占大户型总推量的（套数比34%，面积比37%），故在2012年，在本案小户型房源较少，大户型房源较多的情况下

65、，大户型的销售去化率对项目的总销售金额占有相当大的影响。分析分析面积段面积段套数套数去化套数去化套数套数比套数比总套数比总套数比（170170套）套）面积面积( () )去化面积去化面积( () )面积比面积比 总面积比总面积比 （26271.4226271.42 ）155155以下以下1057470%44%12937.18797.2368%33%155155以上以上652030%12%13334.324266.9832%17%预测计算：综合考虑，预估预测计算：综合考虑，预估2012年总体销售套数去化率（大定）约为年总体销售套数去化率（大定）约为56%，销售面积去化率（大定），销售面积去化率（

66、大定）约为约为50%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比70%，面积比，面积比68%），相应的大户型），相应的大户型房源销量占大户型总推量的（套数比房源销量占大户型总推量的（套数比30%，面积比，面积比32%） 。但是随着。但是随着2012年阜阳整体住宅市场的年阜阳整体住宅市场的供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。项项目目类别类别预估去化率预估去化率20122012年总量年总量预估数据预估数据均价均价

67、预估销售额（元）预估销售额（元）住宅套数56%170套94套5845.39元/ 76783347.8876783347.88面积50%26271.4213135.71商业商业面积段面积段套数套数均价（元均价（元/ /）总销金额总销金额19-30 729697.343225338988.36338-661022813.6204212113348.0483-1001017375.8381215957795.97100-1792518164.6571958204829.39201-3733016898.631351341739501072-116141000044575600总计总计8615690.

68、66270364511.8分析分析本案2011年商业销售为零，没有销售业绩，通过各方面调查，我们分析出以下原因：一、本案所在售的商铺，大面积的商铺数量占有所有商铺量的很大比例，所以总价高，客户的消化能力不够，购买力不强，故造成销售去化难度大。二、本案所有商铺中含有一小部分小面积商铺，19-30(7套），但同样未有销售业绩，造成这个原因的主要是由于这些小商铺所在位置并不理想，而且单价较高（签约均价（签约均价29697.3429697.34元元/ /）。三、通过客户摸排，大部分客户只能最大承受200万以内的总价，绝大部分客户只能承受100万左右的总价，而且由于本项目几乎所有的商铺只能一次性付款，不

69、能按揭，而且没有一个很好的商业招商返租营销策略，所以对商铺的销售也产生了很大的影响。预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等原因比较欠佳，购买意向都不强。故在这里我们无法推段出具体比例，我们预估原因比较欠佳，购买意向都不强。故在这里我们无法推段出具体比例，我们预估20122012年按年按3 3套商铺套商铺的销售量进行计算，推算出商铺的总销售金额。的销售量进行计算，推算出商铺的总销售金额。项目项目类别类别20122012年总量年总量预估去化量预估去化量均价均价预

70、估销售额预估销售额商业套数86套3套15690.66元/9431341.919431341.91元元面积17230.92601.08车位车位项目项目套数套数均价均价总销金额（元）总销金额（元）车位车位36122222.23元/ 套4400000分析分析本案2011年车位的销售情况比较平稳，销售间数去化率占总间数的56%。预测计算：我们预测本案预测计算：我们预测本案2012年的车位销售去化率为年的车位销售去化率为50%左右。左右。项目项目类别类别预估去化率预估去化率20122012年总量年总量预估数据预估数据均价均价预估销售额预估销售额车位套数50%36套18套122222.23元/ 套2200

71、000.142200000.14元元总结总结通过我们前面的各项分析和预测，我们可以推算出本案2012年总销售金额（大定）（大定），为后期工作做为依据。类型类型均价均价面积面积/ /套数套数总销金额（元）总销金额（元）住宅住宅5845.395845.39元元/ /13135.7113135.7176783347.8876783347.88商业商业15690.6615690.66元元/ /601.08601.089431341.919431341.91车位车位122222.23122222.23元元/ / 套套1818套套2200000.142200000.14总计总计/ / /88414690.

72、1988414690.19方案二方案二一、2012年的各个物业价格暗降。二、住宅大户型房源做精装样板房，吸引客户。三、商业的招商返租营销策略方案重新制定，并要有很好的执行力，吸引客户。项目项目套数套数面积（）面积（）均价均价总销金额（元）总销金额（元）住宅住宅17026271.425550元/ 145806381商业商业8617230.9210000元/ 172309200车位车位36/122222.23元/ 套4400000合计合计29243502.34（不含车位）/322515581面积段面积段套数套数去化套数去化套数套数比套数比总套数比总套数比（170170套）套）面积面积( () )去

73、化面积去化面积( () )面积比面积比 总面积比总面积比 （26271.4226271.42 ）155155以下以下1058580%50%12937.19702.8375%38%155155以上以上652538%15%13334.325733.7643%22%预测计算：综合考虑，预估预测计算：综合考虑，预估2012年总体销售套数去化率（大定）约为年总体销售套数去化率（大定）约为65%，销售面积去化率（大定），销售面积去化率（大定）约为约为60%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比80%，面积比，面积比75%），相应的大户型），相应的大户型

74、房源销量占大户型总推量的（套数比房源销量占大户型总推量的（套数比38%，面积比，面积比43%） 。但是随着。但是随着2012年阜阳整体住宅市场的年阜阳整体住宅市场的供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。项项目目类别类别预估去化率预估去化率20122012年总量年总量预估数据预估数据均价均价预估销售额（元）预估销售额（元）住宅套数65%170套110套5550元/ 87483817.587483817.5面积60%26271.4215762.85住宅住宅商业商

75、业预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等原因比较欠佳，购买意向都不强。虽然有许多客观因素存在，但是通过我们暗降价格，来弥补总价原因比较欠佳，购买意向都不强。虽然有许多客观因素存在，但是通过我们暗降价格，来弥补总价高的因素，并有较好的招商返租政策和执行力，赋予商业未来的潜在价值，来引导客户群体的购买高的因素，并有较好的招商返租政策和执行力，赋予商业未来的潜在价值，来引导客户群体的购买欲望。在这里我们无法推段出具体比例，我们预估欲望。在这里我们无法推段出具体比例

76、，我们预估20122012年按年按6 6套商铺的销售量进行计算，推算出商套商铺的销售量进行计算，推算出商铺的总销售金额。铺的总销售金额。项项目目类别类别20122012年总量年总量预估去化量预估去化量均价均价预估销售额预估销售额商业套数86套6套10000元/1202160012021600元元面积17230.921202.16车位车位本案2011年车位的销售情况比较平稳，销售间数去化率占总间数的56%。预测计算：我们预测本案预测计算：我们预测本案2012年的车位销售去化率为年的车位销售去化率为50%左右。左右。项目项目类别类别预估去化率预估去化率20122012年总量年总量预估数据预估数据均

77、价均价预估销售额预估销售额车位套数50%36套18套122222.23元/ 套2200000.142200000.14元元总结总结通过我们前面的各项分析和预测，我们可以推算出本案2012年总销售金额（大定）（大定），为后期工作做为依据。类型类型均价均价面积面积/ /套数套数总销金额（元）总销金额（元）住宅住宅55505550元元/ /15762.8515762.8587483817.587483817.5商业商业1000010000元元/ /1202.161202.161202160012021600车位车位122222.23122222.23元元/ / 套套1818套套2200000.142200000.14总计总计/ / /101705417.64101705417.64以上方案仅供参考以上方案仅供参考 谢谢！谢谢！