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1、租租 屋屋 問問 題題 面面 面面 觀觀 財團法人崔媽媽基金會 義務律師 主講人:王福民律師壹、簽約前請三思:壹、簽約前請三思: 一、租賃物是否為合法及安全建築物?租賃物附近 環境? 1、建物謄本+土地謄本地政機關 2、是否為海砂屋+幅射屋行政院原子能委員會網站 3、白天、晚上巡視租賃物附近環境為何夜市?工廠? 4、租賃物是處於住宅區?住、商混合?工業區? 水、電費計算標準不同 固定費率或是實支實付簽約 前應確定 單據提示之要求 繳費時間影響押金的返還 二、確認簽約當事人為誰: 1、防止詐騙案件之發生(1)戶籍地址留存與確認 (2)身分證號碼之核對 2、本人建物謄本+土地謄本 代理人授權書 二
2、房東民法第443條:非出租人同意,不得全部轉租,但若 部分轉租,須出租人(即房東)事先有反對約定。 3、成年已否?20歲為成年人,否則須法定代理人之承認 (民法 第79條) 4、一人承租或多人分租?共同簽約或是分別簽約? 5、一人代表簽約?二房東?三、支付款項前之深思: 1、定金:民法第248條給付定金推定其契約成立; 民法第249條定金效力:可作為契約給 付之一部分 押金:法無明文規定 最高法院87年台上字第1631號判決意旨: 土地法第99條: 租金:即使用租賃物之對價,依民法第421條第1 項: 稱租賃者,謂當事人約定,一方以 物租與他方使用、收益、 他方支付租金之 契約。 2、合理價格
3、:雙方約定,多比價。但土地法第97 條第1項:城市地方房屋之租金,以不超過土 地及建築物申報總價額年息百分之十為限。 3、收據取得之必要性:定金、押金或是租金之交付 在法院現行實物上是屬要物契約的性質,亦 即除了雙方表示同意之外,尚須有金錢之交 付。且為避免房屋所有權移轉情形發生而新、舊 屋主和房客三方未做押金之轉讓事宜時,法院現 傾向於由房客對原屋主要回其押金。此時若找不 到原屋主時則會蒙受損失之風險。 貳、租約是否一定要書面及公證:貳、租約是否一定要書面及公證: 一、民法第422條: 租賃契約超過1年,否則無須書面。 超過1年未訂書面者視為不定期限租賃。 二、公證與否不會影響租約之成立。三
4、、公證是為便利強制執行。 參、租約之簽訂:參、租約之簽訂: 一、特別約定事項務必載明租約內。 例如:網路費用、第四台費用? 二、爭取提前解約之例外情況條款,以避免違約風 險。修繕義務之確認(民法第429條第1項,原 則由出租人負擔,例外約定才由承租人負擔) 應先催告,形式不拘,但以存證信函較妥。房東置 之不理,房客可主張: a、合法終止租約 b、自行修繕後以租金扣抵 三、水、電費用之計算及分擔。四、口頭約定應載入書面契約內。五、管理費之負擔,未約定應由房客負擔。 公共費用?依公寓大廈管理條例第10條第2項:共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
5、基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之 事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規 定。前手積欠的管理費應由誰清償? 六、租約應儘量不要適用市面上之制式版本。七、租期: 定有期限民法第450條第1項,租賃關係於期限屆 滿時消滅。 未定有期限 1、民法第450條第2項,各當事人得隨時終止契約。 但有利於承租人之 習慣者,從其習慣。 2、民法第451條,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而 出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。 3、土地法第100條,出租人收回房屋限
6、定下列六種情形: a、出租人收回自住或重新建築時; b、出租人違反民法第443條第1項轉租他人時; c、承租人積欠租金已由擔保金扣除後達2個月以上時; d、承租人以房屋供違反法令之使用時; e、承租人違反租賃契約時; f 、承租人損害出租人之房屋或附著財物而不為相當賠償時。 八、稅捐由誰負擔? 肆、買賣不破租賃:肆、買賣不破租賃: 民法第民法第425條條:出租人將租賃物交付後,承租人占有 中,縱將所有權讓與第三人,其租賃契約對受讓人仍 繼續存在。 例外:未經公證之不動產租賃契約,其期限超過5年 或未定期限者。 伍、提前終止(效力往後生效):伍、提前終止(效力往後生效): 一、原因: (一)因職
7、務調動、休學、退學等因素 (二)外在環境或室友喧囂、衛生問題 (三)同居室友發生糾紛,例如:生活習慣無法配合 (四)房屋出售、收回自住 (五)安全問題,例如:竊盜猖獗。 二、情形 (一)定期租約非經雙方同意不得任意終止契約(民法第453條)。 先檢視主張終止一方是否有合法事由 如無合法事由,再看是否須經雙方合意 (二)未定期租約有下列3種情形: 1、租約訂定之初即未定期限者 2、不動產租約逾一年,且未立字據者(民法第422條) 3、租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人 不即表示反對之意思時(民法第451條) (三)僅房東得終止者: 1、承租人非法使用租賃物(民法第438條) 2、
8、承租人支付租金遲延,經催告而不依限支付(民法第440條) 3、承租人非法轉租他人(民法第443條) 4、承租人趁出租人不知或不顧其異議,取去留置物時(民法第 447條第2項) (四)僅房客得終止者: 1、租賃物有違反安全或健康者(民法第424條) 2、出租人有修繕義務經催告而仍不修繕時(民法第 430條) 3、租賃物存餘部分已不能達到租賃目的時(民法第435條 第2項) 4、因第三者主張權利致不能使用收益 (民法第436條) 5、承租人死亡,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止 租 約,但應依民法第450條第3項規定,先期通知 (民 法第452條) 陸、提前解約(效力溯及既往生效):陸、提前解
9、約(效力溯及既往生效): 一、原因: 1、給付遲延: 因租賃乃定期行為,非於一定時期 行,不能達成契約之目的, 依民法第255條規定,無可歸責一方可解除契約,並請求損害 賠償。例如:因廟會活動而承租攤位、因研究所考試而短期租 賃房屋。 2、給付不能:因租賃乃定期行為,非於一定時期履行,不能達成 契約之目的,依民法第226條規定,無可歸責一方可解除契約, 並請求損害賠償。例如:租賃物失火滅失。 3、拒絕給付:房東簽約後後悔而不願交付房屋或是房客簽約後後悔 而不願交付租金。依民法第255條規定,無可歸責一方可解除契 約,並請求損害賠償。 4、情事變更:例如:因地震而致使房屋損害。 二、行使方法:
10、依民法第258條第1項規定:解除權之行使, 應向他方當事人以意思表示為之。所謂以 意思表示為之是指口頭或是以書面 (例如: 存證信函) 為之,基於舉證上方便是以書面 較妥。 柒、特別承諾或特別要求事項之違反:柒、特別承諾或特別要求事項之違反: 一、簽約前承諾增加之設備未提供? 二、室友增加或是寵物條款的違反? 三、家教班的設立 若未取得主管機關許可設立?在租約內增設停止 條件以避免違約風險 四、生活公約之遵守? 捌、房東可否出入已出租之房屋?須區分捌、房東可否出入已出租之房屋?須區分下列情形而定:下列情形而定: 一、房東預留房間自用,且事先已言明oK 二、租約到期前房東帶同下位房客參觀 如無約
11、定或事先已得同意,須爭得房客同意始可。 三、任意進入房客房間 刑法第306條侵入住居罪 四、反制 更換門鎖(但保留原鎖致租約到期後負回復原狀) 玖、欠租:玖、欠租: 一、房客遲付租金須由房東扣除押金後仍達兩 期租金總額時,始可定合理期限催告(約 310日),催告後仍不支付租金,房東方 可終止契約(民法第440條)。 二、房東定期催告,房客仍不依限支付時,房東可 選擇終止契約或不終止租約而再催告。三、租約若經公證契約後,可向法院請求直接強制 執行。 拾、租金變動:當事人所約定之租金數拾、租金變動:當事人所約定之租金數額原則上不能變動,是基於契約自由原額原則上不能變動,是基於契約自由原則而自不容任
12、意變動,但有下列例外:則而自不容任意變動,但有下列例外: 一、因情事變更: 當事人得請求法院增減租金。但但情事變更須非當事 人訂約之初所能預見始得為之。二、因使用關係之減免: 租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或是全部不 能使用,例如:天災、第三者侵權行為,或是出租 人怠於修繕租賃物,承租人得依租賃物滅失之部分 請求減免租金或終止租賃契約而請求損害賠償。 拾壹、回復原狀:拾壹、回復原狀: 在簽約之際要記得拍照存證在簽約之際要記得拍照存證。拾貳、法律諮詢:拾貳、法律諮詢: 崔媽媽基金會崔媽媽基金會須預約,可以電話諮詢。須預約,可以電話諮詢。 法律扶助基金會法律扶助基金會須預約,當面諮詢。須預約,當面諮詢。 各地鄉鎮市公所之調解委員會各地鄉鎮市公所之調解委員會 無須預約,無須預約, 當面諮詢。當面諮詢。 市政府法律服務市政府法律服務無須預約,當面諮詢。無須預約,當面諮詢。拾參、紛爭解決之途徑:拾參、紛爭解決之途徑:一、學校長官一、學校長官 二、各鄉鎮市公所之調解委員會二、各鄉鎮市公所之調解委員會 三、訴訟:三、訴訟:(1)小額訴訟)小額訴訟訴訟標的在新台幣訴訟標的在新台幣10萬元以下萬元以下 地方法院審理地方法院審理 (2)簡易訴訟)簡易訴訟訴訟標的在新台幣訴訟標的在新台幣50萬元以下萬元以下 地方法院地方法院+臺灣高等法院審理臺灣高等法院審理 THE END