上海万辰镇江天桥路项目可行性研究报告84P

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1、LOGO万辰镇江天桥路项目万辰镇江天桥路项目 可行性研究报告可行性研究报告 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日期：2010年2月28日谨呈：江苏万辰置业有限公司谨呈：江苏万辰置业有限公司1-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 引言：引言： 以目标为导向，以方法为利刃。以目标为导向，以方法为利刃。这个项目可不可以做？这个项目可不可以做？土地价格如何？能够做什么？2-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本报告思路提纲本报告思路提纲项目本

2、体分析项目本体分析市场背景研究市场背景研究发展方向初判发展方向初判项目发展模式研判项目发展模式研判 项目经济测算项目经济测算 3-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力汇集巨大发展潜力 n n三千五百年的历史名城三千五百年的历史名城三千五百年的历史名城三千五百年的历史名城 n n“城市山林城市山林城市山林城市山林” n n厚重的文化底蕴厚重的文化底蕴厚重的文化底蕴厚重的文化底蕴 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 n京沪高速铁路横贯东西京沪

3、高速铁路横贯东西n高速公路高速公路n “黄金水道黄金水道”4-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬宁镇扬”都市圈重要节点城市都市圈重要节点城市 n城市在长三角区域中的地理位置及关系城市在长三角区域中的地理位置及关系（一）地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。（二）关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。n城市

4、对外交通连接城市对外交通连接（一）铁路：京沪高速铁路横贯东西；（二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速；（三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 5-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 城市定位城市定位国家历史文化名城、长江三角洲重要国家历史文化名城、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一丹徒经济开发区丹徒经济开发区电子信息产业园电子信息产业园镇江经济开发区镇江经济开发区扬中经济开发

5、区扬中经济开发区丹阳沿江工业园丹阳沿江工业园城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 6-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 老城分区老城分区城市主中心城市主中心商业金融、旅游服务南徐分区南徐分区城市次中心城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区多功能复合型新城区。丹徒分区丹徒分区新城区新城区以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。谏壁、大港谏壁、大港、高资高资工业物流及配套区工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒丹徒分区分区丁卯分区丁卯分区产业新城区产业新城区以高新技

6、术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。功能布局功能布局镇江主城以居住为中心，承担着城市镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能。的商业、行政、旅游服务功能。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 7-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n按照规划，镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。n一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区；n四个区级商业中心为南徐、丁卯

7、、谷阳、大港二级商业中心；n九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。商业规划商业规划镇江市将形成一个市级商业中心、四镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。构体系。大市口大市口 一级商业中心一级商业中心大港大港 二级商业中心二级商业中心丁卯丁卯 二级商业中心二级商业中心谷阳谷阳 （丹徒）（丹徒） 二级商业中心二级商业中心南徐南徐 二级商业中心二级商业中心谏壁谏壁高资高资谷阳西谷阳西青年广场青年广场丁卯南丁卯南官塘官塘黄山南路黄山南路跃进路跃进路

8、九里街九里街城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 8-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依在江苏省内排名依然较为靠后然较为靠后。n2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行标准进入中等发达状态中等发达状态；n连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降。GDPGDP分析分析镇江镇江GDPGDP总量不高但增长迅猛，产业结总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段构以二产和三产为主，处于退二进

9、三的调整阶段 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 n产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。n第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段快速发展阶段，形式主要以以旅游、休闲为主旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。n镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低平，产值绝对值相对较低。9-服务创造价值 中国房地产

10、策划代理综合实力TOP10企业 人口及城市化人口及城市化总人口增长速度趋缓，市区人口总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势 10%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化率沿S型曲线变动n2008年全市总人口268.77万人，市区人口102.81万人，城市化率为59.8%。n从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。 城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 10-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n镇

11、江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。n镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。消费水平消费水平镇江居民人均可支配收入逐年增加，镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。城市宏观背景城市宏观背景 城市属性 城市规划 历史背景 宏观经济 11-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1.1. 镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈

12、辐射强，为镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇宁镇扬扬”都市圈重要节点城市都市圈重要节点城市 ，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛起的势头。起的势头。2.2. 镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。3.3. 镇江经济与江苏其他相比，镇江镇江经济与江苏其他相比，镇江GDPGDP总量不高但增长迅猛，人均总量不高但增长迅猛，人均GDPGDP于于0404年突破年突破3

13、0003000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。度假业为代表的第三产业正在兴起。4.4.镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势上升趋势 ，居民人均可支配

14、收入逐年增加，消费意识有所增强，但消，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。费意识依然相对保守。城市宏观背景小结：城市宏观背景小结：12-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 整体市场整体市场13-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2006年2007年2008年2009年成交数量（幅）5050323230305858成交面积（万）303.13303.13170.23170.23131.48131.48309.39309.39成交金额（亿元）40.5940.5919.5119.5128.9328.9375.7175.71楼面

15、地价（元/）1018.051018.05915.17915.171289.481289.481280.831280.83n受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制， 07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，合计出让309.39万。n从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。土地出让土地出让受城市拆迁量加大的影响，受城市拆迁量加大的影响，0909年土地年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高成交量有明显回升，同时

16、土地价格也呈现稳步走高的态势。的态势。整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 14-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。n从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。用地结构用地结构镇江土地出让同国内其他三线城市一致，镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土

17、地成交价格一定幅度上升仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 15-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。n从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，其中09年润州区受大量低价拆迁安置用地出让的影响，成交均价明显被拉低，实际成交均价在08年基础上有一定幅度上升。区域结构区域结构镇江土地出让主要集中于润州及丹徒镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少新区，京口

18、土地出让日渐减少 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 16-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 n09年，镇江市区商品房总成交面积337.05万，同比08年增长149.48%，同时商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0，供过于求的局面有所改善。n09年，镇江市区商品房成交均价为4449元/，同比增长10.6%，较08年增加425元/，镇江住宅房价进入稳步上涨通道。供销情况供销情况受受0909年市区大规模拆迁影响，推动镇年市区大规模拆迁影响，推动镇江房地产市场量价齐升江房地产市场量价齐升 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 17-服务创造价值 中国房

19、地产策划代理综合实力TOP10企业 商品房存量变化情况2004年 2005年 2006年 2007年 2008年2009年商品房成交量（万）898983.6183.61133.85133.85 189.29189.29135.1135.1337.05337.05商品房存量（万）116.72116.72 225.05225.05 293.99293.99 333.74333.74411.5411.5341.53341.53存量可售期（年）1.311.312.692.692.202.201.761.763.053.051.011.01n受镇江市区商品房常年供大于求的影响，导致镇江市区商品房存量逐年

20、增加，至08年商品房存量累计为411.5万，突破400万，至09年末商品房存量为341.53万。n按照09年的销售量推算，此存量去化完毕需要一年左右时间，按历年成交量平均值161.32万推算，此存量去化完毕需要两年左右。存量分析存量分析受镇江市区商品房常年供大于求的影受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕需两年时间需两年时间 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 18-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 润润润润州州州州 京口京口京口京口 丁卯丁卯丁卯丁卯 大港大港大港大港 丹徒丹徒丹

21、徒丹徒 12543板块划分板块划分划分范围划分范围主要产品类别主要产品类别均价范围均价范围主要代表个案主要代表个案总结性描述总结性描述京口 京口行政区域 多层、洋房、高层、别墅 6000-12000中南世纪城、江山名洲镇江人印象中的老城区 润州 润州行政区域 多层、洋房、高层、别墅 5500-12000万科项目、冠城国际老城区一部分，城市重点发展方向 丹徒 丹徒行政区域 多层、高层、别墅 3600-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城 丁卯 新区行政区域 多层、高层 4000-8000永隆城市广场城市向东发展的新区 大港 新区行政区域 多层、别墅 3500-7000海德公园 脱离镇江城区

22、的新区 n镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。n其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，润州和丁卯是城市向外扩张的两个方向。丹徒和大港则脱离市区，独立发展。板块划分板块划分镇江房地产板块根据行政区域划分为镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 19-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 板块划分板块划分上市面积上市面积（万）（万）销售面积销售面积（万）（万）供求比供求比京口区80.1198.240.82润州区64.0575.

23、360.85 丹徒区84.0272.891.15丁卯区53.3054.950.97大港区9.7236.11 0.27n从09年镇江市区各板块供销及价格情况来看，京口、润州、丹徒及丁卯板块供销较08年均有明显改善。n京口板块更是超越润州板块，占据市区供销首位。板块供销板块供销0909年镇江市区各板块量价有明显提高，年镇江市区各板块量价有明显提高，尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张 整体市场分析整体市场分析 整体市场 土地市场 20-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 整体市场小结：整体市场小结：1.1.受城市拆迁量加大

24、的影响，受城市拆迁量加大的影响，0909年土地成交量有明显回升，同时土地价格年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势。也呈现稳步走高的态势。2.2.镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升。让日渐减少，各区土地成交均价有所上升。3.3.镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅

25、销量明显上升，且价格提升较快。提升较快。4.4.受受0909年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，导致年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，导致0909年镇江年镇江市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。21-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场商业市场22-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江当地居民消费旺盛镇江当地居民

26、消费旺盛商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n09年1-11月，镇江消费品零售总额达到440.76亿元，同比上涨18.7%；n同期批发零售贸易量达到376.07亿元，同比上涨16.5%；n同期餐饮业营业收入为59.92亿元，同比上涨了46.8%46.8%。23-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场发展迅速商业市场发展迅速商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n n商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理商业副中心正在形成，商业空间

27、结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区的崛起成为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。 目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品市场项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。n n各区域商业项目价值得到体现各区域商业项目价值得到体现各区域商业项目价值得到体现各区域商业项目价值得到体现 镇江市各个区域商业项目价格

28、自成体系，每个区域都有价格领导者。沿江板块目前在建筑设计及整体规划都较好的商业步行街“金山宝地”项目均价为2.3万元/，京口板块地段最好的“第一楼街”步行街项目销售时均价为4-5万元/，而同属于京口区的山巷广场商铺售价约为1.4万/；丁卯新区板块“沃得购物广场”引进沃尔玛主力店，目前为区域人气最旺项目，最高均价为3万元/左右，而该区域内专业化商业，如义乌小商品城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，售价基本上在6000-10000元/。 同时在租金方面，如第一楼街，一楼门面租金高达10元/天，二楼租金约4.6元/天，三楼租金约2.5元/天，四楼租金约1.6元/天。而地段稍次，如山巷广场，商铺租金

29、则大约1.2-1.6元/天。相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，约0.7-0.8元/天。n n商业面积增长过快，出现过量迹象商业面积增长过快，出现过量迹象商业面积增长过快，出现过量迹象商业面积增长过快，出现过量迹象 2004年以来，特别是2006年至今，镇江商业房地产发展迅猛，仅07-09年上市的心商业项目总体量就超过了百万平米；另一方面，无序发展及激烈竞争导致的空置面积也在放大，截止2008年底，全市办公用房及商业营业用房空置面积为37.17万平方米。24-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 作为造城运动的作为造城运动的“副产品副产品”，镇江商业在本轮城市大，镇江商

30、业在本轮城市大发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的商业体系商业体系 主中心副中心单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成副中心副中心副中心金山商圈金山商圈大市口商圈大市口商圈丁卯商圈丁卯商圈火车站商圈火车站商圈商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n镇江目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进n镇江市的

31、商业中心,目前仍以大市口商圈为主,新商业副中心：金山商圈、丁卯商圈基本形成，火车站商圈也呼之欲出 大市口商圈大市口商圈25-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 目前镇江市区主要商业分布如下图：目前镇江市区主要商业分布如下图： 1 1梦溪广场 2 2九润商业广场 3 3“龙吟坊”商业街 4 4第一楼街步行街 5 5红豆购物广场 6 6金山宝地 7 7沃尔玛购物广场 8 8沃得购物广场 9 9欧尚广场 1010亚太五金机电城 1111义乌小商品市场 1212亿都装饰建材市场 1313中浩国际广场 1414万达广场1515华地国际（八佰伴）1616大润发超市1717百富中心商业广

32、场11011 122345679沃尔玛商圈 14137金山商圈火车站商圈 151617大市口商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 26-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 目前镇江市区主要商圈特征扫描：目前镇江市区主要商圈特征扫描： 商圈名称商圈名称商业等级商业等级区域范围区域范围定位定位业态组合业态组合形象功能形象功能大市口商圈市级商业中心区域中心：以中山路及解放路交界的大市口为轴心，并从大市口沿中山路到大润发约500米的区域高档购物、餐饮、休闲娱乐、零售、酒店着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间，实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的

33、商业经营环境，使之成为镇江商业购物、餐饮、文化娱乐最繁华的商业地段和零售中心 火车站商圈片区商业中心(可能成为市级商业中心）万达、中浩项目及周边高档购物、餐饮、休闲娱乐、零售、酒店40万平米规模的万达广场，将给镇江带来全新的购物体验丁卯沃尔玛商圈片区商业中心以丁卯路是为主要干道，以学府路、丁卯桥路、谷阳路、经十二路为主的“两横两纵”中低档购物、零售、建材、五金、小商品“一圈、两街、五市场”，一圈以沃得市民广场为中心的居住、商业圈；两街丁卯桥路“汽车销售街”和纬五路“餐饮休闲街”；五市场总投资超过21亿元、总建筑面积超过80万平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色专业市场 金山商圈片区商

34、业中心金山宝地、沃尔玛购物中心及周边中高档餐饮、休闲娱乐、零售、酒店依托强势旅游资源，打造城市餐饮、休闲、娱乐中心商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 27-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 边缘商圈边缘商圈 辐射商圈辐射商圈 核心商圈核心商圈 高高 档档 百货、零售百货、零售金融、服务金融、服务餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐商业主题商业主题:全方位商业服务中心全方位商业服务中心 经营模式：经营模式：持有为主，销售为辅持有为主，销售为辅管理费管理费+租金租金+消费返点消费返点 全市及周边全市及周边高端消费群体高端消费群体镇江大市口商圈镇江大市

35、口商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 28-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 中中 档档 超市、零售超市、零售餐饮、住宿餐饮、住宿批发、物流批发、物流商业主题：商业主题：专业市场、区域消费中心专业市场、区域消费中心经营模式：经营模式：销售为主，持有为辅销售为主，持有为辅产权销售，统一经营产权销售，统一经营丁卯周边丁卯周边中档消费人群中档消费人群边缘商圈边缘商圈 辐射商圈辐射商圈 核心商圈核心商圈 沃尔玛（丁卯）商圈沃尔玛（丁卯）商圈 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 29-服务创造价值 中国房地产策划代理

36、综合实力TOP10企业 镇江商业地产的发展历程，基本可分为低速无序发展、镇江商业地产的发展历程，基本可分为低速无序发展、快速无序发展、快速有序发展三大阶段，经过市场的快速无序发展、快速有序发展三大阶段，经过市场的选择，镇江商业地产发展将更加趋于理性选择，镇江商业地产发展将更加趋于理性时间时间20042004年之前年之前2004-20062004-2006年年2007-20102007-2010年年以后以后商业特征商业特征缓慢发展低速、无序发展，同质化竞争激烈快速、有序发展，市场结构优化，出现过剩迹象（07年以来，商业开发体量累计已超过百万平米）发展速度趋于平稳，布局科学、合理，市场结构进一步优

37、化，改造、升级项目数量明显增加典型个案典型个案几无大型商业 （03年全年商业可售面积不足2万平米）青年广场 沃尔玛购物中心（深国投）梦溪广场沃德购物中心月星国际家居城九润商业广场九润国际装饰城 亚太五金机电城义乌小商品市场亿都装饰建材市场万达商业广场中浩国际广场商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 30-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 2004年之前 2004-2006年2007-2010年基本无竞争基本无竞争同质化竞争同质化竞争全方位竞争全方位竞争镇江商业地产的竞争环境、竞争水平也发展到新的高度镇江商业地产的竞争环境、竞争水平也发展到新的高

38、度商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 31-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 典型个案典型个案九润商业广场九润商业广场与天桥路地块直接相接（位于天桥路地块正东侧），与天桥路地块直接相接（位于天桥路地块正东侧），对天桥路地块的项目定位、社区规划产生直接地影响对天桥路地块的项目定位、社区规划产生直接地影响n九润商业广场坐落与镇江市老城区的东南部，距离市中心核心商圈仅2.5公里。处于老城区与新城区连接的重要地理节点，整个镇江东南部居民进入市中心必经此地。n项目总建筑面积约为78600

39、，其中项目商业4.5万，住宅3.5万，项目定位为镇江市首个家庭休闲生活娱乐中心。32-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n商业部分：1F分割销售，面积201000平米不等，主要商业为餐饮、品牌服饰；23F目标引入大型生活超市，其余部分加以分割销售；4F为规划5000平米的电影院。n住宅部分：住宅项目为2幢29层的板式高层，共规划设计374户；住宅建筑1层架空，2-7层为50平米左右公寓，8-29层为80-130平米普通住宅。n产权年限：商业部分产权年限为50年，住宅部分产权年限为70年。n开盘情况：项目预计

40、2010年7、8月开盘销售。目前，项目尚未销售，销售价格未对外公布，招商工作也未见成效九润商业广场九润商业广场商业商业1F1F九润商业广场九润商业广场商业商业2-3F2-3F九润商业广场商业部分以销售为主，业态以餐饮、购九润商业广场商业部分以销售为主，业态以餐饮、购物、娱乐为主，但整体缺乏商业主题。物、娱乐为主，但整体缺乏商业主题。33-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 典型个案典型个案万达广场万达广场中国商业地产领军企业精心打造的第三代城市综合体，建中国商业地产领军企业精心打造的第三代城市综合体，建成后将颠覆镇江原有商业格局，成为城市新的商业核心成后将颠覆镇江原有商业格

41、局，成为城市新的商业核心 五星级酒店五星级酒店 高档住宅高档住宅 购物中心购物中心 酒店式公寓酒店式公寓 万达广场万达广场 商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n“镇江万达广场”位于镇江市润州区。是万达集团在江苏省进入的第五个城市。项目总用地面积：219.76亩，其中出让面积123974平方米，合185.96亩，规划建筑面积41万余平方米，由大型购物中心、五星级酒店、室内外步行街、高档住宅和酒店式公寓组成，是镇江目前最大的城市综合体项目。 n“镇江万达广场”的建成，将极大的改变原来镇江市区商业中心的格局，实现镇江商业的转型。为整个区域带来巨大的经济效益和社会效益。

42、 34-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 典型个案典型个案万达广场万达广场解析万达第三代开发模式解析万达第三代开发模式第一代第一代第二代第二代第三代第三代产品种类产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅 选址选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD 规模规模5万15万40-80万 业态组合业态组合购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合 主力商家主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态建筑形态单个盒子式 组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例案例长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波

43、、上海、北京、成都 万达过往开发模式罗列万达过往开发模式罗列商业市场分析商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 n万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD；二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化；三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。n万达第三代城市综合体的优势有：一是可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率；二是酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激

44、晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。35-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业市场小结：商业市场小结：1.1.当地居民消费需求旺盛，镇江商业市场发展迅速。当地居民消费需求旺盛，镇江商业市场发展迅速。2.2.镇江商业正经历从镇江商业正经历从“单核单核”到到“多核多核”的转变，新的商业格局逐渐明晰。的转变，新的商业格局逐渐明晰。3.3.近几年，镇江商业市场紧密围绕城市商业规划布局，商业圈点全面展开，近几年，镇江商业市场紧密围绕城市商业规划布局，商业圈点全面展开，各层级商圈凸显其主题和功能特色。各层级商圈凸显其主题和功能特色。4.4.以万达为代表的商业地产大鳄纷纷以万达为

45、代表的商业地产大鳄纷纷“进场进场”，正式宣告镇江商业地产市，正式宣告镇江商业地产市场进入新纪元。场进入新纪元。36-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 专业市场专业市场 37-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场发展区集中式专业市场发展 零星门店零星门店（发端（发端门店）门店） 特定商品经营聚集区特定商品经营聚集区 （聚集（聚集某市场）某市场）集中式商品城集中式商品城 （郊区化（郊区化商品城）商品城）大型专业市场大型专业市场义乌小商品城、亚太五金城

46、、亿义乌小商品城、亚太五金城、亿都家居城、国际工业品市场都家居城、国际工业品市场 专专业业市市场场发发展展历历程程 专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 镇江国际工业品城 义乌小商品城亚太五金机电城 亿都家居建材城 汽车4S店一条街 星宝汽配城 食品城 家居 市场 钢材市场 主城区主城区 南南徐徐 丁丁卯卯 38-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亿都家居建材城，位于江苏省镇江市京口区与新区中心地带，以家居建材批发市场、小商品批发市场、五金电器批发市场、汽摩配批发市场、沃尔玛超市为核心的新兴大商圈内。项目总体规划占地420亩，其中仓储、堆场用地100亩

47、，总建筑面积30万平方米，总投资10亿元人民币；分期滚动开发，其中一期占地面积113亩，建筑面积12万平方米。占地面积：420亩建筑面积：30万平方米总户数：4000户左右车库/车位数：1540容积/绿化率：1.26/16.8%户型面积：商铺30-50、95开盘日期：2009年10月18日（二期）交付日期：2009.12.30亿都家居建材城亿都家居建材城镇江第一个现代化家居建材交易中镇江第一个现代化家居建材交易中心心 项目概况 亿都家居建材城 专业市场分析专业市场分析 项目介绍 机会总结 发展历程 39-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亿都置业有限公司是一家由温州财

48、团组成的股份制民营企业，资金实力雄厚；曾先后成功开发运作了浙江华东陶瓷市场、舟山陶瓷市场、舟山泰舟综合批发市场、山东乐陵义乌小商品市场、上海红都陶瓷市场、昆山亿丰建材城、淮安国际商城等大型的一级批发市场，积累了丰富的市场策划和经营管理经验。 灯具地板门业楼梯移门衣柜橱柜吊顶家具床上用品窗帘布艺家居饰品地毯墙纸陶瓷卫浴五金水暖油漆涂料木业装饰材料玻璃制品不锈钢铝型材开发商背景 经营品类及区划 销售套数销售面积(M2)销售金额(元)销售均价(元)186786890.395013464075769.87 经营状况 项目评述：镇江第一个现代化家居建材交易中心，项目规模较大，经营品类较为齐全，具有较好的

49、集群优势。目前一、二期基本售完，去化情况良好。且招商情况较好，已引入红星美凯龙，将极大提升项目品牌影响力，后期销售及运营情况值得期待！经营方式：自持30%，其他产权销售，统一经营，10年包租 年均10%收益+10%增值价 格：8000(1F),5200(2F),3000(3F) 专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 40-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 其他建材家居其他建材家居专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 主城区主城区 南南徐徐 丁丁卯卯 金太阳家具广场 月星家居 乐安居 跑马山家具广场凯迪隆家具广场家具建材市场概述：1、规模有限

50、。现在有市区家具建材市场多不足3万平米，月星家居8万平米左右，规模都相对较小；2、档次较低。业态分布，内部结构混乱，经营产品品质低下；3、经营模式单一，受场地限制，商家形象展示等不足。4、由自主无序发展，向政府主导，郊区化、规模化发展转变。41-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江亚太五金电器城总投资6亿元，建筑面积12万平方米，位于镇江新商圈核心位置，雄踞镇江新商圈中心主道丁卯路、经十二路，距离镇江市中心也仅5公里，是一个交通十分便利的五金电器交易集散地。主营精品五金电器，并精心挑选了极具市场需求的四类业态，五金、电器、机电、灯饰灯具，以打造专业五金电器市场为核心的，

51、物流输送、商务配套、餐饮娱乐等业态为补充的，由中高档品牌与高档品牌五金电器作为主要产品构成的，具有批发加零售功能的特色专业MALL。占地面积： 126亩建筑面积： 120000平方米总户数： 2000余商铺车库/车位数：容积/绿化率： 20.07%户型面积： 商铺45开盘日期： 2009年5月9日交付日期： 2010年2月亚太五金电器城亚太五金电器城1212万平米专业五金电器大市场万平米专业五金电器大市场 项目概况 亚太五金电器城 专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 42-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 亚太团队20多年历经中国专业市场六代演变历程，开

52、发了浙江太平洋建材广场、苏州万兴建材广场、嘉兴电气城、大丰欧蓓沙购物中心、四川德阳恒大五金机电城、吴江恒大建材广场等六个专业市场等。镇江亚太置业牵手全球五金电器巨头，依托镇江五大五金电器产业基地，打造工、贸，内、外贸一体化一级五金电器交易平台。开发商背景 经营品类及区划 销售套数销售面积(M2)销售金额(元)销售均价(元)140371496.34438222852.06129.30 经营状况 项目评述：项目核心优势及资源政府主导、产业集群。受此影响，亚太五金机电城在开盘不到一年的情况下，取得销售过半的良好业绩。后期招商及运营情况值得关注！经营方式：产权销售，统一经营， 价 格：12000(1F

53、),8800(2F),6680(3F)租金水平：第一年免租,第二年租金0.33元/天,第三年租金0.52元/天1F 五金机电 2F 数码电器 3F 灯饰灯具专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 43-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 义乌小商品城义乌小商品城镇江大型小商品集散中心镇江大型小商品集散中心 镇江义乌小商品城是镇江宏大置业有限公司打造的一家大型小商品贸易市场，市场占地面积3.97万平方米，建筑面积5.68万平方米，区内绿地面积1340平方米，拥有360个机动车停车位。镇江义乌小商品城的定位就是打造镇江首家体验式购物广场。位于镇江丁卯商业中心的义乌

54、小商品城，将是功能完善，业态丰富，规划先进、品质高档，建成后将成为国内外知名品牌进入镇江地区的贸易桥头堡、将成为永不落幕的小商品博览会、将成为镇江地区大型小商品集散中心。占地面积： 60亩建筑面积： 60000平方米总户数： 1500多户车库/车位数： 400多容积/绿化率： 1.43/20%户型面积： 25-50开盘日期： 2008年11月1日交付日期： 2009年年底项目概况 义乌小商品城 专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 44-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江宏大置业有限公司是由浙商林延快先生等人投资兴办，在镇江地区从事商业市场开发的一家专

55、业公司，公司注册资本2000万，二级开发资质。公司董事长林延快先生多年从事各类市场的开发，先后投资兴办了安徽六安温州建材市场、武汉东方红建材市场、杭州大世界五金城、安徽六安国际汽车城、泰兴浙江商贸城等专业市场，开发商背景 经营品类及区划 销售套数销售面积(M2)销售金额(元)销售均价(元)99230484.33237474210.07790.04 经营状况 经营方式：产权销售，统一经营，十年租约，一次性返租四年，收益率30%，四年后租金另计 价 格：12000(1F),7800(2F)租金水平：共分A/B/C/D四个区，两层院落式商业，另有配套服务办公楼一栋，集展示销售为一体的小商品集散中心。

56、项目评述：该项目的运作，填补了镇江集中型小商品市场的空白，将引领镇江小商品市场向品牌化及规模化发展，同时实现了城郊商铺的价格突破，目前店铺招租情况较好，后期经营状况值得关注！专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 45-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 TextText需求需求产业集群产业集群 政府大力扶持政府大力扶持 供应当地及供应当地及周边市场需求周边市场需求 利用当地利用当地优势资源优势资源 u小商品市场小商品市场 u五金机电市场五金机电市场 u家居建材市场家居建材市场 u汽车汽车4S街区街区 u食品市场食品市场 镇江专业市场特征镇江专业市场特征专业品

57、类特征专业品类特征 专业市场分析专业市场分析 项目分布机会总结 发展历程 46-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 镇江专业市场发展机会研究镇江专业市场发展机会研究 产业集群 供应当地及周边市场需求 利用当地优势资源 成功专业成功专业市场形成市场形成要素要素 政府大力扶持打造 类型类型产业集群型产业集群型 供应当地及周边市场需求型供应当地及周边市场需求型利用当地优势资源型利用当地优势资源型政府大力扶持打造型政府大力扶持打造型举例举例海宁皮革城海宁皮革城服装市场（石家庄新华集贸市场）服装市场（石家庄新华集贸市场）苏州虎丘婚沙精品城苏州虎丘婚沙精品城无锡新世界国际纺织服装无锡新

58、世界国际纺织服装城城义乌小商品批发市场义乌小商品批发市场汽车市场（亚运村汽车市场）汽车市场（亚运村汽车市场）无锡东方国际轻纺城无锡东方国际轻纺城华强北电子市场华强北电子市场家电市场，如日照凌云家电市场家电市场，如日照凌云家电市场“买全国、卖全国买全国、卖全国”的的沈阳五爱市场（服装）沈阳五爱市场（服装）常州湖塘国际棉纺城常州湖塘国际棉纺城全国全国2323个特色五金机电市场个特色五金机电市场通讯、建材、家具等通讯、建材、家具等苏州国际轻纺城苏州国际轻纺城u小商品市场小商品市场 u五金机电市场五金机电市场 u家居建材市场家居建材市场 u汽车汽车4S街区街区 u食品市场食品市场 专业市场分析专业市场

59、分析 项目分布机会总结 发展历程 47-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1.1.镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场发展发展 2.2.目前镇江专业市场沿丁卯桥路走廊，从主城区向外延伸，形成以丁卯新目前镇江专业市场沿丁卯桥路走廊，从主城区向外延伸，形成以丁卯新区为核心的小商品市场、五金机电市场、家居建材市场、汽车区为核心的小商品市场、五金机电市场、家居建材市场、汽车4S4S街区及街区及食品市场五大专业市场食品市场五大专业市场 ，涉及门类较为齐全，涉及门类较为齐全 3.3. 从在售的亿都

60、家居建材城、亚太五金电器城及义乌小商品市场来看，从在售的亿都家居建材城、亚太五金电器城及义乌小商品市场来看，各项目销售情况较好，招商工作正在进行中，后期经营情况有待观察各项目销售情况较好，招商工作正在进行中，后期经营情况有待观察 4.4.丁卯新区专业市场的形成，政府规划导向的作用十分明显，受此影响丁丁卯新区专业市场的形成，政府规划导向的作用十分明显，受此影响丁卯新区专业市场发展较为迅速卯新区专业市场发展较为迅速 5.5.综合以上情况来看，镇江专业市场类型已趋于饱和，市场空间较为有限综合以上情况来看，镇江专业市场类型已趋于饱和，市场空间较为有限 专业市场小结：专业市场小结：48-服务创造价值 中

61、国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本报告思路提纲本报告思路提纲项目本体分析项目本体分析市场背景研究市场背景研究发展方向初判发展方向初判项目发展模式研判项目发展模式研判 项目经济测算项目经济测算 49-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 老城南部老城南部六普大厦六普大厦农工商超市农工商超市青年广场青年广场月星月星九润国际家居九润国际家居九润商业广场九润商业广场虎头山虎头山n 项目位于丁卯区，所处位置为镇江老城区向丁卯新城区外扩的节点上，目前项目周边各项生活配套较为完善，但有待升级。n 项目临近大市口商圈及市政府，地段优势较为明显。项目位于镇江老城向丁卯新城过渡的节点上，

62、周边项目位于镇江老城向丁卯新城过渡的节点上，周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大的外扩，未来老城南部板块潜力巨大项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 城区外扩城区外扩老城南部老城南部本案本案50-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 解放路中山东路自由自由领地领地梦溪路学府路运河路丁卯桥路沪宁铁路南门大街天桥路矿机路岗子下路古京杭运河古京杭运河老城南部老城南部本案本案九润商九润商业广场业广场丹桂丹桂园园溪园溪园新村新村东方东方花苑花苑月星九润国月星九润国际家居际

63、家居大市口商业中心大市口商业中心n 本案位于天桥路以南，矿机路以西，岗子下路以东，丹桂园以北。n 本案位于镇江老城南扩的泛中心区域，属于镇江老城南部板块的中心区域，地理区位优良，未来前景利好。n 本案周边居住小区云集，区域正在不断发展成熟之中。n 本案周边生活配套和市政配套较为完备。商业商业和生活配套在不断完善升和生活配套在不断完善升级中级中。地理位置地理位置本案位于镇江市老城南部板块的核心本案位于镇江市老城南部板块的核心区域，地理区位优越，未来发展前景看好区域，地理区位优越，未来发展前景看好青年青年广场广场梦溪梦溪广场广场欧尚欧尚广场广场大润发大润发超市超市项目本体分析项目本体分析 周边环境

64、 宗地属性 区域规划 交通环境 51-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 1.5km1.5km3.0km3.0km沃尔玛沃尔玛沃得购物广场沃得购物广场 南山风景区南山风景区 第一楼街第一楼街 北固山公园北固山公园 金山公园金山公园 文文江苏科技大江苏科技大 镇江市政府镇江市政府 京口区政府京口区政府 金山宝地金山宝地 沃尔玛沃尔玛购物广场购物广场 镇江汽车站镇江汽车站火车站及高铁车站火车站及高铁车站 文文江苏大学江苏大学中山校区中山校区 文文十一中十一中 文文南门小学南门小学 中医院中医院 文文第三职业学校第三职业学校 文文中山路小学分校中山路小学分校 文文索普实验学校索普

65、实验学校 文文江苏大学江苏大学文文实验小学实验小学商业配套 学校政府、车站新建小区文文金山商圈金山商圈大市口商圈大市口商圈丁卯商圈丁卯商圈火车站商圈火车站商圈丁卯开发区丁卯开发区n项目周边1.5km范围内有市政府等众多政府机关，商业项目九润商业广场正在建设，有实验小学、南门小学、江苏大学、江苏科技大，区域内有中医院。n项目周边3.0km范围内大市口、火车站及丁卯三个商圈。n项目周边市政及商业配套较为完备，项目所在区域背靠镇江老城区，临近丁卯新城区和南山风景区，连接两区一景。地段价值明显。n项目所在区域每日时均车流量超2000辆，时均人流量超千人。项目周边可统计各类消费人群突破3535万万人，消

66、费潜力巨大。项目周边项目周边3 3公里范围内各项配套较为完备，但有待升公里范围内各项配套较为完备，但有待升级提高，区域背靠老城连接两区一景，区域价值明显级提高，区域背靠老城连接两区一景，区域价值明显 项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 52-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 北向北向西南向西南向西北向西北向南向南向东北向东北向东南向东南向n 基地土地总体较为规整，西北高东南低，内部地形较为起伏，西北部自然标高高于周边道路五米左右。n 本案周边有昭示性良好的成熟社区，但片区整体形象较差。n 整个片区都处于建设升级之中，城市绿化和景观建设正在加强

67、，片区形象正逐步改善。自身条件自身条件本案自身条件一般，地块较为规整，本案自身条件一般，地块较为规整，地形起伏，周边景观绿化设施正在快速建设之中，地形起伏，周边景观绿化设施正在快速建设之中，未来升值潜力大未来升值潜力大项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 53-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 岗子下路岗子下路九润商业广场九润商业广场月星月星九润国际家居九润国际家居天桥路天桥路六普大厦六普大厦溪园新村溪园新村矿机路矿机路丹桂园丹桂园鸿鹤桥路鸿鹤桥路中国联通中国联通农工商超市农工商超市项目四至项目四至项目西侧紧邻溪园新村，北侧为九润项目西侧紧邻溪

68、园新村，北侧为九润国际家居，东侧为在建的九润商业广场，南侧为丹国际家居，东侧为在建的九润商业广场，南侧为丹桂园，周边居住社区云集，区域居住氛围浓厚桂园，周边居住社区云集，区域居住氛围浓厚项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 54-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 占地面积占地面积3.27万方容积率容积率3.9总建面积总建面积12.75万方用地性质用地性质商住用地n 项目宗地东至矿机路，南至丹桂园，西至岗子下路，北至天桥路。n项目地块形状较为规则，但地块内部西北角与道路存在五米左右高差，且项目用地规模较小，容积率较高。经济指标经济指标宗地规模较小

69、，容积率较高，地块较为宗地规模较小，容积率较高，地块较为规则，内部西北角与道路存在五米左右高差，北侧临规则，内部西北角与道路存在五米左右高差，北侧临近区域干道，具备昭示性近区域干道，具备昭示性项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 55-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 天桥路天桥路运河路运河路解解放放路路南南门门外外大大街街岗岗子子下下路路本案本案运运河河路路丁丁卯卯桥桥路路南徐大道南徐大道官塘桥路官塘桥路矿矿机机路路矿机路矿机路岗子下路岗子下路天桥路天桥路公交站牌公交站牌n 本案距离镇江市中心约1.5公里，通过南门外大街直达市中心，通达性一般

70、。n 本案北侧临近区域主干道天桥路，通达性良好；东西两侧分别临近区间道路岗子下路和矿机路，通达性较差。n 地块北侧有公交站台，出行较为方便。n 本案临近的天桥路，与城市快速道路南徐大道和丁卯桥路形成快速对接。本案周边交通规划布局尚可，北侧临近区域干道，本案周边交通规划布局尚可，北侧临近区域干道，交通通达性良好交通通达性良好项目本体分析项目本体分析 周边环境 宗地属性 区域规划 交通环境 56-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 优势（Strengths）劣势（Weaknesses）地块位于老城区成熟地段，区位优越；毗邻感到，公交发达，交通便利；周边又良好的自然环境；配套完善

71、，商业氛围浓厚。项目所处区域片区形象破旧；区域缺乏整体性规划；毗邻铁路，高铁，有噪音影响；地势高差较大；拆迁量较大。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势政府年度拆迁力度增大，市场需求激增；配套完善，成熟地段价值凸显；商业氛围浓厚，商圈效应逐渐成形。n凭借项目成熟地段，完善配套，通过项目产品的打造，奠定项目形象，快速抢占市场。n结合项目资源，科学合理配置项目业态，使项目利润最大化。n通过项目的配套优势，以及商圈发展潜力，使项目形象与原始区域形象脱离；n通过合理的规划设计，以及产品塑造，引领区域形象转变。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化

72、威胁W-T：减小劣势，避免威胁新城区建设对老城区客群的分流；毗邻项目对项目的贴身竞争；多核商圈发展进城缓慢，专业市场外移。n抢占新城区尚未成型前的市场契机，凸显老城区项目地段、配套优势。n差异化的项目定位，以竞合策略规避直面竞争。n以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手。内部能力外部因素SWOTSWOT分析分析 地块属性优势明显地块属性优势明显 57-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 属性界定属性界定项目属性项目属性临街临路的高容积率综合地产项目 综合性项目综合性项目 位于老城南部板块成熟区域，青年广场核心地段 核心地段核心地段 区域属性区域属性城市规划中

73、，项目区域将建成青年广场商圈，随着九润商业广场等项目的启动，商圈形象将快速提升。规划区域商圈规划区域商圈周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大。老城南部老城南部老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目58-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 从项目所处区域、地段以及项目周边的环境从项目所处区域、地段以及项目周边的环境和条件来看，项目具有较强可行性和条件来看，项目具有较强可行性。 可行研判可行研判 可行研判可行研判 59-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP

74、10企业 本报告思路提纲本报告思路提纲项目本体分析项目本体分析市场背景研究市场背景研究发展方向初判发展方向初判项目发展模式研判项目发展模式研判 项目经济测算项目经济测算 60-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 综合 用地 商业商业 游乐场游乐场办公办公 酒店酒店 或或 公寓公寓 住宅住宅 商业商业+ +住宅住宅 商业商业住宅住宅 项目可能的发展方向分析项目可能的发展方向分析 纯住宅 住宅+商业 纯商业 从用地性质，从用地性质，我们能想到哪些可能？我们能想到哪些可能？ 初步初步 方向方向 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 61-服务创造价值 中国房地产策

75、划代理综合实力TOP10企业 纯住宅住宅+商业纯商业 纯住宅住宅+商业纯商业 纯住宅住宅+商业纯商业 通过市场机会和效益最大化，经行第二次筛选通过市场机会和效益最大化，经行第二次筛选 通过不同模式的优势比对，经行第三次筛选，得出最优发展方向通过不同模式的优势比对，经行第三次筛选，得出最优发展方向 一般商住模式“综合体”模式第一层过滤第一层过滤第二层过滤第二层过滤第三层过滤第三层过滤结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标经行初次筛选结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标经行初次筛选发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 62-服务创造价值 中国房地产策划

76、代理综合实力TOP10企业 初次筛选初次筛选结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标块资源以及开发目标金山商圈金山商圈大市口商圈大市口商圈丁卯商圈丁卯商圈火车站商圈火车站商圈大市口 单中心城市多元化扩张单中心城市多元化扩张 专业市场呈郊区集中化专业市场呈郊区集中化 房地产市场步入快速增长通道房地产市场步入快速增长通道 城市拆迁作用下，量价齐升城市拆迁作用下，量价齐升住宅市场活跃，潜力巨大；商业市场机遇与竞争并存 0909年住宅成交出现井喷，住宅市场潜力巨大年住宅成交出现井喷，住宅市场潜力巨大 09年镇江市区商品房总成交面积337.05万，同比08年

77、大涨1.5倍；值得注意的是商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0 ，多年的供销关系得到扭转，表明近年来城市大拆迁产生的购房需求开始爆发。商业市场竞争异常激烈，出现过量迹象商业市场竞争异常激烈，出现过量迹象 07年以来，镇江市区上市的商业体量超过100万平米，知名品牌先后进入镇江，大型专业市场在政府扶持下，郊区化发展，几大专业市场同时上马。市场呈现项目分布较为集中，产品同质化严重的现象。纯住宅住宅+商业纯商业 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 63-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 购物中心模式购物中心模式专业市场模式专业市场模式 纯商业 百货超市

78、综合卖场 开发目标开发目标 经济效益实现 竞争劣势 大墙效应 地段环境 商圈 非城市核心商圈（大市口商圈），非城市重点商圈（南徐、金山长非城市核心商圈（大市口商圈），非城市重点商圈（南徐、金山长江路、火车站、丁卯），辐射能力有限，限制了高端购物中心发展江路、火车站、丁卯），辐射能力有限，限制了高端购物中心发展 成熟的地段，但区域环境一般，后期发展规划对区域提升有限成熟的地段，但区域环境一般，后期发展规划对区域提升有限 地块北侧天桥路（南徐大道）形成强烈的地块北侧天桥路（南徐大道）形成强烈的“大墙效应大墙效应”，限制了客，限制了客户消费的到达率，从而限制了商业业态体量户消费的到达率，从而限制了商

79、业业态体量 知名品牌的大型购物中心陆续入住镇江，抢先占领市场契机，抢占知名品牌的大型购物中心陆续入住镇江，抢先占领市场契机，抢占了城市核心地段，项目朝购物中心发展面临严峻挑战了城市核心地段，项目朝购物中心发展面临严峻挑战购物中心从经营角度考虑，多以持有为主，便于统一经营管理，这购物中心从经营角度考虑，多以持有为主，便于统一经营管理，这就导致企业投入巨大，且资本回收期较长就导致企业投入巨大，且资本回收期较长 购物中心模式难以实现企业开发目标 NO！ 以购物中心为方向的纯商业模式在时机、地段居于劣以购物中心为方向的纯商业模式在时机、地段居于劣势，同时，其经营与效益不确定性因素众多，难以实势，同时，

80、其经营与效益不确定性因素众多，难以实现企业开发目标现企业开发目标 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 64-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 电子通讯建材家居 购物中心模式购物中心模式专业市场模式专业市场模式 纯商业 开发目标开发目标 经济效益实现 竞争劣势 市场机会 地段及素质 成功要素 产业集群、供应当地需求、优势资源等专业市场构成要素优势不明产业集群、供应当地需求、优势资源等专业市场构成要素优势不明显，同时缺乏政府扶持（政府扶持重点为丁卯区五大专业市场）显，同时缺乏政府扶持（政府扶持重点为丁卯区五大专业市场） 宗地内高差达宗地内高差达5 5米以上，

81、不利于专业市场规划布局，同时地块容积率米以上，不利于专业市场规划布局，同时地块容积率3.93.9，专业市场在容积率实现方面存在风险，专业市场在容积率实现方面存在风险 目前政府主推新区五大专业市场，镇江本地专业市场基本已得到最目前政府主推新区五大专业市场，镇江本地专业市场基本已得到最大化利用，市场机会稀缺大化利用，市场机会稀缺 相对于新区专业市场，本项目缺乏集群效应，且本项目处成熟地段，相对于新区专业市场，本项目缺乏集群效应，且本项目处成熟地段，拆迁量大，土地取得成本将远高于新区项目拆迁量大，土地取得成本将远高于新区项目 专业市场的前期投入较大，且价格实现度较低，售价略高于周边住专业市场的前期投

82、入较大，且价格实现度较低，售价略高于周边住宅项目，并且销售周期较长，不利于项目经济效益最大化宅项目，并且销售周期较长，不利于项目经济效益最大化 NO！ 专业市场模式难以实现企业开发目标 以专业市场为方向的纯商业模式，其市场机会有限，且以专业市场为方向的纯商业模式，其市场机会有限，且项目优势不明显，同时面临激烈的市场竞争，又难以实项目优势不明显，同时面临激烈的市场竞争，又难以实现经济效益上的突破，因此难以实现企业开发目标现经济效益上的突破，因此难以实现企业开发目标 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 65-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 二次研判二次研判

83、市场机会和项目价值最大化市场机会和项目价值最大化 n 城市次级商圈，地段成熟，配套完善城市次级商圈，地段成熟，配套完善 n道路通达，人车流密集道路通达，人车流密集 对应价值对应价值 n 配套完善，生活便利的居住价值配套完善，生活便利的居住价值 n辐射区域及内部的商业价值辐射区域及内部的商业价值 项目资源项目资源 做住宅，不是问题，我们的问题是？做住宅，不是问题，我们的问题是？问题问题1 1：纯做住宅能否将项目的价值最大化？纯做住宅能否将项目的价值最大化？问题问题2 2：纯做住宅能否实现区域赋予项目的功能属性？纯做住宅能否实现区域赋予项目的功能属性？周边商业单价：10000-12000周边住宅单

84、价：7000-8000业态产能：商业住宅 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 66-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 发展方向判定发展方向判定 方向研判总结建议 发展方向 “商业商业+住宅住宅”项目项目三次研判三次研判“商业商业+ +住宅住宅”模式细分模式细分 扬州名门都汇 市中成熟地段 非商圈商住模式：住宅+开放街铺式商业 商业形态：沿街商业实现价值： 价格标杆、快速去化 项目名称发展模式总建面积 容积率物业类型组合配比（住宅、非住宅比例）销售周期 名门都汇商、住社区4.51.7住宅、商业66比346个月 中浩国际广场综合5.762.65住宅、商业、办

85、公55比45一年镇江中浩国际广场 市中成熟地段 商圈（火车站商圈）商住模式：住宅+综合 商业形态：沿街商业+集中商业 实现价值： 价格提升，长效收益，快速去化 VS 住宅+综合商业 住宅+配套商业 价格拉升价格拉升 快速去化快速去化 大品牌影响力，大品牌影响力，充分发挥资源价值，充分发挥资源价值，利润最大化利润最大化 67-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本案商业部分成为本项目乃至整个区域的重要配套亮本案商业部分成为本项目乃至整个区域的重要配套亮点，住宅及部分商业作为回现产品，满足资金量需求点，住宅及部分商业作为回现产品，满足资金量需求 发展方向判定发展方向判定 方向研

86、判总结建议 发展方向 多业态主题式商业，涵盖街区式及多业态主题式商业，涵盖街区式及集中式商业，在区域承载力范围内，集中式商业，在区域承载力范围内，增加商业比例增加商业比例 用商业部分来带动住宅部分的销售，用商业部分来带动住宅部分的销售，拉升整个小区价值拉升整个小区价值让本案商业部分成为本项目乃至整个区域的重要配套亮点，住宅作为回现产品，满足资金量需求 住宅+综合商业 大品牌影响力，大品牌影响力，充分发挥资源价值，充分发挥资源价值，利润最大化利润最大化 住宅+配套商业 价格拉升价格拉升 快速去化快速去化 VS 优选方案优选方案 68-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本报告

87、思路提纲本报告思路提纲项目本体分析项目本体分析市场背景研究市场背景研究发展方向初判发展方向初判项目发展定位项目发展定位 项目经济测算项目经济测算 69-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 市场条件因素市场条件因素从宏观来说，镇江市经济前景看好，房地产进入快速上升通道，现在具有良好的商业基础；本项目在城市商业功能中扮演居住区级商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。本项目附近的九润商业九润商业广场广场和月星月星九润国际家居九润国际家居对本项目商业定位也有较大影响；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；目前镇江房地产形势较为火爆，但本片区处

88、于老城区与新区中心的过渡地带，本项目将面临新老城区的双重竞争及周边项目的贴身竞争，未来的竞争威胁不确定因素较多；地块东西天桥路沿线待开发项目均为综合用地，目前东侧九润商业广场主要业态为产权商铺（餐饮及品牌服饰）、大卖场、电影院、超市等，西侧地块业态定位尚不明确。竞争对手提前布局，差异化发展路在何方竞争对手提前布局，差异化发展路在何方 项目条件因素项目条件因素本项目具有住宅和商业开发的基本条件，住宅制约条件较少，因此本报告以商业为主要研究对象；满足居住功能需求，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段前景看好；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与

89、挑战共存。发展定位发展定位 案例借鉴 案例启示 背景与原则 发展定位 1与城市的文化及消费水平相协调；2商业定位与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；3定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；4商业定位与项目中住宅、公寓等产品实现价值互动， 青年广场商圈价值推动项目商业与住宅价格提升，后期由主题商业推动项目整体价值的提升；发展发展 原则原则 70-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 南京金轮新天地：南京金轮新天地：国际化休闲国际化休闲、时尚一站式购物中心、时尚一站式购物中心 规模规模占地面积3万平米 总建面积10万平米消费者分析消费者分析人群分析年轻态休闲消费，

90、旅游消费辐射范围新街口商圈 经营特色经营特色经营模式只租不售 业态组合购物中心+酒店式公寓 主力商家：H&M(3000)、张生记(3000)/丝芙兰主力商家ZARA，H&M,横店影视城建筑特色建筑特色 格局 地下一层，地上五层 建筑细节欧洲地中海风情街区 借鉴意义：金轮新天地体量虽小，但是内容丰富，定定位比较准确，设计别具一格，抓住了年轻位比较准确，设计别具一格，抓住了年轻人这一正在逐渐兴起的消费群体。人这一正在逐渐兴起的消费群体。同时，新天地选择各家店铺独立经营，也使购物形式变得更开放自由。发展定位发展定位 案例借鉴 案例启示 背景与原则 发展定位 71-服务创造价值 中国房地产策划代理综合

91、实力TOP10企业 南京水游城项南京水游城项目定位目定位：健康、活力、时尚的休闲购物主：健康、活力、时尚的休闲购物主题公园题公园 规模规模占地面积26770平米 总建面积167333平米消费者分析消费者分析人群分析年轻态休闲消费，旅游消费辐射范围以夫子庙商圈消费者为主力经营特色经营特色经营模式只租不售；底租或提点两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%；餐饮20%；娱乐15%；其他5%主力商家ZARA，H&M,横店影视城建筑特色建筑特色 格局 地下4层（含两层停车场）；地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，仿照日本博多运河城；透光天棚 发展定位发展定位 案例借鉴 案例启示 背景与原则 发展定

92、位 72-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业业态功能启示商业业态功能启示 作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。商业商业功能功能休闲休闲功能功能文化文化功能功能娱乐娱乐功能功能保健保健功能功能餐饮餐饮功能功能社区社区公共公共服务功能服务功能购物购物功能功能发展定位发展定位 案例借鉴 案例启示 背景与原则 发展定位 高高 端端 CBD CBD 中央商务区中央商务区 城市内环线城市内环线 城市中环线城市中环线 城市外环线城市外环线 低低 端端

93、精品店/奢侈品高档服饰、旗舰店繁华商业街餐饮专卖快速时尚大卖场餐饮中档商业/服饰超市家具/家居大卖场/低端服饰商业业态与区位关系图商业业态与区位关系图案例启示案例启示:主题主题73-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业业态商业业态 本项目商圈业态现包括月星家居城、连锁酒店、专业店、社区商业、餐饮、综合超本项目商圈业态现包括月星家居城、连锁酒店、专业店、社区商业、餐饮、综合超市（待拆迁），建设中的欧尚超市（市（待拆迁），建设中的欧尚超市（1KM1KM）等，按业态统一性与互补性原则，上述业）等，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市、家居建材以外，应是本项目业态

94、可选择的构成内容；态中除了集中式超市、家居建材以外，应是本项目业态可选择的构成内容；按城市发展思路，青年广场将建设成为城市又一区域级商圈，先九润商业广场地块按城市发展思路，青年广场将建设成为城市又一区域级商圈，先九润商业广场地块已在建设阶段、本项目及本项目西侧地块均有商业指标在内，将构成青年广场主要已在建设阶段、本项目及本项目西侧地块均有商业指标在内，将构成青年广场主要商业站点。商业站点。按潜在客户需求，集中商业体、沿街商业为主要业态、满足经营及投资需要。按潜在客户需求，集中商业体、沿街商业为主要业态、满足经营及投资需要。集特色餐饮、购物、休闲娱乐为一体集特色餐饮、购物、休闲娱乐为一体的时尚主

95、题性商业体的时尚主题性商业体主要包括酒店式公寓、快速时尚店铺、餐饮休闲、专卖店、主要包括酒店式公寓、快速时尚店铺、餐饮休闲、专卖店、家电卖场、便利店等。家电卖场、便利店等。通过上述分析，本项目业态定位为：通过上述分析，本项目业态定位为： 项目定位项目定位 案例借鉴 发展策略 背景与原则 发展定位 74-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业价值分析商业价值分析 商业价值最大，可考虑集中商业体 商业价值大，可考虑集中商业体 商业街昭示性较好 商业价值较大，可与对面形成购物或餐饮街 商业价值较大，后期受对面制约，可考虑设置公寓或一般配套社区商业规划道路，单面街，商业价值弱 项

96、目定位项目定位 案例借鉴 发展策略 背景与原则 发展模式 75-LOGO企业管理资源网企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 76-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 商业业态布局及体量商业业态布局及体量 n家电卖场家电卖场/ /特色餐饮特色餐饮 n 建议体量：建议体量：=1 1万万 =2.5万万n主题商业街主题商业街 n建议体量：建议体量：=0.5万万 =0.7万万n酒店式公寓酒店式公寓 及配套商业及配套商业 n建议体量：建议体量：=0.8万万 =0.2万万n社区配套商业社区配套商业 n建议体量：建议

97、体量：=0.2万万总体量约为总体量约为5.9万平米万平米 根据地块所属商圈性质，商圈内商业业态组合以及分布情况，结合天桥路地块资源以及地块现状，建议项目的业态布局情况1345762项目定位项目定位 案例借鉴 发展策略 背景与原则 发展模式 77-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 本报告思路提纲本报告思路提纲项目本体分析项目本体分析市场背景研究市场背景研究发展方向初判发展方向初判项目发展模式研判项目发展模式研判 项目经济测算项目经济测算 78-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 以假设开发法测算本项目地价范围以假设开发法测算本项目地价范围土地价格测算土地

98、价格测算 经济指标 收入测算 测算原理 地价分析 选择最佳开发方式（已知）选择最佳开发方式（已知） 估算开发后房地产收入（已知）估算开发后房地产收入（已知） 项目开发成本（除地价）及利润（可知）项目开发成本（除地价）及利润（可知） 研究待估宗地基本情况（已知）研究待估宗地基本情况（已知） 求地价求地价原理假设开发法已知前提地价=总收入其他成本利润n土地价格测算方法选取依据：宗地所在区域土地出让较少，不同区域地块属性差异及出让时点差异均较大，因此不适合以市场比较法进行价格估算；另外该区域为老城南区，土地取得过程相对复杂，不适合使用土地成本逼近法。n本宗地的估价过程中，完成价值、正常开发成本、税费

99、均已求得，开发利润也为已知，故可由假设开发法进行估价。79-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 土地价格测算土地价格测算 经济指标 收入测算 测算原理 地价分析 序号序号项目项目面积（万）面积（万）1总用地面积3.272容积率3.93计容积率建筑面积12.7534集中式商业3.55沿街商业0.56街区商业1.17酒店式公寓0.88高层住宅6.8539地下室2.0本项目技术经济指标本项目技术经济指标n根据项目方案建议，集中式商集中式商业业是指主题卖场/特色餐饮部分；n沿街商业沿街商业是指沿天桥路主题商业街部分；n其余商业体量划为街区商业街区商业。80-服务创造价值 中国房地产

100、策划代理综合实力TOP10企业 土地价格测算土地价格测算 经济指标 收入测算 测算原理 地价分析 本项目销售部分总销售收入估算本项目销售部分总销售收入估算项目名称项目名称销售面积（万）销售面积（万）销售单价（元销售单价（元/ /）销售收入（万元）销售收入（万元）集中式商业（一层）1.172000023400沿街商业0.5120006000街区商业1.180008800酒店式公寓0.875006000高层住宅6.853750051397.5合计合计95597.595597.5n集中式商业2/3体量建议开发商持有， 1/3体量用于销售，销售均价为20000元/，销售收入为23400万元；n沿街商业

101、整体销售均价为12000元/，销售收入为6000万元；n街区商业整体销售均价为8000元/，销售收入为8800万元；n酒店式公寓整体销售均价均价为7500元/，销售收入为6000万元；n高层住宅整体销售均价为7500元/，销售收入为51397.5万元；n合计项目销售部分总销售收入为95597.5万元。81-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 土地价格测算土地价格测算 经济指标 收入测算 测算原理 地价分析 序号序号估算项目和费用名称估算项目和费用名称总投资额总投资额 （万元）（万元）单位成本单位成本 （元（元/ /）备注备注一前期费用997.9578.25 二政府规费213

102、3.58 167.30三建安工程费22069.50 1730.53 四配套设施费4391.46 344.35五管理费用 549.1843.06 按一、三及第四项和2.5%计六销售费用 2389.94187.40 按销售收入3.5%计七营业税及附加5353.46419.78 按销售收入5.5%计八不可预见费1400.40 109.81 按一、三，四及第五项之和5%计除地价外开发成本合计39285.473080.48合计一至八项项目名称项目名称集中式商业集中式商业沿街商业沿街商业社区商业社区商业酒店式公寓酒店式公寓高层住宅高层住宅合计合计销售收入（万元）2340060008800600051397

103、.595597.5预期收入除地价外的 开发成本 土地价格总投资回报率（总投资回报率（% %）土地单价（元土地单价（元/ /）楼面地价（元楼面地价（元/ /）土地价格（万元土地价格（万元/ /亩）亩）土地总成本（万元）土地总成本（万元）20%94402420.51629.3330868.830%61481576.41409.8720103.9640%2845729.49189.679303.15n可知，该宗地的地价范围为9303.1530868.8万元，正常市场期望地价为20103.96万元。考虑到东侧九润商业广场的地价为269.73万元/亩的市场现状，本地块合理的单价为本地块合理的单价为409

104、.87409.87万元万元/ /亩为市场期望价格。亩为市场期望价格。本地块合理的单价竞投价格区间为本地块合理的单价竞投价格区间为269.73 269.73 629.33629.33万元万元/ /亩，其中亩，其中409.87409.87万元万元/ /亩为市场期望价亩为市场期望价格。格。82-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 土地价格测算土地价格测算 经济指标 收入测算 测算原理 地价分析 序号序号估算项目和费用名称估算项目和费用名称总投资额总投资额 （万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/ /）备注备注一土地总成本20908.12 1639.47 土地单价为6148元/，

105、契税按4%计提二前期费用997.95 78.25 三政府规费2133.58 167.30 四建安工程费22069.50 1730.53 五配套设施费4391.46 344.35 六管理费用549.18 43.06 按二、四及第五项和2.5%计七销售费用2389.94 187.40 按销售收入3.5%计八营业税及附加5353.46 419.78 按销售收入5.5%计九土地增值税8090.77 634.42 销售收入-(一+三)*1.2+二+四+五+六+七+八+九+十*相应的增值税税率（30%）十不可预见费1400.40 109.81 按二、四，五及第六项之和5%计十一十一开发成本开发成本6828

106、4.35 68284.35 5354.38 5354.38 合计一至十项合计一至十项十二销售收入95597.57496.08 销售收入/总建筑面积十三毛利润27313.15 2141.70 销售收入-开发成本十四所得税6828.29 535.43 按毛利润的25%计算十五十五净利润净利润20484.86 20484.86 1606.28 1606.28 毛利润毛利润- -所得税所得税十六十六投资回报率投资回报率30.00%30.00%净利润净利润/ /开发成本开发成本n在项目集中商业2/3持有（即持有2.33万），其余销售的前提下，为满足项目投资回报率为30%，在土地价格6148元/（409.87万元/亩）时，项目的开发总成本为68284.35万元（单位成本为5354.38元/）n此时，项目的净利润为20484.86万元（不包括持有部分的后期租金收益）。地价地价409.87409.87万元万元/ /亩，投资回报率亩，投资回报率30%30%时的项目经济时的项目经济估算估算83-服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力TOP10企业 THANKS ! 84-