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1、 第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让内容提要:通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件学习重点与难点： 建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。8/28/20241 第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让第一节 国有土地使用权的出让第二节 国有土地使用权的划拨第三节 建设用地使用权的转让与租赁8/28/20242第一节 国有土地使用权的出让一、国有土地使用权出让的概念二、国有土地使用权出让的形式及程序三、国有土地使用权出让合同有效条件四、国有土地使用权出让合同的种类五、国有土
2、地使用权出让合同的主要内容六、国有土地使用权出让合同当事人的权利与义务七、国有土地使用期限届满地上建筑物之处理八、国有土地使用权出让的管理8/28/20243 第一节 国有土地使用权的出让 一、土地使用权出让的概念 概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的主体是国家土地使用权出让的客体仅限于城市规划区域内的国有土地使用权土地使用权的出让是有期限的商业、旅游、娱乐用地为40年；教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年；居住用地为70年。 土地使用者必须向国家
3、支付土地使用权出让金8/28/20244第一节 国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 (物权法137条)经营性用地，应当采取公开竞价方式出让(物权法137条)书面形式订立合同(物权法138条)协议出让的方式及程序方式程序：1.有意受让方提出申请2.出让方向受让方提供必要的资料3.受让方提出正式申请4.出让方在规定的时间内答复5.达成协议后签订合同 招标出让的形式及程序(下页) 拍卖出让的方式与程序(下页)8/28/20245第一节 国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序招标出让的形式及程序方式程序：1.出让方通过媒体
4、发出招标书2.受让方发出投标书3.开标、评标与决标4.签订合同5.支付土地出让金拍卖出让的方式与程序方式程序：1.出让者公布拍卖物(地)的相关信息2.研究竞拍地的情况3.签订合同8/28/20246第一节 国有土地使用权的出让三、土地使用权出让合同的有效条件 土地使用权出让合同：土地出让方与受让方就土地使用权及如何行使，所达成的明确双方权利与义务关系的协议。其有效条件如下：1.合同当事人必须具有合法的资格2.合同双方必须意思表示一致3.合同内容必须符合国家法律政策的规定4.合同的主要条款必须齐全5.合同必须采用书面形式8/28/20247第一节 国有土地使用权的出让四、土地使用权出让合同的种类
5、(见附件3)成片开发土地使用权合同宗地土地使用权合同划拨土地使用权补办合同8/28/20248第一节 国有土地使用权的出让五、土地使用权出让合同的主要内容(p89-93)(p89-93)1.合同双方当事人2.合同标的3.地块的位置、面积、界限等自然状况4.土地使用期限5.土地出让金的数额、支付方式及期限6.规定土地使用权的转让、出租、抵押条件7.定金与违约责任8.合同生效的时间9.合同终止的条件10.合同适用的法律11.合同争议的解决12.合同文字的效力13.合同签署人的身份、签署时间、地点14.土地使用条件8/28/20249第一节 国有土地使用权的出让六、土地使用权出让合同当事人的权利与义
6、务(p94-96)出让方的权利出让方的义务受让方的权利受让方的义务8/28/202410第一节 国有土地使用权的出让七、土地使用期限届满地上建筑物之处理根据：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权期满后，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。城市房地产管理法只规定了国家无偿收回土地使用权，而没有规定地上建筑物物权法规定:住宅建设用地：使用期限届满，自动续期非住宅建设用地：使用期限届满后的续期，有约定的按照约定；没有约定的，依照法律、法规办理。 讨论：以上规定有没有值得讨论的？8/28/202411第一节 国有土地使用权的出让八、土地使用权出让的管理土地使用权出让的管理机构由市、县
7、人民政府土地管理部位负责土地使用权出让的管理1.编制土地利用的总体规划和年度土地使用权出让计划2.制定控制性详细规划3.核发建设用地规划许可证土地使用权出让的审批管理1.事先预报2.拟定方案3.正式报批4.组织实施5.登记发证8/28/202412第二节 国有土地使用权的划拨一、土地使用权划拨的概念二、划拨土地使用权的范围三、划拨土地使用权的收回及收回后的出让国有土地使用权的划拨8/28/202413第二节 国有土地使用权的划拨一、土地使用权划拨的概念指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。取得土地使用
8、权的方式和支付的费用不同无偿取得，但有成本发生使用期限不同无限期取得土地使用权的内容不同受到限制的土地使用权8/28/202414第二节 国有土地使用权的划拨二、划拨土地使用权的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地法律、行政法规规定的其他用地8/28/202415第二节 国有土地使用权的划拨三、划拨土地使用权的收回及收回后的出让在以下情况下，国家可以回收划拨的土地使用权：1.受让者停止使用土地的2.根据建设发展需要和城市规划的要求，提前回收以上两种情况下，划拨与出让获取的土地使用权都会回收，但却有区别：区别停止使用划拨停止原因不同
9、因受让方自身原因停止使用出让期限届满提前回收划拨补偿标准不同按一定标准补偿，并安置出让按实际使用年限与实际开发情况予以补偿8/28/202416第三节 建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述二、以出让方式取得的土地使用权转让的有效条件三、以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件四、国有土地租赁与国有土地使用权的租8/28/202417第三节 建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-1) 土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地出让合同规定的全部权利与义务随土地使用权一起转移给第三者的活动。 土地使用权的出让与转让都属于土地产权的交易；但其区别在于：土地使
10、用权出让土地使用权转让主体不同出让主体是与用地者用地者之间转让客体不同设立他物权转移他物权市场层级不同一级市场二级市场8/28/202418第三节 建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-2)土地使用权转让合同的履行土地使用权转让合同的履行(3-1) 土地使用权转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定认真履行，并到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续。问题：土地使用者，就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的情形，根据最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答第14条规定：“一般应当认定各合同无效；如
11、其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其它合同方造成损失的，应当承担相应的民事责任。” 这一规定有没有值得商榷的地方？为什么？合同有效吗？为什么？无效！有效。只是没有取得物权(土地使用权)，因为物权的取得是以登记为准的。8/28/202419第三节 建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-3)土地使用权转让合同的履行土地使用权转让合同的履行(3-2)2005年8月1日起施行的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第8条 土地使用权人作为转让方与受
12、让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理以双方之间未办理以双方之间未办理以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由土地使用权变更登记手续为由土地使用权变更登记手续为由土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第9条 转让方未取得未取得未取得未取得出让土地使用权证书土地使用权证书土地使用权证书土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得转让方已经取得转让方已经取得转让方已经取得出让土地使用权证书出让土地使用权证书出让土地使用权证书出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。8/28/202420第三节 建设用地使用权
13、的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-4)土地使用权转让合同的履行土地使用权转让合同的履行(3-3)第10条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同数个转让合同数个转让合同数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：已经办理已经办理已经办理已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； 均未办理均未办理均未办理均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有已先行合法占有已先行合法占有已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；均未办理均未办理均未办
14、理均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付先行支付先行支付先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；合同均未履行合同均未履行合同均未履行合同均未履行，依法成立在先的合同在先的合同在先的合同在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照中华人民共和国合同法的有关规定处理。8/28/202421第三节 建设用地使用权的转让与租赁二、以出让方式取得的土地使用权转让的有效条件 土地使用权转让方持有依法签订的有效的出让合同。 有效合同：主体：不是非市、县人民政府土地管理部门
15、客体：不是非国有土地使用权(如集体土地使用权、未经批准的国有土地使用权)土地使用权转让方已经支付全部土地使用权出让金土地使用权出让已取得国有土地使用权出让证土地使用权出让方已按合同约定的期限与条件，进行了投资开发，并达到法定要求土地使用权出让时，其它地上建筑物已经建成的，还应持有房屋所有权证。8/28/202422第三节 建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件城市房地产管理法第四十条(第1款)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规
16、受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金定缴纳土地使用权出让金定缴纳土地使用权出让金定缴纳土地使用权出让金。 第四十条(第2款) 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收土地收土地收土地收益上缴国家或者作其他处理。益上缴国家或者作其他处理。益上缴国家或者作其他处理。益上缴国家或者作其他处理。 8/28/202423第三节 建设用地使用权的转让与租赁三
17、.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件因划拨方式取得土地使用权作为投资与他人合作建房而发生纠纷的处理：未经批准，订立划拨土地转让土地使用权合同的，应认定为无效合同；但起诉前补办了出让合同的，认定为有效合同已订立划拨土地转让合同的，起诉前经批准同意转让的，由受让方办理出让手续，原合同可按照补偿性质的合同处理已订立划拨土地转让合同的，起诉前经政府决定不办理出让手续，并划拨给受让方的，原合同可按照补偿性质的合同处理，8/28/202424第三节 建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件划拨土地未办理出让手续，以使用权作为投资与他人合作建房的，应认定合同无效；但在
18、一审诉讼期间补办了出让手续的，可认定为有效。名为合作建房，实为土地使用权转让合同的，只要土地使用权转让合法，可认定为有效合同。合建合同对房地产权属有给定的，按给定确认，给定不明确的，可依据投资及对房屋的管理使用情况确认合作建房合同确认无效后(下页)：8/28/202425第三节 建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件合作建房合同确认无效后：在建、已建成房屋：产权归土地使用权作为投资一方所有，对方的投资资金转化，按如下办法处理；尚未投稿的资金：房屋产权方返还资金并支付利息资金已转化为建筑物并的增值的：参照房地产企业利润情况，给投资方一定的经济赔偿房屋已建成的：可
19、将约定有份额，按市价估值；或按比例确认其经济损失并给予补偿。8/28/202426第三节 建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件【案例】1 上海第一棉纺织厂与上海海通建设公司房屋联建纠纷案上海第一棉纺织厂与上海海通建设公司房屋联建纠纷案上海第一棉纺织厂与上海海通建设公司房屋联建纠纷案上海第一棉纺织厂与上海海通建设公司房屋联建纠纷案 1993年4月，上海第一棉纺织厂(以下简称上棉一厂)与上海海通建设公司(以下简称海通公司)签订联合建造综合楼群的协议，双方约定：上棉一厂提供位于上海市长寿路北其厂区内9000平方米的建房基地由双方合作开发，海通公司承担全部建设资金；
20、建筑面积为50 000平方米，建成后由双方按5：5分成并分摊公建配套面积。协议同时约定，由上棉一厂负责办理其上级主管部门立项审批手续，其余审批手续由上棉一厂配合海通公司申办。海通公司分两期给付上棉一厂动迁补偿费人民币900万元，第一期400万元于协议签订时给付，第二期500万元于协议签订后两个月内付清。8/28/202427第三节 建设用地使用权的转让与租赁协议签订后，海通公司按约支付第一期款项。同年6月，上海市纺织工业局批文同意上棉一厂与海公司联建综合楼。1994年4月9日，上棉一厂以海通公司未能按约支付第二期款500万元为由，致函海通公司，终止双方联建综合大楼的协议。海通公司原副总经理(非
21、该建设项目负责人)在终止协议上签字。海通公司向上海市高级人民法院起诉，主张双方签订的合建合同有效，终止协议无效，要求被告上棉一厂按约履行。上棉一厂认为，由于原告未按约向其支付第二期动迁款500万元，致使该项目不能正常进行，终止协议合法有效，要求法院驳回原告诉请。 8/28/202428第三节 建设用地使用权的转让与租赁上海市高级人民法院审理后认为：当事人双方所签订的联合建造综合大楼群的协议名为联建，实为土地使用权的转让。双方行为未经有关房地产管理机关的批准，亦未办理土地使用权变更登记手续，应属无效。依据无效协议取得的财产应当返还。故判定双方所签协议无效；上棉一厂返还海通公司人民币400万元，并
22、承担该款同期同类银行贷款利息。 8/28/202429第三节 建设用地使用权的转让与租赁上棉一厂不服判决上诉于最高人民法院，双方协议经上海市纺织工业局批准联建，因此，联建协议有效，因海通公司违约而终止合同，故要求撤销原判。最高人民法院审理后认为：双方签订的联建协议，名为联建，实为土地使用权转让，双方未依法办理土地使用权转让手续，应系无效合同。上棉一厂对合同无效应负主要责任，海通公司亦负一定责任。故判决由上棉一厂返还海通公司人民币400万元，并承担该款中国人民银行同期、同类贷款利率70的利息。8/28/202430上棉一厂长寿北路 9000M2划拨土地办理立项审批手续其余手续，协助办理海能公司承
23、担全部建设资金办理其余手续动迁补偿费：900万元分两期支付第一期400万第二期500万(2个月之后支付)1993.4 联建合同建成面积：50000M2，双方5:5分成1993.6上海市纺织工业局批准同意联建综合楼1994.4.9上棉一厂，致函海通上棉一厂，致函海通因500万无未按期支付，终止联建合同海通副总非项目负责人，于终止协议签字海通向上海市高院起诉海通向上海市高院起诉主张联建合同有效，终止协议无效上棉一厂认为：因500万元没有履约，终止协议有效8/28/202431第三节 建设用地使用权的转让与租赁讨论：双方签订的联建合同是否有效？为什么？本案如何处理？【法理评析】 划拨土地使用权的转让
24、8/28/202432第三节 建设用地使用权的转让与租赁四、国有土地租赁与国有土地使用权的租赁国有土地租赁与国有土地使用权的租赁概念：国有土地租赁国有土地租赁：是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁：是指土地使用权者在土地使用权出让合同规定的年限内，将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。8/28/202433第三节 建设用地使用权的转让与租赁四、国有土地租赁与国有土地使用权的租赁二者异同之处：主体不同条件不同关于客体与租金应该是国有土地使用
25、权的租赁与转租(国有土地使用权的出让与转让)国有土地使用权的出租与国有土地使用权的出让没有本质的区别(只是期限的不同)国有土地使用权的转租与转让主体期限限制出让国家与用地者(企业)最高不超过40，50，70年转让用地者(多为企业)与用地者(多为企业)合同期限内，但至期末出租国家与用地者(企业)短于比出让的年限转租用地者(多为企业)与用地者(多为企业)合同期限内，但可以不到期末8/28/202434第三节 建设用地使用权的转让与租赁四、国有土地租赁与国有土地使用权的租赁土地租赁的范围、形式、租金、期限等土地使用权租赁的有效条件1.必须符合土地使用权出让合同的规定2.不得改变土地使用权出让合同给定
26、的土地用途3.期限不得超过出让合同给定的期限4.合同应采用书面形式8/28/202435第三节 建设用地使用权的转让与租赁四、国有土地租赁与国有土地使用权的租赁国有划拨土地使用权的出租、转让行为的效力问题 案情上诉人（原告）沈阳某信号厂，住所地沈阳市铁西区。法定代表人张某，系该厂厂长。 被上诉人（被告）卜某，男，1970年6月1日出生，住沈阳市于洪区。 案件基本事实： 8/28/202436案件基本事实：原告投资设立了活性炭分厂。2000年，原告以大潘镇企业公司活性炭厂的名义取得该地国有土地使用证，使用权类型为划拨。2001年11月21日，原、被告双方签订了租赁协议，约定将活性炭分厂整个厂区厂
27、房租给卜某，租期为3年，即从2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五条规定“上诉人如出卖房屋需在2个月前通知被上诉人，且不能在每年11月到第二年3月间的冬季进行，上诉人在承租期内出卖房屋要给予被上诉人动迁损失费4万元。”2002年2月1日，上诉人厂长办公会议决定出售位于马贝村的活性炭分厂。4月25日上诉人电话通知被上诉人卜某同月27日要公开拍卖马贝村活性炭分厂，被上诉人因要去外地，本人无法参加竞买，表示委托他人参加竞买。同月27日在拍卖会上，被上诉人内弟吴某以被上诉人名义参加了竞买。经过10轮竞拍，沈阳市中天生物柴油加工试验厂以131万元获胜。被上诉人内弟吴某
28、以被上诉人名义最高报价为127万元。同日上诉人给被上诉人发出通知，告之活性炭分厂拍卖情况，要求被上诉人于同年6月30日前搬走。同月28日，上诉人（称谓甲方）与沈阳市中天生物柴油加工试验厂（称谓乙方）签订了转让协议，约定甲方将活性炭分厂土地使用权及地上建筑物转让给乙方，乙方于本协议签订后15日内将131万元转让费付给甲方，甲方接到转让费60日内将厂区原承租单位清除出厂，把厂区完整交给乙方，否则第延期一个月甲方给付乙方4万元补偿。同年4月30日被上诉人给上诉人回函，表示不同意搬迁，如强行搬迁要求补偿直接经济损失人民币80万元。此后，双方多次谈判协商，同年6月14日被上诉人要求给付补偿费降到365,
29、000元，上诉人主张按签订的租赁协议执行 8/28/202437审判 原审法院的认定与判决 一审法院认为，原被告签定的租赁合同合法有效，合同中规定的原告可以终止合同的条件尚未成就，第五条规定“出租方的变更”实质为原告应履行的义务，而原告未能适当履行，即未在出卖前两个月通知被告，只在出卖前两天通知被告，违背了法律规定的合理期限，又未采取任何补救措施，使原告未能享有合法拥有的权利。租赁物出卖并不必然解除租赁合同，原告解除合同的要求显属不当。依据中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十条之规定，判决如下：一、原、被告所签订的租赁合同继续履行；二、驳回原告的诉讼请求。 8
30、/28/202438上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由 宣判后，沈阳某信号厂以原审法院未查清事实，适用法律不当为由提起上诉。理由如下：上诉人已经履行了通知义务，符合合同解除条件。2002年4月25日上诉人电话通知被上诉人卜某同月27日要公开拍卖马贝村活性炭分厂，被上诉人因要去外地，本人无法参加竞买，表示委托他人参加竞买。同月27日在拍卖会上，被上诉人内弟吴某以被上诉人名义参加了竞买。因报价过低没有竟买成功。之后上诉人有给了被上诉人两个月的搬迁时间，符合合同解除条件。因此，请求二审依法判决解除合同。 被上诉人卜某认为，原审法院判决认定上诉人未尽到通知义务，判决合同继续履行是正确的，要求维持原判
31、。 8/28/202439二审法院认为，双方当事人于2001年11月21日签订的租赁协议合同有效。上诉人在转让该厂区厂房时是根据双方签订的协议的内容而实施的，并及时通知了被上诉人，被上诉人委托内弟参加了该厂区厂房的竟买，在上诉人与竟买获胜者签订转让协议时，给被上诉人留出了2个月的搬迁时间，符合双方约定合同解除的条件，故应判决解除双方签订的租赁协议。鉴于双方当事人在租赁协议第5条第1款中约定“甲方出卖房屋需在2个月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月间的冬季进行”，主要是因冬季不便进行土建施工安装锻造机器设备，因此，在确定解除时间应遵守双方这一约定。综上所述，依照中华人民共和国民法通则第1
32、06条第1款、111条和中华人民共和国民事诉讼法第153条第1款（3）项的规定，判决如下；一、撤销于洪区人民法院（2002）于经初字第319号民事判决；二、本判决生效后于2003年4月15日前，被上诉人将双方争执的位于沈阳市于洪区大潘镇马贝村沈阳某信号厂活性炭分厂厂区厂房腾空交给上诉人，逾期未搬迁，按中华人民共和国民事诉讼法第232条和最高法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第295条执行，并给付厂区厂房使用费（从2002年11月21日起开始计算至将厂区厂房腾空交付给上诉人止，按年25,000元计算）；三、于本判决生效后15日内上诉人给付被上诉人搬迁费人民币4万元；四、驳回双方其他诉讼请求。 8/28/202440本章思考题1.国有土地使用权出让的有效条件？2.土地使用权划拨的范围？3.国有土地使用权转让的有效要件？4.国有土地租赁与国有土地使用权租赁的联系与区别？5.比较国有土地使用权出让、转让与国有土地使比较国有土地使用权出让、转让与国有土地使用权出租、转租的异同。用权出租、转租的异同。8/28/202441
