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1、国内外经典综合体国内外经典综合体案例研究（案例研究（万达、万象城、万达、万象城、六本木、华贸六本木、华贸）p综合体综合体综合体的功能构成1 1、城市缩微体、城市缩微体l办公：办公：适合于各种混合开发适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同提高使用效益，形成最佳市场协同l酒店：酒店：最赢利的项目最赢利的项目提供流动的提供流动的“居住居住”人口和活动的人人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。增加了城市的活力。p综合体综合体综合体的功能构成1 1、城市缩微体、城市缩微体l商业：商业：与日常生活最密切与日常生活最
2、密切形成城市范围的市场形成城市范围的市场吸引和支持其他功能吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。形成热闹繁荣的街区。l居住：居住：城市开发的基本成分城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。为城市街区提供安全的生活空间。 l交通：交通：保持与城市的密切联系保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。为零售提供持续不断的人流。p综合体综合体综合体的功能构成2 2、各功能组合模式的制约因素、各功能组合模式的制约因素l市场机制市场机制l城市规划城市规划l
3、城市综合开发城市综合开发p综合体综合体综合体内各功能间的组合关系 3 3、各功能间的组合关系、各功能间的组合关系l相关相关各功能相关各功能相关功能整体放大功能整体放大: :满足各类功能的使用需求满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透促使各类功能相互参与、渗透l并列并列各功能没有必然关联各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾各功能没有明显矛盾独立的使用空间。独立的使用空间。l既相斥又吸引既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度建筑设计存在一定难度p综合体综合体综合体的功能构成4 4、总结、总结l各功能间的关系只是相对的各功能间的关系只是相对的l各功
4、能间并没有绝对的关联、并列或排斥各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥l环境条件复杂环境条件复杂l有机整合各类功能空间有机整合各类功能空间定义特性定义：定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 案例案例 美国纽约洛克菲勒中心美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center) 定义特性建于19311940年，世界最早的城市综合体。占地占地8.98.9公顷，容积率公顷，容积率1818，共有建筑，共有建筑1919座。座。物业：办
5、公、居住、商业、酒店、剧院等。办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。功能协调。19631963年，建了一座拥有年，建了一座拥有21532153间间客房的希尔顿旅馆。客房的希尔顿旅馆。 高密度建筑群，土地集约利用高密度建筑群，土地集约利用高密度建筑群，土地集约利用高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。办公
6、、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。案例案例 日本福冈博多运河日本福冈博多运河城城定义特性内部交通内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特
7、大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例案例 深圳华润万象城深圳华润万象城定义特性内部架构内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性项目概况项目概况开发商：森BUILDING株式会社地 址：东京都会区六本木六丁目
8、地区物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：总建筑面积： 7676万平方米万平方米总建筑费用：总建筑费用：189189亿元（人民币）亿元（人民币）总土地价：总土地价：329329亿元（人民币）亿元（人民币）开发周期：开发周期： 1717年，年，1983-20031983-2003年年开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 体量巨大体量巨大体量巨大体量巨大投资额高投资额高投资额高投资额高开发周期长开发周期长开发周期长开发周期长案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性交
9、通与停车交通与停车公交公交配套发达，地铁地铁直接连通六本木新城B1共计1212个个停车场，总体停车位27622762辆专设5050辆摩托车与332332辆自行车停车位，其中自行车免费12121212个停车场个停车场个停车场个停车场地铁示意图地铁示意图地铁示意图地铁示意图地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场立体停车示意图立体停车示意图立体停车示意图立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障案例案例 日本六本木新城日本六本木
10、新城(Roppongi Hills)定义特性完善的配套完善的配套派出所派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和IC 电话通用3种。邮局邮局六本木新城邮局银行银行ATMATM银行：银行：新生银行金融中心（两家）ATMATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外汇兑换外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施医疗设施六本木新城诊所 /西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPEDPE55 Station55 Station修鞋配钥匙修鞋配钥匙Mister Mister MinitMin
11、it托儿所托儿所儿童广场儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休轮椅、婴儿车休憩场所憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务租车服务ORIXORIX租车公司租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈完善
12、的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈综合体综合体综合体建筑：高密集约建筑：高密集约规模：体量巨大规模：体量巨大资金：巨额投资资金：巨额投资时间：周期较长时间：周期较长内部：立体连续内部：立体连续物业：复合互补物业：复合互补外部：高便可达外部：高便可达定义特性特性特性功能类别功能类别收益方式收益方式资金需求资金需求对于项目可能贡献对于项目可能贡献市场实现度市场实现度国际公寓 销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店销售/外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资金为项目带来高形象，促进其它物
13、业的销售和出租资源整合提升项目形象.写字楼销售投资较高，资金回笼速度一般形成稳定的现金流未来写字楼租售压力大公寓（居住）销售投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场销售/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场资源整合更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高物业功能比较分析物业功能比较分析物业类型物业类型组合分析组合分析国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系功能化体系商商业业功功能能商商务务功功能能居居住住功功能能酒酒店店式式公公
14、寓寓购购物物中中心心商商业业街街物业类型组合物业类型组合国国际际公公寓寓写写字字楼楼酒酒店店物业类型物业类型组合确立组合确立保证持续现金流、兼顾项目形象保证持续现金流、兼顾项目形象与企业品牌提升与企业品牌提升商业商业公寓公寓写字楼写字楼酒店酒店酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心相互限制相互支持关系相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质地标性建筑现金流来源为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次为商业带来住家消费人
15、流现金流来源相互限制的，同时也是相互支持的相互限制的，同时也是相互支持的物业类型物业类型组合特点组合特点核心区核心区五四广场周边区域 青岛市新的政治、经济、金融、文化中心五四广场核心区占地约20万平米，容积率79功能配比商业：酒店：办公：住宅：3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店物业功能物业功能比例比例案例一案例一核心区核心区 人民路中山人民路中山广场、三八广场、三八广场商务区广场商务区以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身核心区占地约23万平米容积率
16、约 78。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3公寓：公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、宏孚旺苑、中山九号 写字楼：写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店物业功能物业功能比例比例案例二案例二通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比核心商业区的功能比例对比分析确定
17、本项目的功能配比核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比案例案例规模规模功能配比功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万商业：酒店：办公：居住4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办公：居住4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住3：2：3：2大连中山广场区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住3：1：3：3一般规律：1.商业比例占到30%50%2.办公功能物业占到20%30%3.酒店功能物业占到10%-20%4.居住功能物业占
18、到10%30%物业功能物业功能比例分析比例分析国内外可供参考借鉴项目国内外可供参考借鉴项目 问题问题3 3宁波江北万达广场主力店分布宁波江北万达广场主力店分布地下地下1 1层层 1.61.6万平方万平方共共6 6层层 2.452.45万平方万平方4 4层层 1.811.81万平方万平方北京银泰中心北京银泰中心北京银泰中心北京银泰中心北京华茂中心北京华茂中心北京华茂中心北京华茂中心北京国贸中心北京国贸中心北京国贸中心北京国贸中心 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购购物物中中心心剧剧场场最最大大程程度度借借景景五星级酒店五星级酒店东京六本木新城东京六本木新城 保利文化广场保利文化广场北京万达广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头
