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1、水韵福邸营销执行报告Shuiyunfudi yingxiaozhixing baogaoShuiyunfudi yingxiaozhixing baogao扬州邰北创意房产咨询扬州邰北创意房产咨询扬州邰北创意房产咨询扬州邰北创意房产咨询水韵福邸工程组水韵福邸工程组水韵福邸工程组水韵福邸工程组 谨呈谨呈谨呈谨呈2021202120212021年年年年9 9 9 9月月月月16161616日日日日1SWOT分析优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势时机时机时机时机威胁威胁威胁威胁工程产品性价比高；工程产品性价比高；工程产品特色突出六大庭院等；工程产品特色突出六大庭院等；工程打造的建筑风格和生态环境；工程
2、打造的建筑风格和生态环境；目前区域内唯一别墅工程；目前区域内唯一别墅工程；政府招商引资工程，重视力度大；政府招商引资工程，重视力度大；工程规模不大；工程规模不大；工程所在区域相比扬州西区成熟度不够；工程所在区域相比扬州西区成熟度不够；工程周遍物业和环境档次底，从市内到本工程的路况较差，工程周遍物业和环境档次底，从市内到本工程的路况较差，会使外来客户认同感缺乏；会使外来客户认同感缺乏；由于目前路况不好，相比到市内的距离较远；由于目前路况不好，相比到市内的距离较远；区域内竞争压力不大，易宣传；区域内竞争压力不大，易宣传；工程精致为将来物业管理提供优势，工程精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业
3、形成鲜明比照；容易和周遍物业形成鲜明比照；区域内乡镇企业多，即私企老板较区域内乡镇企业多，即私企老板较多，购置力强；多，购置力强；目前扬州别墅工程郊区化认可度较目前扬州别墅工程郊区化认可度较高，对我们工程吸引外来客户有一定高，对我们工程吸引外来客户有一定机遇；机遇；扬州城市开展新路线，向东；扬州城市开展新路线，向东；其他别墅工程入市宣传；其他别墅工程入市宣传；国家对房市调控政策；国家对房市调控政策；扬州市房市波动风险；扬州市房市波动风险；总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅工程易宣传、性价比高、政府支持力度域唯一别墅工程易宣传、
4、性价比高、政府支持力度2做好本工程营销的关键大力度宣传本工程产品、园林；大力度宣传本工程产品、园林；多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象；多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象；加强与政府联系充分深挖本区域客户；加强与政府联系充分深挖本区域客户；充分利用工程精致打造出充分利用工程精致打造出“ “效劳高端的封闭纯别墅社区；效劳高端的封闭纯别墅社区；不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本工程高性价比，吸引其投资。不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本工程高性价比，吸引其投资。3营销策略 归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)享受生活的舒适、精致(他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他
5、们；到家他们也会享受到“尊重)重要表达在以下二点:水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！4寻找水韵福邸的客户切入点：说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征低调、内敛。低调、内敛。扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其在其? ?说扬州说扬州? ?中，描写了扬州人的特性：中，描写了扬州人的特性：“扬州人有扬州人有扬虚子扬虚子的名字；这个的名字；这个虚子虚子有两种意思有两种意思: :一是一是大惊小怪，二是
6、以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个他们还有个扬盘扬盘的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是是扬盘扬盘；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，把我当把我当扬盘看么？扬盘看么？盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓又有所谓商派商派，嘲笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是，嘲笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自气派中之气派了。但是这里只
7、就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。德国著名社会学家韦伯认为：经济的开展同文化德国著名社会学家韦伯认为：经济的开展同文化宗教有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、宗教有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活扬州城的洗浴业爱讲排场、追求安逸闲适的生活扬州城的洗浴业和餐饮业极为兴旺，这或许可以作为其近年来经和餐饮业极为兴旺，这或许可以作为其近年来经济开展缓慢在市民文化方面的极好注解。济开展缓慢在市民文化方面的极好注解。不希望被人说是虚子不希望被人说是虚子不希望被人说是扬盘不希望被人说是扬盘不
8、希望被人说是商派不希望被人说是商派5我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。对扬州高端人群的定义他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！ 享受生活享受生活 他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛盾，他们对别墅是渴求的，内
9、心那种炫富的心理在催动着他们。盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内涵的别墅，中式的，江南的，古典的涵的别墅，中式的，江南的，古典的 物质物质/ /精神精神 6定义水韵福邸具有经典人文理念的享受舒适型纯中式现代别墅纯现代管家效劳纯现代管家效劳纯纯中式现代建筑中式现代建筑中式现代建筑中式现代建筑纯中式江南园林景观中式江南园林景观中式江南园林景观中式江南园林景观7宁静悠远，宁静悠远，宁静悠远，宁静悠远， 旷古幽情，旷古幽情，旷古幽情，旷古幽情
10、， 小楼清风，小楼清风，小楼清风，小楼清风， 街巷风雅，街巷风雅，街巷风雅，街巷风雅， 一份思念，一份思念，一份思念，一份思念， 一种传承。一种传承。一种传承。一种传承。绿柳花树，绿柳花树，绿柳花树，绿柳花树， 小径幽深，小径幽深，小径幽深，小径幽深， 亭台水榭，亭台水榭，亭台水榭，亭台水榭， 花窗修竹，花窗修竹，花窗修竹，花窗修竹， 如诗如诗如诗如诗如画的美景。如画的美景。如画的美景。如画的美景。这里带给您的将是一种。江南美景江南美景中式人文中式人文8这里是您尊贵身份的归属地，在这里您将得到精神上的升华。自然为本，人行为尊，追求天人合一的至极境自然为本，人行为尊，追求天人合一的至极境界，我们
11、坚信，自然的本真风貌总是无微不至界，我们坚信，自然的本真风貌总是无微不至的关心着人性。的关心着人性。 当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林间，层层落落如江南古镇，这里将是您径林间，层层落落如江南古镇，这里将是您闲适优雅的名流新生活！闲适优雅的名流新生活！闲适优雅的名流新生活！闲适优雅的名流新生活！ 倡导倡导9这里更是您投资眼光绝佳的证明，扬州东部新的开展即将爆发城市的未来城市的未来 我眼看东区我眼看东区 来源：搜房网综合整理来源：搜房网综合整理 扬州扬
12、州20212021年年-2030-2030年城市总体规划对城市开展方向与空间结构进年城市总体规划对城市开展方向与空间结构进行了专题研究，根据城市经济社会开展水平、扬州沿江地区江都、行了专题研究，根据城市经济社会开展水平、扬州沿江地区江都、扬州、仪征三个城区的开展现状，区域交通格局等因素综合判断，扬州、仪征三个城区的开展现状，区域交通格局等因素综合判断，初步确定今后扬州城市的主导开展方向向东，以与江都城区在功能初步确定今后扬州城市的主导开展方向向东，以与江都城区在功能和空间上形成一体化的格局，同时产业重点向沿江地区包括朴席和空间上形成一体化的格局，同时产业重点向沿江地区包括朴席开展，西部、北部地
13、区强调现有建成区、城镇在空间和功能上进开展，西部、北部地区强调现有建成区、城镇在空间和功能上进行整合。行整合。 东区是扬州文化之脉，随着湾头古镇的开发建设、大运河、古东区是扬州文化之脉，随着湾头古镇的开发建设、大运河、古运河和廖家沟等一系列生态水系开发利用，广陵新城的成功运作后，运河和廖家沟等一系列生态水系开发利用，广陵新城的成功运作后，或许三年、五年或许三年、五年.扬州东区将迎来无数的开展机遇。扬州东区将迎来无数的开展机遇。10营销策略 归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)享受生活的舒适、精致(他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重)重要表达在以下二点:
14、水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！11管家式物业管理管家式物业管理管家式物业管理管家式物业管理注重高品质物业效劳，可显示业主尊注重高品质物业效劳，可显示业主尊贵的身份，表达其对生活的要求和享贵的身份，表达其对生活的要求和享受，让业主更加感觉到被认同。受，让业主更加感觉到被认同。私家效劳私家效劳私家效劳私家效劳12推广策略营造别墅空白片区的标杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示13闪耀东方人居智慧复兴扬州人文精髓上善假设水 府藏千年庭院别墅 尊崇人家14建立工程精神高度，让高端人群关注工程打造百年别墅奠定本区域工程精神高度：让目标客户畅想此工程失去的也
15、许永远尘封，如果只是一个梦，但千年后，这个梦，却失去的也许永远尘封，如果只是一个梦，但千年后，这个梦，却再度叩响我们的心扉！再度叩响我们的心扉！ 当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林间，层层落落如江南古镇。间，层层落落如江南古镇。 北洲之最15营造别墅空白片区的标杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示推广策略16百年纯墅 宅以人传纯现代中式别墅纯中式江南园林中式江南园林真大户庭院 写意生活十里方圆 首席纯别墅社区17营造别墅空白片区的标
16、杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示推广策略18纯中式江南园林充分展示本工程园林景观绿柳花树，小径幽深，亭台水榭，花窗修竹19纯中式建筑风格 将本工程有显著特征的充分打造20大户庭院 写意生活充分展示本工程户型设计特点21销售执行我们一切的策略与行动都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向22活动营销造势 造口碑 展品质23百年纯墅百年纯墅 宅以人宅以人传传 闪耀东方人居闪耀东方人居智慧智慧 复兴扬州人复兴扬州人文精髓文精髓销售销售目标目标别墅别墅 非别墅非别墅 新中新中式现代官邸建筑式现代官邸建筑园林园林 江南园林江南园林 最最纯粹的古典生态园纯粹的古典生态园林林庭院别墅庭院
17、别墅 尊尊崇人家崇人家 纯现纯现代中式别墅社代中式别墅社区区快速销售、建立快速销售、建立工程市场形象工程市场形象一期一期实现形象标杆、实现实现形象标杆、实现工程高形象工程高形象实现可持续销售实现可持续销售目标目标客户客户本区域企业主本区域企业主高级公务员高级公务员工程工程形象形象庭院别墅庭院别墅庭院别墅庭院别墅 尊崇人家尊崇人家尊崇人家尊崇人家百年纯墅百年纯墅百年纯墅百年纯墅 宅以人传宅以人传宅以人传宅以人传分期分期推广推广语语工程销售目标三期三期二期二期本区域企业主本区域企业主高级公务员高级公务员扬州投资客扬州投资客深挖本区域客户深挖本区域客户扬州大市投资客扬州大市投资客24工程销售目标工程
18、工程战略战略领导者领导者一期一期二期二期三期三期领导者领导者领导者领导者工程工程策略策略强推广、树形象、强推广、树形象、平价格、快销售平价格、快销售树形象、提价格、树形象、提价格、靓展示、强推广靓展示、强推广强推广、搞活动、强推广、搞活动、实现利润最大化实现利润最大化工程工程战术战术1、老客户带新客户、老客户带新客户2、搞活动加强社区、搞活动加强社区归属感、认同感归属感、认同感1、利用活动销售、利用活动销售2、展示工程优势纯、展示工程优势纯中式别墅产品形象中式别墅产品形象3、利用媒体资源进、利用媒体资源进行工程纯别墅形象行工程纯别墅形象推广推广1、利用政府资源、利用政府资源2、利用活动销售、利
19、用活动销售3、营销公司客户资、营销公司客户资料库料库工程工程关键关键树形象树形象树口碑树口碑老带新老带新25一期营销推广方案蓄客期蓄客期强销期强销期持续销售期持续销售期媒体：媒体：媒体：媒体：1 1、锣鼓队下乡活动；、锣鼓队下乡活动；、锣鼓队下乡活动；、锣鼓队下乡活动；2 2、别墅客户群短信轰炸；、别墅客户群短信轰炸；、别墅客户群短信轰炸；、别墅客户群短信轰炸；3 3、政府资源的利用；、政府资源的利用；、政府资源的利用；、政府资源的利用；活动方式：活动方式：活动方式：活动方式：1 1、锣鼓队下乡；、锣鼓队下乡；、锣鼓队下乡；、锣鼓队下乡；2 2、工程推介会；、工程推介会；、工程推介会；、工程推
20、介会；3 3、中秋感恩活动、中秋感恩活动、中秋感恩活动、中秋感恩活动造势造势建立市场形象建立市场形象推广语：推广语：推广语：推广语：庭院别墅庭院别墅 尊崇人家尊崇人家纯现代中式别墅社区纯现代中式别墅社区媒体：媒体：媒体：媒体：1 1 1 1、 、短信、短信、短信、短信2 2 2 2、网络、网络、网络、网络活动方式：活动方式：活动方式：活动方式：1 1、开盘活动；、开盘活动；、开盘活动；、开盘活动；2 2、北洲开展论坛；、北洲开展论坛；、北洲开展论坛；、北洲开展论坛；3 3、红酒会；、红酒会；、红酒会；、红酒会；4 4、水果节；、水果节；、水果节；、水果节；5 5、美食节；、美食节；、美食节；、
21、美食节；营造口碑，热卖辉煌营造口碑，热卖辉煌营造口碑，热卖辉煌营造口碑，热卖辉煌批次推出，创造热销批次推出，创造热销批次推出，创造热销批次推出，创造热销“水韵福邸纯别墅社区第一批典水韵福邸纯别墅社区第一批典水韵福邸纯别墅社区第一批典水韵福邸纯别墅社区第一批典藏完毕，二批别墅业主登记中藏完毕，二批别墅业主登记中藏完毕，二批别墅业主登记中藏完毕，二批别墅业主登记中推广语：推广语：推广语：推广语：百年纯墅百年纯墅 宅以人传宅以人传闪耀东方人居智慧闪耀东方人居智慧 复兴扬州人文精髓复兴扬州人文精髓“富人生活乐趣富人生活乐趣富人生活乐趣富人生活乐趣 体验优越生活体验优越生活体验优越生活体验优越生活推广语
22、：推广语：推广语：推广语：别墅别墅 非别墅非别墅 新中式现代官邸建筑新中式现代官邸建筑园林园林 江南园林江南园林 最纯粹的古典生态园林最纯粹的古典生态园林别墅社区别墅社区 江南园林江南园林 我的家我的家媒体：媒体：媒体：媒体：1 1 1 1、 、短信、短信、短信、短信2 2 2 2、网络、网络、网络、网络活动方式：活动方式：活动方式：活动方式：1 1、健康生活体验周；、健康生活体验周；26一期工程推售整体安排20212021910营销节点营销节点销售率销售率09年10月第一批房源推出，实现5套销售加推二批房源实现8套销售实现销售11套一期一期一批一批一期二一期二批批111212一期三一期三批批
23、20212021345627一期阶段推广执行蓄客期蓄客期 9 9月月7 7日日开盘前开盘前准备工作：准备工作：准备工作：准备工作：售楼处包装完毕，工地大牌、大牌广告出街售楼处包装完毕，工地大牌、大牌广告出街售楼处包装完毕，工地大牌、大牌广告出街售楼处包装完毕，工地大牌、大牌广告出街折页、户型单张、纸袋制作完毕折页、户型单张、纸袋制作完毕折页、户型单张、纸袋制作完毕折页、户型单张、纸袋制作完毕活动安排：活动安排：活动安排：活动安排：1 1 1 1、锣鼓队巡游下乡施桥、沙头、霍桥、李典、虹桥、头桥、新坝连续、锣鼓队巡游下乡施桥、沙头、霍桥、李典、虹桥、头桥、新坝连续、锣鼓队巡游下乡施桥、沙头、霍桥
24、、李典、虹桥、头桥、新坝连续、锣鼓队巡游下乡施桥、沙头、霍桥、李典、虹桥、头桥、新坝连续7 7 7 7天，同时安天，同时安天，同时安天，同时安排人员派单假设做户型模型展可安排现场登记，每天安排人员骑车游乡车上绑旗排人员派单假设做户型模型展可安排现场登记，每天安排人员骑车游乡车上绑旗排人员派单假设做户型模型展可安排现场登记，每天安排人员骑车游乡车上绑旗排人员派单假设做户型模型展可安排现场登记，每天安排人员骑车游乡车上绑旗子，最好有汽车，做车身广告子，最好有汽车，做车身广告子，最好有汽车，做车身广告子，最好有汽车，做车身广告2 2 2 2、工程推介会，由政府出面邀请企业主前来坐谈、工程推介会，由政
25、府出面邀请企业主前来坐谈、工程推介会，由政府出面邀请企业主前来坐谈、工程推介会，由政府出面邀请企业主前来坐谈关键点：关键点：关键点：关键点：1 1 1 1、发布内部认购信息，可订房、发布内部认购信息，可订房、发布内部认购信息，可订房、发布内部认购信息，可订房2 2 2 2、政府参与邀请、政府参与邀请、政府参与邀请、政府参与邀请3 3 3 3、深入造势、深入造势、深入造势、深入造势高调入市，唤起客户看楼的兴趣，来电来访、感受工程高调入市，唤起客户看楼的兴趣，来电来访、感受工程高调入市，唤起客户看楼的兴趣，来电来访、感受工程高调入市，唤起客户看楼的兴趣，来电来访、感受工程28强销期开盘、开盘后三个
26、月强销期开盘、开盘后三个月强销期开盘、开盘后三个月强销期开盘、开盘后三个月分批推售、创造热销、制造高潮分批推售、创造热销、制造高潮形成抢购形成抢购准备工作：准备工作：准备工作：准备工作：楼书、影视宣传片、合同、按揭银行楼书、影视宣传片、合同、按揭银行楼书、影视宣传片、合同、按揭银行楼书、影视宣传片、合同、按揭银行活动安排：活动安排：活动安排：活动安排： 1 1 1 1、中秋节活动；、中秋节活动；、中秋节活动；、中秋节活动； 2 2 2 2、盛大开盘活动；、盛大开盘活动；、盛大开盘活动；、盛大开盘活动； 3 3 3 3、北洲开展论坛；、北洲开展论坛；、北洲开展论坛；、北洲开展论坛； 4 4 4
27、4、红酒会；、红酒会；、红酒会；、红酒会； 5 5 5 5、水果节；、水果节；、水果节；、水果节；关键点：关键点：关键点：关键点：持续持续持续持续1 1 1 1个月活动创造本地口碑个月活动创造本地口碑个月活动创造本地口碑个月活动创造本地口碑售罄售罄售罄、房源告急、加推批次售罄售罄售罄、房源告急、加推批次售罄售罄售罄、房源告急、加推批次售罄售罄售罄、房源告急、加推批次29持续销售期持续销售期持续销售期持续销售期富人生活乐趣富人生活乐趣 体验优越生活体验优越生活准备工作：准备工作：准备工作：准备工作： 看楼路线、看房车、样板房侍应看楼路线、看房车、样板房侍应看楼路线、看房车、样板房侍应看楼路线、看
28、房车、样板房侍应活动安排：活动安排：活动安排：活动安排： 1 1 1 1、健康生活体验周；、健康生活体验周；、健康生活体验周；、健康生活体验周；关键点：关键点：关键点：关键点：物业效劳品质物业效劳品质物业效劳品质物业效劳品质尊贵生活方式演绎、营造社区气氛尊贵生活方式演绎、营造社区气氛尊贵生活方式演绎、营造社区气氛尊贵生活方式演绎、营造社区气氛工程品质形象工程品质形象工程品质形象工程品质形象30一期活动营销安排9 9 9 9月月月月2020日日2727日日10101010月月月月11月-12月健康生活体验周1010日日1717日日2424日日9月27日工程推介会召开内部认购信息发布10月24日水
29、果节加推信息发布10月3日中秋感恩活动9月20左右威风锣鼓队下乡活动10月17日红酒会11111111月月月月10月10日开盘仪式12121212月月月月31一期一期推售推售: :联排别墅联排别墅2727套套( (分批推出，每批分批推出，每批1010套套),),目标：开盘目标：开盘, ,当天销售过当天销售过40%,202140%,2021年年2 2月底售完月底售完. .积累客户：积累客户：250250批批建势，快速销售建势，快速销售关键举措：关键举措：A、别墅标签,全面展示B、建立五星级的别墅销售效劳C、活动造势D、持续活动营销一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期32售楼处售楼处售
30、楼处售楼处形象墙形象墙形象墙形象墙售楼处前广场售楼处前广场售楼处前广场售楼处前广场售楼处售楼处售楼处售楼处导示标签导示标签导示标签导示标签园林展示区园林展示区园林展示区园林展示区主体核心主体核心主体核心主体核心体验标签体验标签体验标签体验标签看楼通道看楼通道看楼通道看楼通道核心售卖标签核心售卖标签核心售卖标签核心售卖标签楼体条楼体条楼体条楼体条幅幅幅幅导示系导示系导示系导示系统统统统样板房样板房样板房样板房A、别墅标签,全面展示一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期33本案A、别墅标签,全面展示一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期岔路口岔路口沿江高速沿江高速206206终
31、点站终点站工地大牌工地大牌34A、别墅标签,全面展示一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期销销售售中中心心外外导导示示销销售售中中心心外外导导示示停停车车导导示示灯杆旗灯杆旗35A、别墅标签,全面展示一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期36A、别墅标签,全面展示一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期37B、建立星级的别墅销售效劳一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期系系列列物物料料38B、建立星级的别墅销售效劳一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期关关键键物物料料39B、建立星级的别墅销售效劳一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期服
32、服务人人员类别工作工作服装服装置置业顾问接待客接待客户，介，介绍项目，目，销售售深色西装深色西装1 1、工牌、工牌售楼售楼处保安人保安人员（停（停车场、入口接待人、入口接待人员）引引导客客户停停车、前往售楼、前往售楼处和和带领客客户就座就座统一制服一制服1 1、工牌、工牌售楼售楼处保保洁人人员整个售楼整个售楼处的清的清洁工作工作统一制服一制服2 2、工牌、工牌售楼售楼处吧台服吧台服务人人员专门负责洽洽谈区及区及VIPVIP区的酒水餐区的酒水餐饮服服务统一制服一制服3 3、工牌、工牌样板房保板房保洁人人员负责样板房的清板房的清洁工作工作统一制服一制服2 2、工牌、工牌样板房示范大使板房示范大使负
33、责样板房内的接待和板房内的接待和讲解解统一制服一制服6 6、工牌、工牌40C、活动造势一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期水韵福邸纯现代中式别墅模型展造势造势传播工程入市信息传播工程入市信息积累意向看房客户积累意向看房客户41一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期D、持续活动营销42一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期D、持续活动营销43D、持续活动营销一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期提高知名度提高知名度提高工程印象提高工程印象侧面展示本工程品质侧面展示本工程品质积累客户积累客户44D、持续活动营销一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三
34、期提高来访量提高来访量制造口碑制造口碑4546D、持续活动营销一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期提高来访量提高来访量制造口碑制造口碑47二、二、三期三期推出产品推出产品: :联排别墅联排别墅0000套套目标：售完目标：售完. .积累客户：积累客户：500500批批高形象、持续销售高形象、持续销售关键举措：关键举措：A、扬州晚报报广、电视轰炸C、持续活动营销B、扬州新城市开展一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期D、散播产品供不应求信息E、老客户带新客户48意向成交客户：迎宾迎宾加值附他们是效劳人员，同时对于本工程的产品又有着深刻的理解，可以将客户需要的一切信息提供给他们
35、。效劳至上效劳至上49在现场即植入效劳生，为上门客户提供专业的看楼效劳。人员及相关配备：效劳人员特色着装，增加客户记忆点；统一配备对讲机设备及平安棍，给客户平安感及信心；效劳人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑效劳；物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列效劳；售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬；客户看楼过程中，由保安驾驶电瓶车提供看楼及返回售楼处的全程效劳；会所星级效劳：会所供给精美糕点及现泡咖啡，客户下单由效劳人员提供到位效劳；提供免费擦鞋机效劳；物管人员要求：形象好、素质高、效劳意识强意向成交客户：意向成交客户： 专业看楼效劳专业看楼效劳 加值附
36、50一期营销总费用预算一期营销总费用预算类型型细项 金金额（万元）（万元） 所占比例所占比例（）（）媒体推广 户外广告2043%锣鼓队下乡2网络2短信5 包装售楼部、工地围墙、户外、展版、导视系统2030%营销活动57.40%销售物料销售物料印刷/模型/影视宣传片等811.90%不可预见费57.40%合合计67100%51附件。分批推售房源初步方案17#17#17#17#16#16#16#16#11#11#11#11#6#6#6#6#10#10#10#10#9#9#9#9#3#3#3#3#5#5#5#5#第一批房源：第一批房源：第一批房源：第一批房源：6#6#6#6#、10#10#10#10#
37、第二批房源：第二批房源：第二批房源：第二批房源：11#11#11#11#、16#16#16#16#第三批房源：第三批房源：第三批房源：第三批房源：17#17#17#17#、9#9#9#9#原那么：按占据工程内部资源优势多少分配。原那么：按占据工程内部资源优势多少分配。52第一批房源：第一批房源：6#6#、10#10#已取得预售许可证已取得预售许可证联排别墅联排别墅 10 10套套6#6#楼楼173.4173.4/ /套套 6 6套套10#10#楼楼 246.75 246.75/ /套套 4 4套套第二批房源：第二批房源：11#11#、16#16#联排别墅联排别墅 11 11套套11#11#楼楼
38、 173.4 173.4/ /套套 6 6套套16#16#楼楼 245.93 245.93/ /套套 5 5套套第三批房源：第三批房源：17#17#、9#9#联排别墅联排别墅 11 11套套17#17#楼楼 173.4 173.4/ /套套 6 6套套9#9#楼楼 245.93 245.93/ /套套 6 6套套53报告回忆第一局部第一局部第一局部第一局部 充分了解本工程特点，提炼出卖点充分了解本工程特点，提炼出卖点充分了解本工程特点，提炼出卖点充分了解本工程特点，提炼出卖点我们要向客户说什么，纯中式的建筑、纯中式的园林、优秀的产品我们要向客户说什么，纯中式的建筑、纯中式的园林、优秀的产品我们
39、要向客户说什么，纯中式的建筑、纯中式的园林、优秀的产品我们要向客户说什么，纯中式的建筑、纯中式的园林、优秀的产品树立工程形象树立工程形象树立工程形象树立工程形象第二局部第二局部第二局部第二局部 销售思路销售思路销售思路销售思路以活动为中心，为我们工程造势、造口碑、展示特色以活动为中心，为我们工程造势、造口碑、展示特色以活动为中心，为我们工程造势、造口碑、展示特色以活动为中心，为我们工程造势、造口碑、展示特色软性局部，通过活动面对面展示营销软性局部，通过活动面对面展示营销软性局部，通过活动面对面展示营销软性局部，通过活动面对面展示营销第三局部第三局部第三局部第三局部 活动形式活动形式活动形式活动形式通过做某些活动来造势、造口碑、展示工程品质及效劳通过做某些活动来造势、造口碑、展示工程品质及效劳通过做某些活动来造势、造口碑、展示工程品质及效劳通过做某些活动来造势、造口碑、展示工程品质及效劳54
