《房地产二收益法》PPT课件

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1、第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )一、土地与土地使用权 (一)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )一、土地使用权、土地一、土地使用权、土地 （一）土地（一）土地 土地的供给可分为自然供给和经济供给土地的供给可分为自然供给和经济供给 土土地地的的自自然然供供给给是是指指地地球球提提供供给给人人类类可可利利用用的土地数量。的土地数量。 土土地地的的经经济济供供

2、给给是是指指在在地地球球的的自自然然供供给给范范围围内内，对对土土地地进进行行了了开开发发、规规划划和和整整治治，以以满满足足人类不同需求的土地供给。人类不同需求的土地供给。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )（二）土地的特性（二）土地的特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）位位置置的的固固定定性性 （2）质质量量的的差差异异性性 （3）不不可再生性可再生性 （4）效益永续性）效益永续性 2、土地的经济特性、土地的经济特性 （1）供供给给稀稀缺缺性性 （2）可可垄垄断断性性 （3）土土地地利利用多方向性用多方向性 （4）效益级差）效益级差第一节第一节 房地产评估

3、概述房地产评估概述( (二二) )（三）土地使用权 在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )土地出让的最高年限由国务院确定。居住 70年 工业 50年 科、教、文、卫、体 50年 商业、旅游、娱乐 40年 综合或者其它用地 50年土地使用权出让土地使用权转让 土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )二、

4、地价与地租 （一）地价的形成机制 土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。 （二）地价地特征1、地价是地租的资本化 4、地价与用途相关2、地价是权益价格 5、地价具有个别性3、土地具有增值性 6、地价具有可比性 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二二) )三、房地产及其特性房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。房地产特性： 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述( (二

5、二) )四、房地产评估的原则由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。1、供需原则 2、替代原则3、最有效使用原则 4、贡献原则5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。第二节 房地产价格及其影响因素一、房地产价格体系（一）土地价格体系1.基准地价2.标定地价3.出让底价4.转让价格5.其他价格：抵押价格、课税价格第二节 房地产价格及其影响因素（二）房产价格体系1.生产用房产价格 （1）福利价格 2.居住用房产价格 （2）成本价格3.营业用房产价格 （3）商品价格4.行政事业用房产价格第二节 房地产价格及其影响因素二、房地产价格的分类1、按权益：所有权价格、

6、使用权价格、其他权利价格2、按价格形成方式：市场交换价格和评估价格3、按实务形态： 土地价格、建筑物价格和房地产价格4、按价格表示单位：总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格/建筑总面积土地单价/容积率5、其他价格类型， 公告地价、申报地价第二节 房地产价格及其影响因素三、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常可划分为：一般因素、区域因素和个别因素 （一）一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普通的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。1、经济因素。 （1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素第二节 房地

7、产价格及其影响因素（一）一般因素2社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。第二节 房地产价格及其影响因素（一）一般因素3行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。4心理因素。第二节 房地产价格及其影响因素(二)区域因素1商服繁华因素。2道路通达因素。3交通便捷因素。4城市设施状况因素。5环境状况因素。 (三)个别因素 1土地的个别因素。(1)区位因素。第二节 房地产价格及其影响因素(三)个

8、别因素 1土地的个别因素(2)面积因素、宽度因素、深度因素。(3)形状因素。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。(5)容积率因素。(6)用途因素。(7)土地使用年期因素。第二节 房地产价格及其影响因素(三)个别因素2建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。(2)设计、设备等是否良好。(3)施工质量。(4)法律限制。(5)建筑物是否与周围环境协调。 第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路房地产的价格纯收益/资本化率收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。房地产所有者可以凭借对房地产拥有的产权合法地取得这些收益。第三节 房地产评估的收益法 二、适用范围

9、 收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 三、纯收益 (一)纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。纯收益由总收益扣除总费用求得。第三节 房地产评估的收益法(二)客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时

10、，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。第三节 房地产评估的收益法(三)客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。 总费用所应包含的项目，随被估房地产的状态不同而有所区别。第三节 房地产评估的收益法 四、资本化率(一)资本化率的实质投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率

11、越低。收益性房地产的交易之所以能够达成，是因为投资于房地产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。第三节 房地产评估的收益法(二)求取资本化率的方法1纯收益与售价比率法。2安全利率加上风险调整值法。3各种投资风险、收益率排序插入法。(三)资本化率的种类 1综合资本化率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。第三节 房地产评估的收益法(三)资本化率的种类 2建筑物资本化率。建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。 3土地资本化率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关

12、系，可用公式表示如下：第三节 房地产评估的收益法五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格房地产纯收益综合资本化率 房地产纯收益房地产总收益房地产总费用 房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 五、计算公式(二)单独评估土地的价格 1由土地收益评估土地价格。适用于空地出租的情况。 土地价格土地纯收益土地资本化率 土地纯收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费+维护费+税金(二)单独评估土地的价格2由房地产收益评估土地价格。(1)土地价格房地产价格建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年折旧已使用年数年折旧费建筑物重置价(1残值率)/ 耐用年限(2)土地价格=(房地产纯

13、收益-建筑物纯收益)土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率 房地产价格和房地产纯收益的求法同前。第三节 房地产评估的收益法(三)单独评估建筑物的价格 1建筑物价格房地产价格土地价格 2建筑物价格(房地产纯收益土地纯收益)建筑物资本化率 在运用以上公式求取房地产纯收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。这里需要特别说明的是，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含折旧费。第三节 房地产评估的收益法 六、应用举例 例41 有一宗土地，出让年期为50年，折现率为10，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、，16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以

14、稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。第三节 房地产评估的收益法例42 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为0。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2

15、，土地资本化率7，建筑物资本化率8。 试根据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。 解：(1)选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用 收益法。 (2)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益：5012900(110)486000(元) (3)计算总费用： 年管理费：4860003.517010(元) 年维修费：25009001.533750(元) 年税金：2090018000(元) 年保险费：25009000.24500(元) 年总费用：(1)+(2)+(3)十(4)17010+33750+18000+450073260(元) (4)计算房地产纯收益： 年房

16、地产纯收益：年总收益年总费用48600073260412740(元) (5)计算房屋纯收益：(5)计算房屋纯收益： 计算年折旧费。 年折旧费（ 2500900 ）/48=46875(元) 计算房屋现值。房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数2500900468753 22500001406252109375 (元) 计算房屋纯收益。 房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率21093758168750（172500） (元) (6)计算土地纯收益： 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740168750243990（240240） (元) (7)计算土地使用权价格。土地使用权在2002年3月的剩余使用年期为50545年。 （3268590.5） (8)评估结果。本宗土地使用权在2002年3月的土地使用权价格为3318264元，单价为每平方米6537.18元。