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1、中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE01塔河湾别墅项目产品定位报告中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势
2、分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE城市经济发展城市经济发展中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE萎缩房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%4%5%5%8%大于8%停滞稳定发
3、展高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动器800-4000US$快速发展期4000-8000US$稳定发展期8000-20000US$减缓发展期大连城市国民生产总值自2000年开始保持高速增长，至2009年大连城市GDP达到4417.7亿元，增速为14.5%，受国际国内环境影响开始有所放缓。大连市人均GDP在2005年之前增长相对缓慢，自08年增速开始快于城市GDP涨势，09年人均GDP达到10950美元，突破了万元大关。宏观市场分析宏观市场分析城市经济发展城市经济发展GDPGDP大连城经济发展处于快速区，但发展增速开始放缓；大连城经济发展处于快速区，但发展增速开始放缓；中国
4、北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE城市投资额保持快速上涨的趋势，城市发展进程快；房地产投资同样保持增长的趋势，但增速相对缓慢；城市功能的基础建设及产业结构优化是城市固定资产投资额快速上涨的主要原因；而房地产行业，受城市功能基础的快速发展未来增值潜力加大，而产业结构的优化无疑又给快速发展的房地产行业带来了新鲜“血液”；05001000150020002500300035002000200120022003200420052006200720082009亿元全社会固定资产投资总额房地产投资额宏观市场分析宏观市场分析城市经济发展城市经济发
5、展固定资产投资固定资产投资城市功能提升，产业结构优化，房地产发展势头好；城市功能提升，产业结构优化，房地产发展势头好；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE大连市城镇人均可支配收入水平逐年递增，尽管08年受到金融危机的影响，但依然保持了近10%的增速，说明大连城市经济发展向好，09年人均可支配收入已经达到19093元/年，购买力相对充足。大连市城镇人均消费支出自2000年至今，同样保持着逐年增长的趋势，并且和人均可支配收入保持着一定的比例，说明大连这座城市消费欲望旺盛。宏观市场分析宏观市场分析城市经济发展城市经济发展人均消费人均消
6、费人均消费水平逐年增长，消费能力强；人均消费水平逐年增长，消费能力强；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE小结：小结：GDP保持逐年快速增长趋势，城市经济发展繁荣、稳定；GDP增长速度超过全国平均水平，人均GDP突破万元（美元）大关，城市经济发展在全国保持领先地位，具备一线城市经济发展水平；虽然近年房地产固定投资增速缓慢，但在城市快速发展的背景下，房地产的发展潜力大；人均可支配收入、人均消费支出保持逐年增长的趋势，消费欲望强烈，消费能力强；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMEN
7、TGUIDE宏观政策解读宏观政策解读中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE时间时间2008年下半年2009上半年2010年4月2010年8月政策政策以关于促进房地产市场健康发展的指导意见为代表，利好政策不断；拆迁、经济适用房，购房补贴；政策主要以规范市场及增加有效需求为主营业税等税种征收恢复5年，地产优惠政策2010年1月到期，严控二套房贷政策，打击捂盘开发商，打压投资需求调控政策开始凸显；处于前期政策的完善期；市场市场项目销售普遍较差项目成交量持续走高，并出现抢购的局面，市场供应量有限；成交开始走低，观望情绪开始蔓延；需求释放于
8、部分性价比高的新入市项目，整体成交量依旧低迷；价格价格房价接近“谷底”新开盘项目价格普遍采用低价入市房价“跳涨”，达到前所未有的高位价格保持“高位”坚挺；价格略有回落，但降价幅度不大；政策走向基本与房价走势呈反比；在大环境不变的背景下，政策走向基本与房价走势呈反比；在大环境不变的背景下，未来政策方向性依旧以打压为主；未来政策方向性依旧以打压为主；宏观市场分析宏观市场分析政策发展政策发展中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济
9、问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实
10、行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买
11、第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实
12、予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地的出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门
13、，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工
14、作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。五、加强市场监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设
15、过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价
16、等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁的管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院
17、各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。政策细则政策细则中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE房地产市场历史上最严厉的政策来袭房地产市场历史上最严厉的政策来袭供不应求的局面会在短期内发生明显的改变；供不应求的局面会在短期内发生明显的改变；价格将会逐渐有所调整，只要
18、市场大环境不发生明显改变，降价不可避免；价格将会逐渐有所调整，只要市场大环境不发生明显改变，降价不可避免；宏观市场分析宏观市场分析政策分析政策分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE城市城市20102010年上半年年上半年20092009年上半年年上半年套数套数面积面积同比同比0909年年均价均价同比同比0909年年套数套数面积面积均价均价( (套套) )( (万万) )( (元元/ /) )( (套套) )( (万万) )( (元元/ /) )北京（不含北京（不含政策性住房）政策性住房）4031240312483.29483.
19、29-43.73%-43.73%210302103067.81%67.81%7398073980858.81858.811253212532上海上海5984059840620.28620.28-49.75%-49.75%131321313217.50%17.50%1151541151541234.281234.281117611176天津天津4228342283434.22434.22-22.74%-22.74%9046904632.31%32.31%535425354256256268376837重庆重庆103857103857984.41984.41-12.50%-12.50%537953
20、7932.61%32.61%1231661231661125112540564056深圳深圳1445214452126.53126.53-67.10%-67.10%209032090371.17%71.17%4096540965384.63384.631221212212杭州杭州1123411234132.11132.11-63.23%-63.23%204562045660.08%60.08%3318533185359.15359.151277912779南京南京1970919709216.53216.53-50.94%-50.94%- - -4073040730441.36441.36- -
21、武汉武汉6843768437704.12704.1210.27%10.27%6261626121.75%21.75%6091960919638.59638.5951435143苏州苏州1868618686191.33191.33-52.64%-52.64%9273927337.49%37.49%3333033330403.96403.9667446744青岛青岛3799137991367.9367.99.60%9.60%- - -3377233772335.66335.66- -厦门厦门1029510295119.53119.53-51.55%-51.55%111001110044.63%44
22、.63%2063120631246.69246.6976757675福州福州95369536105.59105.59-63.72%-63.72%9538953840.74%40.74%2612526125291.07291.0767776777政策影响仅限于量而未体现于价；政策影响仅限于量而未体现于价；宏观市场分析宏观市场分析政策分析政策分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE小结：小结：在大环境不发生改变的情况下，政策的方向性很明确打压政策为主；本次出台的政策相对专业，并解决的很多漏洞之处，政策的调控力度大，政策的作用一定会出
23、现；短期看，政策的作用已经开始有所体现，但是未达到中央政府出台政策的初衷；政策的作用未来将会更加明显；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE城市规划发展城市规划发展中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE大连三面临海，拥有1906公里的海岸线，12574平方公里市域空间，2415平方公里的市区空间。既有向海域延伸的慢长海岸线，又有向内陆发展的腹地型空间，外有大海，内有山陵，有山有海，山海之城。大连拥有“国际花园城市”称号，2008年大连全面启动森林城市创建工作，实施滨海
24、大道等八大绿化工程，共植树8067万株。治理生态河226.6公里。城市绿化覆盖率达到44.5%，人均公共绿地面积增至12.3平方米。宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值大连自然景观优势明显，东北最宜居城市；大连自然景观优势明显，东北最宜居城市；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE大连位于中国东北的最南端，东临黄海，西邻渤海，是环渤海经济圈和东北经济圈交汇之处。大连受环渤海经济圈和东北经济圈两大经济腹地的辐射，是振兴东北的重要阵地，发展前景良好。大连是我国最早的 14 个沿海开放城市之一，其城市功能定位是东北亚重要国际航运中心
25、、我国区域性的金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、 电子信息和装备制造业基地。东北经济区东北经济区环渤海经济区环渤海经济区东北亚经济区东北亚经济区历史的重任历史的重任大连长久以来一直是中国北方乃至东北亚地区重要的港口、贸易、工业和旅游城市，既是东北经济区对外的窗口，又是环渤海经济圈的桥头堡，承担着振兴东北和繁荣环渤海经济经济圈的历史重任。宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值大连处于东北经济圈及环渤海经济圈内，是东北及大连处于东北经济圈及环渤海经济圈内，是东北及环渤海对外的重要港口之一；环渤海对外的重要港口之一；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定
26、位报告 INVESTMENTGUIDEn2003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心；n大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场 ；n日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二；n俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一；大大连连日日本本韩韩国国俄俄罗罗斯斯机场名称机场名称20062006年客流年客流量量航线航线总数总数国际国际航线航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次209国际化指标国际化指标1 1：世界
27、交通的重要枢纽：世界交通的重要枢纽国际化指标国际化指标4 4：跨国公司和金融总部数量：跨国公司和金融总部数量n目前共有130家世界财富500强企业落户辽宁，其中选址于大连的有83家，占比64%；n大连亦是中国外资金融机构最为集中的5个城市之一。目前有各类外资金融机构22家。 国际化指标国际化指标5 5：国际化人才的聚集度：国际化人才的聚集度大连的外商资目前拥有18家研发中心，并且有全球采购中心入住，软件业从业人员年增长率达到25%以上。国际化指标国际化指标2 2：三产快速增长，城市综合服务功能：三产快速增长，城市综合服务功能提升提升三产占总产值40%，自99年确定软件业为核心支柱产业，年平均增
28、长率达60%以上国际化指标国际化指标3 3：城市开发度，外资引入对外贸易：城市开发度，外资引入对外贸易n08年辽宁利用外资120亿美元，大连实际利用外资50.1亿美元，占比42%；n2009年，大连市自营进出口完成403亿美元，占全省进出口总额的64%。其中，外贸出口208亿美元，占全省出口总额的62.3%；对外贸易对全市经济的拉动作用不断增强，进出口总值占全市GDP的42%，宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值城市国际化趋势明显，国际高端人士集中；城市国际化趋势明显，国际高端人士集中；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏
29、观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值大连是五点一线发展战略的重要枢纽与链接纽带大连是五点一线发展战略的重要枢纽与链接纽带大连是五点一线发展战略的重要枢纽与链接纽带大连是五点一线发展战略的重要枢纽与链接纽带 “五点”是指大连长兴岛临港工业区大连长兴岛临港工业区、大连花园口工业大连花园口工业园区、园区、营口沿海产业基地(含盘锦船舶工业基地)、锦州湾沿海经济区(含锦州西海工业区、葫芦岛北港工业区)、丹东产业园区，规划总面积582.9平方公里，起步区面积为219.86平方公里。 而“一线”则是指从丹东到葫芦岛1440多公里的滨海公滨海公路。路。通过“以点连线、以线促带、以带兴面”的空间发展战略格局，
30、辐射和带动距离海岸线100公里范围内沿海经济带的发展。五点一线，促大连东北经济地位无可撼动；五点一线，促大连东北经济地位无可撼动；时代的宠儿时代的宠儿为了助推东北振兴和抵御金融危机， 2009年7月1日，国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，会议中讨论并原则通过了早在2005年就已酝酿的辽宁沿海经济带发展规划 。根据规划，辽宁省沿海地区将根据“五点一线”的规划，发展包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带，而大连正是这一规划的核心城市，大连无异于又一次成为了时代的宠儿大连一直受地理位置及港口优势，国际贸易产业发展迅猛，而随着五点一线的带动，大连的港口作用被放大
31、，未来大连的港口价值已经不仅仅局限于大连，而是辐射全东北；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE哈大高速铁路：哈大高速铁路：哈大高速铁路：哈大高速铁路：哈大客运专线南起大连，连接沈阳、长春和哈尔滨。建成后，大连至哈尔滨只需大连至哈尔滨只需4 4个小时个小时。大连至沈阳大连至沈阳1 1个半小时，可形成同城效应。个半小时，可形成同城效应。哈大专线已于2007年8月23日正式开工建设，预计2013年完全竣工，部分路段可能于2010年左右完工并投入使用。该专线被列为“十一五”期间东北地区铁路建设重点工程，是我国中长期铁路网规划客运专线网中
32、“北京沈阳哈尔滨（大连）”客运专线的重要组成部分。 哈大高速铁路将成为东北三省的一条主动脉哈大高速铁路将成为东北三省的一条主动脉宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值哈大铁路的开通，拉近了大连与东北间的城市距离，让更多哈大铁路的开通，拉近了大连与东北间的城市距离，让更多的东北人可以选择大连这座美丽的海滨城市置业；的东北人可以选择大连这座美丽的海滨城市置业；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值主城区组团重点发展现代服务业，打造企业总部密集的国际商务区、软件和创意产业发达的知识经济聚集区和科
33、教先进、文化繁荣、环境优美的生态宜居城区。新市区组团重点发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区。渤海区域城市组团重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城市。黄海区域城市组团重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地、国际旅游胜地和区域重要节点城市。全域城市化促城市格局改变，旅顺未来以港口、高新技术及全域城市化促城市格局改变，旅顺未来以港口、高新技术及旅游业发展为主，区域被定为为宜居新市区；旅游业发展为主
34、，区域被定为为宜居新市区；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值体育教学科研楼体育教学科研楼中心体育场中心体育场中心体育馆中心体育馆网球馆网球馆棒球馆棒球馆大连市体育运动中心由一场四馆及综合服务区组成。一场：中心体育场；四馆：中心体育馆、网球馆、游泳馆、训练馆。综合服务区：建有体育教学科研楼和商业服务区。 到2011年底，整个体育中心将全部建设完工。作为2013年第十二届全国运动会的主要比赛场地和闭幕式举办地 大连市体育中心大连市体育中心并围绕新体育中心建大连体育新城并围绕新体育中心建大连体
35、育新城 体育中心功能：体育中心功能：游泳馆游泳馆国际邮轮中心国际邮轮中心游艇港游艇港国际会议中心国际会议中心美术馆美术馆体育场体育场海岸景观带海岸景观带以色列购物中以色列购物中心心辽宁检验检疫中辽宁检验检疫中心心万达公馆万达公馆香港君鹰地块香港君鹰地块万达中心万达中心钻石港湾钻石港湾大连东港区是人民路商务中心区的延伸区，并结合北部大钢大化地区的搬迁改造，将其共同围合成大连湾海畔，打造成大连自己的核心生活内湾。从西至东依次布局为港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区、高档住宅区和高层公寓区八大主要功能区。 城市北部及东部在全域城市化背景下出现新价格标高，城市城市北
36、部及东部在全域城市化背景下出现新价格标高，城市西部价格标杆正在形成；西部价格标杆正在形成；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析城市价值城市价值轻轨促城市一体化快速形成，城市居民开始外迁；轻轨促城市一体化快速形成，城市居民开始外迁；大连地铁1、2号线工程总投资超过200多亿元，将辐射大连大部分的主城区，是大连首个城市地铁项目，也是目前最大的一个基础设施建设项目。计划2012年全线通车。工程竣工通车后，每小时可运送乘客3.8万人次，最大运输能力每小时可达4.32万人次。 中国 北京协成地产机构（中国）有限公司
37、题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE小结：小结：城市价值在不断被放大；城市经济发展在“五点一线”的带动下，继续保持增长趋势，经济繁荣、稳定；城市辐射范围随着哈达铁路的开通辐射东北，将有更多的外地客源来连置业；全域城市化，促城市发展将形成多中心发展，城市中心的传统概念将弱化；全域城市化促新价格标杆不断；地铁的开通，促城市空间距离感被拉近；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析
38、项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE通过一线城市的成交量变化趋势分析，自2010年2月开始，市场热度已经开始呈现出下降的趋势，即使政策未出台，2010年一线城市房地产市场走势也将出现
39、明显的回落，只是自4月末政策出台后，回落的趋势更为明显了；房地产市场分析房地产市场分析一线城市一线城市政策的作用更像一剂催化剂政策的作用更像一剂催化剂中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE二线城市房地产市场则与一线城市出现了很明显的不同，二线城市仅仅是在2月同比变化数据中出现了明显的下降趋势，但是在3月就出现了明显的反弹，而随着政策的出台，二线城市的成交量开始出现明显的回落趋势，可以说政策对于二线城市的作用更大。房地产市场分析房地产市场分析二线城市二线城市政策的作用更直接、更明显政策的作用更直接、更明显中国 北京协成地产机构（中国
40、）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE大连房地产市场分析：2009年上半年，大连房地产市场并没有出现像其它一、二线城市出现的市场非理性过热现象，因此2010年上半年成交量基本是同比增长的趋势。但政策出台后，市场很明显出现了观望的情绪，自6月开始，成交量出现了很明显的回落趋势并低于2009年同期水平。可以说政策的出台直接导致了大连楼市出现拐点。而从大连房地产对于政策的反应周期看，反应相对缓慢，所以说目前的市场状况可以说仅仅是政策出台后的一个开始；房地产市场分析房地产市场分析大连房地产市场成交量变化大连房地产市场成交量变化政策的作用明显，但从政策的作用明显，但从
41、0909、1010年数据对比，年数据对比，0909年上半年未出现年上半年未出现市场盲目过热的现象，市场相对处于一个健康的状态；市场盲目过热的现象，市场相对处于一个健康的状态；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE政策出台后，价格虽然在6月出现了一次下调，但更多的还是因为成交结构的影响造成的价格回调。整体看，房价依旧保持坚挺。而政策调控的目的主要是期望房价可以回归理性，因此可以判断政策的调控期限仍将持续。房地产市场分析房地产市场分析大连房地产市场成交价变化大连房地产市场成交价变化价格未受政策影响出现明显的下调；价格未受政策影响出现明
42、显的下调；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE小结：小结：无论一线、二线城市，受政策影响明显；2010年，政策未出台前，一线城市的市场成交量已经出现了明显的回落趋势，对于09年市场的过热现象，市场已经开始逐渐回归理性，政策更多是起到了一支催化剂的作用；二线城市由于对市场的反应周期较慢，因此在市场并没有出现明显的回落趋势前,政策直接让市场进入了下行通道；而大连则有所不同，首先大连的房地产市场从数据统计看，在2010上半年，并没有出现很明显的下滑趋势，反而有所抬头，但政策出台后，市场明显受到影响，成交量大幅萎缩。虽然价格上短期内保持
43、坚挺，但个别项目已经出现了打折促销的现象，相信随着政策的延续性，市场的变化将更为明显；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT
44、GUIDE别墅专项分析别墅专项分析大连别墅发展史大连别墅发展史启蒙阶段：19971999代表个案：海寰别墅区域分布：大连南部风景区产品特点：独栋为主、产品力弱、海景房价格特点：单价6000元左右，总价250万以上滞销供应体量：供应面积约9万平特点：别墅盘在市场出现，集中大连南部风景区，开发规模小、产品力弱发展阶段：20002003代表个案：南山别墅区域分布：大连南部风景区产品特点：建筑立面、会所等产品力提升、欧陆风情流行价格特点：联排面积150250平，总价100250万；高总价独栋别墅滞销供应体量：供应面积约20万平区域仍集中于南部风景区，出现联排产品，独栋别墅产品滞销成长阶段2004200
45、6代表个案：颐合园、滨海阳光、王子庄园区域分布：大连南部风景区、旅顺、金石滩产品特点：供应结构中双拼、联排中端产品是主力价格特点：双拼、联排产品市内总价集中在260-600万元；面积400平以上独栋产品滞销；供应体量：04年至06年总体供应量达到21万平，年均消化量近10万平区域扩散化、产品多元化、供应量消化量大幅提升创新阶段2007年后代表个案：蓝湾、溪之谷、红星海区域分布：旅顺、金石滩、开发区滨海、甘井子产品特点：立面、景观创新；联排面积减小控制总价，强调产品附加值价格特点：总价集中在300-500万元；独栋总价位接受能力突破千万供应体量：供应面积约30万平外缘区域崛起、知名开发商进入、大
46、盘运作、产品创新中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE2006年以前，大连别墅产品销售速度缓慢，别墅产品的特别之处仅仅在产品形态上；2007年，别墅市场的一个分水岭，别墅产品已经被消费者认可和接受，景观价值挖掘、产品特点转变、附加值提升，别墅的新时代来临；目前，别墅市场处于一个创新阶段，无论从产品形态、卖点等各方面，新意不断，别墅市场的竞争已经逐渐在加剧；别墅专项分析别墅专项分析大连别墅发展现状大连别墅发展现状中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE形象项目在售项目分布
47、情况看，大连别墅分布相对分散，但特点相对一致，多集中于景观优势明显的区域内；目前大连在售别墅项目数量不多，但展示项目量大，预计2010年下半年将会有大量项目入市；合升江山帝景一方公馆南山1910国会山运达挪威溪谷莱茵海岸红星海世界观宏伟阑山凤凰山花园阳光地中海大华御大华御庭庭中海华庭金石天地优山美地湖海丽湾别墅中海英伦官中海英伦官邸邸 星海湾壹号万隆托斯卡纳琥珀湾金滩葡萄沟红堡红旗谷溪之谷大连天地蓝湾悦湖岭上奥林匹克花园卡纳意乡明秀庄园颐和星海小平岛别墅专项分析别墅专项分析大连别墅分布状况大连别墅分布状况中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMEN
48、TGUIDE35产业支撑国际新城产业支撑国际新城自身形成价格峰值点，不依托于老城中心的价格体系。以明确的城市价值带来自身客户群体传统老城传统老城原有的价格峰值区域，城市价值突出，市场主流客户聚集区域老城后花园老城后花园区域没有明确支撑，凭借良好资源环境，价格依附于老城中心区，客户为老城主动郊区化客户在主要可比板块中，大连别墅项目分为传统老城板块、开发区板块、旅顺口板块根据大连别墅发展特点、客户置业区域倾向和产品供应特点等因素，我们主要分析三个板块传统老城板块：传统老城板块：中心城区沿海部分开发区板块：开发区板块：随着城市“北进”兴起及旅游业带动的滨海板块旅顺口区板块旅顺口区板块景观资源丰富的旅
49、顺口区板块中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE传统老城传统老城、价格峰值区域，城市价值突出，市场主流客户聚集区域传统老城板块配套完善、价格峰值、土地稀缺，但其环境复杂和人群混居等问题逐渐暴露要点阐述发展与现状：价格峰值的区域核心驱动力：核心城区、配套完善 临海资源 供应量有限，土地资源稀缺产品特征： 产品以联排双拼为主 品质参差不齐， 供应量有限，土地资源稀缺客户特征： 首次购买别墅的大连人 新移民及外地人供销情况： 去化率较高，可供房源逐渐减少中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVEST
50、MENTGUIDE37开发区板块产业独立、客群清晰，不依赖老城区的客户群体要点阐述产业支撑国际新产业支撑国际新城城自身形成价格峰值点，不依托于老城中心的价格体系。以明确的城市价值带来自身客户群体发展与现状：大体量项目为主，配套靠自身供给核心驱动力：产业效益 山海资源产品特征： 联排别墅占供应量的一半以上 单价集中在23000元/左右客户特征： 开发区内部人员 东三省及外来客群供销情况： 个别项目去化理性，个别项目直销；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE38旅顺口板块规划利好、山水景观、第二居所、未来供应主力区域要点阐述老城后花
51、园老城后花园区域没有明确支撑，凭借良好资源环境，价格依附于老城中心区，客户为老城主动郊区化客户发展与现状：配套刚刚兴起阶段核心驱动力：山海资源 旅游地产产品特征： 在售户型以经济类小独栋为主，个别 景观优势明显的区域出现豪华独栋，目前均价：25000元/左右 。客户特征： 东三省及外来人群为主 部分投资客户供销情况： 主要以景观优势带动区域别墅发展，未来供应量巨大；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE1800022000约35000130002300020000旅游度假主题联排为主双拼为辅，独栋补充山海主题50%联排30%双拼叠
52、加旅游养老主题联排为主双拼为辅，独栋补充山海景观私属海滩蓝湾小独栋经济类别墅联排、双拼为主，叠加为辅城市中心豪华居所，联排为主，少量双拼独栋9500金州区低端别墅，建筑形态为双拼同时拥有城市资源和景观资源的区域为第一价值区，如星海湾、东港等，而我们项目所处的区域则属于第二景观价值区，这里临近城市中心，同时拥有丰富的山海景资源，符合我们项目的高端定位；别墅专项分析别墅专项分析大连别墅分布特征大连别墅分布特征中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE07年大连经济型别墅热销席卷全城，直接引起08年供应量爆发。成交量方面，在供应量提升明显的
53、情况下成交量保持了稳定的上升趋势，年均成交量保持4-5万平方米/年的增长速度，虽然成交量上升的趋势明显，但并没有迎来“跳跃”的时代；别墅专项分析别墅专项分析大连别墅市场供销量分析大连别墅市场供销量分析由于别墅产品的特殊性，08年的政策影响在别墅产品中并未得以体现，别墅产品的抗跌性极强，政策对于别墅市场的影响微乎其微；受别墅后续入市体量小影响，造成现阶段别墅市场主要以消化存量产品为主，从目前的数据看，2010年上半年消化的存量还不如09年的三分之一，相信随着下半年大量别墅产品入市，市场成交量会出现短期的爆发性增长；成交量保持逐年上涨的趋势，但成交量保持逐年上涨的趋势，但“跳跃跳跃”；的时代未出现
54、，别；的时代未出现，别墅市场保持了年均墅市场保持了年均4 45 5万平的增长，万平的增长，20102010年受供应量影响，成年受供应量影响，成交量有所减少交量有所减少中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE07年后，别墅市场产品发展快速，市场出现了诸如联排、叠拼等类别墅，其价值低、客户层更广，成交量增长明显，从而导致了别墅市场成交价格被拉低；别墅产品价值相对都较高，主要是由于别墅的稀缺资源占有其抗震性强，具有极高的保值作用；虽然从成交均价看，有明显的下浮趋势，但更多的是受成交结构因素影响，从实际的情况了解，别墅市场的价格不仅没有下降
55、，反而有增长明显的增长趋势；别墅专项分析别墅专项分析大连别墅市场成交价格分析大连别墅市场成交价格分析从单价分析，别墅成交价08年出现了一个峰值后开始回落；蓝湾经济类独栋产品可以说在07年入市后成为了当时别墅市场中的一个“佼佼者”，其价值的体现出现于08年，也因此造成了08年别墅成交单价出现了一个短期的“峰值”，随着蓝湾产品逐渐的消化，其市场份额开始降低，而一些经济类别墅得市场份额反之提升，也就造成了目前别墅市场成交单价自08年开始回落的现象；成交价受结构因素影响，出现了回落现象；独栋类产品价值相成交价受结构因素影响，出现了回落现象；独栋类产品价值相对于其它类型产品较高；对于其它类型产品较高；中
56、国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE总结：总结：别墅经过多年的发展进入到创新阶段，做别墅产品，一定要有自身特点才能在未来的市场竞争中脱颖而出；目前别墅项目已经不单纯的集中于城市核心地段了，别墅的分布开始扩散，但唯一不变的是，多集中于景观优势明显的区域；在供应量提升明显的背景下成交量保持稳定的上涨趋势，年均成交量保持4-5万平方米/年的增长。成交价虽然在08年后呈下降趋势，但更多的是因为成交结构的影响。从调研数据了解，别墅的单价增长趋势明显；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT
57、GUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDEDevelopingDeveloping现在，旅游度假型的区域；未来，城市核心的“后花园”，旅游度假区的城市“核心地”；“中国北方国际旅游自由半岛、东北亚休闲度假旅游目的地”城市“核心”区域市场分析区域市场分析区域属性挖掘：区域属性挖掘：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTG
58、UIDE旅顺南路软件产业带建设：黄泥川基础设施配套工程一期建设已完成6761米道路和沿途水、电、排水等附属管网施工；污水提升泵站建设已完工。 区域市场分析区域市场分析区域产业规划：区域产业规划：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE“国际化滨海高尚生活区国际化滨海高尚生活区”必须符合以下几大条件：海景，坐落在濒临大海的地区一角，拥有远离尘嚣的安静的居住环境，又拥有海洋生态带来的景观和气候资源；生态，湾区住区除拥有绿色生态环境以及现代化节能建筑外，还要享受到海洋带来的清新空气和宜人温度，使整个住区处于一个完美的居住生态圈中；健康，社
59、区拥有包括高尔夫、马球场、游艇场等高档次运动健身场地，让居住者能无忧无虑的休闲娱乐和锻炼体魄；酒店，区域周边建有高星级休闲度假酒店，让居住者既能享受高档服务，又便于同外界开展交流和联络；配套，区域周边拥有各种高档次配套设施和空间，可以全面提升居住者的生活和居住水准；文化，一个具有深厚的文化内涵以及传统文化地标的区域，可以极大提升住区特色和知名度。区域市场分析区域市场分析区域定性：区域定性：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE轻轨轻轨8 8号线号线工程起自河口，沿旅顺南路、郭水路、春城路、柏杨路、大兴路、顺达路敷设，至旅顺新港至旅
60、顺新港，正线长度为42km。202路轨道线路延伸2009年3月开工，将在2011年完工；南部滨海大道（星海湾跨海大桥），西起凌河街，东至金沙滩，全长约5.3公里，设计双层8车道，总投资约20亿元人民币。星海湾跨海大桥分上下双层，各四排车道，建成后将成为星海湾新景观。”南部滨海大道分为两段，星海湾大桥是起点位于小平岛滨海路，向东进入海湾，沿距海岸线约1公里处向东延伸至滨海路金沙滩，星海广场路段拟建一座双塔斜拉桥，在星海公园西侧设一条支线与西南路相接。第二段西起金沙滩东至海之韵公园再连接到大连湾跨海大桥，具体是：星海湾大桥由滨海路金沙滩东侧上岸经隧道穿过森林动物园并入东北路，跨过长春路，以隧道穿过
61、捷山跨过解放路，以隧道穿过景山跨过中南路和山峦路，再通过隧道穿过东山在海之韵广场与跨海大桥相接，全长12公里，其中隧道长8公里，桥梁长3公里，道路长1公里。跨海大桥跨海大桥轻轨轻轨区域市场分析区域市场分析区域交通规划：区域交通规划：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE小平岛大连天地顺兴房地产蓝山蓝湾从区域别墅项目分布看，主要集中于两个板块，一个是河口、塔河湾板块，这里处于高新园区产业园内，项目体量大，配套相对完善，自住、度假、养老、投资等需求皆有；另一个板块是本案所处的塔河湾板块，这里海景优势明显，版块内客群基本以度假养老需求为
62、主，项目多低密度产品，是一个典型的旅游地产集中的板块；区域主要以展示项目为主，在售项目仅蓝湾一个（处于尾盘），区域内竞争主要集中于未来，竞争相对激烈；区域市场分析区域市场分析区域区域别墅项目分布别墅项目分布：展示项目在售项目中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析项目规划定位分析项目规划定位分析产品定位分析产品定位分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品
63、定位报告 INVESTMENTGUIDE项目名称小平岛占地面积50万建筑面积12万容积率0.24总户数400套建筑形态独栋开发商大连安达圣岛房地产开发有限公司产权面积200-600竞争个案分析竞争个案分析：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE蓝堡酒店蓝堡酒店别墅商别墅商业高端业高端配套配套会会 所所游艇俱乐部游艇俱乐部海鲜小吃海鲜小吃一条街一条街地下商业地下商业学 校中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDEC C区区A A组团组团: :产权面积：约产权面积：约3003
64、00平方米平方米610610平方米左右平方米左右实得面积：约实得面积：约500500平方米平方米10001000平方米左右平方米左右C C区区C C组团组团: :产权面积：约产权面积：约350350平方米平方米400400平方米左右平方米左右实得面积：约实得面积：约600600平方米左右平方米左右C C区区H H组团组团: :产权面积：约产权面积：约200200平方米平方米250250平方米左右平方米左右实得面积：约实得面积：约400400平方米平方米500500平方米左右平方米左右中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京
65、协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE项目地址旅顺南路塔河湾浴场北侧 开发商大连圣北房地产有限公司 占地面积35万平建筑面积20万平容积率0.68绿化率65%总户数1300户开盘时间2007.9.29建筑形式公寓别墅面积区间公寓55-137
66、平方米别墅171-250平方米价格公寓：均价11500元/平方米别墅别墅( (清水清水) )：2500025000元元/ /平方米平方米蓝湾竞争个案分析竞争个案分析：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE户型一层二层地下室建筑面积合计面积A103.0672.22108.8175.28284.08(含地下室)B100.4980.04104.91180.53285.08(含地下室)C113.782.96116.7196.66313.36(含地下室)D120.296.6123.02216.8339.82(含地下室)E134.94105.
67、34141.1240.28381.38(含地下室)F145.14105.72150.36250.86401.22(含地下室)注：（单位：m2）中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE蓝湾别墅一期蓝湾别墅一期开盘时间：开盘时间：0707年年9 9月月2929日日推盘套数：推盘套数：5757栋，开盘即售罄栋，开盘即售罄推盘单价：推盘单价：1800018000元元/ /平米平米户型面积：户型面积：175-251175-251总价区间：总价区间：320-450320-450万万/ /套套蓝湾别墅二期第一批蓝湾别墅二期第一批开盘时间：开盘时间
68、：0707年年1111月月1010日日推盘套数：推盘套数：2727栋，缓慢售罄栋，缓慢售罄推盘单价：推盘单价：2400024000元元/ /平米平米户型面积：户型面积：175-251175-251总价区间：总价区间：420-600420-600万万/ /套套蓝湾别墅二期第二批蓝湾别墅二期第二批开盘时间：开盘时间：0707年年1010月月2727日日推盘套数：推盘套数：4747栋，开盘即售罄栋，开盘即售罄推盘单价：推盘单价：2200022000元元/ /平米平米户型面积：户型面积：175-251175-251总价区间：总价区间：400-580400-580万万/ /套套蓝湾别墅二期第三批蓝湾别墅
69、二期第三批开盘时间：开盘时间：20082008年年5 5月月推盘套数：推盘套数：4747栋，目前售罄栋，目前售罄推盘单价：推盘单价：2500025000元元/ /平米平米户型面积：户型面积：175-251175-251总价区间：总价区间：440-640440-640万万/ /套套第一二波开盘即售罄，第三波开始速度缓慢第一二波开盘即售罄，第三波开始速度缓慢第一波第一波第二波第二波第三波第三波第四波第四波第三波产品受资第三波产品受资源限制及价格因源限制及价格因素，去化相对缓素，去化相对缓慢；慢；第四波产品虽然第四波产品虽然价格有所提升，价格有所提升，但由于景观资源但由于景观资源丰富，因此被消丰富，
70、因此被消费者认可；费者认可；蓝湾之所以销售好的另一主要因素是其产品为小面蓝湾之所以销售好的另一主要因素是其产品为小面积独栋别墅，总房款相对较低，被市场认可；积独栋别墅，总房款相对较低，被市场认可；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDEn 五重庭院五重庭院前院前院中庭中庭侧院侧院内庭内庭后院后院五重庭院，五重私属空间领域五重庭院，五重私属空间领域中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTME
71、NTGUIDE项目地址旅顺南路塔河湾浴场北侧 开发商大连圣北房地产有限公司 占地面积26.6万平建筑面积26.6万平容积率1.0绿化率65%建筑形式公寓别墅价格别墅别墅( (预计预计) )：2500025000元元/ /平平方米方米蓝山竞争个案分析竞争个案分析：首首 开开中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE产品产品面积区间面积区间套数套数配比配比居室居室独栋175-251平米81.88%两居室，三居室(总户数约490)联排180-240平米13832.39%两居室，三居室双拼180-240平米28065.73%两居室，三居室配套
72、主题配套公建配套公建会所面积会所面积会所主题会所主题周边配套周边配套图书馆，游泳池，教室和自然中心3000上流社会的生活社交圈层提供多功能厅.餐厅.棋牌室.健身房.VIP会客区.多媒体放映厅高尔夫球场，星级酒店，海滨浴场，社区超市，渔人码头景观分析景观主题景观主题景观特色景观特色视觉通廊，山体公园海天一色，距离最近970米。设计采用引入手法，以法式皇家园林和北美田园优美的自然风光为蓝本，突出鲜花溪涧山谷等日然景观元素。户型配比中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE竞争个案分析竞争个案分析：项目名称大连天地（悦翠台）开发商大连软件园
73、瑞安发展有限公司占地面积一期12万平建筑面积一期10.5万平容积率0.88总户数别墅：192套建筑形式高层别墅价格未定中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE户型类型户型类型面积面积m m2 2套数套数比例比例联排2494825%联排1816433%双拼2494423%双拼1812413%独栋47621%独栋60284%独栋68021%合计192中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTME
74、NTGUIDE愈一万平方米的大型中央主题会所，全面涵盖室内阳光泳池，篮球场，健身舞室，水疗按摩，露天儿童游乐场，高尔夫训练场中央会所中央会所商业设施商业设施9.6万平方米智荟天地，只租不售，保证商业运营品质，打造入住即享的消费新风尚时，大连天地悦翠台比邻河口湾大连新天地国际一线商区，轨道交通一线通达中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE四大公园 四大公园环绕社区，15.8万平方米山体公园，1.2万平方米低碳公园，5.6万平方米湖区公园，6万平方米运动公园，不同风景与功能，让您随心选择亲近自然的方式。中国 北京协成地产机构（中国）有
75、限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE独栋V5半首层中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE独栋V5首层中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE独栋V5二层中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE独栋V5三层中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告
76、INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产
77、品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河
78、湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE87项目名称项目名称中拥蓝天下地理位置地理位置旅顺口模珠街111号开发商开发商大连中拥房地产开发有限公司占地占地/ /建面建面( (万万) )16万/33万容积率容积率/ /绿化率绿化率1.76/40产品类型产品类型双拼别墅总套数总套数/ /在售套数在售套数34/10面积段面积段( () )双拼销售面积223使用面积 323开间5.8米（单套）开盘时间开盘时间2010-7销售情况销售情况70%销售价格销售价格单价20000客户情况客户情况本
79、地客户占60%、外地客户占40%竞争个案分析竞争个案分析：中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE88户型配比本案目前在售的产品全部为双拼小户型产品，目前还余套产品在售户型配比户型类型面积套数比例独栋500-7001311% 双拼292-35710489%别墅 合计117100%中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE89地下一层一层二层三层223平（建筑面积）+70（地下室）+30（楼台）项目户型赠送比在2：1左右中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项
80、目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE宏观市场分析宏观市场分析房地产市场走势分析房地产市场走势分析别墅专项分析别墅专项分析区域市场分析区域市场分析竞争个案分析竞争个案分析客群定位分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE高端客户高端客户富贵家庭富贵家庭中产阶级中产阶级低收入家庭低收入家庭高端客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群；他们拥有雄厚的经济资源、独特的知识资源、广泛的社会资源，并不断创造更多的财富；他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求;对健康、人文内涵、环
81、保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注 ；对社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求；客户定位分析客户定位分析客群概述客群概述高端客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。大连高端客户本地与外省市二分天下，其中外省客户东北最多，外国客户多数来自日韩，非本地客户多数当地有公司、产业，及其他联系。大连豪宅客户来自服务业最多（房地产、软件等），其次加工制造业也占有相当的比例中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE择邻而居择邻而居社交活动社交活动- -选择性交往
82、选择性交往兴趣爱好兴趣爱好- -最爱休闲最爱休闲生活态度生活态度- -超凡脱俗超凡脱俗生活轨迹生活轨迹- -多姿多彩多姿多彩希望能够与有文化的社会上层人作为邻居 高消费运动、热衷旅游、聚餐喝茶泡吧 、高端收藏自然的、有文化的、轻松的、健康的、简约的、休闲的、个性化的、充满情调的生活。 偏爱各种高端俱乐部，尤其高尔夫与汽车俱乐部，认为是接触身份接近人群与商务交往的最佳选择之一客户定位分析客户定位分析高端客户生活习惯高端客户生活习惯中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE物以稀为贵物以稀为贵占有稀缺资源或丰富人文底蕴占有稀缺资源或丰富人
83、文底蕴交通便利、闹中取静的近郊豪宅交通便利、闹中取静的近郊豪宅高尔夫别墅是新兴起的豪宅热潮高尔夫别墅是新兴起的豪宅热潮客户定位分析客户定位分析高端客户购房趋向高端客户购房趋向中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE不求更好，但求最好不求更好，但求最好舒适度排第一，安全性很重要，舒适度排第一，安全性很重要，私密性不可缺私密性不可缺物业管理全面、细致、到位物业管理全面、细致、到位客户定位分析客户定位分析关注的居住感受是什么？关注的居住感受是什么？中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT
84、GUIDE满足自住类需求客户满足自住类需求客户追求升值潜力客户追求升值潜力客户占有稀缺自然资源的地段选择别墅类豪宅的自住客户主要是为了改善居住环境，提高生活的品质和品味，他们很重视所处环境的空气质量，特别是追求更好的室外居住环境，所以他们对于自然山水、自然植被是非常重视的，尤其是一些依傍名胜风景区建造的别墅，同时能够占有稀缺资源又能远离尘嚣，更成为豪宅客户竞相追捧的对象。彰显身份的小区环境别墅类豪宅在景观上相对公寓类豪宅更有优势，这类豪宅的客户在购买时更多的是出于自住的需求，所以在购买是会更注重同一小区内的住户的素质，希望住在同一个小区里面的人和自己是处于同一层次的，并且希望小区周边环境较单纯
85、,别墅类豪宅的客户很讲究住宅的私密性。能满足基本需求的周边配套出于自住而选择别墅类豪宅的客户，他们崇尚自然环境,因而不要求豪宅周边要有像市中心CBD区域那样的成熟配套，但为满足日常起居的需求，他们也会对生活、教育、医疗等配套有一定要求,尤其对运动和社交场所要求较高。自然资源的不可复制性追求别墅类豪宅升值潜力的理财型客户相对较少，他们主要因为豪宅依傍名山名水而建,或者地处国家级生态自然保护区,这些稀缺的自然资源是具有不可替代性和不可复制性的,尽管别墅类豪宅增值不会像处于市中心的公寓类豪宅那样快,但是具有长线投资的价值。 客户定位分析客户定位分析高端客户的购买要素是什么？高端客户的购买要素是什么？
86、中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE客户定位分析客户定位分析目标客户定位目标客户定位96各板块客户特征分析各板块客户特征分析旅顺口将成为继老城区后下一个热点区域客户来源客户来源置业驱动力置业驱动力置业目的置业目的置业特征置业特征老城区板块大连本地、外来人口市区配套第一居所、资产保值总价承受能力强、关注生活配套开发区板块开发区人群、外来人口产业聚集型、投资第一居所、资产升值关注总价、环境和保值能力旅顺口板块大连市区、外来人口规划利好、环境、升值第二居所、资产升值规划、单价、自然资源p老城区土地供应逐渐饱和，且环境复杂、人群混居等问
87、题逐渐暴露；p开发区产业的独立性客观阻止了部分市区内主动郊区化的高端人群；p旅顺口区依托旅游休闲度假的区域定位和利好的规划充分吸引市区高端人群；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE97高端客户类型高端客户分类高端客户分类本地原住民、城市移民、外地客户中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE98高端客户类型从来源划分，高端客户包括：大连本地原住民，城市移民，外地客户。在大连高端住宅的客户构成中，外地客户占50%以上，是主要的客户构成。中国 北京协成地产机构（中国）有限公
88、司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE99高端客户类型根据不同来源所划分的客户类型描述：【大连本地原住民】生土长的大连人，这部分人群经历了大连城市的变化。 【城市移民】大连城市移民中以原籍为东北或山东的客户为主，其中包括了两种类型，一类客户是由于求学或服兵役等原因在青年时代便到大连，后落户大连工作、生活；另一类客户是由于工作的原因，由其他城市转入大连工作生活【外地客户】高端住宅的外地客户中包括两种情况，一种是定居在大连而无大连户口的人群，这部分人群的特征基本与外地移民客户相同；另一种情况是虽在大连置业，但居住时间是以中短期为主 中国 北京协成地产机构（中国）有限公司
89、题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE100高端客户类型目标客户判断目标客户判断从意见领袖到主力客群中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE101客群特征认知【大连本地原住民】虽然依赖便利的城市配套，但居住更偏好安静的居住氛围，看重周边人虽然依赖便利的城市配套，但居住更偏好安静的居住氛围，看重周边人群的素质，不愿远离自己的社交区域群的素质，不愿远离自己的社交区域对大连城市原住民而言，住宅是他们养育子女或赡养老人的地方，居住的氛围与周边人群的素质是十分重要的，他们希望自己的邻居的构成是相对简单的、和自己同是本
90、地居民、有着大致相同的生活背景、同属同一阶层的人群。并且，常年积累的生活习惯与培养的社交环境，使他们更加不希望轻易的远距离变动自己的居住地点。南山板块仍然是最好的居住地南山板块仍然是最好的居住地大连本地人，经历了城市的变化，商圈的兴衰，对城市各区域的认知在他们幼年的时候已经形成。南山板块以具有较好的山景资源又由于被群山环抱不致受到海风的侵袭成为大连最早形成的高档居住区，形成的历史可以追溯到殖民时期的外国使馆区，以及近几年建成的市长楼。由此，大连本地人对南山板块的高档居住区的形象形成了非常稳固的心理认知，在区域价值的认同上与外人相比，有着较大的差距。价格预期偏于保守价格预期偏于保守构成目前大连本
91、地主要购房群体的客户，基本都经历了私属宅邸、单位分房以及商品房初期极低的销售价格的时期，而在房地产市场快速发展的过程中，每年价格快速的攀升几乎都超出了他们能够想象的范围。本地客户对市场价格的涨幅及涨速有很明显的时滞，虽然他们在目前的市场环境的影响下多数都认为价格将会持续的上涨，但对未来价格的判断往往落后于真实市场所发生的变化。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE102客群特征认知【城市移民】在大连生活较长时间，对大连比较了解在大连生活较长时间，对大连比较了解虽然为大连移民，但由于在大连生活、工作时间较长，对大连也非常熟悉，也经历
92、了大连的一些变化。没有固有的城市区域认知基础没有固有的城市区域认知基础与大连本地客户相比，外来移民基本以一代移民为主，后成家生子，他们虽然对城市的发展有一定的了解，但对区域的认知是建立在城市快速发展的基础之上的，没有固有的城市区域价值认知观念，对新兴的高档或繁荣的区域比较容易发现其价值，并乐于融入其中。在选择居住地点的时候，也不受固有思想的束缚，他们看中的是今天城市发展中形成的区位的价值。从事行业多样从事行业多样外来移民中的高端客户，财富积累的历程多数是在大连完成的，与城市的发展密切相关，其中以房地产业、贸易、货运、服务、投资等类型的行业居多。工作所需，使他们经常往来于多个城市之间，见多识广，
93、信息接受快速。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE103客群特征认知【城市移民】价格预期比较符合市场变化价格预期比较符合市场变化对城市变化比较敏感，工作所致的多城市间的往来，使这部分高端客户更易于接受房地产市场价格的变化。消费方式相对领先消费方式相对领先一方面需要通过相对超前的消费来证明自身的成功，另一方面相对快速的财富积累使这部分高端客户对未来发展有更强的信心。因此在消费方式方面，逐步形成了这个城市的意见领袖，潜移默化的成为整个城市消费方式变化的催动者，这方面特点不仅仅体现在住宅消费上，也同时体现在其他高档生活用品、服饰、汽车
94、、饮食方面。大连经济洼地的形成会带动更多外地移民的进入，促进了这部分客大连经济洼地的形成会带动更多外地移民的进入，促进了这部分客群规模的持续增长群规模的持续增长大连经济相比东北地区更加快速的发展，会形成洼地效应，吸引广泛的移民进入，从整体基数上保证了高端外地移民客群规模的持续增长。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE104客群特征认知【外地客户】客户来源主要集中在东北地区客户来源主要集中在东北地区东北作为大连的腹地，与大连之间的关系最为紧密，而大连绝佳的地理位置使其在经济活动、自然资源方面又形成了比较明显的优势，因此在外地客户中
95、，东北客户占据的比例最高。在东北三省中，东北十市经济相对活跃，高收入人群财富积累的速度也明显高于其他东北城市，因此在东北的客户构成中来自于东北十市的客户更多。经济实力普遍超过同一社区中的其他人群经济实力普遍超过同一社区中的其他人群一方面，从这类客群所表现出来的置业目的及北方人群相对保守的消费行为综合判断，这类客户具有更强的经济实力；另一方面，在多数高档住宅项目中，一次性付款的可以也主要以东北地区客户为主。客群规模成长性有较好的预期客群规模成长性有较好的预期这类客群的规模在很大程度上取决于东北区域及大连城市经济发展的水平与速度。而振兴东北成为国家经济发展中重要的举措，并且大连城市产业经营战略的制定也意味着未来经济发展将会有比较高的预期，因此这部分客群的成长性预期是比较乐观的。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENTGUIDE105目标客群判断目标客群【本地原住民】【主力客群】【意见领袖】城市移民城市移民是界于本地原住民与外地客户之间的一类客群，具备相对领先的价值认知观念及比较广泛的圈层关系，是本项目首批客户构成。外地客户外地客户，尤以东北客户为主，客群规模较大，并且购买力强，构成本项目的主力客群。本地原住民本地原住民，居住观念有待进一步引导，在本项目后期形象比较成熟时，会成为客户构成的补充。
